窮中產與低稅數人仕何需套現?#829

Lum sir 本人收息101學生。已婚36歲,有1層樓市值約6.5m, 購入3.2m, 月供7k, 尚餘按揭約1.3m, 無其它負債。 不看好3-5年後市,但因只有1層樓自住,並不想貿然放售。 現考慮到銀行加按套2~3m等機會再買1層,套出現金放直債賺息差。 跟直接放售相比,你會贊成此做法?其它好壞處須考慮? Thanks, 庸人甲 answer: 不看好樓市、究竟係睇跌定係點? 筆者看法是樓市下跌空間有限,自2010年有SSD後樓市成交大減,見上圖2008年全類樓宇成交合約每月穩座10000宗以上,到2013及2014年每月為6000-8000宗。留意2008年係金融海嘯年(2008/9/18 雷曼倒閉),年尾樓房買賣成交急速下跌,由一月16000宗跌至十月6054宗。時至今日成交熾熱既一個月都係9000單deal,少既4000單。即而家點比都不及有SSD實施以前的2008年,引致參與市場的人少了,即引出兩個社會現象: 1. 樓市價格由更少數人決定。之前每月買賣雙方16000對,而家每月只7000餘對。即要再推升樓價、只要少數人肯再買上去便已攪掂 2. 近幾年樓市上升帶來的財富效應只得少數人可分享,貧富對立更嚴重。   樓市要大跌必要無序大瀉,惟近年「高價」承樓的只係少數,加上金管不斷收緊按揭借貸,而家仲可以比四成首期買到第二套樓既都被歸入異能人仕、要呢班人驚青咁不問價去沽樓比人!? 難矣。成個政策只收淨一個空位比實力少既買家同呢班「異能人仕」陪跑,就後成世未買過樓既後生仔,可用廿幾三十萬首期九成上會買個上車盤做業主。 讀者顯然係現今房策既被打壓者,再買第二房的難度被收緊按揭政策提高,加按可至360萬,即360-130 = 230萬。比次前可盡套420萬又少60萬。你問筆者好唔好加按套現? 筆者繼<<樓換樓>>一書提出「專才、通才、庸才輪」之後,本文想提出兩個新類別,一係「窮中產」、二係「低稅數人仕」。   窮中產 此類朋友指收入高、而儲蓄率不高既人。呢班朋友既特徵係識享受、一年或會去3-4次旅行、而銀行儲蓄只得廖廖可數幾十萬。如有此症狀藥方如下: 1. 減少無謂支出、分清「想要」同「需要」先好用錢 2. 人工高而儲蓄少、即家庭借貸力高的、可是在買樓一事,欠缺了做首期的頭寸。如未曾買過樓可九成上會,為自己添自住房。如已買樓但小朋友長大了需要換三房,那要好行「以租養租」、即成為雙租族。 3. 如已有一房的,由於手上現金少,宜利用自己借貸力高去套出現金,補償自己手上現金少既特點。令自己借貸力及現金水平都維持在好的水平     低稅數人仕 此類朋友係「窮中產」既反轉特徵。即收入低、而又手上資金多的。可能各位心諗係咪玩野!? 即皮幾野人工但手上有500萬CASH!? 香港有呢類人架咩? 當然係有的,去除富二代一類後、有人係報比稅局既人工低、而自己每月實質豬籠入水,此類brother大多係做生意的。可能不少打工仔對老闆交稅仲可能少過你恨之入骨,呢件事其實政府唔係唔知道,打壓老闆令佢地冇心機創業,最尾中招既又咪係打工仔自己。   讀者profile當然係簡單一點既窮中產。聽完筆者講完呢個拆局之後佢都應該知點做。至於低稅數人仕點為自己補強借貸力,有一個一堂過既課程係5月開辦,先修畢買樓001知道取用借貸時有咩要注意,再學點將借貸力由冇變到有吧!     至於直接將樓放售,可即套5.2mil。要決定賣樓定加按好,要考慮到讀者自己準確的家庭收入為多少。如放售後再買配合新政策仍未令自己借貸力用超過50%,可行也!    

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兩房換三房換樓策略#812

諗sir你好! 我近來十五十六, 希望諗sir可以俾些意見小弟.   我31歲公務員, 人工連房津每月約12萬, 太太36歲, 人工連房津每月約6萬 供養雙方父母開支較大, 每月共約4萬, 其餘開支(供樓, 交稅, 工人等)每月約6萬 有一女兒2歲, 明年年初會再添一仔 目前現金130萬, 股票30萬 2009年買入約200萬沙田兩房, 2013年4月約400萬出售, 同時我單名買入同區三房740萬(實呎6XX), 按6成供20年, 月供約2萬 目標是幾年後再換大(實呎八九百左右) 老婆將來有可能唔做, 但暫時未有確實計劃 現考慮是否應用老婆名買入同區細樓放租, 但按5成目前資金不足, 即使我借p-loan都好緊拙, 而且細價樓已升很多, 賣完再買好似蝕左好多 如暫不買樓, 儲多陣錢, 目前的資金有否好建議, 是否買債基? 謝謝 ANSWER: 選取此案解答的原因,是因為呢個月入12萬既讀者在理財方案做得差。差之原因,在於基本功儲蓄未做好,同時亦發覺理財概念和筆者圴有所不同。當然,大家無需要跟筆者在書中提出個套,亦有些人是毫無理財需要。先恭喜讀者下年再添男丁一位、留意新成員會否再令家庭支出上升、令一位月入$120K既人成就零儲蓄。   呢句連筆者都講到悶,所以只講不解:「分清你的需要同想要。」   讀者一樓在手,2013年買入借444萬,月供$20000,借貸力用掉約20000/1200000*50% = 33%。此樓房讀者當年付4成首期買入,即支付了740萬的40%,為296萬,去為自己提供居所,產出零現金流。另外關於佢幾十歲人都仲15/16之原因,估計是從未為自己訂立理財目標。筆者曾在收息堂問同學有什麼理財目標,有位後生仔話佢要儲三億。雖然引得不少學生發笑、惟認真再想呢位同學想表達的,係佢真係唔知道死之前究竟要用幾多錢,所以唯有比個佢覺得好大既數目去令自己安心。其實人搵錢大多志在令生活富足,一份同自己月入相約的薪水、可以跟隨通賬而每年加人工的,其實已經接近足夠。那讀者個案,應以人工7成或自己現時的支出取較大者作每月「出糧」目標。   那讀者個案,需為自己產出每月10萬月入。而現在已產出的正現金流為零。更要每月供樓兩萬。   當然,讀者有公務員呢隻鐵飯碗、真係唔知佢雙手加上特區政府會否在成就未來20年肯定月月十幾皮落袋呢件事。不過現在香港內部矛盾不少、雖及不上文革時代阿仔鬥老豆咁嚴重。不過對一眾前高官的清算,應該同文革時無異一個緊接一個。讀者如再用舊方法去樓換樓,即係成世人只擁一樓、希望買入後升然後再賣走換大,在2010年政府推出多埋措施加上2000年後銀紙內含值急降的大環境下著實不行。   何況,讀者形容自己借PLOAN都緊拙。話唔定有降低借貸力的事情影響正著自己而未及察覺。   回望, 如果讀者知道自己係借貸力強而儲錢弱呢個情況,2013年將樓拆比老婆自己再借盡九成(2013年2月22日收緊按揭後只480萬)上會,屈就些少入手650-680萬的三房,首期只付170-200萬而當年賣的細價樓更有現金流產出,計當年重拉長至30年還,即月供$7690而現收租應有$15000,每月正現金流即時就有7000多係手,更有租客幫手供樓。十幾年後供滿樓更多了萬幾蚊月入(當然租金會著量隨十幾年通賬而上升)。關於新買三房,由於拆左一個人名可九成借盡,用爆槓桿去買,符合年青人應趁後生借盡及拉30年還之原則。要知按揭供款一般是定額的,你拉長左供樓看似痛苦,其實廿年後月供萬幾兩萬蚊,又真係會好傷身嗎?   附上幾十年前買太古城月供千餘元的賣樓傳單。當年月供千幾蚊已超一般人每個月的平均月入,到今年今日的千幾蚊,你用黎交間屋管理費都唔夠。   讀者2013年做錯,亦因政策而家296萬困住左係間樓。當年如首期比少一點或學好計劃,200萬資金用債基買都收息25000。要追時機不妨用賺價之ETF而棄債基。本年大多投資概念都在海外,不少人已密鑼緊鼓部署用ETF投資外幣、金、油、俄羅斯市場,希望因地緣政府因素或趁兩國貨幣戰之間去賺一筆。油價的每次浪底均高於前浪(冠頂圖),近日俄羅斯同北約關係因烏克蘭事件緩和,且看一班老外在羊年是否和和氣氣,重展一段明顯升幅。  

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新方法! 零本金產出$11000月入#809

  諗SIR你好,有幸拜讀閣下〈樓換樓〉及〈收息論〉兩本大作,獲益良多,猛然醒覺要為家人計劃一下日後的生活。本人己完成十月的收息課,正等待上收息103課程。希望可以及早實現一生三宅的目標。以下是本人的資料:       本人和太太分別35歲,均從事社福界,收入穩定但增幅有限,家庭月入 60k,有2名分別5歲及2歲的小朋友,現自住九龍灣2房聯名單位,幸好早年買入,現市值 660萬,剛轉按7成(轉按時仍未認識一拆二的概念,因此仍然是聯名),吐現約400萬,現欠銀行按揭 420萬,每月供款15k,供30年。每月儲蓄扣除供樓按揭、供養三老、兩小朋友、月供基金及保險等使費,每月最多可儲3-4K。另外夫婦二人手頭現金有15萬、股票5萬及月供基金約10萬。       本人家庭收入不高、儲蓄率低。在修畢十月的收息課後,本人計劃投入200萬購買債基,收取10-15%的年回報,另外投入30萬購買(5年115%)的保險方案,改善正現金流及增加儲蓄,為下次入市作準備。現在希望諗SIR指導一下,以上計劃是否正確及如何才能夠完成一生三宅的目標。 社工仔 answer: 讀者明白了自己情況,低儲蓄率及少現金流。至於收入在對比香港水平算是不俗的,兩個人搵七萬幾,其實已為不少人所羡慕了。可是此等收入水平,每月只係用剩幾千蚊,萬一咩大病都只可由街症排起,實在令人感唏噓。高收入而低水平的生活,每日活在工作中而無暇陪伴家人,呢類香港人用窮中產黎歸類。   要解此象,一是放棄窮中產所謂的享受,二是要找出資金為自己套多份糧。正所謂人搵錢辛苦而錢搵錢更容易,好在讀者早年有買樓可套出一大舊錢,我們本案對套到四百萬或四十萬既人都我比方法應對。   套到四十萬既人 先講賺少既一位,即係如讀者遲買樓而只能加按出40萬,咁加埋手上都係70個,可以點搞呢? 由於套有40萬令每月利息支出減少,每月只七百幾。咁讀者不妨在今年看好亞洲債,入手年予10%的人民幣債券基金。留意現時有一間銀行提供將人仔基金轉為債基之服務,更能同時轉變貨幣本位的。我們存人民幣而提走澳洲紙,變相沽空澳元。澳元另投放債券,夾埋人仔債券基金我地約用70萬就收到115000利息。回報16%。當中之風險,係澳幣升而人仔跌就大鑊。不過在2015市況,中國政府開始實行寬鬆貨幣政策,而澳元剛減息幣值亦不看好,上述之設置,為睇淡澳幣而設,令收高息之外更有賺價的能力。   由於讀者已將手上資金用盡,為求保險,宜在實行之前向一家銀行開立循環貸款戶口,萬一要動用資金或自己慘被call loan, 雖循貸收4至6厘不等更有年費,不過逐日計息加上借一晚都得很切合作流動補倉資金的需要。當然呢個方法係假設一個人去到盡,現實上未必會用哂每一蚊去投資更要利用循貸。留意認識不同類別的貸款之特性,對理財好有幫助。就好似諸葛識借東風一樣,靠實力之餘亦要他人助一把。   套到四百萬既人(行零成本) 至於賺多有400萬既一位,宜利用一些新服務。可以將錢存在一銀行,而享有該行提供的無抵押借貸服務,年息4%。息口唔係平,勝在存在該行的400萬可以隨時動用或轉走,另亦由於無需硬性規定存款金額,所以只能將有證明的資金之30%作借貸上限。變相只要出示400萬,即有120萬資金用4%奉上。淨低環節,當然係選取超10%的收息物。計120萬每月利息支出4%即一年4800,每月$4000。用收息班債基方案為120萬之15%,月收$15000。那每月淨賺11000。四百萬資金保存完好,可以轉走買股票又得,在該行當新錢做定期都得! 無啦啦又有11000落袋。筆者定必努力落區,將每月最新可找到的有用銀行服務提出予大家!   所以讀者,可以保存哂400萬在手而用借番黎既120萬收息,每月為自己月入提升11000。當然400萬用作收息或其他投資、產出月入將很不錯。本篇先介紹零資金變出錢之法。    

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諗SIR-買樓令我金錢及精神損失非常嚴重#802

諗Sir 你好, 尋晚剛上完batch18收息堂,確實獲益良多,多謝你!  我是昨晚坐在第一行那位女士,課後發覺自已做了很多很多錯誤安排,由於夫婦倆已是中年之愚才,自知家庭收入不高,生活一向節儉,無奈負擔沉重,又遇上不順事件(看下詳述故事),以致用盡積蓄,實在難有儲蓄,不知如何是好?!   現家庭情況如下: 丈夫48歲,月入28K,15個月糧;   小妹47歲,月入22K,14個月糧 (自僱); 家庭負擔:家有兩老同住,聘工人照顧。女兒外地升學,尚有兩年大學畢業。每月儲蓄約5K。 1) 現有資產: – 1層3房自住單位,不用供款,父母和我夫妻共同擁有,父母之命不便郁動。   2) 其他資產:因小妹經營小小小生意關係,幾年前購入官塘工廈A自用,後因地方不夠用,遂買入工廈B自用,並將工廈A租出。2013年尾有感工廈A價錢大升,於是決定沽出,並決定購入工廈C自用。不幸事件發生了:   原本計好了數,不幸地政府突然宣佈打擊樓市惡法,不單工廈A遭撻訂無法沽出外,最慘情是已落大訂買入工廈C要準備付款成交,無計可施下於是用盡所有積蓄左併右湊再加財務公司按揭,才能夠勉強完成交易,可謂金錢及精神損失非常嚴重,這次實在是我們人生旅途上之極大打擊和教訓。由於財仔利息太貴了,我們不斷找銀行重組按揭,好不容易終於2014年5月底成功將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。 已將工廈A、B及C轉按了一間銀行,從而減低供樓壓力。 現情況如下:全部工廈在官塘區,並以有限公司名義持有   銀行2014年5月估價 按揭貸款額 (工廈只可做4成)(利率2.5%分24年還)  每月供款 每月收租 購入價 工廈A 3,600,000 1,440,000 6,655 7,800 900,000 工廈B 4,000,000 1,600,000 7,394 9,300 1,500,000 *工廈C 7,500,000 3,000,000 13,863 17,000 7,000,000 合共貸款 (HKD) 6,040,000 27,912 34,100   *工廈C – 自用加部份租出 (已分間) ## 因銀行按揭不足,借了30萬私貸,分48期還,現每期還$6,750   想法:  l 沽出工廈B,市場現估值460萬,沽出後約可收回300萬現金作為收息之用,待錢根充裕些打算轉去投資住宅物業;因早前已用盡借貸力,短時間很難再借錢了,加上丈夫份工有些不穩,如不幸裁員就很麻煩了。 請問諗Sir我的想法正確嗎?希望諗Sir慷慨給些指引,收息103堂再見。   學生胡小姐敬上    ANSWER: […]

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中產家庭換大樓 #780

諗sir你好, 本人34歲, 結了婚, 有2個小朋友(一個4歲和一個半歲). 本人是公務員, 月入$7.9萬, 每月可儲約2-3萬, 而太太月入$2萬, 現時一家連工人共5人居於一個於2010年頭買入的一個395呎沙田第一城單位($180多萬)自住. 單位現在市值約$370萬, 現造按揭 HIBOR +0.7% = 約1厘, 分20年還月供$5500, 現仍欠銀行$120萬. 由於太太不善亦不愛理財, 所以一切開支都是由我一個人負責的. 現時個人現金連股票約有$150萬.     由於現有單位不夠住, 所以本人希望在2年內買入一個3房單位自住,由於現時的單位是我和太太聯名的, 所以我想把單位轉做我太太名(藉以避過雙倍印花稅), 再加按單位, 分30年還, 吐出$70-80萬, 等待時機再用我個人名義(用3成首期)買3房單位, 而2房單位就出租!     1) 以上”轉名”和“加按”的做法是否可行和有好處呢? 因轉名後按揭利率就冇可能1厘了 2) 本人有近10多張信用卡, 這是否會減低我的借貸力呢?現在是否需要大量cut卡呢? 3) 另外, 樓市是否有下行風險? 現時hold 2間樓風險是否過大呢? 4) 而把單位由聯名轉做單名, 我要怎麼做, 程序又怎樣呢? 另外有什麼開支我耍留意呢(如律師費,印花稅?) 謝謝!! 達 answer: 達哥哥搵成八萬蚊個月,一家四口焗係細單位,結婚已幾年加上小朋友將會讀小學,有想換三房的想法實為正常。係決定換唔換大屋既問題上,不少人會將呢點考慮變成自身財政能力去想,其實買樓大部份人都要問銀行借錢的,所以更應看借貸力。買樓可以只比一成首期、而九成樓價都係借返黎,而筆者建議大家避免過份借貸。讀者家庭借貸力為(79000+20000)/10000*2.59*50% = 12.82mil,現在只一樓在手欠銀行1.2mil,借貸力只用掉11%,很有空間可再借。大家在旺市要再買樓,最好只消耗借貸力之一半。萬一市跌都仲有借貸力可入市,可攻可守也。   […]

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想買樓但現在看是否時候?#779

Lum Sir 你好, 本人已完成收息001 及今天會去收息003…   以下是我家庭financial status: 人工: 每年780k (本人40 yrs; 太太33yrs 到2018 才有永久身份, 暫無工作; 有一4yrs 女女)二月開始每年1.10M而太太會2016再工作估有25-30k 人工 資產: 香港-自住剛轉按(由長命契轉我單名攞到1.50M作投資)   七成即3.78M (樓價5.40M H+1.7% capped 2.15% 30 yrs term 月供13.5k) 英國-巿值circa HKD 3M(bought at 2.30M) mortgage 完月收HKD 11K net Cash: 300k 本人想買樓但現在看不是時候, 請提點。  answer: 讀者完成了一些課程,行了一拆二之法套了150萬及將名下物業轉為自己單名。有一重要消息係,太太是否香港永久性居民? 另外看買樓之時侯,謹記先看自己能力,再看大市走勢。97年不少人不自量力,在市旺時過份投資,最尾得不償失。反之一批有實力既投資人,97年守到而家,結局比傾家蕩產者大為不同。所以呢,先用現時人工計讀者借貸力,為(780000/12)*2.59*50%/10000 = 8.41mil。由於三人家庭只一人搵錢,財政狀況實為一般。   已用借貸力為(3.78/8.41) = 45%。再買樓令其借貸力將消耗過半,在跌市時恐進退失據。   套出1.5mil加上30萬現金即有1.8mil係袋,點去收息最明智? 係現時市場波幅較大,可考慮投放於一對走勢頗為相反,而兩者均有派息之債基(見圖)。 上者基金投放的評級差,而派息較高,所以在早月跌市時月跌幅為1.25%,在派10.8%息的情況下此波幅可接受。 下方投放的評級較高,派息少。在市況差時價格上升,一個月升0.5%而派息7%。 假設兩者各投一半,市場風險(尤其加息)可著量去除。留意筆者無意找出將風險完全對沖的投資方案,一個無風險又回報高的投資方法,只聖誕老人或騙佬可予。想不求甚解而投資又回報高,最尾只係貪字得個貧。   讀者將1.5mil投入此風險對衡後的方案,回報由單買債基的12-15%減少了,可是波幅比人更低。月收息$11250,即年計9%息率。   計及英國物業及債基方案,兩年儲多480,000,夠再買樓首期。當時太太有工作借貸力又高了,整個情況更宜投資。當然為家庭主婦去無收入地產出借貸力,亦是買樓課其中會提及的事。祝大家聖誕快樂。

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初四債基15厘應市方略 #767

本人29歲有現金130萬,月入2.5萬,想考慮買一物業自住,樓價450萬16年樓齡。 母親61歲(有8千月入),有一私人物業48年樓齡,市價大約530萬,無按揭。 初步計劃:做重按(有一名擔保人,月入5萬,無按揭和貸款,可分擔重按還款),想趁樓價高按200-300萬出來,再買樓,一人做50%按揭)。另有一個家庭成員,打算未來1-2年置業,用重按留下的$ 付他首期,之前把$ 做定期對沖利息。 或將錢用作入手中電、匯豐好嗎? 收下息… 想問對這個計劃有什麼建議或需注意(重按成數?按揭成數?等等?)或者其他的財務安排才是最上算? 謝謝諗sir ANSWER: 年初四,睇清楚。唔想輸,要諗野。 筆者唔知道讀者打算找什麼人做擔保,不過唔係遠房親戚或朋友都可以,請留意。另外讀者的想法是盡量加按將資金買哂樓就算,如果理財做法真係如此簡單,其實筆者都無需同各大讀者分享至第七百六十幾個個案。 – 讀者第一步係要將母親樓加按,叫擔保人將48年樓齡而值530萬既樓加按出黎,此物業如果係新淨同有lift既話,好彩就有銀行offer 十七年按揭,唔好彩或唐樓根本就冇得做。留意如果抵押品本身不太值錢、或預期十幾廿年後價值會太跌,那銀行多不肯接受此作投資物,你搵個月入十皮既黎擔保都無得傾(當然….可以比高息搵安信)。若此樓房是九龍塘或沿太子道所見的實用大宅,咁又另作別論。可是就咁看來此案機會不太,「個排樓」現仍在700-1000萬之價位。 – 比筆者或會趁手賣48年樓佢,為遲黎的換貨作最後補救。可是讀者不宜作此,因如自住間樓都未處理好,請勿再為家人打理資產。何況母親只淨一樓在手,做仔既實唔忍心叫佢賣走….除非左袋右袋都有樓在手即時可轉比阿媽定心就唔同。有時在財務上想作「上算」安排前,都要知道會否對屋企人帶來太大壓力,更要知道自己知識是否足夠。讀者年未過30,自己又有錢在手, 大把時間去令自己進步。筆者對他的建議是自己九成上會買樓,$25000月入借貸力為25000/10000*2.59*50% = 3.23mil。那買400萬之下樓房為適合。 至於母親樓如要加按,由於樓太舊不合用2.59法則。此常數只合43歲借款人及40年之下樓房才合用,有時特色單位更是別論。筆者且將530萬樓打八折再套一半計算,擔保人借出了2.12mil,如只可用15年還,月供要成$13789,即套200餘萬已用借貸力之13789/50000*50% = 55%。關於抵押品及個人年齡對樓房借款上及投資上的不同影響,留待見面才更詳盡解說。 – 套出200萬用黎買樓始終令全家人冒上風險大了。如讀者及擔保人用其作首期買一人一間,再加上原舊樓市值530萬,恐怕萬一市況逆轉要「好打得」先承受得起。筆者建議是將套出之212萬放係阿公戶口收息,一黎阿媽仲「睇得到」舊錢、二是各人可將利息儲起,他日作首期買樓自住或收租都好。收息可用基金B(見圖)風險較高,未變法前都派高息,變後配合債基方案收15%。 基金A是收息101課堂上介紹的10.8%回報方案物,雖派息率較低但穩定性更高。由於債基方案是對銀行職員太煩兼「冇咩著數」,所以除非個客自己識否則都唔想sell。   由1997年至2017年,基金A的升勢大抵都向上,死揸唔放起碼都叫有本回加每年派息,因債券本身就是到期有本回。如果死揸股票,你有幾多次可以回本? 你慬的… 下列為基金A過去5年之年回報。利用疊增可成事收10%。2月實行3月就開始收息。唔少人仲意先報收息101因為快靚正,下個月就收番學費(當然,投資有風險,呢個唔保證。不過101去到雞年收到第40個班次就保證要多謝大家) 2012: 20.1% 2013: 2.7% 2014: 3.5%  2015: 1.5% 2016: 13.6% 另外筆者不才,想問問:「2016年美國都有加息,點解債基之回報比往年更好? 加息令債價下跌之說是否不攻自破?」年初四,想清楚。唔想輸,要諗野。 見圖即是好有機會連續6年都價升更是每月為你「出糧」。讀者212萬用債基即月產出$19080派息。儲18個月都夠一個兄弟做首期買樓。就當減埋13789供款都有成$5000蚊淨。如果間樓新淨一點加按只用供$7000而月正現金流近$13000 股票呢種咁「好」既投資物,見上圖匯豐(0005)/2017年1月中的價位,你自己考慮下仲買幾多血汗錢落去?

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樓市平均入市法 #765

本人先生於2006年(當時我們還未結婚)以235萬買入將軍澳站一兩房單位(他名下)自住, 後於2011年(結婚後)加按再買入奧運站兩房單位(聯名)自住並將將軍澳單位放租, 。雖有租金支持($13.5K每月) 但有感單位升幅已不錯及不斷有新供應, 基於經濟學的” 供求理論” 下, 遂於2012年5月以4百萬將單位連組約沽出. 套現後沒有再投資物業, 諗住睇跌。誰知細價樓持續攀升, 我們悔不當初! – 幸好及後認識到諗Sir的Blog, 恍然大悟, 並於2013年尾再度入市, 才可捕追少少升浪。之後再看完諗Sir兩大著作並剛報了收息班(batch 17),現有以下問題, 望指點迷津。 本人今年35歳,月薪為40K (未計花紅–大約15萬通常用作交稅), 先生41歳, 月薪為85K(未計花紅–大約20萬通常用作交稅), 現有兩間物業分別為: 奧運站兩房 (於2011年以718萬買入, 現銀行估價大約880-900萬, 尚欠435萬, 月供$16K,30年 Hibor plan, 現放租 $23,000) 聯名共同擁有 九龍灣一房 (於2013年以320萬買入, 現銀行估價大約380-400萬, 尚欠185萬, 月供$7K,30年 Hibor plan, 現放租 $11,500, 剛加租) 我自己名 – 我倆現租住元朗2房新樓(望以租養租), 月租$11,500 (相信下年會加租至$13,000市場價) 先生供車會每月$6K, 尚欠36期, 沒有其他債項 另兩人現金 $1,300,000 股票  $800,000 基金/債券  $200,000 人民幣定存 RMB640,000 (RMB320,000於2015年尾到期, 其餘於2016年尾到期) 總數大約有3百萬, 可流動資金大約為2百萬 (現金+股票) 每月先生可剩約$50,000 (扣除車會, 保險, 供養父母, 自己使用及家用) 每月本人可剩約$20,000 (扣除保險, 供養父母, 自己使用及家用) 請問諗sir應該怎樣部署增加現金流和一生三宅 (其實我們希望到退休時有4-5宅), 謝! ANSWER: 請大家攪清楚理財目標,唔係越多樓就越好,退休人仕更會用直債作主項理財。原因是樓提供攤長30年還及高槓桿選項,可是用升幅及收息計算,明顯不及收12-15%之債基方案或JACKSON哥咁放32萬美金收超10%之保本直債,加上抵押力隨借款人年齡下降,不少投資人到老都唔想揸樓及攪維修。讀者較年輕人工不俗亦擁兩樓在手,需要是立刻訂下確實理財目標,希望提早達成財務自由。 – 要騰出時間做有意義既事及唔使再打工,起碼被動收入等於家庭收入。讀者需要12萬,而手上兩房奧運提供(23000-16000)=$7000正現金流,九龍灣提供11500-7000 = 4500正現金流,計及手上定期有些少利息,現已擁被動收入約$14000,對比他人已是不錯。家庭借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借貸力。有car loan令借貸力再削弱,不詳計。另用九龍樓去養租元朗樓,在區域佈置上為正確。 – 718萬樓已達現時金管加按上限,動不得。2013年買樓錯在之前冇點諗好一拆二去盡按奧運加上9成上會買九龍灣。如2013年做好此事,就計當時奧運站價值比現時打折只6.2mil,按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而騰出另一位可用30餘萬9成上會,現時資金應多出 2.9mil-2.2 = 約90萬。那讀者現時(1.1+0.9)等於近200萬係手,就當用黎買哂債基多200*13%/12 = $21600/月。向產出12萬月入再進一步。 – 係度提及用債基收息養租之缺點,就當放左間樓套200萬出黎買債基收息月入兩萬幾,此數目不會隨通賬上升,就好似讀者預計將被加租至$13000,如用債基息口養租就不能預得「剛好夠數」。而讀者用樓養租情況就好得多,所以呢,債基只宜中期投資,用作彌補現時買樓太多洗費及借貸困難之艱難時期。至於讀者下步怎作,建議是每隔幾年買樓一間去用平均價入市,或利用課程所授睇樓市升跌之指標行事,至於現時是買不得,亦不應在買樓隔一年後再入市。 – 一個收入12萬之家庭應每隔幾耐就買一間樓去完成「樓市平均入市法」? 先要滿足兩條件,就係手上物業總按揭結欠少於現市值40%(或掉轉咁講按揭負債比率不大於60%),及每兩年儲蓄至少有樓房市值之5%。 – 就似讀者物業現市值880+380 = […]

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諗SIR-真正一世的嚴重錯誤決擇#759

按: 早年筆者記得有讀者用「一世的嚴重錯誤決擇」為題發問。筆者在解答本案後,認為本案更貼題。當然本文讀者不是如此差劣、只不過佢點出的幾個投資決定、實值得大家再深思。 – 諗Sir您好, 本人最近先有幸拜讀諗Sir您的Blog和書。發覺一直被做Financial Planning既好友教育0下放棄投資物業而專注基金是一大錯誤,白白錯過了十幾年步向經濟自由的時間,換來的只是辛辛苦苦飽受數次金融海嘯下累積到剛break even的基金表現。對比諗Sir門生們的個案,實在遠遠落後。現虛心向學,望能盡快收復失地,盡快達成經濟自由的安逸時期。 – 財務狀況如下,煩請諗Sir賜教︰ • 本人38歲月入HK$75K,太太33歲月入HK$40K。 • 自住單位月租HK$10,500; 另外每月基本開支HK$57,000 (已包所有MPF,保險及交稅) • 每月基金供款: 本人HK$10,000; 太太 HK$3,100; 累積基金價值:本人HK$1mil; 太太 HK$175,000 (基金plans大約仲有十年期,如提早surrender將不能全數收回所有基金並放棄一少部份早期投放落guaranteed return的儲蓄和合約完成後應得的收費回贈。) – • 其他資產︰RMB$240K定期; 股票 HK$140K; Cash HK$300K • 2013年初,我以單人名義擔保了老父的自住樓(估值HK$8mil),套現HK$2.3mil (供十年;月供HK$21,000 (本金儲蓄約HK$17,800); 現欠銀行HK$1.9mil; 罰息期:2年),並用五成首期以太太單名購入HK$4.38mil村屋放租(供二十年;月供HK$11,000 (本金儲蓄約HK$7,400); 欠銀行HK$2mil ; 罰息期:2年; 收租HK$16,800, 現估值HK$5.5mil) 。 • 短期計劃︰小朋友會下年初出世,之後打算2016年中收番間村屋大裝後自住。裝修budget大約HK$800K – 問題如下︰ 1. 現在所動用的借貸力只是20%-30%,幾個月後倆份Mortgage都快完罰息期,會考慮將太太物業轉按加按到七成供三十年。除此之外,應該怎樣有效運用我們的借貸力呢? 讀畢諗Sir的著作後,明白用老父的物業以十年期套現HK$2.3mil實是大才少用,但外於憂慮其他家庭成員的反對,不便以太長年期獨佔套現。始終這是老父唯一資產,將來可能成為佢或其他家庭成員的應急錢來源。有否更好的方案? 2. 以我單名買第二間樓是否最有效增加正現金流的方法,但要符合按五成放租要求,以我現有的資產及借貸力是否可行? 3. […]

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點解樓咁貴都有人照買? #755

您好!我已完成收息課程101,將會上買樓101,收息103。本人46歲,單身,剛加按自住樓,吐現220萬,分20年還,每月還11K,月薪60K,每月可儲金$45000,現有$80萬股票,現金$380萬。打算待時機出售。有以下計劃,唸Sir請指點: – Plan A)在屯門、元朗買$400萬以下樓,3成首期,租給朋友,用$150萬買債券,餘下買債基。 Plan B)用$300萬買債券,餘下買債基,待時機再買樓。 由於工作時間長,日子不太好過,希望早日財務自由。請唸Sir指教。 打工仔上 – ANSWER: 係大家作出任何投資決定之前,請先了解自己的理財目標為何。讀者或許留意到買樓、買債是有用。所以自己有錢都想買些。惟此作法會令自己在跌市時心感不安,因全盤打算只彷效他人作法,最後見面前路上有些阻礙,因而棄車而轉向的人筆者見不少。若一早定立個較遠大的目標,自會從容面對前面的一些小障礙。 – 讀者所想,明顯係「工作時間長,日子不太好過,希望早日財務自由」。當然呢個亦係大部份香港人之想法。想作此點,咪要令被動現金流產出數目至少等於你洗費、最好等於你人工,更要令此數目同通賬一齊上升。係銀紙濫發之下,基本上可假定中長期必然是通賬,通縮就算有都只係1~2年。 – 讀者在儲蓄方面做得很好的,儲蓄率為75%。想先解為什麼要買樓? 因為樓一旦買入所收取租金係會同通賬一齊上升,在<樓換樓>已有提及,1978年至今香港樓價升幅能追上通賬,詳細數據在書本細述。另有日本、英國同期同類比較數據(source:各國政府統計處、Thmoson Reuters)。本文再加入近期圖表,展示由1999年至2014的住宅樓價升幅、租金升幅、及消費物價按年變幅。(下圖一、二、三) 資料: 香港政府統計處及差估處 – 樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍 租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點) 消費物價指數(CPI): 見圖3,由1999年至2013年的按年CPI變動,到2013年完結累計升幅為約10%(1.10) – 結論一: 過往15年買樓黎供,基本上越供越輕鬆。因消費物價指數上升而供樓月供額是固定的。時間一過供樓金額基本上少得買不到什麼。即有個極端例子,係太古城開賣時月供只係千幾蚊(當然當年千幾蚊好好洗架啦!) 結論二: 過往15年租樓比人做收租佬,所收租金越買越多野,因15年租金升幅為60%,而CPI上升不足。當然,要有時間更深度研究埋CPI各項分類才有更精準定論。 – 上貼圖幾幅及作出結論,是想證明你想「唔使撈」,現金流產出最好靠租金或其他派出會隨通賬上升之投資物。可是香港有此特質的資產其實少得可憐,亦解釋左點解樓咁貴都有人照買? – 那讀者,每月人工為$60000,年被動收入需$720,000。在前幾篇文章已解釋,有三個(但不限於)方法去產出正現金流 A餐: 就咁買間樓收租,產出率為5.6%(此基本功在買樓001講解) B餐: 買間樓再間房拆租,產出率提升至11.6%(買樓003) C餐: 用債基冇年期。產出率高至15%。可惜每月收息額不隨香港通賬上升(收息101) – 用A餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/5.6%) = 12.85mil(一千二百萬餘) 用B餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/11.6%) = 6.2mil(六百萬餘) 用C餐方法產出720,000年正現金流所需投資額為(720K/15%) = 4.8mil(四百八十萬) – 當然入市前要學好點對沖及關顧樓市及債市潛在風險。另使用筆者方法實有助縮短大家要達成「唔使撈」之年期。 至於讀者,應用所學知識去為自己拚出$60000月收入。

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