两个保本又收15%年息法门#823

Dear Mr. Lum Sir, I am a 40 years old married person (no child) with monthly salary around HK$70,000  (including bonus and after deducting Salaries Tax and MPF) and I am going to divorce with my husband in early 2015.  Part of my savings was lost in my husband’s business, so I only have around HK$3M savings at bank.  We don’t have any property and therefore I have to rent or buy a property after divorced. I cannot live with my parents as they are living in public housing located at Eastern District of Hong Kong (I hope I can live closer to them if possible, not must).  My monthly expenses (including money to my parents) are around HK$10,000 and therefore I can save around HK$720,000 per year. Please help to advise: 1. Shall I buy a property with the HK$3M now with what % of mortgage? Or Mr. Lum Sir – do you think the property market will drop gradually after Q3 of 2015 and I should wait until the market turn side? 2. How can I plan to buy my second property and ideally third property in future? Many thanks for your advice in advance!   ANSWER: 笔者同意住宅楼价再升有限,但不代表好快就会跌。读者40岁未有楼在手,宜先为自己买入细单位一个,对冲楼市再升风险。万一往后低息期维持十年八载而楼价到读者近50岁都未有大跌,读者起码仲有个单位仔自己搬入去,一个人用已经很够了。至于长远目标,一个人生活肯定用争取正现金流为目的,不容有所犯错。四十岁一输大钱往后要追都无时间,亦因此现时要忍手不好买楼。   正所谓民不与官斗,现时政府政策系要除了比成世都未买过楼既后生仔(楼市处男)上会之外,其他业主或前业主都要从楼市缩手。估计读者应已注册过曾拥有物业、即再买700万之下楼房都要比两成首期,若再入手500万价值之上楼房要首期过百万兼月供16000以上,实不建议。   当然读者储蓄率高,为可取事项。买细价楼,应以流转量高的大屋苑及400万以下单位为目标。在港岛应未有此类选择提供,相反沙田第一城、将军澳、荃湾都有类近供应,宜买一间再“偷偷地”将其租出,再行以租养租。即用租出第一城既租金去补贴自己系港岛东租屋,即可同时满足自己的消费需求及投资需求,特点用两间楼完成两种需求,避开大部份人希望买一间楼同时满足自己两方面。可惜好既楼自然贵,往往买到dream house却令自己供得好辛苦。变相减低持货能力,到楼市一跌焗贱卖令自己输钱。   资讯日益发达,泡沫形成及爆破也会比以前快得多!现时内地亦有融资及融券服务,即内地股市可买升及买跌。此事影响为市场不会再长时间持续上升或下跌。因为个市一跌得耐,就会有人赚大钱。,当然如你系好友,点会企定让此事发生呢? 钱要安全留系自己银包都要靠自己既本事,成语有云:“怀壁有罪。”看倌有太多既钱系袋就系错,一系你分哂比其他人,一系你谂到办法唔分比人。系咁既情况下经济起跌的周期,会由以前三至五年,变为6个月至2年!那即是市场恐慌提供良好入市的机会变得更多,但大家应早为自己准备更充裕的Holding power(持货力)!   买完楼比两成首期,净低约220万,做法是不好买有价格上落的债基,反而保险更适合读者,贪其零价格风险,唔会输! 当然唔系街边有人sell你既保险,而是可抵押及提供超20出年回报,年期可放3/5/8年都得既做法。在早前5年double保险方案已提及。那读者放入80万,5年后保証又多近80万,那买第二间楼的首期,就是用保险产出来。   至于另一样唔会输既事,系摆旧钱系李生既永续债券。息系低d、但李生永不会走数,每年收6.6%起码令自己心安。进取一点,选另一个香港地产发展商,收12.9%一年,在收息课程已展示。若果读者有近5.0mil现金,更可入手些REITS再做融资,借贷成本只是1.2%-1.3%,计及REITS有4-7%年回报不等,一杠之下过10%亦可以。当然呢件事有价格风险,无之前两件提及的既保本又一年10%收息既事咁爽。读者万事小心,稳妥为上。不要急于一生三宅。      

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怎处理现金赚取最大回报?#789

谂Sir 你好! 本人今年45岁,先生40岁,有一个5岁女儿,不需供养双方父母。薪金及资产如下: 先生:月入9万 太太:暂时待业,否则七万左右   4层物业,可供满但去年现挈按出及加按套出现金。现贷款金额如下: 物业一:市值700万,尚欠300万, 按息2.15%, 丈夫名下。出租用,每月租金收入$19000 物业二:市值470至500万,尚欠250万,按息2 15%,丈夫名下。出租用,每月租金收入$13600 物业三:市值400万,full paid,丈夫名下。出租用,2015年收楼 物业四:市值875万,尚欠400万, 按息H+0.6约1厘左右, 联名。自住。   短期五年保单两份:70万港元:年回报4%; 另75万人仔:年回报4%, 2018年到期。 现金: 900万左右,一半人仔,一半港元,全放在定期,年回报3.3%分批到今年五月会全部到期。   极少量基金及股票! 问题: 1.怎样处理手上现金赚取最大回报?买楼好吗?本人投资取向比较保守 2.那里才可找到你在文章提到的高回报直债及基金?我尝试过,找不到高过8%且颇高风险!债基主要购入内地房地产公司的发债。 3. 手上物业地区分布于西环、湾仔、荃湾及东涌。前景如何?需换马吗?减持?除自住单位以外,全部一、两房! 4. 你早前的文章提及私银的投资产品比零售好,值得考虑开户吗?市场最低入场费是多少? 5. 从文章得知计算最高借贷金额的方程式。想确实一下银行真的这样计算吗?因记得先生去年加按套现银行已说是借尽了! 谢谢!  answer: 笔者提出了多个问题,有买楼有收息有投资的,真是不能一时答得咁多。目选取第1、3、5条回答。其他自在1-2月见面时可习得。   关于赚取最大回报,要知但凡赚钱之极之事都为人产出另一种之付出,道家之阴阳平冲关系,可能系Iphone面前既你觉得好老土。不过睇新闻你都知就算比你赚到成香港都有田有地,年尾三兄弟都唔可以坐齐系屋企食饭。有日看倌能达成财务自由,请先花时间爱家人再照顾贫苦。   读者家庭收入九万、借贷力为90000/10000*50%*2.59 = 11.6mil。现时有三间楼都有借贷、为300+250+400 = 950万、看似已借尽。可是在考虑其他现金流收入及个人其他借贷后、实质可借金额会有异于下方理论计法、且看买楼教学课程怎授予提振一个人可借金额之方法。另外在楼方面之投资、笔者应为本案读者有条件可以又保本又收10%年息、即用jackson师兄之方法、将钱放系5只评级颇佳的债券(见上图: 即都系BBB至A评级。有只系BB仔,唔喜可转)。由于债券选择得宜,每只债可loan out的ratio颇高,即投放$1000000可收息$45880。由于买后借回$680000,所以读者实出$320000。勿忘记每年有$9123的利息支出。所以收息回报系(45880-9123)=36757,即$320000本金回报系(36757/320000) = 11.4%。希望此方案、可予想者想一想除回买楼收3-5%租务回报外、收息方案实有更可取的。 申延阅读: jackson case: http://homebloggerhk.com/?p=24135   若读者觉得一年10-20%收息太低、未能如佢所愿:“将手上现金赚取最大回报”。咁佢要报一报其他大师的course,自己寻找“三个月升400%法门”。不要收看本网了。笔者主要授予大家一套有稳定增长及可持续的理财之术。笔者在<<收息论>>已提出投资划分收息同赚价,大家在理财之前要搞清自己目的? 用笔钱去博杀绝无问题、最大镬系想赚息但又错买股票、想赚价又反而用错债券。谈一谈股票、老散了解为一个可能帮到佢赚钱既地方、而上市公司主席了解为一个卖生意或融资的地方、究竟边个了解正确? 咁要睇一睇老散同上市公司主席(及其助手)博奕究竟边个会赚走d钱?      大家好应将手上资金按年龄划分几多系“收息”、几多系“赚价”。在开展个人理财宜先由此入手、按个人年龄及意愿去分配资金投放于不同投资物。读者家庭四楼在手、市值2300万有余。每1%之损失已是廿四万、足足不少人成年人工。恳求停止再用“今日有咩好买?”的理财方式、而是按自己手上副牌去出手、要揾钱要累积正现金流自然得心应手。 关于选区心得、可看此表列出了4/18区之情况。在blog暂不解释。   区份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年预测落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 离岛 5.4% 2.7% 1675 黄大仙 6.3% 6.9% 0 湾仔 6.9% 5.9% […]

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谂sir – 单身穷中女求出路 #772

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谂SIR你好, 本人为单身穷中女一名(35岁),因年青时误把每个月收入投资在错误的地方,损失惨重。到醒觉时己人到中年为时已晚,觉得人生无希望。直至近日拜读过谂SIR你的2本书籍,又如看到一线光,于是多次重复翻看谂SIR你这2本书及到homeblogger爬文,明白到及早理财及早置业的重要性。可是现时楼价每日攀升,升幅惊人,跟我的年龄成正比,十分无奈。连元朗的单栋式洋楼也要过万元一呎(266实呎开价290万),此外选择亦不多,锁匙盘欠缺。感到万分苦恼!求谂SIR给小女子一些建议?   现况: 居所:跟妈妈同住公屋,但妈妈多在内地居住。 月入:正职$24000(未扣MPF)每年加薪约$1000,间中有freelance收入$3000至$10000不等 现有储蓄:$160,000 发愤(奋)每月储蓄:$17,000   计划: 先买楼收租: 不幸我刚过了抽居屋资格,只可以向私楼方面想。如我努力储多2年钱,2年后应可有$408,000 + $160,000合共$568,000。打算到时揾间300万以下约30年左右的楼,以9成上会。可是担心到时可能全港也没有300万的楼盘了。 星期六日不用上班,揾多份part time job增加每月储蓄$3,000,加快储蓄进度。 交出公屋买居屋。 谂SIR,小女子自知能力有限,年纪不少但不懂理财,自知道以上的计划并非好方案,但不想就此放弃人生,求谂SIR赐教。 祝身体健康! 谢谢! 努力向上的单身中女上   ANSWER:   既然读者努力向上,笔者也应作支持,希望笔者两本作品真能阅后改变某些人。读者,现作的方案其实是可取的,错作应25-30岁作此事而不时35-40先黎储钱。当然有心唔怕迟,有做都好过唔做,且看怎去为储蓄一事提供催化剂。   因投资失利而终年拒绝再投资,此为不应有的想法。正面是查找不足,小心行事。不少人买股票赚唔到大钱,但都可获少利至少够交税、旅行,原因是懂得检讨再出发。至于猛咁睇贴士人买你就买,已有多人证实呢个行为帮唔到你发达,或基本上只会同你输钱。留意买衫可以靠人,但投资唔可以,因钱一过手始终引起人贪念。就当买股票最好都要有两招技术分析傍下身,笔者有感投资分析都系一门近统计学,虽不可完全准确但有一定可参考性。   就见上图中国银行近半年股价走势,在升前用技术分析都可在正股升前产出买入讯号。当然只懂呢一招唔可以帮大家发达或完成赚钱之事。可是用此等方式去判断买入卖出,比好似马迷咁睇报纸或听朋友讲强多了。同意如朋友有坚内幕消息可令人即时发财,可是大家身边的朋友,又真正有几个系咁“坚”呢? 再引伸出既是,有一班“坚”既朋友,自己上流既机会亦强多。可惜人天性就倾向同自己觉得有益既人去交往,所以修身自省学习系拓展人脉既基本功,你说得出有内涵的话题,自然令有思想既人肯同你倾计。交有、赚钱起初都是不假外求。   读者有兼职应该做,早年的错误需要今天下苦功去弥补。每月储17000实可在24个月后得40万。其实不少恕上唔到车既年轻人,需要既系呢条$17000*24 = 408,000之算乘。读者可将每月储得之20%入手股票,利用技术分析作出入市判断,系现时恒指低PE既情况下,投资期有2-3年必见出路获利。最忍就系唔识又要短年期获利、基本上高手都无此能耐。读者单身,未有伴侣好似庸才咁double自己借贷力,那唯有靠投资扶自己一把。   两年后建议买私楼再揾人帮手供,要知自己一个人揾钱慢,而租客就系努力为你工作储多份钱既一位。人生之中期目标,就系为自己建立几项资产,以下系可提供正现金流的资产之产出效率。     正现金流效率 风险特征   楼 3000*12/990000 = 3.6% 无年期(不过在SSD下一般都放几年)。当然有价格升跌 债基 25833*12/2.0mil = 15.5% 无年期。有价格升跌 直债 5525*12/780000 = […]

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九成按揭同七成之分别#766

阿sir您好,本人己读了十一月的收息课程,正等待十二月收息103课程,本人庸碌半生,现猛然醒觉为自己及家人计划一下,以下是本人的资料: 有一楼现价六百五十万按揭还欠一百六十万联名持有,供二十年约每月一万, 自己生意收入五万,太太是家庭主妇,家中小朋友七及四岁, 现金有二百万而每月家庭总开支约三万余, – 本人正想有以下的部署:加按套现二百万连同现金一百万,共三百万做十至十五厘之债基方案,等下一个楼市周期买第二宅。 现想问,我应按多一些吗?如加息,加按的息会升,现金流会减吗? 另外夫妻联名申请加按,太太没收入惟之后报两份收入同先生同一公司出粮,咁可以借多点吗? 我打算加按后再买间楼九成上会借比亲戚住,有租金的,可行吗? 听讲按证公司每隔一年会寄信黎比自己,点去应对呢? – 如我将该九成上会的住宅减低按揭成数至七成,有什么手续? 又或将加按金额投入债基及保险double方案年收15-20%就算? 谢谢你的耐心 真庸才 answer: 加按私息口上升必令供楼支出增加,可是在于上一加息周期顶点,即2007年,港元定期息口1季成3%p.a,恒指超30000点。再一息口高企期1997年,连闪卡都炒起有价。所以笔者唔介意忍受加息初期对楼价的少少影响,资产在经济向好后升值再加上租金提高令成件事会有所进益。 – 读者一个人做生意要养活成头家,情况实有点儿“踩钢线”。要做的首件事当然要提振自己借贷力,毕竟自己赚钱,未够杠杆后再加上先借美金再等债务贬值去令身家膨涨得快。不少搞生意既人都唔报税,要搞好。另外现时用员工身份借钱可上九成及简单些少,当然用老板身份借钱都可但成数有机要低一点及文件要齐,这是不少小生意所欠缺的。另外用老公公司去出粮比老婆然后联名买楼,咁即系银行将该公司查察睇董事再对一对买卖合约上之成交人,如九成上去香港按证几可肯定该收入不被承认,咪真系以为整几张支票比老婆搞错觉出粮就过骨,要收入令人信服在各方面都要办好才可合规地提升家庭收入。 – 至于九成上会既楼租比人是不合规的,至于点解咁多人会“偷鸡”行事? 只恨政府打击未尽力,万一真系捉到成排人出黎而业主要call loan平盘,市场上大量供应有能即将楼市推低。你问政府唔系想打击楼市升幅咩!? 当然唔系,政府要求既系市况平稳,大家每日乖乖地返工交足税。楼市唔爽无发展商勾地,每年可会少捞一笔。至于“偷鸡”业主系会将信件答自住,而水电煤亦会全包租客,万一被人查问,唯有认多个远房亲戚。租约不时都揾相熟经纪做好多时印花税及填资料都不做妥。 – 当然九成业主的心态是希望存有几年侥幸,到时楼价升或自己本金已归还些少,再加自己资金可将九成上会的楼减至七成。当然租出七成上会之楼房都是不合规的,可是笔者在银行工作一段时间,实未见银行会组成“打击队”去伸张正义。要将九成楼减至七成,最好系搞个转按,新行有现金回赠之余亦可补贴支出的律师费。律师要将九成加于楼房之押记去除而令楼房只余第一债权人(即银行)之押记。之前如选用一笔过付清按揭保险保费,可按比例退回。 – 至于读者要集中将现楼加按,更应从中搞埋一拆二,令自己或太太变成“无楼系身”,那下次再买楼可少比双倍印花税及其中一人单名上会九成(当然用途赞成要系自住)。先生公司数目企理,又或如证明到自己系一个出粮准的打工仔,都可将现居加按至七成,即套6.5*70% – 1.6 = 2.95mil。而供款增至约$17000。2.95mil加上自己现金2.0mil,有近500万一系可考虑私银服务,五百万控有八百万债券,有点像jackson师兄的“32万。年11.4%。低风险”方案。直债投资是保本所以风险低,其实钱够令自己融资成本低实可令自己在低风险情况下推回报高至11%。本金少或想灵活可以投放债基收息,200万都收成$25000一个月,读者可令自己收入增40000/月有余,够供楼及部署下次买楼首期。

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楼市平均入市法 #765

本人先生于2006年(当时我们还未结婚)以235万买入将军澳站一两房单位(他名下)自住, 后于2011年(结婚后)加按再买入奥运站两房单位(联名)自住并将将军澳单位放租, 。虽有租金支持($13.5K每月) 但有感单位升幅已不错及不断有新供应, 基于经济学的” 供求理论” 下, 遂于2012年5月以4百万将单位连组约沽出. 套现后没有再投资物业, 谂住睇跌。谁知细价楼持续攀升, 我们悔不当初! – 幸好及后认识到谂Sir的Blog, 恍然大悟, 并于2013年尾再度入市, 才可捕追少少升浪。之后再看完谂Sir两大著作并刚报了收息班(batch 17),现有以下问题, 望指点迷津。 本人今年35歳,月薪为40K (未计花红–大约15万通常用作交税), 先生41歳, 月薪为85K(未计花红–大约20万通常用作交税), 现有两间物业分别为: 奥运站两房 (于2011年以718万买入, 现银行估价大约880-900万, 尚欠435万, 月供$16K,30年 Hibor plan, 现放租 $23,000) 联名共同拥有 九龙湾一房 (于2013年以320万买入, 现银行估价大约380-400万, 尚欠185万, 月供$7K,30年 Hibor plan, 现放租 $11,500, 刚加租) 我自己名 – 我俩现租住元朗2房新楼(望以租养租), 月租$11,500 (相信下年会加租至$13,000市场价) 先生供车会每月$6K, 尚欠36期, 没有其他债项 另两人现金 $1,300,000 股票  $800,000 基金/债券  $200,000 人民币定存 RMB640,000 (RMB320,000于2015年尾到期, 其余于2016年尾到期) 总数大约有3百万, 可流动资金大约为2百万 (现金+股票) 每月先生可剩约$50,000 (扣除车会, 保险, 供养父母, 自己使用及家用) 每月本人可剩约$20,000 (扣除保险, 供养父母, 自己使用及家用) 请问谂sir应该怎样部署增加现金流和一生三宅 (其实我们希望到退休时有4-5宅), 谢! ANSWER: 请大家搅清楚理财目标,唔系越多楼就越好,退休人仕更会用直债作主项理财。原因是楼提供摊长30年还及高杠杆选项,可是用升幅及收息计算,明显不及收12-15%之债基方案或JACKSON哥咁放32万美金收超10%之保本直债,加上抵押力随借款人年龄下降,不少投资人到老都唔想揸楼及搅维修。读者较年轻人工不俗亦拥两楼在手,需要是立刻订下确实理财目标,希望提早达成财务自由。 – 要腾出时间做有意义既事及唔使再打工,起码被动收入等于家庭收入。读者需要12万,而手上两房奥运提供(23000-16000)=$7000正现金流,九龙湾提供11500-7000 = 4500正现金流,计及手上定期有些少利息,现已拥被动收入约$14000,对比他人已是不错。家庭借贷力为120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借贷力。有car loan令借贷力再削弱,不详计。另用九龙楼去养租元朗楼,在区域布置上为正确。 – 718万楼已达现时金管加按上限,动不得。2013年买楼错在之前冇点谂好一拆二去尽按奥运加上9成上会买九龙湾。如2013年做好此事,就计当时奥运站价值比现时打折只6.2mil,按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而腾出另一位可用30余万9成上会,现时资金应多出 2.9mil-2.2 = 约90万。那读者现时(1.1+0.9)等于近200万系手,就当用黎买哂债基多200*13%/12 = $21600/月。向产出12万月入再进一步。 – 系度提及用债基收息养租之缺点,就当放左间楼套200万出黎买债基收息月入两万几,此数目不会随通账上升,就好似读者预计将被加租至$13000,如用债基息口养租就不能预得“刚好够数”。而读者用楼养租情况就好得多,所以呢,债基只宜中期投资,用作弥补现时买楼太多洗费及借贷困难之艰难时期。至于读者下步怎作,建议是每隔几年买楼一间去用平均价入市,或利用课程所授睇楼市升跌之指标行事,至于现时是买不得,亦不应在买楼隔一年后再入市。 – 一个收入12万之家庭应每隔几耐就买一间楼去完成“楼市平均入市法”? 先要满足两条件,就系手上物业总按揭结欠少于现市值40%(或掉转咁讲按揭负债比率不大于60%),及每两年储蓄至少有楼房市值之5%。 – 就似读者物业现市值880+380 = […]

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早年卖楼想借弹药番身#763

  谂Sir您好, 我是在上周收息101坐第一排的黄先生。在11月6日曾电邮发问的,现毕业101希望以下问题更specific,希望赐教: 有幸在书局拜读《楼换楼》如雷贯顶,当头棒喝。 立即买回家细读及追post, 看到网上更多无数的案例,情况比我好的有很多;情况比我更严峻的也非常不少。请谂Sir 您能回复并指点小弟迷津。  – 小弟下个月31 岁,结婚1 年多(太太同龄),准备15/16年计划生小朋友。来年15年支出不太多, 月可以勉强储2万。 我是会计师, 月入34,000元(14 个月); 太太月薪20,000元。请简单点当6万家庭收入罢,尽借力15.5m, 半额7.7. 本人没有负债,个人资产有:现金, 离岸人民币3 个月定期, HSBC Asian Bond Fund(可赎回, 微赚的, 蚀的另一个已卖出, 就是下述卖楼事件后有人Approach 我买, 然后从我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;总共HKD40万。 曾经玩过孖展ipo, warrant, 因为蚀过钱(一两万)所以投资变得保守。  – 太太有在岸人民币定期10 万现金10万 (她是极端保守不能接受风险, 希望不动用) 现租住实用296呎市区单位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估价是3.7m, 业主税前只是2.85%收益)  – 本人曾在楼市仍不算高时(2009)买入湾仔一物业170万, 花了数万翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因为职业的关系,终日惶恐不安,又担心楼价很高, 最后以208 万于2010 年卖出(好像我的成交是刷新高当年比97 还高), […]

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夹心白领逆转胜 #748

你好Lum Sir, 我和老公39岁。之前在香港及新加坡买过2次私楼, 现在香港无楼. 2012年10月,我们卖了香港自住单位,改为租楼。现在十分后悔!遗憾当时还未遇到你。现在读完你的“楼换楼”及“收息论”后,很希望尽快收复失地。已报读11月的收息投资课程 及 买楼001+003课程. – 本人,39岁,白领,月入HK$60,000。无贷款。每年约有HK$120,000花红(通常拿去交税). 怀孕中。 先生为新加坡人,39岁,白领,月入HK$48,000,无贷款。(2017便成为香港永久居民) 我们这两年租住沙田一个HK$19,000的单位,刚刚加租到HK$22,000。 扣除开支,租金,交税, 两人人寿供款, Prudential saving plan 及为父母买的医疗保险供款, 两人一年大约储HK$430,000 to HK$450,000. – Cash HK$2.3M at bank。实金HK$200K,股票HK$100K 5 year Prudential saving plan HK$50K per year, 已经供了两年。我们夫妇工作也是迟起步,所以人快到40但财富不多…. 在新加坡我们有一个买价S$359K 的单位(aroundHK$2.2M),现在还是楼花,2017 尾收楼,已付10% 首期,现不用供款,到时月供大约S$1,600(HK$9,760)(fixed interest rate ),该地段同类单位现租值为S$2,300(HK$14,000). 因要照顾父母,不能搬离沙田,但沙田3房单位已要HK$6M以上,会用完手上资金。又已刚签了一年死租约。 Q1: 应该立即先买一间细单位收租,补贴 租金支出,这样做对吗?    2: 睇过沙田中心,伟华中心,荔枝角四小龙。沙田中心/伟华300-400呎成交价要成HK$420万以上,而且楼龄高。四小龙两房平的也大约580万. 较新但怕该区前景不及沙田好? 请问Lum Sir 点睇? 3. 丈夫现不能单名买楼,要等到2017拿了香港永久居民或政府减辣才可。希望Lum Sir 指教如何处理余下支金及如何完成三宅一生!! 衷心多谢Lum Sir指点,夫妇二人无限感激!!   ANSWER: 首先笔者不时叫无楼在手者先入手细价楼一间,其主要目的的对冲楼市再升风险、而不是用黎补贴租金支出的。 如果纯想补贴租金支出,买债基系最好,因正现金流产出率最高。笔者在blog中提及了不少产物,用约一百万港币投资额去计,效率如下:   买楼再间套。七成上会。月供$8500 投入120万连装修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 […]

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后悔卖楼的烦恼人 #746

  你好,本人已报买楼及收息班,希望你能指点迷津。本人及妻子40岁,有两孩,是早年卖楼如今后悔的一群。本人月入38k,妻子月入20K,扣除支出每月仅储5000元。手头资金250万,但无物业在手。租楼每月支出17k。希望善用借贷力,尽快买楼抵销租金支出或作自用。 本人有以下想法,希望谂Sir给点意见: – 疑惑一: 先上车,但未决定九成买约350万物业, 还是以七成买逾400万物业, 或是以五成购300万套房旧楼?余下现金运用债基方案,抵销租金支出。   疑惑二:全数资金运用债基方案,以债养租,等待明年更佳时机? – ANSWER:   恕笔者偏颇,认为人到四十未有楼系手是个大问题。说得再精准一点,系人到中年如未开始为自己建立资产,问题将会延伸至50、60、令自己赚钱既速度永远不上钱币失去的借贷力。近日不少人问点解外币跌得咁“残”,笔者愚见是美国QE3已停,即加印银纸告一段落,早前由美国借走去投资海外的资金要回笼,买起美金。另各国乐于见自己货币贬值,令年尾公司埋数可以靓仔一点。所以美金上升、一呼百应。惟花旗人善于操控大家对美元的预期,升跌韵律存于一通道之内。可能今日美金之上升、是为了他日再贬做准备。至于日圆兑美金下跌逼近120近期低位,如同之前的160或早早年的330兑1美金相比,实还有很大距离。当地要复兴经济,或要亲和中国去脱出花旗人之看管。 – 楼实在可以唔买,如果你手上已有更能为你提供正现金流的资产,如生意、硬商品或直债。笔者早年工作亦为不少客户到老时将楼换做直债,制定老年稳妥收息策略。试问一间每隔几年都要夹钱装修既旧楼,点够诚哥或狮子的直债实在? 当然大部份人如净资产值未过10MIL,宜趁后生快手借入美金去控楼房再让时间贬抑债务,让租客令你持有债务而不心荒、令借贷力不受损。读者管有250万,每月帮人供楼,一心等楼市大跌再买不属好方法。 – 要知2009年至今香港楼市已升一倍,真系唔知要点搞跌个楼市先满足到各位心中既“低价”。读者在两年之后借贷力会各下走,实现时先入手较细码楼房一间,行以租养租。五成上会用不尽杠杆、而当中产出之租约亦不合读者所以、因太低收入人仕才需要每行一步每混一租约去完成一生三宅之梦,相反读者人工未低见此地,故五成上会不是选择。七成同九成相比差别在要否支付按揭保险费、及九成上会要求文件较足。所以买楼001在开首便提出买楼要做足准备,文件及可买之楼房是可一早计好哂,咪比自己乱去发梦买大宅、或夹硬上错玖珑山。讲返读者,较有建议九成上会之倾向,按揭保费是加借多十万,即每月供多几百,惟假设买350万楼,保有2成首期(即70万系手)有更好运用方法。 – 读者借贷力为(38000+20000)/10000*2.59*50% = 7.5mil。此数字帮助各位判断自己借尽可买几贵既楼。当然本身有债务会令其下降、又或可作些事情将补削弱的借贷力补回。近日开办新课程买楼002谈点去不伤借贷力去借首期,变相加快买楼速度,或为做生意人仕重新规划点去较易问银行去批出贷款。如像读者无楼在手者,宜在旺市用一半借贷力去入手楼房,故350万价位楼房为合适。 – 250万手上资金用掉50万去买楼,那不禁有人问:“读者自己租紧间楼都唔系细,成$17000月租,咁点会自己屈就入住三百几万楼?”其实3.50mil系可以在2014年买到三房的,仲要系西铁站附近(唔系朗屏、锦上路),呢间楼买完笔者仲有钱净落返自己袋。当然选取技巧在一篇文讲唔哂! 至于读者暂冇预佢有能用50万入手三房安置好家人、只想像佢会好似其他人咁将入手间楼借比朋友住,每月朋友之打赏希望够cover按揭支出。而时间一过,楼自有人帮手供满,而楼市升跌亦可用此楼房将其适当对冲。 – 用剩200万,可将当中150万作债基方案,收息12-15%,即每月产出$15000-$18750被动收入。其本上每月租金支出已抵。  

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软饭王成为负责任既男人#742

  谂Sir您好 本人巳报收息堂+实习, 买楼班+睇市班。很高兴认识你和可学更多投资方法。   现在想请教如下: 本人今年46岁, 配偶45岁. 月薪共HK$110,000 有孩子15岁和12岁 可每月储蓄现金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常开支, 税务, 人寿+医疗保险, 旅行等等, 也预留突发支出) 坏个冷气机都要用3,000几. 有几份保险2年后供完. 储蓄可多6,000. 同时有本金收回. – 资产 1. 巳供毕1楼(3房) + 2车位. (现值900万) 我名. 家父和工人住. 车位租家父用作消费. 2. 现供1楼(3房). (现值900万, 按揭200万) 我和配偶名. 自住 3. 现有股票+现金 150万 – 想法: 加按自住搂 200万, 不知可做二十年供否. 150万做人仔债, 200万做债基. 等候时机买搂. 相信上完课会更清楚, 但也想谂Sir先给大方向. 方便堂上思考. 谢谢   ANSWER: 首先,标题的软饭王唔系指读者。 […]

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大学生有铺收租(穷人慎入、内容或会令人不快)#736

谂sir: 你好 我已经申请你的收息101 102 103课程系10月同11月, 因有一笔cash,上堂之前想征求你的意见。   我今年23岁,下年大学毕业。同屋企人住. 好有幸地我系一个OK富裕既家庭长大.不过我从小开始学投资,好好彩地系2004-08年买股票,揾到第一桶金(由5万本去到2百万) 中间屋企人比多20万我投资 – 08年咁岩要去外国读书放哂D股票做3个月定期而保左本 可惜2010年左右输左获金既(267.HK…) 之后就唔系好敢买股票,转去炒铺位楼市 发现原来砖头升得仲快过股票 中间有买有卖直到而家。靠自己一开始既本ROLL到500万左右 ,其他我LIST 既都系屋企比(我认有父干成份..不过我好想可以成为一个上进识更进一步既中产后代) – 我现在的portfolio 1,一间工厦full paid  市值15mil左右(屋企比) 因为屋企比所以唔可以拎去做MORTGAGE, 一个月收紧4万蚊租,租约仲有3年 – 2.有7% SHARE of 1 间收租公司 (屋企), $8000 per month after tax .no outstanding loan – 以下就系自己可以control到既: 3,淘大花园2房 上年10月买,今年3月尾先成交 买入366万,现值400左右 借7成 @1,96%     收10500 租。供9434  ~4200 interest ~5200 本金 明年4月到期 而家同类形单位起码租紧12000 […]

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