兩個保本又收15%年息法門#823

Dear Mr. Lum Sir, I am a 40 years old married person (no child) with monthly salary around HK$70,000  (including bonus and after deducting Salaries Tax and MPF) and I am going to divorce with my husband in early 2015.  Part of my savings was lost in my husband’s business, so I only have around HK$3M savings at bank.  We don’t have any property and therefore I have to rent or buy a property after divorced. I cannot live with my parents as they are living in public housing located at Eastern District of Hong Kong (I hope I can live closer to them if possible, not must).  My monthly expenses (including money to my parents) are around HK$10,000 and therefore I can save around HK$720,000 per year. Please help to advise: 1. Shall I buy a property with the HK$3M now with what % of mortgage? Or Mr. Lum Sir – do you think the property market will drop gradually after Q3 of 2015 and I should wait until the market turn side? 2. How can I plan to buy my second property and ideally third property in future? Many thanks for your advice in advance!   ANSWER: 筆者同意住宅樓價再升有限,但不代表好快就會跌。讀者40歲未有樓在手,宜先為自己買入細單位一個,對沖樓市再升風險。萬一往後低息期維持十年八載而樓價到讀者近50歲都未有大跌,讀者起碼仲有個單位仔自己搬入去,一個人用已經很夠了。至於長遠目標,一個人生活肯定用爭取正現金流為目的,不容有所犯錯。四十歲一輸大錢往後要追都無時間,亦因此現時要忍手不好買樓。   正所謂民不與官鬥,現時政府政策係要除了比成世都未買過樓既後生仔(樓市處男)上會之外,其他業主或前業主都要從樓市縮手。估計讀者應已註冊過曾擁有物業、即再買700萬之下樓房都要比兩成首期,若再入手500萬價值之上樓房要首期過百萬兼月供16000以上,實不建議。   當然讀者儲蓄率高,為可取事項。買細價樓,應以流轉量高的大屋苑及400萬以下單位為目標。在港島應未有此類選擇提供,相反沙田第一城、將軍澳、荃灣都有類近供應,宜買一間再「偷偷地」將其租出,再行以租養租。即用租出第一城既租金去補貼自己係港島東租屋,即可同時滿足自己的消費需求及投資需求,特點用兩間樓完成兩種需求,避開大部份人希望買一間樓同時滿足自己兩方面。可惜好既樓自然貴,往往買到dream house卻令自己供得好辛苦。變相減低持貨能力,到樓市一跌焗賤賣令自己輸錢。   資訊日益發達,泡沫形成及爆破也會比以前快得多!現時內地亦有融資及融券服務,即內地股市可買升及買跌。此事影響為市場不會再長時間持續上升或下跌。因為個市一跌得耐,就會有人賺大錢。,當然如你係好友,點會企定讓此事發生呢? 錢要安全留係自己銀包都要靠自己既本事,成語有云:「懷壁有罪。」看倌有太多既錢係袋就係錯,一係你分哂比其他人,一係你諗到辦法唔分比人。係咁既情況下經濟起跌的週期,會由以前三至五年,變為6個月至2年!那即是市場恐慌提供良好入市的機會變得更多,但大家應早為自己準備更充裕的Holding power(持貨力)!   買完樓比兩成首期,淨低約220萬,做法是不好買有價格上落的債基,反而保險更適合讀者,貪其零價格風險,唔會輸! 當然唔係街邊有人sell你既保險,而是可抵押及提供超20出年回報,年期可放3/5/8年都得既做法。在早前5年double保險方案已提及。那讀者放入80萬,5年後保証又多近80萬,那買第二間樓的首期,就是用保險產出來。   至於另一樣唔會輸既事,係擺舊錢係李生既永續債券。息係低d、但李生永不會走數,每年收6.6%起碼令自己心安。進取一點,選另一個香港地產發展商,收12.9%一年,在收息課程已展示。若果讀者有近5.0mil現金,更可入手些REITS再做融資,借貸成本只是1.2%-1.3%,計及REITS有4-7%年回報不等,一槓之下過10%亦可以。當然呢件事有價格風險,無之前兩件提及的既保本又一年10%收息既事咁爽。讀者萬事小心,穩妥為上。不要急於一生三宅。      

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怎處理現金賺取最大回報?#789

諗Sir 你好! 本人今年45歲,先生40歲,有一个5歲女兒,不需供養双方父母。薪金及資產如下: 先生:月入9萬 太太:暫時待業,否則七萬左右   4層物業,可供滿但去年現挈按出及加按套出現金。現貸款金額如下: 物業一:市值700萬,尚欠300萬, 按息2.15%, 丈夫名下。出租用,每月租金收入$19000 物業二:市值470至500萬,尚欠250萬,按息2 15%,丈夫名下。出租用,每月租金收入$13600 物業三:市值400萬,full paid,丈夫名下。出租用,2015年收樓 物業四:市值875萬,尚欠400萬, 按息H+0.6約1厘左右, 联名。自住。   短期五年保單兩份:70萬港元:年回報4%; 另75萬人仔:年回報4%, 2018年到期。 現金: 900萬左右,一半人仔,一半港元,全放在定期,年回報3.3%分批到今年五月會全部到期。   極少量基金及股票! 問題: 1.怎樣處理手上現金賺取最大回報?買樓好嗎?本人投資取向比較保守 2.那裏才可找到你在文章提到的高回報直債及基金?我嘗試過,找不到高过8%且頗高風險!債基主要購入內地房地產公司的發債。 3. 手上物業地區分佈於西環、灣仔、荃灣及東涌。前景如何?需換馬嗎?減持?除自住單位以外,全部一、兩房! 4. 你早前的文章提及私銀的投資產品比零售好,值得考慮开户嗎?市場最低入場費是多少? 5. 從文章得知計算最高借貸金額的方程式。想確實一下銀行真的這樣計算嗎?因記得先生去年加按套現銀行已說是借盡了! 謝謝!  answer: 筆者提出了多個問題,有買樓有收息有投資的,真是不能一時答得咁多。目選取第1、3、5條回答。其他自在1-2月見面時可習得。   關於賺取最大回報,要知但凡賺錢之極之事都為人產出另一種之付出,道家之陰陽平衝關係,可能係Iphone面前既你覺得好老土。不過睇新聞你都知就算比你賺到成香港都有田有地,年尾三兄弟都唔可以坐齊係屋企食飯。有日看倌能達成財務自由,請先花時間愛家人再照顧貧苦。   讀者家庭收入九萬、借貸力為90000/10000*50%*2.59 = 11.6mil。現時有三間樓都有借貸、為300+250+400 = 950萬、看似已借盡。可是在考慮其他現金流收入及個人其他借貸後、實質可借金額會有異於下方理論計法、且看買樓教學課程怎授予提振一個人可借金額之方法。另外在樓方面之投資、筆者應為本案讀者有條件可以又保本又收10%年息、即用jackson師兄之方法、將錢放係5隻評級頗佳的債券(見上圖: 即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉)。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即投放$1000000可收息$45880。由於買後借回$680000,所以讀者實出$320000。勿忘記每年有$9123的利息支出。所以收息回報係(45880-9123)=36757,即$320000本金回報係(36757/320000) = 11.4%。希望此方案、可予想者想一想除回買樓收3-5%租務回報外、收息方案實有更可取的。 申延閱讀: jackson case: http://homebloggerhk.com/?p=24135   若讀者覺得一年10-20%收息太低、未能如佢所願:「將手上現金賺取最大回報」。咁佢要報一報其他大師的course,自己尋找「三個月升400%法門」。不要收看本網了。筆者主要授予大家一套有穩定增長及可持續的理財之術。筆者在<<收息論>>已提出投資劃分收息同賺價,大家在理財之前要搞清自己目的? 用筆錢去博殺絕無問題、最大鑊係想賺息但又錯買股票、想賺價又反而用錯債券。談一談股票、老散了解為一個可能幫到佢賺錢既地方、而上市公司主席了解為一個賣生意或融資的地方、究竟邊個了解正確? 咁要睇一睇老散同上市公司主席(及其助手)博奕究竟邊個會賺走d錢?      大家好應將手上資金按年齡劃分幾多係「收息」、幾多係「賺價」。在開展個人理財宜先由此入手、按個人年齡及意願去分配資金投放於不同投資物。讀者家庭四樓在手、市值2300萬有餘。每1%之損失已是廿四萬、足足不少人成年人工。懇求停止再用「今日有咩好買?」的理財方式、而是按自己手上副牌去出手、要搵錢要累積正現金流自然得心應手。 關於選區心得、可看此表列出了4/18區之情況。在blog暫不解釋。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 灣仔 6.9% 5.9% […]

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諗sir – 單身窮中女求出路 #772

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諗SIR你好, 本人為單身窮中女一名(35歲),因年青時誤把每個月收入投資在錯誤的地方,損失慘重。到醒覺時己人到中年為時已晚,覺得人生無希望。直至近日拜讀過諗SIR你的2本書籍,又如看到一線光,於是多次重覆翻看諗SIR你這2本書及到homeblogger爬文,明白到及早理財及早置業的重要性。可是現時樓價每日攀升,升幅驚人,跟我的年齡成正比,十分無奈。連元朗的單棟式洋樓也要過萬元一呎(266實呎開價290萬),此外選擇亦不多,鎖匙盤欠缺。感到萬分苦惱!求諗SIR給小女子一些建議?   現況: 居所:跟媽媽同住公屋,但媽媽多在內地居住。 月入:正職$24000(未扣MPF)每年加薪約$1000,間中有freelance收入$3000至$10000不等 現有儲蓄:$160,000 發憤(奮)每月儲蓄:$17,000   計劃: 先買樓收租: 不幸我剛過了抽居屋資格,只可以向私樓方面想。如我努力儲多2年錢,2年後應可有$408,000 + $160,000合共$568,000。打算到時揾間300萬以下約30年左右的樓,以9成上會。可是擔心到時可能全港也沒有300萬的樓盤了。 星期六日不用上班,揾多份part time job增加每月儲蓄$3,000,加快儲蓄進度。 交出公屋買居屋。 諗SIR,小女子自知能力有限,年紀不少但不懂理財,自知道以上的計劃並非好方案,但不想就此放棄人生,求諗SIR賜教。 祝身體健康! 謝謝! 努力向上的單身中女上   ANSWER:   既然讀者努力向上,筆者也應作支持,希望筆者兩本作品真能閱後改變某些人。讀者,現作的方案其實是可取的,錯作應25-30歲作此事而不時35-40先黎儲錢。當然有心唔怕遲,有做都好過唔做,且看怎去為儲蓄一事提供催化劑。   因投資失利而終年拒絕再投資,此為不應有的想法。正面是查找不足,小心行事。不少人買股票賺唔到大錢,但都可獲少利至少夠交稅、旅行,原因是懂得檢討再出發。至於猛咁睇貼士人買你就買,已有多人證實呢個行為幫唔到你發達,或基本上只會同你輸錢。留意買衫可以靠人,但投資唔可以,因錢一過手始終引起人貪念。就當買股票最好都要有兩招技術分析傍下身,筆者有感投資分析都係一門近統計學,雖不可完全準確但有一定可參考性。   就見上圖中國銀行近半年股價走勢,在升前用技術分析都可在正股升前產出買入訊號。當然只懂呢一招唔可以幫大家發達或完成賺錢之事。可是用此等方式去判斷買入賣出,比好似馬迷咁睇報紙或聽朋友講強多了。同意如朋友有堅內幕消息可令人即時發財,可是大家身邊的朋友,又真正有幾個係咁「堅」呢? 再引伸出既是,有一班「堅」既朋友,自己上流既機會亦強多。可惜人天性就傾向同自己覺得有益既人去交往,所以修身自省學習係拓展人脈既基本功,你說得出有內涵的話題,自然令有思想既人肯同你傾計。交有、賺錢起初都是不假外求。   讀者有兼職應該做,早年的錯誤需要今天下苦功去彌補。每月儲17000實可在24個月後得40萬。其實不少恕上唔到車既年輕人,需要既係呢條$17000*24 = 408,000之算乘。讀者可將每月儲得之20%入手股票,利用技術分析作出入市判斷,係現時恆指低PE既情況下,投資期有2-3年必見出路獲利。最忍就係唔識又要短年期獲利、基本上高手都無此能耐。讀者單身,未有伴侶好似庸才咁double自己借貸力,那唯有靠投資扶自己一把。   兩年後建議買私樓再搵人幫手供,要知自己一個人搵錢慢,而租客就係努力為你工作儲多份錢既一位。人生之中期目標,就係為自己建立幾項資產,以下係可提供正現金流的資產之產出效率。     正現金流效率 風險特徵   樓 3000*12/990000 = 3.6% 無年期(不過在SSD下一般都放幾年)。當然有價格升跌 債基 25833*12/2.0mil = 15.5% 無年期。有價格升跌 直債 5525*12/780000 = […]

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九成按揭同七成之分別#766

阿sir您好,本人己讀了十一月的收息課程,正等待十二月收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬聯名持有,供二十年約每月一萬, 自己生意收入五萬,太太是家庭主婦,家中小朋友七及四歲, 現金有二百萬而每月家庭總開支約三萬餘, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎? 另外夫妻聯名申請加按,太太沒收入惟之後報兩份收入同先生同一公司出糧,咁可以借多點嗎? 我打算加按後再買間樓九成上會借比親戚住,有租金的,可行嗎? 聽講按證公司每隔一年會寄信黎比自己,點去應對呢? – 如我將該九成上會的住宅減低按揭成數至七成,有什麼手續? 又或將加按金額投入債基及保險double方案年收15-20%就算? 謝謝你的耐心 真庸才 answer: 加按私息口上升必令供樓支出增加,可是在於上一加息周期頂點,即2007年,港元定期息口1季成3%p.a,恆指超30000點。再一息口高企期1997年,連閃卡都炒起有價。所以筆者唔介意忍受加息初期對樓價的少少影響,資產在經濟向好後升值再加上租金提高令成件事會有所進益。 – 讀者一個人做生意要養活成頭家,情況實有點兒「踩鋼線」。要做的首件事當然要提振自己借貸力,畢竟自己賺錢,未夠槓桿後再加上先借美金再等債務貶值去令身家膨漲得快。不少搞生意既人都唔報稅,要搞好。另外現時用員工身份借錢可上九成及簡單些少,當然用老闆身份借錢都可但成數有機要低一點及文件要齊,這是不少小生意所欠缺的。另外用老公公司去出糧比老婆然後聯名買樓,咁即係銀行將該公司查察睇董事再對一對買賣合約上之成交人,如九成上去香港按證幾可肯定該收入不被承認,咪真係以為整幾張支票比老婆搞錯覺出糧就過骨,要收入令人信服在各方面都要辦好才可合規地提升家庭收入。 – 至於九成上會既樓租比人是不合規的,至於點解咁多人會「偷雞」行事? 只恨政府打擊未盡力,萬一真係捉到成排人出黎而業主要call loan平盤,市場上大量供應有能即將樓市推低。你問政府唔係想打擊樓市升幅咩!? 當然唔係,政府要求既係市況平穩,大家每日乖乖地返工交足稅。樓市唔爽無發展商勾地,每年可會少撈一筆。至於「偷雞」業主係會將信件答自住,而水電煤亦會全包租客,萬一被人查問,唯有認多個遠房親戚。租約不時都搵相熟經紀做好多時印花稅及填資料都不做妥。 – 當然九成業主的心態是希望存有幾年僥倖,到時樓價升或自己本金已歸還些少,再加自己資金可將九成上會的樓減至七成。當然租出七成上會之樓房都是不合規的,可是筆者在銀行工作一段時間,實未見銀行會組成「打擊隊」去伸張正義。要將九成樓減至七成,最好係搞個轉按,新行有現金回贈之餘亦可補貼支出的律師費。律師要將九成加於樓房之押記去除而令樓房只餘第一債權人(即銀行)之押記。之前如選用一筆過付清按揭保險保費,可按比例退回。 – 至於讀者要集中將現樓加按,更應從中搞埋一拆二,令自己或太太變成「無樓係身」,那下次再買樓可少比雙倍印花稅及其中一人單名上會九成(當然用途讚成要係自住)。先生公司數目企理,又或如證明到自己係一個出糧準的打工仔,都可將現居加按至七成,即套6.5*70% – 1.6 = 2.95mil。而供款增至約$17000。2.95mil加上自己現金2.0mil,有近500萬一係可考慮私銀服務,五百萬控有八百萬債券,有點像jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案。直債投資是保本所以風險低,其實錢夠令自己融資成本低實可令自己在低風險情況下推回報高至11%。本金少或想靈活可以投放債基收息,200萬都收成$25000一個月,讀者可令自己收入增40000/月有餘,夠供樓及部署下次買樓首期。

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樓市平均入市法 #765

本人先生於2006年(當時我們還未結婚)以235萬買入將軍澳站一兩房單位(他名下)自住, 後於2011年(結婚後)加按再買入奧運站兩房單位(聯名)自住並將將軍澳單位放租, 。雖有租金支持($13.5K每月) 但有感單位升幅已不錯及不斷有新供應, 基於經濟學的” 供求理論” 下, 遂於2012年5月以4百萬將單位連組約沽出. 套現後沒有再投資物業, 諗住睇跌。誰知細價樓持續攀升, 我們悔不當初! – 幸好及後認識到諗Sir的Blog, 恍然大悟, 並於2013年尾再度入市, 才可捕追少少升浪。之後再看完諗Sir兩大著作並剛報了收息班(batch 17),現有以下問題, 望指點迷津。 本人今年35歳,月薪為40K (未計花紅–大約15萬通常用作交稅), 先生41歳, 月薪為85K(未計花紅–大約20萬通常用作交稅), 現有兩間物業分別為: 奧運站兩房 (於2011年以718萬買入, 現銀行估價大約880-900萬, 尚欠435萬, 月供$16K,30年 Hibor plan, 現放租 $23,000) 聯名共同擁有 九龍灣一房 (於2013年以320萬買入, 現銀行估價大約380-400萬, 尚欠185萬, 月供$7K,30年 Hibor plan, 現放租 $11,500, 剛加租) 我自己名 – 我倆現租住元朗2房新樓(望以租養租), 月租$11,500 (相信下年會加租至$13,000市場價) 先生供車會每月$6K, 尚欠36期, 沒有其他債項 另兩人現金 $1,300,000 股票  $800,000 基金/債券  $200,000 人民幣定存 RMB640,000 (RMB320,000於2015年尾到期, 其餘於2016年尾到期) 總數大約有3百萬, 可流動資金大約為2百萬 (現金+股票) 每月先生可剩約$50,000 (扣除車會, 保險, 供養父母, 自己使用及家用) 每月本人可剩約$20,000 (扣除保險, 供養父母, 自己使用及家用) 請問諗sir應該怎樣部署增加現金流和一生三宅 (其實我們希望到退休時有4-5宅), 謝! ANSWER: 請大家攪清楚理財目標,唔係越多樓就越好,退休人仕更會用直債作主項理財。原因是樓提供攤長30年還及高槓桿選項,可是用升幅及收息計算,明顯不及收12-15%之債基方案或JACKSON哥咁放32萬美金收超10%之保本直債,加上抵押力隨借款人年齡下降,不少投資人到老都唔想揸樓及攪維修。讀者較年輕人工不俗亦擁兩樓在手,需要是立刻訂下確實理財目標,希望提早達成財務自由。 – 要騰出時間做有意義既事及唔使再打工,起碼被動收入等於家庭收入。讀者需要12萬,而手上兩房奧運提供(23000-16000)=$7000正現金流,九龍灣提供11500-7000 = 4500正現金流,計及手上定期有些少利息,現已擁被動收入約$14000,對比他人已是不錯。家庭借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借貸力。有car loan令借貸力再削弱,不詳計。另用九龍樓去養租元朗樓,在區域佈置上為正確。 – 718萬樓已達現時金管加按上限,動不得。2013年買樓錯在之前冇點諗好一拆二去盡按奧運加上9成上會買九龍灣。如2013年做好此事,就計當時奧運站價值比現時打折只6.2mil,按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而騰出另一位可用30餘萬9成上會,現時資金應多出 2.9mil-2.2 = 約90萬。那讀者現時(1.1+0.9)等於近200萬係手,就當用黎買哂債基多200*13%/12 = $21600/月。向產出12萬月入再進一步。 – 係度提及用債基收息養租之缺點,就當放左間樓套200萬出黎買債基收息月入兩萬幾,此數目不會隨通賬上升,就好似讀者預計將被加租至$13000,如用債基息口養租就不能預得「剛好夠數」。而讀者用樓養租情況就好得多,所以呢,債基只宜中期投資,用作彌補現時買樓太多洗費及借貸困難之艱難時期。至於讀者下步怎作,建議是每隔幾年買樓一間去用平均價入市,或利用課程所授睇樓市升跌之指標行事,至於現時是買不得,亦不應在買樓隔一年後再入市。 – 一個收入12萬之家庭應每隔幾耐就買一間樓去完成「樓市平均入市法」? 先要滿足兩條件,就係手上物業總按揭結欠少於現市值40%(或掉轉咁講按揭負債比率不大於60%),及每兩年儲蓄至少有樓房市值之5%。 – 就似讀者物業現市值880+380 = […]

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早年賣樓想借彈藥番身#763

  諗Sir您好, 我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在11月6日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教: 有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。 立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。  – 小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2萬。 我是會計師, 月入34,000元(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7. 本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;總共HKD40萬。 曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。  – 太太有在岸人民幣定期10 萬現金10萬 (她是極端保守不能接受風險, 希望不動用) 現租住實用296呎市區單位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)  – 本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170萬, 花了數萬翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), […]

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夾心白領逆轉勝 #748

你好Lum Sir, 我和老公39歲。之前在香港及新加坡買過2次私樓, 現在香港無樓. 2012年10月,我們賣了香港自住單位,改為租樓。現在十分後悔!遺憾當時還未遇到你。現在讀完你的“樓換樓”及“收息論”後,很希望盡快收復失地。已報讀11月的收息投資課程 及 買樓001+003課程. – 本人,39歲,白領,月入HK$60,000。無貸款。每年約有HK$120,000花紅(通常拿去交稅). 懷孕中。 先生為新加坡人,39歲,白領,月入HK$48,000,無貸款。(2017便成為香港永久居民) 我們這兩年租住沙田一個HK$19,000的單位,剛剛加租到HK$22,000。 扣除開支,租金,交稅, 兩人人壽供款, Prudential saving plan 及為父母買的醫療保險供款, 兩人一年大約儲HK$430,000 to HK$450,000. – Cash HK$2.3M at bank。實金HK$200K,股票HK$100K 5 year Prudential saving plan HK$50K per year, 已經供了兩年。我們夫婦工作也是遲起步,所以人快到40但財富不多…. 在新加坡我們有一個買價S$359K 的單位(aroundHK$2.2M),現在還是樓花,2017 尾收樓,已付10% 首期,現不用供款,到時月供大約S$1,600(HK$9,760)(fixed interest rate ),該地段同類單位現租值為S$2,300(HK$14,000). 因要照顧父母,不能搬離沙田,但沙田3房單位已要HK$6M以上,會用完手上資金。又已剛簽了一年死租約。 Q1: 應該立即先買一間細單位收租,補貼 租金支出,這樣做對嗎?    2: 睇過沙田中心,偉華中心,荔枝角四小龍。沙田中心/偉華300-400呎成交價要成HK$420萬以上,而且樓齡高。四小龍兩房平的也大約580萬. 較新但怕該區前景不及沙田好? 請問Lum Sir 點睇? 3. 丈夫現不能單名買樓,要等到2017拿了香港永久居民或政府減辣才可。希望Lum Sir 指教如何處理餘下支金及如何完成三宅一生!! 衷心多謝Lum Sir指點,夫婦二人無限感激!!   ANSWER: 首先筆者不時叫無樓在手者先入手細價樓一間,其主要目的的對沖樓市再升風險、而不是用黎補貼租金支出的。 如果純想補貼租金支出,買債基係最好,因正現金流產出率最高。筆者在blog中提及了不少產物,用約一百萬港幣投資額去計,效率如下:   買樓再間套。七成上會。月供$8500 投入120萬連裝修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 […]

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後悔賣樓的煩惱人 #746

  你好,本人已報買樓及收息班,希望你能指點迷津。本人及妻子40歲,有兩孩,是早年賣樓如今後悔的一群。本人月入38k,妻子月入20K,扣除支出每月僅儲5000元。手頭資金250萬,但無物業在手。租樓每月支出17k。希望善用借貸力,盡快買樓抵銷租金支出或作自用。 本人有以下想法,希望諗Sir給點意見: – 疑惑一: 先上車,但未決定九成買約350萬物業, 還是以七成買逾400萬物業, 或是以五成購300萬套房舊樓?餘下現金運用債基方案,抵銷租金支出。   疑惑二:全數資金運用債基方案,以債養租,等待明年更佳時機? – ANSWER:   恕筆者偏頗,認為人到四十未有樓係手是個大問題。說得再精準一點,係人到中年如未開始為自己建立資產,問題將會延伸至50、60、令自己賺錢既速度永遠不上錢幣失去的借貸力。近日不少人問點解外幣跌得咁「殘」,筆者愚見是美國QE3已停,即加印銀紙告一段落,早前由美國借走去投資海外的資金要回籠,買起美金。另各國樂於見自己貨幣貶值,令年尾公司埋數可以靚仔一點。所以美金上升、一呼百應。惟花旗人善於操控大家對美元的預期,升跌韻律存於一通道之內。可能今日美金之上升、是為了他日再貶做準備。至於日圓兌美金下跌逼近120近期低位,如同之前的160或早早年的330兌1美金相比,實還有很大距離。當地要復興經濟,或要親和中國去脫出花旗人之看管。 – 樓實在可以唔買,如果你手上已有更能為你提供正現金流的資產,如生意、硬商品或直債。筆者早年工作亦為不少客戶到老時將樓換做直債,制定老年穩妥收息策略。試問一間每隔幾年都要夾錢裝修既舊樓,點夠誠哥或獅子的直債實在? 當然大部份人如淨資產值未過10MIL,宜趁後生快手借入美金去控樓房再讓時間貶抑債務,讓租客令你持有債務而不心荒、令借貸力不受損。讀者管有250萬,每月幫人供樓,一心等樓市大跌再買不屬好方法。 – 要知2009年至今香港樓市已升一倍,真係唔知要點搞跌個樓市先滿足到各位心中既「低價」。讀者在兩年之後借貸力會各下走,實現時先入手較細碼樓房一間,行以租養租。五成上會用不盡槓桿、而當中產出之租約亦不合讀者所以、因太低收入人仕才需要每行一步每混一租約去完成一生三宅之夢,相反讀者人工未低見此地,故五成上會不是選擇。七成同九成相比差別在要否支付按揭保險費、及九成上會要求文件較足。所以買樓001在開首便提出買樓要做足準備,文件及可買之樓房是可一早計好哂,咪比自己亂去發夢買大宅、或夾硬上錯玖瓏山。講返讀者,較有建議九成上會之傾向,按揭保費是加借多十萬,即每月供多幾百,惟假設買350萬樓,保有2成首期(即70萬係手)有更好運用方法。 – 讀者借貸力為(38000+20000)/10000*2.59*50% = 7.5mil。此數字幫助各位判斷自己借盡可買幾貴既樓。當然本身有債務會令其下降、又或可作些事情將補削弱的借貸力補回。近日開辦新課程買樓002談點去不傷借貸力去借首期,變相加快買樓速度,或為做生意人仕重新規劃點去較易問銀行去批出貸款。如像讀者無樓在手者,宜在旺市用一半借貸力去入手樓房,故350萬價位樓房為合適。 – 250萬手上資金用掉50萬去買樓,那不禁有人問:「讀者自己租緊間樓都唔係細,成$17000月租,咁點會自己屈就入住三百幾萬樓?」其實3.50mil係可以在2014年買到三房的,仲要係西鐵站附近(唔係朗屏、錦上路),呢間樓買完筆者仲有錢淨落返自己袋。當然選取技巧在一篇文講唔哂! 至於讀者暫冇預佢有能用50萬入手三房安置好家人、只想像佢會好似其他人咁將入手間樓借比朋友住,每月朋友之打賞希望夠cover按揭支出。而時間一過,樓自有人幫手供滿,而樓市升跌亦可用此樓房將其適當對沖。 – 用剩200萬,可將當中150萬作債基方案,收息12-15%,即每月產出$15000-$18750被動收入。其本上每月租金支出已抵。  

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軟飯王成為負責任既男人#742

  諗Sir您好 本人巳報收息堂+實習, 買樓班+睇市班。很高興認識你和可學更多投資方法。   現在想請教如下: 本人今年46歲, 配偶45歲. 月薪共HK$110,000 有孩子15歲和12歲 可每月儲蓄現金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常開支, 稅務, 人壽+醫療保險, 旅行等等, 也預留突發支出) 壞個冷氣機都要用3,000幾. 有幾份保險2年後供完. 儲蓄可多6,000. 同時有本金收回. – 資產 1. 巳供畢1樓(3房) + 2車位. (現值900萬) 我名. 家父和工人住. 車位租家父用作消費. 2. 現供1樓(3房). (現值900萬, 按揭200萬) 我和配偶名. 自住 3. 現有股票+現金 150萬 – 想法: 加按自住摟 200萬, 不知可做二十年供否. 150萬做人仔債, 200萬做債基. 等候時機買摟. 相信上完課會更清楚, 但也想諗Sir先給大方向. 方便堂上思考. 謝謝   ANSWER: 首先,標題的軟飯王唔係指讀者。 […]

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大學生有鋪收租(窮人慎入、內容或會令人不快)#736

諗sir: 你好 我已經申請你的收息101 102 103課程係10月同11月, 因有一筆cash,上堂之前想徵求你的意見。   我今年23歲,下年大學畢業。同屋企人住. 好有幸地我係一個OK富裕既家庭長大.不過我從小開始學投資,好好彩地係2004-08年買股票,搵到第一桶金(由5萬本去到2百萬) 中間屋企人比多20萬我投資 – 08年咁岩要去外國讀書放哂D股票做3個月定期而保左本 可惜2010年左右輸左獲金既(267.HK…) 之後就唔係好敢買股票,轉去炒鋪位樓市 發現原來磚頭升得仲快過股票 中間有買有賣直到而家。靠自己一開始既本ROLL到500萬左右 ,其他我LIST 既都係屋企比(我認有父幹成份..不過我好想可以成為一個上進識更進一步既中產後代) – 我現在的portfolio 1,一間工廈full paid  市值15mil左右(屋企比) 因為屋企比所以唔可以拎去做MORTGAGE, 一個月收緊4萬蚊租,租約仲有3年 – 2.有7% SHARE of 1 間收租公司 (屋企), $8000 per month after tax .no outstanding loan – 以下就係自己可以control到既: 3,淘大花園2房 上年10月買,今年3月尾先成交 買入366萬,現值400左右 借7成 @1,96%     收10500 租。供9434  ~4200 interest ~5200 本金 明年4月到期 而家同類形單位起碼租緊12000 […]

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