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[梁隼]安倍晉三叫你地唔好買日本樓

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近日好多報導和財演都不停地推介海外物業,以回報高,樓價平為賣點,令到不少想買樓投資的人心動,認為外地物業價廉物美,又可避免交香港物業涉及的辣招稅如SSD,BSD,DSD等。投資價值遠比香港物業好。   以日本樓為例,不少物業都位處旺區,有鐵路覆蓋,但售價只係折合幾十萬港幣左右,係香港隨時首期都唔夠俾,不過日本樓所涉及的稅項都不少,首先買入物業要繳交銷售稅及不動產所得稅,而持有物業以後每年都要繳交物業稅及都市計劃稅,賣出物業又要俾所得稅及住民稅,相比起香港只需要俾印花稅,物業稅,差餉及地租,以及額外印花稅就複雜得多。   以稅率而言,香港的稅評比日本低很多,以DSD為例,好多人為了避DSD而買海外物業,但係忘記了DSD最多也不過是4.25%,而一般打工仔最常買的300-400萬就只不過係2.25%,可是日本的銷售稅和不動產所得稅總和5-8%仍有一段距離,另外要留意日本將會加銷售稅來配合首相安倍晉三的三枝箭,預料銷售稅還有上升空間,到時日本樓和香港樓的稅率差距只會更大。 另外賣出日本樓要俾所得稅及住民稅,5年內賣出的話約佔樓價30%,5年後賣出也要俾15%,和香港的3年內10-20%,3年後無需交SSD又差了很遠。   另一個要注意的風險是匯率風險,日本首相安倍晉三另一招刺激經濟的箭就是壓低匯價刺激通脤,自2012年尾開始日圓已下跌了約三成,但係通脤沒有如預期般上升,可預見匯率再進一步下跌才有望令通脤達標,現時討論日圓匯價會跌幾多言之尚早,但下跌預期必定比上升高,賺了回報,卻蝕了匯價,隨時得不償失。   香港少天災,地震,就算層樓被變成凶宅,大不了可自住或租俾外藉人士,但係日本樓一遇上地震,就有可能成層倒塌,令到整個投資化為烏有。不要以為買了保險就有得賠,保險條款對於此等不可抗力的事件是不會賠償的。 香港樓雖然貴,但係講投資價值和資金流動程度是世界上數一數二好的,起碼同租務相關的法例沒有向租客傾斜,另外物業又可以加按套現,已經不是個個地方都做到,至少,近年熱門的投資地區如日本的租務法例就偏向優待租客,而日本和國內是沒有銀行願意承造加按按揭的。 加上語言,文化,政策等差異,買外地物業實在不宜只以回報率一項來判斷是否適合投資。     

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[你中左幾個?]10個令人墜入財務漩渦的行為#964

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你好,本人因種種原因,弄致周身咭數,希望你能指點迷津! – 背景: -與家人同住屯門碼頭700呎居二,我名,已供完,未補地價 -當時07年買入約7x萬(居二價),現自由價約400萬 -單身,月入15000,咭數約27萬,扣除家用咭數,剩”0″ -已查信貸評級……花哂,超低,尾三,根本不能再借錢 – 急問: 1)怎樣可以好好利用這居二來幫我清清咭數,做到你們所說的有樓有救?因我已問過財務公司,以我信貸評級,息口超高! 2)因家人都很喜歡這居屋,也不想老人家重新適應新環境,所以不想賣掉!突然忽想,如果我假設賣給我哥,要呀嫂做擔保人,通過壓力測試,最多可借6乘=240萬,供30年,2.15喱,月供約8800,但一半約120萬要償還補地價,再扣除1萬經相熟律師樓包辦買賣,買家印花稅9萬等等,約剩240-120-10=110萬,有了這畢錢雖然可讓我立刻還清咭數,但實則是用哥嫂名去代我借錢,其實真的不到最後也不想行這步! 3)信貸評級怎樣可以快速改善? 請問你認為這樣行對嗎?有否更好做法?如果真的行了這步,還咭數後剩下的錢可怎樣好好加以利用?想買樓收租又唔夠錢比一半首期! 冇路可走,謝謝!   ANSWER: 筆者有朋友要幫阿哥還債、家人患病、都無好似本案讀者咁「因種種原因,弄致周身咭數」。讀者而家仲可諗下既出路係未爆既信用卡可否整些「易得錢」去拖一拖。由於本身每月無銀淨、欠下卡數既利息又貴,再min pay 咁還落去都冇乜意思。信貸評級係無得改善、而所作所為更留底7年,同你係差館個file一樣、大家宜小心學習處理。   如同家人商討後發覺「親人融資」不行、見讀者份糧都仲佢唔係咩專業人仕,咁不如申請破案重新黎過。其實只要你唔係公務員唔係財金界、破產之後5年又係一條好漢。破左產,唔係成世人都無信用卡同買樓,不過5年內確實係要醒定做人。醫生律師呢d辛苦工亦可免除。何況自己闖出既禍應自己承受、唔好累街坊,讀者到呢刻仲有少許良知(或因害怕而有所感)唔想賣走家人居屋、值得稱許。   留意唔好搵咩財務中介同自己想辦法,一般都係吸血鬼。蠢人同懶人做出黎既只有人蠢做法。你可能認為筆者文章是極度歧視加上重階級觀念,但無奈香港就是這樣一個地方。筆者唔係耶穌,唔係人人都救到。亦無能力將月入一萬既人搬上半山住大屋。在首本書<樓換樓>已提出大家先要認識自己是庸才再努力,本blog只授效率高的方法作輔助、更會收費、不歡迎free lunch guy。點解介紹左比人既方法要免費比你入黎買貴哂個價呢?   信貸評級反映一人之借貸力,筆者在其他網文已指出一人可做按揭借到幾錢係可計出的! 例如計出你同未婚妻共可借5百萬後、那就不用浪費時間同經紀睇九龍三房。又或經紀說新盤發展商可做二按、但你的文件及借貸質素是否合符借出標準呢? 若不符息口由2%之下會調升至5%以上的,筆者在「應否買新樓收租#799」http://homebloggerhk.com/28835/  指出standby second mortgage loan要比手續費加貴息。   年青人除了要努力工作增大自己月入外、其實要避免一些會減低自己借貸力的行為。你見blog有一半人仕都係因為買樓已改變了人生。淨係靠自己每月三萬「老底」,搵30年過洗先儲到過一千萬,計出份糧幫到你改善今日伙食、但不能改變你幾年後的格局。鑑於提振借貸力有一套方法,及最好預6個月時間準備、建議要避免以下令人墜入財務漩渦的行為:   1. 聽人講儲錢好、而安排一份超過20年的儲蓄保險 2. 不問原由做左人地擔保人 3. 參加集資項目投資工商廈 4. 無端白事申請信用卡,唔用都會有影響既 5. 一儲到錢就攞哂去買野、例如車。令自己變成有儲蓄習慣但無資產在手既人 6. 一年超兩次的遲還卡數 7. 用私人貸款去買海外物業(因: 反向運用了房地產優勢) 8. 公司名義與陌生人一齊買樓,貪可以少本金買物業、最後發現係天仙局 9. 經常出入買賣基金 10. 沉迷窩輪牛熊證 相信1-2個在香港人而言少不免,有冇人「得分」5個或以上仍未心感後悔的!?    

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55歲。一千萬現金。三間物業收租#873

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  本人早年喜歡旅遊及到不同地方工作見識,沒有長遠理財及投資計劃,2008年曽擁有物業但2010年賣後樓價一直升,找不到心儀而又可負擔的物業;人到40開始擔心往後日子。近半年,看多了Lum Sir 的個案分析及看完收息論一書後,多了很多理財及投資想法,但本人數字不敏感,不太精明,嘗試列出以下資料及投資想法。希望Lum Sir 能幫忙給些意見及修正,好讓我能早日追回失去的時間及機會實現夢想。我已報了6月初的收息班, 若可以的話,也希望能與Lum Sir見面請教。   年齡:39 月薪:45000*13   本人沒有借貸,沒有物業,現與家人同住約40年的九龍東洋樓,不近地鐵,兩房單位連車位,價值4.8m, 無按揭,家人名下,家人巳退休,實用590,管理費HKD700, 車位單獨出租值HKD1,500   目標:50-55歲退休,希望擁有三間物業收租,另現金1000萬;是否天方夜潭?   資產狀況 種類 內容 總數 一項物業投資 以公司買入,预计2016年尾可取回 HKD1,000,000 現金(人民幣) 国內定期低息,打算轉回香港作其他投資,如債基,5年DOUBLE保險等,未知道當中的利弊 RMB350,000 (HKD437,500) 現金(港幣) – HKD40,000 股票 剛起步建portfolio, 50%長線50%短炒, 還未達到可觀的收息回報 HKD270,000 强積金 早年常轉工及不常在港,因此强積金很少,但選用進取基金組合,表現已有3倍成績 HKD300,000 總數 HKD2,047,500 保險 保單1:人壽 HKD280,000及危疾醫療保,超少儲蓄成份(2010年買)保單2: 人壽HKD1m及超少儲蓄成份 (2000年買, 想取消很久,但覺得棄之可惜) 保單1:HKD9500年供,按年保費增長保單2: HKD3200年供,按年保費增長   收入-支出 = $30290   […]

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海外物業投資客觀剖析

諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答,希望可以集思廣益,多角度研究問題。     Hi 諗 Sir! 你好! 本人有些關於買樓的問題想向你請教。 本人夫妻2人月入合共$50000,儲蓄現金約50萬,現租將軍澳兩房單位月租$15000,持有深圳南山一個兩房單位約值港幣240萬(10年樓齡,未來深鐵站旁),現有幾個計劃,請問那個方案較為可取。    方案1 賣出深圳單位240萬,買入一個約500萬將軍澳兩房單位(按揭75%,首期總額约150萬,月供$17000),餘下90萬投資日本樓市,每月回報約$3500,回報率約6厘。    方案2 賣出深圳單位240萬,買入兩個約370萬(樓齡較舊)兩房單位,一個自住(按揭70%,首期總額約123萬,月供$12000),另一個單位出租,約可租出$9000,每月補上$3000以作供款,但不知以本人夫妻2人入息可否做到銀行按揭。    方案3 保留深圳單位升值潛力,將單位租出,月租約港幣$5000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出深圳單位,再選擇方案1或方案2。    方案4 睇好日本樓市升值機會,賣出深圳單位240萬,買入2個日本單位,每月回報約$9000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出2個日本單位,再選擇方案1或方案2。 會否還有更好的方案建議?日本、內地、香港樓房比較如何? 希望得到你寶貴的意見,謝謝! AMSWER: 傳說中有一種病稱為「選擇困難症」,不過在維基百科並沒有相關的詞彙,而從百度百科和互動百科的條文,一看就知是某種抽水式的寫法。與其說那是一種病,不如說是缺乏分析問題的有效方法吧! 在為讀者分析不同方案的利弊之前,或者將問題來一個疏理,其實只有以下三個問題: A. 是否賣出深圳單位? B. 是否買香港樓自住? C. 是否買入日本樓? 再將四個方案拆開,得出下表:   A. 是否賣出深圳單位? B. 是否買香港樓自住? C. 是否買入日本樓? 方案 1 是 是 是 方案 2 是 是 否 方案 3 否 否 / […]

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黎國佳 – 日本投資或自用單位之大不同

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TXT: 黎國佳  JP HOUSING 日本不動產有限公司高級顧問www.jp-housing.com 日本投資或自用單位之大不同   如果要買房子,一般人會考慮的因素,包括1.價格、2.地區都形像、3.建築年份、4.大厦外觀、5.房間/樓層、6.總戶數、7.内部裝修、8.附近生活(購物、消閒等)、9. 與車站距離等。 日本人像德國人喜歡分析,解構和標準化,他們的樓盤分成投資和自用兩類,投資用的房子的内部格局都大同小異,洗手間/浴室加小露台都是長方或正方形,鲜有鑽石形,因為這樣會影響房子價值的都是外在的,客觀的元素。購買投資房,原則上連租約單位,不讓買家入屋參觀。 日本人聰明之處是把房子商品化,因為投資都是講效率,交易成本低,市場的運作暢順,價格便充分反映這一刻的市價。所以買投資房,不用講價了。你看跌,便遲一點買。像買股票,買金幣,你見過買家講價嗎?日本的投資者也不會開天價跟你玩殺價游戲,因為在網站登廣告也要成本的。 購買自住的便大不同了,登入日本選自住樓的網站, 你可以看到一些比較特别的選項,貼心的程度也是另人驚訝。譬如選項有:浴室TV 、浴室1.6×2.0m以上、角部屋(單邊位)、樂器可/不可、浴室乾燥機、單車場等。

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