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[汪敦敬]從實際數字 探討樓市真面目

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08年金融海嘯後,最能準備預測及反映到樓市實況的數據不是指數,因為大多數的指數只能反映成交銀碼,未能夠準確反映消費者的流動,例如09年之後300萬以下的私樓在各區逐漸走向絕跡,一些本來百多萬的單位升值以倍數計,這些趨勢是指數看不到的,我認為評估樓市必須參考二手樓放盤量,因為二手樓放盤量除了可以反映比一手樓花更影響大的供應之外,更加變相是業主賣樓的情緒商數,業主若普遍不想賣樓,在指數上看不到,在放盤量上就可以反映到出來了! 我們就來分享一下放盤量最近的戲劇性變化! 9月份甚至屯門區400萬或以下的二手放盤量大增,單單一個月大增了12%!最令人關注的就是租盤量的上升!租一向都是樓價的有力支持!租價在9月份共下跌了9.2%!但是這個情況是否長遠呢?我們看看10月!10月頭7天所見二手放盤量相對上月呈現了打橫的趨勢!當中也包括了租盤更停止了增加!這顯示到樓價趨勢尚未確定!       我們再從統計學去探討,我找了我們數據統計部在學術上去探討!如果我們假設放盤量增加樓價就增加了下跌壓力,而放盤量減少樓價就增加上升壓力的話,我們看見屯門區低於400 萬的二手放盤量(843個)是未超越12個月的移動平均線(907個)!就算超越了,樓價在一段時間內都只是打橫,就再超越有關平均線的上軌「壓力線」(1149個),400萬以下樓價才算是調頭向下,那即是說放盤量仍未脫離下跌軌跡!那即是說現在評估樓價大跌言之過早!消費者要留心數據然後自己去判斷,不要看一兩個數據或者新聞消息便妄下判斷,這樣其實是很大的風險的! 的確,市場有不少破頂價出現,但當中亦有新高價及次高價成交,樓市結構性並沒有大改變! 樓價調節和「爆煲」是兩回事,也和拾級而下不同。 樓價升跌決定於買家及業主的實力博奕。  

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[Peter Paker]為何樓市今天仍未爆煲

從按揭拖欠看按揭爆煲 大家可能睇到今篇文章的題目,可能會問,又講爆煲,上次未玩完咩,又講?其實上次篇文只是將一些明顯的爆煲因素來過 quick snapshot,但本文今次想更深入討論一些與爆煲直接有關的負面因素,例如:住宅按揭拖欠比率、失業率、負資產宗數等。同時,本文嘗試以過去已發生的事情與數據,去解釋及推測未來爆煲的可能性。 按揭拖欠比率與樓價的關係 住宅按揭拖欠比率於1998年6月起首次公佈。從圖1看,住宅按揭拖欠比率與樓價(CCL)有著明顯且密切的關係。由1998年中至2003年中,CCL由54跌至32,期間住宅按揭拖欠比率由1998年6月的0.29%(拖欠> 3個月)及0.08%(拖欠> 6個月),大幅升至2001年高位的1.42%(拖欠> 3個月)及0.92%(拖欠> 6個月)。2001 – 2003年沙士時,當時樓價儘管再跌,但按揭拖欠比率由2001年高位輕微回落。2003年沙士後,香港樓市、經濟及市民收入水平持續改善,按揭拖欠比率持續下跌,近期更只有0.01% – 0.03%近乎零的水平。 圖1 從過去17年的走勢看,樓價與按揭拖欠比率有著非常密切、明顯的關係,拖欠比率愈升,樓價則愈跌。到底為何會出現這種情況?1997年樓市爆煲基本上同「借大左」有關。由於當時普遍業主的借貸水平遠超其還款能力,以致當時按揭供款拖欠及斷供的個案大幅上升。然後銀行便會向斷供的業主收樓,並以銀主盤出售,銀行為求盡快收回欠款,很多時候銀行不惜劈價放售,由於銀主盤供應多,樓價當年便會愈賣愈跌、愈跌愈賣的情況。 因此,要預測樓市會否爆煲,按揭拖欠比率是一個十分重要的考慮因素,而本文後半部份加入失業率,嘗試用多另一角度去分析及比較按揭拖欠比率,從而希望搵出更多與未來樓市爆煲有關的線索。 按揭拖欠比率與失業率的歷史趨勢 很多人認為整體經濟表現(例如,收入情況、失業率等)才是影響按揭拖欠比率的重要因素,例如失業率升、收入下跌、按揭拖欠隨之而上升。但是,較少人會從已累積的財富角度去看按揭拖欠比率,如業主有充足儲備,即使面對突如其來的失業,也有能力應付供款,這樣不致重演1997年般斷供被銀行收樓的一幕。 圖2 圖2a(清晰版) 開始預測前,想講下按揭拖欠比率、失業的歷史及趨勢。根據圖2: – 1998年6月 – 1999年12月(圖2內A–B的時段) 1998年6月失業率由4.3%升至1999年12月的6.3%,超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的0.29%及0.08%,大幅升至期末的1.13%及0.79%。 由於香港當時股、樓、經濟因「借大左」爆煲,再上98年官鱷大戰洗禮,個人及公司須減消費及減投資去減債,再加上剛爆煲及弱 balance sheets,以致當時失業率急升同時扯高按揭拖欠比率。 – 1999年12月 – 2001年6月(圖2內B–C的時段) 1999年12月失業率由6.3%跌至2001年6月的4.5%,這應與科網股熱潮有關,但超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的1.13%及0.79%,再輕微升至期末的1.35%及0.90%,出現失業跌但拖欠比率上升的倒掛現象。 個人估計,由於該段期間仍是1997年爆煲後的初期階段,儘管失業率因短暫的科網熱潮而下跌,但業主當時「借大左」的情況並未改善,以及「減債」仍未處理好。正如文章開始所述,1997年爆煲與「借大左」有關,當時業主借貸水平遠超其還款能力。在爆煲後的初期,業主須減投資、減消費、甚至處理資產去減債,但總有一大批人無力還債而被迫拖延還款,按揭拖欠比率自然就上升,否則就唔叫「借大左」。 – 2001年6月 – 2003年7月(圖2內C–D的時段) 在這2年期間,香港受科網泡沫、911、沙士影響,失業率由4.5%大升至8.7%,但超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的1.35%及0.79%,卻輕微下跌至期末的1.10%及0.66%。 失業率大升,家庭收入應該大跌,理論上,按揭拖欠情況應變差才對,但2001年中至2003年中的按揭拖欠比率反而卻微微改善,唯一解釋係業主資產負債情況已由谷底慢慢改善,儘管失業率上升。 – 2003年7月 – 2008年8月(圖2內D–E的時段) 2003年7月失業率由8.7%跌至2008年8月的3.2%。但超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的1.10%及0.66%,明顯大幅下跌至期末的0.05%及0.02%。 從上述看,在1998年6月至2008年8月按揭拖欠比率與失業率的長遠走勢大致上是同步,即失業率升(跌),按揭拖欠比率升(跌)。短期而言,亦可以出現如1999年末至2001年中及2001年中至2003年中的按揭拖欠比率與失業率的倒掛現象。個人認為,這兩個倒掛現象的成因可能與「借大左」須減債的初期、剛完成減債有關。因此,按揭拖欠比率的變化因素除了要留意失業及家庭收入情況外,還要留意業主個人的資產負債狀況。 按揭拖欠比率的預測 既然樓市爆煲與按揭拖欠比率有著密不可分的關係,若能預測按揭拖欠比率的走勢,就能預測爆煲的可能性,而這部份會詳細分析2008年金融海嘯後的按揭拖欠比率的變化。 根據圖2(E–F位置),2008年8月失業率為3.2%,期後美國金融海嘯爆發,失業率急升至2009年8月的5.4%,期間按揭拖欠比率不但並無跟隨上升,更穩定地維持在0.05% – 0.06%(>3個月)及0.02%(>6個月)的極低水平。個人認為,這個現象除了與失業率急升只維持了1年的短暫時間外,更與業主擁有強勁的財力去抵抗逆境有關。 – 截至2008年12月,香港認可機構之存款與貸款分別有HK$60,600億及HK$32,840億,淨存款約當年GDP的1.6倍,與1997年淨貸款約GDP的1.1倍相比,今天香港資產負債水平比1997年時有著差天共地的分別,而這個GDP1.6倍淨存款的健康資產負債狀況足以使到香港可以安然渡過由海外引發的金融危機。 […]

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[鍾維傑] 三百萬供11%勝六百萬供2.25%

近日在網站接受訪問,當中有環節談到為何低息不是入市誘因,過往曾撰寫類似文章,然而覺得有需要再次細論。順道一提,利率跌樓價升或升就樓價降不是定律,齊升和齊跌也有可能,參考美國住宅及利率走勢便知 (見附圖)。   先舉例計數,這裡採用中原地產之網上按揭計算機:   A) $3,000,000 買入價、七成借貸、11% 利率、二十年還款期 = 要月供 $21676,首十二期利息佔了 $19000。 B) $6,000,000 買入價、七成借貸、2.25% 利率、同樣二十年還款期 = 要月供 $21746,基本與A甚相近,而利息只佔 $7800左右。   兩方案皆在240月後連本帶利總共付了約五百二十萬,相差只是萬多元,分別是A之利息佔總還款約60%,而B的利息只佔20%。純以少還利息角度看,B方案可令人心理平衡些。   不過,若從風險角度出發,則A通常會較低,一來11% 利息再升之機會及幅度皆可少一點,二來就算是同樣之價格跌幅,A的跌量會是B的一半。   或許亦可以這樣再理解: 假設置業者有150萬的儲蓄可用來作買樓首期,於A方案他只需貨款樓價之五成,即另借150萬,11% 利率加二十年還款期等於每月要付 $15483。若是 B方案,他便要借450萬,2.25% 利率和二十年期表示每月需付 $23301,較A每月多給 $7818。二十年後,A方案共用了370萬,B則要560 萬。   此外,萬一價格下降,A方案跌一半仍未變負資產,B只要下調超過四分之一已資不抵債。   綜合上述,在入市一刻,尤其對初置業的而言,寧願是利率高但價格較低,也好過面對利率低而價格高之情況,因低息之好處被高價抵消時,根本無「着數」,低息不是入市誘因。     Source: http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej795.htm

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Peter Paker-細價樓買家的財力

近幾個星期,網站就未來樓價趨勢有很多正、反兩面的討論,尤其近期上車盤、細價樓主導升市。其中一個爭論點,就是關於這批上車盤買家的實力。若然他們財力、實力脆弱的話,急速上升的上車盤樓價可能會過度透支買家的財力,從而使到這批買家無法應付突如其來的逆境,例如加息、增加供應、失業等。到底這批買家的實力又如何呢?而這篇文章將會從不同角度去分析上車客的財力。     細價樓買家的財力分析   其實有幾個方法去窺探上車客、細價樓的財力情況,如下:   <1> 當月新提取按保貸款的比例與樓價指數的趨勢   圖1 按保比例在歷史低位徘徊,即使近2年,細價樓主導大市成交及整體樓價升勢,按保貸款提取宗數及比例對比幾年前仍大幅下跌,且在歷史新低水平徘徊。從圖1去看,樓價由2014年4 – 5月起開始上升,且由細價樓主導成交宗數及升勢,但按保比例卻没有大幅上升,証明細價樓的買家似乎沒有過度依賴起高比率的借貸。   不要忘記,由於按保申請人借款比率高,同樣地面對貸款年份不得超過30年,在買同一價值的物業時,9成按揭保險申請人的供款金額會較高,按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘後的壓測(即加息3厘後,按揭供款不得超過月入6成)。   圖2   <2>當月新批按揭的 loan-to-value ratio與樓價的趨勢   圖3   近幾個月CCL升,但LTV %卻持續在低位。其中有一點,我必須另行闡述圖3及有關LTV ratio 數字以外是反映不到的含義。由於在2008年金融海嘯爆發後,香港樓價持續上升,政府實施一系列: 按揭成數措施(600萬或以上的物業); 加3厘壓力測試; 收緊不經壓測的 asset-based mortgage 的借款成數; 正面按揭信貸資料庫; 而這些措施在金融海嘯前是沒有的。在這些措施下,以至今天的LTV ratio 與海嘯前的 LTV ratio的數字相比,今日買家的財力一定遠比海嘯前強大好多。     <3> 如推算不同樓價水平下的 LTV %   從圖3去看,這只是看到整體樓價及整體 LTV % 的趨勢。但是,讀者看到後可能會話,金管局收緊$600萬以上住宅的按揭成數(如圖4),這樣就會拉低整體 LTV %,你又點知上車客的 LTV % 係高定係低呢?   圖4 樓價 最高按揭成數(不包括按揭保險) $600萬或以下 70% $600.1萬 – $699.9萬 70%,但貸款金額不多於$420萬(LTV% 60% […]

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Peter Paker – 租,係冇得炒。租客比例上升的啟示

坊間評論員在分析樓市時,普遍會較少提及租賃市場的情況。但是,租金及租賃市場的變化其實可以提供很多市場對物業供應、需求的資訊。在開始詳細討論租金及租賃市場的變化前,我想講講一個關於租賃的原則:「租,係冇得炒」。這五個字當中包含了很多重要的含義。譬如: 由於租係冇得炒,是租戶用家與放租業主相議好的結果,一個係有真實需求的用家,一個是租盤的供應者,因此租金走向反映真正的供求情況。 點解租係冇得炒,因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來,2個月後 $12再分租出去,賺中間 $2差價,現實中這是完全無可能的。 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天(e.g. 賭場、2020奧運),但屋起出來嘅目的就係用來俾人住,當市場存在大量空置單位,租客有大量租盤選擇,且收租業主面對劇烈的租客競爭時,租金只會下跌,即使概念如何動聽,因為租…….係冇得炒。 反之,好似今日的香港,A – C類住宅空置率極低,上車屋苑鎖匙租盤極缺,且有龐大租客需求,租金自自然然會升,因為租…….係冇得炒。 因此,若能明白「租,係冇得炒」背後的含義,然後把租金、甚至空置的趨勢一拼分析,就能預測未來供求及租金情況。不過,可惜的是各大屋苑的租金數據亦不是太齊全,以致做不了大範圍的分析,但我會嘗試利用有限的的數據去分析,其中主要用的是中原十大屋苑的呎租趨勢及變化。     居於私人房屋的自置物業家庭之比例   在開始講租金及空置前,我想先討論在私人房屋内,居於其自置物業的家庭之比例。根據政府統計署的統計數字,在2014年8 – 10月期間,約66.3%的私樓住戶家庭是住在其自置物業內。即是說,約2/3 的私樓家庭是買樓自住的;而另外1/3的私樓家庭則是租住私樓的住戶,以及當中有好少部份由他人提供住宿(例如:僱主等)。   另外,我將1998年1月至2014年10月,關於居於自置物業內的私樓住戶家庭之比例畫出來,並與期間的CCL 比較,如圖1,當中發現一些很有趣的現象,如下:   圖1 統計署家庭住戶統計數字 http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp150_tc.jsp?tableID=005&ID=0&productType=8   1998年初至2004年初 CCL由98年初的70點,下跌2004年初的40點,最低曾跌至2003年7月末的32.14,跌幅自己計吧。期間,居於自置私樓單位的家庭之比例,由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%。反映樓價下跌,居於自置私樓單位的家庭之比例則上升,但有一點必須留意,1998年至2003年這6年合共有170,084伙新落成單位,這6年平均每年有28,347伙新落成單位 (我想這是 CY夢寐以求的數字,哈哈哈…..)。   在這6年,合共有17萬伙新落成,這個居於自置私樓單位的家庭之比例由1998年6月的64.7% 升至2004年2月的74%,反映當時買樓自住的需求是十分龐大,即使樓價仍處於大幅下跌中。   2004年初至2011年末 CCL由2004年初的40點升至2011年末的97點,2004年至2011年這8年合共有109,194伙落成(平均每年13,650伙),期間,居於自置私樓單位的家庭之比例由2004年初的72%,下跌至2007年中的約69% 附近,然後在69% – 70% 的範圍內徘徊多年至2011年末。   2012年初至2014年10月 CCL由2011年末的97點升至2014年10月末的130點,但居於自置私樓單位的家庭之比例由2012年初的70%,下跌至2014年10月的約66%。樓價由2011年末至今持續上升,居於自置私樓單位的家庭之比例由2012年初的70%下跌至2014年10月的約66%,但2012年1月至2014年10月期間約有30,000伙新落成單位,這70%跌至66%的趨勢反映有為數不少的自用業主將其自住單位出售,並然後在外租住單位,估計他們應是想「先食糊」或「向下炒」。而他們賣出自住樓後,大多應獲利甚豐且手持巨額現金,他們應是一批優質租客,唔怕佢地冇錢交租。或者,他們有朝一日發現樓市供不應求的事實,說不定之後會入市,變成未來的購買力。   這班賣出自住樓的人過去幾年,由於租盤盤源枯竭,他們不但要涯貴租、甚至經常被迫遷,更損失期間樓價的升幅,除非他們出租原本自住的細單位,並另外租入大單位自住。由於大單位租金升幅過去遠遠跑輸細單位,上述雙租安排可使到他們只貼多少少錢,便能租住更大的單位。   為何過去2-3年,居於自置私樓單位的家庭之比例會出現大跌?   政府於2011年6月末大幅收緊$600萬以上樓價的按揭成數(由過往最高可借7成減至5 – 6成,如圖2)及實施壓力測試,以及在2012年9月及2013年2月收緊壓力測試並推出 DSD,這些措施使到持有自住細單位的業主換上大單位的難度大大增加,即使自住細單位升幅較大。這些對大單位有需求的人士最後唯有出租其原來自住細單位,並租入租金升幅較慢的大單位,上述雙租安排一來一回就使到由原來的1個自住私樓家庭及1個私樓租住家庭,變成2個私樓租住家庭,因而拖低自住比率。   除「先食糊」或「向下炒」賣自住樓的人外,我認為「雙租」安排亦是導致過去2 – 3年,居於自置私樓單位家庭之比例出現明顯跌幅的其中一個主因。   筆者亦是受收緊按揭影響而換唔到約900萬的優質心儀大單位,因為首期$400萬、印花稅加佣金約$44萬(當時未有DSD)、以及預留$50 – 60萬裝修及電器,作為一個打工仔,話咁易拎到$520 […]

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中原指數 129.4點下買樓的新業主,他們供樓吃力嗎?

簡介   過去3 – 4年,香港樓市一直被很多著名末日博士唱淡,他們力吹樓價與收入水平脫節,普遍市民現在要用大半收入去供樓,他們更認為只要一個浪湧過來(例如:加息、佔中等),業主隨時翻艇、供唔起樓,馬上要劈價沽貨,樓價閑閑地最少要跌3 – 5成,聽到心都寒。但結果,2014年11月7日公佈的中原指數收報129.4,較今年3月末低位117.22上升了10.4%。究竟點解樓市係脆弱的基本因素下仍能上升10%?或者,樓市、業主本身的基本因素是否真的如眾末日博士所說般的弱不禁風呢?   為了解今日樓市及業主實況,我會利用2014年11月7日公佈的中原城市領先指數(即CCL:129.4點,2014年10月27日 – 11月2日中原的成交個案),去計算各大私人屋苑的供樓負擔比率。當中還須要作出一些假設,例如按揭利率、還款年期、按揭成數等,但我會將這些假設與現實情況比對,確保這些假設是與現實情況是一致的。 -homeblogger.com.hk省略了千字比對內容。直接到結論。如要看比對方法請按此處: http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER&type&com&id=34442 綜合上述推算方法及假設,91個大型屋苑在CCL129.4點、2.15%按息、25年還款期下的供樓負擔比率之平均數及中位數,分別為30.7%及30.8%,而分佈如圖2:   圖2 供樓負擔比率 屋苑數目 20.1% – 25% 14 25.1% – 30% 29 30.1% – 32.5% 14 32.6% – 35% 17 35.1% – 37.5% 9 37.6% – 40% 5 > 40% 3 合計 91     91屋苑供樓負擔比率之平均數 30.7% 91屋苑供樓負擔比率之中位數 30.8%   從上述圖2數據去看,在CCL129.4點、2.15厘、25年還款期下,平均只用約31%家庭收入去供樓,普遍大型私人屋苑的供樓負擔情況其實並不嚴重,可以說是十分健康的水平。   […]

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