諗SIR-真正一世的嚴重錯誤決擇#759

按: 早年筆者記得有讀者用「一世的嚴重錯誤決擇」為題發問。筆者在解答本案後,認為本案更貼題。當然本文讀者不是如此差劣、只不過佢點出的幾個投資決定、實值得大家再深思。 – 諗Sir您好, 本人最近先有幸拜讀諗Sir您的Blog和書。發覺一直被做Financial Planning既好友教育0下放棄投資物業而專注基金是一大錯誤,白白錯過了十幾年步向經濟自由的時間,換來的只是辛辛苦苦飽受數次金融海嘯下累積到剛break even的基金表現。對比諗Sir門生們的個案,實在遠遠落後。現虛心向學,望能盡快收復失地,盡快達成經濟自由的安逸時期。 – 財務狀況如下,煩請諗Sir賜教︰ • 本人38歲月入HK$75K,太太33歲月入HK$40K。 • 自住單位月租HK$10,500; 另外每月基本開支HK$57,000 (已包所有MPF,保險及交稅) • 每月基金供款: 本人HK$10,000; 太太 HK$3,100; 累積基金價值:本人HK$1mil; 太太 HK$175,000 (基金plans大約仲有十年期,如提早surrender將不能全數收回所有基金並放棄一少部份早期投放落guaranteed return的儲蓄和合約完成後應得的收費回贈。) – • 其他資產︰RMB$240K定期; 股票 HK$140K; Cash HK$300K • 2013年初,我以單人名義擔保了老父的自住樓(估值HK$8mil),套現HK$2.3mil (供十年;月供HK$21,000 (本金儲蓄約HK$17,800); 現欠銀行HK$1.9mil; 罰息期:2年),並用五成首期以太太單名購入HK$4.38mil村屋放租(供二十年;月供HK$11,000 (本金儲蓄約HK$7,400); 欠銀行HK$2mil ; 罰息期:2年; 收租HK$16,800, 現估值HK$5.5mil) 。 • 短期計劃︰小朋友會下年初出世,之後打算2016年中收番間村屋大裝後自住。裝修budget大約HK$800K – 問題如下︰ 1. 現在所動用的借貸力只是20%-30%,幾個月後倆份Mortgage都快完罰息期,會考慮將太太物業轉按加按到七成供三十年。除此之外,應該怎樣有效運用我們的借貸力呢? 讀畢諗Sir的著作後,明白用老父的物業以十年期套現HK$2.3mil實是大才少用,但外於憂慮其他家庭成員的反對,不便以太長年期獨佔套現。始終這是老父唯一資產,將來可能成為佢或其他家庭成員的應急錢來源。有否更好的方案? 2. 以我單名買第二間樓是否最有效增加正現金流的方法,但要符合按五成放租要求,以我現有的資產及借貸力是否可行? 3. […]

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再談三十歲擁有兩間樓(答)

->>按此看問題   答: 其實阿勇你都好識諗,對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制,另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息,犯不著走上大陸賺多1%。 你儲多半年錢,睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春,反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既,你可以趁呢段時間出去執死雞。 樓市係有循環,不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公,想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買,有以下方法: 一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬,用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既,開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ,一個細兩房賣約2.6mil,七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單,會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ,二百萬左右可用六十萬按七成上會,印花稅只一百蚊,租出去有七千蚊收,供又係七千蚊,還左本金當儲錢。 方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住,當做孝敬下父母,比一成首期二至三十萬上會,再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住,呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓,咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔,都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o,另一間都供左一半。 總括咁講想做「包租公」冇咁易,不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取,孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間,可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己,成日住係村屋,不過識計數既人都知自住間樓最殘,最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客,自己想想吧。     

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居屋村屋有咩唔妥當? (答)

->>按此看問題   再買第二個單位可行嗎?  根據借貸力,追揸沽如再每月供多六至七千蚊是有可能的! 但在此時load到咁重貨實在不妥,就算手中餘下80萬現金亦不足保證高安全系數。只好勸你忍下手吧! 如你盡借,應該借二百萬左右有可能,不過呢個數都冇咩樓好買。 居屋有咩唔妥當?  居屋其中一樣唔妥當既,係限制左你去做抵押既能力,除非你補埋地價。不過買得居屋咪又係想慳返個地價,仲有平些少既管理費。如果追揸沽一開波係住緊係私樓,佢就唔駛焗住賣居樓套現。相反可以到銀行加按到七成,冇手續費仲有銀行1%現金回贈。 ……….已隱其餘內容 (內容已放入出版新書「樓換樓」,請在2013年7月19日後到各大書局購買) 或網上和筆者認購請email: [email protected]

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再談三十歲擁有兩間樓

按此到第一篇: 三十歲擁有兩間樓 你好!!我叫阿勇, 早前有幸睇到你係homebloggerhk 入面既文章, 希望向你請教多一點關於買樓既事!!我今年26歲沒有任何物業資產包括股票,     只有現金約近四十萬, 每月收入約$25k, 月儲約$10k, 其實早幾年已想買樓收租, 但係當時冇乜決心… 我自己都認為樓市係有循環, 只係個樓市既循環幾時完結。當然以我簡單既腦袋係唔知將來既發展, 但係我要請教一下好似我咁既年齡, 是否應該選擇樓齡較新(25年內的樓?)的樓呢??地區方面有冇好選擇呢? 我家住錦上路附近村屋,     只對元朗盤有多少少了解而已…我自己對樓價升幅既期望不太高, 有升既係bonus, 可以第日加按之類, 我最希望有個穩定既租客幫手供樓, 等第時可以有多d被動收入! 因為而家現金放係到都係比通脤食返轉頭, 有諗過放上大陸做人民幣定期但驚d $好難過返黎香港…有時間麻煩你解答一下我:) 答案   其實阿勇你都好識諗,對於廿六歲既你有咁諗法加上手上現金都已經算「人上人」。起碼你知換左做「人仔」攞上大陸存高息定期係比較麻煩同受管制,另外你只要不斷將錢係唔同銀行攞黎攞去做新資金定期都已見3%年息,犯不著走上大陸賺多1%。 你儲多半年錢,睇下新特首有冇首置貸款或其他筍野益你先決定下年初買唔買樓。樓市成日話過完年有小陽春,反轉黎講就係聖誕至農曆年前係冇咩人買樓既,你可以趁呢段時間出去執死雞。 樓市係有循環,不過大家都估唔到幾時係高定低。以你而家資金比較難做包租公,想買一間樓就咁租出建議你儲夠最少六十萬。如果真係想趁而家買,有以下方法: 一係叫屋企人比你將間村屋按出去借幾十萬,用自己做擔保人。借三十萬分十年還都係二至三千蚊。有多三十萬cash即係有七十萬就鬆動好多。你可以買間細些少既,開頭租比人四年後收番黎再裝修結婚自住。可睇元朗蝶翠峰 ,一個細兩房賣約2.6mil,七成上計埋洗費同印花稅要七十餘萬先埋到單,會用去大部份手上現金。一係就target疊茵庭 ,二百萬左右可用六十萬按七成上會,印花稅只一百蚊,租出去有七千蚊收,供又係七千蚊,還左本金當儲錢。 方法二係買間新淨樓比屋企人同自己住,當做孝敬下父母,比一成首期二至三十萬上會,再租出村屋補貼供款。到自己結婚就搬返去村屋住,呢幾年再儲多幾十萬係三十歲出頭買多間樓,咁樣你可以係三十歲擁有兩間屋仔。當然! 係兩間未供完既屋仔,都算ok啦! 到四十歲第一間樓可以已提早k.o,另一間都供左一半。 總括咁講想做「包租公」冇咁易,不過你都好叻仔儲左一半買樓首期咁滯。其實方法二幾可取,孝順父母之餘又可以運用九成按揭先買一間,可以慳返資本到三十幾歲再買多間。弊處就係辛苦自己,成日住係村屋,不過識計數既人都知自住間樓最殘,最有投資價值個間租比人係數字上對自己最有利。「先享受」定係「先辛苦」各有捧場客,自己想想吧。   

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只要肯去諗,三十歲可將物業一變三

阿明係一個屋村仔,自己搵$22000蚊個月,穩定autopay出糧。比上不足,比下有餘。出黎做左五年野,成廿七歲人先儲到「十皮野」。佢知道自己再儲錢落去都追唔到樓價升幅,由2007年望樓價跌到而家2010年都未見到。係一個悶熱既夜晚,阿明同佢老豆提出自己買樓之策。 係冇辦法之下,唯有打老豆間屋主意。佢間老豆係荃灣間樓可唔可以加按出黎,係2010年間荃景花園市值210萬,只欠銀行40餘個。係2010年樓宇可加按至七成,阿明將老豆間屋加按至五成,套現2.10mil*50%-0.40mil = 0.65mil。佢將供款拉長至30年,欠銀行1.05mil每月還$3540年息1.3%。佢借左老豆間屋加按後都有良心,幫佢供哂成間樓,自己又可以多舊錢做首期。唯一唔好係原本間樓就供完又要重頭黎過,供樓重擔由老豆pass左比阿明。 阿明當時廿七歲又未結婚,心諗買間屋收租遲幾年攞番黎自住都未遲。一心嚮往住村屋養番狗既佢,膽粗粗定入去西貢科技大學附近睇樓。阿明認為屋要拆開租先高回報,最好租客非學生莫屬。基本上唔難招呼又易話為。就咁佢係同年用240萬買入西貢大埔仔700呎村屋一間,租比大學生三伙夾埋租金$14000,回報達7%。當然廁所同去水位要比錢執過,廚房位可改為廁所,佢夠膽死搵個裝修既老友邊學邊做,慳返些少人工又快手完成! 間村屋做七成上會,供25年每月還$6500(本金佔$4742)。阿明入息$22000夠兩間樓上會,就算唔夠自己仲有些少私己可降低每月供款。收入就非常犀利,$14000蚊租可以供哂兩邊樓,仲有$4000蚊淨。間村屋仲叫學生同佢簽一份過租約報稱月供$14000。唔可以分租因銀行唔會接受分租租約當入息的。 三年過後,阿明三十歲,間村屋假設升值一成,至2.70mil,而欠銀行只剩1.50mil。而每月收租淨低$4000蚊又儲起,現金有約15萬。係2013年,小明只係等一個機會,就係政府批准物業可加按由五成變返做原本既七成,咁小明就可將村屋加借至2.70mil的七成,套出2.70mil*70%-1.50mil=0.39mil,加埋原有0.15mil有成0.55mil可同女友拉埋天窗買新居結婚。大埔仔村屋太好租就咪鬼賣出啦。 可惜2013年樓價都係跌唔落,政府都只准加按至七成,阿明唯有唔打村屋主意,叫女友夾幾萬加埋原有自己十幾萬,比廿萬出黎買荃德花園做九成上住會先。阿明買呢間樓之前諗左好耐,因為佢可以收番村屋住,又或者租屋搬出去住都得,但阿明條數係咁計的: 租屋住平均洗費係樓價3%,村屋碼大值2.70mil而回報有成7%,減埋按息回報都有5.7%,自己租間細些少既樓比3%洗費都可以用村屋收既租cover番出面租樓條數。所以趁早買間收租樓,可「以租養租」,減少自己婚後居住開支。 最後阿明手頭上同女友有廿幾萬,決定買樓。因樓市在2013年已累積升幅不少固買入size細既荃德花園兩房二百餘萬。女友冇任何樓係身當然可借九成上會,每月還$7600,最不足既係2013年按息已升至2.1%,做唔返2010年1.3%年息咁平。但阿明係房屋上既開支,只係$(3540+6500+7600-14000)=$3600。用幾千蚊hold成三間樓,策動被動入息,實是阿明廿七歲時認諗同肯去間屋企人借「第半桶金」所賜。希望阿明既故事啟發到你早一點去準備,認清阿明咁做亦都有佢既風險。今朝既安樂需要你提早去付出的!

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