晉身老有所依的安樂姑婆#684

諗sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆. – 本人33歲,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k. 同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k 現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市. 計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入. 試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),值2 mil. 共值 8 mil. (嘩!) 推算: – 第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25年)以租金cover. 第二步:5年後再考慮置第2房,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20年). 第三步,由40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”. 請賜教: 以上推算會否過份樂觀? 預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金? 謝謝! ANSWER: 待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。 – 關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺 問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。 – 問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。 – 問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。 – 關於擁有500K的基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報」 http://homebloggerhk.com/?p=19727

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20歲月入5萬之後的路 #681

諗sir你好,這兩個月有睇開你既文章,亦開始上你既堂,獲益不小,十分感謝。 小弟剛廿歲,大專剛畢業,與女友感情穩定。由於我倆一年前已返兼職,本身讀音樂,亦搞音樂,因此都有小量儲蓄,不過就不是固定每月金額,始終是自由身人士。 – 小弟現每月有大約五萬人工,女友一萬,兩人相信還會有增長,尤其女友。現時儲蓄有一半在股票,其餘有人仔定期,港幣,共約二十萬多,金就不會動的,因此不計。每月與女友大約用一萬,九月會俾家用,不需太多。由於暑假會正式開始工作,九月底希望會有三十至四十個的儲蓄。 – 小弟目標係用一切方法滾大錢,最終想錢搵錢,因此接受高風險投資,而且感覺還年輕,nothing to lose. 心也想五年內置業,一來為未來自住,二來想過在有能力之時買來収租。但對樓真係唔多認識。有想過現在就買平價的樓,首期家人可代出小小,因為驚樓價越來越貴,家人亦有穩定收入,可代自由身既我做九成按。 究竟我應該點樣運用我既錢,投資應如何分配,最後達到有樓,同時又錢搵錢呢?十分感謝。 來信者:普通九十後 answer: 20歲月入5萬,真係幾叻仔! 當然讀者教琴收入不穩定,這也是他要改善的重點之一。先講兩件事,一是覺得讀者做得好既,就係行左條香港人少行既路: 搞藝術。現時太多人畢業之後一心想打份寫字樓工,無冷氣又話唔做。導致一些洗豌、補鞋、又或教琴這些不好用機器替代的工作反而搵到錢。白領中產會向下沉已為事實、每次裁員都係一些人工高的管工,像匯豐都選「三條四」:4年年資40歲四萬幾蚊人工的! 有賴excel老闆已可更易管理下屬,未來一間公司只會有老闆同跑腿。 – 第二件事係覺做得差既,就係滿腦子只係錢。當然對於一個廿歲的年輕人實屬正常,惟年近30時要改善。當然筆者在堂上說自己都十分貪錢的,可是你越想找辦法搵錢,你越搵唔到,或者只放工去seven做散打的工作,人生格局不會因此而改變。那想錢到應作何法? 去幫人。上次同陳振康先生係茶記吹水,身經百戰更坐係上市公司頂層的他亦同意比錢可以係代表了你認同一個人、想獎勵一個人。而正在辦公室的你、做了什麼廣為人認同的事? – 筆者認同25歲之前應多做賺價工作。賺價方法,可用股票及期權。不少人都想抄小路行捷徑,那應選取最能以小博大之工具,此為期權,最虛無物而產出的價變為最大。可惜大部份香港人投資選最就手的股票,筆者仲未識到好多只靠炒股就搞掂成世洗費既人。讀者買股票要有個方法,對一間公司的升跌分析,有三個角度: 基本分析、投資分析同財技分析。學習宜由基本分析學起、正規咁了解一間公司何謂賺價? 盈利預測如何影響股價。不少人本末們置,先看一間公司搞出來的財技,想鑽空子同上市公司主席共富貴。結果當然係「成為香港一千個上市公司主席之一」。我們股民百萬,如果上句行得通既香港就唔只得千餘間上市公司咁少。 – 筆者絕不是否定買股,但工具要用得正確。當頭幾年花錢花時間係股市賺點經驗後,讀者對自己能否賺價一事應有個預計,不少人因而更腳踏實地做人。一般人在年近三十時錢應儲得快了,讀者亦有個好開始廿歲已賺5萬一個月,希望能從現時控制每月只用月入一半去買股賺價,另儲蓄現金30%。假設過了8年人工冇變,到時都儲到96*(50000*30%) = $1440000。即近百五萬在手。相信不少人已參考過<收息論>當中的case23:百五萬收息攻略。 – 讀者如28歲有此金額,40萬就作首期九成上會買樓,行趁後生借盡的道理,記緊要放低擁有豪宅的虛榮。要住就住係半山、唔好搞d不文不類既假豪宅。另豪宅租務回報一般較低、需要對錢無視之人仕才可入住。又或自己可租豪宅而投資舊樓,希望大家明此道理。 – 用左40萬而淨低100萬,到時樓市低可再買一間,同未婚妻每人一間九成上會。或到時辣招已撤,買樓借錢係好易的事。假設有100萬係手又唔想買樓,不妨學其他師兄踏上收息之旅,100萬保守都收7000蚊,或進取可收至15萬一年,即年15%回報或月12500,隨時贖回。當然佢後生更可做些有年期的,回報超20%,更是有人保本。點都好,有一百萬係手,月收$12500月月11號入落戶口令人更安心。當你有三份此類收入,即每月產出之正現金流多過你自己打工份糧,咁咪可以同老闆say goodbye,做些更有意義的事。 – 那借鑒了不少師兄之經驗,年輕人條路應咁行嗎?

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80後結婚置業的煩惱 #676

看了諗Sir 的blog 以及樓換樓/進擊之日本樓, 獲益良多,想再深入請教一下 情況如下 – 本人 職業 –金融會計 年齡 – 29 每月人工– 50,000 (連bonus) 每月個人必要開支 – (6,000) 每月爸媽供養 – (10,000) 流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000 非流動資產 – 300,000 結婚支出 – (250,000) 負債 – 300,000 Tax [email protected]%,2年期, 暫在某金融機構收5%利息, 全流動 伴侶(未結婚) – 職業 –金融會計 年齡 – 29 每月人工–平均30,000 (連commission, 但不固定) 每月個人必要開支 – (4,000) 每月爸媽供養 – (5,000) 流動資產 […]

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如何由無樓變出兩間? #674

諗sir 您好! 拜讀過您的文章後穫益良多, 十分感激! 我是一個年滿28, 月薪22.5k, 收入微薄的庸才. 早年購入一未補地價居屋自住, 現未補地價估值3.1mil, 補地價後估計約4.1mil. 現餘按揭約23萬, 月供6.5k,沒有其他貸款. – 自知目前能力未夠, 唯心願是盡快另購一細價私樓, 增加现金流。 現有以下想法, 請給予意見, 謝謝! ps:由於家母鍾情現有居屋, 故絕不能賣.  (雖有點天真, 即管假定10年內樓價變動不大) 1) 於现有按掲上,再貸款約1.2mil以補地價, 完成補地價後, 加按至7成按揭供30年, 用盡目前收入的貸款力套現1.3-1.4mil. 再進行債基收取10%年息, 複息待機8年, 本利將有2.7-3mil以購一細單位收租. 2) 不補地價, 老實地毎月儲蓄60%, 到2017年中前年儲6萬,打後年儲13-16萬. 儲5~6年後進行8-9成按揭購入細單位。 ANSWER: 看完讀者個案,心中有點不明白。就係補地價與老實儲蓄需要在當中做一選擇。務實儲蓄是為了調教良好理財心態,所以一個人的總正現金流未大過自己份人工之前,最好不要放棄儲蓄。其實養成了節儉美德,一旦養成就當發達之後仍會保存。錢到時對你改善生活沒有幫助,時間將花在為自己理想打併或抽些時間幫助其他人。明白本案讀者一旦加按居屋將負上1.2+1.3=2.5MIL債項,那究竟有沒辦法又加按、又可以儲錢呢? – 答案大致是將資金套出再去收息,惟一個策略能否有效,在於實行細節。讀者財務基礎薄弱,買入投資品要波幅低才成,亦緊記了解清楚各項投資品特性後才實行。28歲少年勿將家母一生儲蓄瞬間銷毀,筆者擔心是因為個人工資水平反映了該人的能力,雖然咁講好冒犯,不過在香港錢真係會無定向咁分派? 筆者對一個人無啦啦有百幾萬係手好擔心,因如筆錢不是靠該人儲蓄或賺回來,該人是無能力打理筆錢的,到時自有人出現去呃走呢筆錢、或自己輸走。寄語一眾欲將屋企人樓房套現的少年,小心處理。萬一丟失屋企人一百萬、損失比自己出去捱貴租仲慘。 – 明白讀者可選路向不多,只可將錢套出。讀者借貸力為22500/10000*50%*2.59 = 2.91MIL,如讀者所言套出2.5MIL後會將借貸力在旺市用盡,超50%。套出後買入低波幅的債基,當中年回報是約6.5%,有此選擇看該投資物過往幾年升跌: 投資物在上圖見2015全年要跌5.4%,可接受。現價亦將近吸引。可看到債基有高抗跌力。而銀行亦因高抗跌力令債基更享高融資能,令港幣回報由6.13%提高至~10.8%。用72法則,只要投資物有10%年回報,7.2年即可將本金翻倍! 即將100萬放入去,就算呢幾年有咩金融風暴打些折,只要你而家有一百萬,7年後約有「兩個」一百萬收回,即刻夠做兩間樓首期! 等七年,不算太長。只要「坐監」既生活有清晰既年期! 關於讀者,唔可以諗「黑版本」,最好都係務實用港紙買再行債基收8.2%。另外不可將一注錢放入此物,要再用ETF。 上ETF一年波幅為10%之下,投放於GOOGLE、FACEBOOK、APPLE………..,不過唔係就咁買,亦不是簡單倍於納指的ETF,一年收息達10.83%,不過由於要打稅只75折收息,所以落袋計埋都係8-9%附近。讀者用100萬投放於此債基加ETF,複合收息率約為9%,而波幅大大降低。堂上不少師兄可以幾百萬咁行年16%息既債基方案,因為佢地背後資金更多。讀者不可以不知就裡就死跟。 兩投資物都可以隨時取回,所以讀者3-4年後還埋按揭供款都應加快了儲蓄進度。到時更多120萬係手及一間當私樓用的居屋,情況大有改善。

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無樓中年求救 #672

剛上完諗SIR的地產課,獲益良多,希望相逄未晚! 本人現況: 年紀: 35歲 月入: 44K 現金: 1.8M 澳幣: 0.4M 股票: 1.0M(蟹了大籃籌) 每月可儲 28K 有公司PLAN可零首期0.8%息 之前對樓市的無知,由08年一直觀望到現在.結果是被市場重重的懲罰.當初3M可買到的,現在要6M,已經不用諗了.本人明年結婚,有置業的需要,目標係4.5M內的樓,是否太合適呢? 本人對黃埔花園有興趣, 請問該區有潛力嗎?   女友因有自往樓要供, 每月只能提供5K現金. (1) 等年尾樓市調整(愈睇愈冇可能, 現在又話小陽春了), 買入4.5M樓, 再把現金買債收息. 即使將來加息都能頂往 (2) 買入3.5M樓, 3成首期, 出租. 另再租平少少的樓等調整   answer: 首先,將錢買債收息,將來加息都未必令你頂得住樓價向上/下的。理據如下:   讀者就是無趁後生買間樓、更試圖用自己個腦去諗贏大市,最尾結果佢自己都識講。由讀者來文他的人生有三件事要盡快解決: 1. 對沖樓市再升風險。2.準備中年入息突然被裁。3.攪結婚。   對沖樓市再升風險 中原城市指數的成立就是為了將樓市升幅用數字量化,等人好似恆指咁買升買跌,賣樓者可補注「call中原城市指數衍生品」去對沖再升風險。當然因樓市成交不比股市透明,故搞左17年都搞唔成。現在無樓者,宜買樓。有1間樓者,宣購入一關連性同樓市極高(correlation>+0.8)之投資物去對沖樓市再升風險。即在香港其實有易於購買的證券是同樓市同升同跌的,在一拆二睇市收租班(買樓103)有說明。講返讀者,零樓再手那什麼對沖都唔好搞,買間市值四百餘萬的c類單位,市場供應較少,價比較硬,九成上會。   年尾究竟調整與否都應買,放棄睇市入手心理。在香港,未搞定自住樓唔好學人睇咩樓市。反正九成上會,首期極少,就當睇極400萬餘既樓都不合自己住,那租比朋友。一邊供等於租客一路將佢份糧每月進貢,而家香港人,得一份糧已經唔夠用。原因係大家賺既銀紙正快速貶值,政府知而不言,唔通要特首親口同你講打工係冇用? 讀MASTER係冇用咩? 我係特首都想你班老襯每朝準時返工,少d打風。   所以一邊打工,一邊租樓,只好說你情況為同時比包租公、特首同老細月月搵笨。當然如你本身已有樓在手再去租第二道、或根本錢太多,咁就當幫下包租公每月幫佢供左間樓佢,完成任務後和平退出。黃埔花園係不合買既,過去亦有不少人問筆者好唔好買d將會有鐵路站既樓,其實黃埔樓係2012年筆者最後一次有睇,依稀是469呎賣469萬,呢間樓個客房,真係要訂造床先入到。個陣已經炒貴一浸,而憑大家係報紙睇到既cheap content什麼鐵路概念,你認為七蚊可以幫到你發達? 當然筆者個blog係唔使錢的,仲cheap。所以係文章資料程度會相應調較。   準備中年入息突然被裁 年近40都係人工低d好。筆者可真認為繼後生要自願減人工申請公屋外,中年人都要自願簽野減人工。你唔係40歲前為自己準備好被動收入,萬一裁員殺到埋身真係好冇預算。讀者呢個1.0mil買股票,敢問買足十年比左佢什麼? 在筆者眼看大部份人投身股海,成世人夾埋唔輸錢已算萬幸。今日恆指進逼25000點,半年之後邊個能笑到最後都未知。所以讀者原本買股舊錢,宜將1/3買進取beta值高的賺價股。買股一定要識選股,唔係求其人地中銀你又中銀。點知2388同3988都未搞清。2/3錢宜開始利用ETF收8%年息。66萬收$4400。咁既組合月月收錢,個市升因為將購入股票beta值提升了,在賺價方面同原本冇分別。   […]

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點樣優化資產收息產生現金流? #671

多謝Lum sir的分享讓本人明白到儲正現金流的重要, 並應該時刻裝備知識。 現況: 1. 本人30, 月入32k, 現同家人自住, 上年以2m買入觀塘樓, 9成按揭, 每月收租8.6k, 回報5%, mortgage 2.15%; cash 150k, 月儲11k, 月供2k tracker fund。 2. 男友38, 月入95k, 工作穩定, 有1供滿居屋同媽媽自住 (13年樓齡, 綠表價3.8m, 銀行自由市場估價4.9m); 上年以8.5m買入將軍澳新樓自住, 7成按揭, 現月供24k, 1按 2.15%, 發展商2按下年升至6%, cash 1.2m (mortgage-link), 扣除所有開支連稅月儲36k。 男友屬穩健型,買樓賣出所有匯豐後無任何股票; 有少量基金但都無掂過。英國戶口有少量cash作每年去英國的日常洗費。 疑問: 1. 借與不借 雖然男友cash足夠下年還清2按 (到時亦已多儲430k), 但銀行只剩約630k好似不太安全。剛剛收到HSBC p-loan promo都係3厘年息, 所以想借d。 如不借p-loan, 可等年尾tax loan (估計暫不受加息預期影響, 應少過2厘息), 年期較短但還款不成問題。 […]

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分段買樓收租提早在職場贖身 #668

  諗Sir,   看你的Blog已有一段時間,獲益良多。每週爬文更已成為了習慣,除了希望緊貼市場訊息外,亦提醒自己早日建立穩定現金流,早前更報讀了收息課程。然而,市場上投資工具花多眼亂,最終希望以買樓收租為主線,配以部份債券收息或股票投資,現請教諗sir本人的情況應如何部署,可早日在職場贖身,財務自由。   本人現年四十,單身,月入45000元。2010年底以180萬元上車,當時以H+0.7%借100萬元。及後樓價升至約280萬元,故加按100萬元,這部份年息為P按,息率約2.3%。兩筆按揭合共月供約8000元。   計及供樓及一切開支,每月支出約25000元,流動資金600萬元,當中有200萬買了紙黃金,有少許股票。以往本人只將資金投放在股票及基金投資,近年才慢慢學懂原來物業市場的槓桿效應對打工仔的財富增值有如此威力,可說是知得較遲。希望踏入四十而不惑之年,能活用各類投資工具,達至財務自由。   本人的借貸力:4.5/2*2.59=5.82百萬元 已使用之借貸力:200/582=約34% 每月儲蓄比例:20000/45000=約44%   現有問題如下: 若從投資角度,以手上有限的現金情況,本人希望再買多三間樓仔收租,慢慢退下火線,以本人之力這想法是否太進取?如可行,應如何部署在跌市下分段再買樓?   由於有感於年紀已不細,現在是否應先再買多一間開始收租,抑或等跌市時才分段買齊三間?   期待回覆,謝謝!   財務自由信徒上   (收息課程及103 code DV21?? / DP 26??)   ANSWER: 一般人理解<樓換樓>其中一個心法係趁早借貸、盡量加按,再用<收息論>的方略同自己投資,讓時間貶抑債務。可惜理財一事太個人化、唔係話一個法門可對應全部讀者。所以在上述兩書,筆者均附有多個實案供參考。今次例子讀者單身,計個人看收入其實都唔差,月入達$45000。可是「庸才最好有貴人相助」,讀者未有partner將其家庭收入加大,借盡都係45000/10000*2.59*50% = 5.8mil。此例要完成一生三宅及分段買樓,明顯5.8mil不足夠,要找些人幫助才行。   咁你問讀者自己都有5.8mil現金加股票? 而家去買咪得囉? 只好說如只想將一蚊換一蚊貨,你根本唔使睇呢個blog。往後輕輕提下讀者仲有5.8mil現金加股票可以點搞。   讀者要找的幫手係租客。與其他將樓加按盡至七或特別地九既讀者不同,本案讀者只應將手上樓房加按至五成再將其租出,做好租賃文件後租金收入可計入下間樓的借錢憑證,借貸力將提升至(8500+45000)*50%*2.59/10000 = 6.92mil。那讀者間樓租左比人,自己住邊? 可以買樓/租樓又或搬返去同屋企人住。   可能有人諗? 點解自己有間樓住,要將佢租比人自己又再反租樓咁複雜? 因為筆者想讀者買下間樓既時候,可借盡九成上會。有樓自住者再九成上會現時有困難。那讀者將樓租左比人,冇自住物業,借貸力更提升至(6.92-1.40) = 5.5mil。由於樓市要係短時間下跌唔係咁易,讀者40歲,最好在40歲先完成一生二宅,故在買租之間選擇買。只選細價樓約三百萬,其實有九成上會買間樓都係三十幾萬首期,就當真係高位摸左頂跌了30%帳面虧損依然有限,供幾年樓即可cover大半。更何況讀者有5.8mil資金及增強了的借貸力在等著呢30%跌幅?   當然,此時更有人想何不等到樓市大跌才買第二間? 咪賺得更多? 只好說筆者不才,由初出工作都而家都未有過此賺盡的貪心想法,亦冇諗過能將世間一切事情掌握,才可有手有腳快樂活到而家。   單身人仕做到此點,十幾年過後原本租出去既樓已有租客幫手還得七七八八,達成一樓自住一樓收租的最基本盤已成。至於讀者好想完成的「一生三宅」,可先搞好兩間細價樓在手,靜侯樓市下跌才低吸。另外580萬亦有亮點,用得好讀者根本唔使返工,見解如下:   相信讀者同不少香港人一樣,股票組合內含不少匯豐、中銀之類既「穩陣之選」。那筆者找來了工商銀行的8年股價圖,看圖見此股如只買不賣,長年累計升跌都係打個和,你更見呢隻內銀股近年係一浪低於一浪。所以如果大家係買股票長擺,不如唔好買。(見下圖) […]

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太古城1976年開賣係幾錢呢?#664

諗Sir您好, 同好多人一樣, 最近發現您個blog, 日日一有時間就睇同research您講過ge野…報左收息班同財技班, can’t wait! 比左150%上收息班   本人25歲, 澳門人, 澳門冇物業, 但屋企人買左大陸樓, 本人單名。以前以為乖乖打工, 唔好咁大洗, 做下投資儲下錢就可以過世。睇左諗sir個blog先知道自己真係太大安旨意… 個人資料: 剛轉工, 收入30k左右, 有14個月糧。 現金有 75k (剛剛賣左上年買落d股票) 而家有 525k 係股票, 有470k (market value) 係好耐之前媽咪買落d blue chip. 帳面而家 -145k, 有50k我上年入,而家有market value 55k。   有份好細個已經開始供的基金, 不用再供, 可取回 USD 24k。(冇賺過) 大陸物樓, 380萬人仔, 已付全款, 2015年年中先交樓。其實仲有多層大陸樓, 父母退休用的, 我幫手每月供20k, 但書面上係我父母供。(澳門借錢, 已付全款, 可以隨時入住。) 本人知道自己十分好運, 有父母支持, 穩定工又有樓。但睇完諗sir個blog, 發覺自己真係冇好好利用已經有ge野, 個個月淨係得份糧, […]

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28歲低級公務員求出路#660

諗SIR 你好, 近期無意中發現貴書’’樓換樓’’, 閱讀後把我整個人生觀改變, 慨嘆點解唔比我早D 發現你個BLOG, 客氣說話唔多講, 希望你可以解答小弟的無知問題。   本人28 歲, 低級公務員一名, 月入25K, 女朋友28 歲自僱人士, 收入不穏定,約10K-20K, 兩人合共每月儲蓄約20K , 兩人合共儲蓄1.8M , 當中有400K 人民幣定期。本人和女朋友都係超級保守型, 對投資毫無概念及知識 ,所以將人民幣定期外的所有錢只放係活期儲蓄戶口。但睇完樓換樓之後, 明白只靠儲蓄無可能安享晚年, 唔想再放D錢係銀行蝕通賬。   我同女朋友將於下年結婚, 經商量後,女友會暫搬入我家公屋同住, 幾年後會有宿舍。想問諗SIR 而家買新界北約300萬上車盤或沙田大圍約380萬上車盤收租,但計過回報率只有2-3厘, 從投資方角看,現在入手是否合時,或而家做其他投資, 等樓市回落先入市, 請問諗SIR如何部署一生三宅既第一步 ?  ANSWER: 恭喜大家睇到homeblogger呢個blog,希望為大家帶來點啟發。是的,儲錢只會令你被玩弄於權貴掌上,當然有些人連錢都未儲到或欠債既,都要由規律的理財儲蓄做起。那理財以什麼為終點? 你可以視「買樓收既租多過你收入一倍」為首目標。做到後恭喜你來 你只要大病唔好亂花錢醫,一切隨緣,錢應可夠用到到80歲。   為什麼是一倍? 為什麼是租金? 而唔係政府既強積金呢? 條數係咁計的:     香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 […]

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到35歲什麼還沒有的人#659

諗sir﹐你好,今天才無意從GOOGLE轉入此網,閱讀十數篇文章後,發現閣下對大家的回答很有見地,望能得閣下幫忙看一下今後該如何。   – 本人女﹐年尾就35﹐剛畢業時在私人公司打拼(即那種常常無薪OT到凌晨,有大學學位但人工得幾千的那種專業助理人員),先後經歷過金融風暴、沙士及金融海嘯。在這十一、二年除來,差不多每三年就有一年只得9個月糧,再加上自小在屋村長大,對錢沒什麼觀念……   簡單來說就是沒有什麼錢剩,所以在2009年尾,即金融海嘯後就躲進政府,成為中低級公務員,但是新制是沒有長俸的,所以就開始著緊日後老來的生活了。 – 現每月扣除MPF實得約21,000,仍有每年約1,000的增薪點,直至10年後31,000,與家人同住公屋,未婚單身,沒拍拖﹐給家用6,500,保險費一年16,200﹐父母免稅額全給弟弟,每月儲約10,000。現金、股票、等等約40萬,敢問諗sir女子到了這樣年紀,什麼都還沒有該如何理財?    ANSWER: 既然讀者都用中女自稱,不妨單刀直入。不少單身中女為求解決問題,很容易墮入理財陷井。原因是心態及面對問題太易被人掌握、思考缺點外在暴露。由於香港有平等機會委員會,所以此問題不好研究,只好說是讀者觀察到的一個現象。   其實女仕們想法是較實際,亦較愛和諧。你知道世上有些小部落,他們仍然奉行女性當權,好像阿馬遜的舒亞爾人? 部落的男人負責打獵、訓練自己在武鬥上的技巧。女仕們負責決定男人幾時要打、幾時要停。這樣的女人管男人組合令女人在決策過程扮演更重要角色,恰如其分運用了女性細心及愛好穩定、不喜賭博的性格,看來是令各人安穩及社會欣欣向榮之關鍵。回望現今社會,仍是男人當道,你看我國的政治局常委有幾個係女人? 美國總統到而家都未搞到一個女總統。這樣的男性統決制度、令貪婪不是罪惡、令女人都喜愛上過度消費、令錢只會流入有錢人袋入面。當去除了政府為你制造的偏頗資訊,你會更易撥開眼前迷霧。   錢究竟係咩呢? 錢其中一個作用係方便你每日同美國政府交稅。下次議息美聯儲話2016都唔加息,市面既樓即刻升兩成,你老細一蚊人工都唔會加比你。就係咁,你交左美國稅架啦。有些國家令自己貨幣不完全流通、外國資金不容許通入金融體制、只准投入建廠,那情況會因而好一點。起碼資金要入要走唔係咁方便,易令美國人有所顧忌。惟在資金出入「一click就攪掂」既香港,大家根本係面受美國英國德國既百般凌辱、更要同內地人短兵相接。你可以叫停呢件事既方法,就係唔再用錢、同埋叫多幾個人出糧比你。   唔再用錢? 係架,最好一出糧將全部錢轉哂做資產。錢係唔能夠為你產出收入、資產可以,所以你要將錢買入資產。冇用既資產好平,例如一隻唔派息又唔係點升既股票。有用既資產係人都想要,所以樓要用好多錢買。35歲人實不可再拖,要買樓就要借銀行力打力,讀者月入$22,000,按揭可問銀行借盡為$22000/10000*50%*2.59 = 2.85mil,宜買樓。一個公務員如果都擔心比人炒魷,根本轉咩工都無用。如果行合約制、都應趁此時買入,因為你唔知道下一步可能係:「低處未算低。」何況銀行借出錢後就算借貸人失業、只要每月準時還款,銀行係冇咩理由要搞佢的。   搵幾個人出糧比你 由於讀者單身,借貸力不足是肯定的。單身人仕惡搞原因不外乎違背了<樓換樓>提倡「庸才」應有的作法。知道兄弟姊妹的借貸力可「過戶」後,讀者好應找該等人仕幫手,幫先入手間2.4mil-2.8mil的25年樓齡細兩房。付28萬首期後租比人,收租及供樓應同在$9000水平。此事即得出了問題一: 九成樓可以出租嗎? 問題二: 供完樓都冇錢剩冇正現金流,讀者搞黎做乜? 問題一不好公開答、上堂的學生都知阿sir經常在講課時夢遊、大談自己夢境之事。問題二係讀者有租客幫佢供樓、每月還本部份咪就係租客幫你儲既錢,搞得十幾廿年成間樓有租客幫你供哂,到時起碼自己有個地方訓覺,不再寄人籬下。   留意供樓都係頭幾年辛苦,這是老人家講的、唔係諗sir講。原因? 睇下呢篇文既198x年老麥價錢: 細可樂一蚊,芝士飽四個一($4.1,最貴架啦!)。今日賣個爛雞內飽比你要收廿皮,時間只廿年。所以今日係同銀行應承左銀行要月供$9000,十年過後$9000蚊都可能係買到張台灣機票。所以任自己冇資產係手、每日任美國政府打你稅,如此做法,愚蠢至極。當然不排除有醒目仔想用百倍股票回報去跑贏「地心吸力」、今日是恆生指數成立50年、50年升250倍、那買股不是會贏得更多? 只好說股票輸錢人多、贏錢走既人少既現象,就如地心吸力每秒都存在。

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