中產家庭換大樓 #780

諗sir你好, 本人34歲, 結了婚, 有2個小朋友(一個4歲和一個半歲). 本人是公務員, 月入$7.9萬, 每月可儲約2-3萬, 而太太月入$2萬, 現時一家連工人共5人居於一個於2010年頭買入的一個395呎沙田第一城單位($180多萬)自住. 單位現在市值約$370萬, 現造按揭 HIBOR +0.7% = 約1厘, 分20年還月供$5500, 現仍欠銀行$120萬. 由於太太不善亦不愛理財, 所以一切開支都是由我一個人負責的. 現時個人現金連股票約有$150萬.     由於現有單位不夠住, 所以本人希望在2年內買入一個3房單位自住,由於現時的單位是我和太太聯名的, 所以我想把單位轉做我太太名(藉以避過雙倍印花稅), 再加按單位, 分30年還, 吐出$70-80萬, 等待時機再用我個人名義(用3成首期)買3房單位, 而2房單位就出租!     1) 以上”轉名”和“加按”的做法是否可行和有好處呢? 因轉名後按揭利率就冇可能1厘了 2) 本人有近10多張信用卡, 這是否會減低我的借貸力呢?現在是否需要大量cut卡呢? 3) 另外, 樓市是否有下行風險? 現時hold 2間樓風險是否過大呢? 4) 而把單位由聯名轉做單名, 我要怎麼做, 程序又怎樣呢? 另外有什麼開支我耍留意呢(如律師費,印花稅?) 謝謝!! 達 answer: 達哥哥搵成八萬蚊個月,一家四口焗係細單位,結婚已幾年加上小朋友將會讀小學,有想換三房的想法實為正常。係決定換唔換大屋既問題上,不少人會將呢點考慮變成自身財政能力去想,其實買樓大部份人都要問銀行借錢的,所以更應看借貸力。買樓可以只比一成首期、而九成樓價都係借返黎,而筆者建議大家避免過份借貸。讀者家庭借貸力為(79000+20000)/10000*2.59*50% = 12.82mil,現在只一樓在手欠銀行1.2mil,借貸力只用掉11%,很有空間可再借。大家在旺市要再買樓,最好只消耗借貸力之一半。萬一市跌都仲有借貸力可入市,可攻可守也。   […]

Read more

旺市賣樓部署安穩收息 #777

諗Sir,您好, 小弟(38嵗)和太太(36嵗)想現在買入一間400萬左右的土瓜灣單位(二/三房),方便兩女兒返學(大概要住9年至15年),現1.2萬租住土瓜灣三房。 如果新買入單位自住, 希望可以省回1.2萬租金, 免得年年被業主加租或者每一二年被迫搬屋, 但就要賣走車位作為首期,唯本人和太太的借貸能力可能已經用盡。另外,太太打算一/二個月後半職工作半職陪女兒讀書或者做全職媽媽,這樣更難上會吧! 資產如下: 房屋A: 紅磡私樓(三房), 聯名, 買入450萬, 現估值730萬, 租金2.3萬 車位(沒有按揭): 單名, 買入 79萬, 現估值130萬, 租金3.6千 (與屋A同一屋苑) 房屋B: 深水埗私樓(三房), 聯名, 買入260萬, 現估值360萬, 租金1.65萬 房屋C: 深水埗私樓(二房), 聯名, 買入215萬, 現估值280萬, 租金1.37萬 尚欠按揭供款: 615萬 每月按揭總供款: 3.4萬 每月總租金收入: 5.68萬 物業收益: 三層樓+車位的租金收入-管理費-供款-租金支出=$7500 本人收入: Full-time: 4.5萬, Part-time: 5千至1.5萬 15萬流動現金 太太收入: Full-time: 2萬 & Commission: 5千至3萬 20萬流動現金 家庭總開支:2.5萬至3萬 (不包括物業收益) 問題: 1. 有什麼方案可以上會買入第四間樓呢?現在再買貴樓,是否不合時機? 2. 如現在不買樓,有什麼方案快速將現有組合增值? 3. 車位位於紅磡區,將來有沙中線,該車位還有升值能力嗎? 4. 有其他方案可以優化,可以增加現金流嗎? 希望諗Sir百忙中解答小弟問題, 非常感激!    ANSWER: 紅磡相信未來幾興旺,但小心道路規劃令該區他日時常塞車,車位價未必可升起。讀者在樓方面已做得很不錯,家庭收入六萬可以在40歲前撈到三間樓仲令手上CASH用到近「一滴都無淨」,只餘三幾萬萬係手,足完一定功力。當然3間屋入面有兩間只係深水埗細住宅,夾埋只值四百幾萬,可是與不少讀者比已行快一步。   在為讀者計劃前有兩資訊十分重要,如可提供可更準確計出讀者現擁之借貸力 1. 深水埗私樓究竟有冇簽租約? (筆者估係冇的。應是行套房之法。因為215萬樓正常好難租到13700) 2. 讀者的COMIMISSION如何出及作何形式記載? 會決定是否計入人工去增加借貸力。   那用讀者之底薪計借貸力,為(45000+20000)/10000*2.59*50% = 8.41mil,現借貸力已用6.15/8.41 = 73%。係旺市只宜用借貸力一半之原則,加上讀者手持現金太少,所以不宜此時再買樓。當然讀者租金收入成56800一個月,如果識做及找對人問,就當維持原狀租出都可照將租金收入計作借貸力,情況即有起死回生之象。   至於係咁少現金情況之下,仲要大部份錢壓死在樓房之情況再問畸去將資產快速增值,讀者宜再為自己的投資取向三思。首先筆者唔係黃大仙,如何你睇筆者文章係想找出秘技去用低風隧在短時間找出高回報的話,那請不要再看本頁,坊間有大把什麼爆升、速成班。只要人投資經驗一多,基本上明白投資同事業奮鬥一樣,是沒有什麼速成的。由於紅磡樓市實不太看好,不妨趁高將樓賣走套280萬,再加上車位收番80萬,有360萬在手即有不少可能去做。更重要是解決了現金水平少,萬一樓市回調有錢可「執死雞」。   留意太太一旦離職家庭借貸力會大大減少。希望讀者不要過份高估自己財務情況。雖名義上叫完成了一生三宅,亦有不錯正現金流,可是投資組合太側重舊樓收租,如太太轉全職家庭主婦真要男人有一定能耐才可支撐。請三思再三思。   360萬如全部作首期再借盡,加上租約效應,勉強可以入手土瓜灣三房。不過此舉不建議。因暫未想到此方案在跌市下有何退路。可以將360萬放在債基收息,由於本注資金要再投入買樓及對讀者都係大錢一舊,那建議一對走勢亙反,有對沖風險作風之債基作收息方案,收息口為約9%年息。360萬得$27000/月。有機會仲高過佢兩間舊套房提供之正現金流。萬一大市走差,見上圖在同時間一債基價升而另一債基價跌,將大部份風險除走而安穩收9厘息。   當然想更穩陣,不妨比幾年時間入手直債。近日在收息堂上提及的零售上市公司之直債之年回報升回8%,長江、和黃及TRAVELEX之直債之回報都提升了。當然明白不少人不知就裡,未知運作就去同銀行問價,購入成本就咁比多成幾萬銀,我們會在堂上為同學會拆解此情況。

Read more

為blog中2.59及借貸力作解 #762

  諗Sir, 你好! 本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法。 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業,位於紅磡大型屋苑,樓齡28年,469呎兩房, 2009年買入價2.2M,7成按揭,息口2.15厘,尚有23年供款,月供$6300, 現估值5.3M。月薪$36,000 x12 months, 月儲$16,000 (已扣除供樓,曰常開支及交税)。   流動現金港幣35萬, 美元7萬,lump sum基金,現值11.4萬元,股票60萬,打算吐現十餘萬。小女子希望能夠在資產上產生正現金流及為以後退休作準備, 有以下想法: 加按自住樓至7成,套出5.3M*70%-1.4M樓欠款=2.3M (符合在旺市用一半借貸力4.6M), 然後投放在直債,債券基金或保險,賺取10~15% 息率,希望在2~4年待樓價回落買多一層樓收租。諗Sir, 希望你能給予意見及這樣是否有效運用現有資產發揮作用,謝謝!!   ANSWER: 讀者現居的紅磡469兩房筆者都睇過,細個間房連床都可要鋸細才可放入。單身讀者決定了不學庸才找伴侶襄助,那要銀行慷慨解囊,又有什麼方法呢?   首先請留意個人借貸力會漸走下坡,情況是咁的:   借貸人年齡 借貸力常數 40歲或之前 2.59 45歲 1.95 50歲 1.55 55歲 1.08   即如果好似讀者咁近45歲,個人借貸力計算轉為35000*50%/10000*1.95 = 3.41MIL。亦因如此,讀者將手頭自住樓盡套借貸力將用掉5.3*70%/3.41 = 3.71MIL,大於佢所負荷。另佢原想法只用新套額2.3MIL去演算之後符合一半借貸力(2.3/4.6),相信在上堂後已將此想法修改。   另留意讀者亦不可行一拆二叫信任伴侶九成再買樓上會之法,要完成一生三宅達老有所依有難度。當然,讀者在早年趁低入手樓房及現有約1.6MIL積蓄,為筆者思考解答提供了出路。作法是將現居只加按至5成,符合日後轉出租最重要是租金之八成可添算作個人收入,應對讀者最弱一環: 低下借貸力,只等同一對搵18000之夫婦。當然加擔保可對讀者有幫助,惟自己找黎租客才是不求人之法。計租金收$16000日後加按至五成及日後將其租出,借貸力即升為(35000+16000*80%)/10000*50%*1.95 = 4.66MIL,套現得5.3*50% – 1.4 = 1.25MIL   其實讀者在理財路上不缺錢,只缺借貸力。可能你覺得不缺錢之事好怪。筆者解釋是讀者再買樓,99%係七成或九成上會借錢,維持呢個人工冇一炮過買樓之希望,除非夾硬買個細價盤或樓市大跌。那讀者之理財FOCUS在點去部署下次借錢。至於資金,其實加埋加按那1.25MIL一個人擁近300萬已幾夠中短期所需。長遠目標是為自己提供跟通賬而上升的36000每月被動收入。   […]

Read more

停止租樓。為小朋友儲首期換樓#727

Hello Lum Sir –   First of all, my apology that my Chinese typing is extremely bad, so I would like to present my case in English.  Also, I thank you for your time and I look forward to attend your Interest class (batch 15) in October. Married – Age: (self) 40; (spouse) 38; (child) […]

Read more

人到中年樓換樓#710

唸sir你好: 小弟人到中年,由97買第一層樓,換過過兩次樓,每次皆用盡積蓄,所以身邊現金不多,亦不懂投資股市,幸好還有層樓,現想一開二,懇請賜教。 – 夫婦二人有一個8歲和一個11歲小朋友,請了一位家傭。 本人44歲,公務員,月薪56K,太太38歲,月薪25K,但太太公司有問題,數月後有機會被栽,現搵工中。 現居大圍一私人屋苑,買時用夫婦兩人名義,市值約6.8M,欠銀行2.5M。 – 我的計畫如下: 1. 襯現在樓價還高申請定Mortgage Link或類似產品加按,順便除太太名,待適當時以太太單人名義買第二層作收租樓(假設太太找到一份薪金相約的工作); 2. 目標樓為屯門區3M以下私人樓(如新屯中),以租金抵消供樓款項,多餘的存入ML; 3. 希望買賣完畢後能預留一小筆cash以作緊急用途或投資。 請問是否可行?有沒有風險?實際嗎? ANSWER: 即係讀者想既係將現大圍樓套出一筆錢放入MORTGAGE LINK 戶口,此類帳戶可為按揭顧客另設一儲蓄帳戶,當中活期息口等同按揭所收利率。最多存入按揭結欠金額之一半。如有人用MORTGAGE LINK加按,可將新到手的資金放入戶口,係再等買樓期間減低利息支出。惟筆者看法是「等」一字可以講好容易、不過決定等到幾時買樓,唔係咁容易掌握。 – 另外「一開二」係拆出業權,精明少少慳稅幾萬有可能、做得好他日一生三宅之方向即完成部署,絕對唔係好似開西瓜咁將佢劈開兩邊了事。 – 讀者人工可以的、太太保守估計再搵工有$20000/月吧,家庭借貸力為(56000+20000)/10000*2.59*50% = 9.8MIL。大圍樓加按後總借款為4.2mil,金管規定暫不能超此上限。借貸力用掉(4.2/9.8) = 42%,算係健康。另太太轉工後半年內借唔到錢,小心留意。 – 讀者加振後咩都唔做得買樓、不如主動出擊做個保本收息方案,5年番近一倍。比佢就咁放mortgage link被動地等更好。因mortgage link最多只能放2.1mil,另2.1mil要計約$42000利息一年。唔做些投資對沖利息真不知樓幾時先跌到幾成比佢買。保本收息方案可用保險或債基。保險是保本、5年番一倍,那將套出的錢描五十萬放入,5年後又多另一個五十萬作他日首期買到。如樓市短期急跌,讀者都仲有套後再減50萬即(4.2-2.5-0.5) = 1.2mil係手,即時入市都有錢係手。另保險如未夠五年提早斷plan,回報會降低,但一般都可取回本金,除非做後唔夠一年即斷。 – 如不用保本便債基。放50萬每個月都有成$6000,即約14%年息。收五年後又係近乎一倍。惟債基不保本、有可能賺價有可能蝕。那讀者自己決定。筆者看法是淨套放係mortgage link account,只適合已有最少三間樓加大量資金在手、賺與唔賺錢都可的投資者。

Read more

買樓換樓必要參考個案 #680

  諗Sir,很高興能看到過你個Blog,上左一堂“買樓教學課程“,獲益良多,已即報左“即買樓103″,現希望諗Sir 能指教關於本人換樓的可行性,望能給小弟寶貴意見。 本人,太太和兩歲兒子住鑽石山居屋,外父外母住馬鞍山居屋,家人需要$1,000,000應急,所以他們決定賣馬鞍山居屋套現,基於想兩老毋需擔心以後住屋問題,而太太也很想和父母同住(我和他們好好感情所以我唔mind)。   – 本人和老婆一同搞生意年半,兩個加埋月入大概35,000。有50,000儲蓄。沒有其他負債。我和太太聯名擁有鑽石山居屋單位,2012年7月自由市買入已補地價,月供12,000,現估值約4,550,000,尚欠銀行2,870,000。 外父大陸搞生意,一半時間不在港,外母月入18,000。兩人住在他們共同擁有的馬鞍山居屋,綠表買入未補地價,現已供完,現估值約2,800,000綠表價。 – 我想賣出自己居屋套現再加外父剩餘套現現金,一同買三房私人屋苑五人同住。我們希望住紅磡,最好黃埔花園?! 我當七除八扣之後攞3,300,000出黎做首期加雜費,我和外母一齊上會,按59%,按揭年期30年,我負責供樓,大概可買到7,000,000既單位。 1. 這個辦法可行嗎? 或有其他更增值的方法嗎?其實本人希望能為未來開始新的投資項目,希望能夠錢小朋友將來可外國升學。 2. 如果用這個方案,賣兩個單位再買返個單位,呢賣買個時間真係好難夾? 會有比較順利的流程嗎? 3. 諗Sir你對黃埔花園有什麼睇法? – ANSWER: 讀者呢個想法不少人都有,就係賣左自己間樓,再買間大D既樓,細屋換大樓。可是看完筆者作品<樓換樓>,你要知樓唔係咁換的。不斷由細樓換大樓,要係樓市不斷上升既市場先可行。惟現在香港已過最繁榮一幕,樓市再升十分依靠美元貶值因素及內地經濟,所以再參考前人經驗而不稍加改善,就好似二次大戰法國仲諗緊一戰咁用大炮同希特勒既飛機打仗,真係比人炸到阿媽都唔認得。除非看侷是廿萬月入再加上儲蓄率極高,養有「不死身」更有能無視樓市上落,否則真係唔好選擇而家賣樓再換大屋去同個市賭一鋪。 – 讀者有居住三房的消費需求、可是身家說實跟不上。賣哂鑽石山加馬鞍山居屋收返3.3MIL入手黃埔三房,再脅有手上5萬現金,真係好唔忍心睇住佢咁「上路」。如入手後黃埔花園實呎跌穿9000一呎,讀者工作近廿年累有的30萬即告報銷。明白讀者係搞生意,賭博心態稍重,可是筆者見不少老廠客,都係手持四間供滿既樓,每人返公司旨在搵生意幫班伙計出糧的,盤自己生意唔蝕就算。所以,五皮野唔夠比新樓的雙倍印花稅、而賣樓回籠的錢在比稅時應未到手。 – 黃埔花園、已說明是學習用、不是買樓用。筆者再次提出幾個區份的空置率及未來兩年落成量去為大家說明好壤區份。數字說的話係,離島區空置率急跌,將軍澳依然是KING OF SUPPLY! 知齊十八區在堂上再講。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 西貢 6.2% 2.7% 4593 – 那讀者有何作法? 其實好似SWOT寫出佢現時的情況最好: Strength: 兩公婆未有樓係手、可九成借盡上會 […]

Read more

股票贏過百萬再樓換樓? #667

  諗Sir, 你好, 拜讀你的文章已經大半年了. 你見解獨到分析合理, 小弟敬佩;特以此留言咨詢諗Sir之寶貴意見。 先提供一下小弟現狀況: 資產入息 : • 小弟和太太於2008年以3.8M聯名買入自住兩房物業連車位(黃大仙區),在父母幫助下 7成上會,H+0.7%(30年),網上估價現值5.6M(尚欠銀行2.0m ) 每月按揭還款約7K 。車位出租每月1.8K • 小弟名下有一間舊唐樓(九龍城區)收租每月租金5.5K, (經紀估價1.5-1.8M) • 小弟今年32,月入15K,扣除按揭,家用,保險,火險,個人開支,(車位+租金後)月儲10K • 太太同齡,月入20K,扣除父母家用,保險,個人開支後,月儲10K • 育有一女兒,今年入讀K1! • 現金0.5M,港元/人幣定期+IBOND 1.6M,股票1.1M,儲蓄保/基金0.2M 計劃: • 計劃於2015-16生一個小朋友 • 購入多一個兩房/三房收租 • 定期轉換成債券 問題: 1. 小弟與太太儲蓄能力還算可以,人工會有增長但不會突瀑漲!!想知道如果可以增加借貸能力? 2. 自住樓不想出售或出租,因為近父母同方便照顧小孩,但留意到諗Sir不看好黃大仙區。同出售舊唐樓是否可行(經常要夾錢大維修同保養)?但會即時沒有了穩定租金收入。 3. 如果定期(港定/iBond 今年七月到期)轉了債券便沒有太多資金付首期,買大單位收租(觀塘/。其實會否債券穩定回服比樓更加適合小弟?因為將會增加多一位小成員&小女兒入學後支出都會大增,父母年齡都接近退休,即使有退休金但每月小小心意都比多少! 4. 幸運地,小弟大部分額外資金都在股票獲得(0.7M-1M),但今年沒有任何增長(內銀/礦業) 同時少了很多時間去找資料和注視市況。是否應該將資都轉入債券,換取穩定回服 & 如何在增加被動收入? 5. 買樓教學課程(收息101、102) 會有機會星期六/日開班嗎?? 平日小弟根本未收工or上夜班。   answer: 讀者可真犀利,搵萬五儲一萬,嚇死筆者。現資金有50萬cash,1.6mil定期加債、又有1.1mil股票,以讀者所講係股票賺返黎。無論點,佢既錢唔等於你既錢,最緊要係月入十萬既你看畢此案後可立心儲多些少錢。   […]

Read more

三房換樓。12%。日本樓。ETF。#666

本人40歲,沒有子女,亦不計劃生育,現租將軍澳蔚藍灣畔兩房單位月租$15,000,現有幾個計劃,請問那個方案較為可取? > > 財務狀況如下 > –夫妻2人月入口合共$65,000 > –儲蓄現金約60萬 > –股票投資約70萬 > –深圳南山2房單位約值港幣240萬,10年樓齡,未來深鐵站旁,現在沒有租出。 > –日本新宿單位67萬,租金收入$4700,回報率約8厘 > > 方案1 > 賣出深圳單位240萬,買入一個約500萬將軍澳兩房單位(按揭75%,首期總額约150萬,月供$17000),餘下90萬投資日本樓市,每月回報約$3500,回報率約6厘。 > > 方案2 > 賣出深圳單位240萬,買入兩個約370萬(樓齡較舊)兩房單位,一個自住(按揭70%,首期總額約123萬,月供$12000),另一個單位出租,約可租出$9000,每月補上$3000以作供款,但不知以本人夫妻2人入息可否做到銀行按揭。 > > 方案3 > 保留深圳單位升值潛力,將單位租出,月租約港幣$5000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出深圳單位,再選擇方案1或方案2。 > > 方案4 > 睇好日本樓市升值機會,賣出深圳單位240萬,買入2個日本單位,每月回報約$9000,繼續租住將軍澳兩房單位,等候香港樓市下跌機會,賣出2個日本單位,再選擇方案1或方案2。 > > 會否還有更好的方案建議?希望得到你寶貴的意見,謝謝! > > 另外本人收到滙豐銀行低息私人貸款信,貸款額$513,000,分48個月還款,每月$11,491,總利息為$38,568,如果買一間約50萬日本物業,自己月供$7,491加物業租金約$4,000,回報合理嗎?又會不會影響本人香港樓宇按揭紀錄?   ANSWER: 先講筆者幾個投資概念(當然不一定是對的!) 1.未搞掂香港自住樓,唔好諗外國貨。除非你有移居的打算。否則香港一間樓幫你可對沖大市升跌及通賬風險。即出面猛加租你可免受於難(尤其呢兩個月做租客真苦~),出面大市跌你頂盡都係同大家一齊受苦(即如沙士大家間樓冇一半,冇問題的)。最「膠」既就係人人賺錢唯你獨輸,咁樣等於輸左兩次。 2.買樓係買業權。一個不重視私有財產及權利的地方,樓價即時打折。資金不能便利進出者,再打折 3. 將筆者投資竅門總結,是本人深信大家活在美元崩圍的年代。故建議大家先借入美元再慢慢還,用免費(亦寶貴)既時間將幾百萬債務貶掉。時間一過幾可肯定財源廣進。此概念亦比中國騰飛、或日本復興更肯定會出現。因而大家的理財基石、由借美金(即港紙)出發更佳。如港元日後掛於人仔、貶值只會更激。 4. 同上星期汪總座談會說的有所不同,筆者反認為美元崩圍不會短期出現。見証一個國家的衰落要耗人一生。當然再次感激汪敦敬博士專業的講解,肯同各HOMEBLOGGER朋友SHARE自己的1.5小時 5. 「識買樓。一定用槓桿。」(資產淨值二千萬之下人仕適用。筆者都係!!)   因而,筆者認為讀者的內地樓雖有升值潛力,但何不將樓轉回港幣,用幾萬首期在香港置業,餘下買入三倍於上證綜指升幅的ETF去緊釘大陸市? 當然大陸股市不同樓市,不過你看清現在內地政府是在提振股市? 還是催谷樓市? […]

Read more

新手爸爸三千蚊租三房樓換樓#656案庸才

諗sir 你好,小弟看了你個blog 不是很久,但一看就覺得好慚愧,原來有好多90 80 後甘識打算自己張來,希望以家發力改善或改變還來得切   小弟34, 老婆27, bb來緊,因小弟自僱(工程判頭) 收入全年平均 10k 每月,可能會放棄去打工來增加收入,老婆月入16k, 兩人儲蓄共有50萬,現與兄長共3人同住村屋市值3.7mil,已供滿,由兄長持有。父親自住 2房市值4.5mil , 欠銀行1.8mil, 由小弟持有,每月供7.5k 供30年 , 還有27年,H plan , 父親有套房收租 , 市值 3.2 mil , 收 17500 每月,由兄長持有,已供滿。以上同是元朗區物業。現因bb 來緊,及想擁有自己嘅屋企,始終相見好同住難,同時兄長也有成家立室嘅一日,現想同區買入2房最好係3房,想請教未來應該點佈署,應該點運用呢3 間屋變4 間,或增加收入,有無買入元朗3房嘅可能?   萬分感激   answer: 不敢說為讀者的下半生打算,生活在各位手上。讀者當然要改變既,係提升自己既月入。一個三十出頭既男人,在香港搵萬幾蚊是不合格的。如果你唔同意,那可繼續唔同意。由於讀者有4.5mil物業,所以申請公共房屋資助的路已絕,為了對將來世的BB負點責任,好爸爸今次真係要認真出力。   感覺到讀者既父親、或兄長其中一位係頗有能力理財的。父親有供滿套房收租,由兄長持有。供滿村屋亦是由兄長持有。而父親自己兩房就由讀者自己持有,只欠1.8MIL。呢三父子擁有三間樓,兩間供滿,亦巧妙利用了兩位兄弟的借貸力及單名上會名額,亦將最低套錢能力的村屋作自住。對於讀者而言,好好利用三父子的三間樓即可為自己解困。   由於自己打工搵錢太慢,所以錢要從銀行黎。讀者兩公婆總借貸力為(10000+16000)/10000*2.59*50% = 3.367MIL,現在已用1.8MIL(54%)。將讀者自己持有間樓再加按,至4.5MIL*70%即套出3.15MIL-1.8MIL = 1.35MIL,供款額多出了1.35/2.59*10000 = $5200/月。讀者將此金額作兩用處,一係將大部份作收息去抵銷多出了的加按供款及新樓供款。二是將少部份作首期去買間新樓。   讀者將1.35MIL的1.0MIL,用作收息。行不少師兄已實行了的債基方案,年回報為14%。即上日文章#655案(http://homebloggerhk.com/?p=24715)發問讀者提及的:「150萬債基A,  回報14%, 每月收17500」。那讀者買100萬,息率是一樣。其實買50萬息率都係一樣。而讀者此一百萬可每月收$11600,抵銷套出的$5200供款每月仲淨$6400。讀者另一手就去同老婆睇樓,趁而家香港仲有300萬樓市上車盤,不妨自己買一間。現在香港仲有三百萬以下成交的屋苑,有: 青衣美景花園、翠怡 荃德花園、荃灣中心(就無) […]

Read more

生仔換樓與退休煩惱 #634案窮中產

本人同太太30多歲,月入共9萬多,月儲約3至4萬,現有自住物業市值480萬,息低,不須1厘,月供9000,仍欠銀行190萬。二人持有現金,股票,人民幣等共有80至90萬。另二人各有一基金約12萬。 未來,打算生小朋友,是否應賣現自住的換大一點的單位,定加按再買另一單位?其次,若為退休打算,以本人情況,應買磚頭收租,還是買其他投資產品收取高息?   VIDEO ANSWER:

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室