40歲窮老板不知怎樣走#841

  唸sir請救命,你好 我41歲,夫43歲有一子大家都是老板 我是開hairsalon每月25000-30000 夫用貿易公司每月25000生意不好,不過我和他不用交税,有一層樓自由市場的居屋3080000買回來現值5500000,欠錢行1900000有現金有500000, 有一筆錢1600000要55歲才拿得作退休, 我和先生沒錢储蓄每月因要供5000元作退休保險和 有工人,仔私校又補習,之前輸了500000萬股票,所以想將層放先再租。 拿多D錢再計劃,好煩請阿唸sir可否指教,希望能得到你補貴意見   Answer:   此個案被選中解答之原因,是案主兩位「老板」用輕鬆口語化的模式,在短短一百字當中已交待了不少網友做左但後悔的事。我們且先討論一下再交待改善方法。   1. 關於交稅說實的每個人都不情願,當然為了符合法規每個人都要覆行此責任。稅局對於不少公司經常處於蝕錢狀態是視若無睹,至少對於賺錢不多的公司,稅局犯不著搵人到間公司門口去數下每日有幾人幫襯。令稅項太重老闆會無癮關門大吉、造成多方齊輸格局。所以工字不出頭、有其道理。但係如果老板們的盈利不足以令佢一炮過買起間樓,自己就要生性些少做好證明叫銀行借錢比佢。其實不少成功的生意人、都係同銀行關係非常好。誠哥有今日好大程度係當年匯豐銀行肯借錢比佢蛇舌象係70年代買起和記黃埔、而該公司有不少船塢用地,演變成大家的海景樓。   各位老闆們學唔到誠哥,起碼都要做好自己的入息証明,用支票或AUTOPAY出糧比自己係基本、報埋稅及交稅都可令自己好去為銀行証明自己有入息、從而得到借貸力。當然,而家無銀行會只憑客戶比幾張支票影印本及稅單就會借幾百萬個客買樓、要點做得細繳一點我們會連同借貸力計算方式係課程同大家再討論。   2. 自由市場買居屋、實在係令人摸不著頭腦的想法。點解要將同一舊磚頭稱為居屋,你因佢買此樓房可不用付地價。一旦補價,好處係可在自由市場買賣、但地點地址同鄰居全都要居屋的配套、所以係補足番錢而換取「次貨」的行為。就當有居屋而家值700萬、主因係同區更佳私樓價值更高。所以如能力許可最好係買私樓而棄居屋、另要考慮買居屋而有日若想將居屋加按套現、要先為居屋補地價動輒百幾萬。令加按十分困難而影響再買私樓的理財下步。   3. 40歲人未有儲蓄習慣多自兩個原因。一係家境太好無需理財、一係理財太差好需要從頭開始。明白儲唔到錢的原因是因為那「致命的5000蚊」: 要留5000供退休保險所以而家無錢儲。惟40出頭既讀者是要一心解決而家問題、定係十幾年後的退休問題呢? 不少人說退休要花時間部署、筆者都表認同。可是只係將錢儲起應付退休、相信十幾年通賬累積下來、到退休時儲到百幾萬真係唔知用到幾多年。在過往十幾年160萬由可以買到兩間九龍樓變做只可以係屯門買到個車位。叫你直線咁幫自己公司儲十幾年錢、筆者有感是肥了公司而害左朋友。   咁諗sir,你咪一味係度嘈! 可唔可以比個解決方法? 其實只需要叫你老闆每個月出糧比你到老而份糧又跟通賬年年加即可解決問題。當然啦,無老闆會咁做! 但租客同埋「李加乘」都會囉。你心諗:「痴x線、李生會咩?」其實有永續派息派到2049,內容如下:   CK Bond G: Cheung Kong Holdings Ltd 86/89 OY = 6.1% p.a.   即未做融資之前都6.1%,比起而家買樓收3.0%租務回報好得多。仲有,息係每年派,唔使等份保險十幾年後到期先有得使,到時自己都唔知仲有冇命。當然睇遠些少、買樓為穩陣理財既首選、二係識借既可以用盡槓桿。關於租金同通賬在香港過往幾十年之關係如下: SOURCE: 香港政府統計處   樓價升幅: 1999年是100點。15年後是約250。升幅約1.5倍 租金升幅: 1999年是100點、現時住宅租金升幅為約60%(160點) SOURCE: 差餉物業估價處 […]

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按揭辣招印花稅一幅圖作解#833

諗sir,本人有幸拜讀<樓換樓>,深受啟發!之後,立刻追看你的blog,感相逄恨晚。 現請諗sir指點迷津。 本人今年37歲,公務員,月入29k,太太30歲,月入20k。 於2012年尾聯名買入自住樓,買入價3.2m九成按揭上車。現欠2.83m. 息率2.15%,月供11.2k,銀行現估價4.3m。 兩人現金40萬,股票20萬,每月可儲15k。 小朋友剛出世,唔夠住。本人在港島區(測魚涌)返工,可是當區十分貴、需每日搭車1小時而自己住係深井,那應該賣走深井樓套100萬,再買北角樓房? 請諗sir賜教。謝謝。   answer: 讀者家庭月入(29000+20000)/10000*50%*2.59 = 6.34mil。賣走深井樓套100萬再買約6.0mil之北角樓,可借盡480萬八成上會。見於近日按揭政策已加到令人好難記得,筆者試將資料整合再畫左幅roadmap(上圖),希望幫到大家,如有錯漏請[email protected]指正   借盡480,即讀者自己更要貼多儲蓄20萬作首期而用盡借貸力先買了該區兩房,換唔到大屋更令自己負擔重重,不建議此作法。係現今換樓階梯斷裂不少人投身作「雙租族」,要了解原理先了解人買樓究竟要附合邊d需求?   其實買樓同是消費行為及投資行為,而當中的需求按消費類及投資類劃分為:   消費需求: 近唔近阿媽? 近唔近自己公司? 樓層高低? 可否養狗? 近合自己的虛榮感   投資需求: 校網、社區配套、交通、未來基建、樓房的抵押力、該區或該幢樓的住客質素、該單位類型在同區之獨特性、當區供應   不少人只考慮間樓有幾合自己(消費)而不理該房之投資價值,將軍澳好多盤就專攻呢類客,即新樓而又價值易合預算。可是考慮到該區之投資價值,即未必是個好選擇   又有人一味搵平價筍盤,可能發覺係東涌有好貨色。可是自己屋企人係柴灣,那是否要每隔幾日就由西至東兩邊走呢? 此為一味睇投資需求而妄顧自己的消費需要。   惟租樓就是單消費需求、而將買樓附有的投資需求切割出來。因此,讀者可租北角樓、而又將深井樓同時租出。將深井樓租金補貼北角樓,咁就既可住北角又唔使夾硬上會。而新租樓假設月付$18000,舊樓絞租返$11000,當中$7000差價可將儲蓄作收息去補償,要收到七千月利息、至少要7000/12500*1.0mil = 560000。當中之收息風險在堂上會說明。

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不看好後市應否賣樓?#808

  Lum sir 本人收息101學生。已婚36歲,有1層樓市值約6.5m, 購入3.2m, 月供7k, 尚餘按揭約1.3m, 無其它負債。 不看好3-5年後市,但因只有1層樓自住,並不想貿然放售。 現考慮到銀行加按套2~3m等機會再買1層,套出現金放直債賺息差。 跟直接放售相比,你會贊成此做法?其它好壞處須考慮? Thanks, 庸人甲    answer: 呢位學生既問題為不少人所有。早年買落樓一間、現在獲利一至三百萬不等,不想再買樓,咁莫非要係咁等而他朝萬一值650萬既樓又跌返去300萬,咁咪見財化水? 要解答此問題,首先要避免「點子想法」。即只考慮一投資物之升跌同抵唔抵買,作為考慮自己出入市的決定。本案讀者未有提供個人的資產及薪金,但為了多謝參與收息101課程,加上今天作者未有時間深入解答一些發問詳細的題目,所以用點列方法及舉出三個假設去回應學生發問:   1. 假設讀者家庭月入3萬,月儲4千,而手上儲蓄50萬 那讀者將樓賣走是必然的! 筆者建議如賣樓得10年儲蓄所得,不妨賣樓。樓市有周期,如果自己一年儲蓄只有$48000,而賣樓得(6.5-1.3) = 5.2mil,即等於自己100年所儲,咁點解唔即刻賣樓? 何妨樓市必有周期,磨劍等十年,必有一跌。各人修為差異只在會否為對的事情作忍耐堅持。讀者賣走得錢再想想點去好收息都未遲。   2. 假設讀者家庭月入7萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬 若讀者家庭月入高一點,第一個提高是個人借貸力、第二個提高是儲蓄十年金額為2.4mil,現在賣樓所得即有20年儲蓄,都非常吸引。惟賣樓所得同自己儲蓄所比已經無上一個假設(100年!)咁大。可考慮不賣樓而將其加按。   明白到政府政策是600萬自住樓可按盡七成,即借極都為420萬所限。那讀早將樓加按,有4.2-1.3 = 2.9mil。金額都很吸引,當然同5.2mil比仍有不及。家庭借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 9.06mil,加按後用掉借貸力4.2/9.06 = 46%,此水平助自己可進可退。萬一樓市大跌令自己成為負資產(要跌40%),由於借貸力未用盡則仲有辦法可展期令自己在跌市保持良好心態。進取去想若自己在跌市時份工仲保得穩,可再動用借貸力去買樓。當然9.06mil是計算上的借貸力,真實的自我情況要學懂各加減借貸力的因素令成件事更有計劃。   3. 假設讀者家庭月入4.5萬,月儲2萬,而手上儲蓄50萬 此例是舉出一個收入平庸而勤力儲蓄的家庭。面對手上住宅大升的情況怎去把握? 同假設二相比呢類家庭借貸力少而資金水平尚可,那不同之應對方法是只將自住樓加按至五成再改為出租用途,下次再買樓就可以出示租約將自己最弱的一環:「低借貸力」改善,即可對症下藥。樓房加按至五成得資金6.5*50% – 1.3 = 1.95mil。假設6.5mil樓租值$18000,家庭借貸力同時提升為(45000+18000*70%)/10000*50%*2.59 = 7.45mil。都叫夠完成一生三宅,手先執兩間。因自住樓是已住租或「假租出」。   關於不同儲蓄水平點去應對,未在此文交待。 另一點要留意,是買樓最好的事情是可運用槓桿。就當讀者覺得方案1最可行,套有5.2mil在身,都有責任提醒能同時再用九成上會買樓自住。例如放走6.5mil的兩房四小龍,再舉家搬遠同舊些少既荃灣廣場三房550萬,首期(550-480)=70萬,月供480/259 = $18500,而手上資金仲淨520-70 = 450萬,放債基可收息4.5*12500 = $56250/月,夠哂供樓仲有幾萬蚊淨。   如自己仲有資金係手,即可再upgrade用直債行堂上已授的14.8%保本方案,已當面詳細計了一次,所用物品亦已提及。有錢人,始終可得高息及保本兩全。所以,最改善個人理財取向係自己既財政實力、手上件貨係哂只佔考慮少部份。好似你個朋友小明,佢可以九成借盡用幾十萬買間樓,升可以賺價跌左咪宣佈破案又住返係公屋,同而家環境無變。又或者富如李嘉誠可以投放100萬美金去幾間startup company,幾年間回報百倍,輸哂都唔當係一回事。世間投資的點子多著,爭在你有幾明白自己情況才去做投資。  

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想收息變買樓的庸材#805

諗SIR你好, 自從幾個月前發現HOMEBLOGGERHK 這網站, 好似著左魔的不停去了解不同的個案, 又去思考自已人生的意義. 所以已看完<<樓換樓>> & <<收息論>>, 已經上完收息101課程. 但係因為上上下諗SIR 堂走左去買樓宜家唔知點算好希望諗SIR 指點迷準….   本人37歲係工程師, 人工連花紅約720000 / 年. 每月支出40000 (供樓8000, 私家車2500, 私貸6500) 每年可儲200000. 太太33歲, 2016居港才夠7年. 女兒 6歲   資產如下 1) 有1個居屋(白表買入1.25M), 現值3.2M, 欠0.84M, 每月還8000 (按揭剩9.5年) 2) 現金加股票0.68M, 3) 私貸28.5K分48個月,每月還6500 4) 父母有1個已供完的私樓, 銀行估3.7m 本人借貸力為720000/12/10000 x 2.59 x 0.5 = 7.77   唔知好彩定唔好彩2星期前去左長沙灣上阿諗SIR個101收息班第2堂, 放學後約左人食飯又未夠鐘, 行過去青山道食小小野, 見到好多地產AA, 一定係賣新樓, 所以行左去睇, 比個AA帶左入去介紹左原來係房協新樓, 比人說左入左2張票, 心想抽下都冇所謂, 點知4100個人抽又比我抽到8X, 諗左成晚好似好難得抽到, 又比市價平10%左右, 所以第二日買左個5.71m 的單位. 宜家點算好, 點上會? 所以同左家人相議決定先加按父母的私樓, 按7成 = 3.7X0.7=2.59m用H+1.7 = 2% 月供9500, 之後清還居屋之欠款0.84M, 另外0.25M 的私貸. 剩下的1.5M+自己的0.68M = 2.18M 夠比 3成新樓的首期 5.71M x 0.3 = 1.71M, 加上DSD 要0.35M, 減D LAWYER FEE, 收番d銀行回贈同AA回贈, 最後剩下0.24M 另外新樓借左5.7X0.7 = 4M, 供30年2% 月供14800. 打算唔再養車. 剩下借貸力為7.77M-6.59M = 1.18M, (好危險了, 80%)   宜家有2條路, 一係賣居屋, 一係唔賣居屋 A) 如果唔賣, 出年3月至9 月收樓前要額外供多7個月14800 = 0.1M 左右, 宜到9月時儲蓄加分紅約20萬, 剩下現金0.34M, 收樓後唔會自己住, 出租後可收19000左右租金, 減番管理費實收17000, 正現金流為2200. 如果正常, 每年可儲為236000, 3年後有現金1048000. B) 出年9月有現金0.34M, 搬去新屋自住, 放售居屋套現3.2M, 則現金為3.54M. 但係會冇左居屋27% 地價優惠. 另外比番2.59M父母, 剩下0.95m, 買債基收12%方法月收9500, 所以每月收入約60000 + 9500, 支出為39700, 月儲29800. 3年後可得2022800, 再買第2層樓. 因為上收息101變左去買樓的庸材 小智 ANSWER: 小智由想收息變做買左間樓、主因是唔明白自己而家情況係點,同埋往後需要點做。坊間大點份人都在「替你理財」時出「點子」,即叫你買乜叫你買物咁,講到底就係要有個買賣、說話才可變做傭金。筆者先作小人、說明本身只辦收費課程,在網上先看各位財政狀況,才度身訂出下一步應作之策略。當自己知道條路點行、自然唔會因為一地一句說話改變自己已訂下的策略。   由於筆者提出之策略都是「慢方法」,金融機構不會提供此等建議。開辦課程可面授達成財務自由的構想及執行之法。買樓課主要解釋影響借貸力之因素,如何將其再增加。睇樓選盤要旨相授,解釋現時正影響樓市的各個因素。樓咁值得投資因其租金收入可跟隨通賬上升,達成一份不被通賬侵蝕的月薪。   至於收息課程,提供樓房之外的各種產生正現金流方法。同樓一樣、債基、直債、double保險方案同都可予1.低息之hibor plan、2.攤幾十年還及3.做「九成按揭」,構成的種種及做法會在課程談及。筆者更會講解各種方法的缺點,這是一般銷售人員不為所談的。留意買樓收租產出的每月收入雖好、但金額不能與通賬同步上升。所以的們有收息課介紹一些作中線投資之用之法、而買樓還是放長線的好。近年不少同學手上樓房升值、將其加按一般能獲一百至二百萬,在再買樓投資的諸多政策限制下、將錢收息幾年符合很多朋友之要求。   買樓抽到好籤不是買入原因,比市價平10%是因為件貨兩年內要賣要比SSD,所以有折讓反映。筆者主張: 一件投資物如能提供高現金流值才是買入之因。讀者新買樓首期1.71mil,投入後只能產出月正現金流2200,即效率為2200*12/1.71mil = 1.54%,僅比零好一點。讀者自己都計出再買新樓借貸力即達80%,如有參考買樓房授予的概念去為自己規劃,絕不會兩錯同犯而令自己過份借貸再買件無用既野係手。另外筆者已不斷提及,買新樓收租又係兩個錯,所以呢…   更應留意是,19000收租有2000蚊要去交管理費,有冇個更低的選擇呢? 仲有差餉。   筆者支持賣居屋去提高個人現金水平。更應先將欠下家人款項歸還,自己理財所犯錯誤不應要他人承擔。順帶一提,自己冇能力住既屋如果由家人提供、往後只令自己條路更難行。好似昨天的個案案主「不孝子」、在結婚之時可能不少人都為他感到高興,老豆有樓提供唔使煩,可是人到40,儲蓄能力低而自己一件資產都無,那個對自己失望及傍徨之感覺是比趁後生努力工作更為難受的。   當然放居屋即要將早前所享豁免之地價歸還政府(補地價),可是套出金錢收息年回報達15%,為讀者提供多9500一個月,加上讀者月入在七萬不俗水平,希望佢加快儲蓄,仲夠時間去補救此理財錯失。  

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加按後令人唔使供樓#783

  諗SIR:  你好,本人已完成收息課程,現正等待上12月的收息執行班課程。  背景: 本人34歲,公務員,月收入$30000 ,跟公務員SCALE,每年調整。 太太31歲,社會服務工作,月收入$22000,如不轉職最多升至$26000。 未有子女。   本人與太太於2012年11月購買黃埔花園建469呎物業,購入$335萬,8成按揭。剛一拆二給太太,做7成按揭,借了$343萬,分30年還,HIBOR PLAN,每月還約$12600,現己套現約$85萬 。故現時本人沒有持有任何物業和摟按借貸。   本人於2014年4月借P LOAN$30萬,分5年還,約2%p.a.,月供$5400。這30萬加上本人和太太的儲蓄,連雜費和稅共$46萬,購入日本大板物業,當時日元匯率0.0766(現時跌至0.0640),以日元計實回約7.8%,但現時被匯率蠶食了回報。以現時匯率計每月收港幣約$2700。   每月人工扣除還樓按、私貸、俾家用、生活開支後,兩人約儲$12000 一個月(未計日本樓租金收入)。   本人和太太現儲蓄只有約15萬港元,沒有買保險和任何基金。故此,加上轉按的$85萬,共只有$100萬。   問題: 本人只有一發子彈,現時應單名9成上會再買一層樓自住,並將現時物業放租(因不想犯法9成按出租,雖然7成都不應該,但好像風險較低),還是待樓價跌等待機會? 本人有點後悔借P LOAN影響本人的信貸額,是否應該先盡快還清,以便9成上會? 另一個想法是,本人上畢收息班後,希望將$100萬放於債基收息,以改善正現金流,但又想直債保本,你堂上說過現金不多應用債基,是嗎? 本人想達成一生三宅,但現時似乎未有機會達到,請問我該如何部署呢? 謝謝!阿傑 answer:  讀者未有留意的是,他需要購入樓房再將其出租,希望用出租物業的租金作核實收入去提高自己的借貸力。在借私人貸款後才後悔,明顯是未有籌劃就行動。大家在作收息、買樓、又或投資外國物業之前先宜清楚了解自己財務狀況。有些同學可以收住息等市跌、亦有些同學等唔到要即上會、有些同學兩萬人工都可完成「三宅一生」,原因是對借貸力之由來了解透徹,令自己買完樓後借貸力有補給,再買下間投資仍覺得心應手。   筆者講解過的收息物可提供年10%息口以上之回報,不過大家出發理財宜先了解自己「手上副牌」。即先用借貸力計乘算出自己能力,再運用方法去擴展,知自己借盡多少才去作出預算買樓應用的借錢QUOTA。咁做明顯比本案「邊做邊諗」更好! 讀者現家庭借貸力為(30000+22000-5400)*50%/10000*2.59 = 6.03MIL,黃埔樓借了343萬,即借貸力用掉57%。再去買第二宅勉強可以,惟在旺市用盡自己借貸力去買樓不贊成。   由於黃埔樓剛套錢,有罰息期。咁呢兩年應專心供樓令本金結欠額下跌,務求兩年之後可再轉至五成按及將樓轉做出租用途。當然此舉有兩因素影響提早或延遲完成。一是樓價再跌就算讀者點供都轉唔到五成按,是政府一旦放寬借貸規限讀者乜都唔做都可將其轉出租。一搞好租約租左間樓比人,樓房租金之8成可計作個人借貸力。係租金$13000之下,讀者借貸力即提升至7.77mil,減埋黃埔樓都有剩4.34mil。自己即可九成買另一間樓自住,完成一生二宅。用此法伺機再重覆,要完成三宅都不為難事。   借私貸去買日本樓,即運用一個高息而又短年息的借貸去看好日元兌美金匯水,錯了三次。筆者不是反對人買海外物業,惟對於儲蓄偏少的問案者多不會建議。<<樓換樓>>書本已有提及,買樓是運用樓房抵押後之低息借貸去拉長30年歸還,再搵租客幫你供樓加上貨幣內含值下降去保障自己財富。現時買樓都不敢說是個賺錢項目,只是想在各國貨幣戰當中保有自己財富。   除了專心供樓,讀者可作就是將套出100萬好好收息。資金一百萬不合用直債保本,要知此等十幾厘息而又保本的投資機會都要歸向有錢人,個人流動性高而銀行主動提供低息借貸令回報攀升。債基對讀者會是個不錯選擇。一百萬收$12500利息,對於讀者而言套左現令自己唔使供樓。   

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諗sir – 37歲積蓄不多,仲可以擁三宅退休嗎? #768

諗Sir, 您好!本人的家庭將於本月增添多一名成員,而妻子亦希望在不久的將來成為全職母親,步入中年,驚覺過去只花太多時間在工作上,卻未曾為自己一家在財政上作長遠計劃,實屬不智,有幸能報讀買樓101課程,如發現清泉,獲益良多,亦己報讀買樓102及103課程。 希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見:   – 背景 本人和妻子均37歲,月入$70000及$18000,育有一名三歲孩子與及第二名孩子將於十二月出世,二人須每月供養各自父母,兩代人都住在港島南區。本人持有一個兩房物業,2010年$2.8M,九成按,Hibor Plan,三十年月供$8300,欠$2.3M,現估價$4.5M。每月總開支為$45000,每月儲蓄為$25000,股票$0.15M,儲蓄基金$0.2M,現金$0.2M(本人於2010年結婚置業己花掉大部分積蓄,2013年以前人工偏低,收支剛剛平衡,惜每月儲蓄較少,自2014年初才起步籌錢,己知狀況極之不妙)。妻子每月幫她父母償還其居住的兩房物業貨款,月供$6500,尚欠$0.2M,現估價$4.5M,她和其妹各自擁有該物業一半業權。妻子餘下收入作為她的自用錢。 短期目標 購買一個約$4M的兩房物業出租,以拓展被動收入,三年後妻子轉做半職,預計月入只有現時的三分之一(約$6000),以補貼繼續供養其父母的開支。 中期目標 六年後,購買多一個約$5M的兩房物業,並在同區租用三房單位自住(首選海怡半島,租金約$20000),以改善居住環境,並將手上持有的三個兩房物業出租,增加被動收入,屆時妻子可成為全職母親,照顧兩名已入小學的孩子(小四及小一)。 長期目標 本人和妻子於60歲時擁有四宅,一自住,三收租以便提供被動收入作為兩夫婦退休後的開支或二名孩子不時之需。  – 方案一 假設樓價於明年下調,將外父母物業加按至五成,套現約$2M,用$1.5M以三成首期購買一個約$4M的兩房物業,由於妻子的借貸力在加按上已差不多用盡,新購物業用妻子名義,由本人作擔保人(借貸力並未超出個人借貸50%購買力)。剩餘的$0.5M則購買債基收息。六年後,待儲蓄現金足夠,再用三成首期以本人名義購買一個約$5M的兩房物業(假設薪金不變,差不多用了個人借貸50%購買力),將自住兩房單位申報改為租用用途,並租用同區三房單位自住,期望三個物業的租金增加被動收入,向長期目標進發。  方案二 用方案一方法套現約$2M,以本人名義購買首個約$4M的兩房物業,六年後再以妻子名義購第二個物業,由本人作擔保人。六年後的安排與方案一相同。   延伸問題: 1. 本人及妻子現時均分別持有一個及半個物業,根據現行法例,是否必須交付雙倍印花稅(DSD)? 是否可轉近親作為物業持有人而欠卻DSD? 有違法風險嗎? 2. 若將現有自住兩房單位(買入時以九成按報自住用途)改為可租用,是否必須轉用較高息的按揭,會比現時月供的$8300約高出多少? 3. 先前的貼文“為blog中2.59及借貸力作解 #762”指出屆45歳時供貸力常數將會下降至1.95,若中期目標延至十年才達成,會有什麼修正建議? 祝業務蒸蒸日上。求教(救)男上 answer: 同意讀者要將可加按的樓都加套出現金,因讀者是人工高而現金水平少的人。自己七萬再加太太家庭借貸力為(70000+18000)/10000*2.59*50% = 10.1mil,而現金只50餘萬。可是太太為屋企人持有半間樓,如再買住宅要比雙倍印花稅。有見及此太太應將一半業權賣比阿妹、由於是親妹可以用舊稅率計此轉讓,依讀者提供之價格作半轉讓會令從價印花稅保在一百元。親妹得樓後可由人擔保將母樓九成盡按,得380萬(4.5*90% – 0.2)。而讀者妻子之後無樓即可再買樓九成上會,那一邊可盡得cash而另一邊又可盡借買樓,用盡太太可提供之財技襄助。 – 太太家中樓房欠4.0mil,月供為400/259 = $15400。往後會解說下筆錢如何收息去為供樓數目填補。 讀者自己間樓2.3mil幾年前九成上會買入,好應把握現時機先套現,而最重要係將九成按去除轉七成。要作此事需到銀行辨理就算留同行都要請律師再造契,最正方法莫過於轉按用1%新行現金回贈去補償當中洗費。九成樓如補發現出租,後果肯定比七成嚴重! 至於點解咁多人都將九成樓租出守博一博,那風險及規範讀者已在課程習得,不再描述。自住樓轉按時可順手按出4.5mil*70% – 2.3 = 0.7mil。 – 讀者攪好兩樓即得3.8+0.7=4.5現金在手。再加埋自己手上資金,500萬現金可作運用。當然此事已動用了太太妹妹之借貸力,需將收息成果與其分享才能成事。至於太太已貢獻了一個九成上會名額,那讀者只要將500萬當中之40萬抽出,即可再買一樓。用唔用黎收租,讀者自決。七成或五成上會讀者亦夠錢做。當然筆者建議大家應趁後生盡借,讓時間去將債務貶掉,再加上有租客為你加倍儲蓄,進才是借錢行之力為自己理財之路。 關於讀者問如果再買第三宅的願望在47歲時才實行,會否因當時借貸力常數下降而令自己失預算? 只好說人老是自然現象而筆者不能救,惟當時讀者手上兩間樓都好應有條件向銀行轉作出租物業及簽租約,再借錢時租金收入之80%可計作個人核失收入,將因年老而失去之借貸力補回。 – 最後打算讀者將太太九成上會,及將手上餘約420萬資金收息作中期目標。由於早年做錯及儲蓄不足,個市未有超40%以上的大跌,讀者不可冒進再買第三宅。萬一高位接貨後遇上大跌市,讀者心情即跌入無間深淵,受苦無間斷。關於收息,介紹一個好方法,就係運用走勢有點相反的兩基金作組合,每邊買一半去為自己構建收息年10%之獲利組合。見下圖兩隻基金同在九至十月,一隻升一隻跌,買國債為主的基金在市差時會升、而入手公司債的基金息高而在股市差時跟跌,那就正好有亙補。由於筆者憑經驗選兩隻有一事雷同的基金,所以在之後因應市況調配都可大省洗費,讀者可因此去建立組合,穩定一點去收10%息,420萬月收$35000,夠cover新供樓款項而自己每月儲多兩萬銀,即讀者月儲蓄即可升至$45000,儲足彈藥再部署買第三宅。  

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九成按揭同七成之分別#766

阿sir您好,本人己讀了十一月的收息課程,正等待十二月收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬聯名持有,供二十年約每月一萬, 自己生意收入五萬,太太是家庭主婦,家中小朋友七及四歲, 現金有二百萬而每月家庭總開支約三萬餘, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎? 另外夫妻聯名申請加按,太太沒收入惟之後報兩份收入同先生同一公司出糧,咁可以借多點嗎? 我打算加按後再買間樓九成上會借比親戚住,有租金的,可行嗎? 聽講按證公司每隔一年會寄信黎比自己,點去應對呢? – 如我將該九成上會的住宅減低按揭成數至七成,有什麼手續? 又或將加按金額投入債基及保險double方案年收15-20%就算? 謝謝你的耐心 真庸才 answer: 加按私息口上升必令供樓支出增加,可是在於上一加息周期頂點,即2007年,港元定期息口1季成3%p.a,恆指超30000點。再一息口高企期1997年,連閃卡都炒起有價。所以筆者唔介意忍受加息初期對樓價的少少影響,資產在經濟向好後升值再加上租金提高令成件事會有所進益。 – 讀者一個人做生意要養活成頭家,情況實有點兒「踩鋼線」。要做的首件事當然要提振自己借貸力,畢竟自己賺錢,未夠槓桿後再加上先借美金再等債務貶值去令身家膨漲得快。不少搞生意既人都唔報稅,要搞好。另外現時用員工身份借錢可上九成及簡單些少,當然用老闆身份借錢都可但成數有機要低一點及文件要齊,這是不少小生意所欠缺的。另外用老公公司去出糧比老婆然後聯名買樓,咁即係銀行將該公司查察睇董事再對一對買賣合約上之成交人,如九成上去香港按證幾可肯定該收入不被承認,咪真係以為整幾張支票比老婆搞錯覺出糧就過骨,要收入令人信服在各方面都要辦好才可合規地提升家庭收入。 – 至於九成上會既樓租比人是不合規的,至於點解咁多人會「偷雞」行事? 只恨政府打擊未盡力,萬一真係捉到成排人出黎而業主要call loan平盤,市場上大量供應有能即將樓市推低。你問政府唔係想打擊樓市升幅咩!? 當然唔係,政府要求既係市況平穩,大家每日乖乖地返工交足稅。樓市唔爽無發展商勾地,每年可會少撈一筆。至於「偷雞」業主係會將信件答自住,而水電煤亦會全包租客,萬一被人查問,唯有認多個遠房親戚。租約不時都搵相熟經紀做好多時印花稅及填資料都不做妥。 – 當然九成業主的心態是希望存有幾年僥倖,到時樓價升或自己本金已歸還些少,再加自己資金可將九成上會的樓減至七成。當然租出七成上會之樓房都是不合規的,可是筆者在銀行工作一段時間,實未見銀行會組成「打擊隊」去伸張正義。要將九成樓減至七成,最好係搞個轉按,新行有現金回贈之餘亦可補貼支出的律師費。律師要將九成加於樓房之押記去除而令樓房只餘第一債權人(即銀行)之押記。之前如選用一筆過付清按揭保險保費,可按比例退回。 – 至於讀者要集中將現樓加按,更應從中搞埋一拆二,令自己或太太變成「無樓係身」,那下次再買樓可少比雙倍印花稅及其中一人單名上會九成(當然用途讚成要係自住)。先生公司數目企理,又或如證明到自己係一個出糧準的打工仔,都可將現居加按至七成,即套6.5*70% – 1.6 = 2.95mil。而供款增至約$17000。2.95mil加上自己現金2.0mil,有近500萬一係可考慮私銀服務,五百萬控有八百萬債券,有點像jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案。直債投資是保本所以風險低,其實錢夠令自己融資成本低實可令自己在低風險情況下推回報高至11%。本金少或想靈活可以投放債基收息,200萬都收成$25000一個月,讀者可令自己收入增40000/月有餘,夠供樓及部署下次買樓首期。

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諗SIR-無儲蓄首期點再買樓? #764

諗sir, 我人工$52000, 公務員, 預期每年有穩定人工升幅, 扣除開支供養父母供樓保險, 月儲$15000, 現有現金200K, 還有少量股票, 都是由2008年買了一直keep到而家, 大約印象係已經輸了一半(現值只有$50K), 所以沒有理會. 如你所料, 我投資經驗不多, 以前買股票只是跟人買冧巴, 沒有了解背景和市況. 除了買樓, 因為這幾年升市, 才令我資金有所進帳. – 我現在已有兩層樓在供, 但都是最近才買, 升幅不大, 再加上按揭成數高, 加按沒有著數. 我的目標是希望一生三宅, 甚至四宅, 希望10年內,甚至更快可達到財務自由, 唔洗返工有糧出.:) 有兩個單位如下2013年10月買入一單位自住, $415萬, 85%按揭, P-2.85%=2.15%, 月供$13528, 現值450萬2014年6月買入一單位放租, $239萬, 80%按揭, H+1.7%, 月供$7088, 收租$8600, – 我計劃將我手上$200K作進取投資, 再加上儲蓄, 務求5年內可增值到$1M(效法龔成), 到時我的人工已經有一定升幅, 我的借貸力又再提升,然後便可以再買入一層300萬下的樓收租. 請問諗sir我的方向對嗎?   answer: 公務員破產會連份工都無埋,讀者已兩樓在手共借約560萬而未評估借貸力已用8成,有感警覺性不足。如將手上剩低廿萬再投資股票,萬一大市下跌再加上兩間剛買既樓淪為負資產物,萬一銀行再CALL LOAN,真係唔知點收科。就當問屋企人借錢了事,咁大個人攪成咁都應不是大家所想。所以筆者出版<樓換樓>,但都唔會一味叫人買樓。讀者同不少人一樣要先了解自己、再訂下賺價、賺息兩方面應分配多少作投資。最後才選擇工具,如<收息論>所言,賺息的工具回報較低,因為投資人是靠借出資金去收取租金,有一日可收回本金之指望,所以風險較低。賺價的回報較高,投資人的本金可能收不回、就當買入一間公司股票都可因公司方針而將股權輕易攤薄。 – 賺價工具有股票、購入期權。賺息可以用樓、保險、債券。投資人可以按其所好運用工具、條件是不好因投資借貸而破產。一旦信用失去,銀行不會再予借貸,他日要翻身很有難度。大家外間所見上市公司運用財技,公司倒閉主席多不會「上身」。讀者一個打工仔更是公務員,用單方借貸力一個人於相近時間買兩間樓已是幾錯,請不要再攪進取投資,就算係都只用5萬適宜,留番僅餘的10-20萬比自己,係大市下跌時都有個打算。大家工作努力之餘,請逐漸增長自身理財智商,畢竟人搵錢時間有限、錢搵錢才令自己在老年時有空拓展更闊視野。 – 讀者原借貸力為52000*50%*2.59/10000 = 6.7mil,年歲37。再行落去一要增長自己選股能力,二是保証自己幾年後有錢再買樓。要選好股票,你問筆者,如男仕又有一定收入宜在技術分析開始,因此類分析較能予你一個「買定唔買」既答案,弊處係分析源自統計學,要有些數理基礎再比心機再能明白。筆者相信讀者有能克服學習上的困難,提高買股命中率。 筆者亦見過人將基本分析所用之資料作統計及數理化,得出20大抵買股云云。點講都好,買股要得心應手總要有步驟同方法、大家如果買股輸錢又不作檢討、成世人買股只會停滯不前。當然在事業上豬籠入水既人根本不用花時間買股,投資自己就係買中最高升幅股票。 – 至於要保証讀者幾年後有首期買樓,不妨參考下讀者來信之「5年115%回報方案」,大致是咁的: 讀者用私貸借入$370000或自己儲蓄用作「買保險之首期」,所控保險面值250萬,每年派息4.5%(假設5年內不加息),5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil。5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000,淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬。5年回報為38/37萬即102%。此案詳細方案及做法不在此作解。惟讀者早早作此安排,5年後幾可肯定有多38萬作首期去買多間樓。另留意此方案年回報逼近20%。

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庸碌半生。猛然醒覺為家人 #761

阿sir您好,本人己讀了十月的收息課程,正等待十一月的收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: – 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬,供二十年約每月一萬, 穩定收入四萬,不穩定收五萬「因自己工」,太太收入一萬六, 有一小朋友七歲, 現金一百萬, 總開支約每月四萬, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎?如果可行,我會先加按套出現金先,再上你的103堂,那我可即刻做債基了。還有什麼更好的建議? 謝,祝生活愉快。 丹尼斯 answer: 讀者收入四萬,再加太太萬六,算是中等。借貸力為56000/10000*2.59*50% = 7.25mil。係呢幾年部署收息買樓之餘,建議將其不穩定之50000收入「放埋上台面」,即造成可被證實之個人借貸力。此事好處為借貸力可大增至(56000+50000)/10000*50%*2.59 = 13.7mil,不利點為新增收入要交稅。在按揭批核最要緊看申請那一年之收入之前題下、有時為借貸交多一年稅冇問題。當然此文章為免費系列,太多人可以收睇。看倌如只自行報大收入或用支票出糧去令人收入大增,意圖在首關已被洞悉。要從借貸之根本去理解及明白自己怎去定位去解決銀行將會作出之種種提問,可以由買樓001之初心者2015年1月班出發,先了解基本及整個以樓為主的理財概念。而較進階之技巧講明要續在要買樓002才可了解更多。 – 至於現居應盡加按,因為讀者家庭收入尚可,不需刻意將加按額留在五成而將其申作出租用途,好方便下次再借。由於700萬元以下物業的自用物業申請加按套現,銀行只能提供最高估價七成按揭貸款,而貸款額不可超過420萬元。所以讀者套盡都係4.2-1.6 = 2.6mil。此事成就之後,借貸力用掉2.6/7.25 = 35%。偏低水平。 那讀者應否再問樓? 筆者答案是由於讀者已年近40,實有需要在借貸力於四十幾歲走下陂之前,先完成一生二宅。 – *附加資料: 700萬元至1,000萬元以下物業,銀行只能提供最高估價六成按揭貸款,但貸款額不可超過500萬元,至於1,000萬元以上物業,銀行只能提供最高估價五成按揭 – 係12-1月睇樓再係3-4月成交是個不錯之買樓安排,當然如該區有新盤可會為該區引入新因素。年尾少人同你爭盤,年頭銀行借貸較鬆手,都為自己買樓造成好條件。當然可揭示的是,筆者在昨晚完成之買樓003未有為黎緊數月之樓市情況作樂觀預測,有所見解是發現有些事情是會發生在中原城市指數之升跌之前(見圖)。如想攞得更盡可將原居一拆二再加按、做此事可令自己九成輕身上路再上會買樓,付出之首期只幾十萬,咁讀者加按後有三百幾萬,再只用多幾十萬作首期完成第二宅,自己仲淨成二百幾萬去收息,結果將十分開心。另要留意將九成上會樓租出是不合規的,真要咁做可要懂怎去規範風險。 – 收息點會十分開心? 假如讀者將佢1.0現金加入2.6mil新套控有3.6mil在手,加按了2.6mil令佢每月供多$10000,而買第二宅加埋雜費用掉60萬,例如屯門卓爾居,四百幾萬有兩房租出收約$13000,該屋苑在當區有獨特性合某一層客。此房上會後預供$14000/月,而淨低3.0mil不妨用債基收息,件收12-15%即月收$30000-$37500。成條數就係-$10000+13000-14000+30000 = $19000。時間一過就有多間樓供滿、更可有幾百萬cash比自己養老,此為完成一生三宅之起步點。 技術相關之課程附註: 選區買樓 、初始按揭- 見買樓001 將自身隱性收入轉為借貸力 – 買樓002 睇圖睇市、一拆二 – 買樓003 債基方案 – 收息101

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三萬家庭月入照樣一生三宅! #747

  Hi Mr.諗Sir,小弟與太太月入共$35000(計埋正現金流),有2間收組細單位共收$17000,每月可儲$10000,現金$40萬及加按一收組物業出來的現金$60萬(試玩性質).自住九龍600呎三房私樓估$5.5M,欠按揭$2M及2間九龍私樓各分別估價$3M左右,欠按揭$1.2M及$0.9M.全部供30年H+1 Plan及無SSD.兩人均無額外負債. _________________________________________________________________________________ 九龍600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K) 九龍細單位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K 九龍細單位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K 現金 $1M 家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 儲蓄 $10K _________________________________________________________________________________ 問:諗Sir財技強如你此等高人如果你係我會點做呢? 後話:小弟2010年偶然發現此blog至此刻巳轉眼4年,當時中原CCL未過100而今曰去到126,我父母17年前經歷過97金融風暴見過自住物業$5M(10厘息)去到2003年$2M再反彈至今曰2014年(2.15厘息)既$9M,我就知物業樓市係同經濟周期乃息息相關.今日供應短缺同SSD鎖盤加低息做就今日的市況我就估好多人都唔知個頂會去到邊度.作為一名勤力既打工仔加按買樓收租對沖通漲都係當時為世所迫.我身邊有朋友兩口子無殼蝸牛被業主年年加租又有,2年前見升得多放左今日未上番車又有,更多係2人夾份買樓自住既也不少,但我想話今時今曰入去買物業幾年後升跌家下真係無人知..而我地此等收入的普通人唔靠樓市升跌浪我諗我60歲都仲要做看更幫補家計,享慘淡晚年同求個天千奇唔好比自己病!總覺得全世界狂印鈔票既情況空前罕見而人工不會大變下在下就只能管好眼前的棋子了. ANSWER: 筆者自己稱不上高人,覺得讀者才是。夫婦兩人夾埋搵三萬蚊仲可以有三間樓係手,佩服佩服。所以各位自覺低收入人仕,不要自怨自艾。解決問題唔係等、而係努力策劃再闖出去。 – 讀者有個幾特別既情況,應開立本網以來未有讀者試過,就係收番黎既總租金高過自己打工月入。月入$30500,而租金收入為8500*2+16000 = $33000。當然萬六蚊係自住樓,惟按揭結欠已少於一半,可向銀行申請轉用途作出租,做好文件可將此租值亦算入借貸力。那夫婦原靠打工的借貸力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。現時已用借貸力為(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil即(4.1/8.23) = 50% – 算得有無咁準!? 剛好合符筆者所倡的旺市只用一半借貸力之原則。 – 由於讀者人工不高,再想上一層樓必須再借一次樓市漲退之力。各位讀者如覺得自己收入低,努力工作改變自己命運是必須的,就當係女人等人養,妳都要好好打扮下自己、談吐溫雅及有內涵才可同「富先生」有下文。畢竟有質素的男人、經常被異性圍繞是很正常。另外,搞清楚自己位置,<樓換樓>已賣到第五版,係時侯用中文recap一下,其中一個論述指出世上人大致分開三種 – 專才: 有才華既人,利用兩者資訊不對稱去賺錢。 […]

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