令張太感動的理財方案 #745

  諗Sir, 睇過你本樓換樓和BLOG之後, 感到很多個案都十分有趣。但當自己真正去實行,又唔知得唔得呢? 想請教: 本人41歲, 太太38歲, 2006結婚聨名用219萬買入大角咀港灣豪庭二房單位, 現在何文田間三房單位, 只得媽媽同細妺住, 感到有點浪費. 故此本人想在南昌站買多一層三房單位, 媽媽同細妺搬來大角咀住二房單位, 何文田間三房居屋單位, 就放租. 希望何善用一家人的資產, 改善生活. – 一家人財務狀況如下: 1.      何文田居屋三房單位, 1985年34.5萬(媽媽名購買), 並已供滿. 2.      大角咀港灣豪庭二房單位, 2006年219萬, 聨名買入(屬長名契),總欠款150萬(H+0.7 / P-2.5%)月供$6,800 3.      大角咀港灣二房單位,估價500萬;租值14,000/月(2.8%回報) 4.      何文田居屋三房單位,估價460萬;租值16,000/月(3.5%回報) 5.      本人借貸力為82,000(月入)-(3400)/10000*2.59*50% = 10.17百萬 6.      太太借貸力為34,000(月入)-(3400)/10000*2.59*50% = 3.95百萬 7.    […]

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公屋仔零首期買樓 #743

諗SIR你好,睇完你本“收息論“,睇左好多個案,睇完先知呢個世界咁多叻人,自己仲生活晌井低, 心裡很想請教,因為很困擾,希望諗SIR可以花小許時間,給我方向。 本人剛30,剛結婚了幾個月,結婚都用左好大部份既儲蓄,結婚後同老婆和我的父母4人住晌公屋(父母已買了單位),好彩大家生活沒有摩擦,因為本人現在買不起樓,租屋的話會生活得好辛苦。 – 本人月入: 23K 本人支出: 5K 父母家用,2K月供基金(供25年果D =-= 感覺自己比人呃左,供左4年,一供13萬,現值14萬),3K 生活費(返工撘車食飯等),3K 信用卡費(電話費,上網費,月供保險,買衫等),儲10K 本人手上: 11萬 現金,4萬 IBOND,股票8萬 (現價值蝕小小,主要買恒生指數既股,諗住收息,現在睇完你本書,知道有更佳方法,有需要可蝕小小取回全部) 老婆月入: 25K 老婆支出: 5K父母家用,2K 生活費,2K信用卡費,保險1K,儲13K 老婆手上: 30萬現金,2萬 IBOND – 結婚後想給家人和親人改善生活,每晚抽時間看看有關投資既書/網上資料,但亦沒有方向如何是好。 本人正煩惱投資方向如何才正確? 以我們現在情況,下一步應該儲多小錢再選擇什麼投資比較正確? 以我們的能力,如果買樓收租,可以負擔到多小價錢既樓? 本人知道自己未夠LEVEL去財務自由或有幾個單位收租,所以先定目標是有一個400-500實用面積既自住單位,同一個出租單位。 – 另外,有經紀給我2個儲蓄計劃,話好岩本人,睇左本書知道“雋陞“計劃既“預期金額“係估計的,但經紀說最小一定有80%,咁值得買嗎?? 人民幣5年儲蓄計劃是否比較好一點呢? 十分希望得到解答。 公屋仔 ANSWER: – 讀者係個典型香港人,其實人工都唔係佢描述咁低的,係香港全家庭月入搵50000大有人在。結婚用大錢是一個敗筆,明白一世人只得一次,可是審視自己情況後要知所進退,實為做人基本道理。況且根據讀者資料,讀者自己現每月用5000(加埋信用卡支出),而老婆每月只用$4000,那真請讀者好生發奮,做賊都要諗掂條數佢,相信長時期月用$4000,應唔係一個女人嫁比自己之後想要既生活。 雖錢不是一切,亦可以選擇搬去深山住,但如決定仲要留係香港社會,打工理財兩方都大為進步。而家婚後老婆仲淨30萬係手、自己有11萬,同阿媽一齊屈係一間屋,讀者自稱呢個「老婆加老母」住埋一齊既格局仲未出事,惟各位男士都有感情況實在有幾兇險….. – 關於經紀給予的兩個計劃,請讀者叫佢經紀唔好再為生意而作孽,放你一馬啦。當然如保險有利用港元貶值特點,再加上儲蓄計劃本身再提供利潤那可考慮買入,但不是呢份。另外由於讀者的問題係資金少,所以買靈活性低既保險不建議。再想想讀者早年被勸供一份廿五年之投連計劃搞到而家儲到錢都冇得用,那更不應再另開新單。當然錯買投連單也不能盡怪他人,投資者本身都有責任。 – 讀者宜先訂下理財方向,由於錢少所以花時間鑽研股票為好開始,但不要因買股而打唔好份工,本末倒置。其實學股要有一個系統,唔係靠上網或睇報復閱讀零碎資料便成。筆者已將股票分為大、中、細價股,各有數十塊錢的講座予大家有個好開始,而講者均是重量級嘉賓,定時擔任電視台客席嘉賓。買股的錢可由IBOND退出,在讀者而言買IBOND係冇意思的,到佢死個日收既息都係十萬八萬(假設讀者有7X歲命)。債券宜「半上岸者」買入,當然大把香港人透過IBOND去賺餐茶錢是可理解,但資本少者無謂將錢壓死在此。 – 至於讀者買樓,計現家庭借貸力為(23000+25000)/10000*2.59*50% = 6.2mil,就當減除自己本身有些少欠債,買層三百幾萬既樓仍是可以的,再次證明庸材婚後合兩人之力實可起死回生,。如果有人係人工低又搵唔到個盤(伴),雖呢件事通常都一齊發生,但請預預成個理財方案都好難打理,或要搵有錢親戚打救先掂! 講返讀者,可以用零首期買樓法,即首期都係借返黎,然後再問銀行借按揭上會。此舉主要時洞悉不同貸款之特性,放在借貸力進階班再講,學生更要先習成買樓001才有能力在進階班開展此項學習。 – 至於讀者收息未係時候,買樓只宜先想一間,更要現在準備而下年侯低買入。有錢人、窮人都宜留意市況捕位買進,套用德國股神話句:「有錢人同窮人都必須投機。」至於大家留意買樓需用六個月時間去準備,尤其新手。不知就裡就想借錢買樓,有人最尾發覺唔夠借而比業主殺訂,有人買左發覺間屋好唔掂! 總之大家宜先準備後出發。

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軟飯王成為負責任既男人#742

  諗Sir您好 本人巳報收息堂+實習, 買樓班+睇市班。很高興認識你和可學更多投資方法。   現在想請教如下: 本人今年46歲, 配偶45歲. 月薪共HK$110,000 有孩子15歲和12歲 可每月儲蓄現金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常開支, 稅務, 人壽+醫療保險, 旅行等等, 也預留突發支出) 壞個冷氣機都要用3,000幾. 有幾份保險2年後供完. 儲蓄可多6,000. 同時有本金收回. – 資產 1. 巳供畢1樓(3房) + 2車位. (現值900萬) 我名. 家父和工人住. 車位租家父用作消費. 2. 現供1樓(3房). (現值900萬, 按揭200萬) 我和配偶名. 自住 3. 現有股票+現金 150萬 – 想法: 加按自住摟 200萬, 不知可做二十年供否. 150萬做人仔債, 200萬做債基. 等候時機買摟. 相信上完課會更清楚, 但也想諗Sir先給大方向. 方便堂上思考. 謝謝   ANSWER: 首先,標題的軟飯王唔係指讀者。 […]

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男人給不到的幸福,小女子自救換出自由身 #741

<個人情況交代> 諗sir你好,先感謝你如此熱心為各迷途人士指點方向,行善必有好報. 本人32歲,老公35歲,有一子4歲. 夫婦二人都是公務員,月收入共140K. 我們都不是大洗的人,每月扣除三人基本生活開支,供養雙方父母,交稅後可儲90K. 我們的人工在未來10年都有增長空間. 二人月收入共130K, 每月扣除生活開支只餘72K,未計租金 二人儲蓄合共4M,主要是債券基金1.3M,人民幣定期800K(在國內銀行),股票基金300K,其餘是現金. – <陷於困境之說明> 但我們還未有樓在手.因為之前收入未有這數時,一直傻仔地覺得要有3成首期去買樓才安全,而且以前心頭高,想買奧運站大屋苑,又誤以為樓價很貴而錯過了上車機會.加上投資態度超級保守,總之只可以怪自己! 我們現租住一實用2百多尺的大角咀老屋苑單位,是當年初出茅廬時開始租,所以租金到現在也只是7K.我們一直留守的原因是想儲大首期,也因為孩子要由居於附近的長輩照顧. – 現在孩子長大了,想改善一下生活環境,我們終於再去睇樓,看了奧運站的大屋苑,但覺得如果此時買7-8M的物業要全副身家都拿出來有點危險. 我是近日看到你的文章才開始醒悟,我們轉向老屋苑,目標單位開價四百多萬,可是業主叫價非常進取,和銀行估有大段距離,計算之下可能還是要拿出百多萬首期,令我有點卻步. – 我其實是相當想親自照顧孩子,但如果我做全職媽媽,家庭收入即時減半,老公不能接受. 近日小女子終於看完你的<樓換樓>和<收息論>之後,滿心歡喜地和老公分享你的見解,也叫他看你的著作,希望一改他超保守的投資作風.但他只同意開始物色自住物業而不願買樓收租,一心要等樓市大跌才買入他的dream house自住,到時的舊居放租.就此算了. – <小女子自己搵方法> 個人收入每月約70k, 有1M bond fund 收月息,~3%p.a., 有400k high yield bond fund,收月息 ~8% p.a. 300k stock fund,黃金同ibond 共 100k, 剛把500k 跟朋友夾錢投資工廈(我是小股東) 現支出每月約30k,人工每年會加2k 左右.沒有負債, 現打算用1.5M ,付5成,買入一宅收租,另再努力儲另1.5M再買,直至完成財務自由的目標. 我當然比較同意諗sir 的見解,知道要提早退休不能只有二宅.我相信我憑個人之力也可做到一生三宅,所以請諗sir 就我個人情況給予意見吧. 萬分感謝! 我希望可以用現有積蓄作投資帶來現金流,令我可以換出自由身,即使轉做PART TIME都好. 希望諗SIR可以指點下.萬分感謝! – ANSWER: 諗sir曾經自己都上過一堂課,講者問在座邊個男人敢今日返屋企叫老婆即刻唔使做(當然最happy梗係叫老婆你鐘意返就返啦…..,你估由朝到晚留係屋企真係咁幸福咩!?)。咁答案唔講都知,在場維持了十五秒的沉默,就好似為陣亡將士做默哀既情況。幸好有一個男人勉力、顫料地將手由口袋提出,又用了一個升旗咁長既時間將手舉起, 獲得了全場男士熱烈的掌聲。猶記得當時沙士完左冇耐,要男人作出此等承諾真的不容易。 – 睇到呢度筆者都有點感慨,讀者兩公婆收入其實都幾令港人羨慕,夾埋搵14萬一個月,仍然無返屋企照顧小朋友既權利,可知我們的老祖平日生活就係摘下生果、湊下仔打發時間咁,到了2014年已過工業革命後百年,機器多了而人的心境生活竟越見困難。係咁情況下亦難怪有「人」提出14000蚊人工以下係香港就唔可以投票權,話唔定遲下冇份交稅就唔比出街,唉大家都係醒定些少… 讀者個男人早年唔買樓,現在就惟有堅持而家都唔買。就好似你等左架巴士15分鐘,唔等落去真係好衰仔。如各讀者有近似情況,建議你再睇一次「放低擁有豪宅的虛榮」,不欲再此再重覆論點。至於十幾萬人工租大角咀二百幾呎真係令人難過的,明白兩夫婦係為左加快儲蓄速度去買dream house,可是在過往幾年都說明,dream house價格上升的速度,相信你要係「月球人」*先可以追到。間接表達人工升幅永遠追唔上樓價,想清楚咁當然係呢,公司有錢剩老細自己都用左黎買樓先啦! […]

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為窮讀者借東風買樓 #738

本人37歲, 無小朋友,2011年結婚一直租樓,每月兩人總收入為30,000。手頭資金約有80,000,扣除日常開支租金費用,兩人每月合共只能儲大約6,000。現時居住空間小,希望未來1至2年內有小朋友,也想搵一間約實用400尺單位 (爬文當然明白開始買3房為上策),但心知手頭資金少,短期內供樓資金每月大約8-9,000。 睇過諗sir不少回覆,但多為本身入息高或有樓在手人仕之資金/資產增值,心中又有以下想法,想諗sir能比D意見: – 方案一: 正如諗sir 講,人工收入低要轉工改善都唔係一時三刻可以做到。如想上車改善居住環境,可否把我媽現住之居屋加按? 當然層樓未完全供完(仲有3-4年供),加按之金額應該大約取30-60萬以減少負債壓力(其實是否應盡按作其他用途?)。是否應該全放去直債,收最少每年7-8% 息(最好有10%),等資產增加才入市? 方案二: 將30-60萬作首期(8-9成上會)買大約360萬單位先作租出,以租抵供。但自己便需繼續租樓及還加按的金額,但沒有了改善生活環境的原意。 雖然借貸力用左一半以上,但估計將來加人工可以增加返借貸力,不過想請教諗sir應如何善用僅有之資金去抵消以上方案均面對之困境? – answer: 立冬已近,昨夜北風已起。惟低收入人仕係香港每日都過寒冬,難聽咁講想買間樓打份工「苟存」一下都唔得。係咁既情況之下唯有出術去將自己命運稍稍改變一下。當然,一個人係香港的人工被比下去梗有原因,月收入連幾萬都未到的,不妨問下自己係咪唔肯學習定唔肯去努力? 當然「人和」亦是重要因素,亦咪再一味賴「天時不合」啦。就當筆者真係識借東風,都只係幫到一時,改變唔到個人一生的軌跡。 – 首先要將目標降低,係市區買入一間400呎實用之單位,就當40年樓齡都做梗7300蚊呎(係2014年頭),而家已經成9000蚊一呎。即由300萬升到370萬冇走雞,更是有lift的舊樓,按揭做唔到太長。讀者宜將買樓目標再下調,至2.4mil至2.6mil的樓房,計有大埔翠屏、荃灣中心、或屯門市中心最細類單位。買樓目的是為了減除每月$8000的租金,令個人儲蓄可再增加。再次作出善意提醒,年輕人結婚時冇買樓、或心想樓價太早他日再買,他日只餘空悔恨。當然樓市唔係一味升唔會跌,但要再等到樓價係自己心水而到時自己工作又穩定,怕係有一定難度之事。所以想結婚鋪張真不如儲錢踏實買樓。 – 攪清楚直債有年期亦需較許多資金,對現金水平少既人不宜。至於債基,可以用少許資金都能買進,息口達12%,當然就欠缺了直債那到期保本之性能。如讀者仲想有機會完成「一生三宅」,反而要七成上會而不好九成,快手將第一間樓之結欠還至五成或之下,令其變成合規出租樓,租金收入即可計作借貸力,而借款可由30000/10000*2.59*50% = 3.88mil增至(38000)/10000*50%*2.59 = 5mil,在此等借貸水平下才有機會為第二宅作打算。 咁不少人都心想:「有得選梗係七成上會啦! 但兩成首期即50幾萬何來?」 – 方法一係加按媽咪間樓,好處係可攤長還,月供2000餘就可多50-60萬現金在手。惟筆者有法「借東風」,可借錢而不被記錄。要知借左錢就一定要還,但有些借貸是作後而不影響借貸力,讀者人工是可再借40萬係手冇問題的,利息支出約每月$600。係咁既情況下,讀者只要供多二千幾再比600蚊息就可控有多90萬現金。關於此事詳情,在新學課買樓002-借貸力加強版再解。讀者可抽出當中70萬買入上車盤,七成上會而月供2.4*70%/2.59 = $6480,那由居住而來的支出大為降低。就當計埋要供呀媽間樓個二千幾仍然有數圍。 – 關於下一步,如果讀者有朋友係好似佢咁租開樓(物以類聚、讀者應不難找到),日後再儲多幾十萬即可買入第二宅九成再送比朋友住。由於第一樓買時先借東風而結欠有望低至五成,所以此房之結欠一低於五成讀者借貸力有望膨漲至5mil。若就咁用方案一買借貸力計盡只3.88mil,日後點都湊唔夠借兩宅。所以呢,先睇清自己幅牌,下一步棋源始於今日呢步,此句借用學生clara係上完筆者各課程之後的分享(上方video)。另外係入手第一間樓後其實仲淨幾十萬,不妨入手債基收息15%,即300,000可收$3750一個月,對讀者而言都好大幫助。係計劃後讀者租樓支出可移除、更有$3750新收入,而新支出只係2000餘供款及$600蚊息,來回個人每月進賬(+9000+3750-2000-600)=$11000,即多了$11000,對讀者家庭已很大幫助。

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理財一事如何開展? #735

諗Sir 您好, 本人已報讀10月的收息投資課程,一向對理財無甚心得,希望跟你學嘢 小女子今年33歲, 丈夫37歲, 二人月入扣MPF後6萬, 另每年約有共10萬花紅, 剛於澳門購入一層一房居屋 (丈夫為澳門居民), 約值港幣65萬, 90%按揭, 30年期, 按息2.25%, 月供連雜費約3000, 現給奶奶居住, 打算日後如有需要可在澳門退休。在港無物業, 租樓連雜費10000, 供養父母11000, 洗費9000, 保險共3000, 每月可儲蓄2.4萬 資金方面, 有90萬人仔(早年買落)現定期年息3%、港幣85萬、基金65萬、股票20萬。 – 1. 我們並無打算要小孩, 若將來移居澳門退休, 有需要在港買樓嗎? 2. 心態上想有港樓, 但不心急, 因樓價太貴, 怕用盡資金, 是否應以手上資金生息冚租金及滾大身家更好? 3. 股票方面無時間睇兼無心得, 多年來幾乎打和, 年紀漸長, 不想盲中中靠估蝕身家, 有否穩定高息之建議? 債券是否較適合? 多謝諗SIR, 期待上堂! YY answer: 看讀者來文,應未搞清為何去投資同埋應該點樣做。如果你抽唔到時間黎聽筆者現場講,那趁而家各大書局做緊折扣時好去搜刮<樓換樓>、<收息論>睇一睇。感謝大家在此相伴筆者,<樓換樓>第五版已近印好,昨天上堂時亦有讀者問除左上述兩本書外仲有邊D本人著作? 在未來一年筆者定必再努力,在此想提一提筆者予以的四件事當中的主旨及其不同之處: – 書本<樓換樓>: 主要係談及買樓同其他投資的不同之處,亦用成為千萬富翁的故事作書本起始,談一談港人如何利用地區特點去作出相應理財。之後更計出不同人應如何去樓換樓作應對,及舉出26個港人理財個案,活用一下書授的應對之策。如果你想買樓但又唔知點做,睇呢本書係個好好既開始。 – 買樓教學課程(買樓001): 六小時之課程講解如何活用及加大借貸力、選區、買樓各處要留意的細節(如兇宅、法規、稅項)等等。不少年過四十之仕到堂聽書之後都覺有收穫。堂上介紹之買樓要點及準確計出個人借貸力,是書本<樓換樓>不會講解的。 – 書本<收息論>: […]

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典型窮中產首期由零到有 #733

諗SIR你好: 每日都追你既BLOG, 你既回覆理論與實用兼備, 不可多得, 小弟非常佩服. 已報HOMEBLOGGER收息COURSE10月上堂,但見到你仲答緊7月既問題, 甘惟有早些教諗SIR, 希望早日得你指點. 小弟37歲太太37歲 小弟與太太分別持有大圍區洋樓現況如下: 買入價2.6M (按8成) 2.45M (按8成) 買入年份2013 2010(2012二轉一名) 現欠款2.1M 1.9M 按揭年期30年25年月供約8K 放租9K -小弟人工約$33K, 太太人工約$25K, 扣除租金支出$11K, 兩單位月供按揭及四老, 工人, 兩細路, 保險等使費,每月近平手, 另由於小弟上車資金主要由太太二轉一名時得來, 因此只剩極少流動資金. 小弟自知流動性情況不妙, 眼見近日相近單位成交價已到3.3M, 但銀行估價仍然係2.7M, 想加按套錢增加流動資金都行唔通, 現想問先係11月放賣太太層樓(今年11月過SSD), 收回約1.3M用來買債基收息好? – 還是太太再用約350K買番一層可按9成既私樓好﹖如再買番, 剩下既資金要點先可以充分利用? 又或者仲有無其他方案, 短期增加流動資金, 長遠達到財務自由? 謝謝指點迷津! 火海上的窮中產上 ANSWER: 好典型的窮中產,有人說月入三萬元或以下已不能將自己向中產歸類了。窮中產要有的特徵筆者看法是人工不俗,可是餐搵餐清。每月人工比哂阿仔讀書、供養父母、供樓、養車加狗、再請工人咁,香港六萬人工都冇錢儲既人大把人在。係你未肯定公司會供養你到死既情況下,最好提升自己儲蓄率、更要搞份同通賬一齊上升既保證人工。 – 要救窮中產出火海,先計其借貸力,兩人(33000+25000)/10000*2.59*50% = 7.51MIL,現時已用約2.0MIL借貸。如賣樓可得十年儲蓄可得,實應一博。那同意讀者將收租樓放售,先套回1.3MIL,解決自己現金少既問題。綜觀讀者個案是借貸力尚可,而現金太少的。所以讀者不應持有現樓再減按已五成後將其租金收入去增加借貸力,而是需賣走套現。當然由於讀者資金真不足,太多一買一賣可能會用不少洗費,佔了1.3MIL的10%也真的不好。 – 其實間收租樓如樓齡在30年之下,有機會唔賣又將其按爆至九成的。若作此事可省回賣樓的傭金,而套出錢亦是3.3MIL*90% – 2.0MIL = 97萬,其實咁樣同佢賣走間樓又要比傭最後差唔遠。按爆方法在借貸力高階課程再談,而讀者若唔夠錢更有方法利用規管空間去為自己唔出首期去買入下一間樓,最緊要清楚自己借貸力仲有幾多淨。那原有收租樓可保持,當然九成上會有租客要規範風險。自己有97萬係手,不妨搵間關係好既銀行,做好債基再活用借貸,完成兩件事: […]

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儘力達成一生三宅之目標#730

諗sir 你好,讀完“樓換樓及收息論後,已上收息及ETF班,令本人貧乏之理財智識得以豐富,並認識到現金流的重要,現須要把握餘下時間,將現有資產重新整理。懇請諗 sir 賜教。   現況 本人41歲,月入3.2萬,先生43歲月入2.8萬, 合共6萬, 每月可儲1.5 – 1.8萬 於98年以2.3M聯名購入兩房單位(20年樓),現市值4.2M, 欠銀行0.52M, 現月供1萬。現金60萬, 24萬基金(5年後才可拿取),10萬人民幣,10股票。 – 問題如下:   1. 如加按現樓只可按22年(地契問題)和7成,本人應否只加按五成租出增加借貸力? 2. 將樓加按7成(用先生名加自己擔保),月供13,987,H+1.7,可套出(2.94M-0.5M)=2.44M,將40萬買保險,200萬做債券或債基收息(課堂學到之收息產品),留待他日樓市下跌,再購入第二間樓,用自己名九成上會,買約350萬樓。 3. 或賣出現樓進行一拆二? 希望儘力達成一生三宅之目標。 – ANSWER: 希望讀者失誤會了筆者在<樓換樓>內文之意思,樓房唔係加按至五成即可當出租物業去提升借貸力,太多資料令筆者只能在書本作簡單披露。另一件事係大家如果因應自己能力去買樓,在市旺時買入亦可守見「光明」之時。可見讀者1998年買入樓自住,雖比1997年高位下跌了,更有可能比高位平了30%咁多買入,可是不少中年一輩都有感當年最難捱係1998-2003年一段又長而又累計跌近40%的路。筆者當然唔知讀者在98年究竟運用了幾成借貸力去入手樓房,但有件事可以說明的是,就當你入手後樓市再大幅下跌,只要你當初計好數做好風險管理,始終不難守到賺錢一日! 讀者在供樓16年之後,欠款只52萬,樓房值420萬,多年的辛勞起碼有個最基本的回報。 – 那進入人生下半場,點去為一生三宅打算? 如人工在足夠水平,那可將現居加按至七成,揸多點現金係手。如水平不足,那現居只可按至五成再做好出租所需,令租金收入可計作下次借錢支出而令自己借貸力再升一層,達至一生三宅目標。讀者夫婦人工60000,家庭借貸力為60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。在欠款只0.52/7.77 = 6.7%偏低水平下,讀者可將現居合規地加按至7成,套出4.2*70% – 0.52 = 2.42mil。由於242萬對讀者而言都夠用,所以不好行超頻用買樓002方法將其按至九成。 – 為了減免雙倍印花、讀者好行一拆二。留意稅項是要先付雙倍後退回,另外單人再上會可借足九成。其實讀者未加按前家庭現金只共約一百萬,在此年齡算不足夠。若懂運用借出後又不會削減按揭借貸力之貸款會更佳,應可再額外多取60萬係手有可能。惟筆者認為呢步係買第三間樓先做未遲,現在套現加現金有約3.0mil在手,識用其實都已經好幫到手。先生再買一間中細價樓,如沙田第一城,九成上會首期40萬,估計租金收入及其按揭供款可自給自足。當然作此要先規範好九成樓再租之風險。 – 那淨低3.0mil-0.4mil = 2.6mil,不妨運用收息班之債基及ETF堂所提及之收息工具。就當用較低息率的ETF都有8%,其投資市場為美國,息率已是除稅後回報,在風雨飄搖的十月將過,不妨再睇睇當初筆者持有的收息ETF究竟跌了多少? 見上圖將此ETF同NASDAQ(納指)比較,大家剛好由9月30日至今的跌幅同為4.37%。不過ETF會穩定一黠,見圖右上已說明其一年波幅只在$23.0-26.0,未除稅前息率在11.8%。所以呢,扣埋都仲有8%落袋。而年波幅計為26-23/23 = 13%,比中電$56-67.8即121.0%仲低。由於ETF收費低廉,係香港無人肯提。 – 至於一向是收息堂學生最愛之債基,貪其息口達12-15%亦可隨時放售更有低波幅,讀者亦可一併買入。既然ETF投資在北美,那債基可投放在亞洲,此物未做第一浸都有9%,那轉出15%回報是可預期的! 在此兩一美一亞洲投資物兩分下,讀者的2.6mil每月收息2.6mil*13%/12 = $28166不難做到,等於多一個人打工幫手儲蓄了。

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31男如何部署第二宅 #729

諗SIR您 本人31歲, 月薪HKD 48000, 持有: HKD 50萬現金 (自己的) HKD 70萬現金 (家人的) 自住550呎新界房: 2013年買入價 355萬/ 30年期9成按現在欠314萬, 月供12000 本人每年會有浮動額外佣金收入(每年30-50萬不等) 太太為新移民, 暫時不能正式工作, 工作也工薪不多。 家庭每月總開支連供養父母共hkd 20000 + 12000 (供自用房) 屬於一人養3頭家之香港男人 請問諗sir, 我想多買一間房子收租之用, 可以點解部署呢? 我想買馬鞍山或東涌, 諗sir點睇? 十分感激! VIDEO_ANSWER:

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按父母樓、收高息之策不行 #728

Hello lum sir,本人 (37yrs)與丈夫 (45yrs)月入四萬,月儲兩萬,住家人名full pay 物業。儲了六十萬。看了網站,獲益良多。一心想試「按父母樓、收高息」之策, 但問過家人並不願意,雖然失望,但亦明白尊重。現住物業如出租,租金 $9000 歸我們,如九成上會買樓可幫補供樓. 這情況你建議我買樓搬出嗎? 時機要留意什麼?新樓多優惠易上車,唔駛裝修,你對買新樓有什麼意見?還是在現在有更好的建議給我?感謝 lum sir ! ANSWER:

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