九成按揭同七成之分別#766

阿sir您好,本人己讀了十一月的收息課程,正等待十二月收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬聯名持有,供二十年約每月一萬, 自己生意收入五萬,太太是家庭主婦,家中小朋友七及四歲, 現金有二百萬而每月家庭總開支約三萬餘, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎? 另外夫妻聯名申請加按,太太沒收入惟之後報兩份收入同先生同一公司出糧,咁可以借多點嗎? 我打算加按後再買間樓九成上會借比親戚住,有租金的,可行嗎? 聽講按證公司每隔一年會寄信黎比自己,點去應對呢? – 如我將該九成上會的住宅減低按揭成數至七成,有什麼手續? 又或將加按金額投入債基及保險double方案年收15-20%就算? 謝謝你的耐心 真庸才 answer: 加按私息口上升必令供樓支出增加,可是在於上一加息周期頂點,即2007年,港元定期息口1季成3%p.a,恆指超30000點。再一息口高企期1997年,連閃卡都炒起有價。所以筆者唔介意忍受加息初期對樓價的少少影響,資產在經濟向好後升值再加上租金提高令成件事會有所進益。 – 讀者一個人做生意要養活成頭家,情況實有點兒「踩鋼線」。要做的首件事當然要提振自己借貸力,畢竟自己賺錢,未夠槓桿後再加上先借美金再等債務貶值去令身家膨漲得快。不少搞生意既人都唔報稅,要搞好。另外現時用員工身份借錢可上九成及簡單些少,當然用老闆身份借錢都可但成數有機要低一點及文件要齊,這是不少小生意所欠缺的。另外用老公公司去出糧比老婆然後聯名買樓,咁即係銀行將該公司查察睇董事再對一對買賣合約上之成交人,如九成上去香港按證幾可肯定該收入不被承認,咪真係以為整幾張支票比老婆搞錯覺出糧就過骨,要收入令人信服在各方面都要辦好才可合規地提升家庭收入。 – 至於九成上會既樓租比人是不合規的,至於點解咁多人會「偷雞」行事? 只恨政府打擊未盡力,萬一真係捉到成排人出黎而業主要call loan平盤,市場上大量供應有能即將樓市推低。你問政府唔係想打擊樓市升幅咩!? 當然唔係,政府要求既係市況平穩,大家每日乖乖地返工交足稅。樓市唔爽無發展商勾地,每年可會少撈一筆。至於「偷雞」業主係會將信件答自住,而水電煤亦會全包租客,萬一被人查問,唯有認多個遠房親戚。租約不時都搵相熟經紀做好多時印花稅及填資料都不做妥。 – 當然九成業主的心態是希望存有幾年僥倖,到時樓價升或自己本金已歸還些少,再加自己資金可將九成上會的樓減至七成。當然租出七成上會之樓房都是不合規的,可是筆者在銀行工作一段時間,實未見銀行會組成「打擊隊」去伸張正義。要將九成樓減至七成,最好係搞個轉按,新行有現金回贈之餘亦可補貼支出的律師費。律師要將九成加於樓房之押記去除而令樓房只餘第一債權人(即銀行)之押記。之前如選用一筆過付清按揭保險保費,可按比例退回。 – 至於讀者要集中將現樓加按,更應從中搞埋一拆二,令自己或太太變成「無樓係身」,那下次再買樓可少比雙倍印花稅及其中一人單名上會九成(當然用途讚成要係自住)。先生公司數目企理,又或如證明到自己係一個出糧準的打工仔,都可將現居加按至七成,即套6.5*70% – 1.6 = 2.95mil。而供款增至約$17000。2.95mil加上自己現金2.0mil,有近500萬一係可考慮私銀服務,五百萬控有八百萬債券,有點像jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案。直債投資是保本所以風險低,其實錢夠令自己融資成本低實可令自己在低風險情況下推回報高至11%。本金少或想靈活可以投放債基收息,200萬都收成$25000一個月,讀者可令自己收入增40000/月有餘,夠供樓及部署下次買樓首期。

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樓市平均入市法 #765

本人先生於2006年(當時我們還未結婚)以235萬買入將軍澳站一兩房單位(他名下)自住, 後於2011年(結婚後)加按再買入奧運站兩房單位(聯名)自住並將將軍澳單位放租, 。雖有租金支持($13.5K每月) 但有感單位升幅已不錯及不斷有新供應, 基於經濟學的” 供求理論” 下, 遂於2012年5月以4百萬將單位連組約沽出. 套現後沒有再投資物業, 諗住睇跌。誰知細價樓持續攀升, 我們悔不當初! – 幸好及後認識到諗Sir的Blog, 恍然大悟, 並於2013年尾再度入市, 才可捕追少少升浪。之後再看完諗Sir兩大著作並剛報了收息班(batch 17),現有以下問題, 望指點迷津。 本人今年35歳,月薪為40K (未計花紅–大約15萬通常用作交稅), 先生41歳, 月薪為85K(未計花紅–大約20萬通常用作交稅), 現有兩間物業分別為: 奧運站兩房 (於2011年以718萬買入, 現銀行估價大約880-900萬, 尚欠435萬, 月供$16K,30年 Hibor plan, 現放租 $23,000) 聯名共同擁有 九龍灣一房 (於2013年以320萬買入, 現銀行估價大約380-400萬, 尚欠185萬, 月供$7K,30年 Hibor plan, 現放租 $11,500, 剛加租) 我自己名 – 我倆現租住元朗2房新樓(望以租養租), 月租$11,500 (相信下年會加租至$13,000市場價) 先生供車會每月$6K, 尚欠36期, 沒有其他債項 另兩人現金 $1,300,000 股票  $800,000 基金/債券  $200,000 人民幣定存 RMB640,000 (RMB320,000於2015年尾到期, 其餘於2016年尾到期) 總數大約有3百萬, 可流動資金大約為2百萬 (現金+股票) 每月先生可剩約$50,000 (扣除車會, 保險, 供養父母, 自己使用及家用) 每月本人可剩約$20,000 (扣除保險, 供養父母, 自己使用及家用) 請問諗sir應該怎樣部署增加現金流和一生三宅 (其實我們希望到退休時有4-5宅), 謝! ANSWER: 請大家攪清楚理財目標,唔係越多樓就越好,退休人仕更會用直債作主項理財。原因是樓提供攤長30年還及高槓桿選項,可是用升幅及收息計算,明顯不及收12-15%之債基方案或JACKSON哥咁放32萬美金收超10%之保本直債,加上抵押力隨借款人年齡下降,不少投資人到老都唔想揸樓及攪維修。讀者較年輕人工不俗亦擁兩樓在手,需要是立刻訂下確實理財目標,希望提早達成財務自由。 – 要騰出時間做有意義既事及唔使再打工,起碼被動收入等於家庭收入。讀者需要12萬,而手上兩房奧運提供(23000-16000)=$7000正現金流,九龍灣提供11500-7000 = 4500正現金流,計及手上定期有些少利息,現已擁被動收入約$14000,對比他人已是不錯。家庭借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借貸力。有car loan令借貸力再削弱,不詳計。另用九龍樓去養租元朗樓,在區域佈置上為正確。 – 718萬樓已達現時金管加按上限,動不得。2013年買樓錯在之前冇點諗好一拆二去盡按奧運加上9成上會買九龍灣。如2013年做好此事,就計當時奧運站價值比現時打折只6.2mil,按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而騰出另一位可用30餘萬9成上會,現時資金應多出 2.9mil-2.2 = 約90萬。那讀者現時(1.1+0.9)等於近200萬係手,就當用黎買哂債基多200*13%/12 = $21600/月。向產出12萬月入再進一步。 – 係度提及用債基收息養租之缺點,就當放左間樓套200萬出黎買債基收息月入兩萬幾,此數目不會隨通賬上升,就好似讀者預計將被加租至$13000,如用債基息口養租就不能預得「剛好夠數」。而讀者用樓養租情況就好得多,所以呢,債基只宜中期投資,用作彌補現時買樓太多洗費及借貸困難之艱難時期。至於讀者下步怎作,建議是每隔幾年買樓一間去用平均價入市,或利用課程所授睇樓市升跌之指標行事,至於現時是買不得,亦不應在買樓隔一年後再入市。 – 一個收入12萬之家庭應每隔幾耐就買一間樓去完成「樓市平均入市法」? 先要滿足兩條件,就係手上物業總按揭結欠少於現市值40%(或掉轉咁講按揭負債比率不大於60%),及每兩年儲蓄至少有樓房市值之5%。 – 就似讀者物業現市值880+380 = […]

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早年賣樓想借彈藥番身#763

  諗Sir您好, 我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在11月6日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教: 有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。 立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。  – 小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2萬。 我是會計師, 月入34,000元(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7. 本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;總共HKD40萬。 曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。  – 太太有在岸人民幣定期10 萬現金10萬 (她是極端保守不能接受風險, 希望不動用) 現租住實用296呎市區單位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)  – 本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170萬, 花了數萬翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), […]

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庸碌半生。猛然醒覺為家人 #761

阿sir您好,本人己讀了十月的收息課程,正等待十一月的收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: – 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬,供二十年約每月一萬, 穩定收入四萬,不穩定收五萬「因自己工」,太太收入一萬六, 有一小朋友七歲, 現金一百萬, 總開支約每月四萬, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎?如果可行,我會先加按套出現金先,再上你的103堂,那我可即刻做債基了。還有什麼更好的建議? 謝,祝生活愉快。 丹尼斯 answer: 讀者收入四萬,再加太太萬六,算是中等。借貸力為56000/10000*2.59*50% = 7.25mil。係呢幾年部署收息買樓之餘,建議將其不穩定之50000收入「放埋上台面」,即造成可被證實之個人借貸力。此事好處為借貸力可大增至(56000+50000)/10000*50%*2.59 = 13.7mil,不利點為新增收入要交稅。在按揭批核最要緊看申請那一年之收入之前題下、有時為借貸交多一年稅冇問題。當然此文章為免費系列,太多人可以收睇。看倌如只自行報大收入或用支票出糧去令人收入大增,意圖在首關已被洞悉。要從借貸之根本去理解及明白自己怎去定位去解決銀行將會作出之種種提問,可以由買樓001之初心者2015年1月班出發,先了解基本及整個以樓為主的理財概念。而較進階之技巧講明要續在要買樓002才可了解更多。 – 至於現居應盡加按,因為讀者家庭收入尚可,不需刻意將加按額留在五成而將其申作出租用途,好方便下次再借。由於700萬元以下物業的自用物業申請加按套現,銀行只能提供最高估價七成按揭貸款,而貸款額不可超過420萬元。所以讀者套盡都係4.2-1.6 = 2.6mil。此事成就之後,借貸力用掉2.6/7.25 = 35%。偏低水平。 那讀者應否再問樓? 筆者答案是由於讀者已年近40,實有需要在借貸力於四十幾歲走下陂之前,先完成一生二宅。 – *附加資料: 700萬元至1,000萬元以下物業,銀行只能提供最高估價六成按揭貸款,但貸款額不可超過500萬元,至於1,000萬元以上物業,銀行只能提供最高估價五成按揭 – 係12-1月睇樓再係3-4月成交是個不錯之買樓安排,當然如該區有新盤可會為該區引入新因素。年尾少人同你爭盤,年頭銀行借貸較鬆手,都為自己買樓造成好條件。當然可揭示的是,筆者在昨晚完成之買樓003未有為黎緊數月之樓市情況作樂觀預測,有所見解是發現有些事情是會發生在中原城市指數之升跌之前(見圖)。如想攞得更盡可將原居一拆二再加按、做此事可令自己九成輕身上路再上會買樓,付出之首期只幾十萬,咁讀者加按後有三百幾萬,再只用多幾十萬作首期完成第二宅,自己仲淨成二百幾萬去收息,結果將十分開心。另要留意將九成上會樓租出是不合規的,真要咁做可要懂怎去規範風險。 – 收息點會十分開心? 假如讀者將佢1.0現金加入2.6mil新套控有3.6mil在手,加按了2.6mil令佢每月供多$10000,而買第二宅加埋雜費用掉60萬,例如屯門卓爾居,四百幾萬有兩房租出收約$13000,該屋苑在當區有獨特性合某一層客。此房上會後預供$14000/月,而淨低3.0mil不妨用債基收息,件收12-15%即月收$30000-$37500。成條數就係-$10000+13000-14000+30000 = $19000。時間一過就有多間樓供滿、更可有幾百萬cash比自己養老,此為完成一生三宅之起步點。 技術相關之課程附註: 選區買樓 、初始按揭- 見買樓001 將自身隱性收入轉為借貸力 – 買樓002 睇圖睇市、一拆二 – 買樓003 債基方案 – 收息101

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諗SIR-真正一世的嚴重錯誤決擇#759

按: 早年筆者記得有讀者用「一世的嚴重錯誤決擇」為題發問。筆者在解答本案後,認為本案更貼題。當然本文讀者不是如此差劣、只不過佢點出的幾個投資決定、實值得大家再深思。 – 諗Sir您好, 本人最近先有幸拜讀諗Sir您的Blog和書。發覺一直被做Financial Planning既好友教育0下放棄投資物業而專注基金是一大錯誤,白白錯過了十幾年步向經濟自由的時間,換來的只是辛辛苦苦飽受數次金融海嘯下累積到剛break even的基金表現。對比諗Sir門生們的個案,實在遠遠落後。現虛心向學,望能盡快收復失地,盡快達成經濟自由的安逸時期。 – 財務狀況如下,煩請諗Sir賜教︰ • 本人38歲月入HK$75K,太太33歲月入HK$40K。 • 自住單位月租HK$10,500; 另外每月基本開支HK$57,000 (已包所有MPF,保險及交稅) • 每月基金供款: 本人HK$10,000; 太太 HK$3,100; 累積基金價值:本人HK$1mil; 太太 HK$175,000 (基金plans大約仲有十年期,如提早surrender將不能全數收回所有基金並放棄一少部份早期投放落guaranteed return的儲蓄和合約完成後應得的收費回贈。) – • 其他資產︰RMB$240K定期; 股票 HK$140K; Cash HK$300K • 2013年初,我以單人名義擔保了老父的自住樓(估值HK$8mil),套現HK$2.3mil (供十年;月供HK$21,000 (本金儲蓄約HK$17,800); 現欠銀行HK$1.9mil; 罰息期:2年),並用五成首期以太太單名購入HK$4.38mil村屋放租(供二十年;月供HK$11,000 (本金儲蓄約HK$7,400); 欠銀行HK$2mil ; 罰息期:2年; 收租HK$16,800, 現估值HK$5.5mil) 。 • 短期計劃︰小朋友會下年初出世,之後打算2016年中收番間村屋大裝後自住。裝修budget大約HK$800K – 問題如下︰ 1. 現在所動用的借貸力只是20%-30%,幾個月後倆份Mortgage都快完罰息期,會考慮將太太物業轉按加按到七成供三十年。除此之外,應該怎樣有效運用我們的借貸力呢? 讀畢諗Sir的著作後,明白用老父的物業以十年期套現HK$2.3mil實是大才少用,但外於憂慮其他家庭成員的反對,不便以太長年期獨佔套現。始終這是老父唯一資產,將來可能成為佢或其他家庭成員的應急錢來源。有否更好的方案? 2. 以我單名買第二間樓是否最有效增加正現金流的方法,但要符合按五成放租要求,以我現有的資產及借貸力是否可行? 3. […]

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如果可以將生命重新演繹一次 #750

唸 SIR, 拜讀唸SIR兩本大作, 如獲至寶, 難得在香港找如此高實用性的讀物, 我一口氣看完後, 隨即登入唸SIR的Homeblogger, 看Homeblogger發現尤如走進寶山般,一步一步越往裡走,就越讚嘆!但看著的同時,本人也頗感慨,且將情況說明如下 – 本人年47,現職銀行,月薪3萬, 加年終獎金, 年薪40萬, 丈夫年48,月薪 6.6萬 加年底雙糧,年終獎金,年薪100萬,女兒一名,剛完成學業。    自住物業700呎兩房,現值550萬, 尚欠90萬(5年), 月供16,000, 手上現金(2,500,000)+人民幣存款(HKD1,100,000)+基金(530,000)+股票(100,000)+BOND60,000)+儲蓄保險(200,000) – 現時每月扣除供樓(包括新加按供款)、生活開支、 父母($5,000),月儲約45,000 – 感慨的事情是, 本人與丈夫自1989年第一次置業, 直至1997年共擁有3.5個物業(其中一個與親戚合股), 一場金融風暴後, 股票場上掉了不少, 丈夫工作不保, 離開本行, 物業租值也下調了, 以至每月需補貼數萬元以上支付按揭, 積蓄也因而耗盡, 支撐至2004年, 賣掉所有物業, 只剩現居的一所, 之後的10年, 家庭只維持收支平衡, 沒有多餘錢積蓄. 去年丈夫重投本行, 收入也隨即倍增, 由於過去10年他不斷進修, 現時為專業人士兼具且為管理層, 工作穩定, 可至65歲, 甚至70(如個人願意的話)。 – 因現居面積已不敷應用,上月加按取得240萬現金, 月供12,000(分20年期).原打算買入錦繡花園約730萬樓,改善居住環境,但期間發現唸SIR的blog及大作, 使我驚覺須重新計量退休計劃.   請教唸SIR我們應如何達政一生三宅? (*銀行員工貸款9成按揭,P-4.5%及丈夫公司員工按揭貸款9成,P-2.6%,均未動用. 兩份員工按揭均可保持至退休後續用) […]

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計出8年後兩樓收租唔使撈 #749

本人與丈夫28歲,有穩定職業,已上買樓及收息課, 不過因為結婚一直未有實行. 現家庭收入$76000,每年加$3000, – 現有資產: 港元定期:$500000, 可收$10750; 人仔定期:RMB120000,收RMB3500; REIT:$100000,收$6000; 股票:$80000; 流動現金:$300000; – 兩人都未持有物業,無負債; 現住屋企人物業,不用交租; 月儲:$40000; 因為現金流及負債比率不足,希望可以得到啟發,先謝! – ANSWER: 讀者尚年輕,宜先定立方向再堅定進發,究竟佢十年內有冇機會唔使做? 其實無論男人同女人,都應該好想聽朝起身唔做再趕返公司,做自己喜歡既事,或者同喜歡既人相處。那怎去計出自己仲有幾耐才可達成財務自由? – 上方的話語,有點似保險公司對你的推銷話術。先做個財務分析,再解說點用佢份保險可以幫你做好儲蓄成就所有。問題係保險派發的利潤(或紅利)是不同通賬掛勾、或大幅比不上物價升幅。所以要適當運用保險請安排保障成份高的,如果要投資儲錢還是分散係股票、債券、樓房更好。其實如各位安排的是儲蓄計劃,保險公司收取你的錢都係再投資落他方投資物,更要扣除行政費,那為何不直接學懂些有用的投資法門自行參與? – 大家都知筆者十分推介年青人買樓,原因唔係因為樓價會升。筆者更對有些學員提出的兩個方向不感認同: 1. 賣左九龍灣間樓搬去南灣,滿足個人心理上需要 2. 想買「假豪宅」但又十分緊張點可以比少D佣金 – 時下有樓者不難賬面有百零二百萬利潤,如因為滿足一些虛無既意念而用盡全力去換大屋,恐怕跌市時令自己心理負荷太重。其實人難免要滿足下自己慾念,可是要認真睇睇自己情況才前進。另外經紀都係人、想深化自己樓房買賣方法更應從經紀處學習。如果真係好緊張佣金既數目,咁一動不如一靜,現時勢唔好買樓。 – 好啦講返讀者,建議定下財自首要目標係產出相等於每月支出的正現金流,現時夫婦月入$76000而儲蓄40000,即每月要用資金為$36000。咁讀者就要計劃點去產出呢個數目的正現金流,如後生仔用樓係最好的,因為工作較穩定而租金一旦產出,其加減同物價升跌尤關。加上按揭大部份人是定額供款,將樓交比租客供返三五七年後還款不再構成壓力,所以老人家話供樓越供會越輕鬆。遲疑未決不買樓者,欠奉既多數係個人承擔。有能力而不買樓或想沽出套利、作單向性投機者,係時候考慮下會否是太大貪想賺過界? – 由於讀者有家人提供住處,夫婦資金共約一百萬,借貸力為(76000/10000)*2.59*50% = 9.8mil,有基本條件可達成財務自由的首個目標。先動用現金去入手三百萬上車盤一間再租比人,在他們而言屯門 或是個好地點,惟不是每屋苑皆合適,一陣間返手黎同筆者講佢入左「新屯門xx」,咁真係唔知再點救。在現行政策可單名九成上會,當然自己要規範好九成上會再作租務用途之風險。呢個買法開頭只可以租金收入同供款打和、更應買些有點裝修既單位,一入手之後唔使點執就可以租出。要知就咁租執單位要三萬但該區只租費一千幾百,條數計唔掂。加上而家缺盤其實單位問題不大應可照租有人要。留意呢間樓有租客幫手可以還本、幾年後可用老公名再照樣再買一間。兩個單位欠款可是(300*90%)*2 = $5.4mil,而每單位按揭供款係每月$10138,而還本係$5346。 – 讀者自己月儲$40000,唔計佢之後年年人工加$3000,咁呢兩間樓最快可以幾耐供完? 去產出兩萬餘被動收入?   X(5346+5346+40000) = 5,400,000 X= 106 – 即要106個月就可以供滿兩間樓,亦即係8年多一點。那讀者在28歲起步,36歲即可有兩樓供滿在手! 當然佢係當中會再買樓,再找多個租客去幫自己提振正現金流。自己又有些少資金,又有人工加,所以有更大可變性,亦唔能係咁短時間交待點唔使撈。當然有兩間樓收租已令安全感提高不少。由於回文已千字,筆者在此先提出如何實在計出買樓收租的收成期在何時。    

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夾心白領逆轉勝 #748

你好Lum Sir, 我和老公39歲。之前在香港及新加坡買過2次私樓, 現在香港無樓. 2012年10月,我們賣了香港自住單位,改為租樓。現在十分後悔!遺憾當時還未遇到你。現在讀完你的“樓換樓”及“收息論”後,很希望盡快收復失地。已報讀11月的收息投資課程 及 買樓001+003課程. – 本人,39歲,白領,月入HK$60,000。無貸款。每年約有HK$120,000花紅(通常拿去交稅). 懷孕中。 先生為新加坡人,39歲,白領,月入HK$48,000,無貸款。(2017便成為香港永久居民) 我們這兩年租住沙田一個HK$19,000的單位,剛剛加租到HK$22,000。 扣除開支,租金,交稅, 兩人人壽供款, Prudential saving plan 及為父母買的醫療保險供款, 兩人一年大約儲HK$430,000 to HK$450,000. – Cash HK$2.3M at bank。實金HK$200K,股票HK$100K 5 year Prudential saving plan HK$50K per year, 已經供了兩年。我們夫婦工作也是遲起步,所以人快到40但財富不多…. 在新加坡我們有一個買價S$359K 的單位(aroundHK$2.2M),現在還是樓花,2017 尾收樓,已付10% 首期,現不用供款,到時月供大約S$1,600(HK$9,760)(fixed interest rate ),該地段同類單位現租值為S$2,300(HK$14,000). 因要照顧父母,不能搬離沙田,但沙田3房單位已要HK$6M以上,會用完手上資金。又已剛簽了一年死租約。 Q1: 應該立即先買一間細單位收租,補貼 租金支出,這樣做對嗎?    2: 睇過沙田中心,偉華中心,荔枝角四小龍。沙田中心/偉華300-400呎成交價要成HK$420萬以上,而且樓齡高。四小龍兩房平的也大約580萬. 較新但怕該區前景不及沙田好? 請問Lum Sir 點睇? 3. 丈夫現不能單名買樓,要等到2017拿了香港永久居民或政府減辣才可。希望Lum Sir 指教如何處理餘下支金及如何完成三宅一生!! 衷心多謝Lum Sir指點,夫婦二人無限感激!!   ANSWER: 首先筆者不時叫無樓在手者先入手細價樓一間,其主要目的的對沖樓市再升風險、而不是用黎補貼租金支出的。 如果純想補貼租金支出,買債基係最好,因正現金流產出率最高。筆者在blog中提及了不少產物,用約一百萬港幣投資額去計,效率如下:   買樓再間套。七成上會。月供$8500 投入120萬連裝修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 […]

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三萬家庭月入照樣一生三宅! #747

  Hi Mr.諗Sir,小弟與太太月入共$35000(計埋正現金流),有2間收組細單位共收$17000,每月可儲$10000,現金$40萬及加按一收組物業出來的現金$60萬(試玩性質).自住九龍600呎三房私樓估$5.5M,欠按揭$2M及2間九龍私樓各分別估價$3M左右,欠按揭$1.2M及$0.9M.全部供30年H+1 Plan及無SSD.兩人均無額外負債. _________________________________________________________________________________ 九龍600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K) 九龍細單位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K 九龍細單位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K 現金 $1M 家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 儲蓄 $10K _________________________________________________________________________________ 問:諗Sir財技強如你此等高人如果你係我會點做呢? 後話:小弟2010年偶然發現此blog至此刻巳轉眼4年,當時中原CCL未過100而今曰去到126,我父母17年前經歷過97金融風暴見過自住物業$5M(10厘息)去到2003年$2M再反彈至今曰2014年(2.15厘息)既$9M,我就知物業樓市係同經濟周期乃息息相關.今日供應短缺同SSD鎖盤加低息做就今日的市況我就估好多人都唔知個頂會去到邊度.作為一名勤力既打工仔加按買樓收租對沖通漲都係當時為世所迫.我身邊有朋友兩口子無殼蝸牛被業主年年加租又有,2年前見升得多放左今日未上番車又有,更多係2人夾份買樓自住既也不少,但我想話今時今曰入去買物業幾年後升跌家下真係無人知..而我地此等收入的普通人唔靠樓市升跌浪我諗我60歲都仲要做看更幫補家計,享慘淡晚年同求個天千奇唔好比自己病!總覺得全世界狂印鈔票既情況空前罕見而人工不會大變下在下就只能管好眼前的棋子了. ANSWER: 筆者自己稱不上高人,覺得讀者才是。夫婦兩人夾埋搵三萬蚊仲可以有三間樓係手,佩服佩服。所以各位自覺低收入人仕,不要自怨自艾。解決問題唔係等、而係努力策劃再闖出去。 – 讀者有個幾特別既情況,應開立本網以來未有讀者試過,就係收番黎既總租金高過自己打工月入。月入$30500,而租金收入為8500*2+16000 = $33000。當然萬六蚊係自住樓,惟按揭結欠已少於一半,可向銀行申請轉用途作出租,做好文件可將此租值亦算入借貸力。那夫婦原靠打工的借貸力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。現時已用借貸力為(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil即(4.1/8.23) = 50% – 算得有無咁準!? 剛好合符筆者所倡的旺市只用一半借貸力之原則。 – 由於讀者人工不高,再想上一層樓必須再借一次樓市漲退之力。各位讀者如覺得自己收入低,努力工作改變自己命運是必須的,就當係女人等人養,妳都要好好打扮下自己、談吐溫雅及有內涵才可同「富先生」有下文。畢竟有質素的男人、經常被異性圍繞是很正常。另外,搞清楚自己位置,<樓換樓>已賣到第五版,係時侯用中文recap一下,其中一個論述指出世上人大致分開三種 – 專才: 有才華既人,利用兩者資訊不對稱去賺錢。 […]

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後悔賣樓的煩惱人 #746

  你好,本人已報買樓及收息班,希望你能指點迷津。本人及妻子40歲,有兩孩,是早年賣樓如今後悔的一群。本人月入38k,妻子月入20K,扣除支出每月僅儲5000元。手頭資金250萬,但無物業在手。租樓每月支出17k。希望善用借貸力,盡快買樓抵銷租金支出或作自用。 本人有以下想法,希望諗Sir給點意見: – 疑惑一: 先上車,但未決定九成買約350萬物業, 還是以七成買逾400萬物業, 或是以五成購300萬套房舊樓?餘下現金運用債基方案,抵銷租金支出。   疑惑二:全數資金運用債基方案,以債養租,等待明年更佳時機? – ANSWER:   恕筆者偏頗,認為人到四十未有樓係手是個大問題。說得再精準一點,係人到中年如未開始為自己建立資產,問題將會延伸至50、60、令自己賺錢既速度永遠不上錢幣失去的借貸力。近日不少人問點解外幣跌得咁「殘」,筆者愚見是美國QE3已停,即加印銀紙告一段落,早前由美國借走去投資海外的資金要回籠,買起美金。另各國樂於見自己貨幣貶值,令年尾公司埋數可以靚仔一點。所以美金上升、一呼百應。惟花旗人善於操控大家對美元的預期,升跌韻律存於一通道之內。可能今日美金之上升、是為了他日再貶做準備。至於日圓兌美金下跌逼近120近期低位,如同之前的160或早早年的330兌1美金相比,實還有很大距離。當地要復興經濟,或要親和中國去脫出花旗人之看管。 – 樓實在可以唔買,如果你手上已有更能為你提供正現金流的資產,如生意、硬商品或直債。筆者早年工作亦為不少客戶到老時將樓換做直債,制定老年穩妥收息策略。試問一間每隔幾年都要夾錢裝修既舊樓,點夠誠哥或獅子的直債實在? 當然大部份人如淨資產值未過10MIL,宜趁後生快手借入美金去控樓房再讓時間貶抑債務,讓租客令你持有債務而不心荒、令借貸力不受損。讀者管有250萬,每月幫人供樓,一心等樓市大跌再買不屬好方法。 – 要知2009年至今香港樓市已升一倍,真係唔知要點搞跌個樓市先滿足到各位心中既「低價」。讀者在兩年之後借貸力會各下走,實現時先入手較細碼樓房一間,行以租養租。五成上會用不盡槓桿、而當中產出之租約亦不合讀者所以、因太低收入人仕才需要每行一步每混一租約去完成一生三宅之夢,相反讀者人工未低見此地,故五成上會不是選擇。七成同九成相比差別在要否支付按揭保險費、及九成上會要求文件較足。所以買樓001在開首便提出買樓要做足準備,文件及可買之樓房是可一早計好哂,咪比自己亂去發夢買大宅、或夾硬上錯玖瓏山。講返讀者,較有建議九成上會之傾向,按揭保費是加借多十萬,即每月供多幾百,惟假設買350萬樓,保有2成首期(即70萬係手)有更好運用方法。 – 讀者借貸力為(38000+20000)/10000*2.59*50% = 7.5mil。此數字幫助各位判斷自己借盡可買幾貴既樓。當然本身有債務會令其下降、又或可作些事情將補削弱的借貸力補回。近日開辦新課程買樓002談點去不傷借貸力去借首期,變相加快買樓速度,或為做生意人仕重新規劃點去較易問銀行去批出貸款。如像讀者無樓在手者,宜在旺市用一半借貸力去入手樓房,故350萬價位樓房為合適。 – 250萬手上資金用掉50萬去買樓,那不禁有人問:「讀者自己租緊間樓都唔係細,成$17000月租,咁點會自己屈就入住三百幾萬樓?」其實3.50mil係可以在2014年買到三房的,仲要係西鐵站附近(唔係朗屏、錦上路),呢間樓買完筆者仲有錢淨落返自己袋。當然選取技巧在一篇文講唔哂! 至於讀者暫冇預佢有能用50萬入手三房安置好家人、只想像佢會好似其他人咁將入手間樓借比朋友住,每月朋友之打賞希望夠cover按揭支出。而時間一過,樓自有人幫手供滿,而樓市升跌亦可用此樓房將其適當對沖。 – 用剩200萬,可將當中150萬作債基方案,收息12-15%,即每月產出$15000-$18750被動收入。其本上每月租金支出已抵。  

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