懶人投資法(上) #837

你好!本人38歲,單身女姓,月入$15000,無其他收入,人工唔會有太大上漲。與父母同住,無按揭,不可以做二按,父母已退休,用積蓄同一間鋪收租生活,所以不用我供養。而現自住的屋將來應該會留給我自住。本人沒有太多積蓄,HK現金$100K,Rmb現金$100k,手上突然多了現金HK$4m,是父母給我的。想買樓投資收租,以便將來退休用。我有現金但借貸能力有限,自知不能行錯第一步,在現今的市況,我應該怎做? 1) 第一次買樓投資,應買邊區?樓價大約多少? 2) 我既收入情況,買第一層樓應該做不到9成按揭,變相要比多d首期。如:樓價$4m,我是否要比$2.5 to $3m? 3) 本人目標是買完第一間,再買第二間,我的狀況是否很難做到? 4) 有朋友介紹私買外地樓花、投資外地樓好嗎? 我自問不是一個叻人,手上有cash也不懂連用才可以令自己退休路好走一點,希望諗sir比d指引,萬分感謝! 張小姐 ANSWER:   筆者對非上堂同學好少會係三個星期內作回答,不過張小姐係例外。因一個能力不高既人無啦啦有舊大錢係身,往往都會因福而禍至。古人云「祸兮福所倚,福兮祸所伏」實有其道理。讀者未在早年生活習得理財知識,現時情況有如三歲小孩手揸金條係街行,要知君子無罪而懷壁有罪,再不深入計劃只會讓錢被有心人全取。   講返讀者自己,其實佢應坦誠面對自己一次,在此年仍要父母操心實在是說不過去。不論佢幾有理想、又或自身職業有幾祟高、受父母之恩而到近不惑之年仍唔搵多個錢比父母享下福、真係點都過唔去,而家更要家人為其退休而勞心。當然無人可以代表讀者父母發言、不過在仔女角度去看縱使父母家財千萬、自己努力去賺多些錢去讓父母安心及開心下是孝順表現,莫等父母不在時才察看、到時後悔莫及。   關於第一次買樓、其實首先唔係考慮去買邊區、而係考慮自己能力可以買邊度。讀者自己借貸力盡計都係15000/10000*50%*2.59 = 1.94MIL,計埋4.0MIL屋企資金買盡(1.94=4.0)=5.94MIL。若用埋屋企人錢去買樓,萬一投資錯誤,那是否再要麻煩屋企人去救? 用自己能力買樓即1.94MIL借盡,咁係香港都買唔到咩樓。當然如果點都要買一間、那讀者可選擇大屋苑而流轉量高的、河畔、翠屏、翠怡花園都係選擇。若買3.0MIL樓讀者實在唔能夠只比一成首期,這點讀者是對的! 借盡都係1.94MIL,所以首期為3.0-1.94 = 106萬   筆者提出,將10萬投資去債基收息、10萬去投資買股票賺價。筆者在<<收息論>>一書提出將投資行為劃分為收息及賺價兩種。兩種行為需配合各自兩類的投資物,係收息課會談點去收10-15%息用債基而沒有鎖定年期,其實讀者有此金額而若學習得宜、將400萬放哂落去收15%年息而保本都仲得! 不過樓要從地面起、所以應由最簡單又冇年期的債基方案開始。另外收息是合懶人的、因為收息策略一做好、錢就會每月派到。不過在開首時點都要比心機去理解學習、SETUP好一套同自己財務情況符合的被動收入機制。   至於賺價,利用股票去做係港人首選,而讀者要修習一套得勝率高的買股方法。總括而言、投資應要有章法。亂咁黎等於將自己辛苦搵黎既錢倒出街。當然讀者情況同不少人有所不同,應將父母予的90%資金做定期鎖死、等自己學好投資才運用未遲。投資同打工一樣、都要勞心先有錢賺既,懶人就算只收息都要係開首時努力。至於關於外地投資樓花之建議、下篇再談。    

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30歲3萬無殼蝸牛怎脫宅買宅?

某天無意中發現諗sir 的Blog, 細閱之下非常有見地, 之後買左書同再上埋買樓收息COURSE, 真是獲益良多。客套說話唔講太多  概況: 30yr, 30Kper mth, 月儲14K, 現單身(會努力找個伴)  庸才出路 Orz SAVING 400K,STOCK 70K 月供基金 230K 每月2K 如需要有80K可套現  現很後悔那個月供基金,佔總財富比重偏高(約32%), 但都太遲了 T_T, 唯一安慰系月供佔月入不太高(6%)同暫時仲未蝕,唯有當遠期儲蓄…. 現我下一步策略應該是那個方案比較好?  方案 1 本人借貸力=30000/10000*2.59*50%=388萬 你說過旺市用一半借貸力,但190萬依家個市根本買唔到樓(190萬就算買到都應該好差, 自住不想太差)。所以用75% – 80%借貸力, 先買一層約330萬樓九成上會不靠父母, 連埋雜費,INSUR約45萬, 套現曬D股票 + SAVING 剛剛好,餘下20%借貸力, 約50萬銀行借埋返來 (唔知可唔可以咁做?)放債基收 10% 息,減少供樓負擔之後人工多了,不再單身時, 再部署下一間?   方案 2 看完<收息論>, 發現自己GE投資全都是前輪, 非常危險隨時炒車, 必要加大力度於後輪, 希望架車穩定返D吾好炒車 唔買樓住, 先套現曬D股票 約40萬債基收2-3年10%息先(但好似唔夠$$開戶口 @[email protected]), 等樓價跌 20% 時再做方案 1 是否應該套現回基金的80K,來INVESTMENT 其他好D?  宅(窄)男上   Answer: 讀者是個三十歲搵三萬的年輕人、儲到幾十萬係身,正煩惱買唔買樓,在本網800個案當中算十分典型。係而立之年儲有幾十萬,買股又未得法門,當佢係咁死儲多兩年計由而家40餘萬到60餘萬又如何? 假設兩年後真係比佢等到樓市大跌,那讀者可九成上會買到間兩房四小龍,不過由於個人進度需和同儕相應,係其他人在跌市變得比讀者更有實力之際,恐怕讀者到時又未見得會心足。   相反讀者在現時成為主業更努力儲錢保有一些彈藥,在跌市時有機成為「二樓樓主」、或會成為領先同儕的一位。筆者不以買樓為目的、而是以比較及令自己「跑贏大市」為目的,知道此陳述令本網走的路線變低俗了。可是連生存層面既未攪好、每日返工都要用「頂硬上」心態既人、真係可以遠離群眾亦不相比較、走一條清幽而又通住仙境的小路嗎?    買一層300萬市值以下既樓是有可能的,更是讀者應作的。讀者已是學生、應知道買樓自住是消費需求、可以變身成雙租族將買樓的投資需要分割開。即買間細價樓、殘一點而位置偏旺的令流轉量合符水平,起碼同大市同升同跌。他日有需要自己搬出黎、那將該房租金用作補貼自己租樓支出就成了。   當然讀者買樓只可九成上會,理論上樓房只可自住不可出租。在現今香港,變成收租佬的代價越來越大,政府有一系列政策阻止人買樓收租,可是當貨幣內含值再走下坡,未有資產係手既人只會輸得更慘。不少人靠投資股票為自己尋出路,但股市易出易入、不少專業人仕利用資訊不平衡去合法地欺壓唔識野既人,平民如乜都唔準備就走去買股票,贏到一次係幸運但要成世人連贏必要花時間鑽研心法。所以呢,打工同投資一樣,未有不勞而獲的道理。學懂如何叫錢為你工作、先可以賺取工資以外的一份糧。   細價樓仍然價硬,雖筆者有感2015年C類單位才是王者。在上星期日買樓003已找出2014年11-12月數據揭示未來一季樓市走勢,在2010年至今有幸未出差錯。翠屏花園、荃灣中心、大興花園都有240-320萬的樓盤選擇,就如入手260萬用用26萬首期、借230萬等於讀者330萬總借貸力之60%,萬一跌市都有能力可守或再買樓溝淡。對於人工只是3-4萬人仕、獨力買樓只能入手偏遠地段是正常結果,最怕係唔係DREAM HOUSE都唔肯比錢買既人、怕樓市再升令自己置業夢想更難實現。   那唔買樓又如何? 筆者看法是未有樓在手者宜先平平都買一間、對沖萬一樓市再升風險。在早年文章「租樓定買樓」已說明,細價舊樓租值一般會比較高。假設自己先肯屈就自住在較細樓房如兩房大興花園、300萬入手而月供$10000,同時為自己省下九龍區16000/月的租金支出,兩年過來即省400,000租金,連同自己供大興花園每月還本金都有$5000/月,即兩年$5000*24 = 120,000。將兩年慳到加省回的400K+120K = 520K的支出,已抵受到大興萬一入市後跌16%之幅度。最可幸是樓市如再下跌、原本在九龍$16K月租而家減為$10K供樓,一年再多儲72K那兩年點開始夠比首期等跌市執平貨。   搞好間樓讀者仲有廿來萬淨、如願意承受風險、可以借PLOAN(私貸)攤長5年還而用於投於收息班的債基方案。計借30萬分60個月還、月供$5500。連同自己的20萬係手、不妨投入無年期的債基。至於股市不妨用ETF去捕捉市場升幅、不用擔心個別公司風險,更可無論市場升跌都同時獲利。20萬加借回答的30萬,用50萬投放債基每月收息5500-6000,即可用作每月還PLOAN的供款。幾年過後還完即成舊放係債基既錢都係自己。若果日日在23-25歲行此事,30歲基本唔靠屋企都有首期。當然借貸及債基都有風險、每人作的分量要先明白再添加或減,但在此長時期的低息環境,再用舊方法去儲蓄理財只會比政府吸乾你既血。    

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雙租族與傷租族的分別#801

諗SIR 你好, 我係你FANS 同剛讀完你本新書收息論. 有D樓宇方面既問題想請教一下你. 我屋企係基層, 想向上流. 同CASE SHARING. 我本身27歲, 大學讀金融, 本身會睇好多關於金融經濟,地產, 股票等等既書, 雜誌等. 上網睇既都係呢方面既野多.  但係睇到諗SIR既書之後, 覺得自己好渺少, 想學多D野, 同今次請教一下諗SIR您.   言歸正轉,教問題如下: 本人27歲, 銀行工作收入22K左右, 月用5K, 其餘全儲. 家姐28歲, 銀行工作,25K左右.  媽子54歲, 自己公司做,30-40K左右. 仲可以做多一年多, 完左要再諗做唔做. 另外她本身係大陸穩定有收租8000RMB(10000HKD左右)係有曬契的.      我地三個都係住係公屋4百幾呎, 已經買左, 唔使俾租. 我同媽聯名係2012年9月30日買左屯門一手瓏門2房, 買入價450萬左右, 俾3成,借7成, 現在欠310萬, 每月供12000, 30年期. 上年11月開始左右租左$12,000(好平,但租客一次俾12個月), 管理費$1400. 2014年9月30日就過SSD, 現在有客想570萬買. 另外, 我全出錢用家姐單名在2013年9月在沙田買左個細單位,唔使俾DSD同用佢既借貸能力, 不過30年樓齡, 可能黎緊要夾錢維修. 買入價227萬, 借9成 ,30年期, 用(H+1.7,CAPP-3.15). 月供$7665, 管理費$520, 現欠207萬. 現在都出租左 $8,000一個月.    ***問題來了,  如果有現金100萬可以再用來投資, 想再買一層樓, 有多個方案, 想諗SIR俾D建議. 1. 如果有人用570萬買瓏門, 那我就套現260萬左右, 加100萬, 有360萬, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右. 再買入多間300萬樓FULLPAY. 兩間都出租. 唔好處係我想自住有D QUALITY既樓, 想留瓏門自住, 同埋賣左就唔會買得唔番市值5百幾萬市值既樓.   2. 如果到左兩年, 仲有兩三個月後加按至8成, 570萬左右,  吐現456萬-310萬=146萬左右. 再加100萬FULL PAY 200-250萬既樓收租. 唔好處係唔知按唔按到146萬出來, 要加MC, 不知可唔可以.   3. 570萬賣瓏門, 再用我同媽名借9成買300萬樓, 用40萬左右.  仲有220萬左右就實行你收息班中所講的收高息方案, 或做其他高息產物, 亦有想用50萬炒下期指. 唔好處都係買唔番500萬以上樓自用, 同感覺唔夠踏實,同炒野都係高風險D.   4. 乜都唔做… 請教諗SIR有何建議 係最明智同會係最岩財務自由既做法.  謝謝. BEST,想學野既小明上   answer: 幾個方面,讀者要提升自己: A. 理財概念 知道讀者好比心機儲錢,惟此法的儲蓄水平受每月工資所限。真正要改善生活,要先改善自己再去搵多D錢。 買樓投資的回報其實都比買股及炒期指慢,惟不少人見到身邊朋友靠樓發達,係因為買樓多會做足槓桿。河畔花園在2008年初至2014年4月升幅為約176%,銀河娛樂在2008年10月24日收報$0.94,今日由高位跌到而家都係$43蚊,咁你話一間樓FULL PAY黎買,係咪浪費左樓一些好吸引人的特質呢? 此為回應讀者在上方2、3點關於FULL PAY之看法。   既然小明咁比心機問,那筆者分享自己覺得最好的理財方法,就係每月為自己產出正現金流,正所謂每月出糧不求人、洗錢唔需要再諗。請讀者在訂立自己的理財行動時、每每為自己產出正現金流為目標。好似瓏門單位而家月供$12000、管理費$1200,而月收租為$12000,雖一次過可收取一年租金,惟成舊錢壓死哂係呢間樓連一蚊正現金流都嘔唔到出黎。   讀者喜愛住較新樓瓏門、其實大家都鐘意既。這是大家共同的消費需求。可是該樓房由於新淨及獨特而享有較高溢價,在現時水平未能滿足各位的投資需求。同學此時都應該知道,應租樓去滿足自己消費而入手投資價值高去單位去補貼租金,即「以租養租」、或成為所叫「雙租族」。   只租樓而唔買樓的「傷租族」、除非有保證每月強大工資收入、而在20-50歲所儲的更夠支付80歲死前應有洗費,否則在此錢幣被遺棄的時代背景下、手上未執資產很難適應變幻的貨幣系統。   B. 樓房買賣法規 要知個遊戲規則先可以玩得投入。最討厭就係規則會隨便改、或一言堂。其實只要有規則定必可找到方法「玩得羸」,所以大家勿輕易對社會感心灰意冷。讀者不可以將瓏門加按至8成,運用香港按證服務多只接受新買樓房加按至九成、而不是將原有物業重按(回應點2)。   回應點3,讀者認為借錢作炒賣是高風險,咁買樓要借錢,係咪叫高風險? 今日買一個月之後放走匯豐股票,係叫買定係叫投資? 當清楚明白多種投資物的特性之後,才可分辨高低。至於「炒賣」一詞實無定義、惟一般人將炒賣視作投機行為而非投資行為。那讀者可在看一下有關書籍,現在速食文化、最緊要number、睇幾多本財經雜誌在投資學問上牌少見進步。   當你明白自己做的投資本質如何、會影響風險的因素如何、自會踏實。有些人揸沽期指令佢更踏實、因為佢用黎對沖自己實貨睇升個倉。   C. 投資品特性 筆者在<<收息論>>已將投資品勉強分為賺價及收息類。天下投資品繁多、最好當然是將每物視為一類、不作劃分。不過由初學者出發,將物品劃分再去學習是有好處的。留意收息的物品不頻作買賣、一收高息就係幾年。所以亦因此在市場上少人類及,市場需要的,係大家每日睇下有咩好買再比傭金。   年青人學懂賺價反比收息更重要。如你好似讀者咁28歲都未夠,好應趕快明白賺價品所予之回報及當中風險。至於讀者4個方案,筆者會選2+4之後再3,即係先加按套現、再咩都唔做好好學習,咪亂咁黎一輸就係50萬,自己儲3年都唔掂。最尾有資本再出發收息未遲。另外買樓之區份、選盤之旨要還未習得。好要比些耐性學習。    

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早年賣樓想借彈藥番身#763

  諗Sir您好, 我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在11月6日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教: 有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。 立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。  – 小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2萬。 我是會計師, 月入34,000元(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7. 本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;總共HKD40萬。 曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。  – 太太有在岸人民幣定期10 萬現金10萬 (她是極端保守不能接受風險, 希望不動用) 現租住實用296呎市區單位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)  – 本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170萬, 花了數萬翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), […]

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無晉昇單身女子買樓需知#758

  本人36單身,有穩定收入每月30k,未來只有靠每年增薪約3%,無進昇機會,流動資金只有約30萬(因供咗保險基金每月5k愈10年失利,每月的供款居然在帳面上完全因手續費高昂而只有負增長,最近才忍痛罰款全取)希望可從股市中有斬獲,但因羊群心理作祟,股市中損手居多,現在只敢放人民幣定期。此外,每月洗費用去20k,儲蓄就一方面月供5k由financing planner幫我投資,另外年供30k則放保險機構儲蓄10年期(因保險經紀sell供2年後可每年取15k)。 – 最近首次見到呢個blog內很多投資個案均得到筆者專業的見解及回覆,頓時覺得自己再唔為將來打算真係臨老要攞綜緩,因mpf嘅錢本人放高風險(買中國,香港),都比其他人低回報,我完全對投資是零知識且撞板多,希望藉著買磚頭可以幫到自己。 – 依家唯一想詢問係: 1)因屋企人有一層30幾年樓齡嘅居屋約300萬,應否按咗,再盡借買一層沙田最細單位放租出去?或者唔按,我全借? 2)我有一位家庭成員,人工相約可與我夾份買,係咪都要按樓?(當然我都知出租樓需付一半,暫且唔計此規範,因可能家人結婚並付租金黎住)。 3)依家買低息高價,但等下年買,唔知跌幾多但息口貴咗,其實邊樣抵? 請Lum sir賜教。 ANSWER: – 讀者在文章的首半部份道出自己早年投資經歷,供保險最後「忍痛罰款全取」,可幸有人幫其維持儲蓄習慣,現時月儲蓄七千儲元。收入三萬用淨$10000,即再供保險後自己每月有二千幾蚊淨。股票投資損手、在看畢homeblogger文章後覺得買樓有可能幫佢求條出路,那先決的是,讀者自己應否買樓投資? – 希望大家再投資前要了解自己投資心理,不少人認為投資心理太虛無,唔及收一個number賺錢實際。筆者看法是買股而不知為何而買,之後會因毫無初衷而隨便放棄入手投資物、或可能結果係太早沽走,影響大賺機會都唔定。讀者宜在再出發前理解自己投資經歷,得出自己投資失敗之原因。可能係知識不夠,又可能係眼高手低、或個人過份貪婪而不肯止蝕、贏錢又想贏到最盡等等。如不理順前因、再開始另一次投資都是枉然。 – 買樓一事對打工仔多合適,原因是大家身處於美元貶值而資產大膨脹之環境。買樓是應該盡借的,惟大前題是不要過份運用借貸力,起碼要抵受到樓市30%跌幅、合適為樓市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投資樓房損手離場,當年97年供樓負擔數字曾高達103%,而目前(2014 oct)則約49% ,原因一當然是人們買樓時考慮多了,比起97年轉售摸貨現冷靜不少。另外是息口低很多,不構成負擔比率太重。如樓價在現水平維持的話,假設息率上升3厘,供樓負擔比率會上升。 以上述同一準則計算之供樓負擔,便會由49%升至64% 。當然仍比97年有一大距離,惟實力不足者需自行留意。 – 讀者自己借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil,假設要買間500萬樓房九成上會借450萬,需找個借貸力至少有(450-388) = 62萬的人。另外留意一個月入30000的人,其實佢借貸力有3.88mil是假設性的、因其他借貸、信用卡、之前作下的財務安排都會影響其借貸力。筆者早年在銀行工作,肯定每隔幾星期有人係自信人工夠說服銀行批出借貸、可是最終發現自己有卡數有其他消費、令自己搞到要臨急搵擔保。 – 所以讀者想買間樓、筆者自己看法是自己單名買再搵屋企人擔保然後比家人住,咁會令成件事理順很多,免除他日可能發生之煩惱。居屋係唔可以亂按、至於將樓「加按」或「新作按揭」都是讀者要明白後再為自己情況描繪所需之形容詞。關於讀者最後問題,理解係想知道如果息口每升1%,對樓價影響多少。當然呢個答案要準確計出很難,但作一個預計是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性,狠下苦工去自己理解學習,錢銀從不能假手於人。

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沒女唔知點算好 #754

諗SIR你好!本人已年屆40,未結婚,亦唔覺得會結到,現與父母兩人同住新界居屋,由父母擁有,本人月入4萬,每月儲11,000,PLoan outstanding15萬,出年年尾將還清,現有投資相連保單大約有27萬,股票7萬,無樓。父母暫時唔係好需要太花錢去照顧。問題係,我唔知應唔應該一鋪清袋買樓,另外咁少錢就算做9成好似無地方可以買?同埋點樣可以令財富增值,有點擔心年老都唔知點算?年少時理財不善,而家先知攪唔點,望諗SIR指點!謝謝。 VIDEO_ANSWER

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我的儲蓄能有什麼作為? #753

(QUOTE: 上集讀者發問問題) 諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, …….以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 (UNQUOTE) 這是連續集的最後篇。 回上篇>>三十而立。儲錢不如儲現金流(中集) http://homebloggerhk.com/?p=27360 上篇提及賺息行為是將某物品借予他人、收取借用費。由於「借用者」不能長期持有,所以予的回報比「賭場」低。另在港可通行的借出再賺息法門作出了幾個建議。先有就咁買樓,就當七成上會買330萬樓,首期要支付99萬,而收租約$13000。當然買樓收租要支付管理費、地稅及將租金收入打稅,不過如將七成樓出租,根本未合符金管指示出租樓房最多可按5成之法規,所以作七成或九成樓房出租者自有其方法去規限風險,另對於租霸及租約好應按一拆二收租睇市課(買樓003)之內容去同租客好去簽訂。點都好,不少人會將回樓打92折如真要將租樓支出雜費反映在回報在內,如留意到近季差餉收費大增(取消了補貼),那不如直接打九折。而產出正現金流效率為(13000-8500)*12/3.3mil = 5.6% – 昨夜課堂搞到好夜先落堂,多謝不少人熱心發問。期間提出了將屋間套房可以增加一間屋的產出現金流,惟對此就算毫無經濟既你應唔會買間西九四小去間套房。如要對此事開展、在幾方面之人脈都要有齊才可避免選錯地方及造錯內籠尺寸、更有人試過做哂成個改建先知原來師傅從未有同佢清泥頭、或水電根本不符租客所需,構成更大麻煩。當然有方法自然可準時收齊租、買間320萬樓(呢個係2014/7月價)間好套可收租$21000,當然要投送錢去改建、而總共投入為約$130萬,供樓照8500(七成上會),現金流產出率為12500*12/1300000 = 11.5%。當然有些人不將改建成本納入回報計算,因該房轉變後叫價都高左。 – 那什麼是債基? 就是收息堂提及之一個方案。那提供12-15%年回報,即一百萬放一個月產出$10000-12500月入。風險會否很高? 只好說投資物的本身在2008年金融海嘯之波幅少於匯豐銀行股價波動,而筆者更提出可入手走勢頗為自向的一組債基。見下圖兩債基價格在同一時期的表現,上方債基價格升時另一隻債基下跌,將加息風險調堂抵銷。留意兩者走勢不是完全相反,所以從未將風險完全兌銷過,將部份不預計性剔除已符一眾同學的投資要求。債基無年期之餘產出現金流效率頗高的、有15%、難怪為不少人所愛。 – 當然壓軸出場先係最「堅」。最令人驚的保險竟可有最高之現金流產出率!? 其實關鍵在此: 首先保險同樓一樣係個好好的抵押品,大家可參考文章「115%保險回報方案」。當然筆者對讀者來文另有別註,亦可不跟讀者咁存放五年。3年或8年各有不同結果,3年令回報低點,但比上方所講去買樓就咁收租之回報高、8年時間是長一點,但回報可超越20%,詳情在課程後半課會同大家再研究。

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 三十而立。儲錢不如儲現金流(中集) #752

(QUOTE: 上集讀者發問問題) 諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, 父母沒什麼儲蓄, 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用. 小弟則月入三萬, 家用連保險食住行開支約每月兩萬, 即每月省到盡約可儲一萬. 大學畢業頭五年要還政府貸款, 收入更少, 所以一直儲蓄不多, 現在有現金廿萬, 股票十萬, 人民幣定期廿萬(分別2015, 16, 17到期), ibond六萬. – 自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 但諗SIR說要年輕借貸買樓, 所以想請教諗SIR我的情況應如何是好? 應否繼續儲錢待機買樓? 以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 (UNQUOTE) ANSWER: – 好耐無寫過連續集。 – 昨天筆者提出了三十男要發力向上追,雖名聲不高惟參考三位港產特首之成功之道、更應知道錢從何來。錢的魔力何在? 就是當你越擁有它、越能從旁觀者的心態去看一眾人為追求錢所出的百態之後、更發覺錢所能推動的事情竟比原先想像的大。羅斯柴爾德提及:「如果讓我掌管一國的貨幣體系、我就用不在著乎誰在制定法律。」如果大家認為法律真可被錢收買、那更應先滿足自己生存條件,去追求一些金錢根本買唔到既親情及感情。 – >>回上集文章 http://homebloggerhk.com/?p=27335 一個人要生存就要有野食、或者間唔中睇下戲去旅行咁,明白而家香港人的「生存條件」已不能和廿年前相比了。 公屋仔出發之前,好應該為自己先定下生存條件。佢現時月入$30000,月儲$10000,即每月洗費$20000。當然公屋仔係要結婚的,所以將洗費乘2都不為過份。可能你心諗:「阿老婆自己唔識搵錢咩? 咁你要睇睇自己想做一個幾有承擔既男人。」 – 要為自己提供$40000被動收入,關鍵係儲到錢、同找一個高產出效能的資產作提供正現金流。即係你想飲鮮橙計都要先買橙、同搵黎勁既榨汁機。點去「買橙」在上篇已提到、今篇主要講一講大家有咩「榨汁機」可以用。惟有一點可提,就係世間有「賭場」,有運氣或能力可你一個橙投入換返三個的,不過你要肯定自己係聰明及贏面高既一位,絕不易事。勉強投入1個換1.3都或者可以,長期成功1換2跟本太貪心、或你應該係「偉人」。筆者會形容此為「賺價」行為、在<收息論>一書有詳解,本文不解賺價投資物,主解「賺息」投資物。 – 賺息行為是將某物品借予他人、收取借用費。由於「借用者」不能長期持有,所以予的回報比「賭場」低。另外留意借出的物品都要有番咁上下先有人借,唔通你借條毛比人去收錢咩? 所以大家唔該係年少時比心機累積資本、到中年有收成再借錢比人、在港可通行的借出再賺息法門作幾個建議: – 三百餘萬香港樓。七成上會。月供$8500 投入96萬不裝修 月收租$13000 效率 =5.6% 三百餘萬買樓再間套。七成上會。月供$8500 投入120萬連裝修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000 = 12.5% 債基 投入100萬 每月收$12500(不提供算式。只從本BLOG讀者實行後留文所誌數字) 效率 = 12500*12/1000000 = 15% DOUBLE保險方案 投入31萬 5年後利潤約為30萬。忽略通賬因素,每月收益為約300000/12*5 = $5000 效率 = 5000*12/310000 […]

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公屋、三十、一事無成(上集) #751

諗SIR你好, 最近才開始閱讀諗SIR的文章, 起初覺得諗SIR講野好串, 但越讀越發覺有道理, 現在夜深人靜, 回想自已現在一事無成, 突然想起諗SIR, 希望能指點一二 – 小弟今年三十, 與父母同住公屋, 父母沒什麼儲蓄, 家庭收入低, 每月母親只有月入四千自用. 小弟則月入三萬, 家用連保險食住行開支約每月兩萬, 即每月省到盡約可儲一萬. 大學畢業頭五年要還政府貸款, 收入更少, 所以一直儲蓄不多, 現在有現金廿萬, 股票十萬, 人民幣定期廿萬(分別2015, 16, 17到期), ibond六萬. – 自知理財能力很差, 收入也不高, 雖暫時無買樓必要(也沒能力..), 但諗SIR說要年輕借貸買樓, 所以想請教諗SIR我的情況應如何是好? 應否繼續儲錢待機買樓? 以上少許儲蓄可有什麼作為? 公屋仔上 answer: 筆者知道blog中解答的個案有時收入太高,予其他讀者不夠真實的感覺。此點回應有二,首要是如果你本身無財在手根本無野需要理,至於是否儲錢去改善人生是個人選擇。另外由無錢變有錢固然令人選擇更多、生活改善,可是更重要的是豐厚人生經歷。呢樣野帶到落棺材,更幫忙了身邊關懷你的人。  – 三十而立,坦白講如果男仕們到此階段仍然不見起色,在殘酷的社會要再追趕可真有難度。就借用我地香港三個特首為例,他們的「成功」模式正是由三類不同助力而成。當然人的成功很複雜,唔可以用一個因素就解釋到點解今日你咁掂,惟根據坊間資料,三個特首的成功之道係頗為不同的。董伯伯大家都同意佢係一個老好人、當年家族生意失敗由中資撐起,成功源於屋企勁有錢既董伯對於中方的支持是義無反顧的,冇愛國商人霍英東注資打救東方海外,伯伯既game一早係85年over。明白董伯呢條成功路大家得個聽字,而你仲坐係度應因老豆都唔夠錢。可是留意有錢人的言行舉止、政治取態,可能比街邊一個阿伯「走到既位」更少。受人恩惠、真係年老至70都要走返出黎回報。所以呢,最有作為都係提升自己! – 至於donald,選舉都不忘提打工仔,證明佢真係好識上位。同意係香港要突圍,做一個成功的推銷員是必經的。你連自己都sell唔掂,點叫老闆升你呢? 可是對自己的定位太官僚,人一走再沒人斟茶。即大家對佢的敬畏是源於其職銜、而唔係其功德。年輕人在發展自我同時必要參考donald的往史。 – 最後係當今「紅人」梁生。首先講筆者對梁生係好支持的! 唔戴返個「頭盔」恐怕呢篇文好快被和諧、更有滅版之災。只不過作為納稅人之一想提個意見,就係梁生既成功、大部份係源自於年青時既貴人。大家係狂[email protected]#$%!佢之餘,要知道梁生係31歲就成為基本法咨詢委員,即82年中英敲定香港前途後既三年。當時英資洋行正考慮從香港遷冊、香港人仲大多諗緊移唔移民,而呢個「死靚仔」竟然同鄧蓮如男爵(當時未受勳銜)坐埋同一個room開會。諸位30諗下如果你有個friend正擔任呢件事情,你點都會覺得佢有些少勁啦! 比起自己三、四皮人工,Mr.Leung簡直係super! 有此果的原因、按現時資料係因為有貴人引薦。當然懂得為自己招徠貴人,是一門很有技巧的學問。 – 所以三位港產特首,上位分別係靠老豆、識上位、及遇貴人。筆者敢講識上位係見效最耐同最慢的、而效益最低! 如果唔係點解要係在位幾年狂搲野落袋呀? – 咁讀者30歲3萬人工只得30萬儲蓄係手、係聽完呢三位人兄既故事之後可怎自處呢? 那關鍵解決點當然係「錢」,咁你要先明白世間的錢從何來? 最直接梗係諗每個月打工出糧就有錢,可是在世上有三類(法)人是可自行制造金錢、而不是由人打救的。一是政府,批出國債比人買、就有錢了,此事之成來於大眾對該政府之信心。二是銀行,收你一百萬做1%息定期就借返比人、假設將其中70%用4%借比商人、咁利差當然有3%,而更重要的是社會上有多了70%既錢。因為你存了的一百萬仍然在你的戶口,「無」借走比人的。 – 正因為咁、做政府及銀行都要「攞牌」、人總係為自己利益而走在一起、成立商會、醫生會同律師會咁。口講係提升專業、真正原因由自己判定。最後亦係大家最有機會得到的逃脫口,就係搞創作,係獨一無二的創作,最好係有專利而極難被抄襲的。正如你是畫家,每出作品一幅都係錢,當然係現今網絡世界點搵人欣賞你,就係另一技巧。其實30歲人搵幾萬蚊都唔錯,但如想有突破性發展,好似方程式咁做跑頭既車甩開主車群,照樣「人打工你打工」就當加足鞋油都不見得可突圍。大家每日掛住搵錢既人不妨重新組織一下想法,從基本定路向再開始出發。讀者要往後生活改變,最大助力係改變「玩法」。當然懂得財技亦有次等既幫助,答文已千字,明天再續! […]

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計出8年後兩樓收租唔使撈 #749

本人與丈夫28歲,有穩定職業,已上買樓及收息課, 不過因為結婚一直未有實行. 現家庭收入$76000,每年加$3000, – 現有資產: 港元定期:$500000, 可收$10750; 人仔定期:RMB120000,收RMB3500; REIT:$100000,收$6000; 股票:$80000; 流動現金:$300000; – 兩人都未持有物業,無負債; 現住屋企人物業,不用交租; 月儲:$40000; 因為現金流及負債比率不足,希望可以得到啟發,先謝! – ANSWER: 讀者尚年輕,宜先定立方向再堅定進發,究竟佢十年內有冇機會唔使做? 其實無論男人同女人,都應該好想聽朝起身唔做再趕返公司,做自己喜歡既事,或者同喜歡既人相處。那怎去計出自己仲有幾耐才可達成財務自由? – 上方的話語,有點似保險公司對你的推銷話術。先做個財務分析,再解說點用佢份保險可以幫你做好儲蓄成就所有。問題係保險派發的利潤(或紅利)是不同通賬掛勾、或大幅比不上物價升幅。所以要適當運用保險請安排保障成份高的,如果要投資儲錢還是分散係股票、債券、樓房更好。其實如各位安排的是儲蓄計劃,保險公司收取你的錢都係再投資落他方投資物,更要扣除行政費,那為何不直接學懂些有用的投資法門自行參與? – 大家都知筆者十分推介年青人買樓,原因唔係因為樓價會升。筆者更對有些學員提出的兩個方向不感認同: 1. 賣左九龍灣間樓搬去南灣,滿足個人心理上需要 2. 想買「假豪宅」但又十分緊張點可以比少D佣金 – 時下有樓者不難賬面有百零二百萬利潤,如因為滿足一些虛無既意念而用盡全力去換大屋,恐怕跌市時令自己心理負荷太重。其實人難免要滿足下自己慾念,可是要認真睇睇自己情況才前進。另外經紀都係人、想深化自己樓房買賣方法更應從經紀處學習。如果真係好緊張佣金既數目,咁一動不如一靜,現時勢唔好買樓。 – 好啦講返讀者,建議定下財自首要目標係產出相等於每月支出的正現金流,現時夫婦月入$76000而儲蓄40000,即每月要用資金為$36000。咁讀者就要計劃點去產出呢個數目的正現金流,如後生仔用樓係最好的,因為工作較穩定而租金一旦產出,其加減同物價升跌尤關。加上按揭大部份人是定額供款,將樓交比租客供返三五七年後還款不再構成壓力,所以老人家話供樓越供會越輕鬆。遲疑未決不買樓者,欠奉既多數係個人承擔。有能力而不買樓或想沽出套利、作單向性投機者,係時候考慮下會否是太大貪想賺過界? – 由於讀者有家人提供住處,夫婦資金共約一百萬,借貸力為(76000/10000)*2.59*50% = 9.8mil,有基本條件可達成財務自由的首個目標。先動用現金去入手三百萬上車盤一間再租比人,在他們而言屯門 或是個好地點,惟不是每屋苑皆合適,一陣間返手黎同筆者講佢入左「新屯門xx」,咁真係唔知再點救。在現行政策可單名九成上會,當然自己要規範好九成上會再作租務用途之風險。呢個買法開頭只可以租金收入同供款打和、更應買些有點裝修既單位,一入手之後唔使點執就可以租出。要知就咁租執單位要三萬但該區只租費一千幾百,條數計唔掂。加上而家缺盤其實單位問題不大應可照租有人要。留意呢間樓有租客幫手可以還本、幾年後可用老公名再照樣再買一間。兩個單位欠款可是(300*90%)*2 = $5.4mil,而每單位按揭供款係每月$10138,而還本係$5346。 – 讀者自己月儲$40000,唔計佢之後年年人工加$3000,咁呢兩間樓最快可以幾耐供完? 去產出兩萬餘被動收入?   X(5346+5346+40000) = 5,400,000 X= 106 – 即要106個月就可以供滿兩間樓,亦即係8年多一點。那讀者在28歲起步,36歲即可有兩樓供滿在手! 當然佢係當中會再買樓,再找多個租客去幫自己提振正現金流。自己又有些少資金,又有人工加,所以有更大可變性,亦唔能係咁短時間交待點唔使撈。當然有兩間樓收租已令安全感提高不少。由於回文已千字,筆者在此先提出如何實在計出買樓收租的收成期在何時。    

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