汪敦敬- 從白居二談房屋政策(一)

房委會通過明年3月將再推出新一期的白居二計劃!筆者對這個決定是絕對歡迎的!因為在供應不足下,理應增多一個上車渠道,何況二手市場的價格的確比政府新起居屋平得多!年尾推出新一期的居屋,呎價大概在6000元左右!但是在居二市場,以屯門及天水圍為例,11月的平均成交呎價分別是4238元及4145元!但是我對房委會當局有關計劃的概念未必認同!我不認同房委會資助房屋小組主席黃遠輝說,白居二計劃引致市場價格波動,據報章報導他提出在前年8月至今年6月的物業成交中,中小型的私人住宅價格上升了22%,而居屋第二市場樓價則上升了35%,居屋價格升得比私人樓多! – 筆者不敢苟同,我同意白居二政策初期的確令有關價格熾熱的,但這只是兩個星期左右的短時間,可能出現傳媒的過度報導,政府制定政策前必須看多時段多角度詳細的數據去比較分析,或者我也列一些數據來與各位分享,我們看看香港物業報告全港私人住宅售價指數2013年6月至到2014年9月(最新一期),指數由243.3升至265.8上升9%,如果用全港居二市場的平均呎價,由2013年6月的$5199至2014年10月的$5499,上升了6%,如果看祥益指數私人樓的平均呎價,是2013年6月的$7018上升到2014年10月的$7880,上升了12%,起碼在推出白居二(由2013年6月開始有成交登記)的這段時間,雖然樓價上升,但免補地價的居屋市場的價格是沒有比私人樓的增長大! – 我非常擔心政府評估白居二政策的數據未必是事實的全部,當然筆者也不會看到全部,也因此,理據更必須審慎!概念是否正確是很重要的!因為如果白居二的樓價升幅如沒有大過私樓的話,白居二對市場是基本良性的!正因為二手市場的供應才是解決現今房屋問題的主打真命天子!如果我們理據不夠準繩而放棄這個方向,這個將是很大的錯誤啊! 汪敦敬 

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無晉昇單身女子買樓需知#758

  本人36單身,有穩定收入每月30k,未來只有靠每年增薪約3%,無進昇機會,流動資金只有約30萬(因供咗保險基金每月5k愈10年失利,每月的供款居然在帳面上完全因手續費高昂而只有負增長,最近才忍痛罰款全取)希望可從股市中有斬獲,但因羊群心理作祟,股市中損手居多,現在只敢放人民幣定期。此外,每月洗費用去20k,儲蓄就一方面月供5k由financing planner幫我投資,另外年供30k則放保險機構儲蓄10年期(因保險經紀sell供2年後可每年取15k)。 – 最近首次見到呢個blog內很多投資個案均得到筆者專業的見解及回覆,頓時覺得自己再唔為將來打算真係臨老要攞綜緩,因mpf嘅錢本人放高風險(買中國,香港),都比其他人低回報,我完全對投資是零知識且撞板多,希望藉著買磚頭可以幫到自己。 – 依家唯一想詢問係: 1)因屋企人有一層30幾年樓齡嘅居屋約300萬,應否按咗,再盡借買一層沙田最細單位放租出去?或者唔按,我全借? 2)我有一位家庭成員,人工相約可與我夾份買,係咪都要按樓?(當然我都知出租樓需付一半,暫且唔計此規範,因可能家人結婚並付租金黎住)。 3)依家買低息高價,但等下年買,唔知跌幾多但息口貴咗,其實邊樣抵? 請Lum sir賜教。 ANSWER: – 讀者在文章的首半部份道出自己早年投資經歷,供保險最後「忍痛罰款全取」,可幸有人幫其維持儲蓄習慣,現時月儲蓄七千儲元。收入三萬用淨$10000,即再供保險後自己每月有二千幾蚊淨。股票投資損手、在看畢homeblogger文章後覺得買樓有可能幫佢求條出路,那先決的是,讀者自己應否買樓投資? – 希望大家再投資前要了解自己投資心理,不少人認為投資心理太虛無,唔及收一個number賺錢實際。筆者看法是買股而不知為何而買,之後會因毫無初衷而隨便放棄入手投資物、或可能結果係太早沽走,影響大賺機會都唔定。讀者宜在再出發前理解自己投資經歷,得出自己投資失敗之原因。可能係知識不夠,又可能係眼高手低、或個人過份貪婪而不肯止蝕、贏錢又想贏到最盡等等。如不理順前因、再開始另一次投資都是枉然。 – 買樓一事對打工仔多合適,原因是大家身處於美元貶值而資產大膨脹之環境。買樓是應該盡借的,惟大前題是不要過份運用借貸力,起碼要抵受到樓市30%跌幅、合適為樓市跌50%自己都可承受得到。亦留意不少人在97年投資樓房損手離場,當年97年供樓負擔數字曾高達103%,而目前(2014 oct)則約49% ,原因一當然是人們買樓時考慮多了,比起97年轉售摸貨現冷靜不少。另外是息口低很多,不構成負擔比率太重。如樓價在現水平維持的話,假設息率上升3厘,供樓負擔比率會上升。 以上述同一準則計算之供樓負擔,便會由49%升至64% 。當然仍比97年有一大距離,惟實力不足者需自行留意。 – 讀者自己借貸力為30000/10000*50%*2.59 = 3.88mil,假設要買間500萬樓房九成上會借450萬,需找個借貸力至少有(450-388) = 62萬的人。另外留意一個月入30000的人,其實佢借貸力有3.88mil是假設性的、因其他借貸、信用卡、之前作下的財務安排都會影響其借貸力。筆者早年在銀行工作,肯定每隔幾星期有人係自信人工夠說服銀行批出借貸、可是最終發現自己有卡數有其他消費、令自己搞到要臨急搵擔保。 – 所以讀者想買間樓、筆者自己看法是自己單名買再搵屋企人擔保然後比家人住,咁會令成件事理順很多,免除他日可能發生之煩惱。居屋係唔可以亂按、至於將樓「加按」或「新作按揭」都是讀者要明白後再為自己情況描繪所需之形容詞。關於讀者最後問題,理解係想知道如果息口每升1%,對樓價影響多少。當然呢個答案要準確計出很難,但作一個預計是可以的! 希望大家行事前要免去不求甚解之特性,狠下苦工去自己理解學習,錢銀從不能假手於人。

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40歲前扭轉敗局重回正軌#722

諗Sir,你好!剛上完買樓001,發覺我們夫婦啲理財觀念錯哂。我們好想係40歲前,扭轉敗局,重回正軌。希望諗Sir你能俾啲意見。 本人,33歲,IT Engineer,月入$16000。無貸款。無望升職,每年加薪有限。 – 先生,37歲,Engineer,月入$76000,加$18000房屋津貼。有稅貸(仲有6個月還清),無其他貸款。雖然不是公務員,但每年加薪約$6000,大約4年後max。每兩年約有20萬花紅(通常拿去交稅)。 婚後我們兩人租住一個約$15000的單位。 婚前兩人分別幫屋企人供樓,婚後2年,先儲蓄到約50萬現金+50萬Zurich/MassMutual基金(史上最失敗投資……) – 先生婚前曾與奶奶聯名買入一層29年青衣2房居屋(自由市場買入,奶奶佔1成),一直租出,租金約$7000。5年前為減低稅額,將層樓轉了奶奶單名。估值約280萬。 依家我們有以下嘅諗法,希望可以趁未夠40歲,可以回到正軌,唔駛仲係拿住個30出頭portfolio: 賣出居屋套現,之後一拆二。當套現200萬。以先生名義,用50萬,按9成買一個500萬以下的3房自住單位。以本人名義,用餘下的,搵一個300萬以下2房單位,盡量5成上會,之後租出,希望增加本人以後嘅借貸力。 – (1) 就自住3房及出租2房,我們希望以純粹投資角度選區,應該選邊區?已開始睇屯門市中心樓,還有其他選擇嗎? (2) 以本人情況,可能需要先生做擔保。雖然先生借貸力應該足夠應付,但因為自住要按9成。這樣可行嗎?是否要先做好自住9成的按揭,才做擔保比較好? (3) 若本人真的不能負擔買入300萬以下2房單位,餘下的150萬是否可以用債基方案,滾大個底,再係樓市稍回時入場?先生擔心錢放係度,會唔夠樓價升得快。最後又係得一間在手,只能做到細屋換大屋。 希望諗Sir就以上俾啲意見,或者有更好嘅plan,可以指點下我們。 ANSWER: 讀者現在問題是心急,而過往問題是知識不足及儲蓄率低下。明白幫屋企人供樓要用錢,可是婚後都而家只儲到100萬,對一個月入$76000的人而言實不夠,令自己錯失早退休機會,更小心人到40人工高自然招人裁之風險。買自由市場居屋再加上兩房對個人投資有阻礙,因居屋之成立就係想大家慳返地價,從自由市場買入,那不如選貨源較特別加上成交量高的大屋苑私樓。另外相信收息堂後讀者已明白有用的保險之幾個特徵,希望快些忘記佢最失敗份投資。 – 居屋賣走是需要,因為未來幾年香港供應最多就係居屋細單位,再持有此類單位實不宜。另先生有私貸會影響借貸力,相信佢要好好檢視銀行不同之月結單,已授學員不同入息及貸款會點影響按摟批核情況。關於最基本的理財概念,係為自己盡早建立資產,為自己產出正現金流,完成被動收入等於人工,那自己可提早唔撈之事。用樓作此事係因為成功機率較高,缺點係時間耐。時間係一樣好特別既野,你可以話佢好寶貴,亦可以係免費。早先置業者辛苦儲首期,可是十年過後錢紙貶值,供樓輕鬆容易,租金跟通賬上加而銀行按揭供款用定額計劃不變,那正現金流自然而來。關於有人買樓輸錢之事,一般係不看自己借貸力過份買入,抵不了跌市時的動盪。當自己做好基本盤,不妨再向股票、期權再深造。 – 讀者訴說自己已輸時間,明白心有不甘,手上財產竟與30歲後生無異。讀者自己想法是極速入手樓兩間,一間300萬另一間500萬。筆者建議讀者宜先入手樓一間,因如兩間樓共800萬面值入手後樓市下跌兩成,筆者的現金隨時唔夠支付銀行有機會的call loan銀碼,即安全系數不高。不如先套回200萬再用40餘萬入手屯門市中心三房(當然唔係瓏門!),九成上會供約$15000,而該區未來供應將以A及B類單位為主,讀者比心機搵盤應有好投資選擇。留意買屯門不等於住係屯門,可行「以租養租」。當然九成樓租出不合規,要好好想辦法解決。另外讀者自己人工是不夠未來單人買樓,除了加擔保,可考慮同朋友攪下生意增加收入,而用6個月部署好當中收入證明,令自己借貸力都增加。讀者夫婦個案是典型窮中產,人工頗高可是儲蓄不足,生活質素好唔好就未知。 – 淨低150萬,同意是找流通性高可贖回之債基,就咁買是回報低的,要知風險及夾好投資物再知道細節才有人同你安排,就咁行入金融機構只會被敷衍。因職員不肯同客攪咁多,再加上有一系列問題要知道點答先會成功通向目的地,否則有生意都會比人拒絕。現時銀行更是緊張,有幾千萬既戶口都要照cut,因為萬一比美政府搵到位入洗黑錢罪名,少都要賠幾億。所以如申請人的資產及原因不符,基本上都最好拒絕。 – 債基保守些少收12-15%可期,即每一百萬收息約$15000,足見讀者用債基收回來的利息夠補貼供樓。即多年後一間居屋係可變出一間三房私樓再加百幾萬cash在手! 如膽小者可跟筆者買ETF,派息8%(除稅後),而在波動的九月大家睇睇筆者買黎收息既ETF: ETF在過往一月下跌難免,美國納指一個月跌6.87%而筆者的pick跌4.76%(見頂圖)。而過往一年波幅在24.10-26.00(7.88%),少過中電(hk.0002)。我們在10月新開ETF班會談及呢種低波幅的收息方法。 利申: 本人持有上述ETF

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孖仔爸爸被裁前求出路#693

諗sir: 小弟本來經己報名參加10月的買樓教學及收息投資課堂向諗sir 請教學習 生命無常,有急事相求,工作上因企業整合,小弟將會年底離職,而倒數還有3個多月時間,爭分奪秒…期盼諗sir 百忙中可回應解決小弟的問題。 家庭背境: 小弟37歲,一家四口,孖仔一歲,妻(34歲)工作中 我倆都是長子和大女,要財務上照顧四老! 財務狀況: 1) 資產: 房屋A:居屋(29年樓,450平尺) 小弟名09年買入1.3M 房屋B:居屋(29年樓,650平尺) 太太名加我名擔保 Property Size Purchase Amt Mortgage Outstanding Mortgage – payment A 450 sq ft        1,300,000       1,800,000              7,600 B 650 sq ft        3,600,000       3,500,000            13,000  Total        4,900,000       5,300,000            20,600 現金: 200K,股票: 400K 2)收入🙁總收入: 89,800) 夫55,000x 13月+ 4月Bonus, 妻26,000x 13月+ 1月Bonus 收入: 81,000,房屋A: 收租8,800, […]

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居屋仔150萬收息攻略 #690

Hi, 諗Sir, 最近才追看你的文章,痛恨拜讀你的文章太遲…. 本人現有問題想請教… – 本人跟太太今年都係37歲,有一女兒5歲,本人月入約33k,早三前年買了綠表居屋275萬,本來都諗住長住,因上年突然殺出一批”白居二”,心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以剛以382萬賣出了,現在加埋賺個d錢手上現金約有150萬, 現在我的情況應該是租定買? – 1. 先租1年樓再算,租金預算每月10k-11k 2. 買返層約300萬細細地私人樓住,借9成,將餘下的d錢學下收息班學員收息。(如9成按揭保險費一次過比or每月供款好?) 另因校綱關系想搬入沙田,沙田細價樓那個屋苑好?(沙田中心一帶/河畔,花園城一帶/第一城) 蠢人上 answer: 今天是中秋節,祝大家人月兩團圓。係中國人社會無家不聚,所以對成家一事十分重視。加上香港人的出生地與長大後工作點均在香港,世界少有。故在香港找個固定地點居住實為重要。讀者係一「隻」37歲的無殼蝸牛,在部署上已見問題,在選區上可改進方法。 – 首先明白「等平價再買樓」唔係人人都有資格的。合資格人仕為: 1. 已搞定兩間樓仔在手既人仕2.資金到半個獅子私銀戶口(即1500個)近上岸富戶,又或3.有公屋住但隱瞞資產人仕等被活捉居民。即係現今香港,一係你大富大貴、一係你行古惑、中間辛勤打工者都係慢慢樓逐間儲好。原因是,股票你可以十年唔買、樓你唔可以唔住。 – 用買股票既心態去炒樓,一心低買高賣,見讀者分享佢自己故事:「早三年前買了綠表居屋275萬,一心諗住長住。市場殺出一批白居二心裡諗錯過呢次機會恐怕唔會再見呢個價,所以用382萬賣出自住樓。」讀者月入33k而太太收入不詳,如太太收入偏低,賣樓前應考慮放棄政府的免地價津貼是否正確? 另讀者6月賣樓後加埋自己儲蓄有150萬,用自己方法可「頂到幾耐」? – 為免再有人後悔不已,問汪總提供了祥益地產成交數據。在上年九月屯門、天水圍免補地價居屋轉讓平均呎價分別是4129元及3704元(以實用面積計)!而嘉湖山莊私人樓是5608元一呎,屯門的私人樓是6763元一呎!此價格在現時再攀升,因今年建築成本已升至約$4500一呎。既然起樓都要四千五,那不計地價的綠表居屋可跌至何價? 當然令建築工人的人工大幅下降是其一出路。不過係大家「成功爭取」最低工資實行後,看更都可以月入過萬! 那你想紮鐵工人的人工低到點呢? 何況近幾年(2011-2013)建築工人數字分別為62635人、71295人及80173人,每年係有10%或以上的升幅。可是你心目中想要增加的供應,是每年只上升10%嗎? – 當然唔係話樓一定係死忍住唔放,如賣出後得十年儲蓄(記住唔係十年人工),不妨放手一博。樓市總有周期而十年點都去半周。咁如有150萬係手點搞? 出左「資助房門口」,未到60歲都唔使諗返轉頭。150萬先要為自己補底,九成上會買300萬樓一間。讀者如要沙田買樓好處係唔使點諗,河畔是近乎唯一選擇。至於九成上會,按保費點處置不在此處比較,其實預先作計劃不難,大家在賣樓前應先把此等知識學習。 – 即係「預先準備好解決辦法」定係「見到問題先黎諗辦法」兩個層次。 – 30萬再加稅及雜費共十萬,最好買入後自己居住,九成租出是不建議就當要做都請先準備,莫「再錯一劑」。淨低110萬,那取100萬收息,由於讀者底子不厚,不建議入手較高波幅之債基,雖年息可12-19%(「見十萬產出19.46%回報」http://homebloggerhk.com/?p=19727),惟波幅令人心不安,用50%以下資金買才為妥。那不如只求10-12.6%年回報,另由做三轉變做只一轉,加用保守投資物,令100萬每月產出$10500-8333月息。先當讀者已九成買入河畔,供樓為2.6/2.59*10000 = $10000。剛好用此月息夠供樓更有些少錢儲。而原本供樓的儲蓄可累積幾年往後再攻「一生第二宅」。 – 若讀者將河畔租出而自己租三房,扣埋地稅河畔都可自給先足。$10500債基利息可津貼租三房,每月付出扣減後都只$5000(當你三房租$17000)。既然讀者已放棄了居屋保障,那前路已明顯為累積私樓儲夠現金流快退休一事! 選區一事今天不談,見買樓教學課程。話哂本人都要早些「放工」做節O麻~希望大家都一樣。做老闆既夾硬留個員工既殼到7點又何必呢?

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中年翻盤求出路 #685

諗Sir , 你好 ! 讀 完你本<樓換樓>有如相逢恨晚, 如早十年前有如此好書相能遇上,肯定打救小妺一家人現為樓煩的命運。 由去年2013年4月決定賣了大陸層舊樓,吐現太約HK$40萬回香港,加上2公婆十多年辛苦積蓄,現有太約100萬現金, 由去年4月睇樓,  220 萬睇到現在308— 310萬 (叫價已叫330 啦 ,上水,粉嶺區2細房太約470—520呎建築,實用只有360—400呎上車盤) 每次睇樓,我老公都話仲咩咁心急,價又貴,只有等了又等……….,做了心急人,好似今日再睇樓咁,粉嶺中心,業主叫315,租客今11時剛搬走,下午3時已309萬已賣出了,追也追不到啦,上個月先成交283 — 295萬。太過份了!   現小妺以下難題,請諗Sir教路 : 現住居屋3房,已供完,每月有5千可以供樓,現有100萬Cash,另老公公務員,有十年房津,每月太約有4千,但樓必須自住。  1)想自我升價,如賣出自住居屋3房,未補地價,只有250—280萬,家對面私樓3房,最平都要  430—480萬,相差180—200萬,但實際相差實用只有50呎,分別只不過多了一個厠所,  廳大了少少,十年房津50萬,人出雞汁,我哋出雞,都唔未化唔化算 。  2)或+不選擇十年房津,直接買入上水,粉嶺區2細房收租,如租給本地人可租9000—9500,如租比      大陸學生,一年約可租1萬,但因老公係公務員,不能有任何不合法的行為,必須交足15%租稅,另加上700管理費,2細房每月成本都要1.1 — 1.2萬(計供30年,3%),收1萬租,不能自已養自已,好彩現有樓自住, 每月不用供樓,每月可有5千可以供樓,但又怕日後 2015年年中美國加利息,或其他不明因素本 港樓價會 下滑 2-3成, 心大心細, 小妺好想……..好想買(做包租婆,20年後60歲退休有穩定收入,小朋友大了又可做分支家庭 ) 但又怕日後變負資產, 現上水,粉嶺區2細房300萬 – 310萬樓,火車站側都30年樓,20年後都 50年樓齡啦.  )  誠請諗Sir 教路, 應怎樣自我增值/長線投資,做好20年後60歲退準備呢 ? 多謝 !   等了又等……….的心急人 小妺上 6月30日2014年 ANSWER: 同意讀者小妹是心急的,講左咁耐連自己人工幾多都冇提過。年齡幾大都要筆者睇完再搵資料先估到。其實要筆者花時間找無問題,問題在於小妹同不少港人一樣,希望買樓賺價,希望搵筍價低入高賣,對自己能否承受該投資物的風險一概不理。 – 呢句說話你聽過李超人up過n次,聽落十分刺耳,可是筆者同意非常:「樓如果自己有能力不妨買入。」其實買樓要賺錢係睇自己有幾多人工,幾多儲備。可是讀者來文從未提過自己月入,莫非理財前從不用計算自己荷包深度?係咁既情況下做分析,事倍功半。投資失敗通常係賭得太大、而唔係買錯投資物。你見九七繁榮後的破產者有買錯樓嗎? 最尾比人收樓咪又係你住緊個間灝景灣? 點解佢要破產而你仲可以安在家中? 原因係水退時你計過可抵受得住,佢沒計過。所以有些投資機遇、要自己有能力才可以「食得起」。 – 請注意買樓去為自己去累有資產是一個長而沉悶的過程,方法大概是運用先借入美元後待其貶值之道理。當中是沒有間樓每個月叫價都提升呢種刺激。大家出發前需理性計算財務作出計劃、亦需睇樓時累積些實戰經驗。所以勸讀者不要因為樓價升跌而令自己心情太波動。每日提醒客人價格升跌而令人覺得若有所失,是經紀更快促成成交需用的基本方法。唔係叫大家買樓唔問價、而係買樓睇過自己如有能力、買後亦能改善自身財務格局,間樓業權結構又冇問題,就去買。 – 其實睇報紙睇地產版筆者都認為無謂。買樓冇需理人、現時研究弊病係太多資訊影響個人判斷。如晉身投資者需不時落區感受心儀區域樓市情況。   不好意思都講句,大家今日面對的煩惱,都係因為當初想慳返少錢幾個。 1. […]

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居屋仔獲年22%保證回報。年期任擇 #677

諗SIR 你好, 你還記得我嗎, 大約1年前我估中你在FB中的問題, 之後送了本書給我! 當時我的CASE 較為複雜同好難有突破, 所以直到現在才問你意見! – 我的CASE 如下: 本人已婚, 37歲, 太太34歲, 1位小朋友(2歲), 太太同我相同人工, 家庭收入算中下, 大約34,000hkd(未扣MPF), 每年增薪直至7-8年後可達大約50,000hkd – 家庭連個人開支大約23,300 (連供樓開支4,700元, 140萬貸款), 月儲大約6,000。最近因事要請外傭 及小朋友上學, 未來開支大增至33,300。有感現金流有壓力及對樓市有保留, 本人賣了現居套現200萬(樓價330), 之後用本人單名在元朗買了一層舊樓240萬, 7成按收租(近西鉄, 同BUDGET剛剛好),用了旺市只用一半借貸力, 目的是買個保險, 月供6,500, 大約收租7,000 – 餘下大約100萬收息(已報收息班)補貼14,000 租金, 本人預計之後現金流暫時應是正數。本人預計如樓市真係跌20-30%, 及撤招(因我太太已持有家人自住居屋, 用她名字做樓按但不用她供樓, 所以這是另一主要原因最後沒有套現買第二層收租), 太太會利用100萬買樓, 如升, 可用租金及收息補貼自住租金支出 1. 本人的計劃有沒有需要改變(雖然已經實行了一半) 2. 其實這個計劃是我參考一些個案而實行(不過是否選對區域買樓, 或我想不到其他方案另作別論). 如計劃可實行, 5年後應該怎樣做? (5年我太太的樓按已供完, 可真正買過第二層) 3. 如果我有機會用緣表買居屋, 而我間屋準備住一世, […]

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解救公居仔一生困局。換三房免供樓有得揀!#662

諗SIR你好,   小弟單打直入講下自己個CASE,希望有點指引. 小弟34歲,太太相約,結婚時與太太幾近用了所有積蓄買樓(2房)並籌備婚禮. 如今育有一子,約兩歲,開始要為其學習經費及起居地方煩惱,因居住空間不夠打算換3房,但係開支很大,似乎進入困局.最近發現這個BLOG,覺得例子實用,故想參考大家意見 本人與太太約34歲,月入共60000,供樓8500,扣除洗費,4大長老的生活費,等等,每月約有10000-15000元可儲, 唯現金不多約10萬,股票及其他投資也只有10萬多 居住房屋市值約500萬,欠銀行200萬     現考慮換3房方便兒女生活及以備下一個小朋友(加工人)的來臨,因現金不多,將樓加按再換樓以作周轉用,但一出此舉,我們一家便將再身負重債,因為加按再換樓(即再借多D),計數好似應付到,但一直”月月光”下,很難得到更好的生活條件,亦不能為退休部署. 每每想到此,便覺一生困局,雖有妻有兒有樓,但係原來好似冇得揀,退休亦未見有保障.     閱過數篇參考, 有一點方案. 1) 加按至1.5M, MORTGAGE-LINK抵消利息,等待時機買入出租樓,再借多5成,買入市值200萬樓, 留50萬現金周轉 (本人其實亦未有實質目標樓盤,及收支數據作參考),假設按息與現借貸一樣, 每月需多還款10000元,出租後7000-8000元,是負收入的, 故不知此舉會否多餘?? 2) 加按至1M, 買債券生息, 等多10年(扣除按息,保守3%純回報),購40萬,連10年積蓄,再向銀行借貨買出租樓,但係識計數,覺得又冇乜可能, 一來時間長,10年後200萬都未必可以用來作5成首期, 二來對債市不熟,存在風險,三來資金責死了. 3) 加按至1M, 買兩個車位, 息每年還30000元, 但應可以有35000-40000收入,增加現金流,望大市一直向上,車位若干時間後,放賣後再尋 1)或2)方案 4) 出租現樓 15000元, 租12000元(因近外母家,方便煦應), 現金流3000元, 但扣除TAX,雜費,出租樓維修費,搬遷費用,及面對麻煩租客,為了每月1000-2000元的現金流又好像不值. 雖然有方案,但又不可行似的, 怎辦?   司徒拔(Stupid)   answer:  司徒生的經驗,先告訴未婚年輕人三件事: 結婚時唔好將自己洗到一個都無剩 知你會鬧我、不過有能力一開波買三房會減省日後煩惱 如果兩公婆人工夾埋成世無望超四萬,先好用錢去買公居屋   司徒先生睇完,掉番轉諗都應該知道自己行錯邊幾步啦。好在人工六萬,雖儲蓄率低,唯筆者勉力想想,仍有解救之法。以下三個細節需記: 居屋從來唔係好既投資物。如果唔使補地價買居屋、可讓低收入人仕生活安穩、惟不能(或極難)加按。如連地價買居屋,此項買賣不文不類。說至此當然有人話:「知唔知居屋都可以七百萬一間,咪唱衰居屋喎!」同意現時居屋都賣得頗貴,此乃白居二加上細價樓潮雙重推升而成。筆者小見是當政府減辣加重訂借貸規則後,呢幾年的細價樓風潮即完結。大價樓升幅重新主導。不過別墅式豪宅應不復早年價高,因為此類房的潛在客戶不再在港買樓。正所謂有咩既人、就吸咩既人黎。一些高端受良好教育的國人不會在港再現。或只係有個香港passport,住就美加或英國。 如果賣樓有十年儲蓄所得(留意係saving, […]

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屋村仔變包租公 #651案屋村仔

本人同太太33歲, 有兩個小朋友, 分別歲半及3歲半. 08年結婚一直租樓, 但上年太太因開始全職照顧小朋友收入減少. 難敵租金, 因而四口子返媽媽家住. 總共3大2小住在大埔一租置公屋單位, 上年已經供完. 小朋友漸大, 今年頭太太開始有工作, 但人工減少.   每月兩人總收入為37000. 手頭資金約有600000. 家用, 保險, 學費開支大, 兩人每月合共只能儲大約5000.   現時居住空間小, 小朋友也漸大, 想一家四口搬返出去. 心想搵一間約實用400尺單位, 應該夠用. 心知手頭資金少, 極其量只能減少家用至每月可以大約8-9000供樓, 但就唔能夠儲錢. 心儀粉嶺居屋或大約250萬私樓. 有以下問題想諗SIR指點一下: 1. 小朋友還要我媽媽幫手照顧, 到下年才上幼稚園, 為方便照顧, 最理想要到下年先可以搬去粉嶺. 不過又怕到時樓價升手頭資金少入唔到市. 應否今年早點入市好過? 2. 心中有第二想法, 就是今年入手翠屏, 然後同媽媽交換樓住. 當然首先要媽媽同意點, 但點都叫有一間樓在手,而且一人住翠屏, 四口子住現時公屋單位應該夠住. 其實起初打算同太太細佬夾份買翠屏收租, 但又覺住屋需要迫切, 怕資金用盡, 單位又太細不夠四口子, 到時想搬入居住都不能所以放棄. 3. 此終手頭資金實在太少, 如以上方案都不行, 想諗個法子增加財力. 以諗SIR 所見, […]

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放棄居屋向兩間樓出發 #615案公居仔

諗sir~先謝過你的分享, 獲益良多! 小女子跟老公聯名在3年前買入單位312尺(1.75m),現價2.9m,尚欠$1.5m. 育有一子1.6yrs old, 手頭現金hkd0.7m. rmb0.2m=total hkd1m. 本人入息$26k, 老公$17k, 現計劃生多個小朋友, 所以有以下planning: 1. 放現住單位,買入居屋490尺, $3.7m->不過, 怕供款$11k太吃力(現單位供款$5600). 2. 將現住單位買給老公, 然後租出,估計租出租金$9k, 再用我個人名義買層居屋390尺(2.7m), 供款$8600, 不過, 又怕我個人名義過不到壓力測試? 3. 將現住單位買給老公, 然後租出,估計租出租金$9k, 再用我個人名義買層居屋490尺(3.7m), 供款$11k? 4.放現有單位,然後買入390尺(2.7m), 將手頭1m再作投資, 不過, 不知道投資什麼? 小女子思緒好混亂, 煩請幫忙解答!!萬分感激!! 租設單位租出可收月$10000   answer: 讀者借貸力為26000+17000 = 45000/10000*2.59*50% = 5.82mil,聯名擁有樓帳面賺2.9-1.5 = 1.4mil,相信對讀者而言都是一筆財富。由於想改善環境,而筆者估計因能力所限但又想住大些少,所以你見佢不斷諗點買居屋。其實係2014年再買公共資助房,摸頂機會好大。亦由於住客都是財政能力不高之人仕、讀者再花錢去買居屋係幫唔到自己日後升level的。想住大d,可以租樓。本身持有的資產請維持在一定質素(能產出現金流及變現力越高的就越是好資產)。   如果讀者現金水平低、相信筆者會建議放售現居套回一百四十萬。可幸讀者儲蓄力頗佳,控有一百萬港元資金、原有樓房難得結欠只是樓價一半,那不妨將其轉單名再租出,租金收入可作下次借貸證明、令借貸力升至(58000+10000)/10000*50%*2.59 = 8.8mil、而使用了的借貸力只是1.5/8.8 = 17%,為再買下間建立了良好基礎。讀者擔心是買下間時自己單名借盡九成,究竟一個人可唔可以負擔? 其實老公可以做太太擔保的,反而難度位係你將舊居租出、一般要有半年租金收入證明先可將新租金作租貸證明,咁呢半年讀者就唔知住邊了。   當然有法繞過此事、另外讀者就算唔計租金,同先生都有5.82mil借貸力。1.5mil已用、4.3mil未用。再買建議九成上會,四百萬有望係荃灣大埔屯門買入三房,40萬首期月供$13500,計埋壓力測試都係$19000。將兩單供款不計新租金收入都只係($19000+$5600) = $24600,不過讀者收入一半,應可過關。原來細心計之下,讀者原本諗住負擔唔到既私樓三房其實可以買入的,過埋壓測都無問題。 […]

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