我可以做到『一生三宅』嗎?#663

諗SIR, 本人數月前才開始看諗SIR的文章,對於諗SIR的眼光及分析能力,深感佩服。現想向諗SIR請教,因應本人情況,應如何部署『一生三宅』及為小朋友將來到外國升學作好準備,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~! 家庭狀況 本人同先生37歲,家庭月入$110K,需供養3位小朋友(介乎2~6歲)及雙方父母,因家庭開支大,每月約儲20%。本人在銀行工作,可享員工福利1%息率借$6M貸款。 資產 1. 有一自住兩房單位(九龍區),剛完成加按。單位市值$5.7M,貸款$4M,先生單名持有,H+1.7%,月供約$15,000。 2. 股票 $1.5M 港元定期 $2.3M 人民幣定期 ¥1M 3. 各自私己錢 (以備失業時用,夠半年用) 計劃 1. 目前單位已不夠住,計劃於明年初,利用員工按揭福利,買入$7M~$7.5M三房單位作自住,用本人單名持有。夫婦在九龍區上班,小朋友在灣仔區上學,現正煩惱應在哪區置業?港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不太理想;目前較喜歡將軍澳區,因不論在價錢、樓齡、設施、社區配套上,都較適合我們。不過,知道諗SIR對該區前境不太看好,請問還有哪些地區可考慮? 2. 完成計劃1後,會將目前自住兩房單位租出,租金收入與供樓款項相抵銷。 3. 希望5年內,待樓市稍回落時,利用手上剩餘資金及額外儲蓄,再購入一個$4M收租物業,希望以租養租。 請問諗SIR對以上計劃有何意見?風險高嗎?請不吝指教! 平凡人上  answer: 謙者收入都好過不少香港人啦,惟此等人仕在港生活質素仍然好差。筆者之所以用「好差」,係因為對白領生活有點感受。返工就因為受左個五皮幾人工誠惶誠恐,放工對住小朋友加上四個爸媽。此等付出,換來同工人屈就在400呎(實用)兩房,那筆者對此等人仕有何建議?   由於讀者借貸力頗豐的,所以不用將樓減接至5成或之下再租出去符合金管借貸規定。由於兩個人養七個人,如每每跟從政府政策「多返工少買樓每月準時供MPF」,筆者好肯定你的財富只會養肥電視機上看見的權貴。見讀者來文,好需要搞清買樓的投資需求及消費需求,再好好學習如何選舉區域及睇盤。相信看畢此回覆後要點時間消化,所以不要趕後天的8月買樓課、留待10月買樓課星期六班好好到堂大家交流下買樓投資上的各方思維及做法、好好運用自己借貸力又不過火位。   當然可趁此予些免費資訊,見讀者用700萬BUDGET去搵三房,引用讀者說「在港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不理想;將軍澳喜歡亦合預算,因在價錢套都較適合,不過知道諗SIR對該區前境不太看好。」筆者意見是大家可以換轉解讀,就是將軍澳點解7百萬有房合讀者之預算及配套的? 因為香港人給的答案就是該區樓市不看好。將軍澳樓能附合人的消費意欲、惟投資價值一般,所以走勢就……   留意筆者習慣將買樓的消費需求及投資需求切割。其實買樓一般是全盤考慮,可是見不少人總搞唔清,所以將大家思考模式理順後再解此案情況。至於可能最心急係讀者,問:「咁我即係要點做。」答案先免費予參考,就係買間有投資價值既樓、而租將軍澳。當然租樓有個唔方便就係可能每隔幾年要搬,不過筆者相信你要係該區搵屋租,應比其他區域易好多。   那讀者搬左去將軍澳,九龍兩房應租出。應租金及供款可兩相抵。十幾年過後即完成一生第一宅。另銀行予的STAFF LOAN優惠,好唔好袋埋落袋? 當然讀者可用STAFF LOAN買將軍澳三房自住、惟此舉會令讀者借貸力用得太盡,因家庭總借貸力為110000/10000*2.59*50% = 14.2MIL。假如再問銀行借6.0MIL加上原有4.0MIL,讀者係咪肯定想係呢個moment揹一千萬樓債上身? 筆者看法是用銀行貸款去買間樓比父母住、再換返父母間樓收租(如果佢地係有樓係手)。地點可以是有西鐵但遠些少既荃灣美孚,老人家未必想住在市區,而該區有4-5百萬的大三房予父母居住。作此法即完成一生二宅。另外step down買荃灣後借貸力應只用了一半。咁做萬一樓市下跌讀者可站在受惠者一邊。   至於讀者的股票 $1.5M、港元定期 $2.3M、人民幣定期 ¥1M都在浪費著。你唔好以為放係銀行實無事,其實你的儲蓄每天正支付政府開支及官員消費。此不作解,詳看「儲錢不如儲現金流」。   1.讀者的1.5mil股票相信都係匯豐中銀那類大籃籌。建議減低股票組合至原有1/3,即50萬,而將當中50萬金額投於於3x中國ETF。原因係買大籃籌,咁不如買指數。買指數,咁不如買夠三倍。補回昨日有人提問的ETF走勢圖(上頂圖),價由2014年4月至今由$20水平升至36。你可能問呢「味」野會唔會好大風險? 會的! 如上證綜指未來都比今日(約2200)低水,你可能要蝕錢。不過吾等對內地股市再大跌之風險不放在心上,所以用此ETF作進。咁做起碼冇供股、冇攤薄、唔使比出面上市公司主席抽水。另外由於3倍升幅,所以只用原150之50萬去投資,已有近同150之效果。   2.那收回(150-50)=100萬,作什? […]

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後知後覺理財。32歲。計現金流效率 #646屋村仔個案

諗SIR你好: 本人與女友非常後知後覺,近一年多才開始真正理財,奈何我們都對投資毫無知識,而且更是保守派,只懂得買磚頭和定期儲蓄。 以下是本人與女友的財政狀況:   本人32,月入50K。女友自由業,大概月入70K。 剛於4月購入大圍單位345萬(我的名),9成貸款,月供11.5K+管理費 = 大約12K。放租12K,剛好打個和。(一次過收1年租) 現以超低價租住親戚家,月租$3K。 在大陸中銀做人民幣定期$20萬及現金港幣$40萬。 兩人每月可一起儲6萬。   問題: 因為大圍單位純粹作投資用途,現在想盡快於將軍澳區買一層約500萬的自住單位,究竟應該怎去分配現有資金(股票?債券?外幣?),先可以盡快達到目的呢?   心急人上 M&M   ANSWER: 究竟是否每人都需要理財呢? 明顯有些人是無此需要的。理財目的? 絕大部份人仕為了滿足自己日常洗費。讀者及女友共收入(50000+70000)=120,000,月儲60000,即每月洗費$60000。那只要讀者有跟隨通賬上升的租金收入及等於60000、或唔做野只準備7成洗費等於42000即可! 計鬆一點,42000洗費由投資於各項的正現金流產物而來,產物可以係樓房、債券、ETF、保險、股票都可! 明顯的是,筆者自己為免身癢有錢都會用於買樓、可是說樓是任何時間都跑嬴的ALL TIME WINNER,明顯不夠全面的,故筆者現正每日都努力提升自己知識水平。   對此讀者,32歲在2014件初置業,明顯是遲。過十萬月入加上懂得理財,40歲做好財務自由是計得到既事。另外一個月儲60000的partner,現金及定期只有60萬,十分有問題。究竟是讀者打錯定係資料提供得不夠全面? 話年初買樓用哂資金? 可是九成上僧偷摸出租,幾十萬已可做到。現在先計總物業需求: 如要全用樓部署42000月入作退休,要$42000*12/4% = 12.5mil,即供滿的1250萬物業可成。對於不少人而言此為天文數字,可是搵幾個人一齊出力供樓,供哂千幾萬樓又唔係登天咁難。套用保險經紀同我講既一句:「你而家開始儲1200萬,有20年時間,每年只係要儲60萬。如果5年之後,你要儲80萬架啦……」   筆者都明,所以將經紀既說話反轉再用一次:「要儲1200萬,不如我先問你借1200萬係手、再搵四條友還比你咪得囉! 我知咁做經紀你會掉失傭金同每年5%之管理費….可是,我每年都會比返2-3%年息你的!」   當然,保險經紀有1200萬係手根本唔會係sell你個經紀,佢一係帶team,一係都等九月無咁熱先出黎跑數。筆者初入社會時做過經紀,真係一份好辛苦既工作,奉勸一眾拚博中的經妃們,時代轉移,及早搵個新的跑數方法,另外投資保的暴利時間已過。   講返讀者,答案已在前喻,問題係讀者能否找到人先借呢1200萬,再慢慢定額用廿年歸還呢? 最大難度要搞好女友呢個自由業搵到的月入70k。用公司賺? 家族生意賺都有唔明證明方向,要在買樓教學課程再深究。至於12萬家庭月入,借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.6mil。所以讀者只要收入搞好、借錢買樓係頗易的事。   對投資毫無知識的讀者,宜努力將投資水平提升至中等。畢竟人在40歲前有力幫公司,老闆肯比錢你。可是認為人到40之後力氣及個人經濟價值還會提升,你要肯定自己腦中握有瑰寶才行,更要不可被後生取代。買債券、ETF都是適合讀者,股票較不合適。股票之特性筆者覺得係澳門既「埋黎睇埋黎玩」,只不過細價股像舊葡京,附近污煙瘴氣。大價股似金沙或銀誤,包裝好更不時比杯奶茶你飲吧(股息)。如何你係有資產或有儲蓄能力,宜展開低維持費的ETF、債券學習。當然如你是30歲的rookies,玩下股票以小博大是好的。惟不要將全部儲得去博,要消將10-30%儲蓄投放於市場。買股票如果方法對、用10萬同100萬去玩結果都一樣。   另去將軍澳睇樓都係錯,不作明言。由於人工高而儲蓄低,今年先儲錢及睇樓。往後的目標,是要提高自身的「現金流產出效率」。讀者為例,用了34.5萬控有大圍樓,冇現金流,效率為0%。   如用30%資金控有5.6% coupon rate,4.4% offer yield的中國銀行債券,需要資金為800,000*20% = […]

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為37歲初哥開展投資的路 #623案窮中產

諗sir: 拜讀閣下書藉及網誌日子不長,卻深深迷上,每天必追!皆因本人的人生目標與閣下所推崇的一生三宅十分一致,真的相逢恨晚。只是本人庸才一名,投資一直是靠好彩,卻財技窮絶,望得名師指點,感激不盡!   本人三十七歳,與三十六歳太太皆為公務員。本人月入70k, 太太月入32k, 有兒子兩歲,女兒今年八月出生。家有一父,已退休,每月供養25k。供樓每月11k, 而本人與太太平均每月可儲蓄25k。     十多年前沙士期間,本人一投身社會工作,便膽粗粗與父親合資買入人生第一間物業,用460萬賺了600萬(09年賣出)。於06年升職後又與父親再合資(二人聯名)用470萬買入將軍澳三房投資(現值620萬),但父親反對租出新單位,本人就搬出自住,而尾數已利用第一間物業的利錢還清。一年後本人又獨資(本人一人名下)購買了一間舊區蚊型商鋪,買時160萬,現在亦只值160萬,每月收租5000,已還清。至09年結婚,本人與太太聯名(二人聯名)以480萬買入將軍澳三房建立新家庭(此物業每月供11000,hibor plan,仍欠銀行210萬,現市值680萬)。同年把第一間物業賣出。父親就順理成章搬入06年買下的物業自住。總括而言,即本人縱然有兩住宅一商鋪在手,卻只得五千被動收入,實感愧疚。 而最可惜的是,本人與父親一直尋找機會,希望利用手上共同獲利的480萬現金和本人與太太的100萬儲蓄(還有我自己的100萬人仔,現在中港兩地收3-6厘息)再買入第三、四及五個住宅物業,目標是我們兩夫婦可自住一間,收租兩間,而父親就自住一間,收租一間,但是由09至今,看著樓市一直熾熱,很怕接火棒,把之前利錢敗掉,就辜負了上天送給我們的機會!所以現金至今完全沒動過!     本人與父親、太太多番討論後,有以下想法: 1,以轉贈形式把物業改成父親單名,又以轉贈形式把商鋪改成父親單人擁有。(因之前看過一個個案,才知道還清貸款的物業可轉贈他人,而不用交額外印花稅。) 2,最後一住宅改為太太一人名(太太是否必定要交額外印花稅?因仍欠銀行210萬。而且是否要被重新評估?有機會不批嗎?)目的是把本人的借貸力釋放出來。 3,未來兩年內單人名再買千尺三房單位,目標價800萬,首期240萬,一家四口自住,之前買入的將軍澳三房放租,租金應有18k。目的是改善居住環境之餘又可增加現金流。 4,未來兩年內父親單名買入兩房單位,本人做擔保人(還是繼續以本人名義購買?但兩者都必定要付額外印花稅了),目標價400萬,首期200萬,父親原本自住的三房放租,每月收回租金17.5k。 5,最後,等辣招退,樓市跌30%,再與太太聯名買個300萬的市區兩房,付150萬首期,收12-16k一個月租,那麼我們三人的目標就能達到,而現金流亦增加到30k。 本人自問一直與太太踏實工作,是投資保守的普通人。二人皆是投資初哥,技巧笨拙,思考只是十分表面和粗淺,望得指點,以達目標。     請問諗sir, 以上計畫是否明智?以上計畫可行嗎?以上計畫是否最快達到本人一生三宅父親二宅的方法?還有其他建議可增加被動現金流嗎?會建議本人先報讀買樓班還是收息班?感謝關注!懇切希望得到回覆!萬分感激。 好彩老實人上 從我的 iPhone 傳送   Answer: 是的,同意老實人還有不少事情要學習。當然仲有幾年自身借貸力才由高峰下跌、現時趁樓市高為自己打算,總算合時宜。     永遠都唔想輸,對大部份人而言都構成問題。早前贏左480萬既讀者、只要將其中1/10投入樓市、現時又係另一光景。絕D既將小注錢投入外國樓、賭轉樓花輸哂都係初投資金。之前讀者看著樓市一直熾熱,很怕接火棒後將之前利錢敗掉。希望往後花些時間對投資一事認真理解,害怕源自不認識。但明白事情是在自己可控範圍之內後,根本用不著怕什麼。讀者家庭借貸力為(70000+32000)*50%*2.59*/10000 = 13.2MIL。     2006年將軍澳父住三房(父子合資)無按揭。舊區蚊型商鋪無按揭。將軍澳自住三房借了210萬。借貸力只用了2.1/13.2 = 16%。實在有不少地方可整理及產出現金流。先攪清物業轉贈他人之後、最少5年都做唔到按揭。在本BLOG有時提出的聯名轉單名是用有代價的形式買賣,不是用”Deed of Gift”的。那讀者一旦將樓轉比父親、之後將其加按套現的算盤就打唔響。至於將單位轉名比太太、額外印花稅(SSD)係睇持有年期的,第一輪SSD係2010年10月先實行,所以根本唔使比SSD。另估計讀者係咪其實想問DSD(雙倍從價印花稅)? 見來文理解她應本身無住宅物業、那將一自住單物轉到她名下,理解是不用付(DSD)雙倍印花稅。     在現行金管借貸指引下、合法夫婦的借貸力根本是可以共用的。其實讀者攪唔攪轉名比太太,佢既借貸力都可釋放哂出黎,根本無野困住佢。攪轉名很大可能是為了一件事: 九成單會借盡上會。可以讀者將自己名拆出後又七成上會,咁其實慳些少唔攪拆都得。至於買三房後自己借貸水平升至(2.1+5.6)/13.2 = 58%,水平還可的。不過花800萬係未來兩年有預計(2440+2153) = 4593新單位供應的西貢區(即包將軍澳)買樓實在令筆者汗顏,可能是熱天我大汗吧。2012年至今都未有在BLOG中提過將軍澳,供應為各區之冠係其一原因。讀者買左間唔升既鋪已要先作檢討、住宅選錯區係另一件事。另外在個人策略鋪排上、公務員買樓收租係最好架啦! 因借錢易另外在職場可考慮既事都唔多,直線盤球每隔幾年買間市區眼鏡房收下租吧。想住三房換下大屋咁,其實租都可以。   […]

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怎樣起步買樓理財?#606案屋村仔

睇咗諗SIR嘅BLOG好耐, 獲益良多,所以想請教諗SIR 小弟27歲, 月入18K 每月支出: 5K基金 5K月供股票 8K消費連家用   總資產: 175K 基金 80K 股票 20K iBond 小弟計劃2年內買樓, 目標係港島東>將軍澳>沙田第一城>淘大 自知月入唔高, 但7月人工可升至22K 亦怕俾到首期但供唔起嘅情況 諗SIR有咩寶貴意見呢? 感謝!   answer: 後生仔適宜攪清楚不同投資物的特性,避免中年有米時輸一鋪勁的。有人話投資只係關有錢人既事、自己無錢係手理黎做什麼? 有此想法,難怪此類人一世同投資無緣。   我們為呢個後生仔定案之前、先花點時間了解現今是怎麼樣的一個世界。   多得電腦及亙聯網我們搞定了三維世界的的限制,即眼光及知識不受地理位置所限。上述兩項發明(電腦及亙聯網)筆者相信是繼工業革命時發明蒸汽機後下一個大突破。蒸汽機令能源轉化成力量、大大減少依賴人力、解放黑奴世界、自此之後人先有咁得閒踼波(幾百年前撥扇都係一份工)、你先見到係法國既黑人有閒暇代表該國出戰世界盃。   那電腦及亙聯網又如何改變世界? 筆者看法是腦力將被取代、人們習慣將思考交予電腦、大量資源儲存在雲端。人將會越黎越得閒、受僱人的數目將逐步減少、而靠人腦所得的打工報酬將降低。專才會遂步被消滅、會計程式、醫學知識庫又或維基百科都會取代社會上的專業權威。那有什麼行業是看好呢? 答案可能令你摸不著頭腦、筆者意見是觀感及直覺有關行業! 因人腦的運算能力及記憶能力將被取代、但直覺係唔會的。未來世代、亙聯網正改革每一個行業、就如蒸汽機改變運輸業。另外藝術、音樂創作、思緒治療最看俏。   人會有過多的腦力剩餘、那人腦空轉會在社會將產生什麼效果呢? 罪案率會有升冇減、亦會出現不少用金錢、人力都解釋唔到動機的罪案。大家面對此世代將如何自處? 由於我們面對變革時代、工業革命是橫跨世紀(18-19世紀)的,改變了各行各業的運作。而電腦是1980年的發明、亙聯網普及是近十年的事、今日數有眼光的當然是李先生的「3和橙」了、真不明白一個年近八旬的生意人點解仲可以咁有洞察力。至於好似讀者呢類後生仔、可以再諗一次自己應做咩工作,可以敢講耕田出路好過做白領office,已有資金者更應保護辛苦賺黎既財富。   美國崩圍會比想像中慢、他發明了亙聯網、國土擁有天然資源。說不定國運終結在他日在外太空與中蘇對著幹的一場戰役。這好比英國起始了工業革命、成就日不落帝國、最終與希特勒的德國雙雙攜手在歷史高台退下來一樣。本世紀不會重複事件但凡事有個循環、因人性的貪念由始至終未變。在美國退場之前、會不斷用當初輸入各國的美金去眨去大家的貨幣購買力、眾人都要明或暗地裡交美國政府的稅。你唔分清楚咩係錢、同資產、除非你有盤比美金跑得快的生意、否則計埋都係輸。   讀者宜攪清楚手上係買咩基金、一般月供基金看不出有什麼好苗頭。學好股票、基金、債券的優與劣勢、保證自己一世都唔會走回頭路。在未來一年建議買股、睇樓、目的是訓練自己對投資物的優劣之判斷。好似尋日中坑讀者話580000一個車位收$1500租值唔值得投資? 大家應趁後生就鍛鍊好選取投資物的觸覺。請勿在需要買樓時才走去睇樓、另外在讀者提出的港島東、將軍澳、沙田第一城、淘大究竟做緊咩價位? 自己TARGET邊個則的單位、都是讀者要落實做的事。買樓是同意的、供唔起可以先搵個擔保人磅住自己供。   當然不少人是月入22K、但銀行肯借的竟然少到可憐。原因是自己都唔知有部份債項是被隱藏而又未發覺。第一次買樓在收入證明上、睇樓執行上都要預六個月的準備、這是買樓教學課程起始的投影說明。年青人有個意識已不錯、但成功在於要用行動實踐想法。  

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四十歲理財不再犯錯! #601案窮中產

諗sir,您好! 謝謝昨天一整天的教導。收息101所講的令我大開眼界,希望在102和103能再聽你的講解, 以及有關海外物業投資及買樓101。現在有關樓的問題想請教,不知道你能否抽時間幫我諗諗:   本人今年40,已婚,從事會計有關的工作,月入11萬(老實講,自己常接觸數字,但不懂理財)。本應二人世界過埋下半世,但最近找到人生的目標,老來得子(一歲),第二個小朋友都黎緊。本人2006年置業(買了鯉景灣-367萬)自住,後來在2010賣出獲利。但跟很多賣了自住住樓的朋友一樣,租了一年樓後發覺不對頭,就在2011買入將軍澳兩房單位 (買入300萬,還有180萬未還。現估值400)。到2013年,bb出世後,同太太商量過,太太決定辭去本身的工作(月入大約3-4萬),專心照顧小朋友。後來發覺不夠住,所以現在以租養租的方法租了同區的三房單位(1.8萬),兩房的單位租了給親戚 (租金1.2萬)。   本人的財務狀況如下: 股票:50萬 外匯:130萬 (110為RMB 定期 3%p.a.) 現金: 430萬 (100萬為 HKD 定期 1%p.a.) Total: 610萬   每月現金流: 人工:11萬 收租:1.2萬 可儲:4.5萬   本人想計畫下一歩,想問吓諗sir的意見:   1. 將軍澳兩房:以390萬的一半轉名給太太 (因為DSD的關係, 以便日後以本人名義來買入)。知道現在已過了最好的時機(因她沒有工作和收入,只可用Assets Basis同銀行做四成按揭–冇錢可套出來),但好過以我來擔保,減少我的借貸力。總之,Downside就是沒了HIBOR+0.65%的plan。 2. 現租的三房:等待樓價下跌10%-15%,棄租並買入新都城三房(約550萬,八成按揭) 3. 我們應否現在再買入兩房收租呢?如最近看過得寶花園(300萬租8千).如可以的話,是否應借八成?我的借貸力是14mil的一半(700萬).按您的意思,在旺市應該在這個數下的一半,即是350萬,所以在pt2已經超了(但我們要自住,所以沒有辦法) 4. 現在現金可以用昨天學的收息法再詳細study 吓   以上想法是否合理?   video answer:  重點: -四十歲人做過的兩件理財錯事 -500萬輕易獲得保證10%收息回報 – 買樓選區一談 -現金流怎計算?

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一路向西登瓏門(論新界西)

瓏門一期已在年初入伙,在屋苑內四條龍遊走一會,你發覺升降機內主要講國語。反應慢d依然會被神器(拖口急)碌過隻腳。   早在年前筆者已用一路向西論樓市去講新西樓市發展,這在2013年7月出版的<樓換樓>有說明。當然睇好不止筆者一人,常言道本blog資訊只係樓市常識。今年市場再聚焦於屯門樓市,雖知當地呎租及工廈呎價已經倍升。呎租貴既原因可由親身體驗得出答案,這亦是樓市比股市更可愛的地方。你由屯門坐B2到深圳灣關口只係15MIN,基本上快過出荃灣。他日前海經濟區攪起之後,屯門瓏門係區內接近唯一優質樓盤,卓爾始終係較舊。那市中心瓏門與相連地之租金及呎價豈有不升之理? 起碼係呢幾年想住係新西又要15MIN到關口的,元朗暫未布比屯門更好的,而元朗更比屯門遠。加上瓏門勉強有個遠海景,如你買較高層及向南,你會發覺原本比當地人稱為「垃圾河」的屯門運河已變成美好風景之一部份、由瓏門單位露台向南望有友愛村在左、屯門工業區在右同你「左清龍右白虎」、不知不覺呢人個原本逼你會唔去既鬼地方竟然變成風水好加上如詩如畫的風景,大家實在要重新認識一下。   走到下面新開商場VCITY、開張半年已見人流強勁。比荃灣西已開幾年的荃新天地二期及新元朗中心更強。荃新天地二期冇天橋連荃灣西西鐵,明顯解釋敗筆何在。至於元朗始終食唔到內地人過關後「第一啖水」,他日東涌屯門連接橋起好後,屯門市中心的轉站的角色會大為增強。而橋的落腳點已有、大家可去打聽一下。   見下圖是VCITY有直橋去新墟,此為養起新墟的命脈。而當地獲同一地產商收舊樓一事已傳多年。 當你係屯門落西鐵後自己行去入工廠區,你發覺廠廈同西鐵站既距離少於5分鐘。再加上另外原因令屯門工廈供應「天生」較少,所以由呎價$1000-2000買入、防守性很高。至於講返今日主菜,想講講新墟。新墟有不少人都未聽過係邊,當地有間戲院,出面收成百元既戲入去睇只收$60。未有VCITY之前當地只連有一大出口: 去屯門市廣場,現在已變成VCITY及市廣場兩邊通。新墟是西鐵站相連地、更同瓏門零距離。 瓏門兩房月租:約12000 瓏門三房月租:約18000   不敢講此數反映今日市況,因租務頗為活躍。惟比起將軍澳新盤,瓏門收樓後不欠三房月租上到18000已很有交待了!再望一望新墟,雅都花園買個713三房,3.8MIL有可能。打折後租出16000,回報竟超5%。 本文頂圖就係新墟,好舊的。最遠為當地小型屋苑。就當唔講投資,想二百餘萬上車亦可留意當地。起碼有西鐵。 當然雅都$16000/月唔係人人肯比,惟再計及少付大型屋苑的管理費,計落仍然有賺。再唔係入新墟睇下其他單枝樓、更高租務回報可期。講到底就係瓏門拉高當地樓市,地區由無人識到而家外人湧入,對租地方需求是必然的。藥房大軍已在新墟興起。咩係仁政街邊係仁愛堂,值得你花時間去睇睇。  

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將軍澳寓言:康城不是尾站,寶林變成支線

「西貢」區的將軍澳與西貢其他地方格格不入,因為成個西貢都得三樣野:低密度住宅群、郊野公園、海灘,而將軍澳就係高密度住宅群、工業邨同埋堆填區。   西貢未來都無乜故仔可講,最好就唔好變,留番個景色怡人,遊山玩水的樂園俾香港市民,想住得接近大自然的,平價貴價村屋任君選掉,總之香港點都要一個後花園。 反之將軍澳就有條件及需求去擴容,當然前提係關閉個堆填區先。   位置上將軍澳對面係港島東,跨過座山就係東九龍,兩者都係商貿區域,商業價值儘管沒有中環、金鐘等,但係都有大量高增值職位提供,唔駛講到咁遠,剩係現時調景嶺站附近屋苑都住左好多人係觀塘返工(無需轉車+三個站就到)可見一斑。 不過將軍澳賣晒將軍澳南七幅地皮之後,就剩下百勝角果邊的地段有機會發展住宅,政府仲話起動九龍東,當九龍灣、觀塘的工廠地都悉數變晒商業大廈之後,寫字樓同職位多左,附近地區的居住需求都會提升,假如將軍澳都飽和的話就大件事了,不過唔緊要,將軍澳並非位於維港範圍,即係唔受到海港保護條例保護,絕對可以靠填海增加土地。   筆者就有一個大膽建議,就係由現時日出康城位置拉條直線出黎至對岸五桂山,直線範圍內的就可以填海,最多留番條坑令到坑口河唔會變成內湖。 至於新土地的交通配套,就可以由康城站再延伸至新填海區,並成為主線方便新填海區的龐大人口,現時的坑口及寶林站則變為支線。陸上交通方面,除將軍澳隧道外,也有已規劃的跨海大橋(可能到時變成天橋),相信也足夠應付。 新增加的土地,保守估計足有現時將軍澳咁大,也就是說,可容納多幾十萬人,假如政府有決心咁做的話,根本就沒有唔夠地起樓的問題,不過都預料有相當大阻力。 以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。 BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=11115   想知多D?不如睇埋 實地睇樓(9):中九龍寓言:能把握究極進化機遇的便是強者 (4) 實地睇樓(1):荃灣樓賣元朗價梗有D野既 (4) 實地睇樓(4):東九龍寓言:觀塘油塘究極進化 (4) 實地睇樓(5):超錯浪澄灣 (4) 實地睇樓(10):沙田寓言:雙重15分鐘生活圈 (4)  

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筆直四百萬,喺將軍澳買邊個屋苑好?

今個星期又收到諗sir轉介問題,我地又睇下點樣幫到呢位上車朋友?   你好,本人剛30歲,上年跟太太結婚,過往兩年一直有留意樓巿,但因猶豫不決而沒有入巿,現租住巿區細單位,死約到今年10月屆滿,月租8.6k。本人和太太每月總收入約54k,沒有其他負債,現資產分佈如下:   ﹣ 現金約650k ﹣ 股票,債券及基金約490k ﹣ 外幣約500k 因太太剛剛懷孕,預計今年9月出生,居住於將軍澳的母親將會幫手照料,現正苦惱如何安排日後居住問題。 打算購買將軍澳站或調景嶺站附近私樓,但因樓價全都超過4百萬,不可以借9成而需要動用更多資金作首期。有什麼屋苑好建議?   如果budget真係唔夠,租樓邊度好呢? 如以商業價值和樓價前景作揀樓首選的話,將軍澳市中心及調景嶺站一帶私人屋苑樓齡較新,個個屋苑都有會所,將軍澳市中心又有一個大商場,將軍澳南的七幅地皮已先後招標,將於數年內建成,不過景觀、商業價值高的地段價錢一定唔平,四百萬只能買到維景灣畔的一房單位,其餘屋苑的入場費仍然要接近五百萬,對資金不足,又剛生BB的夫婦來說似乎並不適合。 如以環境為考慮條件,將軍澳南的一大片土地在未來數年將陸續起樓,產生的塵埃或會對嬰兒有不良影響,而將軍澳堆填區的異味,因應香港普遍吹東南風即大多數時間會吹向將軍澳、調景嶺一帶,雖然距離上比日出康城遠,氣味或許會較輕,但堆填區的塵埃仍是會對將軍澳一帶帶來影響。 即是無論以負擔能力和環境作為揀選條件,將軍澳站和調景嶺站都不是新婚剛生育的小家庭的首選地段。   假如下定決心置業,又無需因budget不夠而租樓,因為坑口站和寶林站都有符合預算的單位,就以寶林站為例,根據田土廳成交紀錄,新都城最細單位,面積約360呎左右的兩房單位約賣400萬左右,部份筍盤甚至平過400萬,買入此類單位便可以做九成按揭,以2.15%按揭利率供30年計,連同按揭保費一同供款月供14,060元,對月入54k 的家庭來說月供佔家庭入息30%也不到,算是健康水平。 另外,首期連同律師費、經紀佣及厘印費等開支約53萬左右,仍有12萬左右作儲備,同樣屬健康水平。   環境方面新都城各期的兩房單位以樓景為主,景觀較侷促,不過屋苑附近有商場有公園,屋苑本身也自設平台,休憩設施尚算充足。另外,筆者鮮有聽聞寶林、坑口一帶居民投訴堆填區的異味,或許是風向問題和坑口與堆填區隔了座高山所致,無論如何都對小朋友健康都會好一點。 BY脫苦海&梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=9150   股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)  

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同李生deal,大部份都係bad deal….

先生之前已發給你電郵,希望獲賜教,謝謝! 你好, 本人最近買了閣下的大作 – 樓換樓 – 好有共嗚。 我地兩公婆有以下的問題: 我地個Case到底應唔應該買車位? 本人是住將軍澳日出康城的一手業主, 最近長江放售車位俾一手業主買。 佢賣102-148萬,勁貴。長江加吓車位租3100,自己有車,但左諗右諗不知是否買得過? 想加按層樓買車位自用或收租,見你在書中分析叫讀者留返加按子彈,等遲d跌巿時買多層樓好過! 好似我地咁,長江樓唔值錢,全將軍澳區最平,收租回報低。 但車位就貴絕全區,直頭同中環有得FIGHT,但自用一定需要。 想問下閣下,我地應唔應該買車位,定用買車位的錢加錢去買 / 換另一間交通方便嘅樓? 換就會冇左筍按揭利率 H+0.7! D壽險基金又唔生性,到底好唔好停咗佢,用佢來去買車位或作其他投資? 我地想問問你專業意見? 好迷惘的讀者上。 答案   你好。要解決問題先重申幾個投資概念。首先決定是否購買該資產,請衡量會否為你產生現金流。例如買一間三百萬樓如借貸成本為2.15%年息,借2.7mil分30年還,每月還本$10,183,而收租$11,000。此投資可產生正現金流$11,000-$10783=$817,實在是回報不佳(當然有不少人用此測試會發覺自身樓房是負現金流的!)   那你自己打算買入的車位呢? 和上案不同讀者不用借錢,用現金約120萬買入車位而租值$3100。雖然不用借,但用了現金作投資也涉及機會成本,金額等於該項存放於銀行一年定期之年息,現為1%。那月現金流為 = (租金收金 – 每月無風險回報) = $3100 – $1000 = $2100。   又如果金額達百萬港元,用香港外匯基金發行之港元計值債券作參考更合適,因有得七十萬以上可不作定期,用以購買債券可獲更高近乎無風險利潤,計及差價後回報約2.25%。如用港元計值債券作機會成本之計算,月現金流為 = (租金收金 – 每月無風險回報) = $3100 – $2250 = $850。   那下一個問題是「如用呢一百萬作其他投資,會有什麼回報?」 方案一是收息101班同學有做之債券投資,可每月或每年收息亦可。年回報由5%至13%不等。即讀者將一百二十萬放作債券用收$1.2mil*5%/12 = […]

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港島西寓言:迎接2020大反擊

BY梁隼 首先容許筆者大膽作出一個預測:無論東九龍如何起動,西九龍點樣發展,香港的商業重心永遠都是中環! 呢度又重溫下脫兄的金句:去澳門,去機場,返國內都方便的,就是好地方! 咁,西九龍將於2016年便做到了,高鐵站可到國內、毗鄰的九龍站20分鐘就到機場,想去澳門嗎?行兩步路就有中港碼頭。 香港島又點呢?對不起,隔左個海,點都多幾分鐘車程,難怪個個都話香港的經濟重心會遷移到西九龍。 香港島同香港本土人的精神是一樣的,就係識把握機會,而機會,將於高鐵通車後4年來臨。 2020年,東鐵線將會伸延至金鐘站,到時由金鐘可直接往羅湖或落馬州而無需轉車,而金鐘將會成為一個超級轉車站,集合港島線、荃灣線、東鐵線及南港島線。到時去港島,怎能不經金鐘站呢?(去東區的例外) 有人會問,到時金鐘都係經羅湖落馬州返國內方便左少少而已,為何大驚小怪? 效果梗係唔會咁簡單啦。 西港島線由上環站伸延至堅尼地城,就可以帶多點人去果邊住,依家唔係好多舊樓重建,仲賣到貴一貴?另外仲有前工廠地都起埋高級住宅,即係話唔淨止帶多左人去住,仲係帶左好多中高階人士去住,提升社區層次。 南港島線同樣為沿線地區如黃竹坑帶來升級機會,區內工廠也轉型為商貿區,也是一個質與量的究極進化,最最最重要的是海洋公園應擴建完成,到時國內遊客可直接坐鐵路前往,人流會進一步增加。 另外政府構思緊兩個港島線換線方案,方案一「換線」就係將港島線過左鰂魚涌之後改去將軍澳,令到東九龍同將軍澳居民經東隧過海唔駛係北角站轉車。方案二「交匯」就係保持港島線不變。兩個方案都可以令香港、金鐘兩個站進一步鞏固交匯站的作用,連東九龍,將軍澳兩區的人口都吸納過來。   所以筆者又順便構思一個大膽建議,就係起一個步行街將上環、中環、香港站同金鐘站連埋一齊,因為上環站可以經港澳碼頭坐船去澳門,香港站有機場快線,坐一個站就到高鐵站,而金鐘站就直通南北,即係話,呢個由四個站組成的大商業圈,便會具備九龍站商業圈的對外交通優勢之外,還要多了往羅湖出境的便利,再加上港島西及港島南人流質量的提升,又吸納埋東九龍、將軍澳的人流,到時西九龍才會被比下去。     BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=7148 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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