套息賺首期買樓或收租#701

你好諗Sir,七月時上了收息101&102課程,多謝介紹高息低風險產物給大家.將在九月完成103課程,希望能學以致用.現困擾於財務安排,希望諗Sir給予意見.   本人剩女一名,39歲,任職銀行,月薪32000.資產如下; * 自住樓市值420萬,去年加按套現120萬,現欠280萬,每月供款$10700.如租出可收$12500租金. * 現金140萬 (儲蓄及加按套現 * 基金2016到期,約取回23萬.另股票8萬.   現在想實行課堂所學,有以下構思,希望諗Sir賜教. 1. 放35萬保險及50萬買債基(諗Sir回覆時可能己實行).另外20萬買實金作投資保值. – 2. 保險及債基方案照樣實行,另利用銀行職員樓貸多買一層三百餘萬收租樓.惟已有樓按在身(現自住樓在外邊銀行按揭),可能要出租自住樓以增加收入才能買入收租樓.未知銀行會否接納薪金以外收入作計算. – 另外,因職員樓貸最長只能借21年(60-39).怕越遲買樓,供款年期更短,更有可能超越入息一半.但如諗Sir建議,旺市只用借貸力一半,如購入收租樓將用盡借貸力,應如何安排? – 3. 諗Sir有更專業提議. 祝諗Sir及家人身體健康,生活愉快! ANSWER: 讀者看上去情況不錯,惟筆者看法是危機四伏,要加倍努力才行。首先手上140現金,絕大部份是由上年加按自住樓120萬所得的。即是人至中年儲蓄只廿幾萬,講真唔係太合格。當然,有間樓係手,令佢起碼仲有野諗。另外筆者已於<樓換樓>說明庸才本身就要搵partner為自己脫困,可是讀者單身,借貸力單計只32000/10000*2.59*50% = 4.14mil。在現今香港買一間樓已「埋單」。那看上人工還不錯的讀者,點可以幫自己番身呢? – 讀者應有在本blog爬文,都知增加自己借貸力為必要,首先將自住樓出租係可以,但讀者上年已「手多多」將自住樓加按至七成,如要轉作收租用途借貸成數需在五成或以下。所以惟有等罰息期過後,再希望到時樓市唔跌,才可將自住樓變出租令租金收入作為借錢證明。如真可搞到借貸力升至(32000+12500*80%)/10000*50%*2.59 = 5.76mil,勉強為買兩間樓提供些少頭緒。如今要再買樓,可找個人擔保,當然唔係求其搵個阿毛都可以擔保你,宜搞清楚後再將身邊未用的借貸力發揮。 – 建議目標係趁呢兩年將手上的自住樓合規轉作出租,要減低該樓樓按結欠至200萬,當然要希望呢年幾樓市唔好跌。那現時要多儲280-210 = 70萬。而讀者得140萬資金,即要增加達50%,點攪呢? – 不少人可能諗筆者會叫讀者買債基,既然債基都有年15%息,那三年之複息效應=(1+15%)^3=賺52%,讀者之目標即達。惟筆者之想法更「怪雞」,既然讀者有份銀行工借錢較易,何不空手入白刃先問大新黎過快應錢,利息支出只2%再入手債基再慢慢還。如此一來,讀者即時多了70萬現金,目標一定達到,問題係借出了的70萬,運用如何? 能否歸還? – 快應錢即私人貸款,借到幾十萬收你2%息都唔算貴,坊間1.81%作招徠的亦大把。近日係電話見到廣告話物業貸款之批核一般比私人貸款快,睇黎而家財務公司為求搵客真係咩都講得出。那借70萬年息2%即$14000,5年借70萬還79萬,就咁簡單計月供為790,000/60 = $13166。那如果我們將借回來的70萬產出月息$13000,那還款即可用月息兩相抵,而5年後完成「空手入白刃」多出70萬係手,發明此計可能對一眾冇樓係手又等首期既後生仔有得著,那筆者只好再寫落去。當一想到70萬要產出$13000月息,即回報要達22%,真是不容易。手上想到超20%而又有保證的債券為人和商業,年回報38%,2016/10/3到期。可是風險真係唔細,有冇些20%上下年回左右的債券呢? 有是有的,惟真係唔係咁易搵到,更要在課堂說明風險才行。考慮到債券息口只每年1-2次,倒不如用債基,每月派息剛好同每月私貸供款兩相抵。 – 債基一般收息15%可做到,那70萬投入後月息只$8750。每月要供齊私貸自己要補貼四千幾。而債基投資物本身波幅為2008年金融海嘯年跌30%,之後幾年只有個位波幅,由此看風險比很多大籃籌更少、但提醒各位不能說是保本保證。幸好讀者有些少現金在身,何不投入多30萬共買100萬債基,輕鬆產出月$12500月息呢? 這樣一來每月自己只補貼幾百蚊即供好私貸、而萬一樓價低即用私貸去填補自住樓債項,讓結欠減低至50%轉做出租。若5年後都冇買樓或補價時機,自己都多70萬係手,又多份買樓首期。 – 讀者因借來70萬而自己添了30萬,仲有110萬係身。建議不買黃金,轉入手ETF。因為她的理財進度實是較慢、而要在投資中放埋股票組合增強回報。而110萬資金亦可兩方作分配。單靠打工不見得有美好將來,老闆從來只想要個聽話既員工。  

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加按資產去儲到首期 #478案庸才

致諗SIR:多謝諗SIR的無私奉獻教導,看畢諗SIR的樓換樓以及上了換樓101後,有不少切身的問題 相問的士問題: 本人父親有一架未供完的士 詳情:欠銀行1.3M,年利率2.12﹪,每月供款11000(利息2000/本金8000),2024年 才供完現在計劃如下: 1.反按架的士﹐拎1M左右出黎出架新車﹐然後租出,每月收番2萬左右,以租還借貨 2.同樣反按的士及拎1M左右﹐放於債劵,定期或穩建藍籌(但其實錢是父親及留意美國 會開始減少買債,看好美金會轉強,所以不敢貿言將錢換其它的貨幣來買入債券)每個月 賺回5﹪回報,2,3年後等樓價跌2成現用7成上樓,目標放於將軍澳居屋或細價私樓,以 後出租 但有不少問題: 1.以現在情況可否將其反按及風險? 2.如轉銀行或車行做反按,舊的貸款要轉去新做的一間嗎? 3.的士最多做5成嗎?年利率最少要3厘? 4.如果加埋舊供款及新供款,可否計到總供款數目? 5.有相熟的車行或銀行會有夠好優惠嗎? 6.有甚麼網址或書藉可豐富呢方面知識嗎? 樓宇問題: 1.本人正自住官塘居屋,樓齡26年左右,如補地價大約多少﹖(書中所提及的計法,係唔 係要看番地契當時的買入價) 2.如補地價後,向銀行反按,可以按多少成?投資問題: 1.看到建設銀行有種叫人民幣遠期不交收合約,以現在人民幣的平穏升幅會是一項好的 投資嗎?(因合約訂明保本,不達標有2﹪,達標有5﹪) 2.如果想投資美國,中國或其它國家的股票,有甚麼途徑?自身問題: 本人及女朋友庸才一名,月入只得(15000+17000)左右,借貸力也知道應是4M左右 1.除了加人工外,可有辦法加大銀行的借貸力? 2.多口問句諗SIR平時會留意甚麼書或網址去增強自己對樓市或投資市場的觸覺?好感謝諗SIR抽時間解答我那麼多的問題,也不知怎樣報答你無私的斆導,唯有積極支持諗 SIR的Homeblogger及活動庸才一名 答案 筆者只可將所知提出,而日後將自行決定方案實行就是讀者。建議大家多接觸業界人仕,問多幾位,答案就在口邊。知道有不少讀者對問題中一系到問題都會有興趣,那在此逐一解答。   首先要了解的士價格走勢,要知道借錢前要預期被call loan的一天。由下圖之scale表示,2008年至2013年的市牌價波幅約為325-700萬。即如此刻將的士加按至價值五成,在市差情況有可能被call-loan。而車行做法會否像樓房咁? 只要續供一般唔會打擾? 筆者實在答你唔到。筆者見的士投資始終日常洗費大,槓桿不高。讀者父親有架的士,請務必細心籌劃投資方案才好將的士抵押作投資。   另外一件事要搞清,就是居屋補地價後吸引力大減。你住居屋就係想享受唔使補地價之福利。如將居屋補價,除非對錢銀方面冇咩所謂,否則很少得出補地價後又住係該居屋之建議。一係補價後即賣,此舉十分顯然,就是要賣居屋套現,那反為可理解方案。   如讀者想有筆錢在手,那將的士加按,留意息口3%之上亦只一般借至五成,更高成數可能是高息財仔辦法。加按後用車租抵銷新借貸支出為一可行之策,可是此後會大減的士提供之正現金流。借新錢的息口,好可能同舊的不同,請多行去車行了解。賣居屋要補幾多地價可在homeblogger主頁右下方見房署電話打去買實。將父親之的士按出金額後就如讀者所講,做個穩當的人仔投資,等待時機用資金作自身置業首期。     「人民幣遠期不交收合約」不用作細想,一家大銀行同散客成功做到生意的,數目少到可憐。文章出爐之日,人幣定期息率已經提高至近3%,將資金作一年定期補貼息口是好作法。至於投資美國、外國國家的好方便。   至於點樣唔加人工都增強了借貸力,要由成立公司打理的士牌入手,係一個投資含量高之攬作,不能一言而盡。當然讀者亦應努力工作,或由改善處事方法入手,好肯定你有幾個月之後,發覺機遇比你以往增多! 當然睇書都係一個扶助方法,如果我係讀者,我會先由改變心態、加強執行力及尹善自己工作程序之書本入手。    

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c9(家庭月入2-4萬)適用之一拆二步驟#457庸才

諗樣sir你好, 拜讀你既文章多時, 請你解決疑難 :  小女32歲, 年薪12600 * 13月 (每年年尾老闆私人比花紅15萬, 所以唔可以計入薪金) 老公36歲, 年薪24000 *13月 一子3歲, 一女5個月 一層觀塘43年洋樓, 2011年中聯名購入, 288萬 7成按, 供20年, 月供9500, 下年先到罰息期 10萬金粒 (短期唔打算放) 12萬人民幣半年定期 13萬cash 其實扣除屋企支出, 雙方屋企家用, 保險, 工人姐姐, 學費等等, 已經冇咩錢剩 是靠年尾”花紅”作儲蓄     1)  如果做二按, 得60~100萬, 應否做?  (因為冇乜成交, 銀行較難估高價, 上年問過估得360….) 2) 做mortage link 等樓市跌? 3) 二按係要供的, 如果再用呢舊錢 + 儲蓄買多層收租(7成按/ 5成按), 以我地既入息係咪冇可能? ( 因為舊樓供款 + 二按供款 + […]

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樓換樓一拆二再談#428

你好諗SIR, 我已經買咗你本書, 未睇完, 都係問咗你先啦, 因為好困擾 本人及先生 34歲,  月入18K, 先生自僱人仕 月入25k-30k. (月儲15k) 現居住村屋,樓齡28年, 一年前230萬聯名買入, 因為先生交件不齊, 只用了本人薪金來計算負擔能力.(聯名借款)估價約280萬 7成按, 2.15% / 25年 / 月供7,000, 現金+定期約70萬, 現正計劃生bb, 不過如果今年內無, 就不強求. 1. 我先生原本用合夥人身份持有公司50%, 因業務需要, 己開了一間有限公司, 計稅就可以用番薪俸稅. 如果公司網上轉帳發薪, 是否銀行就當佢受薪, 可以用佢既入息來供樓? 2. 現在住村屋地方大, 如果有小朋友確是合適. (花了30萭裝修),但擔心村屋將來不保值. 是否應該換樓? 尚要等一年才過 SSD. 3. 想買多一間收租或自住. 如果無bb希望搬回市區, 村屋租比人(租值約11k) 希望盡快收到你的回覆. 謝謝   Author Posts 答案 讀者個案令我諗起年前解答的一個問題,該事主用左50萬裝修新居,令屋企完全符合他的消費要求。惟人到三十幾歲知道有投資需要,遂改變初衷將樓房掛盤出售。首次置業實在不應將樓房大裝,你可能諗裝修靚些少可以賣貴些,那一要看你住左幾年之後個裝修仲keep得好唔好,同埋你放盤時有冇客合你個裝修設計。現時如將屋出租註定裝修益左租客,幾十萬裝修就當比你租貴二千蚊一個月又點補番呢? 若買多一間,然後又將現樓租出去,恐怕先生收入計唔到入借貸力,行不到兩樓在手之策,相信此為讀者之煩惱。   首先網上轉賬是不同銀行之發薪指示的,銀行睇到而月結單都可分辨到。至於你開多間公司,仲要兩邊係director,將錢左袋轉右袋難以被核實為個人收入。最容易證明你先生收入,是叫公司出董事袍金比先生,一筆過亦可,那先生就可報合併稅而申報收入。其實一年報15-20萬港元收入,交的稅項是很少的,如自僱人仕想維持些少借貸力,幾千蚊稅點都要比。當然如公司真的在蝕錢,那就冇得好講了。既然前景咁唔穩定,實在不宜叫你再舉債。   […]

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