供13萬月薪者的一片安眠藥#479案半山居民

>本人為你的忠實讀者,你的書寫得十分精采,本人獲益良多。在報讀課堂之後,心急想請教一下 >以下是一些投資上的想法,誠心向諗sir賜教。 >  > 本人家庭及投資狀況如下: > 本人42歲,太太36歳,太太為家庭主婦,兩名女兒4及6歲,月入13萬,經常出差上海。每月儲蓄5-6萬,另有現金及股票約400萬。 >  > 於荃灣區有一自住物業(太太為業主),3房700呎單位,現值580萬 (8成按揭,尚欠360萬,月供1.4萬)。 >  > 另在國內有兩個物業,現值約1200萬 (7-8成按揭,尚欠500萬,月供2.5萬,租金收入2.2萬,利息6.5%)。短期未有出售考慮。 >  > 按你書內《借贷能力計算》,借貸力為16.8M(13/2×2.59)。升巿剛只持一半貨(3.6+5=8.6)。 >  > 初步想法如下: > 1.加按自住物業至現樓價7成(50萬),用作還國內物業高息貸款。 >  > 2. 如樓價回落20%以上,用150萬首期買500萬物業投資用。初步想在土瓜灣,何文田或紅磡。有何屋苑推薦? >  > 3. 餘下錢等小朋友定了學校再考慮怎换區作自住。 >  > 請問此想是否合理?荃灣這幾年供應很多,或者是否先賣自住樓換個好區? >  > 人到中年,因女兒漸漸長大,希望给她們更好居住環境,我為此已多睌失眠,希望諗sir能明燈引路,在百忙中回复,本人不勝感謝! >  > 煩惱人上 >  答案 可能有部份讀者看著不是味兒:「頂!!!搵十幾萬都失眠!?你有冇病呀!」可能筆者對此類個案有更深認識和理解,更可肯定說月入比讀者高十倍之人仕,可以患有更嚴重之失眠。金錢世界追追遂遂,你究竟在找尋什麼呢? 如果是高薪? 那每月人工要用手搵才有,而人工越高越有被裁風險,獅子銀行的「三條四」故事令中高層不斷警惕。試問自己成世人都夠三個後生仔「好打」嗎? 雖然經驗同人脈都是年青人欠缺之地方,惟幾年時間老闆便可飛起middle man同provider建立起關係。在科技日新月異下經驗亦越不見值錢。除非你有興趣不斷結交新朋友,否則時間一到你份十萬月薪便無可避免被幾個上位青年取代。   讀者在問題中的三個建議只有一個能主動改變其財務狀況,亦因書本<樓換樓>未有完全交待筆者理財概念,所以不少人在個人計劃中側重賺價思維,會在下本書作更深入講解。賺價思維即是想低買高賣賺取差價獲利,此舉對於社會中層人仕不作建議,反而身無分文的窮人可作一博。原因可見大家之股票投資,相信都係蝕錢人眾,賺錢人少,解釋涉及投資心理學,不在此詳談。讀者希望等樓價回落20%再置業投資是普遍一個賺價思維,筆者希望大家考慮多個角度,就是如果你能在現在找到一個能提供正現金流港幣五千元之上的樓房投資,不妨買進。   在買房而言,正現金流是租金減去按揭加雜費支出。筆者在投資買樓103更介紹產生萬元正現金流之買樓方案,在此暫不論述。那為什麼是爭取正現金流而不是賺價呢? 筆者眼見人每月有幾萬蚊落袋感覺,比起你月袋十萬人工更愉快。其實賺錢大部份人是為一個安穩愉快生活,而賺現金流最能達到此目的。賺價當然是一步可登天之方法,可是你能告訴大家一個很大機會成功翻一翻之投資方案?   所以讀者有時間要去睇下樓盤,如沒時間真要託人先了解一下。買樓是穩當而又實在,所以要自己花點時間。而荃灣區、土瓜灣、何文田均是適合買進之地方,當然不同區份所買樓房類別有異。就當讀者住既荃灣,如有時間同仔女出街有否細心留意已改變不少。所以請先了解怎樣為自己產生正現金流,後再決定怎樣將手上資金運用。只可以說讀者在其工作領域當中固然專業,但現有之理財想法太普遍、太被動、結果亦和大部份人一樣不會成功。請花時間了解一個在港適用又實在的投資方案。   […]

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月入十萬有咩煩惱?#474案半山居民

諗 Sir 你好, 閱畢你網頁和書本上既買樓方案, 獲益良多. 小弟現有一買樓疑難望諗 Sir 解答.   狀況: –        30 出頭, 與太太同住大埔居所, 同太太聯名, 2.82M 買入, 借7成, H+1.1, 還左兩年 –        父母住屯門, full paid, 銀行估值 2.6 – 3M, 本人同母親聯名 –        父母已退休   財務: –        月入:本人100K (用公司戶口出糧, 有收入證明) + 太太30K –        稅貸:月還 38K, 尚欠 17個月 (當時借稅貸係要入股公司做投資) –        現金:250K –        股票+人幣定期:300K   疑難: –        現想買一粉嶺樓供父母住, 方便照顧, 預算 […]

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十一年沒交稅點買樓?#469案半山居民

本人不是庸才是蠢才一名, 41歲單身,  十一年前辭掉工作, 就靠當時百來萬積蓄,間中做下網上拍賣及投機賺了生活及一些積蓄, 現有六百六十萬元積蓄(基本我只是十一年年內有年多時間月入三十萬以上, 兩年多時間月入十來萬, 其餘時間很多時都沒甚麼收入,而不是有固定平均收入), 其中存了460萬人民幣在國內收息2.85-3.05厘 , 港幣只有八十萬元   因為一直未婚就與家人同住, 自覺沒急切置業需要, 又沒固定工作收入證明及十一年沒再交稅, 所以覺得不能做按揭, 等待一炮過, 但現在又覺錯失了時機, 我現時個人一年平均支出大約是20-25萬左右   所以現剛開設了獨資公司, 準備正式做生意, 希望重建借貸能力,可以過1-3年後做按揭上車(亦希望到時樓價回落20-30%),     現請教: 1. 如想準備做按揭, 我應該開獨資還是有限公司, 應該固定每月做一個出糧的AUTOPAY嗎? 如不每月做, 就只有年終報稅填寫的全年收入, 能借到70% 甚或90%嗎?, 但如自己一人做董事的有限公司, 出糧給自己又可以嗎?? 我想每月固定出大約40000月薪, 不知可不可咁做 2.  十一年沒交稅, 突然交大額稅款, 會不會被調查過去十一年沒交稅的原因? 如真的每月支40000元交稅上應該怎樣可合法交到最少稅? 應該開多間公司做不同類產品嗎? 還是一間公司運作較好? 3. 我的生意還在籌備, 40000月入只是假設, 我現收息只有14000月入, 以我現金多但收入少的情況, 我的借貸能力應怎計算 ??   是不是暫時跟月入14000元的打工仔沒分別??  所以我不知我應該可買幾錢的樓,  如目標是中原指數 […]

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審視一下自己幾時可達成財務自由?#408

收到讀者來文,35歲開始置業,現有三間樓加上月入八萬,無股票在手但現金有二百萬。情況如下:   現值 買入 欠款 租金 按揭供款 爵悅庭 7.55mln 5.42mil(Jun2010) 3.3mil 18,000 17597 YOHOTOWN 5.0mil* 3.68mil(Feb2012) 1.75mil# 15300 7300 綠陽新村 5.0mil 2.54mil(Sep2008) 1.1mil 12800 9800 車位 0.9mil 0.45mil(2008) 0.3mil 2850 3200 自住居所 租 租 租 租 n/a *讀者如未提供買入值,筆者查閱成交數據的市場估值 #未能收妥按揭還款表,欠款假設為此數方便計算   除了審視下讀者會否找貨(樓)過多外,諗樣更會審視讀者每月支出,下表就好似自己盤數:       收入   支出     薪金 80000 供養父母 10000     […]

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專科醫生 買樓疑難

諗樣你好, >         拜讀閣下blog多時,見閣下熱心解答大眾問題,我亦希望得到指點。 >         本人31歲,已婚,有2名小孩(3歲及0歲)。我與太太是公立醫院專科醫生,家庭月入$185000,每月其他開支$86400 及供樓開支如下: > > 供樓(全部聯名): > 1. 自住1200呎3房: 2010經HKMC 9成上車,H+0.7 plan 分30年還,現月供$38300 (還本約29000),欠款約$11.25mil,現網上估值$16.75m-18.5mil,差管$5000 > 2. 收租樓 x 2: 2012 入舊版ssd,p-2.85 分30年mortgage link戶口,現月供$9000 及$7000 (本息各一半),欠款$2.38mil 及1.86mil,現網上估值$3.75-4.19mil 及 $3.28-3.47mil, 差管$2000,(收租$13000及$8700) > > 沒有其他欠債及供款,銀行存款$300000,鎖死aviva基金$250000 > 因工作關係及早年於股票損失什巨,現對股票什為抗拒 > 而基金因鎖死關係及意識到管理費的不平等,亦什為抗拒 > > 本人現欠樓按$15.5mil, 根據閣下之前2.65法則,本人尚有2.65×5.9=$15.6mil借貸額,剛好旺市持貨一半。有感自己相對後生及現金流非常穩定,收租等債項貶值為上策。本人估計美國將會迷失多年,2018都未能大大加息,低息及世紀通脹將會持續支持樓市,樓市唯一後腿是政府亂出招。因此我想在政府未出更多招(限購/限按)前,再入市買細價樓(2-4mil)鎖定計劃慢慢供。 > > 因自住樓有MC/世紀H plan/大價限按, […]

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