產出十萬月入即時退休 #598案半山居民

諗Sir您好, 本人及太太均四十, 育有一女10歲. 本人收入$103k/mth, 太太$46k/mth. 月支出約$65k. 年花紅頗豐厚. 1. 自住一新界單位, 聯名, 多年前買, 現估值$7.0m, 按揭$4.1m, 月供$18k. 2. 自用一車位, 成本$0.8m, 太太名, 無按揭. 3. 有一九龍單位出租, 聯名, 多年前買, 現估值$8.5m, 按揭$3.6m, 月供$15k. 月租金$23k. 4. 有一車位出租, 太太名, 幾年前買, 成本$1m, 無按揭. 月租金$3.4k. 5. 有一港島單位出租, 聯名, 幾年前買, 現估值$5.0m, 按揭$2.8m, 月供$10k. 月租金$17k. 6. 有一工廈出租, 本人單名, 1年前買, 成本$4.8m, 按揭$2.0m, 月供$10k. 月租金$13k. 7. 人民幣存款/定期RMB 0.9m. 8. 現金hk$2.8m. […]

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分清收息與賺價。減低關連性系數 #571案半山居民

看讀者之發問: 80後智取五樓在手的下一步   昨天談及賣樓套現後得四百萬如何打理。比起坊間介紹一變二、二變四的投資方法,我們傾向介紹約6-20%年回報的收息方案。筆者愚見是,將自己資源借比人去獲取利息容易、想投資於一個機會去賺價比較難。畢竟世界上聰明仔多的是、乜真係咁容易輪到你?   何況借野比人去獲得自身好處是人類千年社會運行之其一模式,你攞我件衫去用我收到一定回報,而金額受件衫既配置成本所限,即不會太高,好處係借完可以再借,我相信大家父母都有教借完野係要成件完整比返人,否則唔係叫「借」。   相反賺大錢機會當中回報近乎無限,可是此事同投資套戥既原理相近、大多是自我摧毀的,即一鋪過遊戲,唔係「長做長有」。收息同賺大錢根本係兩個完全唔同的納財方法、而有人想將收息回報之運行模式配上賺大錢的方案,就好似澳門賭仔成晚係台「磨爛蓆」一樣,賭得多自然輸,否則何生點會賺錢。贏大錢? 一次就好收手。就當你係出色「老千」,都會有日成為賭場禁客,所以又回歸此理:「賺大錢機會是會自我摧毀的。」   今天80後在20年少時算羸左一鋪,短時間內都係唔好返「賭場」啦,即買樓。另建議淨低三間出租樓要由細換大,政府在2014-2020都應集中供應細單位、間隔在三房或以上的單位看俏,而三房屋苑樓下的地段根本值租,因而相互推升樓價,在跌市時亦收穩定之效。何謂「三房屋苑」? 即屋苑內大部份單位間格都係三房或以上的、你見此等屋苑的幼稚園都比其他地方開多兩間,因係香港住得三房都多數有小朋友。有個小朋友又伸延出一系列服務。同此道理,你知道點解有些籃籌屋苑同三房屋苑都係比較價硬了。一個地方點解樓價會升,在乎地上面既工作者能產出多少金錢,商廈價格直接受此影響,屋苑價格間接受住客影響。   四百萬已提及有6-16%即月入$20000至$53333的收息方案,做法如下: 開心地將錢投入在少人提及的債券市場 如直債,可分而入手不同點評之直債。回報保證 債券是一個好的抵押品、可考慮轉到私人銀行的轉介,讀者剛好「夠秤」 如堅持要每月收息,那直債投資份額減少,在另方面增加 應配合一衍生物加1ETF去沖銷現有樓房下跌及加息之風險。風險不是每日睇報紙去留意的、而是及早計算作出有效對沖的 在配置資產上可選一些低關連性的投資物,筆者找出了幾種在投資品計算如下:   2006 – 2013 September 日本首都圈地價指數(平方米) /Barclays High Yield Bond Idx  = 0.6369 日本首都圈地價指數(平方米) /中原城市指數  = 0.4288 中原城市指數 / Barclays High Yield Bond Idx  = 0.32 恆生指數 / Barclays High Yield Bond Idx = 0.8993 恆生指數 […]

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80後智取五樓在手的下一步 #570半山居民

Thanks looking into my case and please see how can I make the best use of my assets. Btw, my case is single, age 34, no dependent and no debt, mthly spend around $25,000。My annual income is 330,000 and my commission used to be  0.5M annually but now drops a lot with new compensation package. I […]

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四樓樓主加薪四萬養起七個人 #569案偽專才

謝謝諗Sir,相逢恨晚偽專才: 現況:家庭收入$101K, 租金收入$15K,夫婦年齡38,有2小孩7歲及2歲與工人姐姐同住 自住:荃灣兩房 市值4.2M,欠銀行0.7M, Hibor + 0.7%, 自己持有 父母住:荃灣三房 市值5.2M, 共欠銀行3.7M (2.2M 2.15 % mortgage link, 1.5M Hibor + 0.7%), (剛完成加按) 出租1:元朗細戶市值3M,欠銀行1.3M (2.15% mortgage link), 租金$7300,自己持有 出租2:洋樓細戶市值2.6M,租金$7800,冇欠銀行,丈夫持有 扣除家庭開支每月可儲45K左右,現有現金5.2M, 股票0.8M 想再買新界2房收租 around 3M, 或自已買3房自住 around 4-5M. 是否太進取. 偽專才   答案 讀者算得上犀利! 38歲完成一生四宅、正向下一目標進發。手上物業有:     市值 欠款 收入 正現金流 荃灣兩房 4.2mil 0.7mil 自住 Zero 荃灣三房 5.2mil […]

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讓樓房為你努力 #564案半山居民

Lum Sir,您好!   本人(45歲) (月入4.5萬),丈夫(46歳)(月入14萬),家庭收入約18.5萬,均專業人仕,收入十分穩定,没有小孩,支出不多 (約17%稅和供養雙方父母)。   自住物業是本人婚前買入,所以是自己單名,現值约900-1000萬,已供滿,九龍塘區3房,但樓齡40多年),另一層樓在深水埗,SSD 前買入,夫妻联名 (想将它轉為我個人名),值约270萬,1m 按揭,月供5400,收租8,500,。現金約4-5m(放在儲蓄戶口,差不多沒有利息)。   本来計劃換新樓,但同區實在太貴,所以這2-3年都在呆等,樓價有升冇跌咁滯。而家錢放在銀行貾值,怎麼辦?現在買樓定遲d買好?   答案 像讀者此情況筆者見的很多、高收入夫婦膝下無兒。雖然生育與否乃個人決擇,但年紀老邁被社會淘汰就肯定發生在各位身上。那讀者既不是樓奴,可否反使用樓宇為退休生活打算?   不要被眼前「高」樓價被嚇到,只係你自己唔習慣。不是叫你高位冒進、但等樓市回落少許再買一些中等貨色收下租是安身保命之條件一。另外作其他投資如債券、海外物業都是減低自己各項資產關連性的好方法。有些心酸的較低收入者實可考慮其他方案、一樣有得出生天。   關連性有時作分散風險的系數形容,而分散風險之道理就是要投資於各項非關連的資產。簡單而言,你買間樓、又買隻領匯股票,你認為是分散了風險嗎? 不是的。因兩者價格關連性頗大。當然有人心想要一注獨贏、何必煩幾樣野呢? 如果你係廿幾歲、或荷包乾個隻、筆者認同你只有一注獨嬴仲要1賠66先可以翻身,可是如你已累有不少資產,何必要返去「打爛仔交」呢?   講開分散風險,現時不少人談及幾樣投資物,究竟分散投資有咩效果呢? 我們提出了四種投資物為股票、高收益債、日本樓(股東)、香港樓及用其指數化後由2006-2013年的數據作比較。 四種指數: 恆生指數、日本首數圈平方米呎價、中原城市指數及BARCLAYS 高收益債ETF的價格,而比較用關連性。+1為走勢一致、-1為完全相反。那我們選兩種投資物想分散風險的、最好關連性為負數、或至少是約0.3,即無明顯走勢關連。當然有人想投資物走勢易睇些少、那選投資物同恆指關連性高的如0.7之上,你會感覺佢同香港股市同上同落。   看筆者自家作的分析(見上圖結果): 日本/中原: 0.42 香港樓同日本樓關連性有少許。但未有明顯相同走勢 恆指/中原: 0.31 香港樓同恆指是較低相關性。亦有人道恆指走在樓市前、已研究是無關連的 恆指/JNK: 0.89 恆指同高收益債是極高關連。不過波幅債比股只是十分之一或更低。再一次論證買在港買股票打算作收息、是九唔搭八。另外高收債雖有風險、但其走勢不難掌握。是易上手的投資物 中原/JNK: 0.32 香港樓同高收益債可幸未有大關連性。將港樓套出後買債可分散風險   當然在此文章只列出正關連性的部份。用負關連性的投資物去分散風險效果更佳。見課程。 假設退休後支出為現月薪之一半,每月支出為185000/2 = $92500,如全用港樓作收租,在平均租金收入為4%之下,收九萬幾月租要有物業總值: 92500/0.04 = $23mil。物業需作退休時全部供滿。否則單一物業的回報不能過4%。   現在讀者之借貸力為185000/10000*2.59*50% = 24mil,剛好等同佢如淨用買樓去完成退休收入之目標。惟讀者自己有些少借貸,現已用之借貸力為2.7/24 = […]

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賺錢多不等於理財好 #561案半山居民

Hi there Mr Lam   Saw your impressive analysis and seemed to have helped a lot of people, I would like to ask my question.   I have HKD200,000 income per month, of which I asked company to help me pay HKD36000 per month rent, and save some personal income tax.  I came back to […]

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大丈夫一份糧養全家之法 #556案半山居民

諗SIR你好! 睇完你嘅大作樓換樓得到好大啟發,希望可以急起直追早D做到財務自由。 現家庭狀況如下,我同老婆都係33歲,未有小孩但都希望黎緊一兩年會有。我月入十萬,老婆只做兼職月入14000。我兩都無物業無負債。 手頭現金二百萬(一半港幣,一半人仔定期)。 正苦惱點運用手上嘅錢買樓。 有兩個想法: 1: 用一百萬按八成買入大約五百萬嘅樓自住(美孚或四小龍); 用餘下一百萬買入一間三百萬樓收租。 2:買兩間約三百萬樓收租。自己再租住新界西的新樓(月租約萬五) 本人比較喜歡方按二因可住新樓,而且就返我喺新界返工。不過比較冒險因為按七成其實唔可以出租。 唔知諗SIR點睇? 感激!!!  答案 月入十萬相信係專業人仕、看罷本案大家知道醫生都未必懂理財、更大問題係有人滿足於自己現在收入而唔去打理財富,他日收入中斷後才發現自己儲蓄不夠、退休後生活質素大減,後悔莫及也,再想搵錢已冇可能。   一個搵七萬既人打算退休後每月洗三萬,看來都頗為足夠。可是計及通賬,三萬蚊夠醫病之餘又「頂」到猛於虎既通賬幾耐呢? 就當勉強可以、你再諗諗自己,而家有將月入一半儲起嗎?   所以點計都係死路一條、人地移民加拿大交重稅是可理解的,起碼老年有政府照住。本案33歲讀者有二百萬儲蓄、11.4萬家庭月入,在香港已是十分不錯、有需要買樓投資產出現金流嗎?   正是窮有窮煩、搵到錢又有另外煩惱。如你不打算出家向彿,趁後生買落幾間樓用黎出糧比自己實為好方法。以讀者收入不需買大單位。讀者看書後有疑問,在於<樓換樓>一書先集中講解原理、未能收錄執行之法。   暫時唔會寫另一本書再講、<樓換樓>已經斷貨。我知大家好神心更九點鐘打黎問有冇得訂書、答案係請大家再等約10日去書局買。講返心法: 工資高既人可買入幾間細價樓房,此舉帶來幾個好處: 避免在高位錯買貨,出貨可逐間減磅,亦唔會被一個租霸玩死,更容易買中倍升樓。如將資源集中於一處、除非你十分了解將來香港點發展、否則都係慢慢逐少買的好。   當然如預見借貸力在不久將來大幅下降、或人工未夠強勁只可一間起兩間止,那現時盡用借貸力去買入對房是對的。本案讀者家庭借貸力為114000/10000*50%*2.59 = 14.7MIL,冇物業。建議先入手新西既四百幾萬三房收租,亦應該用盡借貸、比少D首期。   當然如出租樓借超過五成是不合規的,所以在課程已加入了如何規範此事風險。當然如你想要既係:「零風險」,請唔好報名,留番機會比其他人。另外想回報倍升但冒險成份為零者亦請離開本頁,此舉說穿了就是貪心。至於讀者二百萬現金、宜在今年先入手一間,等市跌再入對無產者不合適。   最後提倡投資樓唔需要四小龍、筆者得罪都要講句此屋苑有點「兩頸唔到岸」、更在早前用「假豪宅」黎形容。真豪宅係何文田、西半山,而別墅係山頂。當然由於美孚太卧虎藏龍,樓價始終好堅挺。要跌較慢、可是新水未必like美孚! 筆者見識係美孚街市你撞到個買魚既阿伯、絕有可能退休前係為一間國企既GM、到星期五更會去銀行打幾百萬本票預備weekend睇樓。朋友,你知道睇咩樓要袋幾百萬先有得入場嗎?   有錢既人、真係好有錢。窮人唔明白點解D樓升得咁貴、因為窮人通常唔同有錢人打交道。筆者文章充斥歧視及階級化、主因是要解構香港呢個鬼地方!

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攻守兼備換樓攻略 #554案半山居民

諗Sir你好。機緣下拜讀閣下的大作,方知道用盡自身借貸力的重要,但經過連日思量,仍未想通達成理想的做法,煩請諗Sir賜教。   本人32歲,已婚,為專業人士,月入12萬,太太月入2.5萬。09年與太太聯名買入450萬單位自住,息口為H+0.7,月供1.9萬左右,現欠銀行330萬。單位已升值至700萬左右。手上流動資產約70萬,每月可儲3萬左右。因第二名小朋友剛出世,太太打算辭職做家庭主婦。另外,亦希望搬到廣播道或亞皆老街的三房單位。現想到兩方案:   1. 將現單位轉至太太名下,再由本人作擔保人加按套現。待樓價下跌及儲蓄增加,在2015年用本人名買新居,並將現居出租。此乃最理想做法。不過,即使樓價下跌1成,心儀單位亦要800萬左右。現行制度下要付320萬首期,實難做到。 2. 先賣出現單位,再租屋住。再在樓價下跌時,分別用本人及太太名,買心儀單位,及另一細價樓(250萬以下)用作收租。此方法似乎較可行,但風險較高。萬一樓價不跌,手上又沒有物業對沖,又要交租及獨力負擔一家人開支,怕好難再有機會買到心儀單位。 諗Sir,我應該怎樣做? 敬愛你的讀者司徒上    答案  讀者問題不是借貸力不足、而是銀彈唔夠,換唔到名校網三房住宅。可能你問:「咩話!? 12萬月入都唔夠錢買間三房? 咁同醫生律師夫婦有咩分別? 咪又係一個眼高手低既算術蠢材?」 那又不是,讀者的情況頗為寫實,梁班子可攞去研究一下。就係現今係香港搵十幾萬既人、只想買間八百萬既樓都好困難。因借貸收得太緊加上極多稅項,如果讀者咩都唔做就咁行入去買三房,佢要準備首期(800-420)=380萬,DSD雙倍印花稅60萬,再加十萬經紀傭及至少幾十萬裝修錢,現今在港買八百萬樓要四百幾萬cash。試問香港人:「邊個隨時係袋拎到四舊幾水出黎?」   正所謂「民不與官鬥」,而家要住大屋,不妨去九龍城租下新盤,又平傢俱又新,租金可由首期妥善收息取締。要買八百萬樓手上要有四百萬係手、那將呢個數用作「一重天心法」收息,如何? 正所謂買債收息都收成6%,更是保本,何不將四百萬投放一隻或幾隻近似之債券收息,樓價到心儀水平即取出買樓,有智慧的理財方法。   昨天恆大地產豪派息、股票價上升。有銀士可一注獨贏。買隻人仔恆大債券2016年到期、收年息9.85%。保守人仕黎隻和黃perp bond,6.11%年息,李生爭你錢點會唔還呀? 要錢隨時放,見今日和黃既差價係105.75/106.5,即1%。你就當第一年收少1%息又如何?     上過收息101、102既同學了解此開端之後,通常都會暗嘆:「OMG! 咁正既野點解我唔知。」當然呢樣野唔一定係正,請親身了解下對自己適唔適合。另外不同機構有唔同既報價,行外人問價比起行內人有唔同結果,同女人街講價既道理近似。筆者幫到手的,就係於堂上不偏倚地道出每投資物之風險、正確咁解一次少人提及的投資物,及為大家指示最平價的方案執行方法。   講返讀者,將現居轉比太太後更應拉長還款年期,原因已在筆者書本<樓換樓>有提,不再重複。順手加按可套出8.0MIL*70% – 3.3MIL = 約2.3MIL,計埋手上資金應有300萬餘。用上文一重天心法收息已有320*6.11% = $195,520一年,即$16293一個月。之後將原居租出、點都租到$17,000,那一重天收息方案加上$17,000租金收入,即有約$34000。保證係九龍塘租完樓之後仲有幾千蚊淨!   太太宜在轉做家庭主婦前做好借貸,他日無業好難再借,所以今次務必用盡佢張糧單。點解讀者唔而家買樓而去租樓呢? 你諗下讀者而家買要比成60萬稅、唔DOUBLE都要30萬。你就咁將錢套出黎再做人仔定期都收十幾萬,每年自己再補多廿萬已經夠租九龍塘三房啦! 廿萬只係DSD既1/3,咁點解要而家買樓比稅? 而唔觀望三年呢? 講到尾,梁生令好多「有米仕」換樓不成,你知道成日唔比小朋友打機既後果會點? 所以樓價想大跌真係唔輕易。且看新盤能否在年中前將樓價壓多10%,之後又迎一轉向上炒作吧! 筆者有感發展商現時改為有盤慢去、而不急於去貨。可能大家有感情況未必如想像中壞。至於收息的二重天及三重天心法、見下方就滿既收息課程啦!      

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將加按套出的錢減免一半利息支出#534案半山居民

諗sir, 你好! 最近偶然碰上Homebloggerhk網站,拜讀諗sir的文章,深入淺出,  真的獲益良多。 本人30歲, 幫父母公司工作, 月入2萬, 另每年花紅現金8-10萬; 丈夫31歲, 月入3.2萬, 收入穩定上揚。 我倆聯名下於2年半前, 9成按揭買入了西環2房單位420萬(市值600萬), 月供$13,000, 偷雞出租了2年給朋友,月租$13000 ,倘有360萬未供完。上年年中收回自住, 上年用了我倆大部份積蓄裝修和結婚, 現在剩落股票+現金=$150,000。本人在媽媽幫助下,另外和媽媽聯名於港島東有一間樓放租, 2009年880萬購入, 市值1300萬, 7成按揭,出租$32000, 倘有500+萬未供完, 多出供樓的租金收入全數給父母, 他們希望日後可留此物業的50%給我, 其它給弟妹。 我和丈夫各自的父母自住物業已供完, 大家差不多都是350萬左右,需自住所以一定不會賣, 但可加按。 現在, 我們想下半年/出年換間比較大單位的樓, 我和丈夫現在有甚麼可部署呢? 應否賣了西環樓? 或加按? 或加按其它樓?我和丈夫其實是否已經借盡了銀行錢? 想換樓的煩惱人(貪心人)   答案   是的,讀者實在有點貪心,本身有間市值六百萬既西環樓再加父母幫助下有1300萬港島東物業的一半業權,以他們兩位只夾埋52000月人,老實說不為相稱。條數是咁計的: 兩人借貸力共52000/10000*50%*2.59 = 6.73mil,現時兩間樓共欠款500+360=860萬,即兩人是欠債比借貸力還高,鐵證如非父母幫手,根本冇此光景。   轉捩點在於自己幫父母工作,一般想法是會構成借貸力低下,因父母出糧比仔女一向無咩證明,在銀行無憑下借貸力會比上段計出的更低。可是亦因此原因,父母公司如是有限公司,每月出糧供足MPF幫自己報足稅,那幫自己升職再補加人工,出糧半年後太太月入加至50000,那全盤計算可推倒重來,增加借貸力。此事在申請貸款前一段時間要做好,最好亦找個專業會計師完成公司核數程序,法律而言如有人一心加人工只為銀行貸款,有可能被入罪意圖騙借貸的。   到此又有人話找朋友公司出糧去增加借貸力可否? 留意灰色界線莫太踩界,總之有人一火請你,無論是正式僱用或簽服務合約,都可以計入借貸力的。關於此事的買樓101、102課在昨晚已完成,下次開堂暫定4月底。   讀者如成功增加借貸力,不要買樓,只求加按。西環樓可加按600*70%-360 = 0.80mil,港島東更可套1300*70%-550 = 約4.0mil,套出兩者共需至少加(4.0+0.8)/2.59 * 10000 […]

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為自己創建「一生三宅」#491案半山居民

諗Sir, 您好,向來認同您「一生三宅」的見解,希望能按小妹個人情況給予寶貴意見指導。 小妹和丈夫年34歲,有兩名小朋友,投資知識薄弱, 家庭月入65K(丈夫40K, 小妹25K)。今年年初小兒出生前, 賣出數年前購入的自住兩房物業, 獲利3M, 現時租住三房兩厠單位, 月租19K, 計劃租約期滿後購入三房自住。     首次置業後因幸運, 股票市場獲利1M, 夫婦二人現手持現金6.2M, 股票500K, 明年可動用保險儲蓄150K, 無其他物業。家庭開支包括供養幼兒和父母, 無其他負債。 小妹和丈夫意向購買西九四小龍的三房單位, 現考慮購入1/ 丈夫單名購買四小龍三房單位(維持現在生活水準) 或 2/ 丈夫單名購買美孚三房單位(樓房舊), 之後(但不知要等到何年)再按市況以小妹單名購入第二套投資單位。     小妹主要問題如下︰ 1. 美孚樓是否保值能力較四小龍低? 2. 基於實行「一生三宅」目標,今次購買三房單位應該付多少首期? 什麼時候才合適購入第二層單位? 3. 是否應該於租約期滿後(即明年初)購入三房自住? 還是再多等一段時間? 敬希諗Sir給予高見指點, 十分感謝。 答案   只消運用買樓101內前頭幾個概念,即可解答讀者疑難。 購買三房單位應該付多少首期? 筆者提出之理財概念是有錢趁早借,時候會將用港元計價的債務貶掉,你不見老人家當說供樓最辛苦係頭幾年,之後越供越輕鬆嗎? 一般港人用定額供樓,而今日供樓之一萬蚊,他日應唔能夠係澳門租晚三星酒店。   令你手上萬元貶值,當然係街邊阿嬋都知既通賬。可以通賬有幾兇猛還看下表:     香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 […]

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