部署退休的步驟與分析 #714

Hi Lum Sir, I am 35 and married with 2 young kids (both under 4 yo). My monthly base income is $123K x 13 mths(guaranteed). My spouse is a house wife so we can assume no income on her end. I currently own the following assets (all in HKD): – 1. 2BR Apartment in Sha […]

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全職母親出4萬蚊糧不求人#694

本人其實一直都夢想有財務自由的一天,雖然看了很多書,聽了很多資訊但自己又不夠資質,都不知如何是好,直至看了諗SIR 本書同blog,就像明燈……真是感恩無言感激。雖然知道為時已晚年事已高,維有快馬加鞭,報讀所有諗SIR課程,每年也要上課UPDATE下。本人兩口子,明年初生小孩,也眼見一代比一代生活困難,心急改善自己的智慧、財商,希望可以教育下一代,不像我們終生給財貴利用。小人個案如下,材疏學淺智識有限,敬請指教,感恩感恩! – 先生47歲入息HKD 12萬(公務員) 本人3x歲入息HKD3萬 – 資產 2009年因結婚買了奧運站二房單位550呎成本HKD5.5百萬,先生名義尚欠HKD3百萬20年期,利率H+1%,每月供款連管理費HKD2萬,現已出租每月收HKD2.4萬,幸好看完您本書及blog後,沒有隨便賣出去估樓市會跌,現在附近剛發現一手價至HKD9.7百萬(好恐怖),估計本單位現時約值HKD8.5-9百萬。 其他投資及現金共HKD9百萬,股票、期權戶口HKD2.4百萬,人民幣定存HKD3百萬(定存收息約3%),現金HKD3.6百萬。 – 負債 只有上述供樓款項 – 支出 剛租三房單位每月HKD3.5萬 其他支出連供養父母共HKD5萬(未計上述二房單位之供款) 共HKD8.5萬 借貸力 HKD15萬/1萬X 2.59 X0.5 = HKD19百萬 但若本人想做全職媽媽,下跌至HKD12萬/1萬X2.59X0.5=15.5百萬 若加兩房收租收入,增加至(HKD15萬+HKD2.4萬X80%)/1萬X2.59X0.5=HKD22百萬 財務自由 第一步: 被動收入夠支付每月開支 HKD8.5萬X12 /5% = HKD20百萬(若回報每年5%), HKD8.5萬X12 /10% = HKD10百萬(若回報年10%) – 第二步: 被動收入等於勞動收入 HKD15萬X12 /5% = HKD36百萬(若回報每年5%), HKD15萬X12 /10% = HKD18百萬(若回報年10%) 本人不舍得HK3萬的借貸力,真是進退二難,有一護士姊姊已婚52歲沒有房子樓按,可買樓,月入HK4-5萬。 – 物業投資 已動用借貸力HKD 3百萬/ HKD 15.5百萬= […]

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渴望退休的人 #687

諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿;   2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000。   3. 年初在一銀行共付$1.1 mil買了一份保險,8成上會及8年後取回$4.8 mil,年回報~10%。   4. 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。   5. 已做債基方案,分散投入三種物件。A物件回報約13%; 及 B物回報約18%。每個物件做portfolio value HK$1 mil, 即出資HK$700K.   6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil(利率5.25%) 及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險上會借的錢呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)– 4.95= $12.3 mil, 是這樣嗎? 2. […]

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渴望退休的人。每月要收息7萬#657案半山居民

渴望退休的人。每月要出7萬。   諗sir 你好,我是你的忠實fan, 已上了所有的買樓及收息班,也慢慢將你教的收息方法付諸實行。以下是我的情況:   今年40歲,未婚。月入15萬,每月可儲約8萬。現有資產: 1. 與家人聯名自住樓,市值4mil, 已供滿; 2. 一沙田細價樓(單名),市值$3.3mil, 按7成,欠$2.1 mil,月供約$8000, 租金$11,000, 正現金流$3000, 槓桿後回報約9%。 3. 年初用$1.1 mil買了份保險,面值6百萬。打算7年後取回$4.8 mil,年回報~8%。 直債US$100K, coupon 11%, yield 8.5%, 2016年1月到期。 債基方案,投資身A回報約13%;及投資物B回報約18%。每個基金做portfolio value HK$1 mil, 即總控有二百萬,收息為(130,000.+180,000)/12 = $25800每月。 6. 現金HK$3.5mil,國內人民幣定存RMB1.2 mil及其他零碎基金約$800K   現有問題如下:   1. 計算我的借貸力是否要減去保險借的$4.95 mil呢?可用借貸力:150,000/10,000*50%*2.59 – 2.1 (沙田樓借貸)- 4.95 (premium financing loan amount) = $12.3 mil, 是這樣嗎? […]

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無端端變出$33000月入 #654案半山居民

諗Sir 你好! 本人自從在綱上發現各下的Blog後便感到自己之前浪費了很多机會, 甚至愚蠢! 所以立即報讀收息課程101, 102 和 103 亦已全部完成, 真是獲益良多! 但後悔上年賣了一物業賺取吐利, 所以今次希望諗Sir能夠協助作出資產重整配置, 比例和 提供宝貴的專業建議!   上課後已完成作出詳細瞭解和隨時準備執行的事項: 1) 已到銀行得到「5年115%」回報的資料 2) 一些银行的直債和債基的方案門路 3) 已完成private bank開户 4) 正研究日本樓市   家庭資料: 小弟41歲 – 自己做小生意, Salary 當沒有 太太40歲 – Salary HKD 75,000/mth 兩位小朋友 資產如下:   Cash: HKD 8.0mil 和 RMB 0.8mil (做一年定期) 物業: 1) 一個港岛南區的兩房单位, 估值~HKD6.5mil, 聯名, 已供完, 收租金HKD16,000  2) […]

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9.4%月息收益。正現金流效率。盡快退休 #644案半山居民

本人曾修讀諗Sir之買樓課程,也已報名6月之收息課程。本人很欣賞諗Sir対讀者提供很實用的指導!現有問題希望諗Sir解答: 本人56歲、女性、獨身、月薪6萬6仟。資產如下: 港幣:130萬 人民幣:150萬 基金:140萬 強積金:185萬 保險:50萬,65歳可取回 股票:20萬 深圳樓:買時84萬人幣,現值150萬人幣己full pay現收租4200人幣 自住樓:現值390萬(169萬買入;欠130萬 H+0.7,現月供約$8000) 收租樓:現值310萬(245萬買入;欠140萬,供H+0.7 向銀行稱自住,每月供$8400;收租抧去管理費實收約$9000 支出:連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元 問題:   1)現因腳患欲提早今年年尾退休,如退休後冇工做便不能做按揭,我應否襯現在未退休加按再借出100萬備用 2)加按後退休,等樓價跌,再一筆過買入約350萬樓收租 3)加按100萬,買入7-8厘之產品收息 4)年尾提早退休,但不加按維持現狀 5)有否其它更好之建議?   現因唔知點做最好;故不敢申請提早退休。望諗Sir能解答!謝謝! 敬啟 準退休人上   answer: 多謝讀者分享佢既情況、大家看畢後請思考自己在日後會否遇上類似情況,現在早作籌謀為自己日後解困。當然讀者情況還很好,六百萬積蓄加樓兩間,原是不少港人理想的退休儲備水平。可是讀者在此數目資產在前,仍對前路感到傍徨。腳痛都唔敢提早退休收工。   看此個案後提供大家幾個理財上的觀點: 理財目標為產出正現金流。大家留佢呢位女仕錢著實不少,可是看不到有平安。幾天前一個個案事主退休老闆有言:「我未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」究竟有錢定有資產提供收入好? 已顯然得知答案。 係未肯定自己有一千萬放係銀行隨時動用之前,咪搵幾多就洗幾多。你身體的毛病隨時在你50歲後給你困擾 係人口老化之際,呢代人賺既錢可能要支付你自己、你仔女老婆、及你阿爸阿媽洗。 你呢世人要洗既錢太多,收入有限。唔用槓桿去倍大收益加上睇市根本無可能達成財務自由。一個月入五萬既人由25-55歲只係夾埋搵到二千一百六十萬,就當只洗一半其餘都唔夠完成一生三宅及養育仔女。   好啦,解構呢位準退休人既情況,佢而家每月洗費為約$10000(因連給予母親之家用及自住樓供款每月支出約2萬2仟元,減去自住樓供款8000,估計家用5000,那自己花費估計10000)。那資金多少? (1.3+1.5*1.2+1.4+1.85+0.5+0.2) = 7.05萬。減去欠債(1.3+1.4) = 2.7mil。那如讀者每月花費不變,淨資金為(7.05-2.7=4.35mil),此金額夠讀者430個月用,即30年有突。咁即係讀者現在即可退休便可? 不能也。原因係讀者忘記將「資金」轉做「資產」。資金隨時間失去價值,美元更可預示將暴跌。見英國及中國出招嚴限有物業既人賣樓,相信兩國估計美金貶值後樓房(資產)持有者將可受惠。讓國民渡過難關達至政經穩定。讀者解救之策、要續將錢轉做樓房。當然要有份工才方便買樓。   由於在早年無籌劃,讀者現在借貸力已低下。買樓最好付50%首期,令借貸金額下降去令自己負擔到供樓金額。人民幣請轉做港樓、買入360萬樓房借1.8mil收13000月租。後生可拉長30年供月供$6900,即有現金流6100。可惜讀者只可拉20年,月供$9300,正現金流為$4700,或因雜費再減。惟遲做好過唔做。趁人民幣仲係相對高水平,快沽走人仔。而家仲有野做借貸力為66000/10000*50%*1.95 = 6.43mil,年紀大令借貸力常數由2.59降至1.95。現在讀者已借1.69+2.45 = 4.14mil。那再買樓收租借1.8mil是可以的。亦因各樓房比市價之結欠比率全低於50%,所以安排完第三間樓後就算樓市下跌50%,讀者都仲未負資產。   買完第三間樓後借貸力已盡,應該買入直債去換取保本及定息之收入。至於加按100萬應在買第三間樓房先好做。勿因加按100萬而放棄再買一間樓。讀者最大敵人是通賬,而買樓後可產出租金正好對沖通賬風險,所以一定要先做。如有錢可加按、及如深圳樓可取回沽售人仔、不妨參考此9.4%年息基金,未將其配合債基方法,就咁都9-11%年息,希望放入200萬每月收$15000,為讀者又再混多一份糧。安排過後資產有四:   市值 欠款 […]

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淡馬錫。12.63%。40萬(HKD)。比較 #641案半山居民

諗SIR,   你好!剛上了收息101,對收息投資有了初步的了解,亦感覺到現金流的重要。而我的問題亦在於現金流。   我現年45歲,於2013年以1200萬賣出一個商業單位,持貨12年,賺了950萬。當時因為要開辦音樂製作公司,不想交租,才買下該單位,其實並未想過樓價最後會如此高而大賺。 幾年前因為唱片業式微,結束了製作公司,把單位出租,租金實收$38000。自己入了間大公司做engineer,月入$40000。月儲$30000-$40000,其中有$12000爲月供基金,$2000爲credit card sell 的100%全數退還意外保險。現對這兩個月供十分後悔,特別是月供基金,已供10年,尚要供多15年。太太一直都是家庭主婦。有一兒子讀中一,學費每月$6500。現居於西貢聯名自置村屋,H+0.85,月供$5500,尚欠90+萬。 賣樓後,銀行理財顧問sell咗我好多基金,我覺得認購費和手續費好貴,所以無買。我覺得買etf抵好多,管理費十分平,大跌市買入,容易操作。最後他提議我做外幣掛鈎,我認為澳元息高,就算唔好彩對到翻嚟,存定期都可以。最初有進賬,最終HKD7,000,000換成澳元。成本7.8+。   現在部分澳元做定期。利息香港4%,大陸4.5%,澳洲3.7%pa,有部分在澳洲的銀行買了股票掛鉤收息產品。餘下的在澳洲買了股票(etf)。留有一些在活期,預備隨時買股票。澳洲活期都有2.75%息。   我的問題是銀行雖然有很多現金,各樣的投資亦都有進帳,但無足夠現金流。我在香港主要買2800和3188,在澳洲就買VAS,每次都是大市大跌才買,雖然股票昇值了,亦有股息收,但感覺唔到有錢落袋。不知你會否覺得我系度曬命?但我真系覺得現金流吾多夠。賣樓後,無租收,感覺好手緊,會有洗老本的感覺。反而未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。   我上收息課,是想學習方法製造多些現金流。我從未接觸過債券。課堂上聽你講到債券,覺得非常可取。希望諗sir可提供一些具體的方案,給我參考。還有那份月供基金,不知道應該怎樣處理,才可減低成本?   期待收息102&103!萬分感激!   手緊人上   ANSWER: 讀者在人生前段走勢不俗、踏入四十四中年將之前所辦公司的物業沽走,套回950萬,變為打工仔一個。此辦公室早年能為讀者產生$38000之每月被動收入,將其賣走得到9.5mil,衡量點為950萬產生38000×12之年收入,正現金流產出比率為4.8%。良好規劃實需為自己提高上述產出比率。例如我尋日行過地產鋪話佢有間現成套房可出售,賣350萬。計及而家佢套房既數目現時此地月租應收共$18000。如果你偷雞只付三成首期,餘下245萬借貸供$9400/月,那月正現金流為8600,而現金流產出比率為8600*12/3.5m*30% = 9.8%,比讀者的方法高一倍有突。當然要買呢類樓,在按揭、交易程序方面都要有一定理解。宜先學習好套房心法後再執行。下文再講講其他。   讀者已供完自住村屋,後悔只係早年月供了$12000基金,相信係不少人冠名之「101 plan」,當然真正既名稱唔係咁叫。PLAN仲有15年先供完(已供10年),真係苦過DD。其實保險公司就是不斷由你手中取走正金流(要你供錢),相反筆者提出的方案是要為你開拓正現金流,誰是誰非,大家自有判斷。   再講外幣掛勾,讀者竟然將七百萬換左做澳紙,仲要貴過$7.8/HKD,自此就將自投資局限於澳元投資物,又澳洲ETF又澳洲定期,真係OMG! 請勿為澳洲的一棵樹放棄成個森林,況且澳紙而家係7.2兌港幣水平,已相對高了。一下不留神隨時返6.8,七百萬再輸多5%。如果讀者真係唔想「輸住咁走」,誓死要等澳元返7.8+才捨得賣走澳幣,那可買入外幣ETF,3倍於澳幣兌美金升幅的,即澳紙升1%隻ETF升3%,那讀者即可將部份錢換返做港幣或美金,向其他高收益投資物方法。   ETF可將我們帶去一個新的投資天地。一個全面的理財方案,必須對樓、股、匯、債有一定認識,再遊走於不同投資物中間而為各讀者解出最方便又最可行方法。當然,識朋友幫你買貨買樓慳到些少COMMISSION更加好!   關於讀者的「曬命論」,筆者感受係佢既錢正在曝曬中,再不慬運用會被慢慢輸光。當然稱讚讀者在理財未犯大錯,錢只係未能被最大效益地利用。另外在失去現金流後讀者自己都講:「未賣樓前,銀行無咁多現金,但有租收,好好洗,每月都有錢儲,十分輕鬆。」所以為自己產出月月有錢收既投資物是好重要的。亦唔只係樓。另外最正既,梗係佢筆名叫「手緊人」啦!   昨天提及的「中國銀行。9.5%。31.8萬(HKD)」(>>文章按此<<)廣受讀者歡迎、將準備好資料後談一談幾個類近方案及如何執行。而本案讀者更可考慮需多些資金的「32萬美金。11.8%利回」組合。此兩方案比較:         投資物 單一債券 一組債券 投資物評級 金融機構只會提供較高評級之債券 可選擇的種類多。有guts可以選幾隻企業債大集合,回報「無可限量」 回報 視乎所選投資物。但不會高於20% 可以好高。不過當然風險都有提高啦 消費息口 借貸成本較高。3% 借貸成本低。1.6%之下 流動性 高。因為買入的債券評級好。很易賣走 可高或低。如果你學其他同學考慮60%的煤炭內房版塊、雖息口極高但市差賣唔走貨絕可預期 […]

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收息方法養起中年男全家 #622案半山居民

    Lum Sir, 看你Blog只有短短兩星期,你给眾Blog友的建議對我啟發很大。之前從moneycafe而得知有你的存在,真幸運! 但亦很矛盾為何那麽遲才認識你,唉! 浪費了很多光陰。我已一口氣報讀了收息及買樓理程,到時見啦! 對於我這年纪及負擔的人來說,真沒有時間浪費,必需盡早計劃好之後的數十年理财大方向(希望有咁長命), 運用現有資產產出足夠正現金流支持生活開支,那我便可稍安心做点其它事。     近兩年來一直的煩惱怎樣運用手上资金提供20%或以上之年回報 (兩年來用股票及股票期權混合投资投機策略,可惜經驗及技巧有限未能達標),另一放面是怎樣有效增加物業作日後收租。  看過你Blog中的個案後好似已有眉目。 本人於十多年間於不同區換個四次樓,早兩年更同時擁有兩物業,曾經考慮租出一個,但最後都賣掉,因租金回報與現樓價估值實在低(2-4厘,有望’上完買樓堂學到提高回報的法門。)故最後賣掉它取回資金準備其它方面投資。  回想起97金融風暴之後樓市暴跌,通縮,渣現金在手感覺良好,因那時錢好見洗,一蚊雞,十蚊碗雲吞麵,十蚊一個茶餐隨處可見!2000年至2007年渣現金收銀行5-6厘息,每月收息好有滿足感及安全感。  直到2009年美國超低息及眼都唔眨係咁印銀纸而今而引至高通漲!  美國佬終於教曉我什麼是銀紙的實相,但交了許多學費给美國佬! 到正题,Lum Sir 如果你係我,你會怎樣計劃呢?     ~太太44,我43 ~三女(1.5, 3, 7歲), 工人三個 (兩個在我家,一個照顧老人家) ~現時每月總家庭開資约 $53000 ~每月按揭還款$12000 ~公司生意這兩年委縮收入並不隱定,當無收入 -北角三房單位約900呎,買入$7.4m(市值8.6m), 欠3.3m (H+0.7),現供$12000(28年),與太太聯名(打算轉單名,為日後再買樓作準備) -港島東區車位一個,買入0.45m(現估計约1.5m,不肯定)。無欠款,租出收$3300/month, 與太太聯名 二人共有: HK$13.1m(無定期) RMB7.5m 約於2009年買入的 (定期2.5-3厘) 股票HK$3.2M ——————————————————————————–   目標: -於未來10年購入多兩個2房單位及兩個3房單位收租,或给女兒住。 -投資債券,ETF, 基金股票…etc 以提供相等每月20萬收入用作家庭開支,供樓(包括計劃購入物業之供款) -同時用現有资金投资而提供每月约20萬正現金流作家庭,生活上及供樓開支。(現每月總家庭因支53k, 另供樓每月12k) ———————————————————————- 問題: […]

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1500萬理財方略 #621案半山居民

諗sir, According to 會員專頁: My member ID: 5800 Last 1 year spending in Homeblogger: $5044   你好,有幸拜讀閣下的blog, 穫益良多,亦已買了(樓換樓)一書及上了收息101~103課堂,對投資多了點理解. 現有個問題,希望閣下給予些專業意見. 市值1千萬的地鋪(租出$13000)有租約,有入銀行記錄 市值500萬住宅(母親,弟弟及弟婦自住) 以上2個物業是父親的遺產,因當年父親沒有立遺囑,法律上分配為母親佔1半,4兄弟姊妹均分另外1半     姊,37歲,家庭主婦,有1個小朋友 姊夫,38,月入約$35000 姊夫持有一物業,2010年買入價$210萬,現估價$400大約,按揭9成,息口2厘,供30年 本人,36歲,月入約$30000 男友,38歲,月入約$30000 我們租屋,月租$7000 弟1,35歲,月入約$15000 弟1婦,34歲,月入約$25000 2弟,30歲,月入約$15000     看到諗sir 的blog,有所啟發,希望能運用以上的物業,提高家人的生活質數,現最需要買樓的是本人和男友. 他的婆婆現居公屋,可用作買居屋,有想過用男友單名用婆婆公屋買$250~300居屋自住,但見諗sir一直不主張買居屋,對嗎?另外用父親物業,貸款出首期,用我名買$300萬私人樓出租. 弟弟也有換樓的需要,姊姊姊夫也希望買多層樓收租.     1千萬物業,最高可按1半,即$500萬 $500萬物業,可按7成,即$350萬,有錯請指正 共可按出$800萬,我們如可好好運用這$800萬呢? 以上的方案可行嗎?上了收息堂,得知有回報高的收息方法,或是應用男友單名先買約$300萬樓,其他錢用來投資或收息,待樓時回落時再買樓呢? 但最大問題是,這2個物業我們4姊弟都有名,要買樓先要除名,如把業權送給母親,銀行是不接受按揭的,對嗎?如何用最少錢除名而又不影響按揭呢? 問題太多,比較複雜,先感謝諗sir 祝諗sir及家人安康 忠實讀者Alice   ANSWER: 買樓係唔需要除名的,除名只可幫你係某情況不用付DSD、或有些人想九成借盡先咁做。將業權送比人係做唔到按揭、賣就可以。所以筆者在BLOG只建議過有CONSIDERATION的買賣要約。   另外相信四兄弟姊妹唔會一齊願意除名將業權讓比母親,轉名雖可省下再買樓的雙倍印花稅,但自身將失去1500萬資產的除2再1/4業權、市值為近200萬,四兄弟姊妹應好難傾得成。筆者勸讀者唔好沾呢淌渾水,萬一轉名或調動後樓價是升或跌,讀者都會成為箭靶。   […]

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搵十萬、七成儲蓄率、有間供滿既樓、係咪無敵? #599案半山居民

 問題 諗sir, 最近才拜讀閣下的blog. 好像哥倫布發現新大陸一樣. 睇blog第二天已立即報讀你的收息班…雖然遲,但總好過冇到. 現希望諗sir可以指點一下 本人39歲, 已婚, 未有小朋友, 月入55000, 太太29歲月入45000, 我2004年單名買下一物業現值約6M(已供完), 現收16500租. 另一自用車位1M(已供完). 現金外幣加股票約80萬,太太有約100萬. 沒有任何借貸. 另我兩租一單位自住交16000租. 本人和太太每月可各儲~35000(共70000). 想請教諗sir應如何部署, 以早日達至財務自由   有個不情之請, 因太太在投資上非常胆小(從她幾乎100萬全是現金可見, 佢格言係情願唔賺都唔想輸),希望諗sir可以提供高,中,低風險程度嘅plan等小弟去自行選擇(在最低風險的plan希望不需要動用太太的借貸力及現金,好等佢安心)…萬分感激! 04年買下的兩房單位不打算賣,想留來繼續收租. 現租的地方比較細, 而我和太太打算呢一兩年生小朋友. 所以希望可以買或租個三房單位自住.     另外我和太太可用公司福利以最低1厘借100倍月薪做樓按. 現我倆都冇利用此福利(因我早年買間樓已供完, 而太太覺得現在樓太貴想等多兩年先出擊) 另我和太太現都沒有買任何保險, 因公司已包, 自己覺得重複買好似好浪費, 以你意見, 是否應該現在要買? 還是等到真係唔撈先買? 以我的情況(現沒有任何病痛), 應撰那類保險呢? 幸運地我倆都算是克勤克儉之人, 平時也沒有太大花費. 只希望可以早日達至財務自由. 花多些時間倍伴家人, 做自己喜歡的事. 先謝諗sir指點.   video answer: (sorry, 今集有風扇聲,開大聲D收聽) 重點: -如何計算財務自由位置 -ETF、債券方略 […]

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