零投入本金而每月出糧三萬三#826

諗SIR: 您好, 早前上過收息班, 獲益良多, 已逐步實行收息計劃。今次來信希望諗SIR 為我父母指點迷津。 兩老年過60, 已退休, 有一自住樓 (市值500萬), 早年做按揭套現作裝修及其他用途, 現欠款約220萬, 由於當時持有已供滿之商舖收租, 故無工作亦毋須擔保。 近月兩老沽出商舖, 取得900萬 (多年前購入僅數十萬, 沽出前月收2.7萬租), 償還自住樓按揭後約餘下680萬, 想向諗SIR 請教如何運用生息作生活費。   1. 兩老想法極為保守, 賣鋪部份原因是不想欠債, 所以借貸作槓杆之法並不合適。 2. 兩老認為保本最為重要, 收息夠生活費就可以。銀行見兩老有大筆存款, 即時游說買20年期年金, 兩老問本人意見, 但計過數發現回報極低, 若每月取款回報僅得1.6%, 即使20年後才取款亦得4.2%。本人認為直債較適合兩老, 在保本為大前提下, 我找到幾款永續債, 息率有5至6厘, 你認為是否好選擇? 有否其他提議? 3. 除直債外, 有否其他低風險之生息方法? 感激不盡! 祝一切安好. 敬候回覆 阿女  ANSWER: 即是讀者要一個低風險而唔靠槓桿又想高收息的方法,那其實是很難找到的,因收息的原意是到期可收回原本本金,既有此前設所得回報很是有限。相比賺價既股票,上市公司是沒義務要將大家既錢歸還,掉轉頭大家仲要供股,即再夾錢比大股票去做生意,所以買得股票,一定要大賺,否則不如唔好買。至於買股收息的種種優化方法,讀者已從收息課程習得。   父母打併的年代,是「金」還是銀幣本位的年代,當時未有超級通賬,政府亦無意行量化寬鬆去振興經濟,所以當時借錢動不動息口要10%(即一分息),入銀行都要穿著光鮮才可露面,故父母想避免欠債,亦屬正常。可是我們30-40幾歲人一輩處於「後貨幣時代」,紙幣的內含值已同金或銀脫勾,故一張銀紙的價值可由政府之發行量改變,成為另一種賦稅。其實此事屢見不鮮,1945年後的國民黨由倍於解放軍一倍既兵力,在兩年間被削至少於解放軍一半,當中其一原因是區內發行之金圓券內含值極速被貶,前線將士在漫長的八年抗戰加上金融體制不穩令個人財政有失預算,不少城鎮有解放軍一到,守將都是不戰而降。所以國共二戰後之爭,只打了兩年。   國民政府、宋朝帝國、又或古羅馬帝國在下台前都經歷幣值波動一事,此為大國衰落的循環。不過亞洲人偏各行銀本位而歐洲人偏各行金本位,原由因為歐洲多以航海交易模式,不在此文探討。明白此理,即知現在先借錢去買入實物,他日再歸還貨幣是行「沽空貨幣」去獲利之原理,此是千年前已有人做既方法,所以不存在老人對新鮮事唔知曉既道理、而是大家有沒有借古鑑今去為自己前況作安排。     那在心理上安撫父母,不過利用一銀行現提供的新服務: 例如放400萬係銀行,即可用4%年息借出3成即120萬比大家作投資、而原本400萬可隨時拎走。那不妨將400萬買入直債,中信、和黃是一些選擇,由於風險不高,只收6%左右,可是400萬6.6%即一年26.4萬,減去借出120萬付利息4.8萬,已經每月264000-48000 = 216000淨落袋。此方法好處是: 1: 400萬仍然是自己所有,隨時拎走。 2. 120萬多出了作其他投資,冇call loan風險(因為是無抵押貸款),而該付利息已在上方程兌清。   效果是父母見到400萬仍然係自己持有,可隨時取回,等於零投入本金。而做女既有120萬幫佢想辦法。可以既投入收息債基方案,收息15%,即一年180000。那一年其收息216000+180000 = 396,000,每月取回$33000。仲多過父母原本收開$27000/月鋪租!    當然另一個好方法係五年double既保險方案,有同學年尾去搞做唔到,因為每年quota有限。一般三月會重新計過可以盡做。唔好處係要放5年先有15%或以上之年回報,而break even期係兩年。同樣可以買保險而套回所投入之金額,去私人銀行安排此事更佳,讀者的資金亦足夠800萬,可利用私人銀行1.2-1.6%p.a的融資優勢。當然有人選擇唔開私銀戶口,這亦是同筆者了解後作的決定,各人不一。  

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羊年大耳窿! 收息年回報58.8% #815

諗sir:   你好!   本人和丈夫皆為40餘歲,有一自住物業,原持有另一收租物業,去年中由於見樓價己升了不少,且打算送女兒往外國升學,便把它賣掉,得款約800萬(賺幅為約1.5倍),其中1/3己轉為人民幣做了定期,另1/3由親人進行股票投資,後來才得知諗sir的blog, 便於去年11月上你的收息101及103班,由於對債基認識不多,所以只小試牛刀,投入1M買了債基,現銀行己批出第二轉錢再買,加上本人手上仍有1.2M可作投資,加起有約2M,但由於先前買入的債基價格己下跌約3-5%,,之前上堂時聽諗SIR講過買ETF可對沖債基的風險,所以不知是否應將一部份錢買入EFT呢, 還是全數繼續買債基?   懇請諗SIR抽空回覆,謝謝! 心急人上  ANSWER: 由於本案同學有800萬資金係手,亦持有一樓在手,將資金投入去私人銀行去享有保本兼高息之策是個好方法。比對運用低入場門檻之債基方案,私銀予之直債投資法門有幾個不同:     債基 直債 保險 股票掛勾再融 年期 無年期 一般為1-5年期 年期為5年或更長 3個月到2年 回報 由報約10-15%p.a 回報6-20%不等 回報14-25% 回報20-50%p.a. 風險1 波幅1-10%(海嘯年可年達30%) 到期保本 到期保本 波幅10-50% 風險2 遇上海嘯或有機會被call loan 很少機會被call loan 不會call loan Call loan 機會50/50   以上幾個投資產品運用了債券、保險及期權之不同投資物,知所由來,定必更易知其升跌循環。係樓市進後入階段的時候,有多「幾把刀」係身去應對低息環境,保住每月份糧的購買力更為容易。   有人話,樓價低咪就係因為息低囉,其實未然。見上圖17息口在97年之前上升,樓價又升。息口維持在高水平,樓價照升。在2005年息口較低又緩慢上升時,樓價亦升。將香港同業拆息同中原城市指數比較,找不出有什麼關連性。有實力既,宜做足準備在跌市時入貨。未有能者,先拆解自己係懶定係大洗攬到自己儲唔到錢,係羊年重新出發!   近日比亞廸股價上升,很多早幾個月做落的股票掛勾被提早贖回了,不少朋友大嘆點解佢張掛勾「過唔到年」。無他的,12月18日此股33蚊開跌至25蚊收市,個日筆者身邊有朋友開左條船做三個月掛比亞廸年息29.9%,到而家剛好一個月,可以開始每日贖回,點知呢幾日個價就升升升,升穿$24就被CALL退回本金,一個坐住係度年收50厘息既機會就咁無左! 如果捱得過年三十,即可收息收到年初五至少! 派利是都可以大封D啦! 你話世間美好既事物,維持係咪好短暫呢? 有心人都識計數,知道聰明錢係邊,即刻係過年前認輸找數。   點都好,朋友只出150萬入手面值300萬的1211掛勾,比收市日唔再跌某個水平就唔使接貨,融資成本只1.2%,那300萬收29.9%年息,即月收$75000。借了1.5MIL收1.2%成本,每月付息$1500。冇錯,係只每個月千五蚊。那上個月150萬(因300萬面值只出一半)淨袋75000-1500=$73500,月息為4.9%,年息為58.8%(簡單平息計),直逼大耳窿收數水平!   那如果看倌未能開私銀戶口,點算? 都有得玩,不過要4%融資成本,利息支出為$5000/月,那月收75000-5000 = $70000,年息為46.6%,不少人都覺得值得為呢46%年息而付4%成本,何況成張野玩哂都係三個月? 當然此方法風險較高。本案讀者在收息課程已習股票掛勾投資及客觀地了解其風險,有資產可由此處出發是也!   至於直債,由於借貸成本在2%或之下,吸納些直債而將其50%借出,到期保本而回報為(1000000*9%-500000*2%)/500000 = 16%,在早兩天的文章解說了。此法回報係低左,不過冇用股票及到期可保本。至於債基,已在不少文章提及,新一年定必提供更多收息方法予大家。    

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怎處理現金賺取最大回報?#789

諗Sir 你好! 本人今年45歲,先生40歲,有一个5歲女兒,不需供養双方父母。薪金及資產如下: 先生:月入9萬 太太:暫時待業,否則七萬左右   4層物業,可供滿但去年現挈按出及加按套出現金。現貸款金額如下: 物業一:市值700萬,尚欠300萬, 按息2.15%, 丈夫名下。出租用,每月租金收入$19000 物業二:市值470至500萬,尚欠250萬,按息2 15%,丈夫名下。出租用,每月租金收入$13600 物業三:市值400萬,full paid,丈夫名下。出租用,2015年收樓 物業四:市值875萬,尚欠400萬, 按息H+0.6約1厘左右, 联名。自住。   短期五年保單兩份:70萬港元:年回報4%; 另75萬人仔:年回報4%, 2018年到期。 現金: 900萬左右,一半人仔,一半港元,全放在定期,年回報3.3%分批到今年五月會全部到期。   極少量基金及股票! 問題: 1.怎樣處理手上現金賺取最大回報?買樓好嗎?本人投資取向比較保守 2.那裏才可找到你在文章提到的高回報直債及基金?我嘗試過,找不到高过8%且頗高風險!債基主要購入內地房地產公司的發債。 3. 手上物業地區分佈於西環、灣仔、荃灣及東涌。前景如何?需換馬嗎?減持?除自住單位以外,全部一、兩房! 4. 你早前的文章提及私銀的投資產品比零售好,值得考慮开户嗎?市場最低入場費是多少? 5. 從文章得知計算最高借貸金額的方程式。想確實一下銀行真的這樣計算嗎?因記得先生去年加按套現銀行已說是借盡了! 謝謝!  answer: 筆者提出了多個問題,有買樓有收息有投資的,真是不能一時答得咁多。目選取第1、3、5條回答。其他自在1-2月見面時可習得。   關於賺取最大回報,要知但凡賺錢之極之事都為人產出另一種之付出,道家之陰陽平衝關係,可能係Iphone面前既你覺得好老土。不過睇新聞你都知就算比你賺到成香港都有田有地,年尾三兄弟都唔可以坐齊係屋企食飯。有日看倌能達成財務自由,請先花時間愛家人再照顧貧苦。   讀者家庭收入九萬、借貸力為90000/10000*50%*2.59 = 11.6mil。現時有三間樓都有借貸、為300+250+400 = 950萬、看似已借盡。可是在考慮其他現金流收入及個人其他借貸後、實質可借金額會有異於下方理論計法、且看買樓教學課程怎授予提振一個人可借金額之方法。另外在樓方面之投資、筆者應為本案讀者有條件可以又保本又收10%年息、即用jackson師兄之方法、將錢放係5隻評級頗佳的債券(見上圖: 即都係BBB至A評級。有隻係BB仔,唔喜可轉)。由於債券選擇得宜,每隻債可loan out的ratio頗高,即投放$1000000可收息$45880。由於買後借回$680000,所以讀者實出$320000。勿忘記每年有$9123的利息支出。所以收息回報係(45880-9123)=36757,即$320000本金回報係(36757/320000) = 11.4%。希望此方案、可予想者想一想除回買樓收3-5%租務回報外、收息方案實有更可取的。 申延閱讀: jackson case: http://homebloggerhk.com/?p=24135   若讀者覺得一年10-20%收息太低、未能如佢所願:「將手上現金賺取最大回報」。咁佢要報一報其他大師的course,自己尋找「三個月升400%法門」。不要收看本網了。筆者主要授予大家一套有穩定增長及可持續的理財之術。筆者在<<收息論>>已提出投資劃分收息同賺價,大家在理財之前要搞清自己目的? 用筆錢去博殺絕無問題、最大鑊係想賺息但又錯買股票、想賺價又反而用錯債券。談一談股票、老散了解為一個可能幫到佢賺錢既地方、而上市公司主席了解為一個賣生意或融資的地方、究竟邊個了解正確? 咁要睇一睇老散同上市公司主席(及其助手)博奕究竟邊個會賺走d錢?      大家好應將手上資金按年齡劃分幾多係「收息」、幾多係「賺價」。在開展個人理財宜先由此入手、按個人年齡及意願去分配資金投放於不同投資物。讀者家庭四樓在手、市值2300萬有餘。每1%之損失已是廿四萬、足足不少人成年人工。懇求停止再用「今日有咩好買?」的理財方式、而是按自己手上副牌去出手、要搵錢要累積正現金流自然得心應手。 關於選區心得、可看此表列出了4/18區之情況。在blog暫不解釋。   區份 2012空置率 2013空置率 2014-2015年預測落成量 沙田 5.0% 2.8% 1978 離島 5.4% 2.7% 1675 黃大仙 6.3% 6.9% 0 灣仔 6.9% 5.9% […]

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軟飯王成為負責任既男人#742

  諗Sir您好 本人巳報收息堂+實習, 買樓班+睇市班。很高興認識你和可學更多投資方法。   現在想請教如下: 本人今年46歲, 配偶45歲. 月薪共HK$110,000 有孩子15歲和12歲 可每月儲蓄現金HK$35,000 HK$75,000巳全包. (家庭日常開支, 稅務, 人壽+醫療保險, 旅行等等, 也預留突發支出) 壞個冷氣機都要用3,000幾. 有幾份保險2年後供完. 儲蓄可多6,000. 同時有本金收回. – 資產 1. 巳供畢1樓(3房) + 2車位. (現值900萬) 我名. 家父和工人住. 車位租家父用作消費. 2. 現供1樓(3房). (現值900萬, 按揭200萬) 我和配偶名. 自住 3. 現有股票+現金 150萬 – 想法: 加按自住摟 200萬, 不知可做二十年供否. 150萬做人仔債, 200萬做債基. 等候時機買摟. 相信上完課會更清楚, 但也想諗Sir先給大方向. 方便堂上思考. 謝謝   ANSWER: 首先,標題的軟飯王唔係指讀者。 […]

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賣樓。捨棄後得$47280 #740

Lum Sir 你好! 拜讀閣下的blog多時, 希望能獲得指點。 本人35歲, 已婚, 暫沒打算要小孩。 我和先生家庭月入$160000, 每月其他開支$55120(包括供養父母,保險等等, 未包括供樓)。收入穩定,月儲$5-6萬。供樓開支$46880,如下(全部聯名): – 1. 自住單位900呎3房, 月供$18600. 欠款約$490萬. 2. 一間九龍塘舊樓兩房單位2012經HKMC9成上車, 現值$660萬,月供$28280, 欠款$502萬。之前由父母住,現已搬出。由於借9成,未能出租, 亦未能加按。將來如出租應可租$21000. 沒有其他欠債, 銀行存款約30萬, 另國內有一物業,現值約50萬。 – 本人明白現在跟先生並沒有正現金流,所以很著急。想請教Lum sir, 九龍塘舊樓應盡快還款以至將來可合法出租, 還是應該襯現在賣出再買其他細單位收租?本人擔心再等下次樓市升市周期樓齡已屆45-50年, 到時想賣恐怕有難度, 但先生不願賣出,希望將來可收租兼搏收購。希望lum sir 可給予意見。 另外,為將來退休作準備, 本人目標將來再買細單位,實踐一生四宅作收租用,請問Lum sir 我應如何部署? 謝謝! 小女子上 – ANSWER: 小女子都屬另一個典型窮中產個案,即收入高而儲蓄少。家庭月入16萬而銀行存款30萬。收入穩定月儲5萬但現存資金只相當6個月儲蓄。明白不少港人都有此情況,亦知婚後開支更為大增。再睇讀者情況,在理財上做了幾個錯決定: – 1. 九龍塘40-50年舊樓2012年上車,就咁放係度唔收租。咁不如留個聯絡搵個讀者當朋友住入去唔好咁浪費啦。在此亦想講講心態,筆者都識得有些朋友係就咁放間樓係度唔租唔賣的,租比人怕比人住殘間屋,自己都唔想屈係間細樓。呢個諗法是可以的,但不要呢頭講完接住又怨自己唔夠錢洗、或未能退休云云。至於讀者提出的「博收購」,筆者睇法是個人藉口多於真想法。要想趁人收集業權而令自己間殘樓變金屋,要好人脈及付出更大努力才行。 – 2. 讀者「入左閘」之後都感覺到出事,舊樓買時可能近40樓齡,可是再等下次價升賣樓大賺,到時樓已40年有餘,此年紀樓房做按揭好難拉長到30年、或有時20年都唔到,唐樓更是難攪。其實舊樓收租回報高,不少人認為是樓殘而令其價低所以拉高租金回報,其實最致命係樓舊令抵押力低下,按揭還款扯高令買入後產不出正現金流。 – 建議是與其博呢間舊樓比人收購,倒不如賣走佢套近160萬。一是補足讀者鱷魚頭的特徵,二是錢可用作收息,就當咩都唔理全放入債基都收$12000*1.6 = 約$19200。當然筆者自己唔會咁打理,有1.6mil係手加上如有實生「一生四宅」心願,做法如下: – 將1.6mil其中之1.0mil買入某類型單位再間房,係現時市區每間有lift套房可收$4000-7000之下,四間套房即需400呎實用面積,每區套價各異。咁肯定係租成7000一間套房既地方呎價都會提高,惟點去得知每套房租金收入與當地呎價之亙為關係而計出最高價性比,這留待買樓003再解。亦要探討下點解有政府部門捉僭建,此類型單位仍比租客「一出即殺(租)」。 – […]

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放棄債基方案收息 #739

    Hi諗Sir, 我是你的長期讀者, after reading your樓換樓, then, 參加你的課堂,如Japan買樓及收息101 – 102。 And will take 收息103 in Sept, 2014. Also, both of your books 樓換樓 and收息論 have been read from top to bottom and I recommended to many of my friends to buy them. Some of them bought your book but some cannot due to out of stock very quick. Please print […]

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如何預測樓市走勢 #731

(*本文係有圖有片有相) 拜託大家高抬貴手,發問可以打字而不要寫在紙上。點都好本個案讀者之財務狀況頗為特別,開首筆者仲以為自己睇錯,點解一個年收入24萬既人可持有成千萬淨資產? 再查上文下理發覺總個情況描繪得頗為一致,為省略不將讀者P.1-P.3之信件貼出,現節錄其個人財務狀況如下: – (筆者撰文) 會計師,年收入240,000,一年支出亦為240,000,暫未能儲錢 女友月入$30000, 月儲$13000 未婚,各自住在家人地方 主要資產有兩類: 1. 在私銀買了4隻基金,一隻係美股,一隻係BIOTECH,其餘收息為主。市值1050萬港幣,而淨值為650萬 在私銀的基金有收入$284,000/year 2. 一間譽港灣,2012年9月購入。買入價6.47mil,市值7.2mil,o/s 3.23mil。當初更是比了5成首期上會 此物業收租$16500/month (筆者撰文– 完) – 為了令大家不用研究上面張「牛皮卷」,節目讀者問題如下: 一. 譽港灣就完死約,續唔續租好? 二. 應唔應該趁高賣譽港灣再換細樓新葵芳花園? 見中價樓升幅比細價樓慢 三. 請問如要一自住一收租,應買那裡那類? 四. 如何重新出發完成「一生三宅」? – ANSWER: 那筆者看法,如果早年係銀行遇到此類客人一定認為佢「洗黑錢」,尤其會計行業更是熟手。因一個搵兩萬蚊一個月既人,手上有成千個(1000萬)係身,即其500個月之人工,除非係屋企人淨落或jockey club幸運兒否則難令人信服其資金來源。惟現在係homeblogger收到同學問題,相信佢係財來有方的。或早年搵落而家自己攪下生意仔咁。撈偏人仕既自然會避開homeblogger呢個學習型網站,自向陰暗一面進發。 – 讀者要明白,自己係儲蓄多而借貸力少。而手上譽港灣租務回報低(2.75% p.a),加上在私銀雖早幾年買中美股及biotech賺錢,可是在現今市況實不宜將大錢放在北美。由於讀者財產頗足,在筆者觀察下市況或變,不妨沽出回報低的譽港灣,套回400萬。至於讀者其餘問題,實在都係好典型既幾時買同買邊區好? 強烈建設大家先搞清楚自己能力如何才去睇買邊處! 好似讀者自己都認為當初夾硬入手譽港灣,而家個市底咁強之下仍覺擔心,那如處跌市讀者會點諗? 相信心裡明白。 上幾個星期有幸邀到物業及收息堂舊同學Ms. Clara同大家講講點解佢唔買日本樓,另外她提及自己點解要先攪清楚「自己副牌」才向前走的睇法,十分警醒。在此感謝她蒞臨分享,當時收息課程仲係batch 2。 同學都知筆者好少同你「吹」location location location…。而係揭示早在數字上反映的真相。其實香港樓市走勢,可從一些領先性的indicator而預見。可看下圖上方是領先指標、下方係同期中原城市指數(Apr 2012 – Aug 2014)。 留意有幾個黑色格,記下了領先指標幾時提早上升。例如在2014年領先指示早在3月有異動,5月確定升勢(5號黑格),而中原城市指數在5-6月重上120點水平,而家報129點(5號紅色箭咀)。有關圖中疑問,在買樓003課程再解。另本圖數據只記至2014年8月,有關後市的走勢不在免費頁展示。 – 另不同意讀者講細價樓升幅會永遠跑贏,要解需知道近幾年集中細價樓的升幅因何而來。讀者套回400萬而只投放105萬首期入手市值3.5mil樓房,樓房租金淨租有$13000,而間開收租更有$20000/月。計及七成上會只借了2.4情況下,月供為$9000,即正現金流有$4000至$11000,差出正現金流即與譽港灣睇齊。而400萬只用了105萬,有近300萬可再放別處收息。 至於再買房的選區選類,如果有見過筆者所作分享一定知。未知既就睇緣份吧。留意手上有樓收租就計只$13000,讀者借貸力(20000+30000)/10000*50%*2.59 = […]

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理財差劣的有錢人 #726

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  諗Sir,你好。小妹自從看過你那本樓換樓後,深感拜服!由於我成日都好驚青,害怕投資失利,所以想賜教諗sir.本人剛賣樓,現手頭上有現金500萬。我和丈夫的每月平均收入為25萬,育有一小孩。現我倆手頭上皆沒有物業。我們現住的地方租金為4.5萬元,只希望買樓投資hedge番個租。我倆有幾個心水地方,不知諗sir的意見如何? – 1)鰂魚涌華蘭花園/德福花園,大概6M,用我名做8成按揭 2)東涌映灣園或西九四小龍,大概6M,用我老公名做8成按揭 3)最後一間因為要俾雙倍印花稅,我哋想買啲平價樓,如沙田第一城/屯門市中心,大概3M,用我名做5成按揭。 – 不知我的計劃是否可行?所選的地方有升值潛力嗎? 無限感激! PS小妹已報讀諗sir的十月課程,但性急,希望諗sir能解答我的疑問。 answer: 好少人做八成按揭的,係讀者知現行金管局政策下600萬樓只可借八成後有此想法? 另不少人(尤其女性)擔心投資會輸錢,可是錢放係銀行又代表你真係冇輸? 當然,錢去到一定程度就唔需要再理賺定蝕,惟大部份港人都需花時間懂得為自己財產打理。你今日唔攪好理財呢件事,他日160蚊罐豆豉鯪魚你要諗下點頂。而家都賣$39.9,十幾年後升四倍實不為奇。 – 細心一看,讀者的理財實不夠好,人工25萬但賣樓之後夾埋回籠既錢竟只得500萬,真係OMG! 就當讀者儲蓄率只20%(即每月每人洗10萬! wow),一年都可儲50000*12 = 60萬,5年都儲左300萬係手。家陣讀者個小朋友都幾歲,點解可以係客觀高人工水平下儲得咁少錢? 且先不理夫婦月入25萬,就當佢地想計劃退休後每月只收息十萬做洗費(即現人工之40%),一年要都收夠120萬,若有穩定回報物予年4%,都要手上有三十球(30mil)先得! 那讀者準備好減少洗費? 放棄小朋友升學? 定係再搵多些錢? 抑或縮短生命年期? – 計劃真係好重要。請睇清自己副牌先去出手,唔係話搵到筍盤就得。不少人都幫人搵筍盤,明白賺傭係緊要,賣樓者收齊十幾萬兩邊傭真係好「和味」。可是香港人不是早被此等模式害苦嗎? 呢個模式的盈利是無限的,是銷售形式的,但投資者小心借錢買入後又睇錯市可有嚴重後果。 相比之下先訂下個人貼身方向,才從不同投資物入手去理財更為合理! 一個錯誤投資決定可困擾5-10年,你見本網不少發問讀者都用「相逄恨晚」作提問開首就是。亦由於本網部份內容要付費,已見本網累計數千位學生已明白客觀的理財資訊從不垂手可得。 – 讀者在問題提出了四個屋苑,不同地方。反證本人多未去睇樓落區做好功課。買樓在此簡單交代係個人評估>索取數據>選區>縮窄範圍。亦請先冷靜不要性急,至少讀者在每月支出的速度要放慢一下。500萬對筆者早年公司茶水間既阿姐係一筆大大數目,可是對讀者而言只係少錢一筆。提及之四個屋苑,搵清楚係邊個打邊區(即歸為香港18邊區),真相在數裡行間已有說明。讀者借貸力是高的,250,000/10000*2.59*50% = 32.3mil。即借三千二百萬係有可能的,足抵一次觀音借庫較低銀碼(註: 據報觀音借庫capped by 8億)。換言之讀者都屬「終生儲樓型」,只買不賣。如早開展肯再慳少少基本上40歲已上岸,攞埋英國護照有咩事買張機票走人個隻。而家唯有先入手好區份的c類單位再用500萬為限,貪其不受金管借盡480萬所規。 買樓用了50萬首期,淨低450萬,可取2/3即300萬入手債基,作組合投資,月收息12-15%即$30000-37500/月。已近抵現時住宅租金。讀者如入手中價樓再用債基,加上潛心儲錢幾年。希望由本文建議後產出4萬多月正現金流再提升至7萬有餘。另組合有不同類型資產作分散風險。現在不要急,慢慢黎。

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諗SIR-一按一轉收息令樓即供完 #723

拜讀諗 sir 文章,真覺得自己辛勞工作付諸東流,對理財十分無知。已報讀買樓及收息班,未上堂,但遇有難題等唔切,懇請諗 sir 賜教。 背景: 本人32歲,已婚,夫婦月入共20萬,工作穩定。每月可儲11萬(月用9萬:2萬供樓+3萬家庭開支+4萬供養父母)。育有一子,未滿一歲,計劃兩年後再添一名。 – 現住西灣河兩房單位,估值8M, 欠銀行4M, 月供2萬(如租出每月2.5萬)。手頭現金有2.5M,股票投資10萬。想換同屋苑三房單位,最少要13M(如租住要40k)。 換樓方案: 若賣掉現有單位以4M溢價+2.5M現金剛好用以支付三房單位首期,假設供25年,2.2%息,月供3萬以下。未計稅項及裝修,可能需要家人支持或借私人貸款。 若加按現有單位,只有8M x 70% – 4M=1.6M。加上手頭現金2.5M,只有4.1M,買不到13M單位。 – 租樓方案: 若租出現有兩房單位,再租住三房單位,需每月補差價15k。 問題: 如採用換樓方案後,會立即乾塘,有否方法可以借盡一點使手頭留點現金以備不時之需? 雖然,如果無特別事情,乾塘後儲一年錢可以有1.2M。 – 參考了諗 sir 回覆讀者的個案後(http://homebloggerhk.com/?p=24893),知道若將例如 2M現金投放於債基,每月可收23k,幫補供樓仲有剩。但係我對債基無認識,會否蝕本的? 非常感謝! ANSWER: 讀者想法十分直線,就係向住換三房一事進發。有目標係好可惜要配合個人能力及市況。成就一件大事先決要將各項小事情做好。當然讀者人工是高的,夫婦月入共20萬,借貸力為$200,000*2.59*50%/10000 = 25.9mil。惟在現時市況就如讀者咁有能力,買入價值16mil的三房始終令人擔心。萬一樓市下跌兩成,蝕320萬。讀者在本blog爬文後已有個較好的想法,就係「以租養租」。為什麼租會比買好? 阿sir你唔係成日叫後生仔買樓咩? 留意讀者將兩房租出再補貼$15000即可入住三房,滿足到自己消費需求。而320萬已夠補貼超過200個月,再加上現時買16mil樓私印花稅支出為600,000(雙倍後,需先付而後退回一半),那在硬性支出高(硬掘印花稅)加上潛在風險高(樓市跌20%已等於廿年租樓補貼所需)之下,得出宜先租再等時機買之結論。 – 現在仍需買樓者,係後生仔或早年沽出自住樓的一群。在美元幣值縮減下,要樓市跌到什麼沙士價再買回?相信跌回到2010中原城市指數在80點的位置都感困難。由於讀者借貸力好,看格局是「終生儲樓型」,樓最好係只買不賣。請將樓加按至70%套有1.6mil再行債基。當然有再進一步方法,就係行一拆二「按爆至九成」。亦令自己再買下間都可九成上會。惟知道讀者是公務人員,不好搵什麼偏路。另外再睇落去你就知讀者根本計錯數,現時八百萬自住樓加按係連一百萬都借唔出(除非搵財仔比高息)。 – 真中產者…….. 但如看倌有間細碼樓早年買入,情況完全唔同! 可加按亦可即時免除供款金額。如一間係2009年賣100萬既樓,而家話市值200萬就不為過。加按七成套出200*70%-90 = $50萬,將此數收息即月入: 50萬*12%/12 = 月入$5000。而呢間樓加按後月供由0.9/2.59=$3400提升至1.4/2.59 = $5400。好在一按一轉$5000月息可相抵加按後$5400的供款。大家將此始源個案伸延至其他銀碼,其實懂收息基本上令自己供樓負擔大減5000/5400 = 92%。可惜讀者現時墮入政府設下的「高收入黑洞」。現時真中產者,交稅多而借錢難。工作辛苦更要幫社會上唔同既人。所以呢個遊戲,打工最好做到皇帝,否則成為夾心一層,只有做到聽死的份兒。呢個情況會助長更多人成為懶人,因為勤力只會生活更苦。而家香港,大概就是這樣吧。所以後生仔要申請公屋、又或選擇抗爭,其實出處都在大人。 – 初級版私人銀行戶口 那讀者加按不成,另外賣樓所得亦不及其十年儲蓄,再加上現時買大價樓印花及行政成本超貴之下,都是一動不如一靜。租出舊居自己再租三房,有需要就用自己cash買些債基津貼租金。中線而言讀者需要儲到80萬,開個初級版私人銀行戶口,令自己融資成本減低,再入手保本直債,係加入槓桿後回報超10%,而鎖死資入只係投入800萬的四成。將直債加按比「債基」更能減除價格風險,難在直債的入場門檻較高,所以建議不少同學都由債基入手,幾十萬港幣即成。又或冇心儲錢者更可借私貸再入手傾基,將月息抵私債供款,幾年後又多筆首期買樓。香港理財產品多的是,點去精明選擇幫自己減少洗冤枉錢,係課堂關埋門更好解釋展示。始終香港仍有不少銀行從業員,係獅子旺角分行被逼成個月近乎冇生意之下,相信大家在11月入銀行會見到職員用渾身解數去sell客。年尾前要兩個月追返4個月(九至十二月)條數,真係唔食lunch都唔掂。

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一間舊樓收租勝過黃埔加奧運 ?#720

  Dear Lum Sir, I’ve been following your blog for a year. Your thoughtfulness and truly investor-centric advice is most sought after especially in the commission-based wealth management market in HK. The public will definitely benefit. “Add oil” – Sorry I’m not good at Chinese type-writing. Let me tell you my situation in English and […]

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