港島西寓言:迎接2020大反擊

BY梁隼 首先容許筆者大膽作出一個預測:無論東九龍如何起動,西九龍點樣發展,香港的商業重心永遠都是中環! 呢度又重溫下脫兄的金句:去澳門,去機場,返國內都方便的,就是好地方! 咁,西九龍將於2016年便做到了,高鐵站可到國內、毗鄰的九龍站20分鐘就到機場,想去澳門嗎?行兩步路就有中港碼頭。 香港島又點呢?對不起,隔左個海,點都多幾分鐘車程,難怪個個都話香港的經濟重心會遷移到西九龍。 香港島同香港本土人的精神是一樣的,就係識把握機會,而機會,將於高鐵通車後4年來臨。 2020年,東鐵線將會伸延至金鐘站,到時由金鐘可直接往羅湖或落馬州而無需轉車,而金鐘將會成為一個超級轉車站,集合港島線、荃灣線、東鐵線及南港島線。到時去港島,怎能不經金鐘站呢?(去東區的例外) 有人會問,到時金鐘都係經羅湖落馬州返國內方便左少少而已,為何大驚小怪? 效果梗係唔會咁簡單啦。 西港島線由上環站伸延至堅尼地城,就可以帶多點人去果邊住,依家唔係好多舊樓重建,仲賣到貴一貴?另外仲有前工廠地都起埋高級住宅,即係話唔淨止帶多左人去住,仲係帶左好多中高階人士去住,提升社區層次。 南港島線同樣為沿線地區如黃竹坑帶來升級機會,區內工廠也轉型為商貿區,也是一個質與量的究極進化,最最最重要的是海洋公園應擴建完成,到時國內遊客可直接坐鐵路前往,人流會進一步增加。 另外政府構思緊兩個港島線換線方案,方案一「換線」就係將港島線過左鰂魚涌之後改去將軍澳,令到東九龍同將軍澳居民經東隧過海唔駛係北角站轉車。方案二「交匯」就係保持港島線不變。兩個方案都可以令香港、金鐘兩個站進一步鞏固交匯站的作用,連東九龍,將軍澳兩區的人口都吸納過來。   所以筆者又順便構思一個大膽建議,就係起一個步行街將上環、中環、香港站同金鐘站連埋一齊,因為上環站可以經港澳碼頭坐船去澳門,香港站有機場快線,坐一個站就到高鐵站,而金鐘站就直通南北,即係話,呢個由四個站組成的大商業圈,便會具備九龍站商業圈的對外交通優勢之外,還要多了往羅湖出境的便利,再加上港島西及港島南人流質量的提升,又吸納埋東九龍、將軍澳的人流,到時西九龍才會被比下去。     BY梁隼 http://notcomment.com/wp/?p=7148 股票入門(17):管理層的質素 (5) 股票入門(16):行業大氣候 (5) 股市分析(15):論華潤水泥未來供應和需求 (4)

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年輕人的面子究竟花去了幾錢?

阿Sam係北角做私人執業牙醫,30歲,同父母同住大埔公屋,月入$40000。  Sam認為住係公屋冇面子,同班朋友傾計一講到住係邊即刻冇face,所以自細立志擁有自住優質物業。人近三十而手上沒有物業,遂想買入港島優質屋苑自住。而家每個weekend都睇樓,買樓一係唔買,一買就要買夠住十年既dream house!  而家太古城平均都15000蚊呎,做牙醫要交牌費同進修,平均每月支出$6000。兩年前比左20萬頂左間牙醫診所黎做,將手頭積蓄消耗盡。稅務支出佔每月收入15%即$3500。自己因為要顧及專業人仕形象,月花$3000置裝。每月ideal cash $13000,條數係咁計: 公共交通 $1000 飲食 $5000 交牌費同進修 $6000 置裝 $3000 私家車 $5000 家用 $5000 MPF $2000   相信以上係一個好典型既香港後生仔例子,而阿Sam個細佬(29歲)大學工商管理畢業,做地產經紀而收入不穩定,月入平均$40000,係五年前係大埔買左間村屋,到而家hold左三間樓係手,條數又係點計呢?(所用價格均用該年之市價作參考) 2007年買入大埔村屋,買入價1.30million,按揭月供$6000,租金收入$9500  2008年買入花都廣場,買入價1.50million,按揭月供$5500,現(2013年)租金收入$10000  2009年買入花都廣場自住,買入價1.50million,按揭月供$5500  2009年買入上水廣場,買入價1.60million,按揭月供$5500,現租金收入$11500  成為自僱既地產經紀,交稅每年$9000,報稱年薪只$200000  可能係新界北區經紀,衣著只要得體,有時運動服亦可。不用置裝。 相信都而家2013年大家身家有幾大分別看倌心中有數,究竟咩事令佢兩兄弟咁大分別? 屋苑名稱=身份  社會上不少人以為自己係專業人仕或高薪一族就「上哂腦」咁以為自己係社會上層。為了配合自己「呢一層」,一定要係住大籃籌屋苑。而家大籃籌(仲要係舊樓)成六至七百萬一間,如果唔認真睇清楚自己財政狀況,可能搞到40歲都買唔到一間樓。阿sam哥如可接受先買平樓再換入貴樓,就唔使等一世(可能)都買唔到自住居所。當然有人係只租不買的(可能有公司allowance或鬼佬諗法),可惜阿sam係滿腦子想置業既一個。  現時社會就不斷興建「假豪宅」。就係要滿足呢堆人既心理!「假豪宅」仲要管理費成兩個幾三蚊一呎,計埋至少要二千幾蚊一個月。同樣數目已經夠你係銀行按揭借多四十萬! 另外,見到同事住九龍站,請你唔好博老命都要去買一間。要知道專業人仕破產係真係會「死人」的!  懂得借貸,利用正現金流  阿sam認為借錢一定係唔好,做按揭更係高風險。其實擁有一個為你提供正現金流既貸款係件好事。例如借錢去買樓收租,或買一盤賺錢既生意。當然不能過份借貸。例如做七成按揭,擁有一間除利息成本後有3%以上回報既物業係可取的。細佬就擁抱借貸,當然要配合樓市上升,而家唔使做扣埋按揭都有萬幾銀淨收入。其實做按揭控制係借七成而手上有些少現金,根據本港樓市由1992年到現時之走勢及經驗,問題不大。  所以請擁抱正面借貸,為證明自己的credibility作準備。下章會深入睇一睇兩個人條數,看年輕人的面子究竟花去了幾錢? 明天再談

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買樓既幾分鐘,係台下十年功(問)

顏小姐問: 你好,最近才看到這個網頁,很有用。請問我現在自住樓大約310萬左右,借銀行100萬,月供3200元收入2.2萬。想買多層收租,請你指點下。多謝 你好,年齡41,有一小朋友,現住北角,手上只有幾萬做日常生活備用,大陸有一份資產可賣五十萬人民幣.最好買港島區,因為先生不太理財,本來有朋友的朋友三個月前在沙田翠華花園購入156萬租內地生8000月租,一次收一年租,現叫價要185萬,先生怕收租困難,但我想為退休做準備,請指點,謝謝。 ->>按此到答案

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