解救公居仔一生困局。換三房免供樓有得揀!#662

諗SIR你好,   小弟單打直入講下自己個CASE,希望有點指引. 小弟34歲,太太相約,結婚時與太太幾近用了所有積蓄買樓(2房)並籌備婚禮. 如今育有一子,約兩歲,開始要為其學習經費及起居地方煩惱,因居住空間不夠打算換3房,但係開支很大,似乎進入困局.最近發現這個BLOG,覺得例子實用,故想參考大家意見 本人與太太約34歲,月入共60000,供樓8500,扣除洗費,4大長老的生活費,等等,每月約有10000-15000元可儲, 唯現金不多約10萬,股票及其他投資也只有10萬多 居住房屋市值約500萬,欠銀行200萬     現考慮換3房方便兒女生活及以備下一個小朋友(加工人)的來臨,因現金不多,將樓加按再換樓以作周轉用,但一出此舉,我們一家便將再身負重債,因為加按再換樓(即再借多D),計數好似應付到,但一直”月月光”下,很難得到更好的生活條件,亦不能為退休部署. 每每想到此,便覺一生困局,雖有妻有兒有樓,但係原來好似冇得揀,退休亦未見有保障.     閱過數篇參考, 有一點方案. 1) 加按至1.5M, MORTGAGE-LINK抵消利息,等待時機買入出租樓,再借多5成,買入市值200萬樓, 留50萬現金周轉 (本人其實亦未有實質目標樓盤,及收支數據作參考),假設按息與現借貸一樣, 每月需多還款10000元,出租後7000-8000元,是負收入的, 故不知此舉會否多餘?? 2) 加按至1M, 買債券生息, 等多10年(扣除按息,保守3%純回報),購40萬,連10年積蓄,再向銀行借貨買出租樓,但係識計數,覺得又冇乜可能, 一來時間長,10年後200萬都未必可以用來作5成首期, 二來對債市不熟,存在風險,三來資金責死了. 3) 加按至1M, 買兩個車位, 息每年還30000元, 但應可以有35000-40000收入,增加現金流,望大市一直向上,車位若干時間後,放賣後再尋 1)或2)方案 4) 出租現樓 15000元, 租12000元(因近外母家,方便煦應), 現金流3000元, 但扣除TAX,雜費,出租樓維修費,搬遷費用,及面對麻煩租客,為了每月1000-2000元的現金流又好像不值. 雖然有方案,但又不可行似的, 怎辦?   司徒拔(Stupid)   answer:  司徒生的經驗,先告訴未婚年輕人三件事: 結婚時唔好將自己洗到一個都無剩 知你會鬧我、不過有能力一開波買三房會減省日後煩惱 如果兩公婆人工夾埋成世無望超四萬,先好用錢去買公居屋   司徒先生睇完,掉番轉諗都應該知道自己行錯邊幾步啦。好在人工六萬,雖儲蓄率低,唯筆者勉力想想,仍有解救之法。以下三個細節需記: 居屋從來唔係好既投資物。如果唔使補地價買居屋、可讓低收入人仕生活安穩、惟不能(或極難)加按。如連地價買居屋,此項買賣不文不類。說至此當然有人話:「知唔知居屋都可以七百萬一間,咪唱衰居屋喎!」同意現時居屋都賣得頗貴,此乃白居二加上細價樓潮雙重推升而成。筆者小見是當政府減辣加重訂借貸規則後,呢幾年的細價樓風潮即完結。大價樓升幅重新主導。不過別墅式豪宅應不復早年價高,因為此類房的潛在客戶不再在港買樓。正所謂有咩既人、就吸咩既人黎。一些高端受良好教育的國人不會在港再現。或只係有個香港passport,住就美加或英國。 如果賣樓有十年儲蓄所得(留意係saving, […]

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實現買樓的夢想#507案公居仔

諗sir你好: 本人剛賣了天水圍未補地價居屋,約吐現120萬。現跟我老婆和一歲大兒子,想在荃灣找兩房單位自住。賣樓得120萬+家中現金30萬=150萬。但最大的難題是我我老婆在家照顧小孩,而我本職是的士司機,每月約30000收入,無奈沒有報稅。現有問題如下請問諗sir: 1.如想買一300萬左右之單位,我如何能夠成功做到按揭? 2.近來看很多報道,都說樓價未來一年會下調。我應否現在入市?還是先租一年樓,謀定而後動呢? 3.我常想買兩個單位,一個自住,一個用作收租。請問諗sir,以我現在之狀況有可能實現嗎? 還望諗sir不吝賜教。   答案   大家好! 祝大家聖誕快樂,新年進步。筆者在十二月長假都會留在家中作業希望再為大家提供更新資訊,有時間緊貼homeblogger.com.hk。今次的士司機為「唔交稅」一族,每年慳些少換來是不能借錢。或至少問銀行借到都係好少、更唔好講買樓。如找財仔十幾廿厘一年當然有可能。要知道財仔咁鐘意係的士車頂及小巴車身賣廣告,實在唔係比途人睇的,而係比的士、貨van、亡命van司機睇的! 巴士司機薪厚糧準,有不俗借貸力。   當然唔係全香港的士司機都借唔到錢,但要找來有收入證明之稅單、或受僱於車行每月出糧單據、或本身自僱但有與車行的服務合約作証明。交稅唔一定要,可報收入10-20萬一年亦會為大家提供一定借貸力,但又不會超出稅階多少,一年只幾千蚊稅款。20萬年收入即每月16000,可開展借貸力16000/10000*50%*2.59 = 2.07mil,加上手上120萬現金,買入三百萬樓房即可達成。   至於問入市時機,筆者不會看什麼報導,看升跌要靠自己,才不致於人云亦云。讀者會想將工作得來之成果交予他人手上嗎? 筆者自己會在明天網台「90後特首」大談下年樓市看法,而名家的睇法可看1月4日我們和施永青先生辦的「2014樓市前瞻」講座。學有位報名者咁講:「既然施老闆咁成功一定有過人看法、我想知佢睇樓市的方法怎樣才去決定是否盡沽手上單位獲利。」參與者會知道本港樓市走勢看法,各項政策會否再對樓市產生影響,及如加息會怎樣影響樓市。  網台channel: http://www.youtube.com/channel/UCjeTw0bNVhTcdapLJNkT-Qg   筆者想大家更新自己在分析樓市的思路,而不單只是知一個答案。你知道各項影響樓市的因素,就當時勢逆轉都起碼能憑一些認知去「保命」,至於要發財可真要有消息或有修為。   至於讀者想先完成兩房之策,最重要是證明到自己那三萬元月入。由於的士司機的收入大多是cash,佢要先用公司名義同車主簽約租車,再定時將每更收入存入銀行才可將大部份收入核實。另一個想法是找個朋友聘請你,當然佢最好本身都係老闆,詳細情況要有緣再談啊!

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低收入單身人仕點買樓?#504案公居仔

你好,本人今年32歲,單身,月入HKD22K, 與母親同住公屋(己買了,月供HKD4K), 手持RMB70K & HKD390K, 月儲HKD5.5K, 自知收入不能再提升,為了將來的生活,所以想買樓收租. 以本人手上的現金, 只足夠支付一成首期. 因手頭現金不足以支付三成首期來買樓收租, 但眼見現時樓價仍然高企, 不知幾時才何實現買樓收租的目標?   答案   如何圓低收入單身女子置業夢? 社會上單身男女漸變為一個顯眼族群,原有舊社會認為單身人仕在性格上、或經濟能力上有一定問題。可是在現今香港見單身人仕收入絕不比他人低,更有人用原本照顧小朋友、家庭的時間去貢獻社會,獲得不少掌聲。今次讀者用「低收入單身女仕」為題,且看如何能為發問者解難。     有看<樓換樓>一書者知道庸才買樓需要找人襄助,一是本身人工高銀行可以大開方便之門借錢比你購入資產,打開正現金流之路。另一是找出伴侶令借錢能力加倍,控制購買份額而達到資產平衡分佈。點解咁鐘意借錢呢? 可由借入品為美元去想。今天借錢買入資產他日只用眨值後的美元清還。可是美元定要長期和港元有關係麼? 只好說港元和人民幣掛上後,通賬定必不會停止,資產在內地膨漲遠度比香港更快。     在於戰略觀點,阿爺未必想香港用人民幣。將人民幣各國際開放之任務已交付上海、更有深圳前海,留起港幣流通對全盤大局應更有為。此如1949年後中國有不少機會可收回香港,在毛、周年代香港成為不少領導人過境往外地之地方,因當時英美大國傾向承認中華民國。到67暴動傳言解送軍到港,終未有成事。反而暴動之後香港政府始積極發展新界土地,你見荃灣沙田都是此後才開始拓建,不知中英底下有否協議,在中國於國際舞台的地位提高後,英國人於香港的牢控實在了不少,於是有麥理浩事代後開始建新市鎮、快手起公屋。於韓戰期間冇香港就冇中國,軍火同食品不斷由香港源源輸入內地,由上述幾件事見香港對於中國而言是個後備iPhone,其一原因點解要用iphone做後備?是因為iphone運行制式同三星android不同。萬一原本部機有咩事,或有咩舊program係android行唔到既,部iphone就可以上場「頂一頂」。     如將香港金融制度與內地同化,筆者不見得內地會開心多少。多一個廣州,中央跟本不在意。將香港等同上海? 觀歷史只會在北方戰亂時香港才有機可乘,此乃另一個例子證明香港最適宜成為一部後備電話。不少iphone迷會責罵筆者點解要搵部iphone做後備,android唔得咩? 只好說如有機會將iphone呢年既數薄同香港回歸後之數薄一齊睇,會發現感覺都是一樣sad,一樣向下。   至於讀者在此時勢如何上流? 首先幾可肯定是靠打工加人工致富,一百個都有幾位(參考香港2011年人口統查: 港人平均收入分佈)。如是跑輸個九十幾個人,又唔想鬱鬱一生,如何解決? 都係靠朋友。請在拜年時走訪你的親戚,應不少人是有工份而冇借錢,有剩餘借貸力的! 可買樓房用自己單名,找人擔保即可買房。當然讀者由細價樓開始較好。另外是原有之五十萬儲蓄可以用收息模式拓展每月5400收入,方法見「收息101、102」,今日教12月班,2014年1月班已半滿,先謝各位。     最後是解答讀者何時能實現財自由目標? 你由上段尾都留意到如果一個人有二百萬現金在手,每月收息$22000是有可能的。即讀者如有二百萬在手即可「炒左佢老細」。如定要買樓收租,正路要供滿有五百萬多點市值之供滿樓房才可行,32歲若收入不再增那要現在開始計劃開樓才有機在退休前供滿,第一間樓點都買到,第二間樓要搵人幫手。當然計算要先攪清楚,不能一文道出。

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低收入讀者追趕一生三宅理想#502案公居仔

Lum Sir有幸這幾天發現到你這個BLOG(遺憾自己咁遲先搵到你個BLOG),拜讀你的BLOG,獲益良多,小妹愚笨,還需要時間一一細讀,了解當中的理財道理。我讀10+頁未見有類似案例(咁低收入想買到樓),本人年紀唔輕,希望LUM SIR可以指點迷津。      背景: 本人35歲,未婚,與退休媽媽住公屋,我於教育機構做文職,如不被裁員,收入穩定。2個家姐已婚,大家姐有講過同我一齊買樓,她現居私樓,估計有mortgage約<500K,月入$25K,年尾有花紅,實際年收入約$400K – $500K,她有子女2名,開支大,月光族;大姐夫在大陸做生意,在香港冇收入紀錄。     收支:   月薪:11K (己扣MPF) 股票:280K (HSBC 5: 3K股), 140K (939: 22K 股) 現有現金儲蓄 160K   支出 個人: 4000 MUM家用(大家姐給家用MUM交租),人壽保險+危疾+醫療(醫療不足,其實需要加大,但我年紀大咗,保費貴,唔捨得加): 2-3K 每月現金儲蓄: 3-5K    目標: (我自己希望自己搞得掂買到樓,就不要麻煩家姐姐夫。)  買2層樓收租制造現金流,作退休及給媽媽住安享晚年,幫媽媽買醫療保險   方案:  細讀LUM SIR BLOG(或參加LUM SIR COURSE),學財技,賺更多首期錢 (第一個一百萬),再買第一層樓(媽媽單名持有); 沽出股票,420K + 160K (現金) = 580K 做首期,買村屋或屯門,元朗樓,但要$1,500,000 或以下 (如我個人承擔),收租用。之後再看有冇錢買第二個單位。有冇好的盤介紹?   […]

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三十而立的人生籌劃#496案公居仔

諗sir, 你好!! 本人為忠實fans, 年頭買了龔成的<80後百萬富翁>令我想得更多, 自問庸才一名, 想投資有道至晚年不用執紙皮。   本人剛滿30, 未婚, 現職幫老爸在港打理蚊型公司, (實)月入$12k; 月儲4k + 基金2k + 保險2.6k 女友人工有約$25k, 月儲6k-10k, 因家庭開支大而未能儲得太多 於年頭借細佬名義以「家庭」申請白居二, 亦批了, target買2xx萬的單位, 首期老爸會幫手, 而每月打算跟女友一人一半去供     買樓原因如下: A. target將軍澳居屋實用呎價為6,000以下 (未補地價), 相比現私樓呎價大於$11,000, 即使數年後跌3-40%, 現買得過。 B. 就算像97-03年, 跌剩40%, 500呎既單位都賣 $220萬, 跟現在相比差不多, 但現只需付1成首期, 而不需付按揭保險 況且樓價數年後會跌得多只係靠「估」 本人資產有; 現金7萬; 人民幣定期6萬; 股票$15萬蟹貨; 基金$22萬蟹貨 (加上首3年不能拎錢, 只能取$14萬) 由於老爸的生意為夕陽工業, 不能做過世; 剛遙距完成個cheap cheap degree(用十多萬) 諗住明年出外搵工(target政府工, 有保障), […]

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低收入人仕買樓部署#488案公居仔

諗兄 你好! 拜讀多時,還望指教。 小女子27歲,丈夫32歲,長年在內地工作。家庭月入25000,每月儲蓄約14000。育有一子,六個月大。 可動用資產,現金5萬,坐艇基金13萬。內地三線城市一個三房單位,三年前以42萬(人民幣)購入,現值75萬。由於內地有限購政策,五年內放售需多付樓價8-10%稅,一般買賣雙方會協議共同支付,變相減少回報。由於買入價非常低,而且該城市的樓價還有很大的上升空間,兩年後放售的風險不太。 現時丈夫長年在內地工作,我和兒子寄住娘家(港島區綠表居屋),一來節省租金,二來方便家人幫忙照顧孩子。原本打算等兩年後限購令一結束後,就把內地房子放售,目標價85萬(人民幣),以作在港買樓首期。 可是有見香港的樓價近年越升越有,開始反思應否把房子馬上套現上車?抑或按照原定計劃再等兩年?近日樓市有向下跡象,請問諗兄有何看法? 另外,我們也考慮過以白表資格購買居屋,可是‘白居二’抽不中,又遲遲未見有新居屋興建,應否繼續等? 答案 先謝大家熱心查詢,今次讀者收入有限,但有無成本的居住優勢,應否再等陣才買樓呢?   由於丈夫長年在內地工作,讀者同兒子寄住娘家,方便家人幫忙照顧孩子。家庭月入$25000而儲蓄率頗高,達14000/25000=56%。讀者已做妥兩步,第一是如果本身收入不高,符合政府資助,那不要怕失面子去申請公屋居屋,香港樓房是給各國投資者買進,社會上難免有一批人不能在私人市場買樓,要住公營或資助房去免除地價的。當然努力賺錢買私樓第時就不用將賣樓所得同政府共享,需知居屋在自由市場出售前要補地價。   第二是和家人合住。如果本身錢財不厚可以同朋友、家人、更可找個租客和你合住。現今香港人一租就要全間樓、買樓最緊要有會所,不知道幾十年前幾家租客合租一屋那資源有效共享下之好處。現時講私隱、凡事顧及自己利益,共享一事丟到老遠。讀者有幸可以同屋企人住埋一齊,可以及早計劃買樓投資。   如手頭不緊那可保有內地樓房,惟香港物業的投資價值確比內地房好。資金流動性、治安和法規足夠解釋。至於何時買樓,會建議讀者等多一段時間,但不要奢望樓價下跌五成來等你入市! 可能有讀者反問筆者不是經常建議冇樓人仕如有能力就先上車嗎?     因今次讀者已有地方住,沒有即時買房需要。另外讀者家庭收入實在偏低,記得筆者說過有兩類人都需要「賭博」嗎? 就是收入低和收入高的一群。收入低唔靠「低買高賣」,根本好難番身。收入高有閒錢那可以自行估市,估中當錦上添花。惟獨是中間一群係唔需要似低收入人仕咁去博、去估市、只需跟隨本blog提倡之方法去產生正現金流、穩步獲得安穩生活可期。   讀者多留意市況,亦可跟緊我們將推出之2014樓市新活動。筆者自己、嘉賓將會同大家提點市況,想知道幾時應該入市者應在未來一星期多留意本blog公佈!

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四十歲四皮月入四百萬居屋點攪?#475案公居仔

諗樣sir,前幾日在書局發現你本<樓換樓>,即刻買翻屋企,睇完真係獲益良多。     我40歲,單身,月入4萬,有一綠表居屋市值400萬,欠銀行約25萬。有現金和股票約60萬,每月可儲$15000,想買層2百餘萬的樓收租。     Plan A : 唔賣居屋,慢慢儲收   租樓的首期 Plan B : 趁現價高賣居屋,套現買兩層兩房私樓,一間自住,一間收租   請賜教,謝謝。 答案 先謝支持<樓換樓>,書本旨在為讀者解答在港置業之疑難,及道出踏實之理財方法,向財務自由前進。在港打靠打份工去改善生活好真不易,今次讀者做好基本,身處綠表居屋而儲有60萬,收入亦比中位數高,那應在此時間開展理財大計?   當然如聽讀者咁講,趁後生去開展借貸是明智的,關鍵是借取金額要得宜,不要弄得跌市才發現計錯預算,嚴重更要破產收場。令投資失般原因在資產分佈失宜,而不是選錯投資物。讀者之借貸力為40000/10000*2.59*50%=5.18MIL,已借金額0.25MIL。在旺市適宜用一半借貸力,免得樓市下跌冇位轉,更留有餘力在跌市低吸。     讀者居屋不宜放,保有政府福利。賣完居屋又再補地價,套出金額點都有百餘二百萬,惟讀者單身生活洗費在$40000-15000=$25000,只消製造近20000月入,而月入能跟通賬上升,起碼保有基本生活。可買入細價樓一層,而兩百餘買樓BUDGET是根據剩餘借貸力5.18MIL之一半計出,用此BUDGET買樓十分得宜。   重溫庸才論,說是社會九成人都是庸才一個,剩餘可劃分為通才及專才。庸才需要找人襄助才有望在此香港艱難環境生存下去,很多人都會想找個有錢人、有錢親戚幫手。終生伴侶是好重要的一個助力,如不考慮結婚,雖然話洗費會少些少(但不會少一半咁多),但結括是要早著儲蓄及謹慎理財才能安然生活! 今之發問讀者相信在不惑之年,更能看通前景,知道準備時間有限,希望<樓換樓>幫到佢!  很多人未有留意的是,庸才找銀行幫手亦是另一方法。當然點去令銀行借錢「疏爽」一點,要有方法。這亦是筆者可以分享之其一事情。   相信讀者是有細心看過<樓換樓>一書,在問題之中之想法及得出結論,已由書本內容所述成功「開左個頭」。當然如何實行、點去搵盤,點去搵個好租客,這些事情留待買樓101、102課堂續說。另外低回報樓盤,高回報樓盤在11月投資方案班說明。至於套出金額只將部份作下間首期,而點將餘額有效收息,可見下星期及後星期上課之收息101、102,講解不同產生正現金流方法。

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