投資海外物業、人民幣債基、一生三宅#836

諗sir, 你好,我睇咗你兩本著作「樓換樓」及「收息論」後,已經上了收息班。我情況如下: 銀行員工一名,31歲,未婚,月入43k ,兼職8k。   每月供樓7k,儲蓄3 k,強積金2 k,保險2 k,基金1 k,每月儲蓄20k(2015年將以12個月形式清還稅貸,及後亦打算以同樣形式儲錢),現金60k。 2008年買入荔欣苑有未補地價居屋, 1.2m,市值約3-4m左右,餘下按揭580 K。因未補地價,所以知道冇得加按。   小妹早年去了工作假期一年,一直以來只用最著重積儲,沒有任何投資。 小妹借貸力為(43k+6k)x2.59/10000×0.5=6m-1 m=5 m (稅貸), 但礙於已有一未補地價居屋,加上在銀行工作,若要合法買入第二幢物業用作出租,需付五成首期。   因此2015年年初借了245 k 稅貸,買入一個在墨爾本的樓花AUD429K,付10%首期,AUD43 K(約HKD258K)。2016年尾/2017年頭落成後需付10%/20%,餘下的將以按揭供款。發展商提供頭一年5%保證租金,並需繳付租金之8%為管理費用。   2015年2月,上完收息堂後去銀行查詢,由於早前之資金一直以每季買入人民幣方式儲下,並未有打算在現時最低價沽出。銀行之人民幣債基只有3-4%回報,因此買入了股票債劵基金,人民幣100 k 。 於2006年向保險公司買了一個供6儲10的計劃,將於今年101取得500 K資金。有如下想法: 1. 用以清還未補地價居屋按揭,不過若不能加按,實無必要 2. 300 K買入債基收息 3. 100 K買入外幣掛勾以支付2017年之10%/20%物業餘額 4. 100 K買入保險double方案 以2-3之方便運用500K好嗎? 如何可完成一生三宅? 盼望諗sir 的良方。    ANSWER: 筆者自己理解,讀者而家係用每月$20000去還緊稅貸,借貸力應為(43000+6000-20000)/10000*2.59*40% = 29000/10000*40%*2.59 = 3mil。同讀者計到既5mil借貸力有頗大出入,原因如下: 借稅貸其實好浪費借貸力的,稅貸可以借到50-100萬都唔係難,但攤還期最長只8年,不及樓房係符合一些情況可達30年咁耐。所以樓咁多人出咁多錢買係正常的,你睇下香港有咩抵押品可以比你按足30年。讀者借左幾十萬買樓,稅貸仲比私貸攤還年期短,只兩年,所以每月供緊成兩萬銀,呢類數要由收入中扣除而不應單係有廿萬私貸就扣廿萬借貸力。運用手則在5月買樓001解說。 在現今新按揭措施第二物業不能去到凡成上會,只可六成而借貸比率有調低,筆者因此制作了個綜合表去解說一個買住宅樓既人究竟可以幾成上會? […]

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無端白事搵多四萬一個月#803

諗sir: 你好!本人35歲,月入約35K。太太同齡,新制公務員(沒有長俸),月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年),月供約8K,現估值約5M,按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 – 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用,還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍,置業後才認真儲蓄,現有現金儲備連私人貸款約1.9M,沒有其他負債丶投資或現金流。 – 另外本人父母(父親70歲,母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業,巿值分別約: 單位A-1.5M(樓齡36年、自用)丶 單位B-2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶 及單位C-4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 – 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試,所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案,此半年間現金儲備會再增加約0.4M: 方案:太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途,現價約5.5M,7成按揭,首期加雜項約1.9M,月供約14.5K,租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人,成交價聲稱為1.9M及2.0M,以避免檄交雙倍印花稅,母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 – 本人再清還全部私貸以通過壓力測試,並單名加按7成自住單位吐現約1.7M,月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途,現價約4.2M,首期加雜項約1.4M,月供約11K,租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後,我倆儲存應可回升至約1M,再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動),估計收回月租約25K,以作父母退休生活支出。 – 優點:計算租金收入後,每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B,父母資產未有減少,亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金),可以將單位A及B加按作資本。 缺點:現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出,未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭,未知是否過於冒險? 煩請諗Sir賜教 ANSWER: – 踏入一月金融市場消息頻傳,希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值,美元走高而人民幣兌港元首現跌勢,或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油,用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手,欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任,只好說劍下又多個亡魂。 – 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河,定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間,今次沙地人仕變動,令前景未能看通。今年好戲連場,今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG,好想作出多項投資行動的學生。 – 看畢個案,覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去,簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白,做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣,讀者宜先計自己借貸力,為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間,借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil,用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%,再加上讀者剛清ploan,而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何,七除八扣之下,讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌,加埋自己有1.9mil係手,可以頂約30%跌幅,最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 – 由於單位A、B係自用,都唔搞得。單位C確實是浪費的,一間供款市值4.2MIL的單位,建議先由此落手,做好收息收租兩事,收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成,報作自住,未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後,44萬作投於DOUBLE保險計劃,另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年,即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年,月供$12677 6. 間屋可以做劏房,成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意,已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil,即4.74mil,只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 – 讀者修練好上面九陰真經之法,對放租及債基點處理已累實戰經驗,再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜,那不如一步步慢慢黎。而家先35歲,唔使急。

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單身人仕產出雙份糧#791

001

諗Sir, 你好, 近期每天拜讀你的文章和楼换楼一書, 驚覺目前的儲蓄方式對退休生活並冇保证,很有可能生活水平將會下降。希望你能指教投資方案,以保障將來退休生活。 本人42歲,現有穩定職業,但亦擔心再過幾年行業不穩而要提早退休。 1. 收入52k/月, 另有90k commission /3月, 月儲約40-45k, 由於稅額不少(但無甚福利可享), 故要扣除部份儲蓄。 2. 近期買入一单位 ( 屬西半山單楝樓,雖不太近地鐵但社區環境不錯) 買入6.6M,贷款4.2M,20年, 月供约22k (擔心年紀更大更難貸款,故睇了諗sir 的blog 後即入市)望租予expat.收租 3. 買樓後現金0.5m 4. 待升的股票&基金0.5M 請問現金及未來儲蓄該如何處理以部處一生兩宅(一生三宅也可能嗎?)。 本人願望可提早退休及達至財務自由 感謝 沒有安全感的中年女子  ANSWER: 單身人仕要產出雙倍份量才可以同其他人一樣老有保障,既然生活自己已選擇、好應趁早努力為自己老來打點。人地買將軍澳區份跑輸無問題,但本案讀者對自己理財要求要高一點。人地買樓收租年3-4%可以算樓,惟一個人買房投資要比他人選取更高回報的。在讀者案而言,因書本始終未能將每事說明白,在看畢<<樓換樓>>後仍感幾事做錯:   1-2.西半山唔知讀者係買邊幢。首先港島區份近5年都跑輸,於新西港島線附近在近期買入又要付過高溢價、單幢樓但凡同學都知初心者不宜。 中原城市港島指數(DEC2007-JAN2013): 84.2% 中原城市指數(全港DEC2007-JAN2013): 96.73% 且暫不提新界東及新界西跑贏幾多。因素亦不在此說明。惟港島樓在近年已是跑輸一群。   3. 買中價樓動用手上太多資金、浪費了九成上會用盡槓桿之機遇。讀者應選取較細銀碼的樓。請明白現在平價樓仲升得快過西半山住宅。   筆者在<<樓換樓>>一書後再出<<收息論>>,是因為買樓不是理財的唯一法門。讀者月入為(52000*12+90000*4)/12 = $82000,commission如何計在收入要再作法,此水平借貸力為82000/10000*2.59*50% = 10.6mil。現在讀者借貸為4.2mil,只用了39.6%借貸力,要再買樓或成就一生三宅是可能的。惟現在買的住宅怎解決? 此房月供要22k,相信收回租金只在同一水平,即供樓同收回租金打個和。換言之,讀者動用了2.4mil首期,仍未能為自己產出了一分文正現金流。而家將樓賣出又要比重稅。所以筆者對此筆資金被浪費運用只感可惜,未中區份又冇現金每月落袋,除非特首係施政報告取消ssd,否則無可解也。   同學如懂那類樓房是跑贏一群,自會選取300-400萬樓房。一間三百萬樓九成上會,另一間330萬就當比五成首期將用途申作出租,共首期都只係190萬。九成上會樓由於所借較多,供樓同收租應只打個和,計及加了不少之差餉地租,或會倒蝕一千幾百。不過唔緊要,另一間330萬樓可間作套房,就當比多30萬裝修錢,惟租金由12000即提升至21000,每月多收9000,三年即可將裝修錢回本,而供樓每月只$7000,即月正現金流為21000-7000,月月袋$14000是也! 產出現金流效率為14000*12/1600000 = 10.5%,此為更正路。如果有人偷雞只比三成首期上會,付出資金由160萬減至100萬,供樓要月付$9000,效率計為(21000-9000)*12/1000000 = 14.4%,更是提高了。上圖展出剛幫朋友完成的一間,有同學讚裝修不比酒店差,ABCD收超$20000/月。更重要是兩間樓在手,可以隨時放一間keep另一間,投資策略更為靈活。月尾買樓003會更新用新間套房資料作解、提供更貼市資訊及做法。   至於昨晚收息課程同學問的債基方案,12-15%年回報為目標,即如果唔將100萬取作買樓或間套房,用於投入無年期的債基方案,一樣可月取$12500。習好方法,以讀者收入要出多一份人工不難。    

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諗SIR-人民幣債基收息新方案#790

RMB

你好 諗sir,  本人剛上完收息101,103,得益不少。本人今年36,做小生意,但生意每況越下,希望有一安定收息收入,再考慮其他出路。 Asset: 有一沒有mortgage 村屋約220萬。現正申請mortgage套150萬。 另外人民幣現金250萬。大籃籌股票200萬,都是些沒有什麼升跌的 生意資金需要預留80萬左右, 即流動資金為600-80萬有約520萬 Expense: (每年) 每年家庭大約30萬左右。保險加基金大約20萬左右   請問有何好建議? 1 我的情況應怎去求出路?  2 想買入直債?回報應以多少為佳? 那一家收費比較便宜? 3 人民幣出路很少、有沒有什麼好收息的? ANSWER: 本案讀者自己做生意,明白資金有500萬餘,算是不錯。算叫做早年趁機遇賺到一筆大錢,問題係而家點用呢舊錢守到尾呢? 或至少守一段長時間。要知生意有周期,有時唔係肯花功夫就豬籠入水。有資金者要認清令其衰亡之兩大主因,一是胡亂投資,認為自己投資同做生意都一樣咁掂。二是銀紙的內含值不斷被侵蝕,銀紙每天都比昨日不見使。古羅馬初始用金幣之黃金含量達90%、到後來只50%更要重發新幣、用價格管制、最尾令經濟活動在黑市進行、政府稅收再減少之惡性循環下而滅亡。到千幾年後的中國、紙幣終盛行而成為法定貨幣、那要改變貨幣含量比重新鑄幣更易、致使現今政府毫不忌諱去用貨幣發行量去催谷經濟。大家手上既錢究竟可以買幾多野、根本係任憑人控制。當權者之粗暴及平民應如何自處、在上述關係可再理解清楚。   生意人已令銀行警醒佢地懂得利用政府「刻意」安排之漏洞,就係可用不同合法原因去規避稅款。政府知而不堵、因老闆為社會提供工作機會。另一方面,唔交稅即係無收入證明或至少係低收入,要借錢應在成件事開頭就部署好。明白知銀行批按揭流程老闆自可借錢只樓投資、令自己更多租金收入。要明白房地產租金會同逍賬一齊上升,即你今日收10000租金,十年後如物價上升、租金都會上升去補償貨幣內含值損失。準確些咁講,香港33年(1980-2013)租金升了454%,而樓價升7倍。租金升得較慢原因,借用PETER PAKER兄的觀點: 租,係冇得炒的。可見其伸延閱讀。本網主要網羅令讀者知識有增長之文章,各位可按筆者指示或自行在本網「尋寶」都可!  租,係冇得炒的: http://homebloggerhk.com/?p=28249 <<樓換樓>>之列表再新加入租金資訊   香港 日本 英國 新加坡 數據時期 1978-2011 1975-2010 1989-2012 1981-2012 總通賬 435% 79.4% 85.35% 77.2% 年平均通賬 13% 2.27% 3.71% 2.49% 樓價名義升幅 714% 67.43% 164.53% 348.56% 樓價減去通賬後的實質每年升幅 6.56% 1.48% 4.32% 4.9% 租金升幅(只香港數據 : 1980年用C類單位作準,當年為31點。到2013年為141點。升幅454% 數據來源: 香港差餉物業估價處、各國政府統計處、Thmoson Reuters   生意人如要利用樓房買賣去保存財富,在開首入手抵押力低的村屋是不合配。既然讀者已做,那也作罷。讀者可趁細價樓跌極有限,加上在樓市當旺市時銀行更易借貸,用個人身份去買樓再上會出租。幫時間過去租客幫手去再供滿一層樓。以接近600萬之資產,擁有兩間樓一自住一放租實不為過。如果等市跌再買,生意人在跌市借錢很難,唔被銀行call loan已是萬幸。至於要更好去減低call loan機會,宜在開首買樓時作全盤考慮,此為買樓課程見面時想授予之心得。另讀者工作時間稍為自由,建議用合適樓房間成套房,首期連裝修用130萬投入收$21000租金,而正現金流為$12000,130萬投放收$12000,即11.07%   […]

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35歲迷惘人變作organic! #760

諗SIR, 您好, 拜讀你的文章, 獲益良多, 得到很多啟迪. 本人今年35, 收入為freelance 形式(沒有報稅), 每月約為4萬, 沒有物業, 與父母同住私樓, 租金16k, 父母已退休, 基本支出都是由我支付, 所以基本上每月所剩無幾.本人有一個哥哥, 公務員(月入5萬多), 沒有物業, 可代本人作擔保申請按揭. – 本人有400k現金, 5手ibond 約市值5萬多, 15萬RMB做緊定期年利率2.8%,其餘有500k做債券中, 12%年利率(每月收5千息); 因有感現在樓價很高, 很怕現在買樓會接火捧…. – 現在希望諗SIR指點一下小弟; 1.本人打算其中一個方案是再投入400k 買債, 以息養租, 不持太多現金, 待樓價跌10-20%才入市, 請問諗sir 認為是否可行? 2. 另一個方案是, 買一層500萬的樓, 年期有咁長得咁長, 可以既話做9成按揭;請問本人的購買力是否(50000/2*259=647萬), 如找哥哥作擔保, 是否可以這樣計? 如成事, 估計每月供款比現在租金多, 但起碼可以當儲蓄..請問諗sir對這方案有何意見? 3. 請教諗sir有沒有其他方案給小弟參考呢? 謝謝指點, 祝你身體健康, 事事順利! 迷惘人上 – ANSWER: 最要比讀者既建議,係讀者要再開始儲錢。三十幾四十歲人零儲蓄,一係已達成財務自由,向更大理想追尋。或未有花心力去經營理財基本功,明白讀者要支付父母支出及租金,惟情況長此下去只靠手上約一百萬儲蓄不再添加,恐怕未有方法去達成目標。 – […]

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如果可以將生命重新演繹一次 #750

唸 SIR, 拜讀唸SIR兩本大作, 如獲至寶, 難得在香港找如此高實用性的讀物, 我一口氣看完後, 隨即登入唸SIR的Homeblogger, 看Homeblogger發現尤如走進寶山般,一步一步越往裡走,就越讚嘆!但看著的同時,本人也頗感慨,且將情況說明如下 – 本人年47,現職銀行,月薪3萬, 加年終獎金, 年薪40萬, 丈夫年48,月薪 6.6萬 加年底雙糧,年終獎金,年薪100萬,女兒一名,剛完成學業。    自住物業700呎兩房,現值550萬, 尚欠90萬(5年), 月供16,000, 手上現金(2,500,000)+人民幣存款(HKD1,100,000)+基金(530,000)+股票(100,000)+BOND60,000)+儲蓄保險(200,000) – 現時每月扣除供樓(包括新加按供款)、生活開支、 父母($5,000),月儲約45,000 – 感慨的事情是, 本人與丈夫自1989年第一次置業, 直至1997年共擁有3.5個物業(其中一個與親戚合股), 一場金融風暴後, 股票場上掉了不少, 丈夫工作不保, 離開本行, 物業租值也下調了, 以至每月需補貼數萬元以上支付按揭, 積蓄也因而耗盡, 支撐至2004年, 賣掉所有物業, 只剩現居的一所, 之後的10年, 家庭只維持收支平衡, 沒有多餘錢積蓄. 去年丈夫重投本行, 收入也隨即倍增, 由於過去10年他不斷進修, 現時為專業人士兼具且為管理層, 工作穩定, 可至65歲, 甚至70(如個人願意的話)。 – 因現居面積已不敷應用,上月加按取得240萬現金, 月供12,000(分20年期).原打算買入錦繡花園約730萬樓,改善居住環境,但期間發現唸SIR的blog及大作, 使我驚覺須重新計量退休計劃.   請教唸SIR我們應如何達政一生三宅? (*銀行員工貸款9成按揭,P-4.5%及丈夫公司員工按揭貸款9成,P-2.6%,均未動用. 兩份員工按揭均可保持至退休後續用) […]

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儘力達成一生三宅之目標#730

諗sir 你好,讀完“樓換樓及收息論後,已上收息及ETF班,令本人貧乏之理財智識得以豐富,並認識到現金流的重要,現須要把握餘下時間,將現有資產重新整理。懇請諗 sir 賜教。   現況 本人41歲,月入3.2萬,先生43歲月入2.8萬, 合共6萬, 每月可儲1.5 – 1.8萬 於98年以2.3M聯名購入兩房單位(20年樓),現市值4.2M, 欠銀行0.52M, 現月供1萬。現金60萬, 24萬基金(5年後才可拿取),10萬人民幣,10股票。 – 問題如下:   1. 如加按現樓只可按22年(地契問題)和7成,本人應否只加按五成租出增加借貸力? 2. 將樓加按7成(用先生名加自己擔保),月供13,987,H+1.7,可套出(2.94M-0.5M)=2.44M,將40萬買保險,200萬做債券或債基收息(課堂學到之收息產品),留待他日樓市下跌,再購入第二間樓,用自己名九成上會,買約350萬樓。 3. 或賣出現樓進行一拆二? 希望儘力達成一生三宅之目標。 – ANSWER: 希望讀者失誤會了筆者在<樓換樓>內文之意思,樓房唔係加按至五成即可當出租物業去提升借貸力,太多資料令筆者只能在書本作簡單披露。另一件事係大家如果因應自己能力去買樓,在市旺時買入亦可守見「光明」之時。可見讀者1998年買入樓自住,雖比1997年高位下跌了,更有可能比高位平了30%咁多買入,可是不少中年一輩都有感當年最難捱係1998-2003年一段又長而又累計跌近40%的路。筆者當然唔知讀者在98年究竟運用了幾成借貸力去入手樓房,但有件事可以說明的是,就當你入手後樓市再大幅下跌,只要你當初計好數做好風險管理,始終不難守到賺錢一日! 讀者在供樓16年之後,欠款只52萬,樓房值420萬,多年的辛勞起碼有個最基本的回報。 – 那進入人生下半場,點去為一生三宅打算? 如人工在足夠水平,那可將現居加按至七成,揸多點現金係手。如水平不足,那現居只可按至五成再做好出租所需,令租金收入可計作下次借錢支出而令自己借貸力再升一層,達至一生三宅目標。讀者夫婦人工60000,家庭借貸力為60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。在欠款只0.52/7.77 = 6.7%偏低水平下,讀者可將現居合規地加按至7成,套出4.2*70% – 0.52 = 2.42mil。由於242萬對讀者而言都夠用,所以不好行超頻用買樓002方法將其按至九成。 – 為了減免雙倍印花、讀者好行一拆二。留意稅項是要先付雙倍後退回,另外單人再上會可借足九成。其實讀者未加按前家庭現金只共約一百萬,在此年齡算不足夠。若懂運用借出後又不會削減按揭借貸力之貸款會更佳,應可再額外多取60萬係手有可能。惟筆者認為呢步係買第三間樓先做未遲,現在套現加現金有約3.0mil在手,識用其實都已經好幫到手。先生再買一間中細價樓,如沙田第一城,九成上會首期40萬,估計租金收入及其按揭供款可自給自足。當然作此要先規範好九成樓再租之風險。 – 那淨低3.0mil-0.4mil = 2.6mil,不妨運用收息班之債基及ETF堂所提及之收息工具。就當用較低息率的ETF都有8%,其投資市場為美國,息率已是除稅後回報,在風雨飄搖的十月將過,不妨再睇睇當初筆者持有的收息ETF究竟跌了多少? 見上圖將此ETF同NASDAQ(納指)比較,大家剛好由9月30日至今的跌幅同為4.37%。不過ETF會穩定一黠,見圖右上已說明其一年波幅只在$23.0-26.0,未除稅前息率在11.8%。所以呢,扣埋都仲有8%落袋。而年波幅計為26-23/23 = 13%,比中電$56-67.8即121.0%仲低。由於ETF收費低廉,係香港無人肯提。 – 至於一向是收息堂學生最愛之債基,貪其息口達12-15%亦可隨時放售更有低波幅,讀者亦可一併買入。既然ETF投資在北美,那債基可投放在亞洲,此物未做第一浸都有9%,那轉出15%回報是可預期的! 在此兩一美一亞洲投資物兩分下,讀者的2.6mil每月收息2.6mil*13%/12 = $28166不難做到,等於多一個人打工幫手儲蓄了。

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晉身老有所依的安樂姑婆#684

諗sir您好,今個禮拜剛拜讀過大作樓換樓,再追埋blog案例,對您的識見胸襟財技十分佩服. 希望請教規劃財務,由窮中女進身老有所依的安樂姑婆. – 本人33歲,固定月薪30k,+bonus年收入約450k.預計5年升職,希望月薪過50k. 同家人住港島區,連供養父母每月支出17k,3k作備用金,每月可儲10k 現資產約500k基金+股票+債券,400k外幣定期,1mil現金(家人共有,備用投資).無任何借貸.2年前本想用現金買樓自住,但待業3個月後傾向過分保守.情願多備現金防身,等時機入市. 計劃:60歲退休後港島自住和一收租物業.每月15k被動收入. 試算:港島自住:市值3mil, 收租物業7k租金,市值約3mil,收息8k (5%),值2 mil. 共值 8 mil. (嘩!) 推算: – 第一步:2017年置收租物業3mil,首付50%, 1.5mil 月供約8k,(25年)以租金cover. 第二步:5年後再考慮置第2房,budget也是3mil,首付50%,入息月供8k (20年). 第三步,由40歲用20年時間月儲10k作收息資本.冇得養b,唯有養大”契爺”. 請賜教: 以上推算會否過份樂觀? 預計壓力位係第一套房(3年後首付+雜費約1.8mil)及再5年後第2套房首付. 窮中女無樓無本事開私銀戶口借錢,如何在加息以前可以盡量釋放借貸力桿杆資金? 謝謝! ANSWER: 待業者不能夠問銀行借錢買樓的,一係搞資產資明,不過此時勢一千萬資產證明都只能借300萬,另外銀行未必想搞咁多野,一講搞資產證明個銀行職員都想掉頭走。 – 關於讀者自己的試算,感覺是投資經驗尚淺 問題一: 投資演算不用太直線。什麼三年後買咩? 廿年後儲到幾錢咁? 就好似小朋友九月開學為自己編生活時間表,編完就算。敢講筆者自己是一個頗有規律的人(起碼blog文都貼左兩年有餘啦),都未為自己2017年作預算。話唔定讀者係33歲決心再改進自己、全盤方略可重頭演算。 – 問題二:加息其實對投資影響不大。首先不覺得真係加息對樓價有影響,二是美國加息步伐估計是逢二進一再退一吧。何況加息風險根本可對沖。其實筆者自己都在雜誌訪問時提及過ETF對沖法門,可是編輯選擇將此段拿掉是可理解的,畢竟唔可以令投資者知太多。你的精明就是某人的損失。而賣$8-$20蚊不等既報紙雜誌,都係只會值回原價。大家如有想佢幫你發達之想法是貪。 – 問題三:讀者的壓力位可說是現在,亦可說不是現在。為什麼咁X玄呢? 筆者看法是讀者太少比壓力自己,經常留係COMFORT ZONE。做人莫再遲疑,請即為自己提供壓力位、即將買樓方案實行。客觀去睇,讀者的借貸力為至少30000/10000*2.59*50% = 3.88MIL,計埋家人備用有成二百萬CASH,買間樓跌唔死佢的,驚就比夠三成或五成首期。至於驚而家高價買會蝕,只好說物業數目1-2的人加上借貸力未用過半實不宜在此階段考慮,因為筆者將此類人歸為「物業使用者」,未算係投資者。呢種朋友行一生二宅,一宅自住另一宅使其保平安。讀者今日唔開始行,坐係度嘩佢個8MIL目標都冇用。何況8MIL係手,當然不錯。惟未覺係香港可以日日坐係度唔使撈,大家離開爸媽懷抱向前踏開的第一步,都係好有壓力的。 – 關於擁有500K的基金+股票+債券,證明讀者在投資上行藥石亂投之法,宜學懂法門。另外用外幣行債基收息之法,就算未提速就咁收都有9-10%年回報的,即50萬已穩收約港幣$4400了。當然有同學學懂收息後自己再進一步,見「10萬產出19.46%回報」 http://homebloggerhk.com/?p=19727

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80後結婚置業的煩惱 #676

看了諗Sir 的blog 以及樓換樓/進擊之日本樓, 獲益良多,想再深入請教一下 情況如下 – 本人 職業 –金融會計 年齡 – 29 每月人工– 50,000 (連bonus) 每月個人必要開支 – (6,000) 每月爸媽供養 – (10,000) 流動資產 (包括股票,外幣投資) – 500,000 非流動資產 – 300,000 結婚支出 – (250,000) 負債 – 300,000 Tax [email protected]%,2年期, 暫在某金融機構收5%利息, 全流動 伴侶(未結婚) – 職業 –金融會計 年齡 – 29 每月人工–平均30,000 (連commission, 但不固定) 每月個人必要開支 – (4,000) 每月爸媽供養 – (5,000) 流動資產 […]

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點樣優化資產收息產生現金流? #671

多謝Lum sir的分享讓本人明白到儲正現金流的重要, 並應該時刻裝備知識。 現況: 1. 本人30, 月入32k, 現同家人自住, 上年以2m買入觀塘樓, 9成按揭, 每月收租8.6k, 回報5%, mortgage 2.15%; cash 150k, 月儲11k, 月供2k tracker fund。 2. 男友38, 月入95k, 工作穩定, 有1供滿居屋同媽媽自住 (13年樓齡, 綠表價3.8m, 銀行自由市場估價4.9m); 上年以8.5m買入將軍澳新樓自住, 7成按揭, 現月供24k, 1按 2.15%, 發展商2按下年升至6%, cash 1.2m (mortgage-link), 扣除所有開支連稅月儲36k。 男友屬穩健型,買樓賣出所有匯豐後無任何股票; 有少量基金但都無掂過。英國戶口有少量cash作每年去英國的日常洗費。 疑問: 1. 借與不借 雖然男友cash足夠下年還清2按 (到時亦已多儲430k), 但銀行只剩約630k好似不太安全。剛剛收到HSBC p-loan promo都係3厘年息, 所以想借d。 如不借p-loan, 可等年尾tax loan (估計暫不受加息預期影響, 應少過2厘息), 年期較短但還款不成問題。 […]

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