諗SIR-如何對沖債基收息10%後的風險?#776

Lum Sir 你好! 無意中幸運地發現你的BLOG,十分喜歡,並報讀十月的收息課程。希望請教Lum sir,給小女子一些意見。謝謝。 本人背景:  – 小女子27歲,會計,與父母同住。雖然已經供滿,但不想動用父母資產。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 約HKD 13K 資產:  – 現時估值HKD 3M 的屯門兩房B類單位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及債劵投資約HKD 300K – 現金約HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 負債: – 按揭欠款HKD 1.86M –>該單位現時估值HKD 3M –>於2013年尾以HKD 2.7M購入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年頭借入 –>利率3.2% –>還款年期4年 –>之前用作買股票收息用途 五年內計劃 […]

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諗sir – 為37歲無米負資產的人生翻盤

諗sir你好: 小弟現年37(其實還有半年便38了),已婚,育有一女(5歲)及一子(剛1歲). 小弟任職銀行,現時月入3.5萬,無其他收入 (實際上也有少少其他收入, 是例如拿舊報紙去廢紙回收、二手物品買賣、參加問卷調查(不定時的,每次有3-5百元收)、在網上做問卷等, 但一年加加埋埋先得7-8千蚊, 所以當沒有吧) 太太任職公務員,人工略高於我,但她負責子女教育使費、家庭工人姐姐薪金、家居買餸錢等,另她尚要俾家用外家, 及償還私人貸款(過往多年替外家買嘢, 簽咭找數而累積的咭數約十多萬, 將咭數轉為私人貸款, 每月還萬多元), 基本上她每月僅能收支平衡, 所以只能得我一個儲錢. 小弟的”資產”如下: A. 一自住已補地價居屋,09年買入價200萬,現估值約400萬 B. 存款4萬 (對!沒錯!是只有4萬….不是現金流,是手持現金金額) C. 股票巿值3萬 – 負債如下: A. 按揭餘額約174萬(當年以95%上會, 連按揭保險, 實際原貸款額約197.5萬)/B. 私人貸款餘約0.3萬/C. 欠親戚約21萬 以往因為種種原因, 如結婚、生小孩(2個小朋友都是在私家醫院生)等, 每次儲到一筆儲蓄, 均會被一舖清袋….. 至08年12月,當時仍在租樓的我,因感到長遠交租即係繼續幫人供樓,是純支出,不是辦法,故當時手持只有不足10萬cash的我,膽粗粗買了當時租住單位同屋苑的一個單位(即現居單位). 因物業樓齡達25年, 單位未裝修過, 水電喉等亦未換過, 所以也花了三十多萬裝修(包括更換水電喉等, 亦已包括家俬、電器等). 當年是問親戚借錢24萬, 再加私貸合共約12萬, 應付裝修費. 因此, 在這段時間, 小弟儲錢速度奇慢. 至13年9月, 小弟的細仔出世了, 當時所餘儲蓄(約8萬)亦一舖清袋用來俾醫院費. 儲蓄回復0 ….. reset重新儲錢出發….. 小弟現時每月可儲蓄約7000元. – 每月支出約2.8萬, […]

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諗sir – 苦租客反制收租佬 #773

諗SIR您好, 小弟今年34嵗屬庸才一個,有幸拜讀收息論一書及此BLOG,了解到一生三宅及財務自由的重要性。小弟現月入31K,扣除供樓家用等開支,每月可儲10K。同齡太太懷孕後需辭工安胎,BB將會於12月出世,太太坐月後會再投入職場,預計月入可以有25K,但無長輩幫忙故需請保姆照顧BB,再加上BB出世後-所增加的開銷,估計每月為增加之開銷為每月15K左右,最後二人仍可每月儲10-15K。 – 因不想再幫業主供樓,故年中以單名購入280萬新界居屋一間,七成按揭2.15厘30年期,現尚欠銀行196萬。另有45萬港幣及45萬國內仔定期。由於之前未拜讀收息論一書,故已經行錯棋沒有多利用購買力以九成上會,另對投資一竅不通,故投資一直只以人仔定期收息為主。但看畢收息論一書便明白到長此下去多買一間樓房或者達到財務自由都是奢想,利息根本連每年通脹都抵消不了。煩請諗SIR 賜教小弟應如何將資金調配,撥亂反正,以期2-3年後可以買第二層樓房(目標是北區大兩房或三房)改善生活環境, 並將現居租出作收息之用。謝謝! – answer: – 成件事由早些少開始講,就係讀者唔想幫人供樓。所以佢就買間樓返黎,自己供返一間。就好似胃痛就顯淺地用胃藥解決咁,大家係買樓之前,知道你去理財之原因何在及如何對症下藥嗎? – 筆者都會租人樓,幫下業主供樓。即係如果個業主用成千萬買間樓返黎而月租$20000,咁點解唔將一千萬買債基收11-15%,而將每年過百萬利息當中的240,000拆比業主租屋呢? 又或我幾間單幢樓三百幾萬即收兩-萬銀租有突,咁又點解要用3乘三百幾萬去買一間成千萬既樓收租呢? – 所以租樓唔係問題,最緊要你搵到個方法去跑羸業主個回報。如果你產出租金既方法比你個業主聰明,保證你每年可以笑住咁「求」業主咪鬼再加你租,實情就係幾千銀你要就加,我條氣唔順就搬呢句心底話。筆者明白你好想打爛個mon(電腦屏幕)及collect my skin(收我皮),心想你個諗樣講就輕鬆,知唔知我比業主逼遷有幾陰公!? 所謂萬丈高樓由地起,你連玩嬴收租佬呢件事都唔敢細想,咁真係浪費父母十年養育心血及期望,買間屋肯定比培養一個小朋友容易。讀者買居屋係敗筆,原本兩夫婦人工都唔係差,夾埋(31000+25000) = $56000,要富貴真不容易,可是要穩步改善生活唔係難。居屋尤其未補價,市場上升賣樓要將利潤同房署對分,未補價去加按亦不可能。讀者看長遠要首先由交租租客變身做收租佬,再由收租佬轉做反制收租佬,即為自己習得高現金效率產出發再去選一些低回報之物業去改善回報,或入住去「搵業主著數」。 – 舉個例子,筆者有朋友專將舊樓成幢改為學生宿舍,包改建包搵客而中間提取酬金。呢盤生意都係「資產」,不斷產生正現金流,override了學生的租金自己更不用冒樓價升跌風險。讀者要成此步可真困難,幸好買入居屋只係單名,幾年後仲可以用另一半名比幾十萬首期去九成買第二宅上會。而成就第三樓可要等時機趁市低將居屋補地價成自由市場物業,將其租出即為產出除工資外的第三份收入。筆者一般叫人盡量避免公居物業,可是讀者應不會賣出剛入手之居屋,所以唯有作此安排扭歪為正。 – 那幾年後點搵首期入手第二宅? 方法一有價格風險,用債基將80萬投入,月收息80萬*13%/12 = 8666。三年間收租30萬,當然要知出入市方法會令投資更得心應手。至於保本方法係保險,投入37萬,5年後即產出30萬(將回報double,計算方法如下: 保險面值250萬 每年派息4.5%(假設5年內不加息) 5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil 5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000 淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬 5年回報為38/37萬即102% 其中兩方法已作開展,大家各自修行。  

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諗sir – 單身窮中女求出路 #772

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諗SIR你好, 本人為單身窮中女一名(35歲),因年青時誤把每個月收入投資在錯誤的地方,損失慘重。到醒覺時己人到中年為時已晚,覺得人生無希望。直至近日拜讀過諗SIR你的2本書籍,又如看到一線光,於是多次重覆翻看諗SIR你這2本書及到homeblogger爬文,明白到及早理財及早置業的重要性。可是現時樓價每日攀升,升幅驚人,跟我的年齡成正比,十分無奈。連元朗的單棟式洋樓也要過萬元一呎(266實呎開價290萬),此外選擇亦不多,鎖匙盤欠缺。感到萬分苦惱!求諗SIR給小女子一些建議?   現況: 居所:跟媽媽同住公屋,但媽媽多在內地居住。 月入:正職$24000(未扣MPF)每年加薪約$1000,間中有freelance收入$3000至$10000不等 現有儲蓄:$160,000 發憤(奮)每月儲蓄:$17,000   計劃: 先買樓收租: 不幸我剛過了抽居屋資格,只可以向私樓方面想。如我努力儲多2年錢,2年後應可有$408,000 + $160,000合共$568,000。打算到時揾間300萬以下約30年左右的樓,以9成上會。可是擔心到時可能全港也沒有300萬的樓盤了。 星期六日不用上班,揾多份part time job增加每月儲蓄$3,000,加快儲蓄進度。 交出公屋買居屋。 諗SIR,小女子自知能力有限,年紀不少但不懂理財,自知道以上的計劃並非好方案,但不想就此放棄人生,求諗SIR賜教。 祝身體健康! 謝謝! 努力向上的單身中女上   ANSWER:   既然讀者努力向上,筆者也應作支持,希望筆者兩本作品真能閱後改變某些人。讀者,現作的方案其實是可取的,錯作應25-30歲作此事而不時35-40先黎儲錢。當然有心唔怕遲,有做都好過唔做,且看怎去為儲蓄一事提供催化劑。   因投資失利而終年拒絕再投資,此為不應有的想法。正面是查找不足,小心行事。不少人買股票賺唔到大錢,但都可獲少利至少夠交稅、旅行,原因是懂得檢討再出發。至於猛咁睇貼士人買你就買,已有多人證實呢個行為幫唔到你發達,或基本上只會同你輸錢。留意買衫可以靠人,但投資唔可以,因錢一過手始終引起人貪念。就當買股票最好都要有兩招技術分析傍下身,筆者有感投資分析都係一門近統計學,雖不可完全準確但有一定可參考性。   就見上圖中國銀行近半年股價走勢,在升前用技術分析都可在正股升前產出買入訊號。當然只懂呢一招唔可以幫大家發達或完成賺錢之事。可是用此等方式去判斷買入賣出,比好似馬迷咁睇報紙或聽朋友講強多了。同意如朋友有堅內幕消息可令人即時發財,可是大家身邊的朋友,又真正有幾個係咁「堅」呢? 再引伸出既是,有一班「堅」既朋友,自己上流既機會亦強多。可惜人天性就傾向同自己覺得有益既人去交往,所以修身自省學習係拓展人脈既基本功,你說得出有內涵的話題,自然令有思想既人肯同你傾計。交有、賺錢起初都是不假外求。   讀者有兼職應該做,早年的錯誤需要今天下苦功去彌補。每月儲17000實可在24個月後得40萬。其實不少恕上唔到車既年輕人,需要既係呢條$17000*24 = 408,000之算乘。讀者可將每月儲得之20%入手股票,利用技術分析作出入市判斷,係現時恆指低PE既情況下,投資期有2-3年必見出路獲利。最忍就係唔識又要短年期獲利、基本上高手都無此能耐。讀者單身,未有伴侶好似庸才咁double自己借貸力,那唯有靠投資扶自己一把。   兩年後建議買私樓再搵人幫手供,要知自己一個人搵錢慢,而租客就係努力為你工作儲多份錢既一位。人生之中期目標,就係為自己建立幾項資產,以下係可提供正現金流的資產之產出效率。     正現金流效率 風險特徵   樓 3000*12/990000 = 3.6% 無年期(不過在SSD下一般都放幾年)。當然有價格升跌 債基 25833*12/2.0mil = 15.5% 無年期。有價格升跌 直債 5525*12/780000 = […]

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諗sir – 樓市初哥之置業神器 #770

諗Sir你好, 精通買楼的朋友極力推介楼换楼本書,感恩看後了解香港地產經濟及个人財務更多,謝謝。睇完4份1連隨cut淨2張信用卡信用额cut淨10萬。朋友極力鼓励我上車,說只有一成首期都可。這幾年就係左諗右諗冇買結果升升升。 本人40歲,離婚2年,離婚前剛與前夫還完由他借的40萬p loan,從未有物業,一切重新開始。 – 一向没有借贷而還卡数紀錄良好,近来銀行卡数分期免息所以做了每月4000元的分期,還有4个月完。 想自资上車,手上股票現金共60萬。 收入:每月人工33000未扣MPF。每月收饍养费4000.但不能保证(因前夫爱投机炒期子曾輸幾十萬) – 開支:現自己租住青衣朋友单位10600,可長租。保險每月2500,基金儲蓄每月3000,扣除其他水電煤及個人開支每月可儲5000-6000左右。 剛開始另一新感情但其实想靠自己置业。現想請教我的狀況,應選那里及9成借贷是否只有新楼可以?我想買入物業後租出因現居住環境好而且已经不算贵。但会不会要交印花稅?長沙湾小4喜是否可以考虑?有見近来楼市真係升到爆炸恐買後跌價支撑不住。 重生者 answer: – 自己買到幾貴既樓及支撐到幾貴既借貸,根本係計到。樓市就算跌到爆炸都唔代表人人適合買樓,1998年係經歷樓市一年下跌40%後如無計好數飛身入市,一樣可以照破產。讀者人工33000借貸力為33000/10000*2.59*50% = 4.27mil,而銀行一般不接受partner作擔保人。所以讀者計應在旺市只用一半借貸力去買樓,亦即是只借約2.3mil。係自己九成上會比一成首期下,入手2.6mil市價之樓房為合適。當然除了cut card去阻止借貸力在不明情況下被用掉之外,還有不少未為意之事情將影響一個人之借貸力。而不少看倌心目中的「還款記錄良好」,是否同樣被銀行認為呢? 只好說<樓換樓>一書當初出版時未想過會影響港人如此深入,很多要點未曾記載在書。當印到第十版既時候,筆者考慮將部份買樓課程內的資料補入<樓換樓>書本,好等讀者看完有更完滿之感覺。 – 由2013年賣到2014年尾<樓換樓>共印五版,每次都是在缺貨下再加印,在此感謝各位支持。 – 雖有點離題,但筆者想提一提「炒期指」係唔一定令人輸錢的,「買股票」不做槓桿亦不見得可令人一帆風順。筆者見市面太多講投資心理的書所以未有在<收息>及<買樓>兩書收錄類同題目,可是一個人要先調較好心理再去思考及找尋答案,檢討自己再查找不足,實為做好「投資」呢件事需有的想法。綜合讀者,仲有幾個問題要答,一頁過的說明如下: – Q: 九成借貸是否只新樓可以? ans: 九成借貸其實邦民及財仔都可提供,而不少讀者指的低息九成上會借貸泛指業主買樓後先將樓抵押予銀行作一按、再經按揭保險公司批核後按供二按(即成為第二順位債權人)而借足估價90%的借款。此事不一定新樓才可作、二手樓亦可、或有些大型村屋區之樓房都可承造九成按揭。更有些人因在金融機構公作,得享十成上會之便。 – Q: 我想買入物業後租出因現居住環境好而且已经不算贵。但会不会要交印花稅? ans: 勉強了解此中文句子。首先係香港買樓,必須要付買家從價印花稅。如買家本身在港擁有任何住宅物業,再買樓要付雙倍從價印花稅。如物業本身是九成上會再租出去,根本唔合規。當然有些人持技巧偷偷地將自住樓租出,大家要知此事風險,一陣為左幾千蚊租搞到坐監更成為蘋果風雲人物,難免一生抱撼。出租物業要簽租約,當中又要比印花稅,當然簽約期短過三年可選擇不打stamp。 – Q: 長沙湾小4喜是否可以考虑? ans: 筆者開頭都唔知咩係「小4喜」,原來係個邊喜雅幾個新盤。相信同學都唔使再講,買新樓放租是否筆者之習慣。 – 寄予大家計好自己借貸力,有能力買就買,無能力就唔好多諗努力工作努力儲錢。明白自己財務情況後落實理財計劃,實為筆者樂於香港人見到的。而唔係自己有筆錢再聽銷售人員講就買咩。當然不少金融機構會同你扮計埋條數,所以希望此網站能為大家提供客觀理財資訊。

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九成按揭同七成之分別#766

阿sir您好,本人己讀了十一月的收息課程,正等待十二月收息103課程,本人庸碌半生,現猛然醒覺為自己及家人計劃一下,以下是本人的資料: 有一樓現價六百五十萬按揭還欠一百六十萬聯名持有,供二十年約每月一萬, 自己生意收入五萬,太太是家庭主婦,家中小朋友七及四歲, 現金有二百萬而每月家庭總開支約三萬餘, – 本人正想有以下的部署:加按套現二百萬連同現金一百萬,共三百萬做十至十五釐之債基方案,等下一個樓市週期買第二宅。 現想問,我應按多一些嗎?如加息,加按的息會升,現金流會減嗎? 另外夫妻聯名申請加按,太太沒收入惟之後報兩份收入同先生同一公司出糧,咁可以借多點嗎? 我打算加按後再買間樓九成上會借比親戚住,有租金的,可行嗎? 聽講按證公司每隔一年會寄信黎比自己,點去應對呢? – 如我將該九成上會的住宅減低按揭成數至七成,有什麼手續? 又或將加按金額投入債基及保險double方案年收15-20%就算? 謝謝你的耐心 真庸才 answer: 加按私息口上升必令供樓支出增加,可是在於上一加息周期頂點,即2007年,港元定期息口1季成3%p.a,恆指超30000點。再一息口高企期1997年,連閃卡都炒起有價。所以筆者唔介意忍受加息初期對樓價的少少影響,資產在經濟向好後升值再加上租金提高令成件事會有所進益。 – 讀者一個人做生意要養活成頭家,情況實有點兒「踩鋼線」。要做的首件事當然要提振自己借貸力,畢竟自己賺錢,未夠槓桿後再加上先借美金再等債務貶值去令身家膨漲得快。不少搞生意既人都唔報稅,要搞好。另外現時用員工身份借錢可上九成及簡單些少,當然用老闆身份借錢都可但成數有機要低一點及文件要齊,這是不少小生意所欠缺的。另外用老公公司去出糧比老婆然後聯名買樓,咁即係銀行將該公司查察睇董事再對一對買賣合約上之成交人,如九成上去香港按證幾可肯定該收入不被承認,咪真係以為整幾張支票比老婆搞錯覺出糧就過骨,要收入令人信服在各方面都要辦好才可合規地提升家庭收入。 – 至於九成上會既樓租比人是不合規的,至於點解咁多人會「偷雞」行事? 只恨政府打擊未盡力,萬一真係捉到成排人出黎而業主要call loan平盤,市場上大量供應有能即將樓市推低。你問政府唔係想打擊樓市升幅咩!? 當然唔係,政府要求既係市況平穩,大家每日乖乖地返工交足稅。樓市唔爽無發展商勾地,每年可會少撈一筆。至於「偷雞」業主係會將信件答自住,而水電煤亦會全包租客,萬一被人查問,唯有認多個遠房親戚。租約不時都搵相熟經紀做好多時印花稅及填資料都不做妥。 – 當然九成業主的心態是希望存有幾年僥倖,到時樓價升或自己本金已歸還些少,再加自己資金可將九成上會的樓減至七成。當然租出七成上會之樓房都是不合規的,可是筆者在銀行工作一段時間,實未見銀行會組成「打擊隊」去伸張正義。要將九成樓減至七成,最好係搞個轉按,新行有現金回贈之餘亦可補貼支出的律師費。律師要將九成加於樓房之押記去除而令樓房只餘第一債權人(即銀行)之押記。之前如選用一筆過付清按揭保險保費,可按比例退回。 – 至於讀者要集中將現樓加按,更應從中搞埋一拆二,令自己或太太變成「無樓係身」,那下次再買樓可少比雙倍印花稅及其中一人單名上會九成(當然用途讚成要係自住)。先生公司數目企理,又或如證明到自己係一個出糧準的打工仔,都可將現居加按至七成,即套6.5*70% – 1.6 = 2.95mil。而供款增至約$17000。2.95mil加上自己現金2.0mil,有近500萬一係可考慮私銀服務,五百萬控有八百萬債券,有點像jackson師兄的「32萬。年11.4%。低風險」方案。直債投資是保本所以風險低,其實錢夠令自己融資成本低實可令自己在低風險情況下推回報高至11%。本金少或想靈活可以投放債基收息,200萬都收成$25000一個月,讀者可令自己收入增40000/月有餘,夠供樓及部署下次買樓首期。

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樓市平均入市法 #765

本人先生於2006年(當時我們還未結婚)以235萬買入將軍澳站一兩房單位(他名下)自住, 後於2011年(結婚後)加按再買入奧運站兩房單位(聯名)自住並將將軍澳單位放租, 。雖有租金支持($13.5K每月) 但有感單位升幅已不錯及不斷有新供應, 基於經濟學的” 供求理論” 下, 遂於2012年5月以4百萬將單位連組約沽出. 套現後沒有再投資物業, 諗住睇跌。誰知細價樓持續攀升, 我們悔不當初! – 幸好及後認識到諗Sir的Blog, 恍然大悟, 並於2013年尾再度入市, 才可捕追少少升浪。之後再看完諗Sir兩大著作並剛報了收息班(batch 17),現有以下問題, 望指點迷津。 本人今年35歳,月薪為40K (未計花紅–大約15萬通常用作交稅), 先生41歳, 月薪為85K(未計花紅–大約20萬通常用作交稅), 現有兩間物業分別為: 奧運站兩房 (於2011年以718萬買入, 現銀行估價大約880-900萬, 尚欠435萬, 月供$16K,30年 Hibor plan, 現放租 $23,000) 聯名共同擁有 九龍灣一房 (於2013年以320萬買入, 現銀行估價大約380-400萬, 尚欠185萬, 月供$7K,30年 Hibor plan, 現放租 $11,500, 剛加租) 我自己名 – 我倆現租住元朗2房新樓(望以租養租), 月租$11,500 (相信下年會加租至$13,000市場價) 先生供車會每月$6K, 尚欠36期, 沒有其他債項 另兩人現金 $1,300,000 股票  $800,000 基金/債券  $200,000 人民幣定存 RMB640,000 (RMB320,000於2015年尾到期, 其餘於2016年尾到期) 總數大約有3百萬, 可流動資金大約為2百萬 (現金+股票) 每月先生可剩約$50,000 (扣除車會, 保險, 供養父母, 自己使用及家用) 每月本人可剩約$20,000 (扣除保險, 供養父母, 自己使用及家用) 請問諗sir應該怎樣部署增加現金流和一生三宅 (其實我們希望到退休時有4-5宅), 謝! ANSWER: 請大家攪清楚理財目標,唔係越多樓就越好,退休人仕更會用直債作主項理財。原因是樓提供攤長30年還及高槓桿選項,可是用升幅及收息計算,明顯不及收12-15%之債基方案或JACKSON哥咁放32萬美金收超10%之保本直債,加上抵押力隨借款人年齡下降,不少投資人到老都唔想揸樓及攪維修。讀者較年輕人工不俗亦擁兩樓在手,需要是立刻訂下確實理財目標,希望提早達成財務自由。 – 要騰出時間做有意義既事及唔使再打工,起碼被動收入等於家庭收入。讀者需要12萬,而手上兩房奧運提供(23000-16000)=$7000正現金流,九龍灣提供11500-7000 = 4500正現金流,計及手上定期有些少利息,現已擁被動收入約$14000,對比他人已是不錯。家庭借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.54mil,已用(4.35+1.85)/15.54 = 40%借貸力。有car loan令借貸力再削弱,不詳計。另用九龍樓去養租元朗樓,在區域佈置上為正確。 – 718萬樓已達現時金管加按上限,動不得。2013年買樓錯在之前冇點諗好一拆二去盡按奧運加上9成上會買九龍灣。如2013年做好此事,就計當時奧運站價值比現時打折只6.2mil,按爆可多6.2*90% – 4.5 = 1.1mil在手,而騰出另一位可用30餘萬9成上會,現時資金應多出 2.9mil-2.2 = 約90萬。那讀者現時(1.1+0.9)等於近200萬係手,就當用黎買哂債基多200*13%/12 = $21600/月。向產出12萬月入再進一步。 – 係度提及用債基收息養租之缺點,就當放左間樓套200萬出黎買債基收息月入兩萬幾,此數目不會隨通賬上升,就好似讀者預計將被加租至$13000,如用債基息口養租就不能預得「剛好夠數」。而讀者用樓養租情況就好得多,所以呢,債基只宜中期投資,用作彌補現時買樓太多洗費及借貸困難之艱難時期。至於讀者下步怎作,建議是每隔幾年買樓一間去用平均價入市,或利用課程所授睇樓市升跌之指標行事,至於現時是買不得,亦不應在買樓隔一年後再入市。 – 一個收入12萬之家庭應每隔幾耐就買一間樓去完成「樓市平均入市法」? 先要滿足兩條件,就係手上物業總按揭結欠少於現市值40%(或掉轉咁講按揭負債比率不大於60%),及每兩年儲蓄至少有樓房市值之5%。 – 就似讀者物業現市值880+380 = […]

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諗SIR-無儲蓄首期點再買樓? #764

諗sir, 我人工$52000, 公務員, 預期每年有穩定人工升幅, 扣除開支供養父母供樓保險, 月儲$15000, 現有現金200K, 還有少量股票, 都是由2008年買了一直keep到而家, 大約印象係已經輸了一半(現值只有$50K), 所以沒有理會. 如你所料, 我投資經驗不多, 以前買股票只是跟人買冧巴, 沒有了解背景和市況. 除了買樓, 因為這幾年升市, 才令我資金有所進帳. – 我現在已有兩層樓在供, 但都是最近才買, 升幅不大, 再加上按揭成數高, 加按沒有著數. 我的目標是希望一生三宅, 甚至四宅, 希望10年內,甚至更快可達到財務自由, 唔洗返工有糧出.:) 有兩個單位如下2013年10月買入一單位自住, $415萬, 85%按揭, P-2.85%=2.15%, 月供$13528, 現值450萬2014年6月買入一單位放租, $239萬, 80%按揭, H+1.7%, 月供$7088, 收租$8600, – 我計劃將我手上$200K作進取投資, 再加上儲蓄, 務求5年內可增值到$1M(效法龔成), 到時我的人工已經有一定升幅, 我的借貸力又再提升,然後便可以再買入一層300萬下的樓收租. 請問諗sir我的方向對嗎?   answer: 公務員破產會連份工都無埋,讀者已兩樓在手共借約560萬而未評估借貸力已用8成,有感警覺性不足。如將手上剩低廿萬再投資股票,萬一大市下跌再加上兩間剛買既樓淪為負資產物,萬一銀行再CALL LOAN,真係唔知點收科。就當問屋企人借錢了事,咁大個人攪成咁都應不是大家所想。所以筆者出版<樓換樓>,但都唔會一味叫人買樓。讀者同不少人一樣要先了解自己、再訂下賺價、賺息兩方面應分配多少作投資。最後才選擇工具,如<收息論>所言,賺息的工具回報較低,因為投資人是靠借出資金去收取租金,有一日可收回本金之指望,所以風險較低。賺價的回報較高,投資人的本金可能收不回、就當買入一間公司股票都可因公司方針而將股權輕易攤薄。 – 賺價工具有股票、購入期權。賺息可以用樓、保險、債券。投資人可以按其所好運用工具、條件是不好因投資借貸而破產。一旦信用失去,銀行不會再予借貸,他日要翻身很有難度。大家外間所見上市公司運用財技,公司倒閉主席多不會「上身」。讀者一個打工仔更是公務員,用單方借貸力一個人於相近時間買兩間樓已是幾錯,請不要再攪進取投資,就算係都只用5萬適宜,留番僅餘的10-20萬比自己,係大市下跌時都有個打算。大家工作努力之餘,請逐漸增長自身理財智商,畢竟人搵錢時間有限、錢搵錢才令自己在老年時有空拓展更闊視野。 – 讀者原借貸力為52000*50%*2.59/10000 = 6.7mil,年歲37。再行落去一要增長自己選股能力,二是保証自己幾年後有錢再買樓。要選好股票,你問筆者,如男仕又有一定收入宜在技術分析開始,因此類分析較能予你一個「買定唔買」既答案,弊處係分析源自統計學,要有些數理基礎再比心機再能明白。筆者相信讀者有能克服學習上的困難,提高買股命中率。 筆者亦見過人將基本分析所用之資料作統計及數理化,得出20大抵買股云云。點講都好,買股要得心應手總要有步驟同方法、大家如果買股輸錢又不作檢討、成世人買股只會停滯不前。當然在事業上豬籠入水既人根本不用花時間買股,投資自己就係買中最高升幅股票。 – 至於要保証讀者幾年後有首期買樓,不妨參考下讀者來信之「5年115%回報方案」,大致是咁的: 讀者用私貸借入$370000或自己儲蓄用作「買保險之首期」,所控保險面值250萬,每年派息4.5%(假設5年內不加息),5年後有2.5mil*(1+4.5%)^5 = 3.1mil。5年再有利息支出2.17mil*2%*5 = 217,000,淨利潤約為3.1 – 2.5 – 0.217 = 38萬。5年回報為38/37萬即102%。此案詳細方案及做法不在此作解。惟讀者早早作此安排,5年後幾可肯定有多38萬作首期去買多間樓。另留意此方案年回報逼近20%。

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早年賣樓想借彈藥番身#763

  諗Sir您好, 我是在上週收息101坐第一排的黃先生。在11月6日曾電郵發問的,現畢業101希望以下問題更specific,希望賜教: 有幸在書局拜讀《樓換樓》如雷貫頂,當頭棒喝。 立即買回家細讀及追post, 看到網上更多無數的案例,情況比我好的有很多;情況比我更嚴峻的也非常不少。請諗Sir 您能回覆並指點小弟迷津。  – 小弟下個月31 歲,結婚1 年多(太太同齡),準備15/16年計劃生小朋友。來年15年支出不太多, 月可以勉強儲2萬。 我是會計師, 月入34,000元(14 個月); 太太月薪20,000元。請簡單點當6萬家庭收入罷,盡借力15.5m, 半額7.7. 本人沒有負債,個人資產有:現金, 離岸人民幣3 個月定期, HSBC Asian Bond Fund(可贖回, 微賺的, 蝕的另一個已賣出, 就是下述賣樓事件後有人Approach 我買, 然後從我生命消失的人)、12 年已停止的月供股票、少量股票、1手IBOND;總共HKD40萬。 曾經玩過孖展ipo, warrant, 因為蝕過錢(一兩萬)所以投資變得保守。  – 太太有在岸人民幣定期10 萬現金10萬 (她是極端保守不能接受風險, 希望不動用) 現租住實用296呎市區單位, 8,800/ 月(已付清1 年租至2015 年10月) (<—他的估價是3.7m, 業主稅前只是2.85%收益)  – 本人曾在樓市仍不算高時(2009)買入灣仔一物業170萬, 花了數萬翻新, 9 成按揭“自住“但租出去, 因為職業的關係,終日惶恐不安,又擔心樓價很高, 最後以208 萬於2010 年賣出(好像我的成交是刷新高當年比97 還高), […]

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為blog中2.59及借貸力作解 #762

  諗Sir, 你好! 本人已完成11月份買樓001課程及正在上收息投資課程,希望諗Sir能夠因應本人情況在執行前給予意見及方法。 小女子今年44歲,單身,獨居自置物業,位於紅磡大型屋苑,樓齡28年,469呎兩房, 2009年買入價2.2M,7成按揭,息口2.15厘,尚有23年供款,月供$6300, 現估值5.3M。月薪$36,000 x12 months, 月儲$16,000 (已扣除供樓,曰常開支及交税)。   流動現金港幣35萬, 美元7萬,lump sum基金,現值11.4萬元,股票60萬,打算吐現十餘萬。小女子希望能夠在資產上產生正現金流及為以後退休作準備, 有以下想法: 加按自住樓至7成,套出5.3M*70%-1.4M樓欠款=2.3M (符合在旺市用一半借貸力4.6M), 然後投放在直債,債券基金或保險,賺取10~15% 息率,希望在2~4年待樓價回落買多一層樓收租。諗Sir, 希望你能給予意見及這樣是否有效運用現有資產發揮作用,謝謝!!   ANSWER: 讀者現居的紅磡469兩房筆者都睇過,細個間房連床都可要鋸細才可放入。單身讀者決定了不學庸才找伴侶襄助,那要銀行慷慨解囊,又有什麼方法呢?   首先請留意個人借貸力會漸走下坡,情況是咁的:   借貸人年齡 借貸力常數 40歲或之前 2.59 45歲 1.95 50歲 1.55 55歲 1.08   即如果好似讀者咁近45歲,個人借貸力計算轉為35000*50%/10000*1.95 = 3.41MIL。亦因如此,讀者將手頭自住樓盡套借貸力將用掉5.3*70%/3.41 = 3.71MIL,大於佢所負荷。另佢原想法只用新套額2.3MIL去演算之後符合一半借貸力(2.3/4.6),相信在上堂後已將此想法修改。   另留意讀者亦不可行一拆二叫信任伴侶九成再買樓上會之法,要完成一生三宅達老有所依有難度。當然,讀者在早年趁低入手樓房及現有約1.6MIL積蓄,為筆者思考解答提供了出路。作法是將現居只加按至5成,符合日後轉出租最重要是租金之八成可添算作個人收入,應對讀者最弱一環: 低下借貸力,只等同一對搵18000之夫婦。當然加擔保可對讀者有幫助,惟自己找黎租客才是不求人之法。計租金收$16000日後加按至五成及日後將其租出,借貸力即升為(35000+16000*80%)/10000*50%*1.95 = 4.66MIL,套現得5.3*50% – 1.4 = 1.25MIL   其實讀者在理財路上不缺錢,只缺借貸力。可能你覺得不缺錢之事好怪。筆者解釋是讀者再買樓,99%係七成或九成上會借錢,維持呢個人工冇一炮過買樓之希望,除非夾硬買個細價盤或樓市大跌。那讀者之理財FOCUS在點去部署下次借錢。至於資金,其實加埋加按那1.25MIL一個人擁近300萬已幾夠中短期所需。長遠目標是為自己提供跟通賬而上升的36000每月被動收入。   […]

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