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諗sir – 兩萬月入追擊一生三宅#769

諗Sir你好! 本人會員編號:1385 看閣下的Blog己兩年多, 獲益良多。已上完收息班及收息103,希望閣下再為小弟指點迷津。 本人及太太33歲, 有1個2歲小朋友。本人為庸才一名,月入20K, 太太月入13K。 扣除供樓及支出, 每月只可儲6K。有1層位於青衣(十幾年樓齡)自住私樓,現估價約450萬。太太單名持有,欠約145萬, 年期尚有29年。每月供款5.7K。手頭現金:港幣100萬,人民幣定期30萬。為方便家人照顧小朋友,所以不打算放售或放租現自住居所。本人長遠目標都是希望購入收租樓,最終能達成一生三宅。 – 請問現在應否將手上現金用債基作收息,待樓市回調再入手收租樓? 還是有其他更好的配置? 希望聽取諗Sir寶貴意見. 先行謝謝 ! 煩惱人上 ANSWER: 讀者儲蓄水平實不錯,家庭收入三萬而在三十出頭儲到一百萬,更有一樓在手,已教不少同齡而人工更高人仕覺慚愧。要在讀者人工較低情況下完成一生三宅,要點是原有物業要作出租產生租金收入,計青衣樓租到$15000/月,讀者借貸力可由原本(20000+13000)/10000*50%*2.59 = 4.27mil提升至(20000+13000+15000*80%)/10000*50%*2.59 = 5.82mil,有此借貸力對完成一生二宅才有點眉目。當第二間樓有租金產出而讀者現金水平夠的話,要完成第三宅都唔係難事。條數是咁計的: – 現在持有青衣樓供款5700/月,讀者家庭借貸力剩餘額為(20000+13000-5700)/10000*50%*2.59 = 3.53mil。讀者早年用太太單名買樓在今天看是做得很對! 忍手等等樓價稍回,希望可以用三百萬執到間沙田河畔或第一城,讀者自己九成上會只消用幾十萬首期。如要留係青衣,三百餘萬都有不少選擇,樓市調整後用三百幾萬買既單位可能仲大過現值450萬之現居。之後讀者將原居租出、然後買第二宅用約3.0mil借貸力,剩餘了(20000+13000-5700+15000*80%)/10000*50%*2.59 – 3.0mil = 2.08mil留作第三宅。到時加埋自己百幾萬cash,再買第三間樓都有頭緒。仲唔夠可以等第二宅升後再轉作出租用途,總借貸力又可再上升。 – 至於不打算放棄現居又要完成一生三宅之想法,要個人收入再提高才有此選擇。這亦解釋了錢為何用。 – 現時之方略建議是再買一樓,雖樓市升勢已維持多年,可是在資產不停因貨幣貶值後而價膨,讀者唔趁而家有能力買去入市,往後能否再完成二宅實有疑問。當然看倌如是借貸力充足,那不妨可以再等一等。在此分出資金少、或借貸力低既人是等不得、或更需要博。讀者九成上會去入市動用資金不算多,快趁2015入市。就算之後樓市跌20%,在細價樓而言金額不大,加上幾可肯定香港300萬以下樓盤快將絕跡,此舉筆者看法是可以博。香港人在最低工資實施後大多接受置業之成本最少都要二百幾萬,而讀者target近同級數單位風險有限。 – 那現存之資金有何用? 讀者看法是利用收息堂提及之債基方案去產出12-15%年息,留意人仔都有獨有之債基買入,息口為9-10%。即一百萬港幣可收息$10000-$12500,而30萬人仔月息為RMB 2500。每個月都「執返」成近$15000落袋。其實佢用呢舊錢出去租間三房改善居住環境,再將現居租出去提振個人借貸力去完成二宅都是好方法。另外不少人怕加息會影響債基回報,其實我地可透過ETF去對沖加息風險,見上頂圖之ETF在2013年5月伯南克初提「收水」時,人們對加息預計提高而此ETF價格拾級而上。到今年大家已PRICE-IN加息,故此ETF價格走低。其他懂得,加減息都有得買,問題是大家會否花時間去尋找合用的資訊。    

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三萬家庭月入照樣一生三宅! #747

  Hi Mr.諗Sir,小弟與太太月入共$35000(計埋正現金流),有2間收組細單位共收$17000,每月可儲$10000,現金$40萬及加按一收組物業出來的現金$60萬(試玩性質).自住九龍600呎三房私樓估$5.5M,欠按揭$2M及2間九龍私樓各分別估價$3M左右,欠按揭$1.2M及$0.9M.全部供30年H+1 Plan及無SSD.兩人均無額外負債. _________________________________________________________________________________ 九龍600呎三房 市值$5.5M 按揭$2.0M 月供$7K 自住 (市租可至$16K) 九龍細單位A 市值$3M 按揭$1.2M 月供$5K 收租 $8.5K 九龍細單位B 市值$3M 按揭$0.9M 月供$3K 收租 $8.5K 現金 $1M 家庭薪金月入 $30.5K 支出$20.5K 儲蓄 $10K _________________________________________________________________________________ 問:諗Sir財技強如你此等高人如果你係我會點做呢? 後話:小弟2010年偶然發現此blog至此刻巳轉眼4年,當時中原CCL未過100而今曰去到126,我父母17年前經歷過97金融風暴見過自住物業$5M(10厘息)去到2003年$2M再反彈至今曰2014年(2.15厘息)既$9M,我就知物業樓市係同經濟周期乃息息相關.今日供應短缺同SSD鎖盤加低息做就今日的市況我就估好多人都唔知個頂會去到邊度.作為一名勤力既打工仔加按買樓收租對沖通漲都係當時為世所迫.我身邊有朋友兩口子無殼蝸牛被業主年年加租又有,2年前見升得多放左今日未上番車又有,更多係2人夾份買樓自住既也不少,但我想話今時今曰入去買物業幾年後升跌家下真係無人知..而我地此等收入的普通人唔靠樓市升跌浪我諗我60歲都仲要做看更幫補家計,享慘淡晚年同求個天千奇唔好比自己病!總覺得全世界狂印鈔票既情況空前罕見而人工不會大變下在下就只能管好眼前的棋子了. ANSWER: 筆者自己稱不上高人,覺得讀者才是。夫婦兩人夾埋搵三萬蚊仲可以有三間樓係手,佩服佩服。所以各位自覺低收入人仕,不要自怨自艾。解決問題唔係等、而係努力策劃再闖出去。 – 讀者有個幾特別既情況,應開立本網以來未有讀者試過,就係收番黎既總租金高過自己打工月入。月入$30500,而租金收入為8500*2+16000 = $33000。當然萬六蚊係自住樓,惟按揭結欠已少於一半,可向銀行申請轉用途作出租,做好文件可將此租值亦算入借貸力。那夫婦原靠打工的借貸力=30500/10000*2.59*50% = $3.94mil可增至(30500+8500*2+16000)/10000*2.59*50% = 8.23mil。現時已用借貸力為(2.0+1.2+0.9) = 4.1mil即(4.1/8.23) = 50% – 算得有無咁準!? 剛好合符筆者所倡的旺市只用一半借貸力之原則。 – 由於讀者人工不高,再想上一層樓必須再借一次樓市漲退之力。各位讀者如覺得自己收入低,努力工作改變自己命運是必須的,就當係女人等人養,妳都要好好打扮下自己、談吐溫雅及有內涵才可同「富先生」有下文。畢竟有質素的男人、經常被異性圍繞是很正常。另外,搞清楚自己位置,<樓換樓>已賣到第五版,係時侯用中文recap一下,其中一個論述指出世上人大致分開三種 – 專才: 有才華既人,利用兩者資訊不對稱去賺錢。 […]

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夢想一生三宅的窮鬼 #715

  諗SIR你好,客氣說話不多說,只說一個「服」字!奈何相逢恨晚,否則早能一生三宅。現個案如下︰ – 本人4年前買入翠屏花園,買入價1.54m,結婚後有感地方不夠住,早幾個月以2.45m賣掉翠屏(不是最好價),連本若收回110萬。後來再加儲蓄買入大埔中心609呎單位,買入價4.39m按七成,中銀1.9厘供30年,月供約$11,000蚊。小弟兩公婆月入約$36,000,扣除月供及使費,每月再儲一萬,另加90萬流動資金,現想問應如何善用這些儲蓄呢﹖用來收息還是再買一層樓收租﹖但大埔中心已用兩人名字購買,再買就要畀三成首期,還有何方法用盡9成按揭槓桿買樓(目標是天水圍3m左右的私樓)﹖家人全退休或無業,莫非真要找朋友幫手,若真的找朋友當中又何風驗呢﹖ – 夢想一生三宅的窮鬼上 ANSWER: 反面教材,呢個讀者應不介意用佢案例作此示範。讀者同不少香港業主一樣,趁樓市上升細樓換大樓。如果你人工夠高或月正現金流強勁咁細換大係冇問題。惟一般月入比5萬更少既打工仔,或家庭月入少於9萬既人仕,此時作此法實不適宜。 – 點解係9萬? 此家庭借貸力為90,000/10000*50%*2.59 = 11.6mil,即借盡達一千一百六十萬。在現時旺市只用一半借貸力原則下,即最好只借5.8mil。其實係現時金管規定,借盡不過4.8mil。當然不排除有人可問財仔高息再借多些少。我們只考慮低息按揭,即只到借到4.8mil再加100-300萬首期,那入手600-800萬樓可期,約為現時換一間九龍舊三房的價錢。由此反推,如你本身未有九萬家庭月入加上百餘萬現金,係現時換樓入手三房肯定令借貸力用超過一半。為他日跌市焗賣輸錢提供誘因。 – 睇返讀者情況,家庭月入$36000,借貸力為1.8*2.59 = 5.1mil。早幾個月加碼換三秀,4.39mil借七成即三百萬,用掉借貸力之3/5.1 ~約60%,稍稍超標。其實讀者現時情況不太差,仲有90萬cash係手。可惜係換大屋令自己損失了個拆兩間屋做包租公的機會。另如現三房跌20%多些少,即令當初大賺(2.45-1.54)/1.54 = 60%的翠屏樓報銷。 – 另一件差既事,睇讀者來文已經self-explanatory。佢再買大埔三房用聯名,那再想發圍買下一間要比雙倍印花稅之餘更只能七成上會,偷偷租出。讀者呢個「細屋換大屋」方略已過時,由屋村遂間換搬上山頂只適宜係樓市長牛市入面做,當中亦要計好不要借爆夾硬黎,一批賭博者已在97年輸哂副身家。留意投資同賭博是有分別的,最笨係以為自己做緊投資,其實係賭博。男仕通常對自己滿懷自信,所以輸得更慘。可參考兩日前輸左二百萬係窩輪既中年男個案,相信佢自己都覺得唔抵人可憐。 – 讀者要改善現時情況,可行一拆二將大埔中心聯轉單名,及後自可九成上會。當然讀者家庭收入低,就當轉比老婆都要老公做擔保才成事。轉名後不好心急再買樓,讀者未有此財務條件。要承認自己人工係低再尋解決辦法,一係努力工作再增人工。另請留意由於新樓只買了幾個月,按揭係有罰息期,另外半年內一買一賣易招稅局出信收稅。加上讀者係錯誤時機細換大,佢而家只好求神拜佛呢半年樓市咪跌多,佢先可以係罰息期行夠一半之後用平些少既代價去拆名。 – 係現時九十萬首期,易做債基、不好作「五年double之保險」。因讀者現金不多,要維持自己資金在高流動性。債基雖有風險,但筆者真無能力搵個又最低風險又可幫窮人完成一生三宅既方案。人錢少自然出路不多。債基一年都收15%,價格有呢幾個月夾埋回調了3-5%不等。其實跌幅只係股票一日既份量,收息更是12%有餘,有咁既方便去收幾年息作首期好應心足。 – 只好告訴各位「夢想一生三宅既窮鬼」,唔好一咪只係諗,成功靠行動。係行動當中你會犯錯,但當中有學習。若然成功,那當然即時獲益。所以咪再只係到諗同發夢,社會之公平,是要將資源分配到肯付出及有貢獻既人,而唔係「勤力德」同「大懶蟲」同享一樣人工。    

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我可以做到『一生三宅』嗎?#663

諗SIR, 本人數月前才開始看諗SIR的文章,對於諗SIR的眼光及分析能力,深感佩服。現想向諗SIR請教,因應本人情況,應如何部署『一生三宅』及為小朋友將來到外國升學作好準備,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~! 家庭狀況 本人同先生37歲,家庭月入$110K,需供養3位小朋友(介乎2~6歲)及雙方父母,因家庭開支大,每月約儲20%。本人在銀行工作,可享員工福利1%息率借$6M貸款。 資產 1. 有一自住兩房單位(九龍區),剛完成加按。單位市值$5.7M,貸款$4M,先生單名持有,H+1.7%,月供約$15,000。 2. 股票 $1.5M 港元定期 $2.3M 人民幣定期 ¥1M 3. 各自私己錢 (以備失業時用,夠半年用) 計劃 1. 目前單位已不夠住,計劃於明年初,利用員工按揭福利,買入$7M~$7.5M三房單位作自住,用本人單名持有。夫婦在九龍區上班,小朋友在灣仔區上學,現正煩惱應在哪區置業?港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不太理想;目前較喜歡將軍澳區,因不論在價錢、樓齡、設施、社區配套上,都較適合我們。不過,知道諗SIR對該區前境不太看好,請問還有哪些地區可考慮? 2. 完成計劃1後,會將目前自住兩房單位租出,租金收入與供樓款項相抵銷。 3. 希望5年內,待樓市稍回落時,利用手上剩餘資金及額外儲蓄,再購入一個$4M收租物業,希望以租養租。 請問諗SIR對以上計劃有何意見?風險高嗎?請不吝指教! 平凡人上  answer: 謙者收入都好過不少香港人啦,惟此等人仕在港生活質素仍然好差。筆者之所以用「好差」,係因為對白領生活有點感受。返工就因為受左個五皮幾人工誠惶誠恐,放工對住小朋友加上四個爸媽。此等付出,換來同工人屈就在400呎(實用)兩房,那筆者對此等人仕有何建議?   由於讀者借貸力頗豐的,所以不用將樓減接至5成或之下再租出去符合金管借貸規定。由於兩個人養七個人,如每每跟從政府政策「多返工少買樓每月準時供MPF」,筆者好肯定你的財富只會養肥電視機上看見的權貴。見讀者來文,好需要搞清買樓的投資需求及消費需求,再好好學習如何選舉區域及睇盤。相信看畢此回覆後要點時間消化,所以不要趕後天的8月買樓課、留待10月買樓課星期六班好好到堂大家交流下買樓投資上的各方思維及做法、好好運用自己借貸力又不過火位。   當然可趁此予些免費資訊,見讀者用700萬BUDGET去搵三房,引用讀者說「在港島區$7M只能買幾十年的舊樓,居住環境不理想;將軍澳喜歡亦合預算,因在價錢套都較適合,不過知道諗SIR對該區前境不太看好。」筆者意見是大家可以換轉解讀,就是將軍澳點解7百萬有房合讀者之預算及配套的? 因為香港人給的答案就是該區樓市不看好。將軍澳樓能附合人的消費意欲、惟投資價值一般,所以走勢就……   留意筆者習慣將買樓的消費需求及投資需求切割。其實買樓一般是全盤考慮,可是見不少人總搞唔清,所以將大家思考模式理順後再解此案情況。至於可能最心急係讀者,問:「咁我即係要點做。」答案先免費予參考,就係買間有投資價值既樓、而租將軍澳。當然租樓有個唔方便就係可能每隔幾年要搬,不過筆者相信你要係該區搵屋租,應比其他區域易好多。   那讀者搬左去將軍澳,九龍兩房應租出。應租金及供款可兩相抵。十幾年過後即完成一生第一宅。另銀行予的STAFF LOAN優惠,好唔好袋埋落袋? 當然讀者可用STAFF LOAN買將軍澳三房自住、惟此舉會令讀者借貸力用得太盡,因家庭總借貸力為110000/10000*2.59*50% = 14.2MIL。假如再問銀行借6.0MIL加上原有4.0MIL,讀者係咪肯定想係呢個moment揹一千萬樓債上身? 筆者看法是用銀行貸款去買間樓比父母住、再換返父母間樓收租(如果佢地係有樓係手)。地點可以是有西鐵但遠些少既荃灣美孚,老人家未必想住在市區,而該區有4-5百萬的大三房予父母居住。作此法即完成一生二宅。另外step down買荃灣後借貸力應只用了一半。咁做萬一樓市下跌讀者可站在受惠者一邊。   至於讀者的股票 $1.5M、港元定期 $2.3M、人民幣定期 ¥1M都在浪費著。你唔好以為放係銀行實無事,其實你的儲蓄每天正支付政府開支及官員消費。此不作解,詳看「儲錢不如儲現金流」。   1.讀者的1.5mil股票相信都係匯豐中銀那類大籃籌。建議減低股票組合至原有1/3,即50萬,而將當中50萬金額投於於3x中國ETF。原因係買大籃籌,咁不如買指數。買指數,咁不如買夠三倍。補回昨日有人提問的ETF走勢圖(上頂圖),價由2014年4月至今由$20水平升至36。你可能問呢「味」野會唔會好大風險? 會的! 如上證綜指未來都比今日(約2200)低水,你可能要蝕錢。不過吾等對內地股市再大跌之風險不放在心上,所以用此ETF作進。咁做起碼冇供股、冇攤薄、唔使比出面上市公司主席抽水。另外由於3倍升幅,所以只用原150之50萬去投資,已有近同150之效果。   2.那收回(150-50)=100萬,作什? […]

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三宅一生 的堅持

*********************************************  《Riccardo’s world 潮玩世界名牌股講座》 講者陳振康先生為四間上市公司高層,亦是專業投資者,除了投資港股之外,亦有涉獵世界各地的股市情況,以賺遍全世界為投資原則。有「臥底經濟學家」之稱的Tim Harford,愛以日常生活實例,例如星巴克的咖啡為何賣這麼貴,用來解讀經濟現象。陳振康亦愛以身邊所接觸的品牌來分析是否值得投資,如Facebook、Google、McDonald及Disney等,他會在8月8日Homeblogger書展講座介紹此超凡投資概念2015年8月8日(六)下午17:00-18:00旺角奶路臣街28號麥花臣室內場1/F投資書展之內費用全免。留位請按下LINK填表: http://goo.gl/forms/hVv1B9SmTj  ************************************************ 「你教我做人要務實,唔好只有『大想頭』,無行動;要行小步,逐步走;你又教我做人要勤力,唔好無大牌便唔食,要『密食當三番』。 這些我都有跟住做,但……」年輕小伙子長嘆一聲:「唉!我真正的問題是:很難長時間堅持向目標進發。」   說起「堅持」,我不得不多謝一位女同事的提醒。我以前也是一個「三分鐘熱度」的人,自從那次聽了她的一句話後,我學會了堅持。   及早計劃 安枕無憂 那位女同事跟我說:「退休時要有三層樓。」 「第一層樓用作自住;第二層收租,維持基本生活;第三層都是收租,收到的租金可以用來旅行、養車、養狗……所有生活享受都靠它。」這是她的人生理財哲學。 我覺得很有道理,心想:「我還有二、三十年才退休,現在開始投資,退休前應該可以供滿三層樓,到時就可以安枕無憂。」想着這幅美好的圖畫,我不單心動,還決定開始行動。當時是1996 年。   其實當年我已經「上了車」,住在紅磡一個自置物業。雖然還要供款十幾年的銀行按揭,但在這個「三層樓退休計劃」中,可算是完成了第一個目標,還有兩個,我便繼續想辦法。 到了1996 年年底,我留意到黃埔花園一個556 呎的「筍盤」,業主開價240 萬,我還價235 萬,對方竟然肯賣,當時樓市炒得火熱,業主沒有封盤反價已是幸運,心想「唔買就執輸」。我當晚隨即落了「細訂」,翌日到銀行做了一份專業人士透支計劃作首期,餘額以按揭貸款,分二十年供款,就這樣,我的退休計劃又邁進了一步。   運氣不可擋 幾個月後,樓價繼續飆升,帳面計算第二層樓賺了幾十萬,心中暗喜,覺得自己做了一個「英明決定」。每天下班後,我便去睇樓,最後留意到另一個黃埔花園923 呎的大單位,以615 萬成交,雖然價錢較高,但以當時樓價計算實在是「物有所值」。我用第一個物業加按支付首期,餘額以按揭貸款,然後把物業租給一個韓國商人,租金補貼部分供樓費用,我以為這樣做退休 後既可收取租金,單位還有機會繼續升值。 當時「銀行水浸」,借錢易如反掌,買樓之外,我還借「孖展」買股票。買樓升值加上股票賺錢,真是左右逢源。正當我感到很滿足的時候,有一個「貴人」出現,他就是我現時的老闆。他聘請我到他的公司任財務董事,年薪接近七位數字。這是我事業上的一個新突破,簡直就是「三喜臨門」。   屋漏兼逢連夜雨 我的新工作上任日期是1997 年3 月。如果大家不是善忘的話,應該還記得接下來幾個月,整個亞洲發生了什麼大事。亞洲金融風暴令香港樓價「插水式」下跌,滿街都是負資產人士。當時我手上的股票也損失慘重,我的「新地」股票就是在「官鱷大戰」的那一天,以每股33 元沽給了「任總」! 屋漏兼逢連夜雨,那個韓國租客可能生意出了問題,一聲不響地回國。離開前沒有退租,害我苦等三個月,既收不到租金,又找不到人。最後還要花律師費,找法庭人員去「破門」收樓,人去樓空,欲哭無淚。 當時我靜下來計算,三層樓欠下銀行八百多萬。那時利息高,每月供款要十萬有多。韓籍租客「搬走」後,找不到新租客,少了租金收入,每月的薪金還不夠供樓。   有前無後最害事 那時本想賣出黃埔花園的大單位,但樓價實在太低,最後決定放棄第一個單位,自己則搬到那大單位居住。 現在回想,我成為負資產人士,與「退休時要有三層樓」這個目標無關,而是自己不自量力,以為「有前無後,打死罷就」,完全不顧及風險,盲目投資所致。 但是,塞翁失馬,焉知非福,在這樣混亂的情況下,我學懂了「堅持」的重要。 當時心想:「幸好我還有工作。」但由於經濟不景氣,新公司業務大不如前,不久之後,同樣面對嚴重的財務危機。 經濟環境愈來愈困難,雖然被裁員的不是我,但減薪亦在所難免。除了收入大減之外,還要面對公司上下的壓力,老闆愁眉苦臉,同事士氣低落,我曾經作了最壞打算,就是「劈炮唔撈」。   最後靠的還是「堅持」 但我知道在這關鍵時刻,最重要的事就是要「堅持」。老闆要我堅持下去,為公司開源節流;同事要我堅持下去,帶領他們走出困境;阿媽要我堅持下去,別讓她茶飯不思;我自己也要堅持下去,不想自己就此一蹶不振,倒地不起。 最終,捱過了最困難的時刻,我為現時的老闆工作了14 年,看到集團由最初的一間上市公司變成四間。當年只有一億的總資產值,變成了今天的六十億。  ************** 陳振康 […]

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