劈炮唔撈、一拆二華麗轉身#955

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  目前,一個共同與我妻子擁有的單位: 值:5M, 貸款:1.2M 月付:9K 租金收入:15000 租金支付其他住所:10K 手頭現金:300K(儲蓄+貨幣+股票) – 告老還鄉。想重新套現貸款達270萬,並兌現1.5M。與此同時,轉為妻子單一所有以減少稅收。在1.5M現金準備在退休前再購買物業自住所,目標有4M作退休之用。請告知如這是合理可行的。 兩年後預計退休,預計退休基金4M。目標是保持現時80%的收入水平,為期20年。考慮到4%的通貨膨脹率。讀你的書之前,最初的想法是利用退休基金全額買一個小單位,並使用租金收入作退休。由於預期收入不夠的,所以我們準備降低我們的生活水平。 因此,諗SIR請你幫我們能做些什麼來實現目標或現實不在我預期的夢想。 謝謝, 劈炮老兵 answer: 讀者預計的4M退休資金、相信是完全憑空想像,未見有何方案可累此額財富。提及兩年後退休、現在有30萬在手再套有150萬、即離儲夠4M目標尚欠400-150-30 = $220萬。退休前兩年才意識仲要儲成過百萬先夠上岸,例子警醒各人要更早着緊做好財務安排。   留意,其實行好一拆二是可按爆八成的,即套有5.0mil*80% – 1.2mil = 280萬。有此數目全個格局可大改。   如有400萬資金、讀者原本用作「一炮過」買個單位,在現時租務回報(假設4%)約可得年租金收入$160,000,即月$13333。由於租金收入可同通賬一齊升值,而跟據1982年之數據,當時租金指數為69.0點,到2014年為212.1點,32年升307%   再睇香港通賬數據,1982年為32.3(綜合物價),而2014年為120.2,即在同時期年上升372%。結論租金有能力抵銷通賬令銀紙購買力下降之問題,但當然唔能夠完全抵銷。若買股收息去退休,相信你無係1987年停市個幾日嚇死左、要安然渡過1997亦絕非難事。相反相房不易買賣、租金收入又可抗通賬、有資產人仕應好去利用計劃穩定生活。   行筆者方法,讀者由只有220萬增至(280+30)=310萬。假設讀者如現月入$30000,那最起碼保障是有退休收入之70%(即$21000)每月收入。用400萬資金買樓收租夠完成讀者目標之13333/21000 = 63%。要收夠$21000目標,要有樓房市值為21000*12/0.04 = 6.3mil。話難唔難、但在50歲出頭先發現就肯定添加難度。究竟讀者而家可以點?   建議用債基減低退休所需資金、但留意風險會略為提高。債基提供收息率年12-15%,用$210萬即可產出每月$21000收入,足足比樓房所需的6.3mil為少。惟債基之波幅比樓房大、要收年12-15%需做槓桿比樓的九成高。所以較好辦法是樓房及債基兩相亙用、更應該是一早買落間樓等租客幫手供完間樓佢,其實業主要需要出首期同借貸力,關鍵是時間。如果仲有40出頭既你應考慮買樓去為讓通賬為你將債務貶走。因按揭是幾十年定額供款、而套用上數據32年累通賬372%、即今年供樓月用$10000,32年後呢$10000隻餘今日購買力之1/4。   將全資金300萬全投債基是不對的,210萬亦算多。不要被銷售人員所累將資金全投一種投資物。可折三份錢: 1. 100萬買債基月收息$12000  2. 100萬夠入手細劏房、做「兩大一細」、留意讀者「一拆二」後老婆有樓自己無樓。即可成高槓桿再上會。用100萬投入劏房可有約10%之現金流產出效率。每月收租$8300 3. 最後110萬等機會。如不想浪費、可當中再分一半用作「5年double回報」保險方案,買50萬讓保險為自己產出5年後買樓首期(即賺多50萬),完成埋一生三宅。由於「身體檢查」黎得太遲、老兵只可以「醫到咁」。三間樓是行人止哂步。

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真的一切都太遲了? #744

諗SIR 你好! 小弟是一名庸才, 個人財富增值能力低, 仍希望可以向上流, 所以想吸收多點理財知識, 看見你在BLOG的分享覺得很有道理,之後亦買了你的兩本著作,並將收讀你的9月的收息班,希望可以學習多點好既理財概念和方法,為將來的人生籌劃.另外,因為父母可能將在2-3年內退休, 心感多頭收入來源的時日不多, 希望可以在他們退休前能幫他們獲取多一份穩定的收入來源(e.g.物業), 但現在理財方面欠缺方向, 希望諗SIR可以為小弟的情況作出一些建議, 謝謝! – 小弟27歲, 文職工作, 收入尚算穩定; 母親56歲, 學校文職工作, 收入尚算穩定; 父親59歲, 收入不太穩定. 我和家人也不擅投資(近乎沒有投資), 只有少量股票和IBOND, 面對銀紙眨值也很無奈, 幸好母親在2012年買入嘉湖, 才可稍為資產增值 資產與收入如下: 收入與開支: 本人收入: 27,000開支: 10,000, 收入(NET): 17,000 母親收入: 18,000開支: 7,000, 收入(NET): 11,000 父親收入: 12,000開支: 8,000, 收入(NET): 4,000 嘉湖出租收入: 8,600開支: 5,600, 收入(NET): 3,000 第一城自住收入: N/A開支: 10,500, 收入(NET): (10,500) TOTAL收入(NET): 24,500 […]

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c9(家庭月入2-4萬)適用之一拆二步驟#457庸才

諗樣sir你好, 拜讀你既文章多時, 請你解決疑難 :  小女32歲, 年薪12600 * 13月 (每年年尾老闆私人比花紅15萬, 所以唔可以計入薪金) 老公36歲, 年薪24000 *13月 一子3歲, 一女5個月 一層觀塘43年洋樓, 2011年中聯名購入, 288萬 7成按, 供20年, 月供9500, 下年先到罰息期 10萬金粒 (短期唔打算放) 12萬人民幣半年定期 13萬cash 其實扣除屋企支出, 雙方屋企家用, 保險, 工人姐姐, 學費等等, 已經冇咩錢剩 是靠年尾」花紅」作儲蓄     1)  如果做二按, 得60~100萬, 應否做?  (因為冇乜成交, 銀行較難估高價, 上年問過估得360….) 2) 做mortage link 等樓市跌? 3) 二按係要供的, 如果再用呢舊錢 + 儲蓄買多層收租(7成按/ 5成按), 以我地既入息係咪冇可能? ( 因為舊樓供款 + 二按供款 + […]

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香港由冇變有錢的六大法門

*泉仔故事源自讀者提問,本文是筆者總結其故事及潤飾後刊出   泉仔細個冇心機讀書,成績唔好自然醫生律師冇佢份。係香港土生土長既佢細個都係玩埋D街頭玩意,聖鬥士星矢,街霸漫畫進佔了他的學習生涯。中五會考用盡運氣到中英數合格總分七分,到高考自知入大學無望。讀毅進讀副學士? 泉仔有諗過但係比咁多錢都係得個「副」學士唔知為乜? 屋企講明只係留左幾萬蚊比佢讀書,唔夠錢只自己借。開始懂事既佢對屋企幾萬蚊既支持亦十分感激,另一方面唔想為讀書搞到成身債,頭五年就為還學生借貸而白做! 佢苦思下尋求方法…    香港呢個世代讀唔成書真係冇咩好做。唔進取既就同阿姐爭做看更,執貨。想學一技之長男仔最好走入廚房,日後入大酒店學藝,但都係繼續被大財團欺壓。泉仔明知條路都唔易行,但對於年青人來說,只要係正路行左先算,好過原地踏步。千里之行、始於足下。如果讀者連執行力都未改善,請由改善此處開始。即係你決定好要做既野,請貫徹做完做好佢!   每日近十二個鐘既工作令泉仔疲憊不堪,當初一齊落第既同學叫佢讀夜校進修泉仔有心冇力。令泉仔更唔開心既係原來欺壓唔一定由大財團,佢不斷咁比老細叫佢落場時間走去睇檔,話就咁坐係度咪當休息,其實就係不斷有人送貨黎冇覺好訓。就咁泉仔明白左個道理,單靠自己一個人係牛咁做係冇用,亦唔會有人好心教你野,放下身段主動去問係好重要。      係保險公司不斷滲透之下,泉仔好正路咁有個保險agent朋友係左近,泉仔亦都比人sell入行。泉仔今次學精左,問多個朋友。朋友話香港做agent一般有地產同保險兩大。地產agent顧得買黎又要顧賣家,固然難做。但係保險agent做完個客成舊錢至少綁十年八載,無咩返頭生意。樓始終係個實物易掌握,你不如入行做地產先啦! 就咁泉仔入左萬波地產度做。  由廿一到廿四歲,泉仔都係一個企街既agent仔。新盤銀湖天峰,區內將軍澳二手買賣令佢賺到些少錢。泉仔覺得自己無論係樓房知識方面,或對人應對方面有進步,而因此對工作產生熱忱。其實想搵錢,需要搵一個符合社會需要又符合自身優勢既行業。泉仔做完廚房之後轉行做地產,覺得做銷售是自己所長,好順利係第二份工就搵好定位。   累積到些少錢後,趁後生作些少投資是必須的。因總比老黎係「唔知唔曉」下一鋪清袋更為上算。呢個世界有扮叻既人,亦有真正既叻人。扮叻既人總會想去抄捷徑,或誇大自己所得。可惜真正有料既人多數悶聲發大財,被人揭穿生意賺大錢,就當你實力雄厚都要艱難地抵禦多方進擊。故家中父母多教你做一個沉實既人、要謙厚。實在係父母輩看盡多年多人係社會上各逐後得出道理。做沉實既人肯定會被人懷疑係蠢人,但時間一過會在跑道上見分野。      人在社會打滾六七載、總會有機遇。當你做好自己本業,不斷探索點去做得更好,機遇總會找上有良好行業知識既你! 泉仔做左幾年地產,有朋友搵佢攪合資炒樓。地產同股票市場唔同既係確實會時有資訊不對稱既地方發生。當有業主開價稍低或等錢洗,快手比錢確實令你執到平貨,股票市場用超級電腦運作,加上所售「物品」(其實係intangible的!)件件相同,錯價會在秒內修正,難以捕捉。於是泉仔係2008年頭同幾個朋友每人夾幾萬蚊做九成半上車買將軍澳居屋收租,直至2010頭賣出,食隨知味再買入灣仔舊樓收租,2011年尾已經可以加按至七成套現,同朋友每人分到37萬。其實買樓可以立分權契,即幾個唔識既人都可用百分比去持有一個物業,就算中途有人唔玩可以賣比另一個,律師有解。所以只要肯去諗,就算冇咩錢係身只要你說服到人集資亦可享樓市升浪。  夾份買樓係一件事,夾份借錢又係另一件事,大家partner要傾好。如果諗住長遠玩落去,開間空殼公司可以慳返稅同易於打理。出面唔少師奶就係咁夾份炒office,買左間樓返黎大家點夾錢去裝修下又係要傾。總之你肯煩、其實炒樓都有妙法,但此方案於公務員、大公司職員不適用。    泉仔見「有得做」! 敢於把握機遇為向上流的極重要因素。佢同幾個人夾份開地產公司,又可以幫自己吸筍盤又有盤介紹比客。市況由2008旺到而家泉仔都賺到不少,雖然有SSD令成交宗數降低,但萬波成交碼大同分傭多彌補所失。時至2012年,灣仔間樓又升。泉仔諗可唔可以賣比另外一個人,而該人報自住問銀行借九成上會,咁咪可以再套錢出黎? 係得既,不過要熟人信得過先有得咁。美國之前就係咁所以班業主當間樓提款機咁用。再唔係轉名比另一人亦可重做按揭,不過需要比錢轉名同埋間樓又要等兩年先冇SSD。  泉仔發現有個問題,例如佢有一間樓係手點先可買第二間而報自住上會九成? 有唔少人首期有限又想買第二間,金管局九月剛出招就係要打殘呢類人,買第二間借貸比率降低至四成。   應付金管打殘有法 方法一係同銀行講手頭上一間會沽出而今次買第二間是自住(即換樓),但要提交賣樓臨約做證明,萬勿行使假臨約。方法二係就要將兩公婆聯名(如已婚)樓一拆二(搵律師轉),即係將老公係手既半間樓賣埋比老婆,咁老公就free左出黎可上會做到九成。所以話庸才要結婚,又有得解。  另一樣野要注意係泉仔身為agent(或公司老闆),最大問題就係借貸力較低。呢樣野同諗樣建議既善用及擴大借貸能力相違背。此等人獲得好處係可少交稅(因自己公司大把expense可扣),但所報收入太少令自己借唔到錢。起步搞生意既人宜注意。生意人宜用公司名買廠房辦公室,所支利息可用作公司扣稅,可惜生意一沉會令公司名下既物業都冇埋! 此乃生意人之風險同埋借貸能力會隨市況大幅波動既特性。市好銀行好樂意借比你,市差一定收遮,根本避無可避!      結語係一旦係選好專注邊個行業,應該快了解自身成長既制度同技術環境,知道點玩你該行既制度。做地產可以交稅少、但難借錢。做公務員稅多但糧準,生存在香港務必了解自己行業優勢!做警察有佢既玩法,做地產又有佢既玩法,再一次總結香港由冇變有六大法門! 連執行力都未改善,請由改善此處開始 放下身段主動去問係好重要 需要搵一個符合社會需要又符合自身優勢既行業 做好自己本業,不斷探索點去做得更好,機遇總會找上有良好行業知識既你! 敢於把握機遇 快了解自身行業既制度同技術環境,知道點玩對成功好重要 請按此like超筍樓盤收看下期文章

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