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居屋定私樓? #1294

您好諗SIR, 上過你既堂及拜讀過你既書, 真係幫我打開眼界及豐富左理財買樓既知識, 獲益良多. 現有疑難想請教諗SIR:   1)本人有儲蓄80萬現金, 妻子有儲蓄100萬現金. 我妻子薪金有$35000, 在樓價約$170多萬時購入一居屋單位, 7成按揭,尚有20年供期, 每月供款約$5000. 我倆都是40歲, 計劃生小孩. 故想要一個面積大些的單位.   2)早前家人因某些原因以往曾將其單位轉名于我們三兄弟姊妹, 及后又再轉回他自己名. 但本人至今並沒有自資買過任何物業. 那麼我的情況算是怎樣 ? 是未自置過物業還是算是有過物業 ? 在最新政策下, 對買樓有否影響 ?   3) 本人要以自己的公司(對方要求)(而本人是以無限公司)與另一公司合作, 合作形式是每月會給予一個最低金額$25000, 如果營業額多, 會再有分成. 並以該金額去報MPF. 那麼, 我算是自僱,還是非固定薪金. ? 我可否借足八成或更高的九成按揭?     4)本人初想買一約$500萬居屋自住, 但現不知可否以本人以未自置物業名義去買, 並以妻子做我擔保人而成功購得 ?   諗SIR請建議, 我們應否以我未自置物業的身份(不知合付要求與否)去買上述的大居屋單位自住, 而將現時居住的居屋放租. 深知私樓升值能力高, 但諗居屋較平, 以較平宜去買來自住, 而現居住居屋, 可以暫收租或他日巿價好賣掉去換更優質私樓, 這個想法好嗎 ? 還是將現居屋賣出,

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未婚已有兩間樓的爸爸 #1280

諗Sir 你好 最近小弟才在Facebook留意到你的blog，對你的理財智慧感到興趣，並打算報讀收息101課程，讓手頭上的現金增值。資產／負債如下：　     小弟與女朋友每月收入各22000＋40000年花紅及23000，不是高薪一族     現有股票＋現金總值約60萬     各自名下有一層樓：小弟在2013年12月以225萬買入一開放式單位自住（當年付3.5成首期），2015年12月以升值至296萬轉按6成套現，還舊銀行按揭後套現37萬現金，在2016年6月用女朋友名字以9成按揭買了另一個249萬的單位偷雞收租中，收租8800／月（不過租約冇打厘印），現在單位升值至323萬（根據網上銀行估價）。 小弟很想財務自由，相信暫時再冇可能買第三層（是嗎？），所以只想將現持有有現金大幅增值，諗Sir的專欄有很多債基建議，可收年息20厘左右或更高，小弟十分感興趣但對債基0智識，亦有不愉快的買基金經歷。諗Sir可否指點一下小弟與女友仍否有借貸力再買樓或只能以債基讓現金大幅升值？如何在坊間買到諗Sir所指的債基？ 十分感謝諗Sir 的意見 鄭先生   ANSWER: 世上無免費既午餐，呢句已經講到爛哂! 浪費你閱覽時間請原諒。另外同意讀者只係對筆者理財論點有興趣，不過估計佢應無點花時間好似其他同學咁爬文。就好似借貸力計算，讀者與未婚妻收入共62K總借貸力為8.02百萬。現在借貸不多於225*65%+249*90% = 371萬。上述知識只多爬文自可免費得知，若為此發問有感浪費了讀者寶貴時間，真不好意思。   能否再買樓? 在借貸力方面佢地是原來係可再買的。因借貸力用剩了802-371 = 431萬。另自住樓有條件轉作出租用途，其租值可增大個人借貸力，令入手第三間樓更容易。那要考慮的是，用咩文件去說服銀行我呢間樓其實係自住緊，同時屬結欠不超市價5成的樓房，亦有租客交緊租呢?   當然更關鍵是讀者男女兩人已有一樓，理論上再買一間是但一個揸手都要比15%超貴印花稅，究竟係咪將樓轉比父母揸手可以慳稅? 定係用公司HOLD有出路? 如是轉名，首先係點轉? 送比老豆? 賣比老豆? 換比老豆? 送買換各有特點，這就是買樓003起始討論的話題。   偷偷地租出去而享受低首期去控有租客的好處，有兩個情況。一是夠膽就做未比人發現。二是想清楚已作出預計就當被發現都有彎轉。究竟讀者屬那一情況? 留意文件大多不可補做，例如你比人踢爆左先補做租約，有機會被證明到行使假文件，直送荔枝角收押所過夜。留意樓房或投資物買賣都有佣金成本，「落棋」前應考慮好往後兩步，免得行錯返唔到轉頭。   至於23000花紅能否計作核實收入提供借貸力? 亦是另一要點。故讀者有樓兩間一心諗將樓擺埋一邊學收息，其實於樓方面仍有地方可再精進。   至於債基，唔可以令資產大幅升值，頂多收十幾廿厘利息，因用債投資意味有本收回，用股票投資就沒，更可以比大股東用人頭夾死，詳見過去星期一筆者在MoneyTalk video節目聯同聶sir為大家作之解說。所以要發達可以用股票，筆者自己喜愛穩穩陣陣每月有cash收的方法。 https://www.facebook.com/moneytalkhk/   昨晚完成收息101(DV39)的首課，三月班DV40亦在昨天完成收生。已在第一堂解釋了收高息之法，而第二堂主力授予同學選擇直債及債基之竅門，亦會提點坊間銷售人員究竟點賣投資產物去食水，包括銀行、保險、IFA之方法，為的就是令避免在投資上遇到不快經歷。你攪得清銷售人員係因咩原因去推介面前呢隻產品比你，你自然能從容應對、及能靠自己作出適當選擇。客戶認為銷售人員會從自己利益點出發去作出推介，只屬一廂情願。呢D以客為尊既事只係落電視廣告個陣先講的。   不少同學於收息課後都告知筆者佢獲得了新投資思維，這令人感欣喜。四月班(DV41)已在昨天推出應市，報名者都可獲留A區位置。  

改正七項有問題的投資 #1257

你好： 新年快樂，祝你新一年身體健康，長搵長賺：   想請教如何投資是好,狀況如下： 現金300萬人民幣在深圳收利息 4.2-4.4% （分開8舊錢），每月約1萬人仔利息。 現金港幣 120萬 （在做mortgage Link,隨時可以運用） 股票約市值60萬港幣 （其中40萬匯豐，平均$68 已hold 8年) 香港HSBC人民幣基金：市價 人民幣17萬 （原投資20萬）每月約人仔1000利息 深圳人民幣基金：市值 人民幣20萬 （原投資31萬）$0 回報 10萬人仔保險，2018年1月到期，到期拿回12萬人仔 另加MPF   物業： 市值730樓一層（紅磡），16年12月轉名比太太（想用我個名多買1-2層），借352萬，30年（剛開始）H+1.35% 車位自用(我單人名），2013年100萬全數比，無供款，現在價值180萬 無其他債務   收入： 太太人工（扣除MPF) 港幣$30000 （現在太太名已經借盡352萬） 本人38歲建築師，原本做建築設計生意，但大陸房地產轉差，2016年底關掉返港。剛搵工，1月上班人工約2萬（為了考香港及英國專業建築師牌照願意低人工又低做起），希望半年後考到牌就5萬起跳。   支出： 每月供樓$13000 （仲有359期到2046）@H+1.35% 外母房子租金：$12800 黃埔（方便照顧我女兒）,如果買到大樓就一起住，租金便不用計算 女兒學費$8000 供養父母總共：$10000 太太及自己個人日常費用：各$4000 其他費用：工人，汽車牌照，油費，地稅，保險，水電煤：每月平均$10000   目標： 想買多一間大一點自住，把現在的樓送比年紀大的父母，完他們多年心願在黃埔生活（情意結）。Budget大概在$800-850萬之間，一直等樓價跌，等左3年，搞到人仔一致貶值，2年帳面總共不見約$60萬港幣。 以手頭上資金，怎樣再更好的運用？有否好提議，1. 怎樣買到一層紅磡區的自住（所謂大即750尺，約800-850萬），2. 買多一層小的出租作收入（450尺約 550-600萬，純租金收入$16000），3. Keep現有一層（600尺）送比父母。4.人仔仲Keep 嗎？（之前賺人仔，不是港幣轉過去） 曾今考慮買多個車位收租，$180萬，租金$4000，但車位將來抵押很多銀行不接納。

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香港換大屋策略 #1234

諗sir, 你好! 本人30歳, 新婚, 夫婦月入共為同為50000。 四年前聯名購入沙田中心: 當時330萬, 現值大概450萬, 兩房單位, 按9成, 分期30年. 現按揭供淨250萬 現時手上股票加現金80萬, 每月除供樓12K外, 可儲23K. 由於預計未來1-2年居住空間需求增加。希望入手600呎單位自住. 為求達標, 求教下一步換樓計劃. 現在應: 該趁單位有價有市賣出套現, 拆名加按現樓套現作投資用途? 3\還是彈藥未足, 一動不如一靜, 主力投資賺外快+努力儲蓄, 靜待時機? 若諗sir贊成套現, 應購何類單位? 感激賜教!   answer: 讀者的疑難頗為普遍，想趁旺市兩房換三房，把握可能屬呢十年高位的市況。對於工資在中等水平，即家庭收入於50K-100K之間的，多建議保留現有單位收租。因現時再買樓的成本很高，既然有樓在手，何不學學一拆二按爆八成價值而保留原居收租呢? 新換三房可以買，唔夠錢亦可以用舊居租金加按出的錢收息作補貼。   一拆二方面發現不少同學未留意其實直繫親屬之間轉名是跟舊稅制的，即如老婆轉名比老公，唔使用新2016年11月實施的15%打從價印花稅 節錄稅局網頁: 問：在甚麼情況下，「從價印花稅」不會以第1標準稅率計算？ 由多於一名香港永久性居民以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業(不論是否連同一個車位)，而他們在購買有關住宅物業時，各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業(及車位，如適用)； 由一名香港永久性居民與其非香港永久性居民的近親〔即配偶、父母、子女、兄弟或姊妹〕以分權擁有人或聯權擁有人方式共同購入住宅物業，他們在購買有關住宅物業時，各人均是代表自己行事及在香港沒有擁有任何其他住宅物業； 近親之間買賣或轉讓住宅物業，不論他們是否香港永久性居民及在購買或轉讓該物業時，是否在香港擁有任何住宅物業； 上述情況用第2標準稅率計算，第2標準可簡單認為是舊制，特此將印花稅成個套餐收費表印出比大家參考。當然第1標準而家增至劃一15%啦 所以讀者如將物業由夫婦持有轉至太太單名持有，即只轉讓半份業權。假設轉讓價為450萬，即用225萬賣價打稅。稅額為(150+250K*10%) = $25150。當然，有些人會想如果將賣轉協定為100萬，咁咪連25150印花稅都慳返? 想法是正確的，不過當賣價低過了某界線，稅局可以因賣價過低於市值而加追你稅。隨時仲比多過原本$25150。究竟「低」的界線在那? 就是要學習的地方。   另一個技巧，是轉名是趁機再按爆八成，套得$450萬*80% – 250萬 = $110萬。雖比直接賣樓得$450-250 = $200萬少。但賣樓再比經紀佣，加上他日再買樓很有可能用15%稅率打稅。450萬樓打近70萬，所以有樓還是留著收租唔賣的好! 這亦是為什麼市面上二手盤好少，樓價因供應少而跌極唔落的主因。  

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公司執笠。外母借走一筆。我仲點退休? #1203

諗 Sir 您好! 近因公司執笠而失業。 閒來逛書店,有幸遇上貴大作: 收息論, 樓換樓。閱後深感有無限啓發，故不恥下問: 由於本人年已五十四,現甚困難再覓新工,故有被迫退休之勢。 現希諗 Sir賜教吾等可否以現有之有限資源購入第二間物業作退休收租之用。 具體情況如下: 本人(54),無業(無收入),有現金$500,000.- 股票$2,000,000.- 太太(55),月入$70,000.- 另由於需供養父母,故每月只可儲蓄$10,000.- 另有自住物業約值4,500,000.-,太太名。但因要協助外母換樓,故於上年初加按套現$3,000,000.-,全數借與外母周轉,但相信可於今年尾全數歸還。 現每月還按揭約$15,000.- (P 按 25年) 現請賜教如下那個方案最為可行: 三百萬回收後全還按揭但轉太太名為本人(不知此種轉名是否會被視為物業交易而要徵收印花??),以便他日 盡用太太之借貸力。繼而以太太身份購入另一個約四百五十萬之物業希翼作退休後收租之用。 三百萬回收後全還按揭。繼而以太太作擔保,以本人名義(以首置名義減省印花?)購入另一個約四百五十萬(或最多可借之數額)之物業希翼作收租之用。 三百萬回收後全還按揭。及後利用可用之儲蓄買債卷/做定期收息。 三百萬回收後,另加出售股票百五萬 ,以本人名義(以首置名義減省印花?)購入另一個約四百五十萬之物業希翼作收租之用。繼而向銀行抵押此物業以套現(是否可借50%?), 買債卷/做定期收息。 由於本人財商有限,自知上述項目或多非可行之策,故懇請諗 Sir指點其他可行之法。 本人自知太太與我均年紀不輕,按揭上將面對不少不利限制諸如人齡、樓齡、供款期…等! 敬希諗 Sir指點迷津,教我如何善用現有之有限資源作退休之準備。 另請問一下課程 <一拆二收租睇市班 買樓003> 是否適合我參加報讀? 謝謝! Ben   ANSWER: 讀者未攪清除了是按揭限制如人齡、樓齡、供款期之外，樓按擔保與印花稅徵收方法亦可多看。點都好，當明白筆者的理財觀後，基本上可將提早清還按揭之選項全除。有樓唔抵押，便失去了擁有樓房的一大好處。有樓唔清債絕不是問題，最大問題係將加按出黎既錢錯誤投資、令自己不能隨時清還樓按。樓房另一好處是提供與通賬同升的租務收入，這是股票同債券都做不到的。由於讀者資金有在手，欠缺是時間。而臨近退休借貸力近全失，夫婦借貸力為70000*50%*2.59/10000*60% = 5.4百萬。若現居有租約簽在手及轉正出租用途，租金收入能計作核實收入，提升最弱一環: 夫婦借貸力。例如租約簽左月租14k，夫婦借貸力提升為70000*50%*2.59/10000 *60% + 14000*70%*50%*2.59 = 6.7百萬。挾此借貸力再加仔女是但一個單名，在55歲之時成就一生三宅仍有可能。   讀者至此或想，讀者唯一的樓需自住，呢為何能簽租約呢? 其實讀者幫得外母買樓、亦可叫佢幫手簽份租約。反正文件睇落兩人關係全無，再唔係在女家找個更偏房的親戚亦可。不過租約要比些少錢去打厘印就屬必要支出，為幾百萬資金作理財打算而竟想慳千元計的印花稅，萬一執行過程做得不夠仔細而白費之前準備，會令理財進展再受拖延、而讀者今時環境已屬拖無可拖。   另一個讀者犯下的常目錯誤，就係有閒錢就買港股。不過在來文見讀者有將股票全放的打算，相信<收息論>一書已發揮了佢$98的價值，起碼比讀者知道買股票根本唔好望收息，想穩陣有大把好方法。當然詳細做法是到收息101課堂當面學習。

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明年初多置一層物業，後年成一生三宅願望! #1199

諗Sir您好，   剛修畢買樓001班，獲益良多。但堂上人多未能即時發問，回家細心思量後，總結有以下執行上問題希望唸Sir可以撥冗解答。本人自僱43歲，太太主婦42歲，沒有兒女，收入$60K(無報稅)但不穩定；儲蓄只六十萬。知道起步較遲，所以上年已報收息101想加緊腳步為下半生綢繆。暫打算今年末或明年初可以實現多置一層物業，後年完成一生三宅願望。希望唸Sir可以指點指點，免卻再行冤枉路。   早前修畢買樓003，已將舊居市值500萬的三房行一拆二套100萬並租出，自己另租兩房。接著打算以太太名義八成上會再買一層400萬以下兩房單位收租。暫考慮屯門大興花園，屯門市廣場，時代廣場等。請問地區，屋苑及時間是否適合？   本人及太太均靠本人名下有限公司出糧產出借貸力（轉帳），已知公司及私人戶口分開銀行處理。但請問如本人已有按揭在中銀，太太再問中銀借是否不建議？   如果將公司轉給父母擁有會否對日後再買樓有幫助？如是，請問是要轉Shareholder 定 Director或全部?   並感謝因上年收畢收息課後買入的100萬債基，至今提供穩定收入，減輕不少焦慮。但若多置一層物業，可能需要增持幫補供款，但現在”豆豆”都未有「起色」，請問現階段是否不建議增持？ 萬分感謝！   ANSWER: 先謝讀者修讀及執行筆者的方法，今時已靠債基提升了收入，自可儲蓄多點改善資金水平。由於無兒女，基本上讀者要靠磚頭「養」自己下半世。睇遠一點讀者除了在香港置業外、更應為自己發展多一個資產儲存中心，以策萬全。澳洲或英國可考慮，由於要買就買最好的，故一些政治風險較高的地區不考慮。   上年靠買樓003得一拆二之法，將自住樓按至五成令太太單名可再八成買樓及避開DSD(雙倍從價印花稅)，今年已由被動的市民改變成樓市準買家，可隨時睇中好盤即買樓再挾持租客幫自己儲錢，將可產出被動收入。當中之難度為太太冇收入點買樓? 其實只要明白借款人同擔保人之角色，呢點基本上唔算問題。   另一方面已用收息101之法套出100萬收息15%，每月為自己增加約$12K收入，此為已產出的被動收入之一。另外原本自住三房樓已租出、自己兩公婆租兩房，一來一回租兩房又省回不少加上原本三房有租客幫手供樓，此為已產出之被動收入之二。一年之間有兩項被動收入增加而一項準收入可隨時執行、讀者財務情況大為改善。   現其一難題是究竟買邊收租好? 另外買入時間為何時? 若讀者成功將自己借貸力提升，家庭借貸力升至60000/10000*50%*2.59 = 7.8百萬。那基於原本間樓只借了250萬、剩餘780-250 = 530萬借貸力提供良好支持。另一點是讀者將自住轉只按五成，好處是租金可作入息證明，在假釋收租$13K/月之下，借貸力計埋係(60000+13000*70%)/10000*50%*2.59 = 9百萬。係咁多借貸力未用之下，讀者應在今明兩年之間買樓。何況年歲已43，等得下次樓市低位，到時借貸力已由45歲的高位下跌，時機不再。至於佢提的三個屋苑，筆者認為大興花園最好，但唔係全個大興花園、更留意大興有第一、二期、加上某層數之下是較為不受歡迎。買樓前唔黎上堂，其實自己落哂三個屋苑睇下加上找到資深經紀一間，一樣可以得到有價值資訊。至於網上報章的內容為吸引眼球，報導一向誇張，不應依賴。   太太不應再問中銀借按揭，但如借埋其實都冇太大影響。最緊要係私人戶口同公司戶口要分開銀行? 此為一致命原因，堂上已解。至於個人借貸力究竟要咩文件先可以「由零產出」? 先告知半年的支票出糧影印本、加上銀行戶口入數證明是肯定的。至於加埋稅單做佐證係有幫助，但呢個答案唔係KEY POINT。筆者在課上會利用早年從事按揭的經驗，幫你好似睇緊會考改卷既marking scheme咁，話比你知比咩文件先可以「一擊即中」，令approver唔再比query你。至於如果自己有公司，轉比父母係有幫助，但父定母已在堂上告知，細心執行過就知「嬴」就在細節。另外轉名係好過自己轉做shareholder既。   最後是同意根據睇「豆豆」，今日(10月中)不是買債基的好時間，但未來一個月風起雲湧，筆者都希望DP25及DP26的同學快些遇到一個更好入市時機，到時比DP21既同學250萬兩個月息連價用債賺69萬獲利更多。此案見早期的#1038   讀者攪好第二間樓，再用債基收的息打番落公司令自己借貸力循環地增強，買到三間樓應冇問題。但第四間就要再打算。

買樓前要作好的準備(進階篇) #1156

諗SIR您好， 本人39 歲廣告人，有一半時間於內地工作，所以主要收入來源為人民幣，雖然不固定但一個月平均有20萬港元以上收入。為方便申請按揭，在港注冊有限公司每月自動轉帳$50400港元為自己薪金，$25000為女朋友薪金。澳籍女朋友43歲，二人育有一兒現九個月大，並不打算結婚。   2014年10月二人聯名以545萬元購入天后一49年樓齡500多呎近海舊樓中層單位，七成按揭供22年，現供款每月大約＄17500，不作劏房出租的話租金大約$17000-$18000，銀行現估價560-600萬。因購買當時個人有輕微咭數（已馬上還清），及只準備好數個月良好收入証明(當時自動轉帳$34200港元為薪金)，單純認為與有良好信貸記錄的女朋友聯名購買物業會增加盡按機率以及得到更好息率，雖然知道如果之後再買要付DSD，卻未有分名購入。之後花了大約30萬元裝修入住，未幾兒子出生以及請了工人，慢慢覺得空間不夠想再搬大一點，想先了解自己的財務狀況再作計劃。   因年輕時做了不少非理性投資及消費，浪費了不少金錢及時間成本，知道不能再隨便做財務決定，已報讀八月收息101之課程，知道諗SIR會先為學生分析個案，希望諗SIR能給點意見助我為未來部署。 目標: 因看淡人民幣，可能短期內先把全數人民幣和股票換成港元或美元，在港購入高息資產（如可抵押直債／債基），明年待已購入物業夠三年轉名至女朋友名下，代機再以自己單名購入大約8-900萬三房單位。個人覺得現居有收購潛力打算先行出租，在自己43歲前再添一兩房單位出租達至三宅的安全缐。希望未來能以香港的租金收入及債基的利息支付兒子在澳洲留學的費用，以及退休後一家人移居當地的生活費。   個人鍾情天后北角半山一帶，閒時有四處物識心怡三房單位，數月前見有一放盤，是諗Sir最不屑的底層單位，非兇宅連車位不帶平台沒開揚景，惟知道業主叫價與銀行估價有接近兩成折讓，屋苑位置亦十分喜歡，故試到銀行做預先批核，等知道能上會額度再作決定。跟據二人總借貸額＄(75400 x 50%/10000) x 2.59 =＄9.7mil，減去欠銀行的大約$ 3.4 mil，二人沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭，就算是第二物業額度應該還有5 mil可借，但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil，因為給自己加薪乃今年開始，故之前的稅單未必有幫助，不想用盡手上資金故已打消購買念頭。   之後我在環聯信貸查一下自己的信貸評級發現是B級，可能因之前有幾次信用咭沒有按時還款(全部已呈報逾期還款日數為1日)，以及2012年有一次被政府追討稅款紀錄，故被降低信貸評級。想要知道有什麼辦法提昇現有評級？ 明年如果想再買物業是否應該馬上再度為自己加薪？是否應該明年轉名時用手上資金把現居轉按成數減至五成，好讓它能出示租單變成收入一部分？現市況應否提早在澳洲置業？到底我應如何善用我現在手上資金才能最有效達到目標？ 希望諗SIR可以給點寶貴意見！謝謝！ 新手爸爸上   answer: 先謝讀者詳細來文，認真處理自身財務狀況已成功了一半。他的個案給予了廣大讀者(其實都係一日幾千個v瀏覽量….請各位推介一下本網予朋友)一些啟發。   例如新婚夫婦應否每月消耗九千元在家居裝潢? 一般港人人工幾萬，花9000/月係裝修真接受不了。但本案讀者真有如此花費，提醒各位第一間屋尤其是兩房或更細，請勿花多錢作裝修。不少人買第一間樓時都講要住十年八載，但過兩年有左小朋友又話要換三房了。裝修對新買家而言不具叫座力，尤其一些「高飛狗」、「Mickey Mouse」的貼紙對新買家而言係扣分多過讚賞。後生未有米業主只宜簡單裝修便成。   另外女朋友是澳藉，下一年雖因已夠3年已不用付SSD，但承受人因屬非香港永久性居民所以15%的BSD要比。其實除非有確實消息知天后樓會被收購，否則49年樓不宜持有。再加上港島區呎價今年只由跑輸變持平，未來將不再領導大市，佢應見好就收等過埋SSD個期唔使蝕將佢賣走。49年樓不應持有唔係因為佢舊，因為舊樓只影響租客生活，對投資者而言是無礙。筆者對在有關堂上剖析真正影響價值之因素。   至於讀者陳述:「跟據二人總借貸力＄(75400 x 50%/10000) x 2.59 =＄9.7mil，減去現欠銀行的大約$ 3.4 mil，應該還有5 mil可借，但銀行回覆只能借大約2.5 – 3 mil。本人倆沒有欠債和只有一兩張沒欠款的信用咭，為什麼呢?」原因是讀者只在免費文章計出理論借貸力(即9.7MIL那個)，而一些會扣減借貸力的事情未有交待。但會於9月的買樓001同大家計一計例如70000卡數，究竟扣幾多借貸力? 另外，發現一些人申請按揭會放2-3間銀行，不過配搭竟是「恆生+中銀」…「或匯豐+恆生」，其實只要了解批出按揭流程，就知以上配搭係錯的。   另外，在銀行角度「批出貸款」同「批pricing」係兩個動作，亙相關連性好低。若果提案過到批核而批唔到pricing，即你要求的金額經考慮後可以借出，但收取利息唔係你想要既H+1.5%，可能係H+1.8%。所以讀者想要銀行借多D錢比佢，係要比心機整大自己個借貸力，而唔係準時還卡數去造靚個評級。評級一般B仔至AA都夠用，銀行亦唔會因為你係AA而將按揭個息減低予你。   整大個借貸力同意係即幫自己加薪。但係唔係就咁將出糧比自己張支票由1萬寫做10萬就得? 顯然唔係。老闆自己借錢其實比打工仔仲煩。佢既想法係寫大自己個薪水加入大埋個數佢，惟銀行只消拎佢卡片再係公司查冊對到該公司的老闆同呢個貸款人係同一位，呢個case到此時有八成機會都「玩完」。若老闆想「甩」係查冊搵到佢個名呢件事，最「自殺」的模式係由公司director轉做shareholder。不過咁樣對自己本業有害無益。我們若可一早部署那就可減走此般麻煩。

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買起五間樓的步驟 #1153

諗sir你好! 本人職場失意，自問表現不差，卻不得腦細器重，兩年幾乎沒有加過人工，而人衰開又有條路，居然轉不成工，所以求人不如求己，非常渴望早日財務自由，在沒有財務壓力下做自己喜歡做的事，希望諗sir指點迷津。 背景資料: 年37中女一名，去年中以高位470萬買入自住單位，借8成供30年，月供約14K。 父母及沒有工作能力的姊姊居住公屋，完全沒有借貸額。將來父親10萬強積金用完後，則由本人一個養4個(包括自己) ，家人極節儉，但最大隱憂係醫療開支，因為家人不受保。 財務資料: 人工$45K，每月支出$20K，供樓$14K，儲蓄$11K。 現金$1 mil 放mortgage link account，約1.9%年息off set按揭供款(如我沒有理解錯的話)。 股票$1.7 mil，YTD暫時有10餘%回報。 已供斷人壽加儲蓄保險70萬。 危疾加儲蓄保險40萬，每年供$12K，共供15年，已供2年。 未有醫療保險，打算遲幾年至買，因為而家用公司plan。 本人希望未來一兩年內轉工加人工後即買收租樓，之後8至10年內再買一兩個單位收租，可行嗎? 謝謝。   ANSWER: 已見讀者幾個概念上的錯誤，如下: 轉工後半年內係做唔到按揭，那什麼「加人工後即買收租樓」與現實有點脫節 因為有公司PLAN而唔買醫療保險係錯，其實有方法是既可減免醫療保費支出，但又可避免萬一離職後人已老不能再買醫療保之問題 危疾不是讀者首要保障選擇，當然不少經紀會sell by fear，所以危疾同意係幾易sell，初入職同事對危疾產品之功用亦較易掌握。但對客人是否將錢用得其所又屬另一回事 沒工作能力的姊姊雖無借貸額，但如她是神智清醒的，佢可以幫手省下很多首期及印花稅 何況，當日後學得更精細，姊姊向銀行成功貸款亦不屬難事   明白讀者心神不佳，但如抽離去看，讀者手上仲有不少好牌。莫講要未來8年控有兩樓，就算要成為「五樓樓主」，其實200萬餘都搞掂。但一切都要由擺脫「求人不如求己」、「非常渴望財務自由」這些概念開始。明白讀者成家人生活旨意哂佢，這難免會令想法太自我中心。惟要改變生命，主要由改變想法開始。   要成就五樓，步驟如下: 將mortgage link戶口的資金投入債基再疊增收息，年息12-15%，每月收$10000-12500 成立公司將上述第一點的債基投入，公司董事究竟誰做實在有竅門。讀者自己打工唔太方便做，究竟邊個去開公司可以令往後樓按易於批出而又減省開立公司、僱員支出這些開支呢? 開公司，因為姊姊要出糧。出糧資金何來? 咪就係債基派息比的 當然而家去銀行開個公司戶口唔係易，留意開公司、同去銀行開個公司戶口係兩件事。而銀行都會問下你間公司業務性質如何? 那究竟點答先唔會出亂子呢? 有公司，姊有人工。何不又20%首期再買間300萬樓，花費60萬，攤30年月供240/259*10000 = $9200。收番個租客$9800/月租，應供樓及雜費剛好相抵。而幫讀者手儲錢既租客又多一個。若讀者唔放心姊姊單名，其實佢自己落埋名比DSD，都只係6萬餘。 如果公屋附近的住客都感正常，不妨比幾十萬買埋間公屋(這當然要睇下有冇SCHEME) 讀者自己借貸力為45000/10000*50%*2.59 = 5.8MIL。之前借左4.2MIL，仲有1.6MIL quot淨 下一間可叫阿爸買樓，又係八成上會。阿爸就當有野做都一定借得少，但可以找有野做的姊姊擔保。每買一間樓，盡量要個長少少既成交期。因為自己需比較耐的時間將文件合法造出黎，所以3個月或更長的成交期令自己有更多餘地轉身 最尾連阿媽都可以上船! 買埋第五樓。但媽要八成上會前或要將之前買入的公屋轉名比其中一個家人。至於借貸由姊妹共同擔保。留意越早開始，越能解釋姊姊人工之升幅。       10 那全家四個人一人一間樓。再加公屋。5樓之業即成!

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一生積蓄盡敗於股票、現獨居於公屋、置業已成夢…如何避免?#1152

    Hi 諗sir 一直有留意諗sir 你的FB同homeblogger, 想請教你幾個有關未來投資的問題及以你所見, 小女子參加邊個投資班最適合呢?   基本家庭財政資料: 本人 30, 收入約29k     先生 28, 收入約23k    有1聯名自住物業於新界西區, 買入價約500萬, 做5成按揭, 還有1年才過罰息期, 共月供9,500左右 有1聯名車位, 買入價約110萬, 全數已付 有1車, 供緊, 仲有4年半才供完, 每月花約5k 家用約每人4.5k, 加上其他每月支出, 月光咁滯, 最多儲到幾千 手上冇股票, 只有儲蓄基金及保險, 冇多餘現金在手 計劃下年有小朋友, 及進修 估計支出會更多   請教問題: 家人有1層唐樓, 冇按揭, 本來是自住, 但由於已退休, 加上內地有物業, 大部份時間居住喺內地, 所以香港有冇物業都冇所謂, 但都最好有一間, 家人想轉名比我, 我諗緊係轉名好, 定賣黎套現再分開投資好? 因為我會有雙倍印花稅 如果係套現投資, 係再分析地區買一細價樓收租?

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低儲蓄者: 所淨無幾、看不到出路、十點解救 #1122

諗sir, 拜讀閣下的文章多時, 獲益良多。 本人今年30歲, 月入33000, 個人資產現金約300,000, 股票約18萬(大部份為中資銀行股, 其餘則跌到唔識講), 另有8萬債劵, 6萬人民幣定期。 丈夫30歲, 月入35000, 他的個人資產只有數萬元,沒有股票及其他投資。 去年中,得到家人資助, 以高位買入元朗3房單位 (由於家人提出俾首期, 所以買大單位, 當時希望買市區樓, 但家人反對, 想我地住近佢地), 上會6成, 尚欠4百多萬按揭, 是丈夫一個人名。未買樓之前, 我們住市區公屋, 是丈夫媽媽名下, 未補地價, 我們以搬離該單位為條件, 換取首期,現該公屋單位已供親戚居住, 未轉名。 每月家庭支出: 供樓:18,000  雜費、管理費連零用:11,000   供車連停車場費:9000 雙方父母家用:6000    兩人個人醫療保險: 4000   儲蓄保險:7000   連埋每月儲錢交稅, 實在所淨無幾, 看不到出路。 目標: 短期希望搬出市區自住, 長期有三宅退休 如今層樓未過DSD, 而且高位買入, 加按亦唔容易。往後應如何部署才能脫貧? 另外, 我當日作為丈夫的擔保人買樓, 他日如再置業, 可否以丈夫作為我的擔保人。 謝謝! 心急人上 ANSWER: 引述讀者所講，佢:「現時所淨無幾,

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