2021第四季市況展望 跌市救亡投資策略 #2380
諗sir你好， 最近開始睇到你既page同收看你的YouTube channel，受益良多，希望諗sir 可以比少少意見。 本人（31歲）及先生都是公務員，分別月入7萬及8萬。另外兩人都可領取房屋津貼：每人每月約2萬，為期10年。仲未開始拎， 未知房屋津貼能否計入借貸力。 另持有： – 物業1: 屯門瓏門兩房(先生名,2012入)市值約900萬，按揭尚欠350萬，月供$12k，管理費$2k，收租$16k – 物業2: 長沙灣單棟新樓兩房(本人名,2020入)市值約800萬，按揭尚欠600萬，月供$21k，管理費$2k，收租$16k – 保費融資1: 2023年可取回70萬 – 保費融資2: 2024年可取回110萬 – 現金及股票約80萬 現時住宿舍，2024年尾要搬，到時保費融資(180萬)+現金股票(80萬)+呢2-3年儲既錢(平均每月5萬x12x2.5=150萬)預算約400萬。 我地想生小朋友，希望小朋友讀小學前住近長老（屯門區），之後再就校網搬出市區。現有此計劃： 頭幾年繼續出租兩層樓，以租代供，自己則另租屯門大3房，以買債收息去幫補租金及滾大筆錢，待需要搬出市區時，再買多層市區三房自住，但我地無人頭可借，可能要內部轉名先。 想問諗sir, 我地咁樣部署合適嗎？希望諗sir能提供意見，指點迷津，望早日財務自由。 ANSWER: 入屯門，就係要三房 用溢價去買新樓再租比租客催殘，唔解都明呢步對或錯吧。聽讀者講碼管理費都只2千，咁還好。如果交住4-5千管理費去收些少租，真令新樓業主心理不平衡。 其實屯門，要既係三房，反而我會要兩房。當然明白讀者10年前買入瓏門兩房，年紀輕就已做業主，是一種祝福，間樓都叫大賺。但到今時如能自己作主，明白到市廣場至大興(花園)，唔少兩房供應，屯門是兩房多而三房少的，原因屯門市中心落成時近89年經濟不太好，開則兩房令大家易負擔。呢個同四小龍約03年落成多兩房的原理一樣。因此入屯門，可以既要三房。 同埋，三房客路點都要兩房多。住兩房既人亦唔介意住三房，佐反轉就唔一樣。所以將瓏門兩房賣走然後入手同區三房，佢地應計到夠首期啦。 係拎到津貼後再點計借貸力，此為買樓Powerteam幫到你做既野。 2021第四季市況前望 至於資金，今時至10月相信投入資金去評級低或內地債收息屬不智，今年是內地「收水年」。其實內地收水是負責任行為，免得游資太多令通賬失控。反觀美國對收水遲疑不定，一旦股市在收水前大跌，頓成放水都難救之象，故中港投資者今年要先苦後甜，或者要2022年初中國的股債才會走好。 近年不少銀行經理鼓吹人買內地的債券，尤其內房債。8-10%的年息看上去吸引，但中央自2020年8月找出「三條紅線」，要內房減負債比率，大家就知2021年必大量內房債發出令其負債水平降低，上星期我重貼一篇2021年1月我寫既文談論過了。至於2021年1月初正出政策限內地銀行為房地產借貸，大型銀行的借貸比率只可有32.5%同房地產有關，中型約28%，結果借貸額在今年中用盡，內地房市即一沉不起。過去中央已為為收水方向作出很多提示，為行仍要建議客戶投入中國債券市場，尤其風眼之中的內房債呢? 說回股市，中國的調控人為性很高，每次調控令A股下跌皆在第一季，而最後在下一年的第一季就跌完(下圖)，相信是中國人一年之計在於春，下年有新計劃吧。今年都一樣，下跌在2021年3月開始，幾時完? 快就10月，遲都應該春節前後。所以，如你要講股市，應未跌完。 股市要跌幾多? 2015年是次總跌幅約45%(上圖)。2018年一次為34%。咁我當今次跌40%，都要^2823跌至$14才可收工。現時報$17.18，仲有接近15-20%要跌。 至於債市? 由於債是到期保本，只要公司唔執不違約你都可全身而退，所以持有中國債的人要忍一下，至於買了股票的你應該明白用股票收息是不智，快取回你50%或70%的本金，投入匯豐或渣打銀行的直債，有6%年票息或渣打的7%收息，收返3-4年息你回本有突，咁就係最佳治療方法。係未找到一套可行的買股方略之前，還是不好進股市了。