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個案剖析  -26歲打理母親近半億資產【諗sir】 #2744

如果做左物業活化，由於派息金額是固定，當拎左40年自住樓轉返比媽名(當沒轉讓印花稅先)去做活化，淨資產值為1100-500 = 600萬。結果約為6*2000元 = 增加了$12000 月正現金流至終身。而物業在老人家終老後就回歸年金機構。   如拎那堆舊收租樓去逆按，同時唔考慮舊樓是否受按先，淨資產值為2300-800 = 1500萬。結果約為15*2000元 = 增加了$30000 月正現金流至終身。而物業在老人家終老後就回歸年金機構。   上述兩結果，都沒有彈性，不可逆轉。相對只要加按1100萬自住樓至6成，可套回現金1100*60%-500 = 160萬。唔搞什麼逆按用黎買債收息又如何? 就當你咁慘買中渣打銀行4年後到期的coco bond，即係近排瑞銀出事個類跌到可能渣到無既AT1 bond既同類，息都有近8%，月現金流提升160萬*6%/12 =~10600元。雖然按出左錢同時供樓金額增，不過按160萬投入得11k-12k現金流之比率，只消把自住樓加按些少出黎買債便可，根本唔需要為幾萬現金流而日後成間屋比人地拎走，影響後代。   是的，我地特登拎最令人擔心既AT1 bond同類與大家舉例，市場當然有非銀行類別的直債，渣打的舉例唔係叫大家買，而係指出較差的配置都可做到一些效果，與我們洽談後應有更佳選擇。   至於樓齡及借貸力都會影響加按金額，尤其讀者年紀少借貸力暫約為45000/10000*50%*2.5 ~ 560萬，要再睇真有何原素會令借貸力下降，這些都是行動前要兼顧的地方。明白老一輩人以慳儉為主，不過諗sir想提出，有些路一定要走過，有些錢是不可慳。好似我自己在拓展業務上，不會聘請不收費的員工、亦好少接納自動飛埋黎既建議。   港島的樓數字上確是跑輸九龍新界，何況是小單位又是舊物業? 大勢現時往新移民補充離港港人的方向走，所以我地會攪學生宿舍，有淨錢買保本的直債收息，而唔係恆大債同coco bond。   保費融資主要用作double首期為者儲比小朋友升學之用，一般只做10年內的，免除通賬令派發出的期滿值唔夠購買力的問題。預期5-6年後母親年邁，加上有家庭負擔   由於讀者資產值高，在決定之前，那怕只是做好1%或繳費少1%，已為自己省回40-50萬的事。因此慎行有理。  

300萬資金想年收10%仲有15年退休? #2627

諗Sir您好,   很多謝你的寶貴時間看我的來信，本人今年45歲，做普通文職的單身女子, 月入三萬，因家庭開支頗大, 每月只可有$5000元儲蓄, 另外現與年長父母同住新界西大型藍籌屋苑, 市值$600萬單位尚有$100餘萬按揭供款至本人退休年齡, 現存有$300萬資金可作投資。   由於本人沒有任何投資經驗, 很想請教老師以下兩條問題:   如果本人計劃60歲退休, 即還有15年時間工作, 有哪些中度風險投資方案可達年利率10%或以上回報呢 (希望部署可產生到退休時能維持與現時收入相約的被動收入有可能嗎)? 樓市方面, 以現時手持自住物業, 還有其他投資方案可作調動或值得考慮嗎?   謝謝回覆賜教!   ANSWER: 300萬資金想年收10%仲有15年退休? 本文提供幾個回報幾可達10%穩定收息方案，予大家參考一下。這幾個方案我自己都有做的。股票在我看來是賺價物，唔係用來收息的。   債基 這投資早在金融風暴前(2008年)，我在銀行工作時已有同當時客人安排。明白2022年債基表現不好，不過跌的投資物只要在好市升番，那就更值得投資。下圖見2022年初至今(YTD)，債基同其他投資資產類比，排第三。其他資產包括房託REIT、國際股市INTL STK、美股S&P500 – LG CAP、投資評級債HG BND。例如REITs YTD跌19.2%而債基(HY BOND)跌14%。現金2022年排第一、升0.2%。 因此2022年確因美元超強而絕大部份資產都跌，買債基不能提供絕對回報(即無論升跌你都一定嬴)，反而是長年計升多跌少的格局。由2008年至今，下圖見HY BOND只跌了3次，2008年、2015年及2022年至今。2008年大跌更引致2009年升57%! 我認為有跌的投資物，只要係升市時快速補返更升得比人強，不槓桿有約6-7%派息、有槓桿派成10-12%息，算叫fair。   早時收到一些人對債基安排得不好的提問，來信見佢投資級別債又買些，含美股加債券的混合型債基又買些，這種樣樣買些的組合，正是銷售人員每次搵新野引你及常叫你轉出及入的後遺。而我們收息班會說明現時看好那類債? 及之後因應個市點變應如何執倉? 及提供不同債類之特性。   直債 直債有保本性，隨時可出入，派息都強少都5-6%年息，關鍵是入場大多要20萬美金。不少收息學生起手由債基入，到熟手才轉BB級直債、跟手再試中級直債，然後是高等級及「炒債」，我地會同學生一步步由淺入深。直債發行是一間公司的Obligation，唔派息機率低。普通人只想到一係就勁高風險及迎期違約超10%年回報的內房債、一係就明知無事但又無乜肉食的銀髮債。其實最有價值就是教你怎在「一定出事」同「肯定冇事」之間玩擦邊球。好似讀者300萬投7%直債、其實一年都21萬利息、每月有17.5k月入了。不少業主都肯定有呢個數，但政府一味叫你個300萬陪佢做年金，等於先「磅水」比政府。   而大家明白出年金的保險公司，係佢年報上可見，佢拎左你既錢(保費)之後，咪又係買返債。 當然，直債更可融資去槓桿提高回報，方法及邊度有好既人同你做到都係收息同學想了解的東西。   ETN、保費融資 這個在我800萬收息倉入面有講，收息更達20%-30%年息，先講風險是會提高的。沒有息又高而又低風險的事。當然風險一旦懂計同量化之後，你就明白這件事究竟風險多了幾多倍? 而買多了回報多少。   現時保費融資在高息環境下仍有IRR(內在回報率)達年7%，高息確實不利用保融去賺息差。而我看息口行將見頂、而彭博的交易數據也顯示了在2023年2-3月。  

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200萬產出16k收入 100至300萬怎投資? #2580

想問問諗sir 俾個理財建議：   諗SIR你好，本人係最近收息101, 103及買樓001學生。   本人今年39 ，太太38（冇返工），冇小朋友亦唔打算生。 現在我年薪＄2M，工作穩定，稅後每年可儲＄1－1.1M，另外有現金＄4.5M，現在有一層自住屯門碼頭海景私樓2房己供滿，10年前買入$2.4M，現市值$6M，層樓太太名，不過樓齡已過30。   本人及太太由於出身公屋戶，現在可以叫做脫貧，但自己同太太認為投資需審慎，驚盲目投資打亂自己副牌。因此現在冇作重大投資。   本人係現在糾結買多一層市區兩房放租，或是將現金投入直債穏定收息。前者的話，本人偏好奧運站或荃灣西兩房，但眼見租金回報3厘都未必有，仲要一開波就比一大筆厘印費同比一半首期，又擔心租霸攪攪震，再加上開始加按息，又見中原老闆施永清都叫人買第二層樓投資要審慎，因此未說服到自己攞四五百萬比首期去做呢個投資。   後者的話，有留意有本地銀行直債每年可以收5-6厘，投放40萬美金唔做槓杆一年當收番HK$200,000息仲要保本。10年都收$2M息。同買第二層樓直接比較下來，買債收息好似最穏陣。   我又諗我45歲都會儲到$10M現金，攞住呢舊錢不如一路買直債一年都收$600,000, 每月$50,000呢個被動收入好似已經唔錯。   想請諗SIR賜教!   answer: 買債、樓、股都分別有佢好同唔好處。   股票本屬虛無沒任何保證，好處是升得快(因為無形無本質無保證金額可連繫的事物最易倍升的)。一句:「你估下我公司下年賺幾多?」已經是無限聯想。   買債有保證，到期會回本，亦便於隨時跨區轉移，唔少收息101學生都在課後咨詢開始SETUP香港-新加坡跨地收息組合的。一般網上教到你係外國開儲蓄戶口，而我地係幫你人不到新加坡，開立低稅投資收息戶。缺點是直債派息大不能跟通賬上升，所以只可作5年左右投資，大通賬來臨一拉長年期過10年，每月50000其實收收下會發現唔夠，六十歲過後先發現就更激心。   買樓實物，到期可收番間樓，管理要自己落手做，但亦因此買樓收租係最易明既。買股票唔使自己管理似方便，實情資金已有該公司及市場話事，上市公司運作及內情，識既都一早幫左大老闆小市民難知。買樓另一好處是租金可隨通賬上升，君見自80/90年代至今，唯一得租金穩步追到通賬，管理退休最難是處理通賬風險，而加租就是最貼又最有效管理此風險的。早前我亦在YOUTUBE節目<收息講場>分享過，市面年金攪什麼10年後月月派1萬比你，其實對退休無決定性幫助。1990年，係香港38萬夠買三房有突了。   因此股樓債各有其功用，但對高薪的打工仔，一般少用股票。行兩樓一份債，即係至少一樓自住，再買一樓收租(當係700萬市值付了首期由租客供滿)，然後有淨錢投入債基/直債收息，大部份收息101的師兄都先向此中途站行。   完成兩樓一份債，收租樓就當未供滿，700萬樓租值約16K而供了超一半都係月供10K，提供+6K月現金流收入。再撥160萬儲蓄買債，一年收約14萬即月11.6k，即兩樓一份債基本提供11.6+6 ~ 17.6k月入，投入只係230萬(70萬首期加160萬用債)，再加可加收多些。   先投20萬美金入直債，買例如一些大銀行直債而又有到期日的，初階者始終愛到期可保本之特性。大銀行直債派4.5%，20萬美金收9000美金一年(每半年派息)，再搭路幫你用2%息融資借返14萬美金出黎，買債基派息6.8%，債基又派9520美金，而利息支出為2800美元，那20萬美金淨回報為 (+9000+9520-2800)/200,000 = 8.26%   又或，全做直債不買債基，拎6萬美金出黎買直債都是可以的，融資成本不變，收息101助教會為同學source不同銀行望有更高槓桿，回報為 (9000-2400)/80000 = 8.25% 至(9000-2800)/60000 = 10.3%  不等。視乎學生選什麼。   坊間不少經紀同你比較「炒股定買債好?」，「同我地買樓定股好?」，「係時間套股換樓!」 其實沒有二元分立的答案，我的主張是因個人情況及年齡適當將錢分別配入(股/樓/債)。施老闆最近唔只講樓、講埋孫子兵法。佢節目話可以透過講兵法，去用一些當下時事做比喻。由於內地有言住房只住不炒，那究竟施生現時仲有咩部署，就有機會見到先同大家講啦。

發覺下屬竟比上司更有錢! 打工點先準確做到皇帝? #2552

諗sir，您好！ 本人30歲未婚，月入6萬，收入穩定。 儲蓄約200萬，每月可儲約3.5萬。 本人未買過樓，現計劃首次置業，預算約800餘萬，準備將來結婚之用。現想請教諗sir： 1) 我應該如何分配手上現金( 200萬 )作首期? 2) 按揭方面，宜用多少借貸力買樓? 3) 區份方面，現考慮荃灣或元朗大型屋苑的兩房單位。 請問諗sir 認為哪些屋苑值得選擇？ 我多年來只懂純粹儲蓄，結果存款不斷受通脹蠶食，現醒覺應及早置業和適當投資，上司靠宿舍自己無買樓，人到中年發覺手上資產不多，提醒我勿走回頭路。請問諗sir對此有什麼建議或有什麼需要注意呢？謝謝諗Sir指教！ 收息101 DV87 學生敬上 ANSWER: 實唔少人發覺下屬竟比自己有錢，主因都係下屬有樓揸手利用資產膨漲，「賺錢」竟快過上司。努力工作係可敬，不過政府都有佢心思，把錢印多每天蠶食你銀紙內含值。因此學生發現存款不斷受通脹蠶食，需適當投資。   那什麼叫適當投資? 讀者單人計，6萬月入最多可借 60000/10000*50%*2.59 ~ 770萬。利用借貸力八成去買樓，為適當投資。即買770*80%+200首期 ~816萬住宅可以。買多過816萬就開始不適當。   另外買樓付20%首期令你遇上跌市具一定防守能力，1997年金融風險香港樓先跌20%，之後反彈再用2年跌多20%。因此你付了20%首期表示第一波跌浪來臨你的樓價仍在借貸金額之上。萬一有下波跌浪，當中都有成3-4年你去儲，大機會有資金應付一跌再跌的跌市。   留意如樓市跌80%, 90%，咁真係乜人都應付不了。不過絕不要因此完全不作為，過去就是有人將錢全存銀行，是買理財產品輸了，就是被政府印走你銀紙內含值。現時情況唔係乜做就唔使輸，另外情況亦沒1997年咁兇險。那是真的是「全民皆炒」，諗SIR見證當時大人炒樓，有得摸貨幾間樓係手，不過就唔預上身既。小朋友就炒閃卡，同埋老師上堂就偷偷望股票機。所以再發生一次樓市大跌機會微。     討論完什麼是適當? 亦答了讀者用約160萬首期買800萬樓有一定安全系數，如家底更厚例如父母幫可更進取。要講講區份，先講買樓最緊要開則屬稀有，例如有些區主打兩房，你hold間三房當然有著數。反之經紀一向唔想比稀有貨你，行內佢地叫「射死個客」，實情為如客人真的鐘情了稀有盤，咁如果排冇呢類盤出咪有排都做唔到生意?   開則>屋苑>區份>經濟大環境   就好似近月又有專家出黎話加息會令樓價頂唔順? 咁其實2012年仲多專家出黎講，而諗sir決定唔做紙上專家啦，我真係有間地產自己養同事去睇樓市。   對於元朗，見柏瓏開則大部份是開放廚，主因元朗就是多梗廚兩房。元朗yoho就好少開獨立屋，因為同區勁多村屋。反而最稀有是屋苑大單位，我地單前買樓POWERTEAM成左間約1500萬低估價接近100個的MIDTOWN大單位。明白讀者預算唔係1500萬樓，所以佢既budget反而去荃灣好搵些。不妨由荃灣搵兩房開始。

自住樓700萬、29歲月入5萬、應否換樓? #2546

你好 諗sir 小弟有事想請教，感謝你幫忙   本人今年29歲 太太同年 大家年收入約$60萬，有上落 二人儲蓄約$100萬。   物業 自住中西區單幢39年兩房，$700萬，我名，欠400萬   問題: 如何換樓有法? 目標係想轉港島或九龍400尺 20年內 1000-1200萬 我有諗過等自住樓再升先換，但咁樣唔知等到幾時?   定是第2間屋收租博升，然後兩間一齊賣去換樓? 又或有否更好的方案可以指導我? 祝身體健康，生意興隆! answer: 讀者收入不俗，29歲結左婚買埋樓，對有些人而言人生/理財進度算唔錯。當然人生無話點做先最好，唔結婚有好亦有野煩，最緊要平時廣佈善恩為己為人始好果。   買樓就係為左換樓，故本文考慮適合大部份想上流越住越好既人。為了省SSD，換走舊樓必須買入夠三年，否則要付SSD 5%-30%不等。舊樓單幢好似讀者呢類，難賣出既。因為單幢樓既無名氣、比較唔似大屋苑咁易同埋管理質素不一，經紀唔太想SELL，令成交數都少。   至於39年樓表示樓夠40年後做唔到30年按揭上會，因按揭最盡年期是70減樓齡，平時按揭鬆時都頂多75減，按揭做唔到30年令租務回報下降投資性減少，又少一批客。不少人是第一間樓買得唔好，要換時又唔捨得被壓價(見下圖)，最尾成世無換，錯失樓市升浪及改善環境機會，最慘係老時無利用換樓+槓桿去儲樓致富，因此買樓每步要有技巧想清楚，呢個一次隨時等於你幾年年薪既問題，大家緊記。   換樓之路1: 加按 自住樓加按六成，新的波叔PLAN是指新購物業，所以若你加按樓而唔係新購，波叔PLAN唔可以幫你間樓按多些錢出黎。讀者情況是可按700萬*60%-400 = 140萬。加埋原有現金有140+100 = 240萬現金比佢換樓。   換樓之路2: 賣完再買 當然唔加按，可將原本樓就咁賣，讀者個案可套700-400 = 300萬現金，令佢夠300+100 =  400萬現金買下間樓新造上會。   那一條路? 要睇自己手上幅牌係點，然後決策點出。如果辛勤打工仔收入不似將大爆發，儲舊時常在200萬內徘徊，認清自己，儲樓「只入不出」較上算。買樓最利就是利用其低成本槓桿，試問一個打工仔唔靠買樓點槓桿成千萬資產出黎? 然後等樓市升讓自己過百萬咁賺? 另一方面通賬會令月供樓的負責越供越輕鬆。雖供樓金額會因加息而些微埋加，不過放心拉長時間睇，2022年供的15K，2032年買到既野只會更少。所以供樓拉長供先係贏，只要你認為美金會因持續印鈔而內含值下跌，「爭錢」真係有好處。   展延思考: 年金按月定額出糧比年十幾廿年，又是否無憂呢?   如果你係月入過十萬儲到又超過四成，老婆又係搵到下個type，賣走舊樓激進的入件靚貨係好!

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退休應該點儲? 有咩唔做你退休定後悔? #2530

諗Sir你好,請教你： 我們夫婦都已65歲了，並準備退休，有一層約900萬，已供滿的住宅，另有現金一百萬，以及藍籌股股票一百萬， 如果可以的話，盡量不希望將屋做逆按揭， 想請問你，我們應該如何將剩下的少少資產，做穩健而又能提供我們日後生活費來源？是否應該賣出股票加現有現金買政府年金嗎？請你給我們最佳的意見，謝謝你！   ANSWER: 1/年金是按揭的反轉 年金是現時整付一筆錢，或應承未來一段時間去供舊錢，然後銀行定額付你月入，年金未必能即時提供收入   按揭是銀行先借你一筆錢，然後你每月按息率升跌去連本金還，而樓可近乎即時提供租金收入   逆按揭係輸間樓就開始年金，用磚頭換公仔紙，唔做。   唔知你信唔信，不過易做又無手續費既野通常都「瀨野」。 大家買樓既煩要睇又比佣及印花稅樣樣，到今日仍然大部份人都賺。   另外習慣唔好睇面值，而係睇相對值。樓有人話升好多，當2010年至今計中原城市指數由約88點升至而家180點，整體計升了一倍多些，有些細單位更升了3-4倍(通常在新界)，可是出面罐頭同食材，升了3-4倍都不止。   2/巴菲特:「30年按揭是最好投資工具」 留意佢唔係話買樓係最好，而係買樓如有按揭，拎通賬去貶走按揭而欠下的債務，才是令你資產大幅上升之途。君見炒股賺到幾多? 但供樓耐心咁儲加銀紙貶值，才令人有舊大錢係手。讀者個案仍是一樣，樓的900萬應是佢最大賺的人生投資。   諗sir亦支持買股的，買股應hit-and-run，攞到間公司最靚賺錢個轉就應賣股走人了。簡單如兩餸飯模式，當上埋電視又開到成行成市，新競爭者就攤薄你的利潤股價向下。   3/太遲部署社會無second chance 像讀者應是過去少正規了解投資的人，已失去趁後生買樓去倍大資產讓租客幫繁儲錢之可能性。銀行唔會點借錢比超60歲既人買樓去槓大資產，睇完年金同巴菲特既道理，買樓同夾個租客同你一齊捱係後生最不可錯過。你看看讀者如果有多2層樓就……   股票亦因為正作期結束唔可多買，淨低的路唔多，方案一是看有否後生做擔保人，將900萬樓加按5成獲450萬，此加按應由供樓18k，而450萬可投入債基及直債收平均8-15%年息，好似一條英國銀行既直債派9%，令佢450萬產出450萬*9%/12 ~33.7k月入，來回產出33.7-18k ~15.7k正月入。     至於我們提倡的直債同債基方案都是只令客戶買1-2次而低佣的，加上好的融資QUOTA有限(既不計入TU亦可對沖利息支出)，抱歉最佳的做法只能和收息101舊生分享，若是老前輩歡迎查詢長者優惠。學生真金白銀付費參加，唔咁做說不過。 講講我們101課內的保費融資同外間的有何分別，內在回報率IRR於7年計為8%、第8年計約10%、風險是保險公司會否倒閉。這對比你在坊間問到的回報已好不少，加上仲要融資後唔影響你買樓及可對沖利息支出，這就是我們縱觀各大寶號之offer反再經我們渠道優惠之做到之回報。由於每月入單量大，所以客戶在好的折扣下得到更大回報及妥善招呼。101舊生查詢可whatsapp 63832145註明「保融0412」。   一般經紀(尤其保險)，佢地認為銀行同佢地搶生意，所以銀行網絡不好，就當做到保費融資都係搞一大輪同唔好回報，這些就留比一些人去自己花時間試。

2樓1債作理財目標下半世唔使煩 #2462

本人一直有留意諗sir homeblogger，覺得唔hard sell 而分析中肯，當中得著不少 本人: 39歲 收入: 80萬 現金: 500多萬( 年初賣樓收回現金，做了定期) 每月支出 :  約45K(租金20K, 稅每月留8K, 家用及開支12K，碩士還款: 2K)   本人受諗sir 啟發，希望可以做到2屋1債，為小孩及退休做準備。2020-21年因疫情沒作任何投資決定。現在看見局勢開始穩定，望重新作出部署。 問題:我應先買債收息，以擴大資金在來緊跌市時分2注買樓? 還是應先買一間樓(600萬以下)和餘下現金買債?! 預先感激你選我的問題回答，祝2022年進步! ANSWER: 先感謝讀者祝福，現時大概困擾眾投資人因素如下: 美國或會於2022年加息3-4次及通賬比預期高 新型變種病毒未明 東南亞不少旅遊景點重開但發現遊客只幾十個 移民潮困擾香港樓市 香港及中國股市位處低位及日增監管風險 內地房地產市場不振 可是2021年初股市見高位，唔少人充滿信心。現看回頭如當時投資，2021要輸很大。 唔講市，講下執行: 買樓最難就是難分注，確實將資金分批投入市場，有助降低不利因素之影響。買樓入手有形資產一般人對有形的事，無論投資或觀察上都易有心得。所以趁後生買樓到老收成呢條數咁多人行得通。 買股分注不見得可將風險有效消除，風險、公司前景、公司內幕都是隨時而變及難以捉摸。加上無論買樓買股買雪糕，人既貪念都好影響執行結果。不少人永遠高唔肯放低又唔賣死坐就係貪念之果。 至於銀行銷售員就有鋪癮叫你一次過買哂，因此讀者有留意分注是好察覺。   想用2樓1債為自己產出20-40k月被動收入? 其實100-200萬已夠做到何況佢500萬? 夫婦先一間樓自住，呢個係基本始終到老要有居所。再儲幾年錢用另一人名買樓，好似讀者夠金可5成上會做正出租，唔夠資金亦有些人高成數上會出租但要知其風險。點都好500-600萬細細地買一間，80萬夠首期加雜費了，而幾多人工先夠供3-4萬月入就夠，就當太太是家庭主婦亦有方法將按揭做好，可多留意我在Youtube節目「按揭講場」。樓供得10-20年由租客供了大半，自己由添些少一旦供好間樓可提供月12-15k被動收入。   至於淨120萬可投入買債收息，或者房託加債都可以，但收息不好買股票，股票是看準一門小生意由細變大去大賺的，做生意就無穩定，所以買股同收息理念基本相反，只不過有人為錢去說服你長擺錢係股比人洗。120萬投入5-6%年息之債基例如A餐、或者槓桿後有10-12%年息，即月收12K左右。槓桿之風險及點做先妥係收息101課程教授。   那2樓1債累產12k+12k=24k被動收入，用既只係200萬唔夠，仲可以隨時賣債基、樓拎返。你如成世人儲到多過200萬、或加按到超200萬，被動收入可再高些。 見報章建議人投資「資產類別包括儲蓄型保單、年金、有派息功能的股債基金及收息股為主」去產出被動收入? 股債基金比全債基本的認購費及管理費高，加上基金經理不見得比眾人選股精明，報章撰文之參考性值得考量。至於年金就是買樓的反轉，亦有人話除左政府的扣稅年金外基本上全部市面年金是垃圾。不過我對此不敢認同，眾多保險從業員、可能梗有一個人拎到一份有用既年金plan。

八年理財路做得好可累積什麼? 做仔睇諗sir個案到今日成為老豆#2434

Lum sir, 從8年前寫信向您徵求建議，到如今每天看您的案例分享已逾8年，見到您的業務版圖越做越大，真心佩服，亦祝您業務蒸蒸日上，勢如長虹~   如今人生已經踏入另外一個階段，再次寫信希望您能指點迷津，目標能夠早日退休，財富保值。   原來情況：https://homebloggerhk.com/8624/blog/ (2013/06)   目前情況： 1.馬鞍山居屋已出售：換樓—>沙田市中心三房(自住) 2.沙田中心兩房已出售：換樓—>粉嶺鐵路盤三房(目前出租，買完後才知道您曾經有去參觀過這間化妝樓) 3.家中已無人名再可用於買樓，深知不動產買賣交易成本較高，不可妄為。   家庭背景： 本人36歲，任職工程，收入穩定，每月11萬，無花紅收入 太太36歲，任職金融，收入穩定，每月6.7萬, 花紅25萬 育有一子4歲，   物業  買入年份 買入價 現時估價 尚有按揭 月供 租金 沙田上蓋三房 2019 1450 1700 780 28000 – 粉嶺鐵路三房 2020 630 700 380 14000 13800 總值   2080 2400 1160 42000 13800   家庭開支方面： 費用：按揭/學費/生活費/保險/養車/稅收/年金/教育儲蓄/各類費用合計平均每月13萬。   投資： 粉嶺鐵路三房 教育儲蓄：計劃6年，每年25萬

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打工真是眾多賺錢之中最差既方法? #2424

我叫KELVIN , 公務員, 月入40K . 無任何債項, 住宿舍, 有200萬現金. 想置業. 跟據諗SIR 公式 2*2.59 理應可以借到5百幾萬.   我想問邊間銀行可以做到呢個數? 買樓先定仲有咩好投資？ 對抗通賬去退休是否一生三宅唯一選擇? ANSWER: 2.59是一個常數，指有能力還1萬蚊按揭既人，可借到2.59百萬(或者當260萬吧)。根據金管指引，按揭借貸人總供款不可超收入50%，亦即40K月入不可還超月20K，如果有埋其他借貸，還到既錢比20K更少即借到更少。   當零借貸零消費，讀者可借2.59*40000/10000/2 ~ 520萬，計埋200萬首期，可以買720萬之下既樓。至於邊間銀行可以做到呢個數? 如果你料齊，間間都可以，佢地都跟金管同一套法則。不過有時銀行之間借貸有少許差異，例如:   不穩定薪之計法 究竟對稅單幾有要求 估價之差異 對內地收入之看法   以上是其中幾個例子確實找A銀行有機會好過B之原因，同埋年尾確實例牌難借，屋苑樓冇問題，唐樓或者村屋就要早部署一點。   對於穩定收入既人，儲樓是好方法。亦因為收入「太穩定」唔會突然多個零，所以問銀行借錢買樓去脅有多個租客，以力打力，就係佢最佳利用工餘時候賺錢之方略。但留意，咁樣不表示諗sir叫你唔好做好份工，尤其你如30歲之下大把前途，努力做工學習提供予你的槓桿，比買樓的槓桿仲大。   近日看到另外Blogger的點子，說「唔好做好份工，最緊要花工餘時間去賺錢搵20k儲24k咁…」。由於諗sir表裡看都是個「正面L」，好少開口去話人。不過回望自己，若果23-32當年不努力工作，就唔會有良好的按揭及投資知識打底、同人溝通都唔會好，最尾就管唔到下屬。而一切「功力」，需公司及客戶比機會我實習，或者仲當埋當時同事做白老鼠添。而你經常將資源配到工餘時間，反而返工時「收兩萬人工交兩萬貨仔就算」，又或更低….真係對你往後的人生有益嗎?   上上星期同時生做訪問，同佢傾左好多野。由於我同時生都同銀行打工有淵源，在節目我表示過如果唔係入左獅子做，我無機會係後生仔既時候就可以埋台同咁多uncle傾計。同上市公司主席一餐茶，幾句說話聽埋佢點同下屬講電話再加埋佢主動斟茶比我，受益一生了。   你學好點做個有承擔及受人尊重既上司，成Team人同你搵錢再扣返公司要拎走你既，薪金一下子上升幾萬不足為奇。說到底一年都是36萬，公司有資源有品牌有硬件，一張單就執幾十萬了，呢間加唔到幾萬人工比你我就唔信你唔跳糟?   至於有些人細個唔識諗，又話點解公司一張單都執幾十萬! 點解每月只加三萬人工比你? 上文都講左公司要持續提供資源、品牌同硬件，有一定成本的。最花費係要「持續」。   雖然我開立了買樓powerteam生意，但不表示我一定會叫你買樓。其實我地仲有「收息powerteam」同「保費融資」服務的。不過社會上大部份的人，唔把握今次貨幣濫發而引致的資產膨漲潮，退休生活就更無保障。而家MPF仲要唔想咁快比，用年金再拖你10-20年，真係令人嘆一大口氣。收息powerteam服務內我已拍片說明了，我自己投入的550萬，年息是10.41%，有哂買乜同個倉說明。亦即550萬可年收息55萬，月收4萬幾。相反買550萬樓租金15k一個月都無，咁計肯定係用債收息回報高一點。只不過債的缺點是2021年派咁多，2031年都係咁多，只似樓可以加租及九成上會。我自己那550萬沒槓桿的，亦唔用大陸債既。   由於未知讀者幾多歲，總括30歲之前，多用樓。到40，應已累有一定債券拓被動收入。 中間如何調較，可貼近每人不同情況而安排。

保證自己40歲完成一生二宅 保費融資與直債比較#2420

(續昨天個案) 夫婦月入過十萬年齡過50，如何部署? 月儲50k/ month; 現金hkd 1,000k 債基 B餐 hkd 1,500k ( load 500k) 保險 保費融資計劃1 usd300k ( load usd200k) 保費融資計劃2 usd240k (usd24k/yr) 延期年金 6/2019-24 (63k/yr) 盈達年金1500k hsbc stocking 7,200股 $49 (編按: 市值約36萬) MPF 300k +54k/yr ANSWER: 保險同年金在前文已提，拎了你的現金，在遠期派返比你。只要計劃的回報率低於通賬，將來派比你的錢多數都唔夠用。年金係買樓既反轉，只要通賬照有，買樓比較好。如果長期通縮，話唔定年金真係好。不過過去幾十年，主要見到係通賬。 保險絕對有作用，不過如果買太遠期才見效的保險，除非你買那份是純人壽，或者term life，否則做儲蓄不宜買十幾廿年。一份保費融資5-8年已見效，一般經紀視銀行為「搶佢生意」既對象，所以唔會拎個客落銀行去為份保險做融資的。然而事實擺左眼前，加上我自己做份融資plan下年3年都到期啦，5-10年間有70%-140%之盈利同直債可媲美。 讀者來信向我提及了計劃名稱，且不在本文列出。不過由該公司發出的融資計劃看來回報不太高(用IRR計)，留意融資後的回報跑輸不一定因為1/保險計劃不太吸引，可以是 2/融資計劃不夠好 3/又或者是次提供計劃的機構回贈唔太多 三條路其中一條不通引致。 – 留意諗sir的學生不需要在同一處又安排債基又安排保險的。諗sir的工作就是為你精選做保險、買樓、按揭、投資既叻人，有門路的，拉埋一個group你有問題可留言，綜合幫你解決問題。例如想收息，可以是「按揭」加「買債投資」的協作 買樓，當然先由買樓專員幫手，但之後亦有新業主經我地再買份「保險」保障家人 投資，可以由「投資既叻人」比個insight你，決定而家買樓定買股先。 – 由於情勢會變，沒一樣投資能長青。好似一份保險在年中安排獲很大保險折扣，令投入保費融資的「首期」低不少，變相比起年尾先買，可增加不少回報。至於樓更明顯，筍盤都係一瞬即逝，一間498萬的立坊，只出了一日，賣左。 就當我講過三寶之中立坊跑輸，但因為佢個價夠平，即係你一買既先贏10-15%了，那當然是買。市場已比了反應，一日就賣左。 – 上圖提及近月我們選擇比學生既保費融資計劃，8年賺1.22倍，10年賺1.97倍，而當中可隨時贖返拎錢。換言之，只係頭5年唔好拎，而入場廿萬港紙就成。如要頭5年內拎、或者5個月就想贖，用直債就可，我自己都有買，而入場費係高些少要廿萬美金。至於又唔想5年又唔想買太多的，用債基吧。上述全部配置參加收息powerteam會有專人同你個人咨詢，有需要才轉介人幫手執行。 好似你230出頭買左間樓，不妨留30-40萬投入保費融資，8年升1.22倍，即40萬投入取回88萬，保證自己近40歲一定可完成一生二宅。