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有間供滿既樓點唔使做? #2202

你好諗sir, 本人追蹤你的網站已一段時間，有一個換樓的問題想問一問你。我本身已經有一層約1100萬的單位已經供滿。如果我想買另一個單位，價與現在的樓價差不多，不過在新界區。但沒有足夠的現金作首期，是否一定需要賣去本身的單位，先可以買另外一層新單位。我想你提供一啲意見，如何交接去買一層新單位。謝謝    answer: 話唔定香港好似讀者呢類人才是大多數，唔明白可以將樓加按錢去獲取資金，亦無打算將樓一拆二去槓大資產快些讓錢為你工作。   當然如果工資水平不夠，那不能同時間供到兩間樓，此情下賣完一間再買是需要的。讀者冇講佢工資多少，所以計唔到。看畢讀者信後有感佢要認真多花時間了解樓市操作，咁既知識水平落銀行同地產鋪，只令經紀賺到笑。   有些人認為但凡將樓加按就是險。例如讀者加按5成即拎550萬而及後樓市短時間跌50%，讀者有被call loan危機啦。講得白一點，你加按50%即借了550萬，而當樓市跌50%到時你間樓既價值已由1100萬跌至549萬，即銀行賣左你抵押間樓都唔夠賠佢借左你個550萬，咁就會叫你補返550-549 = 1 萬，跌更多就要補得更多。   然而樓市97年至今只試過兩年內累跌40%左右，要短時間跌50%令你儲唔夠錢去補比銀行，咁耐都未試過。當然你可唔按樓唔問銀行借錢去免負此等風險，但過去廿年香港人工資中位數都有萬幾蚊，但資產升了3-4倍或更多，說明凡事想零風險既你日後生活只更慘。有人就是專坑呢批唔想冒險既人。   有些保本基金就是此原理，收你100蚊然後將95蚊去買隻直債，一年後95蚊大約就升返至100蚊，而中間5蚊? 美其名係買左一些期權或者你當去澳門博10鋪大細，中左你回報就大過100，而10鋪唔中起碼保本。有些「黑莊」真係夠膽同你講10鋪都唔中，實情你拎左去投資一些仍朋友，而又基金經理「認為」會有潛力的股份。所以吧….不只mpf是淺黑，大把野更黑。so far i love MPF, OK?   你落地產鋪咁問，相信有經紀會輕輕帶過加按手法，然後同你講賣完一間樓再買返另一間「最安全」。無他，誰不想收兩次佣!? 隨時仲比埋個死盤你，即係長年賣唔出個種。   1100萬單位加可按至50%，得550萬在手，月供550-259*10000 ~ 21200元。要有至少42k人工才可加按到此數，一個人唔夠可夾埋一齊借，借款人當中其一必是要業主。當然亦可利用買樓003借貸力由無變有之法為自己產出借貸力。   原本間樓可以租出去，現時1100萬樓收成22-23k租正常，咁原本間樓供租大致相抵。有550萬可作首期上會，當買1300萬，自己就要補些少錢。1000-2000萬可借50%，買例如1300萬要650萬首期即讀者按出之550萬要另加100萬才可買更大的樓，買後月供650/259*10000 ~ 25k   完成操作後讀者原本間樓有約23k租-21k供= +2000正現金流。新買樓要供25k-2000 = 23k。即係佢只要月供2萬餘，就可持有兩間樓，十幾年後一自住一收租都仲得。只持一間樓者，就冇租客幫你供樓加快儲蓄，退休時要賣樓換細屋才可退到錢出黎養老。如果讀者想唔撈，原本間樓加按550萬出黎，用一些保險公司或成哥既直債，都派4%-6%年息示等。意味550萬投入一年收30萬息，風險是成哥走佬。收30萬一年即25k/月，都夠唔使做!    

小生意倒閉拎返240萬求後路。居屋私樓人生交叉點 #2196

諗ＳＩＲ你好！一直有收睇你的頻道，覺得分析很有道理，所以希望請教一下諗ＳＩＲ買樓問題。本人３０歲，之前做小生意，有現金２７０萬。剛重返職場，月入１萬５。女友２８歲，行業受疫情重挫，月入只剩１萬，儲蓄３０萬，卻剛巧令女友跟家人可換取綠表。   未來想一起住，但收入低，知道租樓覆水難收。買樓要付首期２５０萬，兩入一起才可順利過渡壓測買五百萬上車盤。 1.未來有機會再做小生意，打算到時有能力應付，才用樓按按出５０萬做START UP，應該考慮私樓還是用綠表買２０年樓以下居屋？ 2.應該買開放式納米新樓，還是屯門、大圍、荃灣三十幾年樓齡舊樓？ ANSWER: 諗sir認為讀者行綠表買居屋較好，人到30: 女友30歲先15k月入 自己盤生意冇左但賺到240萬係袋 男個邊事業重新開始   說實話不太合格，預計其後到達之格局都唔會高。所以行綠表買居省地價好選擇。 當然唔好唔開心，苦口良藥，諗sir都係想大家進步才揭示真相。如你只想聽客套話入銀行問sales或去健身問會藉就可。另外現階段買樓不要聯名，若有公屋係手(綠表)或中白居二(白表)買居屋，好處為:   綠表上居屋唔使比地價若回近一半樓價外，更可9成半上會。即係一間原本720萬既樓，免地價若該屋苑補價因子是50%，即360萬可入手。而360萬更可9成半上，即18萬首期就可以供萬餘元。呢個單位應已係沙田既居屋三房。 當然日後若要賣比任合人或者租比人，要補價360萬，呢個唔易儲到，因此買得公居屋真係唔預補價，除非錢多到瀉。日後樓市升預較難經公居屋按錢出黎入第二間。 買公屋同居屋既樓仲要可唔經壓力測試，而批核亦會比私樓寬鬆一點。 白居二只可九成上，只有綠表可95%上   認真審視自己後籌劃 讀者暫不用花資源選屋苑，而係思考好日後點行個框架。大致兩個，資源少既靠政府先享受去買公居屋。高能力既用私樓承更多風險但方便日後一拆二或者成就三宅。   做好借貸力，不只人工重要，問銀行借到幾多都重要 借貸力唔夠可以用公司出返糧比自己，但要真實存在及細緻位做得好。這是買樓003「借貸力由沒變有」之課題。讀者有打算未來攪生意，搵間公司去接工作收入既可慳稅又可令自己借貸力高及更穩定，百利而無一害。   人的收入可不止一份，整好自己再令女友他日工資達三萬/月，絕有可能。例如自己收入四萬，而女友三萬，共七萬月入產出70000/10000*50%*2.59~ 906萬，呢個數夠買兩間樓。留意唔可以亂將自己月入提升至30萬/月，銀行都好專頁其實咩職級去到咩人工，佢地盤幾下都問到出黎。而幾萬蚊就好做好多。   買樓槓大資產加快脫困，買樓有心法 想買個安樂蝸，唔只要選區同屋苑，而係要找出邊一個開則最好租。就當你買樓自住，都要確保單位日後租出去空租期要短。少一季空租，細數目都4-6萬。   為自己產出被動收入 其實有閒錢不妨利用(房託、債、黃金)的組合去收息，當然亦有一定增長。債基A餐不槓桿已7.2%息，槓埋10-15%年息，你亦可少少槓桿令年息至9%，100萬投入年收9萬。至於黃金ETN派息有年13%，投入30萬就夠有可賺黃金升幅又有高息，40萬投入息5.2萬/年。最後100萬投入房託，4-7%大把選擇，平均收5.5萬一年。那240萬組合一年可收19萬7息一年，夠支持讀者日後再攪生意或供樓。   做生意是最大化槓桿自己 當然，未婚者努力事業搞生意諗sir舉腳支持! 如果人人都打工，搵鬼請人咩? 又，人人買樓收租，邊個去諗個iphone出黎引人用錢買? 打工既人唔明已有錢的人為何仲工作，忙工作的老闆未必明槓桿於同事及資產才可將自己生意變更大。這一個學習旅程，保證可豐富你的人生。   近日同位朋友解釋內地支付平台框架良好，如何便利經濟增長?一張錢用多左幾次(velocity)，有利總經濟規模上升。這都是中國與其他國家不同要留意的地方。

產出2萬月入又可對沖跌市的投資組合 #2189

諗sir 您好！ 本人夫妻倆同為38歲，家庭月入共約12萬（先生7萬、本人5萬），工作暫時穩定，沒有生育打算，需供養雙方父母 （父母老爺奶奶約65歲），每月共約2萬。 另扣除危疾保險供款、年金供款（每月供款$5000，8年期，約2厘回報）及生活開支後，本人現時每月儲蓄約1萬。 因不懂投資理財，想向您請教，非常感謝！   資產 – 夫妻倆現金儲蓄約300萬； 負債 – 本人單名名下有一按揭物業（與先生作自住），月供約1.2萬，餘下貸款額300萬，現銀行估值約750萬；此外夫妻倆別無其他負債；   暫未明確以下哪種投資方向比較理想： 約1-2年後以夫妻倆的現金儲蓄償還所有按揭貸款；或 因樓市有下行壓力，約1-2年後以先生名義再買另一住宅物業放租；或 以股票、債券等作為未來投資組合 （先生股票組合不詳；本人最近持有少量股票，以及申請螞蟻IPO： 平安2318：買入價為$80.8-83.5，共3000股； 地鐵0066：買入價為$38.7-39.8，共2000股）   另，若本人打算50歲提早退休，或45歲轉為較少壓力的工作（收入應減半），請問有何建議？ 強積金現值約50萬，月供基金現值約37萬（月供約$3,200，供至2023年到期可提取）。   再次感謝諗sir的專業意見！ 張小姐   ANSWER: 讀者月儲1萬，只收入之8%左右，咁低儲蓄率去應付退休大筆洗費可以嗎?   計一計，就當佢38歲開始能儲六萬，即未來12年*12個月，於50歲計劃退休前的144個月能儲144*6萬 = 864萬。拎住300萬+864萬 =~1164萬現金搣30年去退休，每月都只得3萬2蚊洗，計埋通賬生活水平應不及現時，所以讀者一係洗少些，一係人工倍增但又唔再大洗，一係做好投資去抵銷自己過份支出。   用「現金儲蓄償還所有按揭貸款」是錯的，因為你沒錢才需要利用銀行貸款去增大自己總資產值，腦意持咁大資產值只需每月近定額供款就可以。基於月供二萬其實往後只在高通賬下越見輕鬆之原因下，梗係供樓唔好還，何況而家按揭息只1-2%左右，1個月HIBOR已跌至0.5%之下。   還是不明白供樓係為左用時間將債務貶值之自己老黎有樓收租之原理，參考埋巴菲特係2019年於CNBC接受訪問時提出「30年按揭是最好的投資工具」都係唔明白既話，只會變成政府印銀紙之下的奴隸。其實地產商幫美國政府擋左支箭，樓價高係因政府過去十幾年不斷濫印銀紙去解決經濟問題而引致，而唔係發展商起樓貴賣所得黎。發展商如果起好樓唔將樓賣走，佢收既租金高過定期好多。香港地產商是現金比率極高的，世界少有，佢亦唔驚比多幾年銀行利息去將樓KEEP住唔賣，亦因此政府出埋空置稅去焗佢(賣)….加上未來銀紙再多價易升難跌，那地產商當然要加入一定溢價才賣樓比你，否則佢自己收租仲過癮。就當你認為地產商都係幫兇，請先認清邊個係主謀。   所以地產霸權，政府樂得宣傳，有禍同當才是樂趣。至於「讀者認為樓市下行」唔係決定是否買賣樓之原因，自己份身家同人工有幾多才是決定出入之主因。好似讀者咁間樓750萬又有「林鄭PLAN」，何不轉名比先生行「一拆二」，可將樓的八成內含值按出，自己將750*80%-300 ~300萬套出，而先生持有的樓負600萬債，夫婦共揸多300萬合共600萬收息或再買樓，有何不樂?   相反再有米者，如家庭收入達15萬之上而按樓前已手揸至少500萬資金，相反會叫佢賣樓全拎750-300 = 450萬係手洗牌再玩過。洗牌要成本，但洗完幅牌更靚。有能者梗係洗牌去換更值租或更高租金收入的樓房，少收入既自然唔好「洗牌」幫自己慳稅又慳佣。亦即係Transaction cost令筆者認為本案讀者唔好賣只按。何況按都有300萬，比起賣拎450萬差唔遠。   按樓後手執600萬資金，建議用返諗sir的(直債:債基:黃金:REITs)組合分配。直債是保本，而黃金於跌市初期確有對沖風險之效，債基睇你選邊隻，以讀者而言40未夠可以進取點選亞洲債基不槓桿，都有7.2%年息派。收夠幾個月息覺得穩定再槓收10-15%年息未遲。至於買股票主用作賺價，唔應該用黎收息。所以讀者過去一年計隻港鐵，表現落後於黃金15%ETF更冇咩息派(下圖)。 當先把300萬投入   直債用新鴻基5.25%，知道唔少人問希望月尾前幫舊生搵到哂貨，投入三百萬之40%即120萬，年收63000 債基用A餐，先不槓桿，收7.2%，都投120萬，收86400 黃金唔係指買金，而是一隻派15%年的黃金ETF，而一旦黃金升佢都會再升的，30萬投入收45000一年 最後30萬買入陽光房託收7%吧，陽光房託揸北區街坊商場或者乙級寫字樓，唔太受市差影響，收21000/月

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香港買樓好似人生唯一目標，唔做人生少左一忽，做左一生成為奴隸 #2188

諗sir 想請教下 現手持荃灣海濱花園一個細單位 一直收租 樓齡開始接近40年 諗緊好唔好賣左佢 定一直由佢放係度收租   方案一：照收租 按左佢拎舊錢出黎買其他樓   方案二：襯靚價 放左佢 再allocate舊錢做其他投資 同埋再諗遲下點買下一間（近年樓市個價 感覺宜賣不宜買）   其他投資有乜好做? 穩當亦可取代租金收入? 求指教！多謝晒諗sir, 祝業務蒸蒸日上～ ANSWER: 網上有言:「有人話係香港買樓好似人生唯一目標，唔做好似人生少左一忽，做左會一生成為人地奴隸。」今次請教呢位仁兄，佢買落個上車盤(海濱)，有左早年呢步，今日考有機會問點做下一步。   諗sir認為佢有(1)(2)(3)三個方向可以諗:   (1).將原本間樓按錢出黎，買下一間 咁做優點係可將其中一間租出去，只要持有兩間樓其間樓價不大跌，到老至少揸兩間樓   當然有人問:「如果樓價大跌點?」 答:「咁我地唔可以保證樓價唔會大跌，不過按過往只要你KEEP住供，銀行都唔會收你樓。既然你有一間樓買黎都係租返出去，交比租客供。咁你夫婦夾埋只供一間，難度不大。就當唔結婚，都勉強做到。不過諗sir同意，香港同大陸既樓房政策，都係對已婚者較有利的。樓價大跌已經機會少，97年炒得咁癲都係2年插四成，咁你而家買樓比20-30%首期更或有些5成上會，安全系數好足! 誠如返工都唔保證100%有糧出，唔通真係唔返工咩?…」   選行(1)呢步既，主要係收入中等例如20-40k/月，想慳住洗費去擴大資產規模去脅有租客加快儲蓄進度既人。買賣樓當中洗費例如佣、稅、放租之前為降低空租期都要執執。如讀者實力一般，就當揸層近40年較老既海濱，唔應該就咁賣走再換攪大工程，徒增添幾十萬支出。   (2). 賣走海濱，回錢返黎買兩間 行(2)呢步需工資高一點，起碼40k/月之上才令自己稍有儲蓄支持買兩間樓所需的雜費，買兩間樓的佣及印花，少都50-100萬。最好是夫婦一人一間就可高成數上會，但留意報自住的樓雖可八至九成上會，不過租比人是違規的。   咁做好處是更快去擴大資產，仲可以諗清楚下件貨點揸。好多人買第一間樓都係亂買，少考慮投資價值而近阿爸阿媽。可以賣樓一拆二時多近35-40歲，可能仔女都小學未必要父母照顧，亦可能因校網或開始有些錢想搬離舊區。 例如海濱早年買300幾萬(當2012年左右)，而家都六百幾萬，計埋按揭還左唔少只欠銀行200萬，一賣樓即回籠400萬餘，其後: 八成上會買樓兩間，一間自住另一間收租。通常都目標700萬之下，如你回籠錢更多可考慮800-1000萬樓 買邊先係大屋苑，面授的議價技巧才是關鍵。都係個句: 點解經紀一知業主落價打比阿A唔打比你?    先比一點: 其實大行入面筍盤要成都要鬥快，我地比盤唔會比一堆你，但比既盤過兩日真係同報價差唔多賣左。    買兩間樓其實都只係用左300萬(如果係800萬之下價碼，因每間屋首期只消140-160萬左右) 淨低100萬，用黎買債基收息，達成「二間樓收租一份債基」中途目標。   如很保守買債基不槓桿，5-7%年息不等，睇下你水心如何及大市走勢。進取者做槓桿收10-15%年息不等。每100萬派息10K-12K。咁等間收租樓第時供了大半，收租萬幾。自己又有份債基，又收萬幾，夾埋都兩萬幾月被動收入，你明白為何「二間樓收租一份債基」是中途目標。   (3( 乜都唔做，免成奴隸?

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37歲窮中產反敗為勝! 靠財務自由七部曲 #2184

你好諗SIR，   本人37歲，窮中產一名， 有感為工作忙碌，但剩餘資金不多，兒女長大越來越大壓力，希望請教諗Sir，起碼不希望老了成為兒女的負擔，目標盡早逹至財務自由。我是你2015買樓001 LY16及買樓003 LY17的學生，已報讀收息101 TEDV77。我和兄弟姐妹也有看你的文章及上你的課程，看了諗SIR的文章，總結自己這類型的窮忙族適合40前主儲樓，40後主儲債或債基。現在有機會轉換決定投資前路，希望40歲前樓宇的投資能定型長期持有，特來信希望諗SIR解答。   本人37歲，太太36歲小朋友2名分別1歲及4歲，沒有任何不良負責及環聯信貸紀錄長期保持A級。爸媽兄弟姐妹財政獨立。2019年頭剛由2房換3房。   現有收入如下 – 本人從事金融業IT，3年內工作穩定，但估計3年後公司會有一次轉變(未知好壞)，基本薪金$5.8萬，每年花紅約$13萬（已計今年經濟衰退，明年估計只剩一個月花紅）。 – 太太從事保險業客戶服務經理，基本薪金$2.3萬，每年花紅約$13萬（已計今年經濟衰退，明年未知）。 – 扣除所有支出後（包括供樓 、 稅 、 保險 、子女、工人、娛樂及日常開支），平均每月可儲$12000。   物業如下 物業 購買日期 買入價 現估價 樓齡 按揭 每月平均日常開支 （管理費，差餉地租） 每月租金收入 每月平均租稅 每月供款 每月現金流 備註 將軍澳自住3房   (太太持有) 2019 Q1 $7.15m $7.48m 21 $3.8m $1.8k 自住 自住 $15k -$17k 自住 屯門細2房鐵路旁物業 (本人持有) 2017

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蟻仔收檔，亂世投資比你多2個選擇! #2181

諗 Sir，你好: 拜讀閣下文章後，除獲益良多，亦有種相逢恨晚之感。   現時一手爛牌應如何處理: 本人38歲，私人公司工作月入60K。太太36歲，NGO工作，月入55K。有一小朋友，讀緊小三。   支出一覽: 私家車: 月供+車租 – 8K 租屋: 月租 – 25K 學費連雜費: 10K   物業一覽: 父母名下55年樓，市值4M，現時一開二，月收10K。已做5成按揭套現，利息 H+1.3%，本人名作擔保 本人名下，黃金海岸400尺兩房新樓，2022年收樓，入手價6.4M，已付15%首期，欠5.44M，未做按揭   現金:  1.9M (舊樓按揭套現所得) 存款 – 200K   懇請求教應如何部署。 迷途小羔羊   answer: 呢隻近40歲既迷途小羔羊相信幾大洗，不過諗sir估佢老婆應該收埋些少錢，情況未至於成家只廿萬儲蓄咁差(留意佢夫婦一個月搵11萬)。從自願申報，支出共42k而月入扣埋MPF只5萬幾，每月樂觀既可借萬幾蚊。當然絕大部份提個案的人，尤其cash少既…支出總是報細。另外買新樓(掃管笏)可唔使點比首期，缺點是很有機會高溢價接貨。最後是1.9百萬只係一拆二父母樓所得，未來路上，讀者務必謹慎而行，同諗sir相逢恨晚之感不需放在心。   小羔羊有值讚的地方，新樓買細兩房估計供款只兩萬幾，意味將來供樓支出比現時租樓(25k)更少，仲可以供落屬於自己既樓。收樓前冇得攪，而父母樓按出之190萬亦請唔好亂用，明哂收息各用品特性後才慢慢加注未遲。好彩讀者冇同經紀講佢仲有190萬係身，否則做完新樓經紀肯定直落叫佢「一生三宅」再買多間佢份佣又「一拆二」。   一生三宅無問題，但唔睇自己子彈幾多不斷咁買就係問題。聽日就係總統大選，無論邊個當選相信鬥爭仍會不斷，拜登贏亦很多手尾。近日不少人寧要低息或保本都唔太過進取，在此重申收息課幾種收息物特徵:   直債: 保本，可隨時買賣，入場銀碼較大 債基: 缺點是不保本，可隨時買賣，入場銀碼細 保險: 保本， 缺點是不可隨時買賣，入場銀碼細   債基收10% 當然我地都仲有REITs及派15%年息的黃金ETF在收息課上教埋。讀者明白之後，更可同我地助教或課後問諗sir點配置都可。學生轉介去證券行(可以有不同行選擇)一站式過安排哂，有些貨架好齊有些收好平有些槓桿息低，任君選擇。 上圖為有些學生做的A餐債基，未槓派7%年息，將HKD換做人仔買成8.7%。近5年的年波幅在14%之內，可以接受。若果槓桿派息過年10%，借錢息口一旦加番亦可隨時賣走，槓桿用我地舊生打包左隻船，50萬就可入場，唔使銀行咁要150萬。   保險收10% 至於保費融資有銀行出優惠plan，網上第一堂講的保險計劃，早前未有優惠所以年回報在7%左右(用IRR:

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居屋綠表先上車還是私樓岩夫婦買樓? #2179

諗sir 你好，最近睇諗sir嘅youtube同回答讀者嘅文章，令到我同男朋友都透過買樓將資產保值/增加資產同時想好好善用公屋綠表資格。   考慮到我哋2021/2022年會結婚，想改善居住環境同時想善用公屋綠表資格，希望可以透過買樓將現金保值/增值。想請教下諗sir ：   應否先用綠表用公屋換居屋/綠置居/白居二改善居住環境，之後再儲錢買私樓？ 如果先利用綠表，應該選擇綠置居，白居二定等抽新居屋？如白居二，應否考慮康山花園？我哋驚未補地價二手居屋升值能力有限。 應否用我名買私樓放租，婚後同男友住公屋累積財富，之後再用綠表抽居屋（今年有入表抽鑽石山新居屋但太難中唔high hope) 應否以買私樓自住作為目標，公屋除名。我哋嚮往低密度住宅，有考慮買遠少少平啲私樓自住改善左居住環境先，最近睇中深井麗都2-3房，A/H室海景，將來等樓價升有能力再買白居二？   我哋二人財務背景：   男朋友收入: 月薪 $51K，年薪$810K 我收入: 月薪28K底薪，年薪$360K 共月收入：～80K （男朋友公司bonus比較多，可有5個月以上，但保守啲只計月薪收入）   我地兩個現金儲蓄大約有1M，當中有200K係股票（上兩星期subscribe 咗莊博漁夫系統年plan，開始跟莊博轉股票投資plan）。   男友父母已離婚，男友+佢媽媽有一間2-3人單位公屋，戶主係佢媽媽，男友亦有名，而家交雙倍租，月租約$3K，男友媽媽暫時搬咗去同其他家人居住。公屋單位約250尺，屋樓齡比較舊同屬老人邨，不過地點方便，位於九龍灣，所以返工(港島東）只需要30分鐘。   我媽咪自己係港島有單幢私樓，現時估價大約5.5M，仲有剩餘5年按揭貸款約220K，可以加按層樓套啲現金出黎做首期。   感謝     ANSWER: 先講諗sir唔係居屋專家，答錯莫見怪。綠表用公屋換居屋應可九成五上會兼可攤25年供(大部份屋苑，唔係全部)，而白居二只可九成。當然讀者本物收入唔錯，九成五同九成佢地應冇所謂，旨在同大家分享下當中區別。諗sir個人認為你拎左未來奶奶間公屋再同年結婚，為你帶來不少挑戰。   倒不如先自己買間兩房，如果第時好環境自己再買私樓三房，反租兩房出去，咁就一生二宅，加埋份債基就完成唔少收息師兄講「兩間樓一份債基收息基本野」呢件事。   如果環境唔太好，兩房租出去，而靠奶奶間公屋去買間居屋三房，咁先至賺盡居屋免地價優惠。但缺點是三房居屋一旦價升，要補更多地價先可賣出去或者加按。居屋買三房九龍(例如奧運欣榮)個隻未補地價都只係600餘萬，九成五上會只需30萬首期，確實令人羨慕。   上述兩部有假設，就係夫婦一定以三房為目標，加上奶奶一定出事。綜觀身邊不少人之經歷，奶奶在正常狀態(不同住)之下，同新抱唔夾既機率都50/50。如果你博奶奶唔返九龍灣住再拎埋佢個仔加居屋(奶奶仲要老黎單拖)，呢d咁牙煙既野諗sir連諗都唔會諗(更何況做)。至於夫婦無論生仔定唔生，有間三房既體面又令自己老黎有多步行(可以換返細單位套錢養老)，加上三房的投資價值及客路確比細單位好，建議有能力者向三房出發。   好多買細單位收租的人，近年都遇上酒店挑戰，酒店推大量一房或開放式月租一萬都唔使，壓低成個市租金。然而你如揸三房有會所附近更有一系列配套如補習社、超市、校巴接送點咁樣，酒店就好難取代你。至於不少人初入深井都被其壯麗景色及低呎價吸引，意見是如你要九點返工，咪住深井。shift work或者返11點打後的可以，因塞車都幾頻。   亦因此同大家講，買樓收租如租值是10-25k的，多數都要方便樓下有食肆的，呢班好租客要巴士或地鐵返工而傍晚多take away解決。後生睇樓要戒用自己角度出發，應用租客面去諗。一旦你唔住第日租出，短一個月空租期就執多成萬蚊，都係錢。   夫婦兩人借貸力共(51k+28k)/10000*50%*2.59 = 1023萬。由於1000萬之下樓可以八成上會，800萬下可九成，因此佢地去盡買999萬樓都冇問題，這個預算由四小龍至何文田的兩房都有選擇。當然保守些買800萬之下單位，只10%首期仲輕鬆。唔夠首期讀者媽咪可以按樓幫些少，時下常態。   如果未買過樓，網上修讀買樓001學懂銀行做按揭之要求，睇樓要訣，上面借貸力點計同點借先易，講價筍盤發掘方案，仲有係查明單位業權沒瑕疵這幾點最重要。 如果你本身有樓收租，網上學買樓003明解收租樓遇上稅局或差餉估價署的信點處理，一般租務問題或糾紛的解決方案，租約撰察技巧，提升租金回報方案，一拆二點做先精明及將借貸力由無變有，最為重要。現在更可網上上完及後11月到真人班再學新資訊。   無論001/003學生，都可享有最新的power team服務運用我們的會計，律師、按揭、買樓經紀網絡，幫你搵盤。或者你想有人陪你從旁睇樓，有個識既人磅住你，都有此等幫助。上星期諗sir親新到愉景新城(上面圖)，解答學生買柏傲莊選盤上之提問。

保險經紀百萬圓桌級買樓煩惱、就係爭緊套幾萬蚊西裝!? #2144

致諗Sir   本人從事保險業，2019年的年收入是119萬，過去6個月平均收入是2萬6；太太同樣是從事保險業2019年收入是48萬，過去6個月平均收入是3萬7   本人2010年購入屯門兆禧苑一房單位，現時銀行估價449萬。其後因物業升值加按過3次，共237萬，連同第一次按揭，總按揭合共270萬，其間曾經投資失利及用作私人用途，現時夫妻二人流動資金約180萬。最近一次的上會，本想借盡8成，奈何因職業關係，即使上年近120萬年薪，最後hkmc等拒絕了申請，只能按到6成。   銀行回覆由於我從事保險業，雖然我過往一年年薪達100萬，但銀行表示HKMC回覆我的收入波福太大，故此拒絕我有關申請。銀行表示，我仍可以按6成，扣減原來的按揭可套現約100萬。   早兩年曾上買樓001及003，自己便以一生三宅為目標，唯知要量力而為，不能一步登天。最近網上見到屯門龍頭私苑瓏門1期2房售700萬。心裡在盤算，是否應該賣掉兆禧苑換瓏門提升一級置業階？若8成上會，還可以有約200萬資金作下一步部署。還是應該繼續持有兆禧苑，以現時的資金用太太名再購入瓏門，邊一個做法會較好？   當中疑問是，我們二人都是從事保險，銀行會如何計算我們的借貸力？這成了我能否1變2的關鍵。是否需要找位收入穩定的親友作擔保？兆禧苑已按6成，應該已不能租出並作租金收入。   現求教諗sir能指點迷津 期待回覆   ANSWER: 前排我上美聯節目都提過，有些職業銀行會因時勢睇緊唔借，或只「有限式」借出 1997年: 做樓按的律師唔借 2008年: 做投資銀行既唔借 2020年: 暫時收風是保險、機師都難借   不過保險在出糧上其實好多玩法，正式:「識得玩、其實好好玩。」相信讀者唔少老闆都已設定了下列機制:   1.用有限公司收取保險公司佣金，同時轉埋職業 早年睇得鬆可以用海外註冊的BVI收錢，而家唔得就要用親人做董事，自己變返係該公司打工收錢。留意不要令自己成為公司董事，自己做董事即變自僱模式，銀行會同時叫你比咩自己出糧同公司盤數去批按，仲煩。   由於錢先落公司再每月定額出比自己，每月份糧就定額了。話唔定經紀有生意彈比地產經紀，都可以搵呢間公司收錢，自己變成公司顧問，你的職業不再是保險，話唔定做埋網購都得。反正之前香港唔少保險經紀，都係幫佢班內地朋友買開野架啦。轉左行，只借六成的魔咒或許丟了，話唔定人工都可以加些少，但留意問銀行借錢份工要做夠至少半年。   2.合規扣稅 開公司後除了令自己薪金固定了，更可以加添不少公司支出，幫自己合規扣稅。公司要租個營業地點，提供員工進修機會，業務旅行，都是大幅提升公司支出的時機。基本上省下的稅肯定多過你每月會計的費用支出了。咁所以，讀者第一件事係攪返好自己借貸力。   3.選對屋苑 第二，當然而重新思考自己的買樓策略。由於還是打併中，未適合「明知會輸或蝕都仍是要買」的浪漫買樓主義策略。故買樓還是先看屋苑排名及單位稀有性。瓏門兩房不屬稀有，因為屯門對於兩房及細單位，供應總是多。86-89年屯門大力發展時就是為提供廉價細單位為主引人入黎，萬想不到今日屯門區整體收入大升還可連澳門珠海，所以諗sir屬意的還是該區三房。   數字看，過去5年瓏門實呎升22%，全港計拎了個E。同區市中心或大興都有超30%的累5年升幅，有些屋苑更有40%。   4.了解自己理財痛點 從來文所見讀者儲錢難，手上現金基本上都係按樓所得，仲要輸掉一些，明白經紀工作開銷大。經紀諗sir都做過，當年容生都仲係A記，因此明白一套幾萬蚊既西裝唔係經紀簽單之必要。可是經紀總是被鼓勵住大屋花錢，這才有動力為老闆快些跑哂下年個quota。而儲樓對大洗者算是恩物，你見不少藝人致富渠道都是儲樓，藝人打扮裝身的花費相信較高。 所以讀者開好公司攪好借貸力之後，應賣走兆禧苑一拆二，兩公婆每人買一間。   5. MDRT 我係讀者，不如把心一橫考慮屯門東即青山公路一帶。反正佢未必要九點返工路唔會塞，而該區區份改善的機會很大! 全部樓好新淨，亦有巴士駁去屯門公路轉車站。反而市中心、係人都知方便，要比唔少溢價。或者可以既直情搬出荃灣，近期都聽見唔少後生仔係荃灣上車，區內店鋪有增無減。加上大量400-1000萬樓選擇讀者住熟該區再儲樓唔遲。至於現時打算買樓的錢，可以 買債基縛實佢唔槓桿咁收6-7%年息都好! 180萬收年息180萬*7% = 126,000。即每個月儲多成1萬蚊，唔錯啦。再唔係買條保本直債，過得2-3年收埋既息都夠首期! 總之唔好亂擺cash係戶口，諗sir知你跑單叻，不過你戶口既理財總值就跟唔到個市升啦~

屋邨出身撈至三百萬年薪、辭退美國公司告別香江及制裁? #2136

諗sir您好，   修畢你的收息101, 103, 104 及買樓003, 獲益良多，而且課堂內容以實際執行為主，完全無廢話，非常值得。最近更報了英國二手樓班，期待上課學習。幾年前已接觸理財投資課程及現金流概念，也不吝花錢上課了解，可是大部份課都只把“窮爸爸、富爸爸” 概念重新包裝，完全無實際執行作用，更恐佈者上課要叫口號、又要分享，像邪教一樣，浪費了我們不少時間 (苦笑)!   很感謝你安排助教照顧我們及繼續跟進，已經和他們約見過。現有一些大方向問题，想請教再實行。   我和丈夫同是48歲，無小孩，也是屋邨出身，努力讀書上大學及不斷在商界上打拼，現工作已有些成績，可是理财則要請教你們這些專家, 資產如下，請賜教!   薪金: 本人年薪約 2.8 – 3M; 丈夫1.2M 全部有報税。（丈夫其實職位高，能力好，可是入錯行做Trading 接美國客，行業不斷萎缩，薪金已是行內頂點 – 無奈)   房產: 1) 自住樓又一居複式聯名單位，2012年1600萬連車位買入，現值2600萬。欠按揭1100萬，由於想換樓, 暫不考慮轉按，而且硏究過各種方法也很難甩名。明白諗sir建議可租，但妹妹經歷租樓三年半搬五次(業主賣樓趕客), 有點怕怕。 2) 沙田富豪車位兩個無按揭，買了兩年。75萬一個買入，現價跌回80萬一個。月租1800一個 x 2 = 3600月入。 3) 石門新鴻基工商單位樓花，500呎600萬。由於每個單位有獨立去水厕所，潛力較高，已付兩成，明年收樓。 4) 英國曼徹斯特一手新樓，三年前130萬買入一房，今年五月已收樓，發展商保證頭兩年6厘回報，月租6500元。剛獲獅子銀行批七成按揭，息口3.75%。 5) 英國曼徹斯特一手新樓樓花，兩房連一車位，兩年半前買入约180萬，已付四成，明年初收樓。     其他: 1) 一百萬藍籌股票。 2) 15萬美金澳豐銀行保本外幣對沖基金，保本及guarantee 8%一年。 3) 老公有月供3000基金，供20年，只有30%回報，年輕時儲蓄買入，已供15年。 4）MPF 現值220萬，主要公司供款多，我月供1500。

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