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諗SIR－真正一世的嚴重錯誤決擇#759

按: 早年筆者記得有讀者用「一世的嚴重錯誤決擇」為題發問。筆者在解答本案後，認為本案更貼題。當然本文讀者不是如此差劣、只不過佢點出的幾個投資決定、實值得大家再深思。 – 諗Sir您好, 本人最近先有幸拜讀諗Sir您的Blog和書。發覺一直被做Financial Planning既好友教育0下放棄投資物業而專注基金是一大錯誤，白白錯過了十幾年步向經濟自由的時間，換來的只是辛辛苦苦飽受數次金融海嘯下累積到剛break even的基金表現。對比諗Sir門生們的個案，實在遠遠落後。現虛心向學，望能盡快收復失地，盡快達成經濟自由的安逸時期。 – 財務狀況如下，煩請諗Sir賜教︰ • 本人38歲月入HK$75K，太太33歲月入HK$40K。 • 自住單位月租HK$10,500; 另外每月基本開支HK$57,000 (已包所有MPF,保險及交稅) • 每月基金供款: 本人HK$10,000; 太太 HK$3,100; 累積基金價值:本人HK$1mil; 太太 HK$175,000 (基金plans大約仲有十年期，如提早surrender將不能全數收回所有基金並放棄一少部份早期投放落guaranteed return的儲蓄和合約完成後應得的收費回贈。) – • 其他資產︰RMB$240K定期; 股票 HK$140K; Cash HK$300K • 2013年初，我以單人名義擔保了老父的自住樓(估值HK$8mil)，套現HK$2.3mil (供十年;月供HK$21,000 (本金儲蓄約HK$17,800); 現欠銀行HK$1.9mil; 罰息期:2年)，並用五成首期以太太單名購入HK$4.38mil村屋放租(供二十年;月供HK$11,000 (本金儲蓄約HK$7,400); 欠銀行HK$2mil ; 罰息期:2年; 收租HK$16,800, 現估值HK$5.5mil) 。 • 短期計劃︰小朋友會下年初出世，之後打算2016年中收番間村屋大裝後自住。裝修budget大約HK$800K – 問題如下︰ 1. 現在所動用的借貸力只是20%-30%，幾個月後倆份Mortgage都快完罰息期，會考慮將太太物業轉按加按到七成供三十年。除此之外，應該怎樣有效運用我們的借貸力呢？ 讀畢諗Sir的著作後，明白用老父的物業以十年期套現HK$2.3mil實是大才少用，但外於憂慮其他家庭成員的反對，不便以太長年期獨佔套現。始終這是老父唯一資產，將來可能成為佢或其他家庭成員的應急錢來源。有否更好的方案？ 2. 以我單名買第二間樓是否最有效增加正現金流的方法，但要符合按五成放租要求，以我現有的資產及借貸力是否可行？ 3.

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如果可以將生命重新演繹一次 #750

唸 SIR, 拜讀唸SIR兩本大作, 如獲至寶, 難得在香港找如此高實用性的讀物, 我一口氣看完後, 隨即登入唸SIR的Homeblogger, 看Homeblogger發現尤如走進寶山般，一步一步越往裡走，就越讚嘆！但看著的同時，本人也頗感慨，且將情況說明如下 – 本人年47，現職銀行，月薪3萬， 加年終獎金, 年薪40萬, 丈夫年48，月薪 6.6萬 加年底雙糧，年終獎金，年薪100萬，女兒一名，剛完成學業。　   自住物業７００呎兩房，現值5５0萬, 尚欠90萬(5年), 月供16,000, 手上現金(2,500,000)+人民幣存款(HKD1,100,000)+基金(530,000)+股票(100,000)+BOND60,000)+儲蓄保險(200,000) – 現時每月扣除供樓(包括新加按供款）、生活開支、 父母($5,000),月儲約45,000 – 感慨的事情是, 本人與丈夫自1989年第一次置業, 直至1997年共擁有3.5個物業(其中一個與親戚合股), 一場金融風暴後, 股票場上掉了不少, 丈夫工作不保, 離開本行, 物業租值也下調了, 以至每月需補貼數萬元以上支付按揭, 積蓄也因而耗盡, 支撐至2004年, 賣掉所有物業, 只剩現居的一所, 之後的10年, 家庭只維持收支平衡, 沒有多餘錢積蓄. 去年丈夫重投本行, 收入也隨即倍增, 由於過去10年他不斷進修, 現時為專業人士兼具且為管理層, 工作穩定, 可至65歲, 甚至70(如個人願意的話)。 – 因現居面積已不敷應用，上月加按取得240萬現金, 月供12,000(分20年期).原打算買入錦繡花園約７３０萬樓,改善居住環境,但期間發現唸ＳＩＲ的blog及大作, 使我驚覺須重新計量退休計劃.   請教唸SIR我們應如何達政一生三宅? (*銀行員工貸款9成按揭,P-4.5%及丈夫公司員工按揭貸款9成,P-2.6%,均未動用. 兩份員工按揭均可保持至退休後續用)

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夾心白領逆轉勝 #748

你好Lum Sir, 我和老公39歲。之前在香港及新加坡買過2次私樓， 現在香港無樓. 2012年10月,我們賣了香港自住單位，改為租樓。現在十分後悔！遺憾當時還未遇到你。現在讀完你的“樓換樓”及“收息論”後，很希望盡快收復失地。已報讀11月的收息投資課程 及 買樓001+003課程. – 本人，39歲，白領，月入HK$60,000。無貸款。每年約有HK$120,000花紅(通常拿去交稅). 懷孕中。 先生為新加坡人，39歲，白領，月入HK$48,000，無貸款。(2017便成為香港永久居民) 我們這兩年租住沙田一個HK$19,000的單位,剛剛加租到HK$22,000。 扣除開支，租金,交稅, 兩人人壽供款, Prudential saving plan 及為父母買的醫療保險供款, 兩人一年大約儲HK$430,000 to HK$450,000. – Cash HK$2.3M at bank。實金HK$200K,股票HK$100K 5 year Prudential saving plan HK$50K per year, 已經供了兩年。我們夫婦工作也是遲起步，所以人快到40但財富不多…. 在新加坡我們有一個買價S$359K 的單位（aroundHK$2.2M），現在還是樓花，2017 尾收樓，已付10% 首期，現不用供款，到時月供大約S$1,600（HK$9,760）（fixed interest rate ），該地段同類單位現租值為S$2,300（HK$14,000）． 因要照顧父母，不能搬離沙田，但沙田3房單位已要HK$6M以上，會用完手上資金。又已剛簽了一年死租約。 Q1: 應該立即先買一間細單位收租，補貼 租金支出，這樣做對嗎？    2: 睇過沙田中心，偉華中心，荔枝角四小龍。沙田中心/偉華300-400呎成交價要成HK$420萬以上，而且樓齡高。四小龍兩房平的也大約580萬. 較新但怕該區前景不及沙田好？ 請問Lum Sir 點睇？ 3. 丈夫現不能單名買樓，要等到2017拿了香港永久居民或政府減辣才可。希望Lum Sir 指教如何處理餘下支金及如何完成三宅一生!! 衷心多謝Lum Sir指點，夫婦二人無限感激！！   ANSWER: 首先筆者不時叫無樓在手者先入手細價樓一間，其主要目的的對沖樓市再升風險、而不是用黎補貼租金支出的。 如果純想補貼租金支出，買債基係最好，因正現金流產出率最高。筆者在blog中提及了不少產物，用約一百萬港幣投資額去計，效率如下:   買樓再間套。七成上會。月供$8500 投入120萬連裝修 月收租$21000 效率 = (21000-8500)/120,000

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諗SIR－一按一轉收息令樓即供完 #723

拜讀諗 sir 文章，真覺得自己辛勞工作付諸東流，對理財十分無知。已報讀買樓及收息班，未上堂，但遇有難題等唔切，懇請諗 sir 賜教。 背景： 本人32歲，已婚，夫婦月入共20萬，工作穩定。每月可儲11萬（月用9萬：2萬供樓＋3萬家庭開支＋4萬供養父母）。育有一子，未滿一歲，計劃兩年後再添一名。 – 現住西灣河兩房單位，估值8M, 欠銀行4M, 月供2萬（如租出每月2.5萬）。手頭現金有2.5M，股票投資10萬。想換同屋苑三房單位，最少要13M（如租住要40k）。 換樓方案： 若賣掉現有單位以4M溢價＋2.5M現金剛好用以支付三房單位首期，假設供25年，2.2%息，月供3萬以下。未計稅項及裝修，可能需要家人支持或借私人貸款。 若加按現有單位，只有8M x 70% – 4M＝1.6M。加上手頭現金2.5M，只有4.1M，買不到13M單位。 – 租樓方案： 若租出現有兩房單位，再租住三房單位，需每月補差價15k。 問題： 如採用換樓方案後，會立即乾塘，有否方法可以借盡一點使手頭留點現金以備不時之需？ 雖然，如果無特別事情，乾塘後儲一年錢可以有1.2M。 – 參考了諗 sir 回覆讀者的個案後（http://homebloggerhk.com/?p=24893），知道若將例如 2M現金投放於債基，每月可收23k，幫補供樓仲有剩。但係我對債基無認識，會否蝕本的？ 非常感謝！ ANSWER: 讀者想法十分直線，就係向住換三房一事進發。有目標係好可惜要配合個人能力及市況。成就一件大事先決要將各項小事情做好。當然讀者人工是高的，夫婦月入共20萬，借貸力為$200,000*2.59*50%/10000 = 25.9mil。惟在現時市況就如讀者咁有能力，買入價值16mil的三房始終令人擔心。萬一樓市下跌兩成，蝕320萬。讀者在本blog爬文後已有個較好的想法，就係「以租養租」。為什麼租會比買好? 阿sir你唔係成日叫後生仔買樓咩? 留意讀者將兩房租出再補貼$15000即可入住三房，滿足到自己消費需求。而320萬已夠補貼超過200個月，再加上現時買16mil樓私印花稅支出為600,000(雙倍後，需先付而後退回一半)，那在硬性支出高(硬掘印花稅)加上潛在風險高(樓市跌20%已等於廿年租樓補貼所需)之下，得出宜先租再等時機買之結論。 – 現在仍需買樓者，係後生仔或早年沽出自住樓的一群。在美元幣值縮減下，要樓市跌到什麼沙士價再買回?相信跌回到2010中原城市指數在80點的位置都感困難。由於讀者借貸力好，看格局是「終生儲樓型」，樓最好係只買不賣。請將樓加按至70%套有1.6mil再行債基。當然有再進一步方法，就係行一拆二「按爆至九成」。亦令自己再買下間都可九成上會。惟知道讀者是公務人員，不好搵什麼偏路。另外再睇落去你就知讀者根本計錯數，現時八百萬自住樓加按係連一百萬都借唔出(除非搵財仔比高息)。 – 真中產者…….. 但如看倌有間細碼樓早年買入，情況完全唔同! 可加按亦可即時免除供款金額。如一間係2009年賣100萬既樓，而家話市值200萬就不為過。加按七成套出200*70%-90 = $50萬，將此數收息即月入: 50萬*12%/12 = 月入$5000。而呢間樓加按後月供由0.9/2.59=$3400提升至1.4/2.59 = $5400。好在一按一轉$5000月息可相抵加按後$5400的供款。大家將此始源個案伸延至其他銀碼，其實懂收息基本上令自己供樓負擔大減5000/5400 = 92%。可惜讀者現時墮入政府設下的「高收入黑洞」。現時真中產者，交稅多而借錢難。工作辛苦更要幫社會上唔同既人。所以呢個遊戲，打工最好做到皇帝，否則成為夾心一層，只有做到聽死的份兒。呢個情況會助長更多人成為懶人，因為勤力只會生活更苦。而家香港，大概就是這樣吧。所以後生仔要申請公屋、又或選擇抗爭，其實出處都在大人。 – 初級版私人銀行戶口 那讀者加按不成，另外賣樓所得亦不及其十年儲蓄，再加上現時買大價樓印花及行政成本超貴之下，都是一動不如一靜。租出舊居自己再租三房，有需要就用自己cash買些債基津貼租金。中線而言讀者需要儲到80萬，開個初級版私人銀行戶口，令自己融資成本減低，再入手保本直債，係加入槓桿後回報超10%，而鎖死資入只係投入800萬的四成。將直債加按比「債基」更能減除價格風險，難在直債的入場門檻較高，所以建議不少同學都由債基入手，幾十萬港幣即成。又或冇心儲錢者更可借私貸再入手傾基，將月息抵私債供款，幾年後又多筆首期買樓。香港理財產品多的是，點去精明選擇幫自己減少洗冤枉錢，係課堂關埋門更好解釋展示。始終香港仍有不少銀行從業員，係獅子旺角分行被逼成個月近乎冇生意之下，相信大家在11月入銀行會見到職員用渾身解數去sell客。年尾前要兩個月追返4個月(九至十二月)條數，真係唔食lunch都唔掂。