諗SIR－年輕人如何部署達成五年計劃? 二樓樓主、萬五蚊正現金流 #792
Lum Sir 你好! 無意中幸運地發現你的BLOG,十分喜歡,並報讀十月的收息課程。希望請教Lum sir,給小女子一些意見。謝謝。 本人背景: – 小女子27歲,會計,與父母同住。雖然已經供滿,但不想動用父母資產。 – 每月人工: HKD 40K – 每月支出: 約 HKD 13K 資產: – 現時估值HKD 3M 的屯門兩房B類單位, 已租出,租金扣除支出,每月打平 – 股票,基金及債劵投資約HKD 300K – 現金約HKD 500K (包括TAX LOAN HKD 300K) 負債: – 按揭欠款HKD 1.86M –>該單位現時估值HKD 3M –>於2013年尾以HKD 2.7M購入 –>按揭7成, 利率P – 2.85% –>供款年期30年 – TAX LOAN HKD 300K –>2014年年頭借入 –>利率3.2% –>還款年期4年 –>之前用作買股票收息用途 五年內計劃 – 2014年年尾與朋友買入日本樓,本人佔50%,預算投資HKD 10-20萬 – HKD 300K TAX LOAN 作收息方案,預期回報10% – 五年內於九龍(油塘/調景嶺)或港島(太古/杏花村)購入單位租出/自住 問題 1. 屯門單位若加按可取得HKD 300K作收息方案。本人應否加按? 2. 再購入的單位可能會自住,想住近父母及方便上班,所以撰擇油塘/調景嶺或太古/杏花村, 將來考慮用作一拆二。哪一個地方增值潛力較好呢? 3. 如何部署達成五年計劃? ANSWER: 從讀者的來文格式看得出她是從事會計。另段落構成工整，因而理財方法亦工整。是的! 筆者相信「行文如見人」、如果你未能理順自己想法用文字寫出、又或者你根本未係理財方面有個想法，麻煩你先寫一寫出黎，覺得紙上面既計劃「過得到自己」，先再用此作籃本計劃往後生活。 「五年計劃」!? 通常見工時常被人問及。世事多變，做好兩年計劃已是萬幸，筆者愚見是五年為計劃之上限。至於經紀常叫人作20-30年計劃，只好說此對賣方一面較有利而經常買家都在落堂後再筆者作解。可惜合約已成、在香港以理為論的地方、實不能將訂下合同全面推翻，只能予補救建議、令「病情」減輕一點。 讀者再加按不宜，只套30萬而因此聘請律師再做契約，花費數千。你問筆者認為此事不值得。何況讀者擺位應是想財政自主獨立，那我們不考慮讀者婚後有否夫君助力。若用讀者人工四萬黎計，個人借貸力為40000/10000*50%*2.59 = 5.2MIL。已買一樓用掉1.9MIL借貸力，現居宜向降低此樓欠債水平作努力、一旦市值再升而結欠只為當時市值50%，可將其轉作出租用途而租約可作下次買樓的借貸證明。假設租金為$11000，讀者一到時的總借貸力增至(40000+11000*80%)/10000*50%*2.59 = 6.31MIL。到時第一間樓的結欠應在1.5MIL左右，即讀者有近6.31-1.5 = 4.5MIL的借貸陣藥再買樓，要完成一生三宅變為樂觀。 下年如把握機會，上段將其轉用途之目標要達到不難。下個CHECKPOINT，請不要放在海外物業，時侯未到。而讀者在股票及債券的認知未足，宜了解此兩市場。一主賺價一主收息，做好基本上要小康生活冇問題。海外物業用作錦上添花為好事、可是對廿來歲的年輕人而言還穩好自己基本盤要緊。即: 成為二樓樓主及為自己爭取15000的月正現金流。 點解要用兩間樓作目標? 首先自己住一間係緊，另一間將其放租，自己體驗收租的好壞處。那才有能在35歲將理財經驗「昇華」、到時或成為物買賣活躍者、又或坐定定做個收租佬，一切都係由你有第一間收租樓的經驗開始。至於$15000足夠令自己日常衣食，一旦有好的營商機遇，都不會因要「養家」而放棄各外闖之機會。大部份人唔敢搞自己生意、明白是關愛家中老少。若趁32歲之前搞好萬餘元正現金流方案，那到三十出頭人脈豐厚即可把握漸多的機會。 那讀者要有15000月正現金流係唔係好難? 其實佢將現樓結欠減至50%，按揭供款自然減、而租金不變下要有4000蚊月正現金流不難。五年內再買一間樓、因只持有出租單位而到時已距上次買樓時間漸遠，要批出九成借貸再買自住樓不難，此事用掉讀者手上30萬資金。淨低的50萬，連同自己月儲$27000，3年後儲有81萬而手上擁130萬是肯定的事。不要儲哂錢先將其投放債基，可邊儲邊買，平均買入成本，此為一般銷售人員不欲而投資人應作之事。到總數130萬投入，月收息1300000*13%/12 = $14083，連同之前間樓的$4000月正現金流，合共已超出$15000月正現金流之目標。