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2016年提防五隻投資黑天鵝

    人類甘於安逸、活於安穩,認為自己就是活在一個有秩序的世界裡,甚至希望創造自己的秩序,活在所以「正常」的邏輯下,期望讓每件事實都變得可預測的。   可是生活往往有太多未知之數,不合乎預期的事總會突然出現,社會如是,金融市場亦如是。影響力大的事情如911事件、雷曼兄弟倒閉、日本大地震、歐債危機等都是社會大眾未能預測的突發事,而這些事也曾有一段時間對市場形成巨大衝擊。   雖說突發事情難預測,但仍有不少人希望估算來年金融市場有機會發生的大變動,以下就是幾件有機會在二零一六年發生的「突發大事」:     一)美國共和黨重執政權。天下更亂   民主黨希拉里在外界眼中是美國下任總統的大熱,而她給的印象向來也是對華態度較強烈的領導人。雖在擔任美國國務卿期間也完全展現了對華立場強硬的態度。然而明白實用主義的重要性,估計她會保持與中國既競爭又合作的關係。大家對此格局稍為放心。   惟共和黨在今次選舉先打「偏章」。特朗普千呼萬擁。就當他真的不當選經統,他在共和黨的「承繼者」獲得了特朗普努力得來的票源,政策始終向偏激傾斜。而此時間越亂看似對共和黨亂有利、恐怕共和黨人未當選已令全球峰火四起。   在政治情況複雜且極難預計的來年,投資者適宜更保守低頻地投資,以防突發事情發生以致損失慘重。   二)英國明年公投引發連鎖反應   英國明年公投會否脫離歐盟,這會引發連鎖反應,使歐洲貨幣與債務危機重燃。雖英國與歐洲各地的經濟融合度其實從來不高,甚至連統一貨幣也沒有使用,即使英國真的脫離歐盟,對歐盟的衝擊看似不大。然而, 油價持續下滑對俄羅斯卻造成重大影響。俄羅斯的財政將面臨崩潰,今年的財政赤字按預算更是GDP的百分之四點四,烏克蘭和中東的戰爭更讓其赤字達百分之五以上。 二戰歷史上已有英俄聯盟對抗歐洲大陸(德國為首)的先例。若俄羅斯趁此機會找到了英國人此「出口」,加上英國同中國已越行越埋,俄羅斯早前埃及墜機只有中、英兩國科學家到場,看來英俄聯合更有底氣,可令歐亞大陸人民活得更苦、戰事不斷。   三)人民幣下跌30%   現時市場普遍認為未來人民幣會在可控的範圍來貶值,幅度約百分之五至十,且會是有計劃有步驟緩慢地進行。可是,以下幾個原因可看出人民幣貶值絕對會有「突發情況」的機會: l 過去十年,特別是二零一四年後,人民幣對非美貨幣(即例如歐羅)有效匯率大幅升值,客觀來說,人民幣本來就有貶值需要 l 內地經濟需求迅速萎縮,而在人民幣升值後,不少發展中國家如巴西等都對中國關閉出口市場 l 以前不貶值,或只有節制地貶,原因除了加入SDR需穩定外還需為國內企業龐大的美元負債調換成人民幣負債爭取時間。但經過近半年緩衝期後,很多企業負債調整已完成得七七八八,因而也沒必要再守。而最近官方將亻民幣匯率定價機制調整為盯住一籃子貨幣,潛台詞實際就是貶值。   若官方明年默許,而市場嗜血資金又推波助瀾,短期爆貶幅度至百分之二十到三十也不是沒可能。作為全球最大貿易國之一,人民幣爆貶必會影響資本流動,更會直接衝擊其他「軟」貨幣國家,如與國內進口密切的國家好像巴西、澳洲、馬來西亞、阿根廷等國家的貨幣。而與中國出口貿易相關度十分密切的國家如韓元、新台幣、泰銖等更會受到巨大壓力,更有機會爆發全球性貨幣貶值,令一些國家出現債務危機,引來全球金融大風暴。   四) 恆生國企指數達15000點   長久以來,市場已形成了一種極端低估港股的態度,普遍對港股心灰意冷,都不認會他會大升,但從以下原因都可看出港股大升是絕有可能發生的事: l 對港股衝擊最大的美聯儲加息早已塵埃落定,短期應該也不會跟隨加息 l 明年深港通也應該會開 l 估值夠低 l 開年都是市場風險偏好最高的時候,大小資金都樂願險做 l 香港是中國資本外流的重要緩沖地和暫時屯聚地   很多人都認家國內流到香港的都是逃難的資金,否定去也許是國家資金的可能性。最緊大量資金從滬港通流到香港購入匯豐(0005)可看出這舉動有機會是為未來金融市場的重大變動作埋伏。   資金的流向是每個投資者都必要謹慎留意的重要一環,風別是自發性的資金從那裡流到那流以及人口就到那裡流,都是必須考慮的因素。而過往三十年來,中國的資金和人口都是是向東南流,這每也是江三角洲一有越漸繁榮的主因之一。對於一眾投資者,來年可考慮調整A股、港股資產配置比例,多投放資金到港股,也許會有意想不到的收益。   五)油價反底升一倍 零六年至今油價雖已跌過百分之六十,環球經濟入冬,需求不振而OPEC不願減產、伊朗重新加入原油供應、美國更解除了幾十年來的原油出口禁令,市場普遍預期油價會繼續走弱也是無可厚非。   可是,從原油的供需缺口的巨大波動性其實也可看出油價反彈的機會: l 中國經濟存在變數,有機會為了維持經濟不下滑而重啟傳統經濟產能的機會,這會大大改變石油的需求 l 數年來油價下行,其實是消滅了不少石油產能 l 美國在當前價格放開石油出口禁令可能只是奧巴馬離任前一個像徵性示好動作 l OPEC核心產油國減產幾乎是將來必會發生的。沙特亞拉伯一直作為原油出口佔比極高的國家,其中二零一五年的財政預算天是有史以來最高的一年,財政赤字在高達2290億美元中卻佔了百分之二十。而過去三十年來沙特也是一直釘住美元的,隨油價持續下滑至跌穿四十美元和逐步惡化的財政狀況,沙特要改善狀況惟有減產或與美元脫鉤,但其當然不會自願與美元脫鉤放任貶值的。而且,即使沙特不減產,一直很依賴石油的國定俄羅斯也不會允許油價持續下滑。   觀乎二零一六年,誰有說不定油價的變數,投資者不妨多怖局依賴早已跌殘的石油股、氣油股、油服股等的俄羅斯。    

[美股隊長]極度驚慌-「黑天鵝指數」史上次高 市場恐慌情緒極高

  圖:過去20年的CBOE Skew Index周線圖   投資者認為,現時市場出現大幅調整的機會率,比1998年金融風暴時更高。     量度市場恐慌情緒,除廣為人知的VIX指數外,CBOE Skew Index(芝加哥期權交易所偏斜指數,俗稱「黑天鵝指數」),亦是非常有用的工具。     「黑天鵝指數」,根據美股S&P 500指數期權(選擇權)價格編製而成,以期權公式,衡量災難事件發生機率與市場恐慌程度,通常介於100~150,100代表發生機率低,愈接近150,代表市場認為將會發生「黑天鵝事件」,即無法預測,但影響力很大的事件。     上週五「黑天鵝指數」收報146.53,比1998年十月十六日,俄羅斯債務風暴、聯儲局緊急減息時的146.22為高,為史上第二高,僅次於本年十月十五日的151.22。     「美股隊長」短期操作: 市場一面倒看淡時,往往會出現大型「挾倉」(Short Squeeze-軋空),月初沽空歐元的朋友,應該感受極深,所以小弟打算舊調重彈,重用「草船借箭」(Ratio Spread)的期權策略:沽空(short)一個2016年一月深入價內(deep-in-the-money)標普500指數ETF (SPY)的認購期權(call options),及買入三個2016年一月在價(at-the-money)的認購期權。     「草船借箭」策略: 沽1* SPY一月深入價內call options,收取期權金,然後買入3* SPY一月在價 call options   再次運用「草船借箭」,皆因估計大市,要麼發生「黑天鵝」事件,要麼大幅反彈。若真如市場預期,發生「黑天鵝」事件,買入的認購期權,當然變成廢紙,但只要跌幅夠深,沽出的認購期權,一旦在價外結算,除佣金支出外,並無損失。換句話說,搏反彈失手,只要是「嚴重失手」,反不會引致大傷害。     如果股市真的爆大冷,大幅反彈,買入的三個認購期權(對沖值delta=0.5*3=1.5),漲幅會比一個深入價內的期權為高(約為0.75),因而能夠獲利。     「草船借箭」的「罩門」,在於股價靜止不動,那麼買入的認購期權,全軍覆沒;而沽出的認購期權,卻有虧損。但小弟認為,今時今日的局勢,標普500指數靜止不動的機率,應是極低,要麼就是海嘯重臨,要麼就是大「挾倉」(軋空),之前眾人建立的對沖,短時間之內解除,互相踐踏而亡。         作者 "美股隊長"簡介: 本地家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監。《信報》專欄作家,個人著作:《值博率煉金術》(合著)      http://homebloggerhk.com/35341/ 美股隊長進階交易課程(I):精明交易者:入場、止賺、止蝕全攻略/Course code:

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【金SIR】基金生涯系列02-資產配置是投資王道

 圖:《The Coffee House Investor》作者Bill Schultheis 近日,中大校長沈祖堯有感香港社會較急功近利,慨嘆港人對科研冷感,他呼籲港人唔好只顧樓市股市。的確,香港人食午飯時,以A 餐B餐 C餐落Order… 叫完餐後,食物還未上檯,同事之間的話題就很容易轉到經濟或股樓之上。在財經界浮沉過一段日子的筆者,若於席間不談股樓,可能有點倒自己米。不過,隨著年紀和見聞漸長,我對很多免費理財資訊或金融市場的起跌都看得平常,因為過往的經驗已總結出,過份攝取太貼市的資訊,往往對閣下的理財目標有害無益。 很多人將理財資訊與專家回答「買乜嘢好」劃上等號,其實這種論調本身就很有問題。「理財」有兩個首要問題:第一,是你的投資年期有多長;第二,是閣下承受得幾多風險。「風險」還有很多種類,在我主講的【股票301】課程已有提及。今天,我先講「投資年期」。 美國有位投資銀行家Bill Schultheis,寫了一本著作《The Coffee House Investor》,字面表達的意境,就是嘆著咖啡悠閑地投資。作者原為投資銀行家,在離開投資銀行界後方領悟到投資奧義。你或會問:「乜投資市場唔係好刺激,高手過招有幾個大銀幕睇圖看數字,仲有即市新聞對住讀架咩?!」對於中短線投資,追業績追圖表乃習以為常,誰能早一秒看到端倪,誰就能早着先機。但人腦並非電腦,本身的設計不是用來處理海量資訊;況且所謂的「重要資訊」卻完全是「隨機」標籤的,究竟由彭博終端機發出的資訊來得重要,還是閣下微信群組收到的也不容忽視呢?這也完全未可知曉!所以,基金經理的分析工作,也的確是一份吃力的工作。 然而長線來說,各類資產之回報績效,往往趨於長期平均回報定奪。投資最大的敵人,並非買對或買錯股份,而是「資產配置」是否合適。經濟週期中不同時間,以及閣下人生的不同階段,選取合適自己的資產投資,比買對市場上一隻「股王」更為重要。資產類別也不如股票或基金數目多,適時配置資產,就算只得到大市資產回報,已足夠令你打敗通脹,將來退休安享晚年。 作者簡介: 陳建良(洋名KL) ,人稱金Sir, 曾任職基金經理,主管資產營運,位至公司董事; 於2008年金融海嘯期間,旗下基金獲+20%年度業績回報,增長淨值率創下當年同業最高,自此廣為基金界所認識。 KL曾在世界500強企業擔任中高層管理人員, 是學術與實戰雙軌並行的主義者, 他主張公司業務應不斷與現代科技融合, 藉以優化公司營運效率及提升市場競爭力。 KL現為財經報刊及節目專訪的熱門人選, 其撰文散見於《信報》專欄, 亦數度為《經濟一週》封面專訪人物, 最近在now財經台《名家給力場》擔任客席嘉賓。 擅長以微觀現象捕捉大市及行業方向的KL, 著有暢銷書《財經拆局》及《微觀看勢》。 金 SIR 課程 資產配置課程 201/ ST1L (Batch 6) http://homebloggerhk.com/16372/ 時間: 2016年1月18日(星期一)19:00-21:30 地點: 尖沙咀金巴利道金巴利中心502室 課程收費 $980,EARLY BIRD 收費: $880   港股A股化讀穿新聞國策深化課程/ST1M (Batch 2) http://homebloggerhk.com/6095/ 講者: 金sir (陳建良) 第一堂: 2016年2月22日(星期一)

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[美股隊長]「黑天鵝指數」史上次高 市場恐慌情緒極高

  投資者認為,現時市場出現大幅調整的機會率,比1998年金融風暴時更高。 量度市場恐慌情緒,除廣為人知的VIX指數外,CBOE Skew Index(芝加哥期權交易所偏斜指數,俗稱「黑天鵝指數」),亦是非常有用的工具。 「黑天鵝指數」,根據美股S&P 500指數期權(選擇權)價格編製而成,以期權公式,衡量災難事件發生機率與市場恐慌程度,通常介於100~150,100代表發生機率低,愈接近150,代表市場認為將會發生「黑天鵝事件」,即無法預測,但影響力很大的事件。     上週五「黑天鵝指數」收報146.53,比1998年十月十六日,俄羅斯債務風暴、聯儲局緊急減息時的146.22為高,為史上第二高,僅次於本年十月十五日的151.22。 「美股隊長」短期操作: 市場一面倒看淡時,往往會出現大型「挾倉」(Short Squeeze-軋空),月初沽空歐元的朋友,應該感受極深,所以小弟打算舊調重彈,重用「草船借箭」(Ratio Spread)的期權策略:沽空(short)一個2016年一月深入價內(deep-in-the-money)標普500指數ETF (SPY)的認購期權(call options),及買入三個2016年一月在價(at-the-money)的認購期權。 「草船借箭」策略: 沽1* SPY一月深入價內call options,收取期權金,然後 買入3* SPY一月在價 call options     再次運用「草船借箭」,皆因估計大市,要麼發生「黑天鵝」事件,要麼大幅反彈。若真如市場預期,發生「黑天鵝」事件,買入的認購期權,當然變成廢紙,但只要跌幅夠深,沽出的認購期權,一旦在價外結算,除佣金支出外,並無損失。換句話說,搏反彈失手,只要是「嚴重失手」,反不會引致大傷害。 如果股市真的爆大冷,大幅反彈,買入的三個認購期權(對沖值delta=0.5*3=1.5),漲幅會比一個深入價內的期權為高(約為0.75),因而能夠獲利。     「草船借箭」的「罩門」,在於股價靜止不動,那麼買入的認購期權,全軍覆沒;而沽出的認購期權,卻有虧損。但小弟認為,今時今日的局勢,標普500指數靜止不動的機率,應是極低,要麼就是海嘯重臨,要麼就是大「挾倉」(軋空),之前眾人建立的對沖,短時間之內解除,互相踐踏而亡。 以下是關於「草船借箭」策略的舊文連結,大家如有興趣,不妨研究一下: http://on.fb.me/1Nkb2Zp http://on.fb.me/1O4faQH http://on.fb.me/1NYGMQK

[王榮昆] 堅離地期權策略(二) – 沽兩邊

上回提到如要期權策略運用得宜,必須對期權的標的物的特性有所理解,而且對期權這種工具有深刻的認識,否則欲練神功者,聽聽話話地做好××的準備功夫之後,才發現如不××也可成功,肯定欲哭無淚。 就以沽空勒束式期權組合為例,亦即所謂的沽兩邊。好些教科書介紹這招式時指出,此招式可用於牛皮市而波幅率下降的時候,在圖表上看就是三角形或距形等的市況,以致很多初入門者都是一知半解地以為沽家贏面大就無往而不利,再加上時間就是朋友等沽家金句,每每在月頭就機械式地沽兩邊,進取的沽較近的行使價,保守的則沽較遠的行使價,以為就此可以平平安安地等收錢。 事實上,如果以2009年金融海潚後的恒指期權作為標的,似乎頗符合上述條件,期間除了2009在低位反彈後,要數比較大的波動就是歐債危機那一段時間,除此以外2010、2012、2013及2014,都是悶得死人的年份(只計恒指,個股除外),究竟沽兩邊有否傳說中那麼容易獲利呢? 所謂有圖有真相,有表無老點,下圖(圖一)為一個從2009年起截至上月共約七年的Backtest結果,方法是假設在每月期權第一個交易日開倉沽兩邊(即是結算日翌日),持有一個月至該期權之結算日。圖中可見,如果你在IV只有12的日子沽兩邊,市況就會正如上面所引述某些教科書所講的牛皮無趨勢的日子,你只會得到一個結果——輸,無論沽那一個行使價,就算沽到2000點價外上下共4000點,亦即過去幾年平均年波幅的三分二,你還是要輸錢。 圖一:2009年1月至2015年11月不同IV沽兩邊盈虧結算表:     如果你夠細心可能會問,表中也有數據指出,如果IV夠高,沽兩邊是可以獲利的,過去七年,恒指也不可能天天IV12,這個結果是不是危言聳聽?當然不是,本欄這個分析是要指出,正如上文所說,要玩期權就要深刻了解這工具,而在沽兩邊這策略中,IV才是關鍵!如果IV低至12(2009年至今試過更低),就算沽ATM兩邊都只得706點,過去7年最低波幅那月也有730點,最低波幅的10%的月份的平均也有約968點,從圖二可見,VHSI大部份日子都不高(只有5年數據),尤其是2013及2014,更少有超過17,可見沽兩邊,至少在過去幾年沽兩邊不會是好策略。   圖二:2011年至今VHSI:   而且這又帶出了另一個觀點,就是要了解期權的標的物——恒指走勢。雖然過往幾年,VHSI停留低位較多,但因為市場深度日益收窄,衍生工具盛行,恒指走勢往往又容易受到扭曲,以致常有VHSI明明低企,但結算時突然大幅波動的例子屢見不鮮,如果風險管理不善,張數太多,一兩次突如其來的波幅已經可以將幾年以來沽兩邊賺到的利潤奉還市場,或者一旦倉位受創太深,還會不會七年間仍然風兩不改地維持沽兩邊的策略以求追回損失呢?   當然,這個分析的目的也不是要完全否定這策略,本欄也會從中發掘這策略在甚麼樣的條件下有其優勢,有機會另文再續。     註一:IV12期權金取樣日期為2015年3月30日 註二:IV22期權金取樣日期為2015年4月29日 註三:IV29期權金取樣日期為2015年8月28日 註四:IV32期權金取樣日期為2015年8月26日  

HomeBlogger專訪祥益汪敦敬總裁(四):什麼是二手放盤量指數?

    主要內容: 1. 樓價升,放盤量跌;樓價跌,放盤量升 2. 坊間以「一手樓」作為住宅供求量參考,但其實應以「二手樓」作數據 3. 一手樓供應增加,二手樓供應下跌,令整體樓價上升 4. 祥益地產數據樣本廣為傳媒引用及受歡迎,原因是數據集中一區和全面 5. 祥益【放盤指數】不單參考「成份屋苑」,而是整個屯門區放盤數據 專訪嘉賓:汪敦敬 祥益地產總裁,2009年金融海嘯之後集中撰寫新常態,多次在樓市淡靜的時候大膽預測樓價會不斷上升,強調「買樓有風險,不買樓更有風險」。2014年初更發表樓市「先跌後升」評論,是香港傳媒都認同的最準確樓市評論家。汪總創辦的祥益地產為本港新界西的最大一家代理,祥益地產樓價指數更被廣泛應用。 HomeBlogger:http://www.homebloggerhk.com StockBlogger:http://www.stockbloggerhk.com 祥益地產:http://www.manyw.com/

假如香港樓價由2010年無升過? esp3.點解要撈金融? #999 [故事>諗sir]

*今日不答個案 節錄筆者(諗sir)自己寫緊既一個長篇故事當中一節,相信同樣令大家有所得著 <假如香港樓價由2010年金融風暴後無升過?>   esp3.點解要撈金融?   政府指導呎價由尋晚開始唔比再升,銀行金魚缸外坐左一堆估唔到價上唔到會既苦主。就當早前已簽好哂按揭契一心等drawdown做業主既,都因銀行引用合同條約指估價大變而拒絕借錢。市面上即時出現一批撻訂潮、亦有批原業主走黎銀行問點先可以追討撻訂買家既差價。我只好扮耐心咁答:「其實你呢個問題,係應該請教律師。」無他的…個客都知係要問律師、但因為怕煩又或唔想比機會律師收費、寧願走黎出哂名免費又有咖啡飲既銀行碰下運氣。原本無人坐既按揭櫃位、一片混亂。我比老細指左出去幫手、下午lunch完之後返入back office(即金魚缸裡面)開會。   今次開會又係呢係友…西域基金銷售部阿頭winsome。聽講佢一年交稅都成百萬,女同事見到佢個光頭,眼裡有光。佢個salary range已經等同於我地老虎大銀行分行主管既水平,即管足全香港一百間分行個head。點解我地知道? 因為佢有次想網上交稅交唔到,打左落去問佢個客戶經理。了解到網上理財交稅個上限為120萬港幣、而佢因為咁過左所以交唔到。此事即時傳千里。客人既是非唔敢講、會炒! 但winsome哥每星期係各區分行環遊咁sell佢公司d基金、大家對佢「加深認識」實屬正常。何況佢每次黎既目的就係想銀行班sales跑佢d基金,對我地nice係肯定的。   winsome:「尋晚政府已公佈樓價唔比再升,我地基金公司作出既估計,係樓市既錢會湧入香港股市,大家好趁機call返d客黎睇下我地公司既港股基金啦….同其他基金比較、我地早幾年既回報都跑羸大市…」   我都算叫一個有經驗既sales,唔會比佢講兩句就推哂d錢落佢講隻基金。畢竟個客輸錢唔係鬧佢,係鬧我! 而佢就override我地條大數係度分傭。我先唔會咁傻仔幫佢跑數。何況佢剛派既資料:「咩西域基金全港港股基金第一….用既資料竟然係計2003年至2006年! 而家係2010年呀大佬…」明白圖同統計既由來、完全係佢地不斷將過往基金數據同人地做比較、只要比到有邊一年、或邊個區間跑贏人地少少、就大鑼大鼓咁話自己全港第一! 咁講當然有依據、唔會引到證監黎查。但當諗起早前買左佢公司基金輸到mum都唔認得既客、要我再同佢地「同流合污」真係有難度。   何況,你估我billy係傻仔咩? 你以為我唔知你班蛋散點賺錢? 個客100萬買基金、收個2%認購費係歸銀行、到一定金額更可以收多20%、即賣100萬基金收$24000。咁買過基金既客可能問? 基金公司一年管理費先1.25%,咁基金公司咪要個客擺錢夠兩年先平到銀行收條數? well,基金賺錢最叻唔係收個客錢、而係用個客d錢,去同上市公司「打隆通」去保證發達! 點保證? 當有隻市值20億既「爸爸美容」、隻基金只要撥兩億出黎、如果向上炒基金經理平入既貨自然賺價。若基金入貨後個價跌、上市公司自然有「禮金」去多謝基金公司積極買入佢公司股票,輸既錢只係客人資金。禮金保證安全落袋。再唔係上市公司發隻CB(Convertible bond),基金公司去接,變相將客戶既錢借比基金公司、而基金經理當然有report去解釋佢呢個「投資決定」有幾精明。各位投放入基金既錢、唔多唔少幫緊人發達。起碼係頭先談及既「運作鏈」上面、基金公司、分析員、投資銀行、上市公司管理層、盤房trader、人人有錢袋…咁大家明白、點解我billy都要學人撈金融先?   LINK TO: esp1管制 LINK TO: esp2 業主大屠殺

「迷妄」80後謎離置業史#985

    你好,小弟行年30歲,月入2萬9千蚊 (未扣強積金),單身,本人現與家人同住,無供樓負擔,本人近日見見樓市回落,一路希望上車,心儀區域係元朗,屯門一帶,但心大心細,又唔知買一手樓定二手樓好,而未來元朗區一帶好似好多新供應,請問諗sir, 依小弟現時收入,應該如果部署才可以做業主? 如果決定是買二手樓的話,以下是心儀單位,可以就各樓盤給予一些意見供本人參考考慮嗎?   1. 天水圍 – 嘉湖山莊 (大約400呎單位) 2. 元朗 – 原築 3. 元朗 – 采葉庭 如果決定是買一手樓的話,好大機會是想買入就黎落成的YOHO 3期 (大約300呎) 單位,定係反而應該再等等才入市? 補充資料:   收入 : 2萬9蚊 (有13個月糧) $280K股票投資 $360K 港幣活期儲蓄 希望你給予寶貴意見給我這個青年人指點迷律,謝謝。   一個想置業的迷妄80後   ANSWER: 唔知讀者有係有定無意,「迷妄」正字應為迷惘。但若佢想指自己係處於迷失與妄想之中,那「迷妄80後」確實創新得黎又幾合意。近日將軍澳新盤CAPRI帶出新盤劈價潮,據東方報導:「CAPRI首張價單推出88伙,價單售價497萬至1,196.6萬元,呎價約13,317至15,717元,買家可享最高16至17.5%總折扣優惠,折實平均呎價約12,080元,較同區六月開售的帝景灣平均呎價約1.46萬元,折讓近20%冀提高吸引力,折實入場費417.5萬元起。」筆者睇法是過去一年雖不斷有盤推出,發展商仍能送印花稅加些少優惠將名義賣價維持在高位,惟今次CAPRI以「平、劈」字作招徠,不排除一手樓會爭相減價、而出現你減我減的惡性循環。   過往有先例值得大家參考:1998年金融風暴時,青衣曾展開兩大發展商的激烈減價戰,由新地發展的曉峰園當時以$4,200呎價水平開售,隨即惹來長實鐵路站上蓋的盈翠半島以更平呎價$4,100來搶客,迫使新地要大幅割價逾一成來還擊,同時使到其他區域新盤一同跟隨減價。時至今日大幅減價既先例係將軍澳開始、其實都屬預期之內。將軍澳有兩項數據都屬「雙雙」的,即兩項指標都屬18區之冠,其中一項是供應量。至於元朗、敬陪第二。當你個二手單位面對源源不絕既新盤,你想加租或搵個好D既租客既難度倍增。   至於天水圍、客源較差。實在買青衣翠怡都唔見貴過嘉湖好多。何不作雙租族,有需要住都可以買青衣收租去補貼自己反租元朗。那業主便享跑得較好之區份的優勢、而自己留在方便自己的區域消費。當然、青衣是一個平手唔跑輸大市既選擇、更好既地方要留在買樓003之18區分析再講。   買一手樓筆者唔反對、但本案讀者能夠負擔的一手樓多在低價碼。既然寧為雞頭、不當鳳尾。筆者建議寧願買間四正既二手樓、都好過夾硬入手一間細而附近新盤大把既一手。何況細價樓(一房或STUDIO)供應將增、現在買入實為不智。講返最後、應否現在買樓? 筆者自己習慣為喜愛年尾出去睇樓、因為市淡少人同你爭、較容易遇到心急業主就趁機執死雞平市價10-20%入。若你認為筆者可每每助人鋤價20%或更多去入市,筆者重申沒此能力。買樓每口價都講至少1-2萬蚊,有電腦CHECK清個市價後肯相讓既人極少。至於觀察讀者自己情況,個人借貸力為29000*13/12/10000*50%*2.59 = 4.068MIL。若冇樓係手應當趁香港樓市呢2-3季將走弱、再乘聖誕節農曆年淡季出擊了。不要相信自己能估到樓價升跌、奢望自己可以低買高賣。至少、頭兩間樓唔應該。   最尾討論技術問題,就係只比兩成首期既樓點合規租出呢? 首先合規就冇可能、但了解過被捉之後既後果、有人規範好自己風險後將單位租比人。詳細討論此景況,我們在買樓001再談。至於佢手上既資金,可先將當中100K先試投入債基方案,收年12-15%利息,看看究竟此慢收息方法是否比自己買股票博賺價的更好!

【金SIR】基金生涯系列01-基金生涯悟出來的道

轉眼間又到將近到年尾結算的時候,人到中年自然感觸良多。回想筆者自2005年開始便已寫財經專欄,2007年市況牛氣沖天之際加入了對沖基金公司。後來在2008及2010年,分別教授過投資課程,此後自己成立了基金公司,當上董事總經理,然而最後因為種種原因和機緣,決定賣掉了基金公司股份做回自由投資人,十個年頭就是如此「走咗轉」!     驀然回首十多年前的投資日記,發現自己對投資的熱誠未有減褪外,操作投資的方式與方法亦有很大變化,今天不妨將筆者過往的心路歷程跟大家分享一下。     2000年前,筆者的確對投資熱誠十足,但認知就認真不足,就如許冠傑名曲《鬼馬雙星》的歌詞一樣:「『投資』如賭博,贏輸都無時定;贏咗得餐笑、輸光唔駛㷫…」2000年開始,因著工作關係和機緣巧合,平日消閒讀的漫畫和小說,統統變成上市公司年報,亦因此逐漸對各行各業以至公司的真真假假有了個眉目。當時,我以為只要熟讀上市公司的情況,副加以適量的基本分析,便可致勝股場,直到2007年加入基金公司之時,我才知道基金公司原來都會經常作出各種買賣行動。無他,既然我受得人錢財(管理費、績效費),就自然要替人尋找投資機會。可是我後來又發覺,所謂的投資機會,說實在的,都是「相對的投資機會」,因為即使在跌市時買入「抗跌」類股份,本質上卻不見得能保障資產安全,同時為了要交待客戶,少不免會為自己造成無形壓力,或作出一些後來看似多餘的買賣行動。幸好,筆者尚算有一定的運氣,平平安安地渡過2008年金融海嘯,尤記得當年感受最深的月份,是十月,各板塊在火燒連環船,個股亦表演九十度下插式跳水,至於小弟管理的基金,竟能逆市上升5% 左近,當然跟一班手足慶功去吧。當年多少事,都付笑談中...     當年筆者也開辦過投資課程,課程內容也是「我手寫我心」,將自己用的方法傾囊相授,教大家如何以不同的渠道搜集資訊作分析,以資訊優勢配合市場催化劑(例如國策、或一些無法改變的社會大趨勢)賺取更高回報。但市場是一個不停轉動的時間巨輪,如要不停地搜集資訊再分析,有正職的朋友恐怕慘過一日打兩份工,而年邁的老友記亦兼顧不來。後來筆者逐漸發現,只須學會看懂大勢,配合資產配置的操作,然後適時持有相關資產,才是累積財富的不二法門。投資者如經常接收媒體的投資推介,經常溝貨換貨買入賣出,並不保證閣下能致富,但首先發財的就一定是閣下的經紀(筆者現時做買賣都透過互聯網操作,經紀是誰都不知道)。     有人說,去賭場輸錢唔緊要,因為我們買的只是贏錢那一刻的感覺…姑勿論閣下如何看待這句話,但無可否認,投資有時感覺的確很像賭博,只要買入和賣出的次數增加,贏錢那刻所獲取的快感都會特別強烈。可是筆者更想告訴你,投資最大的難度,是閣下能否使到投資組合簡單,而組合又能為你持續地、穩定地增長賺錢?要操作起來可不簡單啊,玩花式的投資組合差不多是每個投資人都曉,但如何玩得大巧不工,正是妙處所在。尤其以退休人仕為例,「悶悶地贏」永遠比「過足癮輸」重要,用時間做複利回報,才是為退休投資的不二法門。聽落道理很簡單,但要做到悶住贏錢,當事人要心如止水,非定力不足者所能做到。     財經新聞如恆河沙數,加上今時今日一個微信Whatsapp或者國內媒體報導,都可以令指數波幅幾百點子。如閣下按資訊不停換馬的話,其實就等於炒作的市場噪音。相反,如果買入的股份能有穩定的經營環境、派息回報、股價能跟隨通脹上升的話,則要千方百計地擁有更多和繼續持有,更要待股價被惡意質殘時侍機買入。     即使投資者平時做足功課研究,也不代表要即時入市,一名成功的投資者要有耐性,等待投資機會的來臨。所以,作為成功的投資者,投資方法要適時變通,也可化繁為簡,但基本心法例如「低買高賣」、「人棄我取」、「溝上唔溝落」或「止蝕不止賺」等等,在人類往後的投資歷史而言,應該都不會有太大變化。     最後,資產配置的合適,源於閣下對行業和公司,及相關板塊的了解。耐性是要培養的,因為那是成功投資的其中一個關鍵。在投資的世界裡不宜妄自菲薄,不亢不悲虛心學習才是,知識和實戰通過日積月累,閣下離成功應該不會很遠。     作者簡介:陳建良(洋名KL) ,人稱金Sir https://www.facebook.com/smartobservers/ KL曾任職基金經理,主管資產營運,位至公司董事;於2008年金融海嘯期間,旗下基金獲+20%年度業績回報,增長淨值率創下當年同業最高,自此廣為基金界所認識。KL曾在世界500強企業擔任中高層管理人員,是學術與實戰雙軌並行的主義者,他主張公司業務應不斷與現代科技融合,藉以優化公司營運效率及提升市場競爭力。 KL現為財經報刊及節目專訪的熱門人選,其撰文散見於《信報》專欄,亦數度為《經濟一週》封面專訪人物,最近在now財經台《名家給力場》擔任客席嘉賓。擅長以微觀現象捕捉大市及行業方向的KL,著有暢銷書《財經拆局》及《微觀看勢》。    

臨老變富貴、全不用炒樓 #980

*上圖借用,source: http://www.edigest.hk/ (部份用google translate 翻譯)   諗先生,謝謝你回答我的查詢。但我認為你還沒有完全理解我的情況。 再作陳述:   上完收息堂後已重按我的自住房套現約$150萬,總貸款達$270萬。該房出租收入約$15K和償還銀行將從$9K提高到$13K。   2. 我還有另一物業,銀行將另外$1.8M再預先批核予我。我需要你的觀點,看看我是否應該使用$(1.5+0.3)=$1.8M和銀行貸款$180萬 = 360萬買一個小單位自住。   3. .我將在2017年退役,到時我將有大約$4M的退休基金。目標為生成$40K的每月的現金流,我想看你的看法及有否任何機會去實現這些目標。欣賞你的幫助。     個人有一個聯名自住房: 值:5M,貸款:1.2M, 月付:9K, 租金收入:15000 有另一物業,加上手頭現金:300K(儲蓄+貨幣+股票)   謝謝, 劈炮老兵   answer: 再將讀者情況睇一次,將問題主要歸納為讀者將得360萬,究竟搞咩好? 主要係想收息月四萬。另佢將於2017年退役會擁更多資金之事就唔提啦。係介紹方法之前,相信更幫到讀者係投資心理。千萬要留意加按前只有30萬現金、當手上錢碼加到360萬之時,會有唔識處理既情況。   當然,偏低儲蓄率亦需留意的。而此個案亦解釋到樓房投資幾咁能改變香港人人生。知道市面上有不少人對炒賣獲利既人投以怒目,惟就以本案老兵去睇,佢手上兩間樓係未曾出入炒賣的。現在臨老「富貴起來」賺到幾百萬,若說佢都係炒家有份炒貴哂D樓,咁講未免要老兵「躺著也中槍」、太不人道了。   另外想談這幾年樓價的升幅唔係炒出黎的。「炒樓」亦即「樓房投資」,在稅局定義上有3個(但不只於)因素: 1. 太短單一物業持有期 2. 買入樓宇後不為其作增值(如裝修) 3. 投資人在短時間內作其餘多項物業買賣 惟2010年後有特別物業印花稅阻止人入手樓房後短時間內賣走(半年內賣要比30%稅)、2012年又有買家印花稅阻止人先將住宅物業轉入公司、再用公司名義完成交易去避稅、基本上現時樓市炒家已絕跡。惟中原城市指數仍從2010年約90多點升至今日144點,可見今日的樓價令很多人買唔起、怪不得炒家。   而假如香港樓價由2009年金融風暴後無升過,即中原城市指數停留在70點,一個荃灣三房大屋苑廿年樓齡單位200萬搞掂,樓價亦只比沙士復原後的首年(2004)之年終數58點高20%左右、究竟香港會發生咩事呢?   這個筆者會在另一類文章說明。講返老兵,由於要將佢既英文先google translate再理解然後解答,希望今次做到佢要求啦。將手上既錢一步步投入債基較明智,直債太錢少,上唔到。債基幾多錢都可開始先買、收息在8-15%p.a都有選擇。見下圖,黃線個隻係老兵上完既收息103有講的,這也解釋了為何先講呢隻。黃線個價格已返回6年前原價,即呢半年價打和而利息全落袋。至於呢半年想又賺價又賺息、實在太貪心啦,筆者只能幫手到袋10%鬆d既息口呢個地步。   將360萬收息,就當年12%,一個月都收$36000,已近達讀者目標。   另一隻是股債混合之基金,第一個缺點係呢類基金再融資能力不高,已在收息101計左點解唔應買。另外睇圖見價格,籃線既波幅大而派息亦唔見高。所以一筆有人問筆者呢類基金都是不建議的。   有錢淨可以將聯名樓拆單名出黎做劏房,租金回報同債基一樣但有抗通賬能力。這個在早前文章已述、不重覆。  

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