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買樓投資那屋苑最好? #839

By Homeblogger March 25, 2015 勞碌庸才, 諗sir, 買樓個案 30<=年齡<35

諗Sir你好。小弟今年32歲，月入11萬，可月儲2至3萬。太太為家庭主婦，有兩名不足三歲嘅小孩。今年睇完你嘅大作之後，修畢買樓課程再行一拆二。將自住三房單位以760萬賣出（賺320期，實套現430萬），政府出新政策之後，唯有先用8成借貸，用太太名計劃買入一個單位比朋友住，就算樓市再升都有間樓揸手，預算為100萬買市值400萬的樓房。究竟買邊度好? 另外淨330萬現金，我應該如何部署？希望諗sir賜教。謝謝。 ANSWER: 讀者將原自住樓放出，再買樓都係「收租」為主，唔會自住，是很妥善的雙租族做法。收租樓可買回報好的、成家人再租住一處地方方便自己的，此事即將自己買樓的消費需求及投資需求分割開。相信將樓賣走而一咪等樓市的「傷租族」、做法是穩妥好多，不會一味賭樓市下跌。既然將買樓的投資需求及消費需求分拆開，那我們可集中討論邊處樓房最值得投資。究竟「買唔買樓?」又或「買邊度好?」係香港人經常討論既話題。惟因柴灣都有人覺得好方便、而住係水塘亦有人覺得非常鐘意，所以將因人而異的消費需求列入考慮因素是令討論不能有完滿結果。我們宜將討論限制在一間樓是否符合人的投資需求，此舉即令討論成為考慮不同單位之回報及風險的考量，若我們找到單位的回報是很大而所冒風險極少，那該房投資價值極高，雙租族應買入黎收租而自己再租住第二度，讓投資價值高既樓慢慢跑贏低投資價值既地方，此舉令人無論在升市或跌市、都穩握勝券。投資是一投資物的風險及回報之考量、不考慮風險而投放資金的叫賭博，不少賭局的勝率對於人而言長線係零、但仍然有人賭到唔願訓，說穿了賭博是種享受(ENJOYMENT OF RISK)。此亦為投資及賭博當中的分別。那我們用客觀之角度去考慮買入何處，先要觀察香港各大屋苑在早幾年之回報及其價格波幅。多謝有朋友提供資料，我們找到了2008年6月至2014年3月各個屋苑之升跌幅，在此選錄了新界西及新界東區之屋苑，升幅及排名(共44個)見下圖: 荃威花園 104.86% 沙田第一城 96.87% 盈翠半島 59.43% 知道回報後亦要計算風險，而我們找來了呎價波幅去為風險說明。呎價波幅計為不同屋苑在期内(2008年6月至2014年3月)呎價之標準差，再將其除以期内的平均值得出來的。最後將回報除以波幅，我們得出了回報/波幅比，數字越大，代表投資人承受每一個單位的波幅可獲得之回報更可觀。那我們應選取回報/波幅比最大的屋苑去投資，而新界西及新界東區之屋苑經計算後的部份結果如下: 排名7/44 大埔中心 4.31 排名12/44 荃威花園 3.68 排名26/44 麗城花園 3.52 排名39/44 盈翠半島 2.64 讀者若有全港之排列表，即知邊處係買樓收租的最精明所在。攪好買邊處後、淨低330萬現金可先將一半投入債基方案投資，貪其冇年期限制及年息口在12-15%之間，即投放150萬月收$15000-18750。此金額即夠補貼租大單位自住需多付之租金，有淨仲可以儲起準備之後再買樓的投資。

樓價下跌要什麼?(下)#835

By Homeblogger March 20, 2015 窮中產, 諗sir, 買樓個案 35<=年齡<40, 4萬<=家庭月入<8萬, 500萬<=資金<1000萬

諗sir高人：您好，本人年近40，和丈夫有樓1層，市值400萬，尚欠260萬按揭正出租本人是公務員，丈夫是工程師，收入共80000 手上有資金約80萬因有囝囡、媽媽、印庸同住，一家六口，正用1.8k租樓住看畢<樓換樓>後，很想再買多一間樓，我應該而家應該買定再等市跌? 感謝! 庸才 answer: 究竟而家應唔應該買樓，要先計個人借貸力。讀者家庭借貸力為80000/10000*2.59*50% = 10.36mil，現在已用260/1036 = 約25%借貸力。如再買樓、先要一拆二、論點不重覆。至於再買樓、除非只用少於3.0mil的借貸力、否則會令家庭借貸力在旺市消耗過半，在旺市為之不適宜。那讀者若要等樓市下跌、未來1-2(2017前)年會否成事? 昨天看過樓價會否因新增供應及辣招而下跌、令日再討論另外兩個有機能令樓價下跌之情況: 要樓價下跌、建築成本需下降? 發展商「生產」一個單位，除了宣傳及行政洗費外、淨低就係地價同埋建設築成本。2014年尾屯門兩幅位於震寰路及良德街政府的土地成功以招標方式出售！相對九龍地皮，屯門土地已經便宜很多，兩幅地之成交價格分別是以樓面呎價計2139元及2571元。若將來建成樓房出售，成本價要加添幾多建築費用? 由於每發展商的用料不同、工時亦不同，所以不能有個代表全港的實在數字，不過參考不少老行尊的意見，$4000/呎是必要的。原因首起當然是建築工人人工增加、筆者就識得有個年輕朋友放棄工作走去紮鐵，希望賺返幾萬蚊一個月捱返兩年、之後用儲到既錢搞生意突圍。呢個諗法在現時不算怪異、建築界太少人入行造就了「搵快錢」之契機，當然過程是極辛苦的。與此同時鋼鐵的售價仍在高水平。在美元長遠走弱之下、原材料售價定受影響而走強。近月中國牽頭發展亞洲投資銀行、英國及澳洲已欣然決定加入。可預期此為未來美元被取代前的一重要章節。在人工及原材料走高之下、建築水平易升難跌、即發展商要賣樓、成本在$2200+4000 = $6200一呎，即450呎上車盤建成成本都要約280萬。那樓價要由現水平大跌真係難上加難。要樓價下跌、要等發展商模式改變? 香港地產業生態在沙士之後改變。政府在2005年後少建公營樓、亦未有什麼大型機建。建築商(建築商例子:俊和、中國建築)要有工開必然要向發展商(發展商例子:新鴻基、長實)叩頭、自然令中標價降低、不少建築商唔再參與香港市場、中標者亦難免偷工減料、形成惡性循環。幾年過來一個市場只淨低數個參與者、形成寡頭壟斷之勢、或許不少人已有感香港住宅建成水準下降、新樓有時被懷疑合謀定價、樓花銷售過程極不透明但又冇人理、「一樓」可以藏於地底而新業主收樓後無處申冤。要改變此情況，實在要引入市場新競爭者。梁班子上場後同意為香港地產市場找多了新參與者、成哥將「長地」上市、亦是一個啟示。佢老人家過往「戰績」，唔使多提，總之事後回望發覺「做野」時間極準。惟要將一個市場由一極端扭返去中軸、無三五七年都唔會見成效。加上不少人詬病市場新參與者有紅色資本背景、一眾排外及怕被統戰之聲正每日揚聲。係咁既情況之下要改變香港地產市場生態、引入競爭者去降價之事十分困難。所以筆者結論是要由香港本身引發的因素去令樓價下跌實不可能。若有本案讀者類近情況、宜先將手頭現金收息。以讀者計80萬資金可收80/100*12500 = $10000/月，唔夠住可用黎津貼租三房。夠住就可以將其儲起、三年間已儲30-40萬，用5年保險方案double再倍升又得、又或債基方案隨時贖回亦可。

怎去讓錢為自己賣力工作? #827

By Homeblogger March 9, 2015 勞碌庸才, 諗sir, 買樓個案 100萬<=資金<500萬, 30<=年齡<35, 4萬<=家庭月入<8萬

你好諗SIR, 本人剛上完收息101及買樓101及103課程, 本人為自僱人仕,三十多歲,每月收入$35,000,太太為建築師每月收入$30,000. 本人與太太早年聯名買入一個將軍澳單位,買入時320萬.現銀行估值490萬，尚欠230萬. 自己有現金100萬. 現時每月扣除每月家支出約可儲$40,000元, 我想問應該怎樣增加正現金流.應該加按連同現金都買債基嗎,請諗SIR給點意見. ANSWER: 最決定性既，係讀者點去申報自僱月入。當然銀行唔會咁笨，你申報十萬一個月佢都信，否則師兄們就唔使上完買樓課後再花兩個月去部署點去jet大自己借貸力了。一些已很容易引起approver注意的做法，例如寫幾個月支票加公司信、公司收租作入息證明等，已被排除在可批核門檻以外。建議讀者好去為自己公司帳目、及個人支薪方法去檢視一下，細節做妥幫自己行一拆二，好處如下: 可套出490*80% – 該樓房的現欠值，那可套出資金為490*80% – 230 = 162萬。當然就咁加按現只去到六成(即只能套490*60%-230=64萬)，惟學曉一拆二可按盡至八成多套100萬。另拆出先生單名，佢再買樓可八成上會，減低再買樓要付現金。現在若唔想比按保保費只可六成上會。 162萬套有後應再買樓定收息，要睇家庭借貸力用了多少，要假設先生人工35000是可以計足先，關於自僱人仕人工點去證明去計到哂容後再談。那借貸力為(35000+30000)/10000*2.59*45% = 7.5mil。用45%之原因，係因為大家現時買第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定: 情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45% 情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40% 情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35% 佢再買樓應該唔會同人講佢係租比人，否則要比5成首期及LTV因子跌至40%。讀者加按後已借392萬，借貸力已用392/750 = 52.7%，在旺市不用借貸力過半之下，讀者不應再買樓。除非看倌的借貸力只用少於25%及再買一間樓都唔超55%先好去再買一間。至於你問買樓唔係應睇升跌咩? 筆者看法是大家活在貨幣失效之主軸，揸錢要輸、有資產者贏，買家若有足夠持貨力(HOLDING POOWER)，輸面不大。何況筆者上周再去攞下料、發覺不少大屋苑成村只有1-2個租盤，看來本月租金要攀升已幾成定局。不買樓幹什麼? 諗SIR你又話磚頭係王道? 租金會跟隨通賬上升? 建議是作中期部署，先幫樓加按再將錢收息，放得幾年等個樓市中期低位再買樓。近日聽聞銀行朋友做左張千萬元保險，好處係放兩年無風險賺30萬港紙，另第一年已可BREAK EVEN，筆大錢係客人由賣樓而黎! 聽落一年坐係度收15萬都唔錯。其實大家如習得收息之法，只要將錢投入保本直債，一年之後已收息60萬。作此只要找到6%的直債已攪掂，而堂上首提及的直債例子已9%，比6%更好。此方法遠比銀行售予各位的保險高4倍回報! 如有高一手的處理方法即幫仁兄一年賺多45萬，大家有資產者要去享受人生之餘更應花時間學好怎去讓錢為自己賣力工作。坊間予的，是取走你的錢為銀行賣力工作、而自己只分到少部份。理財從不可求人，尤其自己已有一定資產的，若果只專心自己的專業，到想投資理財時尤如一個三歲小孩在鬧市捧住盤黃金，任由人魚肉。

一套或許適合港人理財學習章程#825

By Homeblogger March 6, 2015 屋村仔, 諗sir, 買樓個案 30<=年齡<35, 4萬<=家庭月入<8萬, 資金>=1000萬

問:諗sir你好, 本人33歲, 結了婚, 有1個1歲小朋友. 本人從事金融業, 月入$6萬, 而太太月入$2萬, 本人於08年買入一層樓自住,10加按買了另一層收租, 11年將二樓賣出再買入現居單位(本人單名,現值800萬, 仍欠約500,曾加按,現供16000), 同年買入一180萬單位收租, 於14年因受不住80萬利潤售出單位, 現後悔不已… 由於本人不善理財, 又愛炒賣賭博, 兩年間輸去很多積蓄, 現時個人現金連股票約有$130萬. 本人希望現希望保守一點,畢竟也是辛苦錢… 我現在應該和如何買入單位收租嗎? 我手頭現金也很緊張… 10厘債基我很擔心利率市場影響其價格… 謝謝!! 迪 ANSWER: 看畢讀者來文，感覺是讀者事業上還可以的，每月搵六萬銀在香港都算不錯吧! 可惜在理財方面有感是小學生都不如，為求各方賜教，現拋出一套或許適合港人理財的學習章程: 1. 了解什麼是貨幣、延遲享受與儲蓄、各種稅項、正現金流是否自己的理財目標? 2. 世界貨幣史 3. 實戰: 以小博大班 4. 投資與賭博、投資心理學 5. 股票入門及各種研究工具 6. 資產分佈、分散風險的正確觀念 7. 細價股、牛熊証妥善運用方法 8. 買樓入門、房策入面及應對 9. 了解借貸力、脫離只得工資一個收入來源的生活 10. 保險正確運用方法 11. 市場學 12. 研究樓市走勢 13. 加按一拆二、除工資外為自己產出第二份正現金流 14. 債市理論及風險管理 15. 收息法門去產出更多份正現金流 16. 股票進階: 發掘價值偏低股、財務報表參閱 17. 股票進階: 技術分析 18. ETF對沖風險 19. 期權入門 20. 期權對沖風險應市篇 21. 海外物業投資篇 22. 私人銀行累富方案 (以上章程已包括了金、油、股、匯、債、保險、期權投資物的學習) 讀者現時投資策略偏向保守、主因應是賣樓後胡亂投資、自己有感輸了大錢。心態即由過份進取傾向十分保守。如果當然做好資產配置、自己可將投資損失限制在心中數目以內。至於應否買入單位收租，筆者不建議。因讀者如新敗之軍、好應重整及訂立理財目標，有系統地先向脫離返工生活這一個最基本的checkpoint前進。手頭現金緊張，是否因為讀者已習慣高昂洗費? 現時每月出錢多過入錢? 致使自己有130萬現金在手都覺現金十分緊張? 這要從第一課延遲享受同訂立目標進發。由於很少人會大談自己理財史、男仕更是對自己過份自信，所以不少身居要職、已近不惑之年既人仕，其理財心態仍有「博一博」、「10倍再10倍」、「放定期唔輸錢就係贏」的想法，敢講這是不要得的。筆者少時都有參考錢志健先生的文章去學習，現在以學習建立一間機構為目標。很認同錢先生的說法、為一個成熟的投資，要做好對沖法門，很少要單賭一邊之升跌的。至於筆者收息班的債基、波幅根本比很多大價股仲低。至於利率市場怎影響其價格，先要了解債基有什麼類別? 不同之組合對於利息升跌有什麼不同反應。這也是各位同學應習之題目。不明其原理而自行作法，市場有咩風吹草動就急急賣走債基躲避、或「很傻豬的」不了解形勢而胡亂加碼。輕則浪費了之前買入時所付的手續費、重則輸齊兩邊，有點像股票的「被刮兩把」。大家勿用自己的年齡去判別自己的投資水平。一個不明白再加上內心的某些貪念、阿婆都會無端白事買bitcoin而輸錢。看得更遠的要知道自己有錢之後都要知點去管理財富才成，有能力先可以長時間將錢留係自己身邊。筆者本身無材亦無財、不敢再行說教。「君子無罪、懷壁有罪」，此為文末筆者送比各位想開展理財路或想致富既人的一句贈言。

辣招阻換樓怎自救?#824

By Homeblogger March 5, 2015 勞碌庸才, 諗sir, 買樓個案 100萬<=資金<500萬, 30<=年齡<35, 4萬<=家庭月入<8萬

Lum Sir你好，小妹有幸拜讀您的文章和書籍獲益良多，希望多多指教。本人三十四歲，老公三十八歲，仔六歲本人跟老公入息各25-30k，save10-15k/month 老公為公務員，有宿舍，但等到而家都冇，就算有亦暫不會入住因為要家人照顧兒子，家人住洪水橋另一屋苑本人大學畢業庸才，做多幾年無問題，到四十歲唔知（Umbrella之後更加唔知，亦想相夫教子現居洪水橋某屋苑，二十年樓質素ok，有電梯，極近輕鐵站，但管理費貴要兩蚊同法團無錢。現居兩房單位住得舒適，永恆開掦景觀，不過個㕔比隔離上下都望到。買入為2012年，自己單名，一百八十萬七成按揭，P-3.1 當時可買三房單位但選擇不多亦望樓價下跌所以沒有買 2013年五月加按套出五十萬，現總有現金120萭現樓價二百八十萬，轉按可套三十萬，H-1.7有其他優惠諗落都有so 問題想生多個，未來幾年住洪水橋，過幾年如果自己唔做嘢or冇野做就住宿舍，現想買多一個單位出租/自住，但老公名出租要用五成。老公單名買自住可借九成考慮老公單名買3房自住，現有單位出租，但現住屋宛和附近屋宛過廿年樓三房都過三百萬，十多年三房套厠過五百萬。現有單位出租可得八千（may be）亦有考慮用自己名再買一個單位兩房出租，但大西北比較好的兩房都過三百萬，自己人工唔夠。請指教 answer: 明白由讀者發問至今已三個月，按揭批核措施在辣招再出後已有更改。可是筆者現正為其他高手編制書本趕在年中發行，對於各位有人心提問只能在約3個月後再看是否回覆，如是收息課程學生希望在三星期之內。當然，如來文資料較詳盡則可作清晰回覆，這亦令各位收看本BLOG時獲益更多。雨傘危機之後，中原城市指數由10月5日的127點升至現時136點，升幅為7.08%。若以400萬「細價樓」為例，呢間屋冇幾個月又賣貴28萬，而各位荷包係過完年及應付稅局之後，莫講儲多兩萬八，就當無比幾個月前少錢到已經是萬幸。面對此困境、年青人感絕望實可理解，與其硬將自己的意見從嘴巴不斷重複要求高官跟住做，倒不如落手做好自己在時下困局找尋出路。各位有一對手一對眼一對耳、筆者想定必是上天想我地多觀察而少用一張嘴去表達。至於大家想等一眾公務員為大家攪革新，推動創業，筆者感受係搵呢類人去做呢件事只屬攪笑，創業者要有破釜沈舟的心態而讀者自己作為公務員，應該比筆者更清楚公僕們的特質。除非有得chap水、否則釜頭真係唔易出。另一個觀察，係辣招令樓市下跌係不少人一廂情願既諗法。就當招蜈真係辣，都只係對各個樓市既參與者出辣，令買家、業主、經紀在促成業權轉換時更加審慎，這亦解釋了為何香港樓市在2010年尾首辣後成交下跌，可是成交少絕不代表價要跌。君不見市場有唔少股票，每日只幾萬股成交但個價升到mum都唔認得既呢? 所以請勿寄望再有什麼辣招可大幅推低樓市、至於提振供應去令樓房市場下跌係遠水不能救近火。樓房唔同股票、股票可以削減每股股本去為公司即時制造一批新股、樓由覓地到建成要好很耐時間。本文解答之時讀者老公已經唔可以做九成上會，就當行一拆二後將老公名額釋出亦不可以。現時能九成上會既朋友需: A. 從來未登記過有房產既人 B. 支票出糧需做好証明或自動轉賬出糧 C. 如找人擔保，擔保人需從未有房產的。否則即降至八成。擔保過人而自己從未買樓的則不受影響至於加按，亦由七成降低了六成。所以有時等待或遲疑不決，都會令人付出代價。讀者幾個月前加按可套多30-40萬，對於資金及收入只屬一般既讀者都算是種幫助。可是金管剛公佈新招數讀者的加按計劃即可放埋一邊。讀者現時自住樓欠款為160萬，佔讀者的家庭總借貸力(25000+25000)/10000*2.59*50% = 6.47mil的160/647 = 24%。再買樓係可以，亦不會令借貸力過份運用，可是一旦再買樓讀者便會失去跌市再入貨的時間，這對本案讀者十分重要。因為人工不高，係跌市用槓桿買樓去成就財務自由是讀者少數能選擇致富之路。相比有人如能月儲更高金額，就當市跌都有現金頂及可再翻身、那買三房換樓的決定比本案讀者做得容易。應作之法，是用身上120萬現金收息，投入債基方案，即可月享$15000月入。原有自住地方可反租，那即夠錢係唔同地方租到三房，即滿足自己的居住消費需求、而避免了為住而夾硬承受的投資風險。當然租樓始終有機會比業主趕走，可是衡量過個人能力之後，不失為一好方法!

天水圍區份好嗎? 元朗相比又如何?

By Homeblogger February 22, 2015 睇樓報告[存檔], 諗sir 100萬<=資金<500萬, 35<=年齡<40, 家庭月入<4萬

諗SIR今次邀請合作作家脫苦海及梁隼就此問題作答，希望可以集思廣益，多角度研究問題。諗 Sir , 您好，本人剛拜讀你的著作”樓換樓”後，即茅塞頓開，本人亦希望有生之年能擁有三宅。現有一事十分困惑，希望諗 Sir 能指點迷津。由於之前還未拜讀諗 Sir 佳作，一直還以為我們一生兩物業已是極限。其後看了書中一些例子，發現獲得兩所物業後，把其中一所物業供至五成後，租金可當作收入一部分，以作日後購置第三物業之用。本人年齡36，與妻子各人月薪為 $20K 。兩人工作穩定。有現金儲備約 $600K. 2012年以七成按揭買入天水圍嘉湖（P Plan 2.2厘, 貸款$166萬，　原價$238萬），　現估值$350萬！問題1. 天水圍區份好嗎? 我應否保留嘉湖住宅? 問題2. 天水圍比屯門，是否屯門更好? 我應賣走嘉湖去買入兩個近屯門碼頭的單位? 該處好像未來有橋到東涌加上屯門南站，我夫婦一人一間九成上會，此選擇是否明智? 問題3. 元朗樓我覺的升得好快，買元朗一些舊樓我們還可應付的。元朗同天水圍比又如何? 問題4. 夫婦一人一間買入300萬樓，我可以應付嗎? 唔該哂!! ANSWER: 數年前筆者朋友曾講過一句說話：無錢的人必須投機，意思係如果財政唔夠充裕，就只有進行高風險投資去搏一鋪！不過睇番讀者個case，本身有層九成按自住樓，如果現價吐現可以套到二百多萬，呢個數比上不足比下有餘，又無需要走去加大自己風險，例如走去兩公婆各自買一層九成按樓，一來個借貸比率大幅上升，只要樓價跌少少就變成負資產。二來九成按自住樓係唔可以放租的，坊間會有好多人同你講，銀行唔會check的，咁只係代表對方執唔執行，而唔係代表你咁做無問題，總結一句，現時市場環境底下，唔值得咁做。回答番讀者4個問題： 1. 天水圍是純住宅區，商業活動有限，如果計升值潛力梗係比隔離既屯門元朗差，不過天水圍就係勝在無乜商業價值，所以屯門元朗都好比自由行攻陷，但天水圍就鮮有聽聞，即係，如果係自住，都係一個好區份。 – 2. 如上所述，屯門是一個理想的投資區域，除了升值潛力外，租金回報以及升幅也比天水圍理想，所以不妨作為未來收租物業的選擇。但讀者想賣掉現址一拆二可以話係極高風險行為：其一是貴買貴賣，一來一回蝕駛費，依家仲打算一拆二，蝕多一重駛費；其二，夫婦二人各自買間九成上會，兩間都唔可以出租（實際操作上可能容許咁做，但所有風險及法律責任自負），屯門南站仍未落實，東涌接駁橋則暫時未動工，真係想食呢水升幅，都起碼單工程開始先諗啦！ – 3. 元朗是未來巨量供應地區，將軍澳起完那幾千個單位後已無地，但元朗現時已經有極多供應。現時元朗入市要睇位置：市中心好炒唔好住，其餘地區就買野唔方便同埋周邊大把地起新樓，天水圍起完新地三個地盤之後就無新供應了，係唔係穩陣一點呢？ – 4. 以現時息口，借400萬，月供15,000元，加一厘息，月供就多2,000元。財務上或者可行，不過300萬只能買到咩野質素單位，心裡有數：300萬，連兆禧苑都買唔到；退而求其次，屯門還有一些如青海圍的麗寶、利寶、萬寶，銀碼很細，但投資價值有幾多？最好讀者親身去了解一下！

如何比買樓收租更進一步? #813

By Homeblogger February 16, 2015 窮中產, 諗sir, 買樓個案 12萬<=家庭月入<20萬, 30<=年齡<35, 資金>=1000萬

諗Sir您好我算係你半個fans，已閱畢你三本著作<樓換樓><收息論><進擊日本樓>，上了收息101至103及買樓001至003，之後做了以下動作： 1. 自住樓轉了單名，市值6M加按7成30年套2.8M, 以18k租出 2. 租住另一地區（為小朋友），月租14k 3. 停了所有基金供款，及encash了一部份出來 4. 買了一直債 1.6M yield 9%, 每半年收75k 5. 買了基金 China market 9%，每月收3.8k，夫婦共月入120k, 三十幾歲，還有cash 1.8M, 人仔 600k, 之後想diversify risk, 請問師父： 1. 下一注點買好？直債、債基、日本樓、劏房也在考慮… 2. 睇左個上水樓2.8M，如做劏房，應可月收20k，另一問：如劏房火災有人傷亡，我有刑責嗎？ 3. 其實收租物業交稅17%都差不多冇左兩個月錢，有何合法避稅法？ 4. 美中歐，那個market和industry較睇好？萬分感謝!!! 心急fans上 ANSWER: 年近歲晚，多謝大家仲有花時間睇下homeblogger，不經不覺我們又增加了網站伺服器的可承載量。將網站由零變得有聲有色，筆者有幸在當中擔任策劃角色，當中之經歷及對個人成長之啟蒙，實在不能用錢作比喻。新一年希望此網站帶到比大家既，唔係錢又或者什麼財務自由，而係大家對每日生活有所反思、力求改善。筆者亦不敢作什麼「師父」角色，看本案讀者參閱文章後為自己作出了幾個改善動作，實不枉筆者每日埋首文字工作。要知道，書本出版在香港真的「唔好做」。可是最影響港人的，除了一些親身經歷及見聞外，就是從書中學習到的他人智慧。讀者修畢103，做好了「一拆二」再套出了2.8MIL。為免在旺市加注120K月入夫婦成為了「雙租族」，即將原本自己間樓租比人再將收回租金去租另一間樓，從而改善居住質素又可援近校網，每月自己收租再對比新租金的差額，同強行買樓要付的十幾萬稅項比不算大數目。由於個人儲蓄能力不俗加上年青就開展理財，此幾年應好潛行及努力儲蓄，在理財上再勝漂亮一仗即可跨一個層次，利用私人銀行的低融資成本去造出保本的15%年回報。現在讀者造出的正現金流為基金$3800/月，直債$12000/月，供樓為280/259 = 10800加租樓-14000收租$18000，合計正現金流-6800。即用$6800就攪掂左個「住」。全部合計正現金流為$9000，雖少但總好過不少人吧。要分散風險，其實最好係用ETF。另外讀者如放哂所有無形投資物，計及已有資金近500萬係手。再儲多200-300萬有咩可以做? 好比佢已購入的9%直債即可付50%面額就可買哂全套，融資成本為1.2%。回報計為(1.6MIL*9%-0.8MIL*1.2%)/1.6MIL*50% = (144000-9600)/800000 = 16.8%直債仲要到期保本。咁既回報(即比800000萬就淨收成$134000一年, 或$11200/月)，係而家時勢攪劏房都做唔到。咁買樓係咪比債差? 咁當然不是，對於年輕人應利用其易借按揭的特點去買樓利用時間去貶債，變相用時間賺錢。而於年長者買樓借錢再不容易，又或有資產者可以有比樓更低的融資成本，所以應為自己踏出收租的再下一步買債及債基。比起大把人買的股票，筆者認為今年ETF將是矚目的一群。而家ETF在市場少賣廣告，真係叫人買都難(除了^2823)。如果你認成堆人埋台賭最尾個莊都會捲款而逃呢樣野，咁去買下債買下ETF去「孤芳自賞」，又可為樓提供更多選擇而回報肯定不俗。筆者在課堂授的收息、ETF方法看似未為人所見，其實只不過因為金融機構在港「食水深」，將一些好辦法收埋而多攪活動提供飲飲食食，最後你一簽名就將你筆錢由十蚊TRADE到零而矣。回應讀者問的劏房，可參考幾年前花園街劏房大火事件。至於點樣咩收租唔交稅，在於筆者是十分支持大家做好市民交稅的! 主動報稅準時交錢係大家應作行為，有些一年賺到成八百幾萬的同業更應主動投案交稅。但有些公司就當收埋租都因支出太大而獲利不夠的，那又是易一回事。

新方法! 零本金產出$11000月入#809

By Homeblogger February 10, 2015 窮中產, 諗sir, 買樓個案 100萬<=資金<500萬, 35<=年齡<40, 4萬<=家庭月入<8萬, 一間樓, 已婚, 窮中產

諗SIR你好，有幸拜讀閣下〈樓換樓〉及〈收息論〉兩本大作，獲益良多，猛然醒覺要為家人計劃一下日後的生活。本人己完成十月的收息課，正等待上收息103課程。希望可以及早實現一生三宅的目標。以下是本人的資料：本人和太太分別35歲，均從事社福界，收入穩定但增幅有限，家庭月入 60k，有2名分別5歲及2歲的小朋友，現自住九龍灣2房聯名單位，幸好早年買入，現市值 660萬，剛轉按7成(轉按時仍未認識一拆二的概念，因此仍然是聯名)，吐現約400萬，現欠銀行按揭 420萬，每月供款15k，供30年。每月儲蓄扣除供樓按揭、供養三老、兩小朋友、月供基金及保險等使費，每月最多可儲3-4K。另外夫婦二人手頭現金有15萬、股票5萬及月供基金約10萬。本人家庭收入不高、儲蓄率低。在修畢十月的收息課後，本人計劃投入200萬購買債基，收取10-15%的年回報，另外投入30萬購買(5年115%)的保險方案，改善正現金流及增加儲蓄，為下次入市作準備。現在希望諗SIR指導一下，以上計劃是否正確及如何才能夠完成一生三宅的目標。社工仔 answer: 讀者明白了自己情況，低儲蓄率及少現金流。至於收入在對比香港水平算是不俗的，兩個人搵七萬幾，其實已為不少人所羡慕了。可是此等收入水平，每月只係用剩幾千蚊，萬一咩大病都只可由街症排起，實在令人感唏噓。高收入而低水平的生活，每日活在工作中而無暇陪伴家人，呢類香港人用窮中產黎歸類。要解此象，一是放棄窮中產所謂的享受，二是要找出資金為自己套多份糧。正所謂人搵錢辛苦而錢搵錢更容易，好在讀者早年有買樓可套出一大舊錢，我們本案對套到四百萬或四十萬既人都我比方法應對。套到四十萬既人先講賺少既一位，即係如讀者遲買樓而只能加按出40萬，咁加埋手上都係70個，可以點搞呢? 由於套有40萬令每月利息支出減少，每月只七百幾。咁讀者不妨在今年看好亞洲債，入手年予10%的人民幣債券基金。留意現時有一間銀行提供將人仔基金轉為債基之服務，更能同時轉變貨幣本位的。我們存人民幣而提走澳洲紙，變相沽空澳元。澳元另投放債券，夾埋人仔債券基金我地約用70萬就收到115000利息。回報16%。當中之風險，係澳幣升而人仔跌就大鑊。不過在2015市況，中國政府開始實行寬鬆貨幣政策，而澳元剛減息幣值亦不看好，上述之設置，為睇淡澳幣而設，令收高息之外更有賺價的能力。由於讀者已將手上資金用盡，為求保險，宜在實行之前向一家銀行開立循環貸款戶口，萬一要動用資金或自己慘被call loan, 雖循貸收4至6厘不等更有年費，不過逐日計息加上借一晚都得很切合作流動補倉資金的需要。當然呢個方法係假設一個人去到盡，現實上未必會用哂每一蚊去投資更要利用循貸。留意認識不同類別的貸款之特性，對理財好有幫助。就好似諸葛識借東風一樣，靠實力之餘亦要他人助一把。套到四百萬既人(行零成本) 至於賺多有400萬既一位，宜利用一些新服務。可以將錢存在一銀行，而享有該行提供的無抵押借貸服務，年息4%。息口唔係平，勝在存在該行的400萬可以隨時動用或轉走，另亦由於無需硬性規定存款金額，所以只能將有證明的資金之30%作借貸上限。變相只要出示400萬，即有120萬資金用4%奉上。淨低環節，當然係選取超10%的收息物。計120萬每月利息支出4%即一年4800，每月$4000。用收息班債基方案為120萬之15%，月收$15000。那每月淨賺11000。四百萬資金保存完好，可以轉走買股票又得，在該行當新錢做定期都得! 無啦啦又有11000落袋。筆者定必努力落區，將每月最新可找到的有用銀行服務提出予大家！所以讀者，可以保存哂400萬在手而用借番黎既120萬收息，每月為自己月入提升11000。當然400萬用作收息或其他投資、產出月入將很不錯。本篇先介紹零資金變出錢之法。

諗SIR－中年危機解救15點 #806

By Piean Wong February 5, 2015 窮中產, 諗sir, 買樓, 買樓個案 100萬<=資金<500萬, 35<=年齡<40, 4萬<=家庭月入<8萬

諗Sir, 您好！本人為庸才一名, 踏入中年，驚覺過去只花時間在孩子和玩樂上，卻未曾為一家在財政上作長遠計劃，非常後悔，剛拜讀《樓換樓》，獲益良多。但對於自己情況還是感到迷茫，因家有2名小孩，不敢妄下決定。希望諗sir就本人的情況及擬定方案提供一點意見背景: – 本人為家庭主婦, 36歲, 先生45歲, 月入60K, 因先生工作上有危機, 希望有其他收入來源, 減輕先生壓力 – 2名小孩, 5歲及1歲 – 不用供養父母, – 2005年聯名買入西九龍1兩房單位, 市值6.8M, 餘下按揭1.8M, H+0.7%, 每月還款約15K, 餘下10年還款期手上資產: 因不懂投資及較保守, 大部份為定期 1. 股票+債券 HKD0.67M 2. 港元定期HKD1M 2%pa 3. 加元定期 CAD0.1M 3%pa 4. 人民幣定期 RMB0.7M 3%pa 5. 港元CASH HKD1.4M 希望: 1開2, 現居放租, 買多1間3房單位, 要九龍(考慮黃埔花園OR市區居屋)或港島市區, 不考慮新界, 但a,手上資金好像不足夠, b,第2層要額外印花稅, 賣掉現居, 以先生單名換入3房單位, 等樓價回落再買細單位收租, 但會損失現時H+0.7% plan 立即買入約$3M 細單位放租, 但怕摸頂庸才 answer: 昨天氣節立春, 筆者謹祝大家羊年進步、財源廣進。新的2015年，試用下列15點解答讀者問題: 1. 請勿輕視理財上的學習。同打理家務不同，理財不建議假手於人。 2. 年輕不計劃理財，到中年再發現有此需要、未免太遲。本案讀者到中年之醒覺，算是遲黎好過無黎。 3. 買樓放租最緊要回報好。計2007年至2013年中原分區指數回報(港島、新西、新東、九龍)，以新西為最好 – 124%。當中細明不在此述，但仍抱有港島樓才是blue chip的心態明顯與筆者不同。 4. 不下決定唔得於無錯。這亦是一個錯的決定。 5. 作個人理財策劃之前先要計算借貸力，60000/10000*2.59*50% = 7.77mil。現在借了1.8mil，即23%。可以有再借空間惟在旺市仍以50%為限 6. 再買樓可借1.8-2.5mil，加埋手上現金以3mil市值樓為理想區間。由於已擁一樓加上工作不穩，在用樓或用債去收息、較債向用債去提高個人資金流動性 7. 要遊戲玩得好自要認真了解規則。現時買樓放租要5成首期上會、更要付雙倍印花稅。可是一拆二後可九成上會(即只要一成首期)、更可避開印花稅。其實簡單進行一拆二連本網既堂都唔使花黎上，筆者想同學加強的，係點去選盤及將單位回報提高，以及明白影響樓市的因素等自己日後好去明白樓市升跌之規。 8. 賣走現居再用先生單名買樓都係要先付雙倍印花稅。政府係答應如屬半年內換樓可退回一半，可是無講幾時入到你戶口。至少筆者都等左好耐。 9. 買補價居屋投資、令人唔知佢想點 10. 損失hibor低息plan、在1.8mil欠款額之下淨10年供每月要還15k。筆者寧願將此按拉長30年而月供1.8/2.59 = $6900。雖然供款期長了20年、可是十幾年後6900蚊仲可以買到d咩都未知!? 而當下讀者可每月省回15000-6900 = 8100作投資。樓最可愛的地方、就係可以定額咁拉長筆債還。 11. 對應上點10，關於貨幣貶值同樓價升跌之關係在<<樓換樓>>已有所提及。看畢讀者提案，筆者有感呢本書確實係寫得差兼爛。 12. 6.8mil的兩房樓、比6.8mil的三房樓較不吃香。在未來香港兩房供應多於三房的情況下，可先趁高加按 13. 現單位加按可套240萬，買債基收息可月得2,400,000*15%/12 = $30000，隨時贖回。較切合讀者工作不穩而希望有其他收入來源 14. 人民幣有機構新出了人民幣債基方案、每月收息超10%現可做到 15. 請問讀者知道現時每月家庭支出多少? 需要產出多少月正現金流去補償萬一先生失去工作而出現的資金缺口? 有感讀者不是庸才一群、而屬自我感覺良好的中產。總括而言讀者的發問多是心理性、較少技術性。如怕摸頂、怕損失咁。希望將數字說清楚之後、有助各位判斷。

無端白事搵多四萬一個月#803

By Homeblogger January 30, 2015 偽專才, 諗sir, 買樓個案 100萬<=資金<500萬, 30<=年齡<35, 8萬<=家庭月入<12萬, 一間樓, 偽專才, 已婚

諗sir：你好！本人35歲，月入約35K。太太同齡，新制公務員(沒有長俸)，月入約80K。未有打算生孩子。 2010年初本人單名以2.6M並8成按揭購入觀塘區自住單位連車位(距今樓齡37年)，月供約8K，現估值約5M，按揭結欠約1.8M(剛低於7成貸款額)。 – 夫婦二人每月支出丶保險及自住單位供款約35K。數月前本人單名向銀行申請私人貸款0.35M作備用，還款期5年月供約6.5K。我倆早年比較揮霍，置業後才認真儲蓄，現有現金儲備連私人貸款約1.9M，沒有其他負債丶投資或現金流。 – 另外本人父母(父親70歲，母親62歲)聯名擁有3伙已供滿物業，巿值分別約：單位A－1.5M(樓齡36年、自用)丶單位B－2.3M(樓齡38年丶父母自住)丶及單位C－4.2M(樓齡約45年或以上丶出租8K但沒有租約)。 – 因我夫婦倆於來年初要準備本科考試，所以於半年後才實行以下頗為複雜的方案，此半年間現金儲備會再增加約0.4M：方案：太太單名購入九龍灣區屋苑作出租用途，現價約5.5M，7成按揭，首期加雜項約1.9M，月供約14.5K，租金約16.5K。另外要求父母將單位A及單位B以直系親屬名義轉賣給本人，成交價聲稱為1.9M及2.0M，以避免檄交雙倍印花稅，母親再將半份單位C業權聲稱以2.0M轉賣給父親。 – 本人再清還全部私貸以通過壓力測試，並單名加按7成自住單位吐現約1.7M，月供即時增加至約13K。接著本人出資以母親名義(加上本人夫婦擔保)7成按揭購入沙田區市中心上車盤作出租用途，現價約4.2M，首期加雜項約1.4M，月供約11K，租金約12.5K。剩餘約0.35M現金儲備投入收息101課堂介紹的5年115%保險回報方案。一至二年後，我倆儲存應可回升至約1M，再出資0.3M至0.4M作裝修費將單位C作劏房(現階段父母不贊成此舉動)，估計收回月租約25K，以作父母退休生活支出。 – 優點：計算租金收入後，每月供款多約3K即可達成一生三宅。並以沙田上車盤交換單位A及B，父母資產未有減少，亦達成減稅目的。將來若有其他投資機會(如直債或債券基金)，可以將單位A及B加按作資本。缺點：現金儲備即時耗盡。而且每月被動收入未能多於每月支出，未能真正達成財務自由。另外我倆要背負約10.5M的按揭，未知是否過於冒險？煩請諗Sir賜教 ANSWER: – 踏入一月金融市場消息頻傳，希臘疑賴債加上新加坡坡紙變相眨值，美元走高而人民幣兌港元首現跌勢，或是踏入下一波行情之徵兆。此節美元不再持續下跌及反常走高、伴之而來的油價大跌、令美國可平價買入美金計價的石油，用平價能源再谷起已經升到18000點再無呎進的美國股市及經濟。美國佬出招果然精炒、再加上全世界採用美元、等於又多把倚天劍在手，欄路者斬。上星期沙地國王巧合地在油價暴跌之時離世、阿仔繼任，只好說劍下又多個亡魂。 – 德國好快要決定是否要維護歐元呢個護城河，定係放棄希臘呢個契細佬。老俄早年在中東留下不少腳毛、最尾被美國佬趕出此間，今次沙地人仕變動，令前景未能看通。今年好戲連場，今日的讀者個案正反映一個看畢本BLOG，好想作出多項投資行動的學生。 – 看畢個案，覺讀者稍為冒險。一個早年揮霍的人現時要幫屋企全部資產動大手術換黎換去，簡直令人心驚。在一拆二的處理上明顯未明白，做法錯亦不能避稅更會被追加。同很多個案一樣，讀者宜先計自己借貸力，為(35000+80000)/10000*50%*2.59 = 14.89mil。如真如讀者咁講自己先套自住樓再太太一間然後自己擔保阿媽一間，借貸為3.5mil+4.0mil+2.8mil = 10.3mil，用掉借貸力之10.3/14.89 = 70%，再加上讀者剛清ploan，而在001已習得信用卡及其他欠款分別減低借貸力為何，七除八扣之下，讀者在旺市用掉過多借貸力。萬一樓市下跌，加埋自己有1.9mil係手，可以頂約30%跌幅，最慘係想到時再買樓「溝淡」之前買落既貨已很難。 – 由於單位A、B係自用，都唔搞得。單位C確實是浪費的，一間供款市值4.2MIL的單位，建議先由此落手，做好收息收租兩事，收入可達….方法為: 1. 將單位加按至七成，報作自住，未觸發金管上限 2. 套現4.2MIL之70$即2.94MIL之後，44萬作投於DOUBLE保險計劃，另2.5MIL行收息堂債基方案 3. 44萬之DOUBLE保險計險將為自己5年後提供多44萬作買樓首期之用 4. 2.5MIL行債基收12-15%一年，即每月收將$29100 5. 借出2.94MIL供25年，月供$12677 6. 間屋可以做劏房，成4.2MIL既樓間四樓套房近必然、而所在地區應可月收$6000*4 = $24000 7. 當然七成樓出租要有野留意，已在課堂告知點解有人肯去冒險做及做好 8. 力按後讀者借貸力用掉2.94+1.8mil，即4.74mil，只佔借貸力約1/3。安全系數高 9. 成件事正現金流產出為+29100+24000-12677 = $40500。已經高過不少人成個月搵既錢 – 讀者修練好上面九陰真經之法，對放租及債基點處理已累實戰經驗，再去行下一步完成三宅未遲。留意方案未行已經覺複雜，那不如一步步慢慢黎。而家先35歲，唔使急。