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食息達人修煉大法 穩陣的入市買樓準則 #2605

你好，睇左諗sir你好耐架啦，想請教 本人: 35歲 入息$40000 有一層市值$5m(尚欠按揭$2.58m)新界出租樓，手持現金$2m   先生: 35歲 入息$34000 有一層已供斷既居屋 手持現金$1.1m   兩人持有約市值50$萬股票。我地有兩個計劃，計劃一，將新界樓轉名給先生，之後再用我名買一層約6-700萬樓出租，不過就要額外比$15萬印花稅將新界樓轉名給先生。   計劃二，將新界樓賣出，套現大概2.4m,買一層九龍千零萬既單位，首先出租，預計幾年後自住 請教諗sir那個計劃好些，怎樣分配先好？萬分感激    ANSWER: 先講將新界樓轉比先生係有方法連個15萬印花稅都慳埋既，不過又唔係個個人肯咁同你搞。至於究竟係賣新界樓去換九龍? 定係KEEP新界樓然後買間細些?   依讀者情況，看法還是趁後生易借買大些將資產規模槓大些，日後才更有可能揸住500-1500萬食息退休。食息達人係人都都識做，而家定期有2%、買下股票有4-5%、至於直債收息5-6%年息保本不出奇。再上先至用收息101的直債槓桿或債基去槓住收10%，問題係: 點先搵到500萬開始去收息先?   500萬，收2%息，都10萬一年，月月8千，勉強唔做野都夠維生(如果你已有樓 – 供滿)。 500萬，收5%息，都25萬一年，月月2萬，如唔唔返工其實呢2萬都幾好用，隨時富足過一些高層。 問題係，那裡來的500萬? 老子我月月儲1萬，儲300萬都要近30年，屁!   所以買樓，利用佢九成槓桿將100萬當1000萬洗，樓市升20%就有200萬，這是打工仔最有機會用到的平民槓桿。   買股票? 股票要大籃籌先有50%槓桿、買車位? 只5成上會(連單位買才可以九成)。買黃金? 金的槓桿少而波幅又唔夠。所以過去數十年，大部份阿姐既錢都係由樓儲起! 唔使點讀又唔使睇圖，閒人判定一間樓值唔值，就當唔準都唔會差太遠。   那樓價不會跌麼? 當然會。不過你當中原城市指數跌到170點入，比高位190點低了10%入市，再加你比20%首期，即係要樓市由190點快跌30%才令你「負資產」，在97年急跌，都冇2年跌30%咁犀利。當年是跌20%先料一料，之後再跌另20%。所以你傾到間樓，比高位低10-20%再用20%首期去買，安全系數已好夠。何況銀行又唔一定CALL你LOAN，而你除買樓外，較難再到另一條易實踐的出路。   就好似買股票，10個有1個會贏到夠洗嗎? 如果真係10:1，那香港累有138萬人確診，連埋冇報個D，應有200萬人吧，即中COVID19佔香港1/4人口。200萬對假設買股票大賺的80萬人。但你發現在香港買股票大賺的人同中COVID19的人去比真人2.5倍嗎? 即係你每搵到2.5個中COVID的人，就同時有1個係買股賺到笑既?   所以，買樓，就是為自己攪到300-500萬出黎鋪路。如果你本身份糧都勁，那就儲夠1000萬吧，錢無人會嫌多。   所以，賣走新界樓套多200萬，連埋自己同先生已有3.1萬，讀者共持500萬有餘。賣樓後再換間1000萬左右的九龍樓，趁後生為毛!擴大資產，到中年才更有資本去收息過活。靠股票由10萬炒到1000萬，唔係無人試過，不過成功率不太高。

一間樓提供14.5K月正現金流 全職媽媽家庭擁3個物業 #2597

諗SIR你好, 我是舊生, 遇到物業投資上的決策問題, 想請教諗SIR的尊業意見.   我同太太收入及持有樓情況如下: 我: 人工80K, 九龍東洋樓, 43年, 550買入, 網上估620, 尚欠320, 月供連管理12.5K, 收租26.5K 太太: 無收入, 屯門大興低層三房, 28年, 買入424, 網上估680, 尚欠290, 月供連管理12K, 收租13K, 手上有1M現金, 自己租樓住, 月租18.5K   打算把我手上所以物業”慢慢”轉名比太太, 清返個名, 回復首置身份, 再等機會買入一間; 另外這也放便税務管理.   眼前有兩個方法: 轉按加按大興, 好處是簡單, 問題是唔夠現金執行轉名, 要再儲多幾年錢先做到; 但過多幾年本人>45 怕到時做唔到30年按揭. 賣大興再買入一間較優質的三房, budget 800-900.  好處是可以轉入更優質物業, 現金亦較充裕執行轉名.    問題是個project複雜, 洗費大, 賣連買可能要>60萬. 而且買入時未必有平貨, 明白可以找powerteam 幫手, 但平野始終可遇不可求.   請問諗SIR,

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用直債撈底比買股撈底之好壞比較 #2558

我月入$120K，每年2至3個月花紅，持有港島東52年樓，市值9.2M, (買入價－860 萬- 2019 年抵押貸款的 90%) 樓貸仲有$6,600,000, 每月供38,000。 我太太$110K，加上津貼月入可達150k-170k, 持有新界2年樓（2020 年 買入價1150 萬借 50% 抵押貸款），現市值10-11M,樓貸仲有還有$5,000,000, 每月供二萬多 現時想買港島56年樓，開價$13.5M，想問轉名操作後 （太太轉給我或我轉給太太俱可），然後再融資約2-3M，加上持有現金約2.5M／3M，第三層樓上按揭波叔按揭plan，即借住9.6M是否可行。   ANSWER: 已有貸款者再做按揭，成套借貸力要打折。例如太太將樓轉比收入較高的先生，先生借貸力12萬總借貸力為120000/10000*50%*2.59 ~ 1554萬。假設打折比率為0.55，先生承受太太甩比佢間樓個陣只有1554*0.55 ~ 854萬借貸力，係已用660萬借貸力下再上埋太太間樓有問題。   如果將太太間樓用送贈形式比先生，唔可以按錢，而下手接貨買家見送契樓，一般都唔會買。就當將原物業減價轉比另一半，要好去先了解、免墮入法網。   由於文字功力有限，2-3個月花紅計入方略我地面談再執執。反而港島成50年樓，真係咁有信心? 要知讀者提及佢港島東52年市值樓，即係比太古城或者南豐新村仲耐，一般用網上銀行係估唔到價，要special quote才估得實，是否市值貼近920萬真要得知地址再研究才知。   最後是56年樓，一般只可承造少於30年的按揭，供款金額上升，令產出現金流減少。中原城市指數一般是香港分區指數落後，不過我都努力制作港島新基建內容，究竟華富村幾時搬村完成令港島南(西延)線可上馬，會為大家緊密跟進。 有可能讀者都係近退休享福年紀，買樓其實後生做一定有著數，長輩確實買債好。樓同債都係到期歸還本金/交吉之投資品，風險比買股或其他法門細而流動性足(只限一些債或樓)，所以買入對抗通賬有一定能耐。不過如果重要1980-82年每年10%的總通賬，我同意咁就乜都唔掂，難對沖。然而高通賬不會長存，貨幣供應過多或貨幣信用值下降，都是通賬率大升之時。經俄烏一役，美國總統訪亞之行留下不少堅決語句，令我更有信心美元不會大散。   因此讀者亦可考慮買美金債，諗sir自己都有買，收息101有授直債選取方案。有隻香港知名保險公司既直債，你一定聽過呢間公司，唔係買保險送MIRROR飛個間。近日有客趁價位低買入「博call」，收13%年回報。就當博唔到call都成年5%息，正過你買佢保險公司既plan多多聲。   另一個方法用債+外幣去讓自己價賺，買英國銀行派約7.5%之直債而家都係$100-$102開價，要用英鎊買。我在早前集數解釋過為何我看英鎊會跑嬴歐羅，呢間銀行既債我自己都有買，穩健之餘亦可把握低於9.8兌港元之英鎊價，就當買完個價唔升，你收7.5%息一年都好夠做! 如果個價同英鎊價都上埋，咁一年收7.5%息加些少賺價已令年回報超10%!   有些人想趁而家跌市撈底、或者個市跌但仍具實力者，用上述方法去撈比你低吸股票好。買股票唔會「到期」，買債就會。你搵條價格低於$100既債低吸再揸到期，例如92蚊揸上$100，咁先幫你約追返8%價位，仲未計有息派。所以輸20%-30%既人，都可用此方法去令自己回本。當然如你輸LUNA幣，咁點攪都救唔到你~

買樓8大誤解 出租客扣稅後高成數上會點攪? #2517

諗sir 您好，小弟正計劃組織家庭，想有更好嘅理財收息計劃希望呀sir 可以比下意見   個人資料： 小弟32歲，係小公司老闆，月入不定，冇出糧比自己，公司每月盈利大約6~8萬 老婆都係小公司老闆，每月盈利5~6萬   自己流動資金100萬，股票投資輸剩90萬（每年以40%虧損計）所以覺得炒股唔適合自己，想轉為穩陣收息 而老婆公司正申請中小企百分百借貸，如成功申請應該會有多200萬 合共3~400萬   現狀： 同老婆都冇自置物業，住緊屋企人提供嘅沙田區物業，現值約980萬，大約仲有50萬供完，現正商討樓宇轉名事宜。   問題： 應該如何運用手上資產同優勢作最大槓桿呢？ 是否不應浪費首置quota , 利用9成借貸買樓出租後再轉名，定係直接轉名加按原本物業？ 由於沒有穩定入息，不知道加按可以按幾多，但有一些生意朋友可幫出糧過壓測。   一直沒有考慮過借貸事宜， 但自從睇到諗sir 你嘅分享同個案，覺得冇把握這些收息機會實在十分浪費！   小弟有興趣報讀諗sir 課程，請問收息101 定係103 比較合適呢 希望可以解答 萬分感激 ANSWER: 收息103係要讀完收息101之後先可以上既，所以恭喜讀者，少樣野諗。另外出糧比自己唔係話就咁搵個朋友出就可，佢既買樓概念我相信要有翻天覆地既改變。講就無謂，列點如下:   1/有人係上會過到銀行要求，但符合唔到「壓測」既。所以壓測唔一定表示整個按揭批核流程。   2/壓測為現按揭息率上再+3%去計，唔可以超你入息之60%。有些人亦攪亂左，以為係+3%而不可超入息之50%。實情係因上限加到不超工資之60%，所以就算加3%息估算大部份人過到銀行呢關亦可同時過金管壓測呢關   3/點解買樓要攪好按揭? 因為人生你好少機會買成千萬既「野」，仲要除銀行之外未必有親戚可批一千幾百萬比你去買樓。   4/買樓唔係要發揮什麼最大槓桿，好似諗SIR自己都唔會諗日槓桿夜槓桿的。總之買樓就是夾了多個租客幫你儲蓄，加上美金內含值走低只會令你供樓越見輕鬆，趁後生買樓就係要食呢兩件事為自己拓展穩定收入   5/沒穩定入息銀行係唔會借比你的，所以讀者而家要扮返打工才可借到，而唔係一入銀行就同人講「我沒穩定入息的…」咁講真係輸壞個頭   6/ 「9成借貸買樓」可以好少事，亦可以好大鑊，首先要攪清是，之後被人告刑事的，因佢未收樓就租出去仲要簽埋睇樓紙，在有證明之下說明於申請按揭期間已有出租的用途，鐵證佢同律師講「自住」是虛假陳述。   「那? 如果租客而家拎份租約去稅局申請claim，第一，高成數上會被發現? 第二，冇報出租物業咪又呃埋稅局?」   只好說你要搵真係經歷過既人面談，才有真正答案比你。普京坐係克里姆林宮聽戰況，其實只屬道聽途說。買樓003網上課程除了因應波叔plan之後加了對應內容，更答埋你租約需否打厘印同埋「水電煤究竟要轉名定點handle」這些問題。  

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收租點收得易好多? 換樓者可否再九成上會? #2516

諗Sir你好，我係以前收息101嘅學員，希望諗Sir指點換樓問題。   現時我持有一所自置物業，於2019年以樓花買入，原本打算自住，由於家庭成員增加，2021年收樓後轉按五成變為收租用途，樓價現時約7M，為本人單名持有。本人月入約90k，新按揭plan的壓測下我最多可借9M，太太月入約30k。現時我的儲蓄剩下70萬現金。我有計劃於一至兩年內換樓/添置物業，想到以下3個選項，不知是否合適或可行，希望諗Sir指點迷津：   選項1）細屋變大屋 放售持有的物業，套現350萬現金，向銀行借8成（960萬）購入1200萬以下的現樓物業作自住用途。可短期內執行，但因轉按至23年中才過罰息期，需繳交罰款）   選項2）籌備1自住物業1放租物業 繼續儲蓄儲彈藥，待現金增加至約180萬，自置物業的按揭罰息期及現時居所租約期滿後（現以22k租下一單位與家人同住，剛簽1生1死約）將現時持有的物業連租約轉讓太太名下，自己以首置身份向銀行借9成購入1000萬以下的現樓物業作自住用途。不知以上做法是否可行？樓宇連租約轉名除了再交稅外有沒有要注意的地方？我把物業轉讓太太後再買樓，能否被當作首置去做高成數按揭？（不需太太作擔保人）   選項3）籌備2放租物業 繼續儲蓄儲彈藥，也是待2年後將現時持有的物業連租約轉讓太太名下，再物色細價樓以樓花形式購入，待收樓後才慢慢轉按作放租用途。   希望諗Sir提供一些建議，時機成熟時亦希望找power team幫手，十分感激！ answer: 唔知讀者幾歲，不過佢儲蓄力認真麻麻，家庭收入12萬/月而儲到既現金只係達半年收入左右，幸好佢有買樓。較偏向是將現收租樓賣，回籠資金後再太太及先生名各人一間，理據有二: 1/ 咁做就唔使攪咩甩名及拆名，要知佢甩原有700萬物業之一半業權都有約十萬稅項成本 2/ 買兩間樓等於有兩個租客幫佢手收租，或起碼一出租一自住等自己有租收之餘又有租客幫你儲錢，對應讀者儲蓄難缺點   當然如果知讀者而家間樓係乜? 同埋幾歲? 可以更準   讀把物業轉讓太太後再買樓，是可當首置去做9成高成數按揭。不過由於太太收入30K，去支撐30000/10000*50%*2.59 ~ 388萬。。估計因此讀者打算用盡太太借貸力將收租樓轉比太太單人上會，然而個人有消費或者一些借貸，一旦令借貸力出唔到max 388萬，咁就要先生去幫。那一邊廂，一旦先生擔保了太太佢在再買樓時，整份借貸力打75折的。所以就當佢話（不需太太作擔保人），要因住之前會否因擔保了太太或出面有債，令自己借唔到咁多。   「細價樓」同「樓花」係兩類物業早提醒大家要小心的，細價樓已經唔太好租，通常租客租細屋只消一張約後儲到錢就唔續，咁你又要搵經濟比佣再搵一台客。仲要因按揭政策令1000萬之下樓都可九成上會，買家傾向儲/借多10-20萬首期去700-1000萬樓而未必屈就買500萬之下細樓,大家留意。政府「限呎」政策將出台，有些人話280呎之下既樓既然唔比起，之後會否物以罕為貴? 大家要留意飽魚唔可以取代髮菜，所以髮菜物以罕為貴。但你可唔可以住500呎既樓去取代280呎既樓呢? 你話呢?   就當買左樓之後，powerteam仍會為用戶照舊服務，呢份用戶是上車客，幫佢3XX萬係九龍搵左個兩房樓下仲要勁多野食。而家要整門，唔識師傅可以搵我地。唔少業主收租都要拍住個師傅，我地POWERTEAM可幫你發揮ECONOMIC OF SCALE，即係讓師傅比唔同學生之間互用。好似讀者咁要管理租務，一旦有事搵個掂既又肯同你執些少野既師傅出馬，收租都收得易好多!   計好按揭，為市場上一些扭曲概念比些意見，另外幫用戶手上的「死貨」謀些出路，我們的powerteam advisor會幫你手!    

擔心出左租客可扣稅仲可高成數收租? 加息買債是否時機? #2514

諗Sir你好，一直好欣賞你的分析，覺得你極具慧眼，進取得來又非常之中肯! 本人正打算報讀你的課程，未知以我目前情況，應該是買債收息還是買樓收租，希望聽取你的建議。   以下是家庭資產狀況 兩夫婦年齡35，雙職，育有一女1歲多，家庭入息約14萬一個月，收入穩定，每月儲蓄約6-7萬。 現有一自住樓在將軍澳（聯名；7/3業權） – 廿年樓齡，470呎實用兩房，月供15.5k； – 三年前買入約800萬，承造六成按揭，現欠430萬左右； – 銀行估價800-860萬不等。 股票：40萬 基金：10萬 現金：80萬   本人希望出租自住樓，租金約16k; 再租新樓住，月租2萬5-3萬； 但同時希望可以資產淨值，增加被動收入，甚至一生三宅。   現有構思以下2個方案： 除單名，做9成按買細價樓出租 （但很擔心波叔plan出左租客可扣稅，仲可唔可以咁做） 加按自住樓至8成，買債基/直債  （但今年應該會加息，會否影響回報？）   期待諗Sir保貴的意見！   另外，以我的情況，我應該報收息班或是Power team？謝謝！   ANSWER: Q1:但今年應該會加息，會否影響債回報？   A:加息不一定影響債券回報，因為債券分好多種。例如美債，昨日議息後美國放出會再大加息的訊息，在2022年12月最後一次議息會議之預期(根據芝商所買賣數據)，今年加息由7次而家加到8-9次都有10-20%人估(見下圖尤其右手邊升得最急那3條顏色線)。 – 同時，美國國債孳息率上破2%(下圖見2.1%)，主因加息預期上升令美國國債吸引力降，價跌而孳息升。未來美國仍會在10月前提議會加加加息(原因可見收息103會員內容)，美國國債類債基不看好。   相反，不少美國的公司債是油公司為主，前兩年油價跌破0蚊令不少油公司債破產，而家油價企穩100蚊又唔同講法了。在此提出兩類債，其走勢是相反，當然還有其他債未講得哂。   因此選債得宜企對位，債可給予相股票穩定得多而又比買樓租務回報高的息口，年6%-10%。實行方法收息101課開始，現時報網課更附有真人助教咨詢服務。     當你明得更仔細，就會更得心應手。我自己800萬收息倉真實配合運用展示，應全華文blogger得我一個係咁兩雙配合去做比你睇啦。     Q2: 擔心波叔plan出左租客可扣稅，仲可唔可以咁做 A: 我地只可以講有人係咁做，買樓Powerteam亦見證了有人照去操作，那究竟被發現了，不是刑事嗎? 是否有人不怕坐監?   首先要攪清是，之後被人告刑事的，因佢未收樓就租出去仲要簽埋睇樓紙，在有證明之下說明於申請按揭期間已有出租的用途，鐵證佢同律師講「自住」是虛假陳述。   「那?

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波叔plan換樓的三個考慮 35歲起步換中產區三房 #2505

你好，諗sir。 一直很欣賞你樂於回答別人問題的作風。   本人個案如下。 我和太太35歲，有兩位小朋友，另請了工人。 本人和太太家庭總收入為了16萬，有穩定工作收入。   現有兩個位於東區物業，一個300呎40年樓齡兩房單位，估值520 萬元，尚欠銀行260 萬元，現月租收1.3萬元。另一個530呎25年樓齡三房一廁單位，估值870萬元，尚欠銀行430萬元，現月租收2.1萬元。   本人自己則以3萬元租住西灣河臨海屋苑，670呎，三房一套。（該單位價值1700萬。) 我和太太有股票230萬左右，現金80萬，可月儲4萬元。   本人想請教，因應財政預算案放寬按揭，本人應否換掉持有的細單位，和放賣股票，買入1500 萬單位作自住？ 因心儀東區和不喜歡25年以上樓，所以選擇不多。請問還是繼續雙租？ 謝謝 ANSWER: 相信讀者要提供多些資料才能更好回應、首先兩個物業是夫婦各持有一間或是由同一人持有? 明白讀者可能諗住直接賣走一間，例如賣比兩房返520-260 = 260萬，加埋手上現金有約500萬，新政策1500萬樓可借960萬，咁就夠上會。借1000萬人工至少七萬都尾冇負債就可以，讀者應就係因睇到呢條數被打動啦。   OPTION 1: 就咁賣再買間大 就咁賣，考慮就是「先賣後買」、還是「先買後賣」。先買再賣原本那間屋屬可行的，當然有人問我都未賣原本間樓點甩到借貸力出黎新樓上會? 當你3月1日買了新樓，4號拎去銀行上會。其實只要睇到例如你3號有沽左舊屋既臨約，銀行一般信你舊樓將賣佢條按揭數唔計。   讀者情況相信是先賣後買好一些，但留意賣左之後如樓價升升升，咁就有損失啦。選呢條因為要賣左樓，讀者先夠首期同埋夠錢比印花稅，無他買1600萬樓係支出多一點，更要多謝波叔!   OPTION 2:唔賣再加一間完成一生三宅 當然仲有個選擇，就係唔賣原本兩間屋，照KEEP收租，趁踏入中年完成一生三宅。兩間屋交比租客供供滿後市值共約1300萬收租都有28K左右，租金亦可隨通賬上升對沖屬好的退休策劃，確實我有些學生買樓是只入不出的，不知讀者會否考慮?   如同一人持有意味夫婦其中一人冇樓，再買1500萬樓約付60萬印花稅就可。如夫婦各人都有樓咁再買1500萬物業要比15%印花稅即225萬，等於全清讀者手上服票持倉，應讀者都唔肯。咁佢就要將兩個物業其中一個轉名比另一人，靠「甩名」變相令甩出的一位可低印花稅買下間。   有兩間樓，咁「甩」邊間? 應該都係520萬兩房的，將估值打折再轉名可令轉名的印花稅少至100蚊。留意轉名指聯名的單位一半的業權賣比另一人，成交期可隨意因是夫婦之間既買賣，律師通常仲會問埋你地使唔使對數交收。   甩好名再買，明白讀者要25年樓之下加上大屋苑在港島東要三房，其實都冇乜邊處，我地1月成左間4x樓高層1640萬既，而同tower出面買49樓要成1880萬，買樓powerteam再一次比幾千慳幾十萬(其實係成二百幾萬)。不過亦可考慮將軍澳呀，如真要方便可調景嶺，亦有些人唔介意搭多2個站去康城樓齡再新些不過明白路程遠些少。將軍澳近年吸左唔少港島客過去，始終港島無論東或西，要吸引人流或居民數目上升數字上顯示唔太可能。其實居民人均收入而言，康城上次普查已$55000，普遍比唔少區份好。當然奧運站去到7萬幾，更高。   其實中產區份，加上好配套及未來發展而言，奧運確實不俗，是次波叔plan會令該區樓價有提振。   OPTION 最後予方案三: 例如夫婦之間轉名再慎選銀行，其實可做到按爆八成，或者更可達九成。例如讀者的870萬樓可按870*80%-430萬 ~ 套現200萬。呢200萬加上80萬可投入債基例如A餐收息，不槓桿下有6.5%，如槓桿就有10.5%，即可提供280萬*6.5%/12 ~ 15100/月利息、或槓桿後24500/月利息，而按出黎只月供7-8千左右，差額24500-7000 ~ 16000夠支付佢租金一半，仲要留意唔使花1700萬既4%印花稅去買新三房。對於年輕既人不失是保留實力及增加現金之選。

買樓鎖死定保單融資好? 好既計劃有何特徵 #2500

本人有一未落名居屋，媽媽過世後未轉名，首期100萬由先生出，460萬比了2成，幾年前買入，供25年，現在約500萬，每月每人支出:他供樓，我就工人，食，女兒所有，其實似係佢供但實際只係負責部分。   我和先生想法好唔一樣，因為他有父母和父母也有樓，我只有這居屋沒其他了。收入方面他也較高和大公司應能做到退休，現在每月應有38000，我約20000。 我想把握增值機會，有150萬基金，每月儲不到錢因女兒和食支出等等工人等等。現在只在政府文職工作，人工會每年加但一定追不上先生。   我其實希望自己能比反100萬，樓唔係佢出首期，但其實現在基金派息每月要加埋人工先夠支出，每月約25000到28000不等，所以如果比反佢，沒收息下應該不夠，但我不想女兒學習減少所以一直沒有變動。   近日有感年紀開始大，我大先生7年，我N歲而先生佢N-7，我想盡快自己增值手中的錢先，當成沒有得用才能做到增值。   應該買樓鎖死定保融資好？先生不會支持所以不用計佢或佢支持。   ANSWER: 保費融資份份都好唔同，有些可以是2-3%年回報，有些是10%年回報，先唔好搞錯求其買一份。在星期二的節目我比較了三個保費融資計劃，亦提出了進行融資當中要留意的細節點。   至於保費融資同買樓比較，買600萬樓付10%首期計60萬，供樓要$18636，當中約$6880供息。   保費融資買600萬單，只用月供$8480支付借貸約$506萬成本，需600-506 = 94萬起始首期(當然有些計劃首期要更多，94萬係用下片段內收息101舊生plan去計)。   換言之用保費融資去幫自己買600萬保險單收息，每月付出的資金較買600萬樓收租少。   除非你有九成上會皇牌，否則都係用保單融資的槓桿會高一些。當然保單融資不合3-4年內要見收成既人。另外片段中有提一旦加息如何? 好的融資計劃可以轉換至有封頂既plan令息口支出降低，未來所見美國雖入加息週期但我看大幅加息至4-5%機會不大，上次2017年都係加至2.x%見頂，而樓市亦未因此拖跨，在低息週期去靠樓/保險去先借錢，中期就用保險去賺息差，長期就用樓去實行巴菲特所講既Debt burden will be inflated away這概念路向正確。   另外風險? 留意保費融資被call loan的機會很低，因為cash value只會向上而不向下，當然仍要顧及保險公司倒閉風險。就好似之前諗sir曾在獅子銀行工作，都會照同客講做定期會有獅子銀行倒閉既風險。   由於讀者加埋先生收入有限，總借貸力為(38000+20000)/10000*50%*2.59 ~ 751萬。 至於好既保單融資計劃有何特徵? 上片中星期二6pm的收息講場節目有詳細論述及數字對比。

疫情失業47歲點加按樓救命?偷雞出租係咪刑事? #2487

有荔枝角自住樓5.5M入，月入7萬、13月，即平均8萬月入，太太要照料仔女，只我一個工作   現按揭剩$4.5M, 樓價8.8M   老人家有一村屋40餘年，近大學的市值約7.0M   現金有40-50萬淨應急   可是投資失利，要還220萬俾銀行，不同銀行不同年期，一般係二至四年，現感很吃力，打算賣樓還債   我今年46，有無其他辦法？   ANSWER: 疫情轉嚴重不少人投資或生意上都失利，要套現，明白的。讀者如將自住樓加按，一般可套至6成，即係880*60% ~ 528萬，亦即一般做可套528-450 ~ 78萬   同時可考慮按爆做，利用夫婦(或直系親屬)之間買賣樓不用付15%高印花稅，只跟舊的平印花稅去轉名，那880萬樓夫婦之間轉一半業權，用440萬去打印花稅平不少而買賣之間可叫銀行安排八成按揭予予買家。亦即夫婦賣比「婦」，太太單人名八成上會就成。套880*80%-450 ~ 254萬。咁做就可清債啦。   當然「賣」440萬市值樓比太太都要比印花稅，係有方法可再進一步合規避稅，詳細向買樓Powerteam咨詢。另外太太無收入又點上會? 這些都係有解救。很多人會諗到自己開公司出糧比自己就得，然而銀行都唔係善堂。諗sir都係銀行出黎，你要明佢地批按揭一套才會知準備什麼文件及對答去過關。   有些人去得更盡，高成數上會既樓「租」埋比人。不時有人問:「如偷雞租比人，會刑事嗎? 」先講是金管規定銀行借比出租既人只可最盡5成，而你要6成或更高，客人就要報稱物業為自住。報錯很多時只歸類為遺反商業合約。至於罰則同處理，留返本星期六的買樓003課再講。可先網上上課然後星期六或之後課到堂真人。詳情見下方。   由於人對物業使用用途可隨時改變，即係星期一認為要自住而星期四太太勸佢就變出租，故稅局已有不少利得稅案例去打「究竟呢間物業係屬投資性質定境住，要唔要交利得稅?」網上已記了不少勝或敗訴的案例。我地先唔傾自住或投資成份多而要唔要交稅，但有條界線幾可肯定: 就係如有白字黑字的證據，說明你在同銀行/律師宣稱自住當日，其實你係想出租的，咁大有可能因失實陳述而犯上刑事罪。   上年(2021)有個案例上了報紙，有些人有留意。案情好似係: 有個紅色地產經紀於2016年1月至4月期間因虛假陳述而令獅子銀行及HKMC失利。究竟有咩實證令ICAC可以開到file? 睇報紙已知係經紀自己係將軍澳買左間樓，但佢1至4月之間衰左d咩? 應是1月簽臨約而4月成交收樓。其實收左樓之後你想點? 或者間屋改左咩又比左咩朋友住，真係好難搜到證。不過估計呢位太叻既經紀係4月收樓前就簽左睇樓紙上去睇租，務求一收到樓就租出間樓幾星期租期都唔想蝕，而留下可能有自己簽名既睇樓紙證據，而佢同事就…   套返一般人，你唔係經紀應好難未收樓又搵到人去睇租，亦唔好咁x係搞掂之前就去放租。故95%既人都唔容易比人拎到實證去惹到麻煩。當然啦，可以搵買樓POWERTEAM ADVISOR於買之前就想好哂部署及應對方法。買樓唔同買股票，做錯左返轉頭好難，或者要好重稅。

如何將單位估值提升 準業主兩大喜訊! #2402

  有換樓問題想請教 Scenario 如下： 本人持有天水圍栢慧 504呎 （可賣或可租出） 老婆持有天水圍嘉湖 443呎（外母住緊） 現租住土瓜灣翔龍灣中 for 校網   考慮之選項 1a 栢慧賣出，換入他區，考慮土瓜灣或荃灣西 1b 栢慧租出 2a 應不變 2b 可否加按以借出首期金額？   不知買樓Powerteam 2888收費服務是否可建議如何處理加按 轉名 或換樓事宜？ 謝謝   answer: 係可以的，加按及拆名做得好，最基本都可幫你合規省回十幾萬稅。至於有些人加按唔只單為套錢，而係部署第時將間樓賣得更貴!   至於讀者換樓，究竟是先買後賣、先賣後沽都可以傾一下。 一些基本問題亦可詳細至用電話同你貼身咨詢 a/ 賣樓後應該幾時再買? b/如果我舊個層樓按揭未甩，對成盤新置業計劃有何影響 c/ 如何因為我個人借貸能力去調控買新樓的成交期，及我是否適宜用成交期張牌講價?   諗sir自己傾向思路是計左如加按有幾錢係手先，知道左自己手上幅牌係點，先至打出第一張。買樓係唔可以邊「打」邊「諗」架，行每一步都要比律師費或佣。仲有ssd限時重稅，所以係要有做開既人同你諗好哂。我地買樓powerteam同事一個月都買幾十次樓。   近日我在buyhouse.com.hk開設了兩個免費服務   1/按揭進階計算機 (beta version) 這不是你在其他網站用開的按揭計算機，而係評估到你有幾大批出機會的計算機。你計到每月還幾多都未夠用，例如你份工連做滿三個月都未夠，計月供額先恐怕錯了步驟。   2/將單位估值提升  估值提升左咪可以賣貴d，其實有些單位因為一些安排，佢可以估價比上層仲要高，或者比全幢平均都高。要些時間部署，想聽聽? 你可以去buyhouse.com.hk網站按下「將單位估值提升」個tag，找到聯絡方法搵我地。而呢一項服務係免費既。只需要你係有物業既業主! 又一個服務塞幾十萬入你袋。   當然買樓powerteam的2888收費仍是物超所值，仍然貫徹比幾千慳幾十萬的口號。當然唔係個個都傾到落幾十萬價，例如你睇中間屋自住，傾到落5-6萬，其實都賺到十倍八倍，我認為好要收手。過去三個月我們締造的住宅成交:

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