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「撒辣」樓市就會反彈? 絕大多數人都不理解辣招的作用【地產仔禾記】 #2850

最近坊間對於施政報告會否撒辣的猜測相當熱烈，甚至不少地產代理藉此對客人講:「再唔買一撒辣個市就升番嫁啦」。雖然我自己也是一名代理，市道不景對自己收入也有影響，但畢竟對於普羅大眾來說，置業是大部份人生命中其中一個最大的投資，動輒影響幾十年。所以縱使自己不能準確預測樓市，但至少我要求自己做到的是說我所想，客觀持平地和客人分享市況，而不是為銷售而說出一大堆假大空的說話。至於入市與況就交給客人自己判斷。   辣招的作用 太多人誤以為辣招的作用在於「壓抑樓市」，所以撒辣就會令樓市升。這個論點是錯的。辣招真正的作用是「壓抑炒樓」。因為現時鎖死住宅的印花稅主要有三項 1. 賣家印花稅(三年內賣，俗稱SSD) 2. 買第2層樓15%印花稅(BSD) 3.非港人買樓30%印花稅(俗稱全餐)。 可能從感覺上，你會覺得過去樓價升得太離譜，客觀來說由2010年至今13年，由中原指數睇樓價升了大約1.1倍，但同期香港M3供應升了2.5倍(用非常厘民的講法，你可以把M3當作在香港流動的熱錢)。當然，市場的熱錢不一定流入樓市，它可以流入股市、債市、匯市、黃金甚或其他投資工具，但你需要知道的是過去樓市上升的原因是因為通貨膨脹，銀紙貶值而令到樓價上升，並不代表其內含值確實上升。正如我還記得13年前食個茶記仲可以$32蚊埋單，老麥仲有$21蚊餐，今日你食個晏要幾錢大家心中有數。   所以辣招過去的作用不是壓抑樓價，而是增加買賣樓的成本來壓止炒風。在升市時確實能部份壓抑樓價，但同樣在跌市時，辣招同樣會鎖死資金令到樓市跌得較少，為甚麼?因為在BSD買家買第二層要比15%的辣招下，大多數持有多於一個物業的業主都知道「賣左就買唔番」的道理，所以賣樓對他們來說是一個非常慎重的決定。但假如BSD和SSD同時取消，其實業主可以覺得市道差就賣出單位，跌市過後回升再低價買入賺差價。就單單以去年2022下半年為例，短短半年金獅花園由500萬跌至300幾萬，若然樓市沒有辣招，有眼光的投資者大可以在這整波幅中獲利。亦正因如此，辣招在跌市中也同樣令到市場的放盤量較應有的放盤少。   結論 撒辣不代表樓市一定反彈，只能肯定的是無論升跌，波動性都會較先前高。樓市升跌我認為最主要還是要看中、美、港的經濟數據，息口以及人口結構走勢等。諗sir常說，如果你把自己的人生和資產部署常常放在「估升跌」的遊戲中，無論自己還是你的家人都會生活得相當辛苦。財務規劃應該是在自己可控的範圍內如何按部就班達成自己的短期、長期目標，而不是估恆指幾點可以撈底，樓價幾時跌完可以入市。    

現時棄保險買債券的原因【諗SIR】#2837

諗Sir,  您好！敬佩諗Sir理財知識廣泛，現求教資產分配問題，求指點迷津。 二人43歲，老公月入2.8萬，老婆月入2.2萬，老婆有北區540萬私樓自住尚欠300萬，手持180萬現金，每月供養父母及仔女後沒錢淨。 手持180萬現金選擇買中低風險債券或債基，應會產出多少現金流？近日是否買賣時機? 感謝，求指教！ 平庸心急人敬上   ANSWER: 有筆錢而每月儲蓄不多的人，建議將原本筆錢投入穩當投資較好。很多月光族手頭有舊錢，最尾都係洗左出去消費項目，倒不如買一些補本投資物去為自己增加每月收入。一旦往後家庭支出大增，更易應付。   現在市況氣氛不太好，本星期初香港地產公司因新鴻基有機會在來年減派息，令股價大跌。有些上市地產公司股價亦跟隨，以至令有些香港發展商發行的債券，也處於可考慮的水平。如一些5至6年後到期直債，價在85元左右，就當它只派4厘年息。2023年買入當28年到期，其實85元買，到5年後已經比返100元你，更要年年派4厘息，換言之每年有超7%回報，已比你做一些普通的儲蓄保險或存款證更好!    不喜愛地產發展商的直債、可以換其他金融機構的，例如我自己的收息倉，用到新加坡的機構加上圾幣，這樣分散風險。近日壞消息之餘也有好消息的，人民幣跌到兌美金7.35回頭升回至7.30，一些亞洲區的債基價格向好，他們的價格和人民幣升跌很有關聯。   債基和直債分別是債基可以每月派息，兩者都可以隨時買賣。所以剛才說2028年到期的直債不一定要擺5年，連彈性都比保險儲蓄好。債基亦可隨時買賣，還要每月派息。但它不到期保本。其他比較及買前了解的特性我開設了收息101課程教授。債基現在回調後買入可享8至9%年息，也就是讀者180萬投入派9%的話，180萬*9% = 162000，每年收息都16萬，即每個月都1萬2千5，等於讀者半份糧。   所以讀者值得由債基方面去考慮，而直債可以比較完再看。執行上免費中介它都會給你很多建議偏向買多些和頻繁交易，相信們學生擺好個倉之後，不用時常出入。真係好想炒賣的，大部份錢用債收息打好個底，少部份買股票出入滿足自己炒賣需求，最緊要銀碼輸左都唔好影響家人或自己心情。唔少人就係炒賣太頻連正職都做唔好，陷入苦痛循環。   保險界別的人賺得滿，就是困死你的錢十幾廿年，然後之後只係比返些少息你，扣埋通賬其實廿年苦功令你多買的…實不多。例如年金，你先付出一筆資金而換到未來30年，年年有10000蚊，那10000蚊在10年後可買的已見減了不少。有保額需要的，買一些純人壽的保險而不需要做太多儲蓄保，利用(TERM LIFE + STRAIGHT BOND) 免去一些不必要的支出，為現在的自己開始投資更好。    

家庭收入74k、如何令被動收入3至4萬，一生三宅？【諗SIR】#2836

諗Sir，請指點迷津。 我地兩公婆8月將會轉新工，薪酬分別本人月入3.8萬，先生月入5萬，現時兩人月入共7.4萬 另外有自住白石角三房物業，先生名，尚欠約600萬貸款。先生貸，本人擔保。一手樓二按，下年要甩二按。 兩人共有資產:  美股港股 約30萬 現金約30萬 每月支出:  供樓管理費3萬，家用保險1.5萬，餘錢平時會每月投資股票，下年會考慮年金(用扣稅)    因下年要甩二按，估計要轉按。轉按下預計能套現100至150萬。   問題，點樣運用呢百萬現金？ 長遠目標: 被動收入3至4萬，一生三宅，有考慮十年或以後移民英國   另外，報你堂應該上邊課？     answer: 讀者先生及太太工資共88000元 借貸力88000*50%/10000*2.52 ~1100萬 如走穩陣方向，確實如他所說將白石角樓加按。根據已更新按揭政策自住樓可按七成，白石角般三房一般都不會便宜過10xx萬(天賦除外)。所以就當他的樓是1100萬按七成減他已欠600萬貸款基本上獲得150至170萬現金很樂觀。   進取的方法可將白石角樓賣掉。白石角樓最獨特就是面海的過千呎大宅，而最靚海景都係呢批。如果揸1000鬆的三房，一般海景受擋。那住白石角而又無海，唔易吸引到客去買。畢竟同價碼添少少，可以係奧運站買舊少少的三房，但配套完全是兩回事。賣樓返錢500萬然後兩夫妻每人買一間樓，可能是5至600萬的，借給朋友住然後自己再租別處，用租金補貼，其實仲好。而細平在大屋苑，唔少升得仲快，至少細樓客群大。加上白石角話係東鐵線最快有車站，其實不然，因為最快的應是古洞站2027年預期落成，那邊發展商用了3xxx幾蚊補了地價起緊樓了。   錢加了出來資金做甚麼好?  買債基入場門檻低之中較穩定，加按樓的錢買股票難去掌握。債基銀行都有人介紹給你，問題是在選取方面大部分未攪清。這篇文章在選取上做個起始介紹。第一特點是留意債基內持有債券的信貸評級分佈，同樣派息率而持有C或B評級，相對下持有BBB或BB評級的較好。第二方面會否混入股票去債基，銷售股債基金? 而非全債類? 我個人是反對用股債基金收息，只支持用全債基金收息。股票最好用處是賺價、而不是收息，買股票本身是夾份做生意，充滿不穩定。而為其他原因，市面上不少人會游說你買股債基金。   美股近期都開始下跌。下面圖見NVDA屬美股的領頭羊，價格升不穿500現在一度回落到460。由於連領頭羊表示都不太好，美股下調先兆已至。傳統9至10月份更是VIX波動指數高的月份，過去幾次股災在港股都是10月發生包括97和07年。所以讀者如無「心水」，不應將錢長放股票。至於報我們的課堂，讀者如他走保守方案純粹加按買債收息就可以走收息101，但如果想徹底些賣樓換兩間細同時取得錢收息即完成2樓1份債，由買樓秘訣課程開始好些。    

40幾歲投資收息10大常見問題錯對示範(下集)【諗Sir】#2818

6. 跟買number策略可以賺錢嗎?   很多人投資不賺錢,其實沒審視過不同投資工具分別如何幫到他。例如你進廚房,連煮食器皿和切割用具兩大種類都分不清，那煮不到一餐飯很正常。投資物我早年著作已提及,分「收息」和「賺價」兩種。   「收息」的投資物。如樓、債券,都是要先把資本借給別人，特色是到期收回本金。他們給你的租借費就是利息或交租。   「賺價」物, 賺價物通常是虛空,不含實物。買股票就是買一間公司的股權,而做生意不一定保證有錢賺。買期權是買某一段時間的權利,權利可以因人對事物之預期改變(例如米價因天氣而大升)很值錢。但正因虛空沒有任何參考價值, 故可升得很快，純粹因前景睇好而受吹捧, 亦可價格大跌至一無所有。   每個人投資策略是因應你歲數和個人客觀條件,例如家庭狀況或個人身體狀況，先想如何將自己賺價和賺息的錢如何分配,分配好之後,例如你是比較穩定,七成是要收息為主。那你就將大部分資金考慮買債和樓收租收息,剩下的可考慮期權或股票。賺價投資仍可以做，當然要預測到市場預期，唔係咁易，要做功課 有些人想將錢放在股票,希望長遠增值,又不想打理,但最後得不到想要的效果，主因錯配投資物。股票不是給你長擺，生意發展絕對不是直線，絕對會有人攪局。   7. 債基是否開拓現金流的好工具?   直債和債基及保費融資都可提供一些穩定的現金流，他們是到期還本的工具,又不屬於樓宇投資。有些人已有樓,再做應該是債而不是股票。   債有很多種,有些可以像恆大或碧桂園一樣令你損失。亦有些知名銀行或發展商，提供到期有保本的條款。不少發行商的市值基本上都比銀行還大,提供孳息7至8%,高定期上一倍。至於債基就不保本，而更低入場門檻。點因為大市選擇，我們在收息101要教授同學如何從淺入深。   打個比喻,像習泳一樣,要斷定你是淺水區的初學者，再給予這方面訓練。但有些來學的人本身已經有經驗，較為「深水」，那要再提出秘訣。這樣才是教學而不是隨便丟低兩個號碼就行。   8. 咩保險應該買? 咩唔應該買?   至於保險,我本身都有買。保險用處是將風險轉移。不過有些保險裏面有基金亦有些保險有人壽，令人不易理解。但先說萬變不能其中,買保險就是越簡單越好。買人壽,選擇全人壽型的計劃不要將儲蓄又醫療搞埋一份，複雜的只會令你不易計到收費。做儲錢也不要儲得太長,第一篇文(上集)說中短期儲蓄不受通脹影響。   至於年金,其實就等於按揭的調轉。按揭是先給首期,借一大筆錢,然後透過時間你的債務就會變走。年金是調轉,先給一大筆錢,然後每月給(例如)兩萬元月入。隨時間過,你兩萬元獲得的年金會越買越少。我個人來說不太支持年金至。   9. 我點睇銀債?   固定5厘回報,當然由政府發行確實信，但始終每人分配到的手數,不能解決很多人現實問題。至於有些人利用銀債,鼓勵你去證券行開戶,令事情變質。很多人一心想買銀債,最後弄到自己有部份錢放在股票，銀債賺的些少息都不夠輸係股票。又或透過開銀債戶拿一些優惠,但最後發現那些優惠都是令你得不償失。所以銀債本身沒問題,但銀債帶來的風潮,很多人在裏面搵食,大家要小心。   10 當我有足夠現金流後的下一步?   1000萬現金是首步，高息期收息都有30-40萬，夠開飯。   3000萬港幣更可擴大買債組合，我自己有800萬收息倉(上圖)在收息101課程教授。無論200-3000萬都可利用債將收入穩步提升，免除出入股票/基金多年仍不結果的問題。3000萬有8% yield都夠請人去開一些小生意,逐步實現你的夢想。3000萬買樓收租先50k-60k租每月，相比不夠吸引。我們會致力用我行過的道路，真實為你解說投資或收息上遇到的種種。    

100萬同1000萬，投資的選取上有什麼分別?【諗Sir】#2815

諗Sir, 你好，小弟剛上了收息101 小弟40歲，和太太合共每月收入為24萬，育有兩位小孩。我們的資產如下: (i)         自住港島藍籌屋苑，2014年1000萬買入，現估值(恆生)1860萬，現欠銀行650萬，月供24,000。 (ii)       家人自住新界新地屋苑，2009年200萬買入，現估值(恆生780萬，現欠銀行290萬，月供11,000。 (iii)     上環單幢收租樓，家人早年買入，現估值(中銀)750萬，，現欠銀行330萬，月供12000，每月收租20,000。 (iv)     灣仔單幢收租樓，2015年410萬買入，現估值(中銀)600萬，現欠銀行180萬，月供8000，每月收租15,000。 (v)      合共有現金100萬；MPF 合共約有600萬 (vi)     股債基金800萬，每月回報60,000 (上堂前已買落)。 借貸力： 夫婦二人借貸力為 240,000 / 10,000 x 2.59 x 50% = 31M 已用借貸力為 6.5M + 2.9M + 3.3M + 1.8M= 14.5M (47%) 開支： 四老家用約11,000。 四人每月支出約60,000。 保險及年金約35,000 諗Sir 係之前曾經回覆，知道收租效率比較低，但考慮到兩樓收租35,000可以應付3層樓供款；另唔想攪劏房(及已無名可用)，所以希望繼續收住租，房產唔想有任何變動住。 另一方面，會積極考慮直債 / 債基作增加每月被動收入。諗法如下: (i)         將自住物業加按，按出350萬。 (ii)       減低風險，賣走股債基金，套現800萬 (iii)     以1000萬開私人銀行 (iv)     餘下約250萬入番mortgage link 戶口，賺住息又可作contingency

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香港人自救理財方略【諗SIR】 #2785

諗sir您好！   寫信給您可謂百感交集！相逢恨晚那些諗sir每日聽百幾萬次我就不說了。可恨自己過去沒好好學習理財投資，過去的所謂投資都只是輸多贏少及向銀行貢獻佣金。痛定思痛，現在重新起步，已報讀收息101，為時雖晚，但總好過繼續沉淪直到永遠。本人不奢求財務自由，但求家人及小朋友的將來能生活安穩，進而優化生活質素。   本人和太太均為40歲，育有小孩1歲，由太太全職照顧。以下為本人家庭現時狀況： 收入 基本薪金：每月$5.2萬 (已扣除MPF) 其他收入：雙糧(月薪)、另年終花紅約$18萬 (可提供過去數年紀錄) 支出 租金：每月$1.9萬 家庭開支：每月$1.9萬 薪俸稅、保費及其他雜費由花紅支付能有餘 資產 物業：市值$500萬，早年買入給雙親住沒收租，已供滿 現金：$170萬 股票、外幣及其他投資：剩$50萬，60%可賣出套現   目標 增加每月正現金流。 希望能短期內搬到三房單位，預留居住空間給小孩和將會請工人姐姐。可以先租後自置。 完成一生三宅，自住的是三房。   本人初步想法如下，當然想法是很粗疏，修畢收息101後相信會有點長進，還請諗sir見諒並給點意見。   方案一： 加按現有物業套現，以太太名義買兩房物業 (不買一房)，如用2.59法則及借不超過60%的貸款能力，我能借約$400萬，能買$550-600萬物業作收租用，估計租金收入約$1.4萬，按揭供款每月約$1.55萬。 但這樣每月沒有現金流入，而剩下現金水平極低…   方案二： 同樣加按現有物業套現，以太太名義買兩房物業，借$400萬，買約$450萬單位作收租用，目標新界兩房，估計租金收入約$1.1萬，租金成為太太收入，並把租金7成幫補本人借貸力 (約$100萬)。 剩下$150萬現金分注買債基，期望有15-18%回報，即每月$1.88-2.25萬，減去按揭供款每月約$1.55萬，每月正現金流$1.43-1.8萬。 預計用約$2.2萬租住新界大兩房或三房。 而每月儲蓄$1.1萬($5.2-1.9-2.2)，即總正現金流$2.53-2.9萬，剩餘借貸力$373萬($673-400+100)。 期望三年後存$100萬先買第三宅兩房，再等待時機換三房。   方案三： 同樣加按現有物業套現 ($500萬x60%)，加上現金共$500萬買債基，期望12-15%回報，即每月多$5-6.25萬被動收入。按揭月供$1.17萬，即每月正現金流$3.83-5.08萬。同樣租住大兩房或三房。期望四年後以$200萬利息收益+$300萬現金+$373萬($673-300萬)剩餘借貸力，先買三房自住。   問題如下： 請問以上那個方案比較可取？有沒有更好的部署？ 如借出的錢不是全買樓，是否可考慮借盡一點用來收息？例如方案二借$500×60%+$450×50% = $625萬，即借貸能力的93%。 自置的三房是否應放在第三宅為目標？即如方案二和三在累積了一定金額應先買兩房？ 現在給家人住的物業是否可以轉為租給家人以提升本人的借貸能力？ 雙糧和年終花紅是否能用來計算借貸能力 (如7成)，有甚麼需要注意的地方？   文長請見諒，萬分感謝！ 客套說話不多說，祝願諗sir一家生活美滿，幸福快樂！

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港漂在香港看房多次後的領悟 樓市的挖錢術 【諗SIR】 #2780

追看諗sir 影片多年, 亦受您2部著作樓換樓及雙租族啟發非常實用. 現想尋求更佳的财務建議安排： 本人和太太現年46歲及45歲沒有小朋友,自己收入$5.2万持有迎海1房特色戶自住,太太自上年休養暫退下職場,將在未來3個月內重返職場預計收入$3.5万,而太太名下持有沙田第一城2房無窗台單位,收租$1.35万租期至2023年7月中. 上述2個物業各欠贷款大約$306万及310万,在持續加息下各每月供款約$1.48万及$1.55万. 本人只在很少現金約$20万 太太持現金約$30万,另定期2個月$20万.   因為沙田第一城單位收租現金流由2年前的每月正產出轉到加持續息後的負現金流並且樓齡已達37年.   故想問是否應沽出第一城單位套現,以備太太大概 工作一年後重新找一個樓齡更輕的地鐵樓盤以作長期收租之用？那區鐵路樓盤適合我們呢？ 另外其餘現金的安排亦想請教.為退休作部署.   感謝賜教   長期讀者 烏頭撻沙魚敬上   沽出第一城係要，亦實在已經遲，不過而家做好過最尾乜都唔做困死錢係間難摸出既樓。如佢有人客觀同讀者秤，佢應該知道: 1. 就當讀者自己有間第一城，佢自己再買都選馬鞍山啦。新淨些同規劃都好些。我地客人揀樓大部份都唔選沙田市中心舊區、馬鞍山同白石角拎走左市中心好多分支家庭客。爭在係第一城間鋪既代理唔會同你咁講。   2. 簡單從免費既經紀行網上資料可見，第一城最細開則既2類單位，放盤量大，盤源供應多之下置業主於困境。   亦有一些心態可以在往後睇樓前更正:   揀樓要樓齡更輕? 可以試下唔用自己擁有人既身份睇手上件貨，好似當鋪咁，佢都想收番黎件貨易甩易搵下手既，咁佢先有生意做。好明顯樓齡新唔係令經紀最易搵食谷你間屋既因素，冇人谷個呎價自然難跑贏。   近日我們有港漂客人，在與紅色aa對應了一大段時間後，參與諗sir我的服務後，同我地講佢之前睇樓既領悟，他說:「介紹樓盤的次序都是看他的佣金收入，而不是看我自己的要求呀。」   港漂客人能細分到一手有唔同貨種、佣金都唔同。二手亦有不同類別，憑說話就知他在香港已花了些時間看房。   那大家想想:「為什麼經紀那些愛推一手?」然後第二步就應想到:「其實買什麼樓齡較新的樓都沒用的，新極都比不過不過一手貨尾那樣新吧?」還有，你出多少佣叫人幫你? 發展商又出多少?   當然，一隻手掌打唔響。經紀最後棄二手樓「少推為妙」，可能遇過有些業主給予他們很不好的觀感吧。反正業主在aa放盤近零成本，經紀亦沒一定要推某個盤的承諾。   講到呢度，聰明的你應領悟到:「樓市的挖錢術其中一心法是: 如何令經紀位位都想推你的盤?」   加佣? 你明白始終市場值600萬的樓賣不了1000萬。正因資訊流通，如何加佣都賣不了天價，變相你加佣就是令業主自己減價。   揀樓要地鐵樓盤? 首先，揀樓唔只係地段，而係要選中該地段內稀有性高的樓盤。好似我地之前做港島有個老牌屋苑，唔向全海又有3房半感受既三房單位，得三柱，我地夾埋大行逐個單位打去勾盤。行外認為一定係全海先至多人爭…其實而家市場上主力係想慳家、或趁市回平價換樓既客。大豪客同企得住既老闆，定期收緊成5厘幾息enjoy緊，佢地確實少落實買樓，頂多先睇睇然後等機會「睇住食」。而慳家客接受無海景又要滿足佢居住需求的。   至於地鐵上蓋盤其他媒體已做過統計，呎價不一定跑贏的。九龍站上面批豪宅有齊港鐵高鐵、有無贏到開巷?   至於現金收息，定期有5%，債基亦都派息升至9%，找著些不加派息的，就是銀行與銷售人員食了你的trailer fee而基金公司照單派原本息而唔知會你。用保險傳承的基金更難計數，保單內的管理費加上基金本身的派息，已令保單持有人計不清佢利用保單持有的債基派多少利息。  

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理財個案分析 – 為3000萬資產小試牛刀製造36K月正現金流【諗sir】 #2748

本人約38歲， 1) 850萬物業 – Yoho Mid Town (已供滿) – 父母居住 2) 600萬物業 – Yoho Town (已供滿) – 自住物業 3) 父母買年金70萬 4) 父母購買了保險儲蓄約 140萬 5) 自己外地物業投資，100萬(已供滿)，每月收租約$5,000 6) 尚餘現金約1300萬 每月家庭開支約5-6萬元 如想每月有穩陣的回報，應該點樣安排? 最多每月被動收入有幾多? 其實讀者財富可再上一級，問題是佢可能認為借貸唔「穩陣」，兩間物業現時都FULL PAID冇借貸，有錢都只擺無關痛癢的銀碼買下年金而妄顧通賬為銀紙帶來長遠購買力下降，最後被逼降低生活質素的風險。明白有些人信奉「唔做唔錯」，亦有些人係「日日都要炒股票」。我們將提出兩者之間的可行辦法。 年金同儲蓄保一向都少好野，那些都是次要問題，先不解。 應將物業加按然後將資金投入香港一些地產商或保險公司直債，懂得選自有7-9%年率的選擇。初買先不用槓桿，之後當然可將例如8%年回報的直債，利用例如3.1%的融資成本(貼近現時1MTH HIBOR)，把回報提至 (USD200000*8% – USD140000*3.1%) / USD60000 = 19.4%。仲要係有到期日會保本之直債。現時市場仍在高息口週期中，債價較低自然有較好回報。當23年尾開始減息之時，你再部署個價就唔再會似而家咁靚。 我們建議之步驟，先「就咁買直債」及「不要做槓桿」。擔心瑞信AT1那種風險者，其實唔要銀行金融類直債就可免除AT1/2債一旦被write off之風險。AT1/2只是金融類債才有的事情。避開唔難仲有大把野揀。 再下步，槓桿。上述19.4%是槓盡的回報，然而年尾融資息率會再下降，加上客人不一定要盡槓。為客人調節槓桿水平令日後一旦市差要補倉時有預算、或者做定些防備令補倉的資金可手到拿來，全面關顧才是好的策劃。 行熟上面，將600萬按一半出黎，件回報15%，即300萬可產出45萬一年即日37500月現金流，供返300萬借款只係月11K，即正現金流為26K，呢個變出來的26K收入已夠讀者租樓四圍住同旅遊了，不要忘記佢間屋只5成按可以出租，收返既租又係收入。所以實質月現金流成36K/月樓上。 淨係試好呢個辦法，已顯得將樓FULL PAY而淨擺好浪費。及透過買年金比保險公司食差價，保險公司將你供保險既錢去買債券收息然後食差再PAY保單持有人，都係有點商榷之地。 由於不少舊朋友都從事保險工作，及需要賣不太精神的物業去收高佣，那公開文章點到即止。人生要行「1」同「0」難度低，但久守必失。故投資上不要「絕對」的「穩陣」或進取。好似諗sir自己咁，如果認為做生意唔夠穩陣，而打工。咁就無可能會有而家手上團隊及資源既。