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何時是轉角市 【80後の投資俠侶】 #2871

最近市場較多討論美國息口見頂, 而股市已經在過去一個月開始有反應, 息口敏感股領展開始有異動。根據筆者對身邊的親朋好友的調查, 接近9成都對股市失去信心, 而且把資金存放在6個月至1年定期不等。令筆者想去2008, 大部份散戶對股市失去信心, 樓市也跟隨下跌, 散戶都相信cash is king。當大部份市場參與者都離開市場的時候, 便有機會是轉角市。 而根據80/20法則, 只要現時站在20%的一方, 贏面非常大。所以筆者現已重新檢視是否重開已關閉左近3年既股票收息倉。 (有興趣的讀者可以參考舊文, 紀錄左筆者於2020年2月27日禁自爆制拆股票倉的心露歷程。)   https://investmentcouples.blogspot.com/2020/03/blog-post.html 今次參考左各類資產表現圖(直到2022年)，筆者觀察到每次現金表現最好的一年之後，下一年現金便因跑輸其他投資物而跌落最底。而且現金的總回報亦是最低。看著這幅圖就像玩數學推理一樣，究竟2023及2024投資市場會如何發展？ 相信筆者也不必多言。   息口方面, 芝商所的期貨甚至顯示明年下半年開始減息，明年9月甚至有80%資金投注落減息。而拜登現時佔下風, 所以筆者相信在美國大選11月5日前也不會有太大變化。故現在至2024年的不確定性已明顯減少，投資者有數可計, 股市慢慢活躍。   現時投資市場氣氛及資產表現有所改善, 以息口敏感股領展為例, 價格已從低位回升9.3%, 加上息率約7.1% (34.90), 總回報達16.4%, 跑贏大部份投資物, 包括定期存款。   過去一年市場最擔心的大陸樓市泡沫, 已由國家的3條紅線自行刺破, 所以筆者相信最壞情況已過去, 現時只是討論如何善後, 印多少錢解決而已, 成不了黑天鵝, 破壞力便大大減小。   另外筆者個人認為今次反彈的原因, 除了資產價格估值便宜及息口見頂之外, 有機會是粉飾櫥窗效應。因為基金經理每年收取管理費, 都要向投資者交代, 所以由現時到12月中, 還有一段可觀升幅。   至於樓市方面, 自施政報告後, 香港樓市基本面出現重大轉變, 各區的成交開始回升, 市場上見到的劈價盤廣告,

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37歲投資虧本面臨結婚 改變投資策略#2623

諗sir你好 本人37歲陳先生的投資組合如下：   每月派息基金包括聯博環球高收益基金港元和人民幣對沖，摩根國際債券港元，鄧普頓環球債券基金港元以及安聯亞洲靈活債券基金人民幣對沖 市值約$340000，虧損約$92,000，每月收息約$2100   瑞銀中國高收益債券基金人民幣對沖每月派息 市值約$26000，虧損約$41,000   港股 匯豐1600股，恒生500股，快手100股 市值約$143600，虧損約$57000   美股 包括VOO, NVDA, META, DWAC, BENE and BABA 市值約US2300, 虧損約US1300   政府綠色債券 3手   本人與女友存款約$700,000，放在存款掛鉤戶口內，2020年頭用女友名買入Wetland Seasons Park 1個兩房平台特色單位540萬，四成首期，現剩下290萬按揭貸款，投資組合由2022年頭開始虧損，請問如何改變投資策略？   本人是紀律部隊，有公務員綠表，想買一個屯門二手居屋三房單位自住，心水係龍門居或富健花園向東南河景單位，未補地價約550萬，Wetland 下年一月便夠三年SSD，預計會沽出。請問應否保留Wetland 個單位，還是先沽出再買入居屋？另外只要結婚便可申請紀律部隊宿舍，年資夠一定會有，用公務員綠表還是入住紀律部隊宿舍先，再置業或換入二手私樓大單位好？ ANSWER: 讀者在選取債券基金上沒有思考框架 銀行都喜愛叫你買人民幣版的債基，原因不是佢看好什麼人民幣，而係佢可除了賺你基金認購費之外，仲可以食一浸人幣匯價。   人民幣的兌換差價比其他外幣闊，早十餘年有批人批港紙上深圳做定期，要高定期息，國家為了打壓人幣炒風於傍晚宣佈一下子拓闊港幣同人幣兌換價，所以叫客換人仔比換英鎊那些更易賺。   至於靈活債券、環球債券，諗sir從不信。咁虛空既名即係基金mandate批準基金經理乜都買d。而投資一係唔做，一係就要有view有睇法咁做。始終係個人hard earn money，你真係認為樣樣買d會令你個投資組合有edge，跑贏人地?   財富是相對的，所以投資就是要令你組合回報比他人好，令你生活改善。樣樣買些好聽點叫「穩陣」，但其實就是改不了自己生活水平仲要月月蝕管理費比他人。   至於高收益債券、投資級別港元債券，呢兩隻就係有類型，基金經理有投資目的。不過此兩債類的表現日後如何? 留待面談再授。   檢討買股的目 改變投資策略 買股就如夾份做生意，本金可以無，一旦睇中回報就要夠多。諗sir將投資物分為賺價及收息兩樣，就好似牛肉刀同指甲鉗咁，無話邊個好，要睇你想點。投資首個問題，就係你想拎去博既錢幾多、唔博既幾多。由於讀者本身是公務員，愛穩定一群，加上如不轉行收入應未會大幅上升，咁只需3成錢投入賺價物(如股票、期權)、7成投入收息物(債券、住宅)。當然有機會聽到該人更多情況，才能真正判斷是否7/3或4/6? 5/5比。  

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100萬投資買乜好? 疫情到沽走債基結果係點? #2486

你好 諗sir， 想為資產組合重新定位， 小弟係103舊生      夫婦及三個小朋友 家庭收入約9萬 住在馬鞍山三房市值約900萬 仍然欠銀行490萬 月供 18K 早前投落嘅saving plan 已供完,但要 2024年才可以贖回50萬.   現金儲備100萬, 之前投咗入當時嘅b餐，但舊年3月疫情爆煲沽咗之後嘅錢， 現在想諗下有咩適合投資？？   ANSWER: 讀者現金水平唔多，明白養3個小朋友支出不少，因此入場門檻較高的直債不合讀者。直債好處是保本性高，但入場一般160萬起始。上季內房債價格大跌，有些人質疑直債之保本性。基於直債的對投資人的予約，在termsheet記載，很多有到期日之直債需要歸還本金的，所以找有直債到到期日是保本，此點證監亦同意。要知在香港唔可以隨意印單章話自己產品是保本。早前有隻派息好穩定的基金，希望為自己打上「保證6%息」字句，惜證監都唔批。因只要產出利息的方法是沒保證，證監都唔會批「保證」一字。   那為何直債可以用保證? 因為直債的termsheet就如借據，亦有在公司的資產負債表記上負債項，公司必須依時支付利息同本金。當然公司都可以倒閉，這點諗sir同事。然而你選取一些現金流強勁的公司，例如物管、電力、電訊、保險這些，倒閉率不太高。因為管理費、電話費同保險金必先預先支付。所以投資前最好真要搞明白，或者起碼搵個知而又肯講既問清楚，而唔係將全部直債只看成一件事，認為直債不再保本。對道理的不明白而引致不少錯誤行為，往往誤人一生。不過……今日係講投資，唔好講到人生咁遠~   亦有人留言話債券之ETF個價不斷跌，買股是否同買股一樣價格無保證? 諗sir看法是ETF為交易所買賣基金。基金意味證監批准的集成信託計劃，而ETF更是放上了港交所買賣之基金。   ETF之特色一是基金如屬債券基金，表示基金當中資產以債券為主。基金內的債券可以是保本，但因基金之章程，由於基金經理可為你決定是否買賣，而持有人只可用基金之淨值(NAV)買賣，章程不承諾會為NAV之價位作出保證，縱使基金內的資產有保證性，因此買債券ETF是不保本的，更有可能買賣價比NAV更低。主因是買得ETF，就要跟基金章程去「玩」。   所以你見近年不少網上財經節目，一是叫你去某券商開戶，二就為你介紹什麼ETF，其實資訊免費而來，你本身就是被銷售對象。而諗sir在課上提及的保費融資或住宅單位，都係有QUOTA或者屬一出就有人成交之筍盤。來年仍會為優質跨股樓傾理財資訊為大家努力。   什麼是保費融資? 簡單講一份原本要50萬美金買的保本，銀行可借九成比你上會，即係你只要出5萬美金(~40萬港幣)，而你照用50萬美金去買保險收息，當保險的派息比銀行借貸的息便宜，你就賺息差了。問題係: 未來息口上升仍有息差賺嗎?    因此我們為收息學生找到的融資方案可先用HIBOR計息，之後可轉去有封頂(cap)的借貸plan，仲要唔計落TU，即唔影響你之後買樓。同埋內在回報率年計達10%的。對於讀者直債不合，保費融資40萬可入場更值考慮。至於債基B餐槓桿後派息近9.6%件息，讀者係佢2020年擔心波幅賣走之後，但在2021年個價已升突令持有人有賺(見下圖)，所以市差更見我們的方案之穩定性。   保費融資之回報可見下表，基本上放8年的IRR達10.70%了。(7年有8.58%) 收息課舊生可WHATSAPP 63832145查詢此計劃，註明「保費融資0208」。

2樓1債作理財目標下半世唔使煩 #2462

本人一直有留意諗sir homeblogger，覺得唔hard sell 而分析中肯，當中得著不少 本人: 39歲 收入: 80萬 現金: 500多萬( 年初賣樓收回現金，做了定期) 每月支出 :  約45K(租金20K, 稅每月留8K, 家用及開支12K，碩士還款: 2K)   本人受諗sir 啟發，希望可以做到2屋1債，為小孩及退休做準備。2020-21年因疫情沒作任何投資決定。現在看見局勢開始穩定，望重新作出部署。 問題:我應先買債收息，以擴大資金在來緊跌市時分2注買樓? 還是應先買一間樓(600萬以下)和餘下現金買債?! 預先感激你選我的問題回答，祝2022年進步! ANSWER: 先感謝讀者祝福，現時大概困擾眾投資人因素如下: 美國或會於2022年加息3-4次及通賬比預期高 新型變種病毒未明 東南亞不少旅遊景點重開但發現遊客只幾十個 移民潮困擾香港樓市 香港及中國股市位處低位及日增監管風險 內地房地產市場不振 可是2021年初股市見高位，唔少人充滿信心。現看回頭如當時投資，2021要輸很大。 唔講市，講下執行: 買樓最難就是難分注，確實將資金分批投入市場，有助降低不利因素之影響。買樓入手有形資產一般人對有形的事，無論投資或觀察上都易有心得。所以趁後生買樓到老收成呢條數咁多人行得通。 買股分注不見得可將風險有效消除，風險、公司前景、公司內幕都是隨時而變及難以捉摸。加上無論買樓買股買雪糕，人既貪念都好影響執行結果。不少人永遠高唔肯放低又唔賣死坐就係貪念之果。 至於銀行銷售員就有鋪癮叫你一次過買哂，因此讀者有留意分注是好察覺。   想用2樓1債為自己產出20-40k月被動收入? 其實100-200萬已夠做到何況佢500萬? 夫婦先一間樓自住，呢個係基本始終到老要有居所。再儲幾年錢用另一人名買樓，好似讀者夠金可5成上會做正出租，唔夠資金亦有些人高成數上會出租但要知其風險。點都好500-600萬細細地買一間，80萬夠首期加雜費了，而幾多人工先夠供3-4萬月入就夠，就當太太是家庭主婦亦有方法將按揭做好，可多留意我在Youtube節目「按揭講場」。樓供得10-20年由租客供了大半，自己由添些少一旦供好間樓可提供月12-15k被動收入。   至於淨120萬可投入買債收息，或者房託加債都可以，但收息不好買股票，股票是看準一門小生意由細變大去大賺的，做生意就無穩定，所以買股同收息理念基本相反，只不過有人為錢去說服你長擺錢係股比人洗。120萬投入5-6%年息之債基例如A餐、或者槓桿後有10-12%年息，即月收12K左右。槓桿之風險及點做先妥係收息101課程教授。   那2樓1債累產12k+12k=24k被動收入，用既只係200萬唔夠，仲可以隨時賣債基、樓拎返。你如成世人儲到多過200萬、或加按到超200萬，被動收入可再高些。 見報章建議人投資「資產類別包括儲蓄型保單、年金、有派息功能的股債基金及收息股為主」去產出被動收入? 股債基金比全債基本的認購費及管理費高，加上基金經理不見得比眾人選股精明，報章撰文之參考性值得考量。至於年金就是買樓的反轉，亦有人話除左政府的扣稅年金外基本上全部市面年金是垃圾。不過我對此不敢認同，眾多保險從業員、可能梗有一個人拎到一份有用既年金plan。

買劏鋪慘中伏 樓換樓50歲一鋪點翻身? #2436

個人背景：51 歲，月入$54K，單身，與家人同住荃西海濱花園自置物業（屋企人名下，一齊供款中） 個人物業： 1）荃西爵悅庭高層兩房租客本月尾搬走，向山及荃灣市景，16 年樓齡，現值約$8.6M，先後加按兩次，現total loan 約$4.6M 2） 與家人合資屯門青山坊壹號總站劏鋪，用加按錢及家人儲蓄已付全額   現有計劃如下：-   Plan A) – 找新租客繼續出租爵悅庭，租金約$17-18K； （我之想法： 基於已51歲，將來比較難再申請按揭，如果繼續出租就應該會繼續持有最少多十年，到時26+ 樓齢，有些擔心到時樓齢大唔太值錢，所以再有以下 plans，有錯請糾正）   Plan B) – 放售爵悅庭後，套現約$3.8-$3.9M ，再買  $7M 以下物業收租，付首期厘印等後餘下約$2M，用這$2M作其他投資，例如買月派息基金（約7+%) ，保單融資，股票基金等   Plan C) – 放售爵悅庭後，套現約$3.8-$3.9M ，再買 $8M 以下（貴一點）物業收租，付首期厘印等後餘下約$1M，用這$1M作其他投資，例如買月派息基金（約7+%) ，保單融資，股票基金等   以上Plan B 及Plan C 分別在於新買物業價格不同，致餘下的資金有所不同 （我之想法： 用$2M 資金增值比用$1M 易發為；另新購物業晤想太舊，因為51歲難再換樓，希望十年後仍容易轉售的，例如屯區幾年樓齡新，有錯請糾正）   Plan D) – 賣出爵悅庭後，套現約$3.8-$3.9M ，整筆款項不再買樓收租，全部作其他投資，例如買月派息基金（約7+%) ，保單融資，股票基金等

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