點解樓市旺左，但係我層樓都係賣唔出?【地產仔禾記】#2764
你層樓係咪已經放左幾個月但仍然賣唔出?明明你心目中既價錢都唔過份點解都係無合適買家出現?客觀從大數據睇，無論價錢還是成交量今年都有顯著回升，但為何一到3-4月開始，自己單位的睇樓量和還錢都比之前低呢?雖則大多數人都覺得經紀奸詐，蠱惑，但確實你層樓能否賣得出，賣到好價，也和經紀息息相關，若然你想知道層樓無人問津的原因，就要知道地產行的生態。 1. 一手主導 不少放盤業主都向我們Power team反映，過年前後睇樓量很多，還價都近傍，但一到三月開始，呢兩個月睇樓量只有原先1/3，也沒有客人還價(可能有，但只是還極不合理的價錢，甚至根本有機會不是客人還價，只是經紀借勢鋤價)。事關發展商2022整年賣樓量也不理想，首季因疫情無法賣，第3、4季因市道差而沒有賣，變相今年發展商爭相賣樓。由3月至今，已有4-5個大盤開售，而且採取的策略都是「快速清貨」的策略，即比市道預期價平5-10%，極速推價單、星期六賣完一輪星期四再賣，盡量在2-3星期內至少賣出6-7成貨。在這種策略下，各區的大行都下命令主攻一手，擱置二手，租務甚至不准同事花時間。即使你所在的地區可能沒有新盤，但各代理行都要求同事即使在屯門、港島區，也必須出席University Hill、KoKo 系列的銷售會議。試問在這種氣氛下二手市場又豈會活躍? 2. 換樓鏈斷裂 經歷過3年移民潮後，其實市面上的移民盤已寥寥無幾。現時放樓的業主多數都是換樓業主。正因代理們都主攻一手，擱置二手，當細單位業主無法賣出自己的單位，他又何來資金去換自己心儀的單位呢?所以只攻一手，其實在整體地產業而言是一個影響頗深的問題。當一個準買家在一手和二手選擇時，買一手的話他買完，發展商收錢，整個買樓活動就停止了。但如果他選擇買二手，賣出單位的業主獲得資金後可以再換樓，甚至一拆二，對於整個樓市活躍度的幫助遠比做一手多。 3. 估價不足及按揭壓力 雖然市道有回暖，但無可否認現時息率仍然高企，上星期才再加息0.125厘。這一年間前後利息差距有0.875-1厘。假設一位準買家家庭收入為6萬，去年他的借貸力約為670萬，但如今只有600萬左近。同時因估價通常有所滯後，所以不少物業特別是成交量較少的屋苑或單幢樓估價可能仍然處於低位，而銀行按揭部又因今年第一季激增的成交量從而做到停唔到手，若然無相熟老友刻意幫手自然無意慾幫買家扯高估價，以致令買家卻擔心要預更多首期而有壓力。 至於若然閣下正在賣樓，思考著如何打破困局，參加power team雖然無法保證能幫你賣出靚價，但憑著我們處理數百間物業成交的經驗、各區豐富的網絡及熟知經紀們的心態和做法，也有不少錦囊能贈予閣下放盤，有興趣加入power team whatsapp 6383 2145。