Search Results: 一拆二

27歲陳生搵兩萬唔夠點買樓?#905

諗sir, 你好 小弟每天都在追看你所寫的文章和個案, 還有你的收息論, 樓換樓, 穫益良多. 唯小弟一直沒時間抽空報讀收息堂/買樓001/002, 實在不好意思. 現希望小弟考試後等到7月或8月再有新的收息堂和買樓001/002時便會馬上報名!   本人將近27歲, 月入19k, 連bonus 年薪約300k 每月支出: 家用3k, 儲蓄/人壽/意外保險2k, 其他2k, 月儲12k 資產: 現金HKD300k, 股票HKD80k, 內地理財產品RMB450k (年息約4.5%, 每1-2個月可續期一次)   女友24歲, 年薪約200k 月儲5-6k, 資產不多.   由於我們打算1-2年買樓後才結婚, 購入約400萬以下的物業自住, 現有資產應該怎樣在買樓前善用? 現在雙方月入不多, 9成上會未必/剛好能過壓力測試, 但預計半年內,轉工後收入能增加共4-5k. 現在與家人同住, 家人私樓約4M, 已供完, 但不打算動用/借用家人物業加按. 希望靠自己能力上車, 所以目前股票及投資看似偏向保守..   雖然未開始報讀收息堂, 但望諗sir 能提早指點迷津. 待7/8月收息堂和買樓001/002時能更易明白及掌握內容! 萬分感激!   陳生  answer: 你問筆者，陳生27歲儲到八十餘萬在手已經好叻仔，不少人35歲連俗稱既「第一桶金」都未儲到(理解為HK$100萬)。讀者希望30而立、成家立室、有冇可能做到? 先計個人借貸力，自己同未婚妻月入約為(18000+19000)/10000*2.59*50% =

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識時務者的投資策略#901

諗sir, 你好!   上完你的買樓003，有問題想請教。 1) 本人35歲，公務員，月入30K， 單名擁有一層與阿媽同住的屯門屋苑私樓，西鐵站附近，2012年2月，1.58mil，9成按揭買入，利率2.165%，月供5600，現值3.4mil，要有地方一直比阿媽住，供樓+雜費+阿媽零用每月用去10k 2) 男朋友36歲，同是公務員，月入29K, 與我聯名擁有一層元朗屋苑私樓，樓齡3年 2012年11月，3.6mil，7成按揭買入 本年11月才過3年SSD禁售期，月供 9500，期望年底可到價4.8mil   我兩都沒有打算生小朋友，現有以下計劃，請諗sir指教,由於我同男朋友有公務員綠表資格，可以買免補地價公屋or居屋，減低居住成本，但係要賣曬手頭上所有物業，賣曬兩層樓後，   1)用我名買間2mil樓下既2房公屋同阿媽住，做9成按揭，月供7000，首期支出+基本修補用去25萬，減去欠銀行135萬，可吐180萬 2)用男朋友名買層3mil樓下既3房公屋自己住，做9成按揭，月供10000首期+稅+裝修用去65萬，減去欠銀行235萬，亦可吐180萬   自此有2筆180萬cash諗住用同樣以下計劃 1) 50萬5年期保險 2) 30萬應急錢，做mortgage link 3) 100萬直債+債基，等樓市有可觀跌幅再考慮入市, 但未知如何分佈好   (另同男友每月扣除支出可共儲8000，以作旅行及消費之用)   由於見依家買出租樓成本都好高，而且回報未必好理想，請教諗sir可點運用呢360萬，如實行1-2及第3步100萬應如何部署 ? 謝謝! 迷途窮人上   answer: 正所謂我手寫我心，筆者對本案讀者的處世態度不敢認同。做公務員已經係用緊廣大納稅人既錢、當然明白不少公務員的工作態度是可敬的、惟制度問題比著筆者自己作為個中級公務員、可能都唔會咁「出力」。另外不打算生小朋友、諗住賣哂d樓住公屋，再係咁香港仲衰過希臘。講「天下之任、匹夫有責」好似太嚴重，但人出生來到世界應是想存入一點而不是依附。homeblogger.com.hk作為一個薄有名氣的網媒，實有責任! 往後會提更多令個人及社會都有進步的方案。若感對讀者語氣太重，在此表示抱歉。明白香港現時社會風氣不佳，審時度勢得此想法亦不為奇。   那大家賺到錢究竟點做好? 公屋或居屋在早前已表示是次等投資物，首先賣出時要補地價、加按亦幾乎不能，所以大家若選擇公居屋的道路，你便放棄了他日靠資產膨脹而致富之可能。當然賣走公居屋都可套現，但複雜又多冤枉路。加上升幅鉅大的，始終都是一些較有質素的私樓。有叫價能力的買家都是住在及擁有私樓的。   當然明白讀者有賣樓諗法，係因為佢兩間樓都係近幾年先買。若靠加按只到六成，根本套唔到錢出黎。為了無樓在手去享福利、可用一拆二手法。自己一間可轉比人，做完即可按爆至8成，即套回3.4mil*80% – 1.5 = 1.22mil。點借到錢應已授明，稅亦可減。至於男友如有弟弟及妹妹更興奮，4.8mil*90%(cap by 4.2mil) – 2.3 = 190萬。即兩間樓共套312萬，而控有權照存在家人手上。就當家人自己取走物業唔再合作，其實都係幾十萬既數，加上獨攬幾百萬債項，實為不智。  

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兩萬月入、兩個小孩、點買兩樓?#894

諗Sir您好! 本人數星期前有幸於書店中發現諗Sir作品”樓換樓”, 之後再買”收息論”, 看後感覺獲益良多, 現報讀了7月份收息課程. 小弟今年35歲, 太太27歲, 有一個3歲小朋友 2012年時以9成按揭30年供款夫婦聯名購入大埔區2房私樓自住(當時購入價 2.4M), 另裝修及傢電花費合共約400K, 當時已用盡所有積蓄結婚及置業, 所以裝修費是向銀行申請私人貸款.   現況: 本人月入30K, 太太月入18K 自住私樓現市值約 4.8M(廿四年樓齡), 剛轉按到另一銀行作6成按揭30年供款, 轉按後有 2.88M – 原按揭餘額2.05M – 裝修私人貸款餘額 0.21M = 620K現金在手 由於今年底將會有多一個小朋友, 預計到時將會有更多額外使費導致每月收入跟支出接近打平. 小弟之前毫無理財概念, 拜讀您作品及網頁後自知儲蓄力極差, 會想辦法削減開支. 燃眉之急, 希望能得到諗Sir指導如何先運用這小小的620K現金增加少許正現金流, 如數年後樓價回落會考慮以此資金作首期買入另一細價樓放租, 向一生三宅目標進發, 為將來退休作好打算. 希望能得到諗Sir指導, 謝謝!   answer: 實在是知識決定了往後的路向，當然筆者沒能力為他人的命運作判定，但就本案讀者而言，若時光可以倒回幾個月，有一個更好的方法能提議他。   同意讀者自知儲蓄力極差，另外更在今年添丁，實在恭喜。點為小朋友爭取多口飯食實是爸爸既責任。家庭月入48000將要養起兩個小朋友，定必為財政上構成壓力。兩年前買樓已要為裝修費借p-loan，說明人工不高令積蓄太少實是讀者死症。對症下藥係將轉名自住樓加按至8成，4.8mil*80% – 2.05mil = 1.8mil，即180萬減去還p-loan仲有約1.6mil在手即令成個局面唔同哂。那究竟點加按至8成? 自住樓唔係只可至6成咩? 那要運用一拆二之方法、做得好可以按到盡再將稅項支出壓低。   睇返現況，家庭借貸力為48000/10000*2.59*50% =

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個人借貸小技巧、買樓大格局論述#885

我的會員編號為3274, 問題如下: ———– 諗SIR您好 已追看你的網頁１年多，並讀完了你的兩本著作，令我獲益良多。剛報了七月的收息班，希望諗SIR能在上堂前，幫我預先把把脈。 本人57歲，三年後退休，早年沒有太多理會財產的安排，希望在退休前的最後機會，為財產作適當的步署，令退休生活更有保障。   本人月入35,000，居於香港仔的三房單位，單位與老婆聯名，市值700萬，月供9,000至60歲(現欠30萬左右)，除供樓外，每月其他開支約12,000，因兩個兒子已出身，不用負擔他們支出，月儲約14,000。 股票：80萬 流動資金(包括人民幣)：約有200萬 另外退休會有約300萬的退休金   方案一：因為香港仔附近將有地鐵(南港島線)，個人認為該區未來兩年的樓價應有不錯的支持，所以加按物業，套現約250萬，月供加至$17,000，供款至70歲，把錢放在債基和5年期的保險。 方案二：賣出現有物業，再用單名做按揭買入九龍東或新界西的兩房或三房出租，再租回香港仔自住，實行以租養租，希望新區的升值能力可跑贏南區，同時可套現投資債基和保險。 方案三：不加按，物業方面維持不變，只用現有流動資金及未來退休金操作。   最後，想問一下如加按後大約有(250+80+200)=530萬資金（退休後更有(530+300)=830萬）應如何安排在債基，直債，保險，以至物業的投資？或有其他更適當的安排？   準備退休的人George上    ANSWER: 先回應香港仔附近將有地鐵會跑贏，那我們用中原數據將過往兩年在海怡半島及兆康苑的呎價升幅做比對。發覺海怡實呎由$11315升至$13307(17.6%)，而兆康苑由$5315升到$7349得38.2%升幅。即窮人屋苑兆康苑(38%)完勝富貴大宅海怡半島(17%)。當然，不能否定過往幾年因細價樓升得快而造成咁大距離，但已證實單睇新鐵路點去判定邊區樓價秤先實不可靠。順帶一提元朗及將軍澳區民在過往10年很受惠鐵路網擴建，可是樓價升幅真係「認真唔爽」。筆者同經紀們的分別係、只收取學費支持公司營運。不會求賺取傭金去左右你的理財決定。   中期看法 當然香港仔那邊除了海怡、亦有香港仔中心。筆者睇過香港仔中心，升幅都超20%，因屋苑開則有更多細單位，另過往兩年細單位升得多實不代表將來格局。樓價過往一年再升約15%，不少業主求其加按都得100-200萬，再加自己些少儲蓄然後借六成，要換樓至700萬絕對計得到。因此筆者在今年初有預測今年中價樓跑贏細價的，加上細價樓在17年開始供應多，不敢再看好。讀者揸間香港仔既中價樓、只好說是同大市同步、而為免再買樓要比很高印花稅、衝量上述各因素應保留現居再加按是較好。   大格局論述 特首而家既政策係凍結成個換樓階梯、凍結大財團收舊樓再建既速度，好處是拖慢財主的土地兼併，令不少民眾受惠樓價上升。試問若果冇SSD，話唔定看倌已不夠定力將手上樓賣走而當年「笑住袋」200萬交匙了….點會諗到當日既500萬樓今日升至千萬豪宅咁離譜呢? 所以特首呢….長毛最鐘意、小業主們都鐘意。反而誠哥就麻麻地。   另外都係想講格局，正如揸手車要定要望遠唔望近。現時香港產業萎縮、致可投資的業務很少。係無創新行業、少做少錯既情況之下、投資土地就係最穩陣。回望中國2000年，盛世皆因「耕者有其田」、而走到朝代末年都是地主兼併土地嚴重、社會係無創新之下錢只向土地買賣傾斜、農民失去土地成為流民然後顛覆王朝。所以呢…土地問題係一切既根源、梁生呢次無講大話架。   自身技巧 讀者成世人就係「一鑄獨贏」、即係佢間三房樓升到而家可以至少套700*60% – 30 = 530萬。加上另300萬退休金。兩舊錢加埋已可開個小小私銀戶口、得到低融資成本及直債保本既好處。可見買樓一事純為配合時代走向、相反若大家早出世50年、加入國企或黨是最醒目的、若唔係咁隨時樹皮都無得食。留意讀者人工只35000，如果佢年輕於40歲、借貸力為35000/10000*2.59*50% = 4.53mil，而自己套到4.53-0.3 = 423萬。可是年紀達57歲、應用借貸力常數1.08，即借貸力最盡為35000/10000*1.08*50% = 1.89mil。想套到400萬或更多可留意一拆二及買樓技巧。   借貸人年齡 借貸力常數 40歲或之前 2.59 45歲 1.95 50歲 1.55 55歲 1.08   假設佢真係套到400幾萬出黎、建議收息為上，用股票賺價為次。已不只一次提及，投資第一步應做好資產分配，而唔係一咪「今日買乜好」。只有想你買野既人、先會為你營造日日要買野既氣氛。就當筆者常提及之債券、一收息就係幾年、正常冇人肯sell。讀者買債基500萬可月收息$12500*5 = $62500、而按揭供20000餘元，套出正現金流月$40000，都好夠洗。若再升一級用直債、就咁一債香港地產商債可收9-12%、即每月可收息$43000、方法保本但正現金流稍降至三萬餘。

賣樓定加按搬入三房?#878

  諗sir, 你好! 本人30歳, 新婚, 二人月入各3.5萬. 三年前聯名購入當時330萬, 現值大概500萬, 2房不足500呎單位, 按9成, 分期30年. 手上股票加現金80萬, 每月除供樓12K外, 可儲23K. 身為80後能上車已覺幸運. 預計未來1-2年居住空間需求大, 介時需另覓大概600呎單位自住. 為達目標, 求教下一步買/換樓計劃. 現在應該趁單位有價有市賣出套現, 還是拆名加按現樓套現作投資用途? 還是彈藥未足, 一動不如一靜, 主力投資賺外快+努力儲蓄, 靜待時機? 若諗sir贊成套現, 應否用於購買另一單位? 若買, 又應該買何等價位的單位呢? 感激賜教! answer: 解決讀者問應賣樓定加按既疑問， 應用借貸力算乘。切勿因主觀睇好一投資物而過份「下注」。當然唔少人從未搞清就投入注碼，尤其是買樓。或因股市連月上升而忘記借錢炒股需要幾時補margin。筆者作答方法是用數字將真相呈現出來、雖數字不代表一切，但總比憑藉他人口中的經驗作估計好。至於從經紀或賣方所得知的資訊，由於有利益關係，角度難免有偏頗。   讀者家庭借貸力為70000/10000*50%*2.59 = 9.06mil，已借270萬(估計)，在假設讀者無其他重大欠債之下，借貸力只用了(2.7/9.06) = 30%。係借貸力未見用盡之下，讀者唔需要將現居轉正出租用途去獲得租約令借貸力提升、應著手將現居資金盡套去然後為第二宅及轉三房打算。那怎安排是最慳稅同聰明? 及可套有最多資金在手呢?   讀者就咁去將現居加按，500萬的樓房按規可套六成、即只能套500*60% – 270 = 30萬在手，攪咁大輪只獲30萬不值得做。若細心依照「一拆二」的安排，除讀者轉名樓房可轉單名、而假設是先生拆出而自己可借到八成上會之外，原居套有現金可增至100-150萬，放果極為不同、而雙倍印花稅都能規避，在拆名的稅項亦省回$22500。不少已購一房在手的夫婦務需留意，另外在30餘歲多150萬在手、日後的日子可過得十分不同。   150萬在手，最唔使諗既就係買條李生既直債，6%年息收到90000一年，基本上唔諗就7500蚊每月到手。李生只要唔走佬息係會派本亦會還的，但直債在未到到期日下所附有之風險，加上買一手既債券是否如所示要50000美金，需要將買賣收息流程細緻公開才令人更有預算。不少人到各機構詢問都不得其解，係因為低傭金既投資方法不會同客說明，根構現時香港一般取得理財意見都不需付費既情況之下，客人都需在購入投資產品時為之前所獲的服務買單。   那若客人不購買又如何? 好既會叫番個客做定期，銷售人員等下一次機會。差既情況會比兩個number等客人買入先輸下佢d錢，令佢否定之前所用緊既投資方法。 當然讀者後生，將手50萬投入債基收息每月可得$15000至17500。係香港呢筆錢已夠佢係不少地方租到三房，而原本自住樓應可租出15000餘元，扣除要供近14000的按揭，舊居可算是自給自足，而讀者在不付額外資金的情況下換左三房改變環境。      

你手上既錢可以帶比你幾多安穩?#877

諗Sir, 你好，偶然之下看了你的Blog,覺得好實用和好吸引，所以買了「樓換樓」和「收息論」增加對投資嘅知識，也籍來此信賜教。 我是位家庭主婦45歲有一位3歲小朋友，丈夫45歲是一間公司做採購Director，月入八萬元，現有一間自住物業（九龍區），無按揭。 最近發現我倆夫妻愚蠢了，錯失了投資機會，現在45歲希望趕回可在退休前擁有3-4間物業，現請諗Sir賜教。 （1）現擁有一間現值約500+萬聯名物業。 （2）港幣現金90萬 （3）人民幣定期40萬 （4）人民幣10年期保險20萬 （5）2份投資保險 （6）每月平均儲蓄約2-5萬 （7）每月平均必要支出約2-3萬 （8）無股票 我倆很想購入另一物業，但因新買賣樓宇措施實行，如購入第二間樓宇，要付雙倍印花稅。 （一）所以想請教諗Sir,我們可否將現物業贈送另一方，可否避免繳交雙倍印花稅？ （二）我們應先按揭手上物業，增加現金流去購買一層細單位新樓宇約400-500萬（位於紅磡或馬頭圍道，或購買一間約800萬新樓宇，管理費較貴以作收租用途。 （三）或購買一間二手樓約500-600萬，管理費較平宜，每月收租約14000-16000。 因我倆現45歲，可按揭只可20年，所以我倆應該怎部署？ 謝謝賜教 小婦人上    ANSWER: 典型的香港真中產個案、家庭月入在80000、努力工作及辛勤咁供滿間樓。當年紀到達要考慮退休既情況，才發現情況未必有早年想像那麼樂觀。又或者、住公屋既朋友對生活滿意程度仲比自己高。筆者無意將私樓同公屋住戶造成對立，公屋住戶不選擇工作而對物質生活同時不追求、那便沒有問題。真中產要將自己後生努力的成果保持更而帶埋落棺材，要將每月得到既銀紙盡快轉做資產、為自己產出被動收入。   見讀者年過40，全部投資除人民幣定期可能為自己產出每月約1000既利潤之外、其餘都不能「現兜兜」每月收錢的。這亦體現了只懂叫努力儲錢既口號去理財係無用。除非你既錢除樓之外達3000萬港幣、咁可以「脫離地心吸力」，否則只得百餘萬既你好應將手上資金同佢比你幾多被動月入呢兩件事連埋、否則你根本唔知你手上既錢可以帶比你幾多安穩。「安穩」是感性詞、原本難以量化。但弊左大家人工係可量化及好有限、欲將手上人工變造「安穩」生活。當中將「人工」變做「安穩」既轉化劑係被動收入產出效率。買樓收租的效率由1.6%至10%不等、買股票收息可以係零、高都一般係6%。而債基為12-15%、而保險竟然達22%!? 當中如何提高效率、令我們更快去注人「人工」去獲得「安穩」是我們要關心的。   同意讀者要運用聯名物業去行「一拆二」，可是轉贈是個差的點子。若安排得好，稅項可減少、而雙倍印花稅都唔使比、更可將500萬入面的400-450萬套出黎。至於買紅磡或馬頭圍道的新盤去收租、筆者從不建議。根本買新樓就唔應該用黎收租、而選取區份上的數據亦不見有利紅磡或馬頭圍。當然讀者有諗過二手樓、當中之準則在昨晚已和同學分享過，同時會針對家庭主婦及自僱人仕點增強借貸力。謝謝過往咁多同學既回饋意見、現在課程已很能針對一般入手者最需要知及改善既事務去分享。   投資保險及人民幣保險都未見係好建議，總括而言大家在市面上見到既保險都係傭金高而效益低的、因而大家可在餐廳免費聽人講咁收集資作決定訊，契約一簽就係十年。有投資成份的就保證公司每年可收取你的管理費、而客戶的回報就從無保證。讀者既定期及按出黎既錢點有效變正現金流、確實一篇講唔哂、今日到此為止。

點每月儲多$5000做首期買樓?#871

諗Sir您好，小弟有幸拜讀＜樓換樓＞、＜收息論＞，了解到生活在現今世代，理財知識的必要性，並已完成收息課程101。現有一些執行上的想法，希望諗Sir可以指點迷津。 小弟現年26歲，月入67k，穩定政府工，每年增薪，十多年後可Max 120k。女友24歲，月入20k，有計劃兩、三年後結婚。   本人於2015年頭，單名購入3.9m兩房私樓自住，9成上會按揭保險 供30年H+1.7% Plan，月供$ 13000，單位現估值4.3m。本人借貸力為67000/10000*2.59*50% = 8.67m，已用借貸力3.6m (41.5%)。每月收入扣除供樓家用自己駛費交稅，可月儲28k (儲蓄率42%)。除按揭外無其他欠債。   本人現有現金20萬，將要全數用作裝修新居之用，另有計劃三年後結婚，到時又要一筆駛費。現有以下問題請教諗Sir: 自我評估月入和借貸力不錯，但極之欠缺流動資金，計劃借入P-loan 60萬，其中30萬投入收息堂上 5年double 保險方案，另30萬投入債基方案收10％年息。會否太過進取？年息3%的P-loan是否抵玩？ 請問double 保險方案的人壽成分高嗎？有需要另外買一份面額為按揭欠款的普通term人壽作保障嗎？ 未來五年計劃休養生息，以債基收息為主，等5年後保險資金回籠，看市況實現一拆二，長遠目標一生三宅，想問下在現時政策下，加按是否只能到樓價6成（4.3m * 60% = 2.58m)，即只能夠在按揭結欠少於2.58m的情況下，才可以加按套錢？本人計劃用女友名義買第二層樓，本人擔保，請問借貸力和壓力測試是否將二人月入相加後減去第一層樓欠款／供款即可？ 希望諗Sir可以多加指點，謝謝！ answer: 筆者發現工資高既讀者，在發問時已懂得自己計出借貸力及作部份分析，筆者只消提出作決定中最重之因由為何，答題更為輕鬆。世間財人人欲求、領高工資的人自有過人之處。員工鬧上司點解咁廢都月逗成五皮人工、可能在公司眼中員工的價值比上司更為卑微。亦有人堅守道德情操不將錢同個人成就作比量、可是一有搵大錢既機會、什麼親情倫理又放埋一邊。孔子之理流芳百世，在於君子求財與維持老子所提出的道德水平之間找了個平衡做法。   讀者所計出的8.67m是理論性的、搬到應用上已用借貸力會在41.5%再打折扣。當然最致命是現金很少，當然26歲連20萬係手都無既大有人在。佢可以做既，同意是利用公務員易借錢既好處，幫自己產出更多正現金流。差借p loan要3%年息、以讀者情況不為吸引。用20萬以上借貸額而言，2.0-2.5%年息是借到的，又或可把握第三季開始的稅貸、而家借月入10倍的低息稅貸亦可找到、不再限為每年稅款的兩倍。當借私貸2%年息、分8年還而借到月薪6倍，那即可得款項390,000、而每年要交利息$7800。那我們取走39萬去收息，究竟可否填補每月供款?   39萬私貸每月還款約為(390,000+7800)/8*12 = $4143 39萬投入債基年收15%，每月收息$4875   那借錢後再去攪收息只每月賺4875-4143 = $732正現金流，好似無事做搵野黎攪。但留意私貸(ploan)每月的供款大部份是還本而息口只佔少部份、咁就其實係由無變有、每供一期等於幫自由儲多4000餘元落自己袋、而所需的起始資金為零! 真的是借力打力。仲有係、可以除時賣走收息的債基而清還私貸、咁等於自己鐘意儲幾多期就幾多、儲到自己夠首期買樓為止! 但留意私貸息口如比4%或更高、就開始唔抵玩。   至於讀者已習double保險方案、現補充此類做法不需要高的保障額。另外買一份幾百萬港幣保額的定期壽險是可以的、只多數百元每月支出、當買個安心就是了。但對比做double 保險方案、筆者意見是實行此借私貸收息的方法更好、而手上20萬現金可留作任何應急需要。最後讀者提到是否加按上限為6成、這是無奈要接受的。正因為政策現行的政策不討好物業投資者、讀者好去先為自己累積現金再行打算。

打工越打越窮、成就一生三宅的必要性#865

諗SIR! 你好,留意到你的文章不是很久,但已獲益良多!亦打算報讀你的課程, 但不知道應該報那個課程會適合我的情況? 自知家庭收入不高所以衣食住行一直非常省, 但由於對投資一曉不通, 所以只能做到有紀律地儲蓄. 亦努力持續進修希望提升收入. 本人情況如下, 望指教!   本人26歲 月入22K, 先生28歲 月入21K 公務員十年後頂薪35K.   今年年頭用318萬買入超過40年樓齡的市區有lift舊樓(已大維修及換lift) 做7成按, 現估價升至400萬 現金: 40萬 基金: 20萬   問題及方案如下: 1) 以partial 形式盡快還清現在mortgage, 大概6,7年後上宿舍後可收租1.2萬, 再儲錢買2間 (這做法應該不合現時低息環境, 但感覺非常安心,沒有風險??) 2) 按現時mortgage plan還款, 用現金40萬物色第2個300萬單位用9成上會,再出租 3) 等過了SSD,將現持有物業賣出, 一開二買2個3-400萬單位, 一個收租一個自住, 到上宿舍後再將自住既放租   希望有幸得到你指點一下, 如果按現時情況, 我有可能做到一生三宅嗎? answer:   建議讀者睇blog文章之後再買<樓換樓>細閱一下，書中解釋了點解我地要爭銀行錢唔還、更應盡借。不過就算唔睇書都有一點可肯定，就係而家打工、只會越打越窮。當然事先聲明、打工是通向「唔使撈」的必經之路、筆者唔係叫大家遲職返屋企、大家更應該將老闆交比你既事務做好、令自己行得更快致使更快完成此人生遊戲的上半部。   筆者愚見、打工的好處如下: 1. 令自己緊貼社會、用老闆既時間同同事吹下水 2. 學習人生百態、令自己言而有物 3. 分析、歸納、銷售、報表式既工作係打工上可學到。惟策略性之考慮、以致對人生的思考大老闆絕對唔會教你   那打工不好處是: 1. 老闆的一切手段是想為自己制造廉價勞力、而不是照顧你。那此事同打工仔要既「加人工」及「出成世糧」係不可並存   2. 工資在中上水平的管理層會遂漸減少、手提電話加寬頻令老闆更易管理、從而令工種只有最高的決策者及低薪的卒仔兩種。而家幾部手機裝埋whatsapp、就可係大陸開個call center、setup都唔使   3. 每月得到的工資由收到第一日已慢慢貶值、此情況為2000年前沒有的。羅馬帝國末年調低金幣含金量、至近年代國民黨用令幾百萬金圓圈先買到一石米、此為急速貶值。那大家是不是到此時才意識到手上既錢原是公仔紙?   4. 政府最樂於見到係人人安居樂業、但無話過要你人工高喎!? 由細到大既教育只係想你做一個準時返工、份糧餓你唔死、更要準時交稅既蟻民。老闆有份幫手創造就業、反而可利用不少途徑合法避稅   5. 被人培養用儲蓄既思維理財，雖節儉是美德、惟儲蓄不及資產膨漲的速度   讀返讀者、由於是公務員，所以現居結欠未跌至市價五成不宜偷雞租出。佢地借貸力尚可、而儲蓄都勉強ok，兩夫婦合共60萬。咁既牌面、而家最好咩樓都唔好攪、因實力唔夠。最緊要係呢兩年比心機將單位按揭結欠下降至市價五成、那即可合法簽約租出。假設租到$13000，那兩人借貸力即可令為(22000+21000+18000*70%)/10000*2.59*50% = 7.9mil，減去欠下的約2mil都有5.9mil借貸力再買下間樓、完成一生二宅、睇市有心得者更可快在35歲前完成三宅、一自住兩收租、日後生活就算無老闆都可照顧自己。若而家走去買樓、總借貸力5.6mil已用了近3mil，即只有5.6-3=2.6mil彈藥去借錢買樓那要再進一步不樂觀。   至於幾年後的「一拆二」、在轉手價格控制及雙倍印花稅點豁免下筆者都有心得。讀者只睇SSD看法是太近視宜了解多點好為自己打算。至於淨低既錢點打算? 筆者一向建議實行師兄所提的「DOUBLE保險方案」、若加息5年後回報更有機可超DOUBLE。但鑑於讀者年紀輕加上手上資金不多、都是用債基方案年收15%利息較上算。60萬可收每月$7500。當然箇中風險及注意、執行點都在收息課程說明。看來讀者在買樓上是要守唔好做、先為自己爭點收息。    

15K人工點攪1000萬出黎?#860

尊敬的諗sir：   看了您blog後，第一時間又買了本《收息論》，大受啟發。 由於您介紹的案例，大部份是用貸款的方法，加大杠杆以達到10%的回報， 但本人買樓後的借貸力已用盡，所以不知是否啱用。   現請教如下：   本人是基層人士，45歲，有一小朋友讀幼稚園。 早幾年在家人幫助下，在屯門買入兩個自用物業，現各值300萬。 一間給父母居住，欠按揭約100萬，供款5500元 一間自用，年初加按套現，欠按揭200萬，供款9000元   家庭收入3萬，每月開支後(供樓，家庭雜支，小朋友開支，零用)，所餘冇幾。   加按後，現有銀金行存款100萬(部份人仔定期) 股票現值100萬(大部分中資股，小部分REIT) 太太私己錢20萬，是應急用。   本人希望善用上述200萬資金，以提供現金流(年回報10%以上)，及作退休之用。 目標是60歲退休時，有1000至1500萬流動資產(不計兩間物業) 本人原打算等美國開始加息後，待REIT股價下跌，分段買入收息。 因為2009年股市最低迷時，REIT可以有20多厘回報。 但美國遲遲不加息，REIT現回報並不吸引。 本人想請教： 1) 本人對諗SIR介紹的保險DOUBLE計劃非常感興趣，因為符合本人要求， 即保本，每年有10厘以上複息回報。 如果將200萬資金(可分段分批，以備急用提現)全投進去， 16年後，可有1000多萬的回報。 但是本人的借貸力已用盡，這方法可行嗎？   2) 本人覺得REIT比買住宅收租也有自取之處， 優點是流通性高，不用打理，不用交稅，資產增值，回報(6厘)比普通住宅(3厘)高 缺點是政策風險、股價風險，公司經營風險等 請問諗SIR：REIT是否有好的投資方法，有方法可作杠杆嗎(以本人條件計)？   3) 美國一旦進入加息周期，直債與債基價格是否會下跌？現在是否投資時機？ 人仔債是否更好？   如您方便，請指教。 謝謝諗SIR！ 祝您身體健康！事事順利！ 一個基層人士   上 ANSWER: 一個家庭月入只$30000既人，那計夫婦人均$15000，究竟有冇可能達到退休擁千萬之財呢? 竅門在於讀者只讀了筆者在2015年出版的<<收息論>>，但未有再花98大洋去買埋2014年作品<<樓換樓>>。其實去圖書館借都可以，不過70幾本存書都應被「幾重預留」，即有多於一個朋友排緊，在此感謝各位的厚愛。   <<收息論>>一書，主要是授予一眾高息工具的運用方法。 <<樓換樓>>>一書，是從大家在社會上的定位開始、一步步講解庸才應如何自處去令自己在如斯劣勢都可達成財務自由。更運用借貸力方程為大家計出下一步應買樓定租樓定賣樓? 其實個人理財建議，是可以找從事非銷售行業的人為你計出來的。至於sales為左跑數，點計最尾都係要大家買野。  

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應否套樓買股?#846

  諗sir   本人31，文職，月入32k，先生為教師，月入33k，未有小朋友。早年奶奶與先生聯名買入上水中心2房間位，月供$69xx，剩下149萬未供，估值350萬。家庭借貸力為~8.2 mil，月儲1.5萬。由於結婚用去儲蓄，早年不懂理財，只有現金30萬，無其他資產。由於小妹的投資知識非常粗淺，靠報收息101、買樓及股票courses學習，盼諗sir指教，感激！   * 加按物業（在現時樓市將爆煲、按揭過多的風聲下）會否增加現單位被銀行call loan的風險？   * 如加按而將現金旁身，（在全球貨幣戰、按揭過多的風聲下）低風險債基又是否可行？定或是以自己單名買樓好？   * 如果將錢放入5年double保險方案，又如何?……請指教！感激！ 膽小庸人上   ANSWER:   讀者格局是借貸力較強而手上儲蓄少，所以應先用借貸力去補強現時資金少(只0.55mil)的情況。第一步應行一拆二再好去按爆八成，留意按揭政策收緊後加按已不能達七成、若用原本讀者大路方法將自住樓加按至六成，所套有資金為(3.5mil*60%-1.5mil) = 0.6mil，即60萬。可是筆者建議行小路的，合法運用一拆二，聯轉單，至於老婆怎一人槓起成間樓已輕鬆在課堂交待，老婆做野要幾耐銀行先肯借錢已授準則、而從價印花稅的銀碼於夫婦關係有另外計法。套(3.5mil*80%-1.5mil) = 1.3mil是可行的。   另一個廉價資訊可在此提及，就係加息同樓價升跌根本從無高關連性。何況若樓價真係會跟息口加而跌，根本有投資品將加息風險從容對沖。見頂圖一投資物在2013年5月伯老在2013年8月開始收水，資產價格仲要升至起碼2018、你可見加息其實不是末日，更對投資有利。   最重要是讀者要明白最影響個人作投資決定的、不是周邊環境情況，而是自己財務狀況，就好似上星期六有兩個同學課後問同一問題: 「我有兩間樓係手、應唔應該賣走一間轉落股票?」   同學一自己月收入50000，老婆九萬，揸兩間西九樓市值1700萬，銀行尚欠700萬。此君是借貸力高、而現金水平都高! 有咩想攪可將西九樓加按至六成，都有1700*60% – 700 = 320萬可即套在手。320萬用作收息，基於債基年收息可獲12-15%可隨時贖回，那讀者每月可得320*12%/12 – 320*15%/12 = $32000至$40000不等。以呢位同學既情況，樓係唔需要賣。穩步理財唔好犯大錯生活自可悠遊自在。又或撥30萬出黎買細價股都可以，輸左都負擔得起。另外如將200萬加添入320萬理財預算入面收息、即可將成個理財計劃安排在私人銀行用直債做，享有15%高年息之餘亦享到期保本之利。生動D黎講、佢已經見到岸邊，再懂得多一點上埋岸都唔難。   同學二老婆享福自己一個做野，家庭月入$50000由自己生意而來，揸兩間新界西細單位一住一收租。此君借貸力弱而資金水平不高，他好應賣樓將回籠資金收住息等下一次市跌再買樓、更應做好證明家庭借貸力的工夫。至於買唔買股? 由於在理財上都叫做好左第一層保護，有樓自住有樓收租、加上生意人在跌市要為自己準備資金，所以不應將錢投放在股市慎防跌市要將股份賤賣。由此可見、同一問題，答法是因個人背景而異。至於如果看倌純為捕捉投資升幅去作自己投資目標，那究竟目標係捕捉多少? 鑑於人的貧念無窮無盡，用不斷賺價去作投資目標只會令自己在投資圈內白轉，此為筆者在銀行工作多先所見到的現象，賺錢需運用但要懂得時機去收割為上算。   最後是讀者，情況貼近個案二的情況一點，賣樓是需要，但套出的錢應投放於收息為主而非賺價為主的投資物。