諗sir 你好， 本人是你的忠實讀者，黎緊會報收息班。 家庭背景: 先生37歲，月入65k 本人32歲，月入31k 有一女升K2 資產: 儲蓄60k (mortgage link a/c) 蟹股15k (內銀內險類) 保險儲蓄基金20k, 2017年頭可取回 自住物業: 半新地鐵屋苑，2010年買入4m，現约值6.5m, 按揭结欠4m, 月供15k 收租物業: 近高山道舊單幢兩房實350尺，今年頭買入3.7m, 按揭結欠2m, 月供8k, 收租10k 為了女兒報讀好小學，我有以下方案: 1) 明年搬到收租物業, 放租自住物業 (市租16k)。 2) 收租物業間套房+ 放租自住物業，幫補在名校網租屋費用。 未知諗sir 認為以上那個方案較好？老公傾向通了地鐵後才間套房回報高些，但又擔心套房租客質素。又覺得間套房費用高。。我都小小擔心同一時間搞報小學，套房，放租會崩潰。但套房每月多幾千現金流又好吸引。 另外我打算做全職媽媽，諗sir 可否建議怎樣maximize passive income? 謝謝賜教！ 煩惱小師奶上 ANSWER: 在閱覽本個案時筆者以為自己睇錯、或讀者寫錯。蟹股為何是15K那麼少? 即港幣一萬五千元? 大概3至4手內銀股咁既數目。但觀察讀者對單位之應用，例如人工31K，自住樓報6.5M咁，與今時價位又十分配合。換言之，讀者儲蓄連投資真的只有60K+15K+20K，即十萬唔夠。留意筆者粗暴將問題重心抓出來，只不想枉花讀者撰文時間。估計最能改善讀者財務狀況之事，是提供個人每月開支表。若你儲錢「唔掂」，問題多左在開支表，雖誠實寫出，再改善至儲蓄率達30-50%水平。若未婚，50%為良好。如已婚，都需在30%。人近40歲財政多達臨界點:
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近日筆者需要開個公司戶口，由伙伴負責約見銀行職員簽文件，下午四點在「痕身銀行」，到達九龍灣的時候才發現約會地點在總行，伙伴先被職員吹了個賬。此約會是身為客戶的伙伴努力聯繫而訂立，早前留言三天都未有回覆，喜在星期四得到答覆而約在星期五。由於過兩天就要飛到美國、唯有在大熱天時搖地鐵去中環，付不起的士錢更受不了過海車龍，終在五點到達。 知道伙伴欣賞職員電話中的聲線甜美，筆者告知他現實與想像肯定有很大落差。以筆者用多年於銀行工作經驗推敲，及與紅褲子同batch一齊train的舊同事吹水所知，筆者伙伴約的一定係個新人、亦由於銀行所出工資有限，所以新聘職員才貌俱低幾是必然。最後文件簽好、但由於職員下星期要去上新入職training既原因，所以要等一星期先輪到筆者再去簽名。得此答覆後，筆者知道要搞到呢個公司戶口起碼要成個月，因簽妥文件過後仲要公司查冊，新職員係冇mutli-tasking呢個功能既。在簽野攪成個幾星期而查冊等10日下、若新職員唔簽漏名估計開戶過程都要30日。 知道而家公司開戶睇得好緊，得知中資行內部作出審計、一半投入的申請都被拒，主因是銀行為免開中一間洗黑錢既公司被罰上億、索性大部份要求都唔開。香港由上年DSC電器商倒閉至今日California fintness，已把經濟下行之訊息浮面。銀行之企業部多收水唔借、新戶又唔開，日日「等死」。最攪笑係有銀行高層大呼什麼「守土有責」、將企業部人手調落分行，希望用分行賺多點傭去補貼「受傷的」企業金融。筆者開頭都唔明銀行職員又攪什麼「守土」、原來高層話客人就係土壤、職員有責任守住。聽到呢度的只好同班batchmate 「X佢老味」，你人工又唔係出得高、賣野又唔點分傭，那為什麼要人同你「守土」呢? 「痕身銀行」更是出名出手低既銀行、而由於紮根在香港，所以專搵本地人老襯sell保險。你入佢間bank理財、真係比佢sell到話英國公投都同年金計劃有關。家陣team頭同同事量度表現既方法用N3。N1即代表一日冇開過保險單、N2即係兩日冇單、如果到N3要7:30返公司開會、晨早照肺。夜晚又有什麼基金佬黎sell佢隻基金、日日咁做精神唔衰弱先奇。大部份筆者的舊batchmate都有發以下三個類近既夢: 1) 夢到自己遞辭職信、但比好多隻手阻止 2) 夢到自己台頭個電話內線響、老細叫佢入房摔數 3) 老細見早上表現不合格，拒絕放飯 如果咁既生活一個月袋十皮、都話將就一下。但由於銀行出唔起錢、不少跑數既人材、或一些被稱為「猛將」之sales已辭職遞信，人材不斷流失。整個行業已進入負性循環。而銀行高層都唔係唔知，不過HR無budget比佢開位，故不如索性請個萬零蚊乜都唔識既靚妹去頂阿姐個位，最後產出了伙伴約開戶但攪到一鑊泡既事件。亦由於要縮減人手加上唔想簽錯文件、而家銀行大攪網上理財、執分行、希望節省成本保存實力同新興的網上金融一戰。各位將錢放在銀行、必被形形式式的新招去榨出新盈利。亦同California fintness一樣、當該行同事唔係諗長做、或由壞人升左做管理層，一些更唔妥當既攬客招式將會出現，雖不至於銀行有得比15萬同你拉筋，但更離譜既事將陸續有來，隨時玩埋預繳! 大家小心!
潘家榮【講座】 (免費講座) <NEW> 時 間：2016年7月20日(星期三) 19:30 – 21:00 費 用：全免 網上報名：http://bit.ly/1OS7g6C (善用填表，省時方便！) 記得留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.講座編號 = 潘家榮」 客戶服務主任一般會於一至兩天內回覆 內容： 如果你…… 炒了幾年股仍然賺不了大錢？ 經常賣了股票便升，但持有的蟹貨卻一大堆？ 是時侯要扭轉這個局面了！ 潘家榮(Kevin)，曾於2007年大牛市以3萬元本金在股市賺取第一桶金買樓，卻在08年金融海潚，於股市和樓市雙重打擊下輸突，因此苦心鑽研技術分析及操盤心法，憑著獨創秘技，於2009年再次在股市翻身，同年亦在一次全國性窩輪牛熊證模擬比賽中勇奪殊榮，於短短一個月的時間內將50萬模擬資金，翻6倍成324萬，從此獲傳媒冠以散戶股神之稱號。 在股市中嬴大錢可以好簡單，關鍵是你有沒有用對方法，Kevin將會跟你分享成為股市大嬴家的秘技。你將會學到： 1) 股市中賺錢的五大元素 2) 尋找股王的不二法門 3) 如何避開股市的陷阱，跟蟹貨說再見 潘家榮 Kevin 《東方日報》《太陽報》專欄作家 元大證券(香港)經紀業務部營業總監 苦心鑽研技術分析及操盤心法， 憑獨創方式屢次成功捕捉個股及大市走勢， 實戰與理論經得起全國大型比賽的考驗， 在一次全國性窩輪牛熊證大型模擬比賽中勇奪殊榮， 以不足一個月時間，將50萬港紙翻6倍化成324萬，從此成名。 2007年，祇以數萬元資本便「滾」出第一桶金， 傳媒逐以「散戶股神」的稱號嘉許 Kevin 卓越的投資表現。
諗Sir 你好, 一直拜讀你的Blog和”樓換樓”, 實在獲益良多, 因想達至財務自由和賣樓能賺的錢絕對是十年儲不到 的錢, 所以去年中將自住樓賣了套現約200萬。 家庭狀況: 本人35歲月入30K。太太收入23K同年齡。現租屋支出月13K, 有兩個小孩。每月只能儲蓄5000。 資產: 手上持有股票1.4M藍籌股收息 人民幣定期: RMB 220K 港幣定期: 1M 目前沒有任何負債。 問題: 考慮是否應先買入一個單位先上車好過一直等? 睇過屯門私樓, 收租的錢應是cover不到供樓和雜費的,即是沒能製造正現金流。 希望諗Sir提供寶貴意見. 是否有哪一部分想錯了?非常感謝。 answer: 讀者在考慮原則上有問題。因未找到較好回報的樓房投資、而忽略為萬一睇錯市樓市再升的情況作對沖，此為敗筆。買間樓回報唔夠好，頂多是回報由4.0%/年跌至3.7%/年既事，用300萬黎計一年損失$120000-111000 = $9000。如無樓係手一直供樓，損失為每月租金，即一個月$13000。在計清條數後，當然是買間投資質素差少少既樓、好過一直捱貴租去等dream house出現。 何況讀者思維更可由「一換一」UPGRADE做「雙租族」。自己住緊間13K方便自己，再係大興花園呢類跑羸大市既屋苑買樓收租，盡收好租又好租兩頭利。當然大興係不俗，但數據更優勝之屋苑將在買樓003之分析展示。雙租之步驟如下: 撥60萬做首期八成上會買市值300萬而跑贏大市既屋苑，供樓為每月(300*80%)/259*10000=$9260 將呢間樓租出去估計租金同92K供樓約打平手，雜費假設為$1200(管理費+差餉) 淨低140萬作收息將可補貼此費用。計收12-15%，每月收息都收$14000-$17500 成事後每月增加收入-支出為9200+17500-9260-1200 = $16240 這等於佢而家比緊既13K月租，可即時「豁免」。識用錢就有此方便 當然，收息運用之債基疊增方案，實行前耍留意幾個問題: 如債券評級被下調，會否call loan? 或被CALL 死? 答: 如債券評級被下調令債價下跌，確實會引致call loan。惟觀者筆者運用之債基在2008年金融海嘯時全年只跌30%，再按下方之疊增與觸發call loan之對比表，可見被call之機會很微(例如你疊增盡至3次，而又遇上7年一劑既金融海嘯，那你就要被call
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諗Sir您好！拜讀過諗Sir的理財分析後，知自己對理財十分差勁，愚人一名。所以很希望智者能明示，想學一些正確理財的方法，用來保本增值作養老之用。請問我現時應怎樣從新擺放這些資産來得到穩定而保本的回報呢？ 本人將踏入60歲，未婚。自己做生意。月入30000。想3至5年間漸漸退下工作。而希望自己壽命在85至90歲之間。 1請問怎樣計算退休後的生活費？希望每月生活費兩萬元。隨要計算通賬外還要計什麼呢？需要幾多儲備金？ 2現有醫療保丶人壽保但沒有危疾保？ 3現時以有政府的家庭醫生跟進大小毛病。還需要加危疾保嗎？本人暫時健康良好，只有一些小毛小病。 4現持有流動現金約3佰萬。 人壽保2份 另約10餘份儲蓄保，基金、強積金等，約值佰餘萬。蝕緊?？ 以上並要按年期固定供款至約65歳 股票約5佰萬。蝕…. 實金約1佰萬。蝕緊25％ 可隨時買賣收息基金約100萬 定期港纸100萬 定期人仔100萬 定期美金30萬(即約240萬港幣) 5已供完樓宇。每月收租共2萬。 西半山建築428呎現約值500萬。 上環商住樓建築1100呎現約值1仠萬。 上環政府保育建築1100呎現值約1仠萬。（在洽談中） 近元朗新小型屋苑700尺連天台。佔佰份之伍拾。約值2佰萬。另在上址再購入700尺連花園可入車約3000尺的村屋，購入價是365萬，約明年中落成自住。以付了5成現金，現約值4佰餘萬，待完工後，會付足餘额，還需預留約100裝修費。想在退休前付清所有欠款，這正確嗎？ 舊年由金融人士代投資，數月內蝕了很多。得到一個很大的教訓。現時銀行又提供年金保和5年儲蓄保計劃，說對我是最好的退休保障，是正確嗎？ answer: 先講筆者只係憑自己知識予理財意見，不會作投資銷售導引，所以比較客觀。至於意見是否「正確」，留待各位判斷，不敢以智者自居。讀者六十歲，有錢人。搵錢叻，理財唔叻。上年信錯經紀，輸左大半間樓。 除保險外，黃金股票及現金加埋約1100萬。樓房已全供滿，約值3000萬。知道各位未必會如讀者般咁有米，亦先講於結尾會交待怎產出一年86萬利息。惟看倌若資產少生活支出亦少、可試看能否為自己爭取被動收入一年24萬? 相信已大可改善生活。 讀者另外有保險10份，仲有3-4年夠65歲先埋岸。由於保險公司收取你的保費後、扣除保險成本後多取客戶的錢投資於直債，故買儲蓄保之回報一般不如買直債。至於買投資相連的保險，無保證回報，而計劃收費已在早前文章計出是偏貴。筆者同本案讀者在收息課後傾談過一會，發覺佢過去幾十年能成功保有資產，一是專心做好本業唔好亂搞投資，二是用買樓主打做理財。唔係買股、或基金、或債券。再次說明買樓是慢速但穩贏的投資方法，不少經紀同你講買股好過買樓幾多，只係佢想係你身上搵生意。當然買股票唔係賺唔到錢，不過難度比起買樓高好多。基本上你個經紀自己都無此能力。 當然人到六十歲，應感到體力大不如前，所以需攪好錢搵錢。香港地人到三十五，小朋友多有一至兩「件」，投放於工作的時間亦唔可以好似結婚前咁多。兩點之共通，在於人越早部署產出被動收入越好，你可以用黎賺錢既時間比想像少。三十五歲前應股樓為主，五十歲後將重心轉為樓房債券。希望靠買股收息唔使煩既朋友，敢講兩年內你一定會好q煩。香港個股票市場只能為上市公司提供低P/E，即市場已唔夠錢去托高個股價，咁既情況下不如去新加坡上、或者去美國上市、都唔會係香港同班老千股一齊上。如果你仲有成手股票係手，請考慮轉買美股或其他地區之ETF。 將上段之要點用於讀者，股票應九成清倉。實金可以保留，當做市差時既一個對沖。收息基金讀者入手了有股票成份之摩根入息類別、根據收息101之建議投資人應選「全債類」去減低風險、不好用摩根。若再要高息可利用全債類基金而提高之高疊增效果去收20%年息。經此重整後手上(港幣+人仔+美金)應兌有港幣1000萬等值，將其放入長江基建加大新銀行的兩條直債、再加筆者展示過的美國科技股ETF。長江同大新直值未槓桿之前孳息率在5%一年，融資後假設借貸成本2%，回報約等於5%+(5%-2%) = 8%。將1000萬之70%投入，可收56萬港元一年。至於美國科技股ETF派10%年息，冇年期。為什麼在收息101提及因此物同直債之關連性低，30%投入收30萬一年。那直債同ETF加埋收86萬一年，夠佢日常生活。 至於佢手上物業、建議將部份沽出再投入私銀買兩樣野，一是同香港樓市最有關連性之REITS，另一隻是約於2015年初在網上熱討的一個新加坡上市而購入香港資產的基金。選此兩物因佢地同香港樓市關連很高、但沒有收息或保育問題，大方向就係咁。至於10份保險點執、邊間樓要賣邊間樓要留、真係要慢慢坐低再細執。加人壽已不需，醫療同危疾點分? 邊個先邊個買後今晚上堂再解。年金是沒有購買的理由，已在另文章提及「年金」效果同筆者鼓勵之「買樓」為相反。 順帶一提、按筆者所察，此為典型發達香港人之個案。即專心事業、多樓少股票。想一味靠投資而放棄本業的人，務必三思。
今天比較忙，即管將今晚收息101的部份備課內容作為今天文章的內文，好讓筆者騰空完成新書稿件。 昨晚是收息101第31班次的首課，堂上發現有些同學希望習得那種投資物最抵買? 對那一隻債券筆者又有何看法? 而將首部份的論投資及個人理財應怎安排當作題外話題。先在此答謝學生提問，確實在早15個BATCH之前對於心法類的題材是沒有加在收息課的，惟將此加入最近一年多的課程，原因一是有同學要求，希望知道自己的理財方向。原因二是筆者堅持，空問NUMBER而不去了解應買何物去達成個人投資目標，就好似原地耍功夫，有招式但唔知打套拳黎做乜。抄襲武俠小說的一句話:「練拳不練功、到老一場空。」若果你習得獨孤九劍加上降龍十八掌、想倚此兩絕招去行走江湖。可是對心法從不下功夫，見人都出呢兩招。難免會現將降龍掌打落小朋友身上的尷尬場面。由於太多人都想據有閣下之錢財，所以請各同學務必在心法上下些功夫。 另一個教學目標是想同學上畢堂後若再面對他人推銷，好應可自行判斷面前投資物是否合適閣下。留意一樣投資物可以對你個仔係「好好」，但對父母輩而言係「毒藥」。至於點將一項投資帶來的風險量化，已在堂上附與免費軟件助同學日後計出。 好啦，講到呢度，留然要配合市場需求比下number。下面邊隻直債係最好? 1.雅居樂永續債，賣價90.5。票面息8.25%，2018年7月18日可提早贖回 2.阿里巴巴直債，票面息3.6%，孳息率3.8%，2024年11月到期 3.恆大地產直債，票面息8%，孳息率8.8%，2019年初到期 就咁睇，可能你會諗緊「1號仔」雅居樂票面息8.25%勁d? 定係「3號仔」恆大孳息率8.8%好d? 筆者先在免費文章解開部份答案，首選應是最低票面息的阿里巴巴! 唔係因為佢最穩陣、而係經直債融資後，佢回報更可由睇落最少升上第一。另上述三間公司當中最有現金流而又倒閉風險為低的，亦係佢。阿里巴巴的融資比率為70%、而借貸成本我們用零售銀行的2%p.a吧，其實私銀可做到1.2%更低的。 那回報 = (200000*3.8% – 140000*2%) / 60000 = 8% 一個到期保本的阿里巴巴8%，比內房恆大的8.8%好。 至於雅居樂，回報可8.25%、亦可13.5%。恆大最早到期，惟內房系到需對其現金流作點分析。點排第2同3亦有學問，這些將在今晚課堂再談。 但，阿里巴巴一買就20萬美金，唔會有咁多同學有呢筆閒錢。點想因為自己budget 50萬港幣去投資呢? 這應放棄直債、用債基。債基此招式其實無直債咁「絕」。直債可為投資人取10-15%年回報之餘、更把弱點守得密不透風，實為降龍十八拳之類、出招穩重有餘、但要內力修為高先成(內力高比喻錢多)。可是後生仔內力修為一般低，應有套輕巧招式，而債基就似黃蓉的蘭花拂穴手。此為合後生冇內力只打穴的快靚正招式。 講講買樓，其實買樓主作用係加快內力修練，從租客及銀行身上吸走內力，增加金錢。就好似北冥神功。 亦，又有另一位阿姐，佢六十歲到老將錢樣樣買d，投資沒有方向。佢做生意令手上現金不少，可惜過往將錢困在保險同基金、股票亦輸到唔想再買! 佢問心法應如何? 其實買保險(尤其是年金)就好似買樓既掉轉，為一舊將來貶值緊既錢去儲蓄。更有手續費。所以買保險等於中左化功大法，即將北冥神功逆行而使，掉錢既多。建議阿姐先買直債、筆者已收風知道開始有一間銀行願意接受直債產出之利息作收入證明，如此一來，無收入的退休人仕可買債為自己重塑收入。令借貸力重生打開困局。這些最新消息、亦不時與同學分享。
諗SIR您好: 已追看你的網頁１年多，並讀完了你的兩本著作，令我獲益良多。已完成了(batch 25)/收息101 的收息班，希望再報讀收息實習班，望諗Ｓｉｒ贈言幾句︰ 收入︰兩夫婦（年齡都是３１）每月共$60,000 現金加股票︰$800,000 （其中$300,000係Mortgage Link戶口、50萬做左債基方案) 每月儲蓄︰約＄$30,000 背景︰於14年11月我用單名九成按揭在大圍買入一層三百多呎的單位，還欠約$300萬，每月供款$11,000。因我已懷有身孕，７月尾預產期。同先生二人已搬回300呎的娘家同住將來方便照顧孩子，單位現放租＄１１，０００，希望於數年後購入大單位給小孩安居或是做雙租族。 去年上堂後１１月已到銀行購入＄30萬Ｄｏｕｂｌｅ方案保險，50萬行債基方案。現在仲有現金約＄30萬，希望可以加快儲蓄步伐，以作置業首期及開支。請問諗Ｓｉｒ，是否應用這筆錢再加碼購入債基? 投資比例又應該多少為佳？ 另外介紹了姐姐自行去買債基、姐姐將大部份積蓄入手了一隻UBS的收息基金行債基方案，點知回報令姐姐大失所望，上年到而家輸左幾十萬、我已經試過同佢解釋係咩事、點知又講唔明、姐夫更怪罪於我。我自己同佢買的係唔同基金、解釋時發現佢既做法同我有d唔同。已附上該基金資料、希望諗sir快手解解、唔係大檸樂! 十分煩惱的準媽媽 ANSWER: 用double保險訂下個人理財底線 讀者2014年尾買樓、至今樓價應只比當年價格上升少許。小康之家夫婦月入共6萬、2015年安排的DOUBLE保險應可保證讀者最遲於2020年(即35歲)買入第二宅，用本連息的60萬做首期。至於借唔借到錢? 讀者家庭借貸力為(30000+30000)/10000*50%*2.59 = 7.77百萬，今時剩餘借貸力為(7.77-3.0)=4.77百萬。再買第二間樓時仲有得借、若到時仍有八成上會借盡限在420萬之政策、那用先生單名買樓之budget為4.2+0.6 = 4.8百萬。在此計出用保本的double保險訂下了個人理財底線、即35歲最起碼可以入手480萬樓(當然假設人工無變啦、不過35歲被炒危機不大)。 今時仲有30萬淨、應該加碼債基方案? 先行50萬已投入高息債為主的基金、行方案後收息10.8%。由於讀者年輕、建議淨低30萬進取一點行最新的「20%債基回報方案」、同原有的分別在於利用低波幅債基之高抵押性特點、令回報倍至年20%。風險為持有人需在投資物下跌15%後有call-loan補錢的風險、而補錢金額已限定在某一金額、令持有人易作預算。留意新方案用的債基之波幅更低、2008年金額海嘯才跌11%、比中電跌得仲仲少(中電 HK.0002 當年由2008年2Q約$64水平跌至年尾$52水平、為19%)。「方案」利用2015年10月後新出規則達成、筆者會不停更新收息101的課程內容、務求貼合最新的政策。若同學已上過收息101、可報最新收息103去獲得新內容。 快手解解大檸樂 讀者一片好心叫姐姐自己走去銀行做債基方案、買了隻唔應該買的債基、今時只好放售，輸了錢及白花手續費。賣走原因為此基金以投放歐洲為主、加上股債混合。筆者同上課學生提議的不屬此類。姐姐買混合的會令回報降低及產出高波幅而低回報之壞情況，已在堂上解了為什麼「股債混合」比「淨債投資」之回報低咁奇怪既事。除了選錯投資物外、見到執行方法都有唔同、明顯是有人有心為下一單生意做部署，估計是在第一次買入時特登整到個客筆錢無論贏輸都好難轉走、好等銷售一員在賣第一次時已鎖定第二單生意的利潤。當然上兩句說話僅為估計、未有核實。 遇上「老手」、好難全身而退 另外有銷售人員或會因某基金公司的傭金較高、而集中推某公司的基金、這幾件事在傭金主導的免費平台難避免。由於姐姐因唔明白債券的屬性、自然對價格怎因應市場情況升跌無概念、心中沒底。萬事只會向介紹人查詢、令情況得個煩字。就當親如姊妹、兩者的投資心理及風險接受程度都大有不同、最尾只有在拜年時怪罪妹妹、造成輸錢又輸感情之象、實為筆者所不願見。由於銷售安排者為「老手」、佈局無得解只有賣、要輸錢買教訓。 [frame id=1
中證監主席劉士余新官上任後首周，A股作輕微反彈後急轉直下，上證指數跌逾3.25%，教內地股民為之失望。然而，劉氏履新後對下屬的首次講話中明言，當局的三個主要任務：監管市場、嚴查操縱市場、積極引導外資入市，並不如前任肖鋼般，強調「穩定市場」。 歷史所見，中央更替某一單位的掌舵人，代表着對該領域的施政及大方向已出現明顯變化。2013年8月，一個互聯網金融峰會上，劉氏曾拋出一句「放火把家給燒了的孩子將來肯定沒出息」來強調監管互聯網金融及打擊非法集資的決心。我相信，由他所領導的中證監，放下股市例升的包袱，隨後大有肅清陋弊之勢。 – 證券市場「愈救愈死」，中央選擇「不如不救」，毫不出奇。況且，歸納眾多蛛絲馬跡，中央已打算利用房產市場取而代之，造就新一輪財富效應，來拯救經濟。 當內地媒體指出，考慮首付比例、交易稅費、貸款利率，都是自2008年金融海嘯以來，樓市政策從未有過如此寬鬆之時。在G20財長會議期間，中國人民銀行行長周小川指內地個人戶貸佔總貸款比例甚低，顯然並非無的放矢。 新春過後，深圳、上海、南京、北京等地的樓市熱浪，不能純粹以「小陽春」來形容。杭州城東樓盤楊柳郡發售第二期388套房，吸引了3000人到場，開盤後2小時賣光。這所謂「半日光」景象，正在一線城市持續發生。二手樓價同樣瘋狂上市，「日漲十萬」成常態。 最有趣的案例︰有位年輕人年初拿數十萬買二手樓，惟樓價日日上漲，多位賣家嫌自己開價太低而賠訂取消交易；年輕人買不到樓，卻在月餘間賺了50多萬元賠款。 推升樓市防資金外流 2015年底，中央經濟工作會議正式訂下「房地產去庫存」計劃，並推出相關措施。不過，一二線近40多個城市，僅佔全國房產投資額不足20%。前者所發生的樓市炒風，無助解決更偏遠地區的剩餘房產之餘，更有可能將各位的僅餘游資盡納，形成「冰火共存」的困難局面。 股市失勢，經濟增長放緩，舊日被形容為民生禍患的高樓價，或已被中央用作防止資金外流的另一泡沫。無事猶自可，如果當局高估了自身的調控能力，內地會否發生一場不可收拾的樓市泡沫？費高下周到南京公幹，望能窺探一二。
每日短片論市 20160223【美股零距離】(第16集) 美股隊長 www.HomeBloggerHK.com X 經濟一週 4種經濟情況下 資產配置方法 主要內容： ・根據舊債王Bill Gross(格羅斯)研究增長及通脹而成的矩陣 ・用作預測不同經濟環境下判斷哪一資產類別較好 ・可選擇合適的資產投資或避開高風險的資產投資 ・四種情境中，資產類別的表現： ・情況一：「低通脹、低增長」 ・例子：現時2016年2月 ・商品價格跌、經濟增長放緩 ・表現最好是長期債券，次好是股票及通脹掛鈎債 ・最差就是商品 ・情況二：「高增長、低通脹」 ・例子：金融海嘯後2010至2012年 ・買股票最好，容易出現牛市 ・情況三：「高增長、高通脹」 ・買商品最好 ・建議首選買銅、鋁及石油 ・例子：2008年金融海嘯時期 ・另一選擇可買通脹掛鈎債 ・情況四：「低增長、高通脹」 ・亦可稱為「滯脹」 ・例子：70年代美國面對石油危機 ・買通脹掛鈎債及黃金抗通脹 ・中國若實施資本管制 就會有人搶黃金 ・可預測到更多中國人湧去買黃金 相等於買美金 http://homebloggerhk.com/17845/ 美股隊長簡介： 本地家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監。《信報》專欄作家，個人著作：《值博率煉金術》(合著) 美股投資課程（按此） http://homebloggerhk.com/35341/
不少諗sir經濟日報專欄、或網上專欄讀者都對債基、直債與股票之屬性發出提問，今日對此準備了三者的屬性對比表。及舉一條直債說明如何在買入探討其倒閉風險(本文所提及直債不屬投資推介、按回報及屬性而言只屬次選)。 由於市況下調、不少直債同債基在現價買入之回報十分吸引，今日直債例子為2017到期的直債、年回報6.46%、到期保本 直債撮要 例子: 路勁基建直債(2016/2/23報價) 美金計價 ISIN CODE: XS08287?????? 到期日: 2017/9/18 票息: 9.875% 有提早贖回特性(解說在免費文章省略) 現時發售價: 104.99 現時買入價: 104.42 現時按發售價買入之回報: 保證每年6.46% 搵靚債的三個步驟 1. 上披露易看年報了解業務分佈(本文探用2015年該公司發予港交所的中期報告、數字或未經會計師審核、請留意)，了解公司業務 路勁基建於1996年在香港上市(1098)，業務主要為經營基建公路、高速公路、中國房地產。房地產經營地區主要在上海、天津等一線城市、另外持有九條收費公路權益。 而所發展的房地產項目如下: 由於經營業務公路收取現金、加上房儲不少位於一線城市、此為需發掘之亮點。 當然，筆者對內地經營業務的公司點都會打個折扣。惟再重申本文指出方法、不是介紹呢一隻直債。 – 2. 選擇公司有穩定派息的 路勁基建在過去四年做得不俗、由2012至2015每次有派息、金額亦按年計有所增長。正所謂做到條數賺錢、或拖延虧損相信不少生意人都有「心得」。但連續幾年現金派息實在不易、足令債券投資人更有信心。公司只要唔倒閉、債券持有人一般保本。股票持有者則完全唔同。派息記錄在GOOGLE FINANCE輕易找到(見下圖)。 – 3.看現金流量報表 都係睇現金、不過唔係派出黎、而係留位公司入面的。下圖示兩間公司的現金流量報表。左邊一間見出事前公司現金大幅萎縮，由918097K港元跌至226231K港元。右邊路勁兩年現金流保持平穩。 不難發現，「危險」類公司喜愛由股東做墊款、間唔中董事又還下錢、所籌集的新增銀行貸款為公司現金結存的360/226 = 1.6倍。一年間同銀行還錢同新籌既錢又相約(360000K VS 336000K)，你問如果你自己個荷包係咁究竟係咩事? 當然唔係借錢就有問題，筆者較集中睇公司現金流是否經常被無理取走、例如賣人參既公司用約1/4現金去買物業、究竟有冇好解釋? 另外股東同公司之間成日「借黎借去」亦不是好現象。 – 4. 看危險手影 若在披露易找到一些股東手影、不論是債券或股票持有人都要警惕。 最後就債券、股票同債基方案之間做個比較。就近日市況應選邊種行業既債券? 10-12%普通版債基方案點實行? 如何在投資時規避風險? 另第四點的危險手影怎留意? 直債過去幾年價格波幅大嗎? 我們在三月收息101班再詳談。 債券 股票
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