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公屋點樣轉私樓?#443公居仔

By Homeblogger September 4, 2013 公居仔, 屋村仔, 諗sir, 買樓個案 100萬<=資金<500萬, 30<=年齡<35, 一間樓, 家庭月入<4萬, 已婚, 窮中產

小弟本身已買及供完政府的公屋，月入和太太大約有四萬，每月儲蓄都二萬左右，剛剛BB已半歲多。現在人仔港紙加埋只得三四十萬~~ 近來有地產話有白表人想買我的公屋，大約170萬，小弟想問下， 1) 其實現在值得賣出，再換私樓嗎? (如: 沙田第一城 or 將軍澳的 300~350萬樓? 升值能力會高d?) 2) 還是再儲首期(但樓咁貴，唔知要儲幾耐先得)，買一層平d私樓? thanks a lot~~ ANSWER: rule:如賣樓所得超十年所儲，可以賣出讀者賣樓得170萬，等於170/2=85個月，即7年所儲。由於公屋提供一個很好的防守，加上賣樓只7年所儲，應慎重考慮會否沽出公屋。讀者只要一經沽出，除非訓街年老無依，否則今生房屋福利大概已用完。當然住公屋就要做「座地炮」，不能搬屋入住良好校網。但基於讀者月入不是高，建議還是保守點好。惟讀者最強是高儲蓄率，每月可將月入一半儲起。那儲一年已有24萬，九成上會用太太名，是可以借到及上會的。他日政府收回雙倍印花稅，你自己更可從客買多一間。所以不要急，等大市就自己再出擊未遲。現在賣樓再換私樓是冒上在旺市加注風險，計過讀者都係不好冒進。

最後一次機會去準備退休!#438庸才

By Homeblogger August 27, 2013 1 comment 偽專才, 諗sir 40<=年齡<50, 4萬<=家庭月入<8萬, 50萬<=資金<100萬, 一間樓, 已婚, 庸才

Lum Sir, 你好,本人庸才一個,背景資料如下,請賜教有何妙法可以買多一間樓: 年43,己婚,固定月入38,000,內子年42,固定月入14,000 與母親為聯名業主(租者置其屋),無按揭與妻子為聯名業主(嘉湖),七成按揭,仍欠190萬,月供$7,400,共30年,無加按空間!! 妻子與其妹為聯名業主(私樓),無按揭,外父外母居住與妻子無欠債,有現金50萬請賜教有何妙法可以買多一間樓? 九成?七成? 答案讀者的購買力是可以買多間樓的，不過之前做落咁多聯名樓令佢要比雙倍印花稅，如買小型單位，比冇住宅係手既業主比多樓價2-3%稅。另外再買樓上會借足九成機會比較微。一般人冇樓在手，買第一間樓借足樓價九成是普遍成功的，不過村屋或洋樓因抵押品問題被排除在外。如有一間住宅在手，買第二間樓再借九成其實都有機會，只要你申明買第二間樓是作自住，批出九成不難。當然有人會問:「如果我將九成按的樓房租出呢?」在買樓101有同學仔試過、留待在101、買樓102課程和大家分享。為何讀者可以買多間樓? 因為三間樓房只有一間有按揭，家庭借貸力為(38000+14000)/2/10000*2.59=6.7mil，現用借貸為1.9mil，即28%。讀者適宜在43之年再進一步，希望幾年內樓價下跌，可再添一間房。如樓價在2018都未跌，註定讀者錯失後生良機，未可累積大額財富退休。可買樓房以6.7-1.9=4.8mil為限(借設夫婦無負債)，現在買是可以但不適宜，要比雙倍印花近十萬元，已等於頭一年所收屋租。另外現金只有50萬，無首期在手如果買樓? 由於租者置其屋多未補地價，不能加按。讀者的妻子要考慮將私樓加按樓價一半，套出現金作首期。假如間私樓值4.0mil，加按一半即得200萬現金，分30年月供約$7600，妻子一人不能負擔，可加老公做擔保人。完成200萬現金在手之首步後，剩餘借貸力下跌至6.7-1.9-2.0=2.8mil。由於現金在手，購買力維持4.8mil不變，只不過為了先套200萬作子彈，每月要比按揭利息。加不加按利用借貸去槓大資產，相信是讀者本世人最後一次機會去選擇。過了這班車再做都只能得較差效果。想知早儲蓄、早作出穩健投資有咩好處? 未能參加龔成「賺一百萬的第一課」的讀者可把握日後機會再參加。

樓換樓一拆二再談#428

By Homeblogger August 16, 2013 勞碌庸才, 諗sir, 買樓個案 30<=年齡<35, 50萬<=資金<100萬, 一間樓, 家庭月入<4萬, 已婚, 庸才, 換樓

你好諗SIR, 我已經買咗你本書, 未睇完, 都係問咗你先啦, 因為好困擾本人及先生 34歲, 月入18K, 先生自僱人仕月入25k-30k. (月儲15k) 現居住村屋,樓齡28年, 一年前230萬聯名買入, 因為先生交件不齊, 只用了本人薪金來計算負擔能力.(聯名借款)估價約280萬 7成按， 2.15% / 25年 / 月供7,000, 現金+定期約70萬, 現正計劃生bb, 不過如果今年內無, 就不強求. 1. 我先生原本用合夥人身份持有公司50%, 因業務需要, 己開了一間有限公司, 計稅就可以用番薪俸稅. 如果公司網上轉帳發薪, 是否銀行就當佢受薪, 可以用佢既入息來供樓? 2. 現在住村屋地方大, 如果有小朋友確是合適. (花了30萭裝修),但擔心村屋將來不保值. 是否應該換樓? 尚要等一年才過 SSD. 3. 想買多一間收租或自住. 如果無bb希望搬回市區, 村屋租比人(租值約11k) 希望盡快收到你的回覆. 謝謝 Author Posts 答案讀者個案令我諗起年前解答的一個問題，該事主用左50萬裝修新居，令屋企完全符合他的消費要求。惟人到三十幾歲知道有投資需要，遂改變初衷將樓房掛盤出售。首次置業實在不應將樓房大裝，你可能諗裝修靚些少可以賣貴些，那一要看你住左幾年之後個裝修仲keep得好唔好，同埋你放盤時有冇客合你個裝修設計。現時如將屋出租註定裝修益左租客，幾十萬裝修就當比你租貴二千蚊一個月又點補番呢? 若買多一間，然後又將現樓租出去，恐怕先生收入計唔到入借貸力，行不到兩樓在手之策，相信此為讀者之煩惱。首先網上轉賬是不同銀行之發薪指示的，銀行睇到而月結單都可分辨到。至於你開多間公司，仲要兩邊係director，將錢左袋轉右袋難以被核實為個人收入。最容易證明你先生收入，是叫公司出董事袍金比先生，一筆過亦可，那先生就可報合併稅而申報收入。其實一年報15-20萬港元收入，交的稅項是很少的，如自僱人仕想維持些少借貸力，幾千蚊稅點都要比。當然如公司真的在蝕錢，那就冇得好講了。既然前景咁唔穩定，實在不宜叫你再舉債。

藝術家的理財之路#425

By Homeblogger August 14, 2013 勞碌庸才, 諗sir, 買樓 30<=年齡<35, 4萬<=家庭月入<8萬, 兩間樓, 庸才, 未婚, 資金<50萬

諗大師，你好，完成2個買賣後，感覺迷失，不知如何步署買入第3間，煩請賜教。小女子(32, 政府工,月入38K)與男朋友(32, freelancer,月入約15K)聯名持有2個單位： – 大埔單位1, 2007年11月買入(1.18M, 按9成), 現值3M, 2012曾加按買入單位2, 月供7K, 欠銀行2.1M – 大埔單位2, 2012年8月買入(2.25M, 按7成)，月供6K, 放租8.2K, 欠銀行1.5M p.s. 男朋友為了追尋藝術理想，放棄了一份優薪糧準的工作，轉為freelancer。這個決定曾多次被三姑六婆挑戰，煩不勝煩，但現在他有兩個單位在手，那些人的尊咀不得不「收皮」，令我更確信財務自由能為我們帶來更多的自由。因此現在開始部署，準備購入第三間作收租之用，煩請諗sir指教。答案放棄薪厚糧準的工作為自己、亦為大家提供創作，你行嗎?就當你決擇向此路邁進，仍有不少小人在旁，為錢為咀快而說三道四，只好待作正常不過的事。正所謂有麝自然香，好創作自然會得大眾歡迎，先祝讀者男友在創作路上行得愉快、創作工作悅己悅人。 Freelancer在理財方面，最不同是借貸力較難證明，如果你開立了有限公司及年年報稅，稅單可作入息證明。如果你是在某公司有服務協議的，將每月出糧支票影印及將工資入到同一戶口，有連續六個月記錄可令批貸機會大增。更詳細解說在買樓101，現希望有9月堂過後， 10月尾再有堂。有讀者問9月來不了可否知幾時下次，筆者希望個多月可舉辦一次。兩人月入是38k+15k(如收入太波動有可能被打折)，借貸力計為53000/10000*50%*2.59mil=6.86mil。現在已借了2.1mil+1.5mil=3.6mil，用了借貸力之3.6/6.86=52%，附合在旺市只用一半借貸力之原則，亦請不要在此時買樓加貸了。你深信有樓在手能將三姑六婆的尊咀「收皮」，可是現時動用了借貸力失去了他人跌市批貨的機會，除非你少到一半借貸力都未用到，否則現時投資者再加注買住宅不宣再做。政府已經做左好多事去抵制再去你買樓收租，一是買樓收租只借樓價五成、二是有SSD即三年內賣樓要比稅、三是有住宅人仕再買樓要比雙倍印花稅(BSD)，今天再寫出當係同大家溫故知新。在此政策下由於兩個名下單位都係聯名持有，再買個四百萬單位要比4.5%稅，收一年租都未夠cover稅項，所以能力有限就不要勉強，要順風而行。其實讀者同好多致富教室既同學仔一樣，都想令自己生活自由一點，隨心所作。分別只係在工作上，讀者做自己喜歡的工作、開首賺少點錢。而正看著文章的你，很可能十分厭惡自身工作，但為了快點達成財務自由所以不願放棄高薪厚職(而不少人更是低薪及感受屈辱)。無論你點看待你的事業，筆者的工作是為大家在財務自由的路上減少絆倒可能，快些完成夢想。

樓市: 冬天的氣味

By Homeblogger August 1, 2013 其他作者, 樓市文摘

租金回報趨升，不利樓價？今天有人問，為何「租金回報趨升，不利樓價」。這個問題真的考起，怎樣想樓價及租金回報都不會是因果關係。反問他這個想法的出處，原來是來自今日太陽報的報道，節錄如下。「一手銷售新例及雙倍印花稅等措施實施以來，本港樓市交投量顯著放緩，但租金升幅仍可觀。美銀美林表示，看好本港租金回報率，並料租金回報率已進入上升周期，並成為造成樓價潛在跌幅原因之一。本地收租股暫獲市場看高一線。美銀美林在報告中提到，本港樓價於未來十八個月將調整25%，主要因素包括租金回報率如利息般，已進入上升周期。該行更指，當租金回報由目前2.9厘水平升25個點子，樓價將有8%潛在跌幅。」讀後，我想美銀美林所指的「租金回報率」，其實是投資者的「預料回報率」，那整個推論的邏輯會合理得多，而第一個就是記者硬加上去的。那該報告原意應該是指，投資者要求的「投資回報率」已進入上升周期，如美國債息。如果要「投資回報率」上升25個點子，同時租金不變的話，樓價將有8%潛在跌幅。這想法與早前寫的息差看樓市很相近。[樓市的息差遊戲] 恒隆陳啟宗: 香港賣樓有冬天的氣味今日中午恒隆系公布業績，查看恒隆(101)的業績通告，與往年一樣沒有特別之處。本年度賣樓收入大幅下降，原因是集團持續以「價」為主的策略，不會賤賣手上剩下的住宅物業，亦沒有像去年般出售潛力較低的本港商用物業。租務方面，去年第三季開幕的瀋陽項目的租金回報率為8%，比起其他項目首年5%為佳。國內租金收入升15%至17億，較香港的15.2億為高。整體租務的除稅前溢利為26.5億，約增長9.2%。最值得注意的是，主席陳啟宗於記者會上表示，於香港賣樓已有冬天的氣味，集團會等待嚴冬才出手買地，認為寒冬才對集團有利。地產商對樓市的敏感度，相信比一般人高得多，冬天已近，想買樓又未買的，可以等恒隆出手買地，才跟入，值博率比今日入市高得多。 http://www.snb.hk/blog/front/blogdetail.aspx?postid=75094&blogid=18183 BY棋亮

從結婚撲水達成財務自由?

By Homeblogger July 25, 2013 勞碌庸才, 諗sir

本人於2年多前買了疊茵庭3房，$241萬，現市值$420萬，當年因借妹妹10多萬才能順利上車，但近日本人考慮要結婚，想賣了現時的3房樓，並買入2房樓先與妹妹和小狗住，以套現現金作結婚之用，本人月入2萬7，希望能賣樓後再多買一間以作收租之用，可惜本人現金只有5萬，再加上妹妹不太想搬屋，如加按可套現80萬，但現在不賣，又很難多買一層收租，怎樣做好？答案其實讀者的思路令諗樣都有點不明，為何現在不賣，就會很難多買一層收租? 是不是因為今日不套現，根本唔會有現金係手他日再買一層呢? 加上讀者因當年要借妹妹10多萬才能順利上車，諗樣認為讀者是好好考慮自己每月可將月入幾多儲起，才去想買入第二層或第三層樓的理財大計。儲蓄是基本步，未做好就開始樓換樓，你要肯定今日幫你既人他日都會再幫你。大換細當旺市鎖定利潤是好，但因當初要問妹妹借錢才買今現三房，理財大計難免受掣。讀者而家要換樓，所需現金大得他吃不消，因為現有住宅，就當換樓都要先比雙倍印花稅，半年後再還。假設入手同屋苑三房，要先比印花稅約15萬，再加上一買一賣經紀傭七萬，雜費萬餘仲要裝修廿萬，恐怕淨低比結婚已不多，更不好談論有子彈留下次跌市了。如果諗樣想錯讀者情況，那真不好意思。現在讀者可作是先套現居至七成，學佢話有八十萬係手，先搞個簡單婚禮，他日將現三房除左阿妹名比自己，又再用阿妹名買間樓然後出租，加上另一半又係單名，他日一人一間樓再夾埋人工做大借貸力，只要齊心就當四十歲比人炒左仲可以有幾間樓收租。盤算如下: 借貸力讀者 $27000 3.5mil 讀者伴侶 $18000(假設) 2.34mil 讀者細妹 $15000(假設) 1.95mil 共人工 $60000 7.8mil 你睇下三個人只要齊心一人一間，可以比一成首期即可上會，借盡可達7.8mil，收租都有一年$300,000。老婆同細妹人工都係假設，他日再加人工極有可能。三間樓一人一間，搵租客幫你供樓，捱到四十歲點都儲落唔少。如讀者結婚後淨低五十萬，再加上自己儲下，肯定夠九成上會咁比多二間樓之首期，當然要一人一間咁先可以好肯定咁借足九成上會。咁即係話人人都所以在現今香港，因房屋政策混亂，熟知借貸法門，知政府買樓有咩限制，是達成財務自由其中一樣必須的!

如果是諗Sir，你會如何選擇呢？

By Homeblogger July 9, 2013 半山居民, 諗sir 保險

諗Sir你好，我是昨天完結的A班學生。因小朋友剛剛出世，正考慮換樓，希望諗Sir指點一二。下文甚長，先多謝您寶貴的時間。現況及資產：現居於馬鞍山約500尺私樓單位。於09年購入價約180萬，銀行最新估價390萬至420萬。用本人名義擁有及供款。先轉按及加按至190萬，H+0.7%，尚欠銀行154萬，月供約16,500元。現已過罰息期。半年前再top-up加按55萬，P-2.6%，尚欠54萬，月供約3,600元。還有1年半罰息期，罰息約１.6萬。已加按的資金已用作上海住宅作長線投資，暫無計劃沽出該項目。另有廣州住宅，已經供滿，市值100萬至110萬人民幣。暫時凋空，隨時可放售。股票約２５萬，銀行存款約５萬。收入：本人３７歲，收入約4.9萬，4個月後可能有銀行職員貸款優惠，詳情暫時未知，估計和太太相若。一個月後有一筆七萬元的一次性特殊收入。太太３６歲，收入約3.6萬，有銀行職員貸款優惠，現行利率1釐，最多兩釐。可做按揭至購入價的九成（即約１６５萬），無須經HKMC批核，最多可借至月薪100倍或 65 – 年齡或 70 – 樓齡。可惜太太還未成為香港永久性居民，單名買樓需付BSD。負債：本人只有分期攤還小孩的英文學習教材，月供１,９００元，尚欠４０,０００元，並無其他欠債。買樓前會用特殊收入作全部還款，以免影響按揭的每月最大供款額。太太以私人借貸取得款項作上海樓宇長線投資，需月供８２００元，尚欠１２期還款。計劃１：將現居轉名至太太，用現行按揭利率，五成按揭，分３０年還款，月供不需８,０００元。按揭供款＋私人借貸低過入息的一半，壓力測試亦可過關。租金收入約１３,０００，可產生５,０００元正現金流。未清楚轉名使費及可否合法避免支付BSD，請諗Sir 指教。本人賣出廣州樓宇，可最少得１２５萬。購入心儀物業，預算６００萬。八成半按揭，分３０年還款，月供約２萬，壓力測試勉強過關。餘下３５萬，其他支出（按揭保險費，經紀佣金，律師費，印花稅及DSD臨時繳款）可以加上股票及銀行存款支付。需要購入優質單位來儘量減省裝修費。註１：如果要申請太太的銀行職員貸款優惠，須補回４３萬差價（現欠銀行２０８萬　－　購入價的九成即１６５萬），故此只會考慮其他銀行的街客貸款計劃。註２：如果要申請本人的銀行職員貸款優惠，銀行可能要求夫婦不能擁有其他物業，需要沽出現居，故此只會考慮其他銀行的街客貸款計劃。計劃２：沽出現居，估計４００萬。可套回４００萬　－　銀行總欠２０８萬　－　其他洗費１０萬　＝　１８２萬。賣出廣州樓宇，可最少得１２５萬港幣，即合共307萬。本人購入心儀物業，預算６００萬。七成按揭，分３０年還款，月供約１.６萬，壓力測試過關。付出首期後可餘下127萬，其他支出（經紀佣金，律師費，印花稅）約30萬，可留下97萬作裝修費及應急錢。計劃３：沽出現居及廣州樓宇，可套回307萬。本人購入心儀物業，預算６００萬。使用銀行職員貸款優惠，七成半按揭，分３０年還款，月供不需１.5萬。壓力測試過關。付出首期後可餘下157萬，其他支出（經紀佣金，律師費，印花稅）約30萬，可留下127萬作裝修費及應急錢。計劃4：不作任何買賣，靜待N年後樓價下跌才入貨。如果是諗Sir，你會如何選擇呢？答案首先真對不起讀者，A班是6月16日完成，因書本趕稿關係現時才能回覆。文章頗長，真係要先解釋讀者4個計劃如何取向。

港人之苦: 產生被動月入一萬的例子

By Homeblogger July 3, 2013 偽專才, 諗sir 30<=年齡<35, 4萬<=家庭月入<8萬, 偽專才, 兩間樓, 已婚, 資金<50萬

諗sir你好！睇左諗sir個blog已經有一段時間,但一直做CD-Rom,現對於新措施既雙倍印花稅有些疑問, 望諗sir指點一下小妹,兩夫婦為80後,將會增添一名家庭成員, 家庭月入連收租約共$48k, 兩夫婦收入穩定, 每月連供樓支出約28-35k, 本人現每月收入22k,但來年收入將提升至約25k-26k. 現每月能儲蓄約 : HK$15k-20k,但小朋友出世後應會儲蓄很少. 兩人資產如下-流動資金: HK$200,000 RMB定期: 值HK$25,000 IBOND: HK$20,000 兩層未供完物業: a) 自住居屋兩房已補地價:聯名, 2010年前買入165萬, 9成按,H+0.7plan,30年,現每月供約$4800. 現銀估值320萬. 已過罰息期. b) 大埔收租唐樓, 小妹單名, 2012年買入186萬, 2.75厘,20年,現收租$10950, 月供$5042. 銀行估值約190萬,市場可放售類同單位約$260萬,3年罰息期對現有物業都不希望放售. 問題如下:由於家人有購買綠表資格及居住港島需要,現想將自住樓加按同將老公除名以協助家人購買物業.已向HXBC了解,原則上我要重新再做購買按揭.以確保契約完整. 但問題係如可以銀行估值320萬,由我單名購買,我仲可唔可做9成按自住呢? 同埋我需要付DSD係幾多呢? 會以我購入老公既5成來計雙倍稅抑或用320萬來計? 諗樣sir有否更好的建議係財策上既安排? 多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案香港按揭證券公司沒有明確表示個人擁有第二套房就不能借出九成按揭，只要第二套房都是自住的，就有批出九成上會機會。所以就算讀者自住擁有唐樓，是可以在第二套房九成上會，當然要申明為何有第二間自住樓。另外在你一拆二之策，即將現居屋由聯名轉單名，DSD(雙倍印花稅)是用你該次交易的從價印花稅徵收金額之雙倍計算。還有一點就是，同學在課堂上問如果本身有一間工廈(總之係非住宅樓)，如在港購買多一間住宅，是否要繳付雙倍從價印花稅呢? 答案是需要的。上述意見是本樣向教律師提問，惟要留意雙倍印花稅是2013年2月之政策，未必有好多人有類同經驗。家庭總收入為$48000，已假設所收租金為可核實收入，租約處理清楚。借貸力為48000*50%/10000*2.59=6.2MIL。現已用借貸約為(1.5+1.6)MIL=3.1MIL，剛好是借貸力之一半。原本呢個「設置」做得不錯，買唐樓是要高息些少(2.75%年息)但用現價計收租回報都有5%(10950*12/2.6MIL)，最正係可以提供成萬蚊正現金流。問題係首期要多點，現時估價都係1.9MIL，但市場做緊2.6MIL附近，此為讀者活生生提供的例子，說明唐樓有其投資好處，但在首期上，及租客加上維修上都要用點心力。如果用讀者當初買入價計，回報更有(10950*12/1.86MIL)=6%，不過不失。

二百萬食糊求番身

By Homeblogger June 28, 2013 勞碌庸才, 諗sir, 買樓個案 30<=年齡<35, 4萬<=家庭月入<8萬, 保險, 兩間樓, 居屋, 已婚, 庸才, 資金<50萬

諗sir你好！睇左諗sir個blog已經有一段時間今日抽左時間例出想問既問題, 望諗sir指點一下小弟小弟31歲, 太太30歲，有一小朋友4歲, 月入大家約共$44k, 本人收入不穩, 每月出現金約25k,太太收入穩定每月19k, 兩人資產如下：股票資金: HK$150,000流動資金: HK$200,000 兩個未供完物業: a) 自住居屋兩房未補地價:自己名, 6年前買入110萬, 現每月供$5300 b) 屯門兩房私人樓, 太太名, 上年買入220萬, 現租$7800, 月供$5900 扣去所有什費, 家用, 保險, 每月能儲蓄 : HK$5,000 問題如下: 1. 自知收入不算高同儲蓄不多, 如現在放售自住居屋, 可放290萬, 增大現金流及購買力, 不知應該賣與否?如賣出後打算再買一單位出租, 自己就租住單位.是否可行? 請問諗sir有沒有什麼提議? 2. 另外本人想於36歲前擁有3個物業, 應如何部署? 自知投資技巧不高, 只會做基本投資, 但睇多左 homeblogger 後識多左d樓市上既野, 多謝諗sir俾到大家寶貴意見, 謝謝! 答案先計你們的購買力，由於你出糧出現金，要保存好受聘合約，每月入人工去同一個戶口，有望可將收入一半當作核實收入。那讀者一半之收入加上太太月入即19k+12.5k= $31500。年紀其實都仲係後生、恭起哂已有個4歲既小朋友，讀者算起步得好早，五十歲時仔女絕對有望可自立。現時借貸力為: $31500/2*2.59=4.07mil。而現時已借約$(2.10mil+0.8mil)=2.9mil。讀者要睇銀行之欠款表查明。其實此家庭收入，有兩間樓係手再加上讀者收入不穩，算是不錯。惟在旺市想再擴張借貸買入第三間，實在是太為急進。放出居屋可套現(2.9mil-0.8mil)即二百萬，當然對很多人也有吸引力。假設讀者可將現收入$44000之一半儲起，二百萬對他們來說要90個月即7.5年才可儲到，仲要加上讀者入息保持穩定才行。所以建議讀者放出居屋，套回二百萬就算有咩事都有太太一間出租樓對沖樓市上行風險。放出居屋再換樓因是自己名所以不用付雙倍印花稅，另可在下次跌浪買入更優質私樓，所以應趁此機會同自己搞個大翻身。人到三十人工仲係位署中庸之間，老實說都係庸才一個，係時間決定應利用樓房借貸及睇準合適時機為自己爭取退休本錢了。有人話投資不是富人的事嗎? 為什麼中庸一輩更要早為著緊? 諗樣認為窮中產成世人都搵埋唔多，如不及早理財及借助時機，在此洗費早及銀紙貶值的香港，根本好難有出路。賣出單位後可將資金作定存或債券穩住資本，二百萬收息少既都有六千幾蚊一個月，稍進取可以有一萬元，夠讀者租間兩房單位。如讀者有信心係下次金融危機仲保有份工及keep住有$25k每月出糧，那等跌市再用二百萬求一開二未遲，有望在36歲前圓三間樓之夢。否則要趁市未差就用一百萬七成上會買間兩房，淨低另外一百萬再作打算。本樣的書本快要面世了! 係同「有出路」有關的。希望我的意見可幫大家在此「亂世」，求一個出路吧!

如何將資產擴大？

By Homeblogger June 19, 2013 窮中產, 諗sir

老婆以月租$13800租人地方住，以租養租，下年月頭可能會有新家庭成員，地方可能會唔夠用。拜讀諗sir個blog數月，想問下諗sir 意見，點樣做先係最合理，又最有希望退休之時可達3層樓之目標。老婆 36歲, 月入約30k(收入不穩定)，有美孚一單位收租，月租$12K (2010年 2.83M購入 H+0.7 30%首期, 現價約 $4M, 月供約6K) 儲蓄約 0.4M 老公 42歲, 月入約30K(收入不穩定)，有麗晶花園一單位收租，月租9K (2011年1.79M購入 H+0.9 10%首期, 現價約 $2.8M, 月供約9K) 沒有儲蓄其實2個盤似乎都唔係優質盤，不過美孚因為供款少，萬一2公婆是但一個失業都可以收番自住，所以大方向都會保留不賣。方案一 1) 用美孚單位向銀行套現80萬，連埋儲蓄，賣左老公個單位，然後老公就出去買一個四百萬單位，一家三口自住。方案二 2) 用美孚單位向銀行套現萬，老公再賣埋個單位，然後用老公名買一層五百萬至六百萬樓自住又或者諗sir 有咩高見？答案由於兩人收入不穩定，借貸力大打折扣，就先當兩人加起月入穩定在$60000，借貸力為$60000/10000*50%*2.59=7.77mil。現已用借貸力約為2.7mil+1.7mil=4.4mil，等於借貸力的57%。最大問題是儲蓄為0.4mil，所以讀者都知咩事，點都堅持先加按，有了多80萬現金，當然會好一點。其實收入不穩定者，買左樓就唔好賣。因為現時市都唔差，你已經心感工作不穩，恐怕市差到時有金你都執唔到。即係樓價低時你都冇能力借多上會趁低入貨，所以奉勸不要賣樓。就當賣都係賣細碼一間，留一個可以借九成上會的quota。現時由於政府對第二層樓的買家收取雙倍印花稅，仲要好難做到九成自住上會。那好的方法是，夫婦每人一間樓然後買間大些少，每間借足九成。現在你兩間樓只有美孚單位可產出正現金流，老公麗晶只可打和，所以賣出老公樓是正確的。進取型: 賣左麗晶咩都唔好做，持有現金等跌市用九成上會入自住樓，用盡槓桿。而家有樓收租，可以部份抵銷樓市升跌。續租樓住每月實支出都係幾千(將租金13800-美孚正現金流)，一年支出都係幾萬，樓市升跌1%即補回當中租金支出。所以以租養租，都是一策。保守型: 賣左樓可買入心儀單位自住，即好似讀者咁做。不過要忍手買平些少(即最盡4.0mil)，免得在旺市大用購買力，跌市時只有睇不能溝。你現在住得舒服，可是預先透支未來快擁有三層樓退休的幸福生活。如果咩樓都唔賣，套現美孚後有成百幾萬現金，實可作人仔3%定存利息，或放棄hibor plan轉做靈活按揭計劃即可抵銷按揭利息支出。如筆者選擇，應用人仔方法。由於收入不穩定同儲蓄能力不太強，等待是讀者致富之要訣。預先在旺市間樓(即擴大資產)，反而好可能得到個縮(在跌市縮水)。手上無精兵，只好等時機到才行事。