食正林郑施政水的赚钱机遇 #1443

亚洲联合基建控股(00711)呢间公司讲起都可能无人识,不过俊和建筑应该唔少人听过。其实(0711)就系俊和,2016年10月更改为现时公司名称亚洲联合基建控股。点解改名? 因为集团放眼于亚洲市场,觅地起楼包揽卖楼,食埋end-user个浸当然比做地盘佬揾得更多! 先睇睇俊和系香港有咩搞作: 2016/12/13土木工程署与”俊和-上隧-浩隆联营” 签署一份价值约二十六亿六千八百万元的工程合约(上图),以展开安达臣道石矿场用地发展的土地平整及基础建设工程。即系首置上车盥既地方 俊和隧道管理有限公司取得香港政府运输署为期六年之 红磡海底隧道的管理、营运及维修服务合约。合约于 2016 年 11 月 1 日生效 港铁第 830 号合约-广深港高速铁路(香港段) 湾仔发展计划第二期:中环湾仔绕道香港会议展览中心段 火炭坳背湾街资助出售房屋发展计划的地基工程。已有公屋地盘(拟作绿置居)在桂地街附近,与坳背湾街相近   未计政府新想起既野,其他政策已将“水源”对住俊和黎射! 加上同业新昌近年负面消息繁多,俊和在香港业务就算不思亦有进取。系主要Competitor“消失”之下,而内地爪牙未到之前,俊和有望享几年市场独大期。   2014/10月,当年俊和落实卖盘予内地的中国新维投资。到2016年尾比原创办家族彭氏购回,新主上任未知会唔会搞到新业务,不过去除了内地因素加上几个楼盘如窝打老道128号、井财街等等就卖得,变身成地产发展商,食哂建筑同卖楼两浸,笔者认为此是乐观因素。   当然,俊和都有其风险。谂起新昌,当年又系改名,及投资内地房产市场而出事。今时俊和亦有想打进内地市场,不过红色资本在易手后减退,持有人需不时留意。点都好,俊和是一只食正施政报告的股份。而大老板此刻应仲揸紧超过60%股权。   至于金门建筑,系香港无上市。而中国海外(0688)旗下的中国建筑国际集团(3311),虽有承包大众工程,不过17年9月就搅了供股,平卖股权。而2017年初至今股价不断下跌。唔知道点解国家一带一路,会将中国建筑国际集团搅成咁!?   笔者为证监会持牌人、持有亚洲联合基建控股(00711)股份

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月月清中产、点可再买楼? #1442

Hello 谂sir, 上过你3堂(收息101,买楼001,买楼003),获益良多。现想请教一下我未来应该点部署? 两夫妇都系3x岁,两个女儿及一儿子都未够十岁,家庭月入10万(13个月粮),工作及租金收入基本上月月清。以下是资产状况。 (1) 港岛三房:自住,现银行估1050万至1300万不等,欠mortgage 481万,月供约19k (2) 新界两房:出租,现银行估640万至700万不等,欠mortgage 386万,月供约18k,收租约14k (3) 现金只有约15万 现想两层楼分别尽按,套现约200万,这做法正确吗?得到资金想再买楼,但一来不够钱亦没有借贷力,二来已没有人可用作业主而不用付高印花税,那还应买楼吗?还是资金应作其他低风险投资,如上收息101时学的保险合适吗? 谢谢你   ANSWER: 读者家庭月入约11万,借贷力为(110k/10000)*2.59*50% = 1424万。现在已用了借贷力(481+386)/1424 = 61%。在旺市用至六成水平好应收手,不要再谂买楼,亦同意读者讲由于无“人头”可用,买楼要比重税。对本案读者不叫划算。   更何况就当佢地唔使比贵印花税,系买几百万楼都要约3%印花税之下,税连佣基本上20万走唔甩。当然如买新楼可大减杂费,不过10-15%首期都系要比。有些发展商睇中一d人好似读者咁唔惯储钱的,就安排“至尊”表揭计划,只要有旧楼系手包同佢搅掂首期。惟良好理财习惯唔系睇有几多间楼系手,买楼只系中途一个手段,而首个目的地必然是“现金多到洗唔哂”此情况。咁睇读者所“患”是外刚内干,必须力拓水源增加现金水平。   另一重点是将楼按左钱,唔等于唔使储钱。储钱唔系为钱,而系为培养理财习惯及执行力。一个无储蓄习惯既人,比再多钱佢只会洗哂及打回原形。正因如此,读者确实需要做月供计划。不过唔系保险(因年期长而读者现金少,不可用流动性低的保险作理财工具),可以考虑买入美国上市的房托理财。有此建议原因一是美股可遂股买,唔似港股有手数。读者可每月焗供$5000(家庭收入的5%…),如习惯养成再增供数,无讲供多几多都无限制。相反供港股银行不时以处理零股为名,增加收费。月供$5000而收费$50,看似便宜但比率是1%,各位不可不察。美国上市的房托就当种类都超10种(见下图),唔似香港数埋都只十只余。 图显示不同种类的REITs过去一星期之升跌。商场类的REITs见否极泰来之象,年初至今跑输不过跌左咁耐都有反底。Data center REITs做得好主因你用手机睇野同用什么云端,其实云端就在data center REITs的物业之内。不时有人问买海外楼好唔好? 先讲如有需要分散资产到另一地区,买海外楼也无妨。但如只为收租或赚价? 其实不少佣低既REITs都可帮忙。想知道香港收息股或海外REITs点样系香港买到、仲可以杠杆? 参加Larry在11月22日一晚之课程(下方有资讯),会有个好开始。当然读者情况,杠杆是不需要的。       除了储好钱读者就是要加按楼。三房可按1300*50% – 481 ~ 170万。新界可按700*60%-386 ~40万。换言之主搞香港楼,套钱之后唔好乱洗,学收息101课所授方法测好时机后分段投入债基再叠增收息,先行12-15%的套餐c。更高风险的25%套餐A先不要做。那170万每月可予17K-20K新月入,加快读者储蓄进度。答文已千字,到此为止。   ————————————————————————— 新课程:洪龙荃【低门槛杠杆收息课程】REB1 低成本都可以开始收约10%息 时 间:2017-11-22(三)19:30-22:00(全一课) 费 用:$800 (只限10月20日或之前报名) 地 址:Homeblogger尖东校 – 尖沙咀金巴利道35号-金巴利中心1303室 – 【 网上报名】 […]

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理财及育儿心得兼备之个案 #1441

你好谂SIR,小弟近月才拜读你文章,有感相逄恨晚的感觉,若早点妥善规管自己的财务就不会面临今日的困局。     本人现年30,刚在今年4月份结婚及搬离老家,和老婆展开租楼生涯。因为各种开支包括租金、水电煤等等的压力,才开始醒觉,需开始妥善理理财,计划人生。另外,长期租楼也不是长远之计,希望可以自置物业,安定居所,从而计划生育。双方老家居所不太差 (我方老家10年荃湾私楼; 女方老家德福花园),由于不想婚后生活质素有所下降,所以租楼及将来自置物业都唔想太旧/远离市区。早前有尝试入飞抽全城汇,当中的细两房(5M-6M)十分吸引,可惜最后空手而回(其实理所当然…价钱太吸引…)。   由于没有妥善理财及储蓄,加上结婚渡蜜月用了一大笔费用(知道谂SIR极不建议结婚太洗钱,但奈何现今社会…),所剩积蓄无几。以下是小弟及太太收入开支资产资料: 男方:30岁;公务员;16年入职(新制做到65岁);月薪约60K;19年过左PROBATION有HOUSING ALLOWANCE约15K,拎10年。 女方:29岁;私人公司;11年入职;月薪约27K 资产 男方:现金约450K;股票及IBOND:80K 女方:现金约300K 男方开支 租金:17.4K/月 (长沙湾升悦居(方便双方上班);4/17起租;一年死一年生约) 老家家用:10K/月,因父身体关系,双亲早在小弟大学毕业后就结束其荃湾茶餐厅生意并退休(现母52岁及父59岁)及该铺成家庭唯一收入(现租金$42K/月);有一妹18岁刚入大学;老家住宅物业(现值约7M)仍有1年才供完($8K/月) 个人及家庭开支包括水电媒所有杂费:约18K/月 女方开支 老婆自己揾自己洗,应每月储约15K 想请教谂SIR      应否现在上车? 或是把资金投资在其他地方?      若上车,银码应定多少? (自知自己资金少,上车要靠按老家物业套现做首期,此做法会唔会恰当?) 另外有否屋苑推介? 感激感激 文先生   answer: 读者既出生算唔错,敢讲当年投胎揾对地方。老豆有铺收租,父母现未过60都仲算后生又荣升文老爷,老婆起码唔系黎索财。男人三十有呢个局面,真系要大力揽实老豆多谢佢! 佢算“好生性”run得头家唔错。30年后今日,轮到读者自己挨世界,相信读者开始感受到老豆当年付出系几咁伟大,几咁醒目。读者老豆应该系太钖佢,佢而家既“困局”多数系“无病呻吟”。婚后主要靠自己,婚前的生活质素都是老豆比的。咁大个仔唔识处理,只好怪当年父母呵护备至,一众父母好应借镜。     同任何case一样,要解难首先要知道自己强弱项在那。读者摆到明就系主打储楼理财,因佢借贷力强及平稳。相反生意人应该留多点现金,做生意钱一旧旧不定时黎就要储起再搞好副靓文件先入银行。至于普通打工仔就要看其行业,不过买楼是远比买股票或单靠储钱易的上流阶梯。先讲笔者不鼓吹人人都要买楼,其实庸才先应用楼去磨光债项而成小富,有料人仕好应做生意或好似波哥咁从政由议员大级咁上! 要等一间楼供完及等通账将债磨完可能要20年时间,叻人唔需要廿年去做呢件“小事”。   讲返读者,做得公务员,就自断几百万年收入机遇。加上读者家底不俗,此时应等而唔好买楼。相反若家穷type,如同属公务员就好应今时先揸细楼一间,因必需对冲楼市再升风险,换转咁讲就系楼价再升如底子不厚玩唔起。紧记趁大跌捞底此动作,于住宅市场上需有实力才做。因人有居住需要,起码都要揸一间。   向前望,读者不妨将老家加按100万出来,月供约八千余,取100万资金再加自己20万,共120万投入收息101的债基再叠增收息,每年息率12-15%,即一个月有多$12k-16k收入,供埋楼自己仲净7-8千孝敬父母。买债收息主因是读者好应趁呢几年去认清股、债、楼三样投资工具,而投资同游水一样,唔可以睇书学,必需落场玩。用老豆间楼拎小部份出黎,加上趁老豆仲系大厅既时间搞好理财是什么,绝对令往后人生少犯大错。如行公务员条路想大赚特赚机会较少,故在理财上学好不犯错为首务。   读者及太太月入共60k+27k,借贷力为87000/10000*50%*2.59 = 1126万。在旺市不借超六成之原则下,等2019年动用600-700万借贷力入市为适合。到时700万可以买咩楼真系唔知,但点都好读者应够能力买楼上会。留意如印花税辣招未撤,最好夫妇每人单名买楼。

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再思考施政报告的大赢家(非八达通$300讨论) #1440

寻日搭地铁,睇到傍边男仕正和Carrie Lam用whatsapp对话著,引发本人思考本次施政有何方得益。   首置上车盘正“招亲”中,如发展商肯帮手起政府可加快佢地将农地换住宅地,暂时无野好讲。相反活化工厦引起不少人热烈讨论,虽政策能否落实有很大不确定性(见施政报告用词)。而实质上,根据政府《2014年全港工业用地分区研究》,至2014年为止,全港仅有约500座工厦属单一业权,相当于整体约35%,由于全幢工厦货源有限,政府要揾对拼头又在用途及利益上讲掂数,成事基准唔系好大。但由于一旦工厦转住宅或商业,价格翻一倍都唔只,好过落重本起楼卖楼赚钱多多声! 新世界(017)在2017/7月,以逾3.5亿元并购新蒲岗六合街9号中溪工业大厦全部业权,料活化成商厦收租。启德同荃湾西在2019年因新盘落成将引入很许多新居民,加上政府湾仔北发展计展要将税务大楼及入境市务处搬走,究竟搬去边将涉及很大利益,而市民往往是“睇返转头”先知大财团所作收购很有前瞻性。   笔者已在年初提及新世界(0017)是很值得留意的集团,不过事先声明,该股有由197x年201x年四十年间股价维持系单位数的“平稳”美誉,同比汇丰已由5蚊拆上拆升过去$160元。再一次说明买股只宜短不宜长,能够系1990年$5揸汇丰上$160既人寥寥无几。根据最新已公布年报,新世界主业务有起楼、收租、服务(如住宅或商场管理,周大福,星光大道)、酒店、百货。虽然尖东新世界酒店选取重建的时间愚见是差一点,撞正自由行收水潮,估计因此该建筑物迟迟未竣工。惟该集团针对香港酒店市场之萎缩已对正下药,2015年打包将“香港君悦酒店”、“万丽海景 酒店”及“香港尖沙咀凯悦酒店”)各自的50%权益予阿布扎比投资局。加上笔者认为施政报告中众多政策,发展湾仔北为展览中心是政府最能掌控。此举可令酒店业见卷土重来之象,当然要返2004-2007自由行初水咁旺场就好难。 新世界分部业绩(按利润)   新世界近年取得不少好地段土储,相信同自2012年起与政府沟通得好不无关系。虽土地储备仍是新鸿基的一半唔够(16/17年报:新鸿基1960万平方呎发展中物业 vs 新世界880万平方呎发展中物业),亦暂少全资自己食哂的发展项目。惟买股票系买将来而唔系睇今时。新世界近年已成功夺得马头围及乌溪沙站的发展项目。近期于九龙持有的地皮不断增加,相反新鸿基积极出价投地,但中极都系大埔元朗屯门咁样。新鸿基今日卖的南昌站是5-8年前积落既福荫,惟一看其2019之后打算推出之项目,情况稍觉不堪。新世界在17年更夺得长沙湾的商用地,当地除地区法院外其他地皮都很有塑造性,不推除有政府大楼,集团一举一动有参考价值。 另外讲讲湾仔北计划,目前湾仔会展由贸发局和政府拥有,由香港会议展览中心(管理)有限公司管理,而该公司的股东为宝利城有限公司和新世界。原来早在1985年,贸发局与新世界子公司“宝利城有限公司”签订《展览中心经营协议》,当中一项“无竞争权”条款,规定双方除了经营会展外,不得发展任何展览设施和商业中心。换言之,若贸发局要发展新会展,一定要由宝利城经营。将来展览多左,管理会展直接得益,亦可将来港工干客人分配至会展附近集团酒店。   顺带一提,亿京集团是香港工商厦之积极发展商,荃湾近年五幢新(或将)落成的工商厦有两幢佢都有份,更持有不少九龙东土储。呢d咁正摆明赚既生意,就唔会系港交所上市啦。所以想食些少CARRIE水的股份,应是新世界(0017)。   由于新世界系大价股,由年初至今已提及。不过只跑赢了新鸿基一倍[ 新鸿基 2017 YTD+11.65%, 新世界 2017 YTD +24%] 。笔者有多一只可以食得更多CARRIE水既股份,请完成下列步骤,我地会联络你送上: 在“Lumyeung 谂sir网”有关”再思考施政报告的大赢家(非八达通$300讨论) #1440″的POST 完成“PUBLIC SHARE & COMMENT”索取文章””动作 CAP低“LIKE & COMMENT”索取文章””的图作证明 24-36小时后有人会联络你取得文章 在2017年10月18日后不为此索取文章活动作回应或提供任何相连、后续性的回应。谢谢

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跑赢屋苑应有特质 #1439

上图总结六个屋苑于2017年1-9月实用呎价升幅。当中最高是日出康城而最低是愉景新城(荃湾区)。日出康城属将军澳区份,当区供应从几年前全港18区排第一而家跌到第三,实属可喜可贺。再重申,决定一个住宅单位能否跑赢,要由下而上看: “单位间格/特色/用途 > 屋苑 > 区份 > 经济大环境”。即如选中单位很具稀有性,就当系差既区份仍可“吊高黎卖”。投资地产是买地利,必须着重本身单位之特点,勿搞乱因“山埃money”讲两野加息你就卖走件好货。但睇股票/看一间公司赚钱是由上而下的,即系员工<管理层<行业<大环境。一个员工为成盘上市大公司能出力有限,而行业好揾就当揾个普通人做,仍可猪笼入水。   讲返康城,本身屋苑有一半单位已过第3-6年的SSD抛售期*,加上供应上揾左九龙城做“替死鬼”,及有留意上星期送文“2017年第四季展望”会知年中至今升幅主打在追落后屋苑及区份,几个因素加埋今次“廖化”级别的屋苑可以当“姜维”咁用。   *SSD抛售期: 因为3年期过卖楼可免付SSD,故3-4年楼龄的屋苑系未过7年时睇低一线)   为什么愉景新城系最差? 荃湾区空置率在平均之下,区份系好。而愉景新城不属3-6年楼龄。不过荃湾区正值新楼大卖潮。区内有N咁多人沽左愉景转买荃城汇/海之恋。未来2018-2019年中三个新盘收楼之前,仍有些愉城/三宝/海滨业主要卖楼套钱换楼。该区未来一年是大屋苑执死鸡时间,而洋楼及低一线的荃景/荃威应不太受影响。因为荃景/荃威始终价码在400-500万,未有太多业主可换海之恋。至于执死鸡,就要等一些已心急买左新盘但又失预算的换楼楼花客,佢地既心急同唔计数将会引致几十或几百万之代价。   名城明显仲受SSD抛售期所影响,所以竟跑输比更老更“远”的新港城。至于元朗尚城就很明显,该区供应是全港第二、又中埋SSD抛售,加上元朗就当无新盘出亦大量货尾,相反荃湾三个新盘相信可全走零尾货。过埋第四尾可看看荃湾有冇咩好执。   至于太古城由差变中规中矩。主要是第三季主升“次级部队”。第一级精兵是九龙三房、新界大/细两房。次等为港岛两房。点都好相信未来几年,港岛楼会由原本经常落后大市转为稍稍落后大市。今次提了一半区份,更精细区份分析看买楼003。  

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买楼的心急人: 我信谂sir 多过agent! #1438

谂sir, 你好   本人已报收息101,103及买楼001的堂, 但未等到上堂就遇上看似合适的楼,请帮忙分析一下。谢谢。   楼: 元朗市中心洋楼 楼龄:约30年 楼价:约315万 境观一般,要俾钱装修 (请不要公开:????7楼X室)   个人资料 本人35岁人工:33k, 老公:25k 无楼,现金120 万 同家人住,无住屋需要   买楼目标 本人九成上会,出租收8.5k. 每月按揭还11k, 负现金流2.5k 怕现在不上车,日后上唔到车   问题: 由于未上堂,不知如何查凶宅,几时要维修? 负现金流值得买吗? 有乜要留意,要问agent? 定系唔买楼,做债基,日后平d先买楼?   Agent 好想快d完成交易,话多人争。我信谂sir 多过agent!   第一次买楼人的心急人上   ANSWER: 虽然读者有屋企人提供住所,但仍建议细细地先买楼一间。主因是楼属规划人生的必需品,其高抵押性之九成、同买股票比更易明白,及租金收入与通账同升跌,是香港其他投资物做唔到的。观乎股票要篮筹先可抵五至七成而息口支出贵,债券一般亦只五至七成而在抵押品市价稍一不及已借款项时即触发CALL LOAN,只有住宅可以沙士咁多年负极资产银行都死忍班客唔出手REVIEW LOAN ACCOUNT,当然如生意人借钱就唔同玩法。   当然有“人生不应只为一层楼死供”的睇法,笔者看法是若香港后生仔肯将眼光放离买楼,及把时间专心投放在事业,那一个人的事业成就实不为区区楼价一千几百万所限。可惜世上成功的人占得比20%更少,而80%既人一系就努力咁用错方法,又或者知道正确方法而懒做。当然读者将到堂上课,一些买楼的概念可先生纠正,减少损失。大部份人买楼都从赚钱或搬大屋的良好意愿出发,可惜卖家与“第一次买楼人的心急人”之利益属exclude的,即买家之得一般为业主所失,若然连凶宅 根本无法律定义而一味只识揾凶宅网,是将对唔住自己辛苦储返黎既首期呢。   维修有两睇,买之前有维修倾紧,定系已进行修葺工程。若倾紧而未落成,可在成交合约做工夫。若已展开工作但未见沙尘,可以透过些资讯去得知楼宇是否自愿或被逼进行维修中。由于读者买楼只要想趁后生借入港元作沽空,因此负现金流2-3千可接受。亦不见得读者有能力可对“负现金流”不妥协,去单边赌楼市将跌而唔买楼。   由于现金有120万而自己可九成上会,预计买楼只用40-50万。留意笔者自己都喜爱买无装修既楼,不过元朗的洋楼笔者不喜爱,因区份唔好,而区内很多铁皮屋、更属菲佣爱租套房聚集之地。唔系话国藉歧视,而系当今时市好洋楼个租都只1-2千菲佣肯夹份比个只,他日跌市租客可能真会用$6000租尚城、或劲穷者$1000租铁皮,都唔肯掂系间洋楼。读者洋楼估计就算做㓥都只能1开3,每间要收$3300先回本。系荃湾租$5000、而大围$7200下,加上人工易升唔易跌,万一跌市元朗楼房将被遗弃。   至于买楼后净约80万,同意可用收息101授的债基叠增方案收息,80万可收$8000-$10000/月,已令读者产出不少新现金流。但不应将全数唔买楼而入债基,因为债基无长线沽空美金的效果,只宜作中线投资。

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施政报告/首置上车盘 对 楼市/地产股影响 #1437

  特首林郑的施政报告,实而不华。从内容可见,特首主张政府介入私人市场,与97年前“大市场小政府”的概念不同。同时对于一些郁得到既范畴,政府系肯狠狠去做既,例如建议拆左湾仔税务大楼及入境事务处而扩建会展,始终香港地贵,一班公仆返工就行远d。围系中间既鹰君中心食正是次发展地利,虽属地产股(旗下信托持有花选银行中心、不少酒店….)而其业务间接受工厦改建而影响(如成功),不过“有沙有糖”之情下令市场人仕唔敢乱沽041,令鹰君股价上午收市只跌0.48%。及后在10月12日上午上扬约1.8%,完全收复失地。施政公布后跑赢其他地产股。 图: 10月11日约13:00报价 – 鹰君 图: 10月11日约13:00报价 – 地产股   首置上车盘估计短期对地产股是坏消息,不过数月之后应会成为好消息。数目在此: 由于建议收入限在52000-68000(家庭),在估计政府不建议供楼者拎出超四成之薪金去作供款,首置者应只会用52000*40% = $20800/月供楼。而此供款摊30年供,可借2.08*2.59 ~ 5.6百万。换言之首置盘的售价估计仍高达500-600万,就当唔收地价卖价打七折,估计低层单位仍要400余万。咁既价码系安达臣道买个低层单位,那不如比400万买地铁站隔离大兴花园,呢个价要方便二手私楼大把选择。   至于不少人诟病首置单位数目少,笔者应为政府对此新房策在执行上小心翼翼,因首置定价会好影响市场。过往香港的房屋架构是未补价居屋100-300万,再无钱就申请公屋,有钱就私楼故不少新楼入门都由400万起跳。今时在居屋同私楼当中加一层首置,系买左10年后先可沽的首置,其定价将会影响私楼市场生态。估计政府是先比1000试下反应,万一无人肯用400万买就再减,变相多一个影响市场的“按钮”。取代辣招。   今日下午地产股先跌后回升,看法是一听首置众人将地产股“先沽为敬”。但慢慢发觉首置的定价除了可压制楼市,亦可将价调高去为发展商新盘包底! 此情下地产股当然于下午再升。已在早早前讲过,新世界(0017)自上任特首以来投地表现出众,150万平方呎农地处最后洽谈转换阶段,今时进入收成期。至于你问楼价会唔会跌? 其他整体楼价升跌要看外围,而政府亦唔会咁傻去推跌楼价。   笔者自己就真系去过安达臣道,一幅系2009年或之前已在平整的工地。要由个处落返观塘要行清水湾道,交通不太便利。如果平都可以谂,但超400万加上冇得卖,那就好难谂。故市场第一反应是听到政府肯出力干预市场,一众地产股固然下跌。惟是否真可推跌楼价或地产股,要看其价单先知。不过应唔会大平卖。不过有点几可肯定,是特首爱自己出手干预楼市,多于同私人地产商合作去干预市场。可能过去几年官商勾结新闻太多,为了避缣不如亲自出手。   同私人地产商合作,多从“揾地小组”这些商界揉合的部门开始。唔知系唔系有人收到风知道“揾地小组”无运行,阿姐唔关照。于施政报告发出当日生果报出了单“土地小组成员拥8万呎棕地无避席”的新闻,应了汤博士一早话:“揾地小组其实是栈道兵”呢件事。发现原来正将就系阿姐自己,落order搅首置同铲起湾仔。有些揾地小组成员如果想囤地而早知内幕消息而得益,恐怕打唔响算盘。拥有农地及旧楼重建,近年少买地的恒基,在政府只想同私人发展商一齐起楼,而唔系揾地然后set个靓位比发展商自己赚哂的情况下,恒基(0012)跌得最惨,跌4.5%。多得早两位特首都同商界有些疑似官非,本任特首一条心自己做少同地产商协调,可能真系杀出血路。若推到楼市跟外围大跌而舒缓买楼热,林郑十年将可“开个靓头”比叶刘睇睇。   绿置居话会大做,惟申请人需交出公屋获买新居屋免30-70%地价优惠(视乎入息水平,低入息补少些地价)。笔者看法是此事不会拖累私楼楼价,始终对象大部份是入息少于20K人仕,同私楼的客户群不重叠。   另外笔者估计工厦改造只说而难做,因利益持份者太多,万一工厦真改建到住上万千家庭而无人买楼,地产小子或囤地同胞咪要入去放火? 有时讲到钱,有d人真系可以去到好尽。因此林郑在工厦一事语气好有保留,搞到都应该唔系头五年。笔者会在下星期跟进工厦活化及湾仔北发展的投资机遇,请follow留意。

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换楼个案: 地产经纪恋上天真型业主? #1436

致谂sir:        本人在Youtube 上收看你的节目有一段时间,看你在帮很多人解决买楼投资及如何置业真是镬益良多,希望可以得到启示!    我们收入每月收入$16000(我) +(每月OT$10000) +$52000(老婆)  + (每年花红$45万) 现在有一间居屋212呎3年前购买时巿值$268万7成按揭供20年每月供$9400 , 还有$160万要还(持有人老婆) , 最近同一单位成交$342万! 问题:现在不知加按套现还是卖左佢? 同时考虑买大约1000万Oasis的新楼,不知过唔过到压力测试(由老公持有)?   蠢老公上   answer: 此个案留言者所予资料有限,理应照顾其他有心发问的读者。但被留言者“镬益良多”四字箴言所吸引,明白到笔者在过去几年每工作天撰文,虽不作投资推介只分享个案,惟钱财事上令人爆镬而受人责难,得出“镬益良多”之结果,真系难去避免。过去几年撰文超过1000篇,有2016年解释债券而比电视台转题目改为“推新昌”。比埋片你睇:     亦有陪读者由高峰进入低潮再重新享受高潮既NYSE:GEO https://finance.google.com.hk/finance?q=NYSE%3AGEO&ei=yD3cWam6BIem0QTCkYa4Bg   还有帐面要输3成的NYSE:SSW 。此项于免费渠道公开说明时已告知属高风险选项。   多年来除呢3项,其余幸好未有镬气,有遗漏请指正。不过睇得呢个blog请读者要预没一个月升3成的选项,只会提及一些慢而稳的理财方法。本blog旨在聚集一批有财政能力的读者。   本案读者薪金比入息中位数低,客观咁讲入息较少。而楼市大升令业主都获机遇,卖楼可赚数百万即超10年打工所得,本案读者有近似情况究竟如何处理? 这令笔者想起一件事,2000年左右董伯伯推行首置免息贷款,即你想买楼政府可免费借几十万比你做首期,到2003年董被批“害死人”。当然一批有计过自己能力才入市之受资助者,到今日已大赚安然无恙。故入市不是时机最重要,而是按自己能力去分配钱才是致胜关键。一般Sales唔会同2倾呢d,有钱买哂我只基金就够! 惟2017年近似情况又再出现,美国政府印银纸推高楼价变相“资助”一班小业主再买楼,究竟佢地go唔go?   读者及丸丸借贷力为(16k+52k)/10000*2.59*50% = 8.8百万。读者超时工作/太太花红收入要有相应证明才可计作借贷力,详细点做请留意月尾的买楼001课程。现时已借1.6百万,即借贷力只用了1.6/8.8  = 18%。理应可再买多一间楼。但究竟应唔应该买成1000万的新楼呢? 先假设佢地有150首期成功用发展商呼吸plan上会(即有呼吸既都借比你),借左800万左右,借借力即用突了(8.0+1.6)/8.8-1 = 10%。由此可见买1000万新楼读者负担唔起。由于佢无讲自己有几多cash。但两间楼夹埋市值1342万,而读者现时已为佢自住楼卖走套赚(342-160) = 182万鼓舞著,即高价再高追令自己于市跌10%时尽失全赚。讲到呢度笔者已知需要收声。   市面上现时很多呢类天真型孽主,佢地系地产经纪既甜心,尽快系呢年揾到佢地做生意先得。

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香港第四季楼市展望 #1435

2017年第三季,香港楼价升幅开始放缓,惟租金升幅出现“追落后”现象。看倌可见是次升浪的先行者于售价升幅上已见“疲态”,而于2017/3季跑赢者多为“早前的落后者”。   笔者早于2013年写blog后一年,已指出香港岛楼价落后,及提出2012年最大升幅屋苑为近40年楼龄的兆康苑,寓意新界细价楼被扭曲按揭政策“谷爆”。系400万之下楼房近被“全清”之下,新界A及B类单位于始于2016年中的升浪领先。惟见上图新界A/B类只升3.5%~6.9%,比香港岛楼价(6.33%-15.7%)升得慢,可见先行者已疲。落后者赶上。   九龙的D大单位出现怪现象,楼价下跌(-2%)而租金上升。毕竟九龙1600呎单位售价一般过2000万,买家是少数的投资人,亦很可能是持smart money的人,佢地唔认为个价可再上。惟租楼属消费行为,亦是滞后指标,今次租升价跌起码预示楼市稍要调整。至于会否展长时间跌浪要睇埋其他统计数字。   租值比售价造好,依现时数据看笔者看法是九龙400呎至1000呎单位,亦于2016年讲过该地区会跑赢返新界,上年所述今年出现。至于下年,如持有3间楼或更多楼者预备卖货迎接一个10%的调整浪。如未有楼或只1-2间楼只宜绑好空全带,不过大跌的机率很少。估计跌幅以中原城市指数达146点为第一支持。现时指数在160点,未来1-2季看淡。至于什么2019年或咩5年后楼市,留比陆老师同你讲。笔者只识用数据按季睇市。  

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将旧楼从负担变为摇钱树 #1434

谂sir你好!   早前上过你买楼001, 获益不少! 谢谢您!   本人为会计师34岁 月入27,000, 丈夫任职IT 月入20,000, 未有小孩, 原本和家姐一家三口及母亲同住一北角旧楼(44年), 近年因大维修问题, 出现钉契危机, 兼家姐因供楼后未能负担家用, 自己又想置业未能全力负担, 最后将北角楼放售套现580万, 280万将留母亲收息做生活费并和我同住, 请问谂sir 有什么建议风险相对低的7-8%收息工具?   置业方面, 母亲资助150万, 有留意将军澳一带新盘希望和母亲住得舒适一点, 但本人在机场上班路途遥远, 及始终多年来港岛居住, 有想过租西环或南丰新村等, 并购买将军澳或九龙湾楼收租, 请问是否可行? 也有考虑放租需要缴税及按揭5成等问题, 亦记得谂sir讲过将军奥供应多等因素而不是最好区域? 或150万有否机会买到两层细价楼收租有更大回报?   敬希赐教!   answer: 香港人每晚住在建筑物,但对<建筑物条例>及<建筑物管理条例>知得很少,致使有人利用漏洞从中在维修“围标”赚钱,呢D事不时听闻。更有人以此为因落药,大讲投资香港买楼的烦处,游说人买海外楼或买股票…等等。要知香港人以冷漠见称,咁好心机唔收钱同你介绍“好野”! 看倌需要思考清楚。   读者北角旧楼出现大维修问题,估计是业主倾唔掂未能夹钱,政府可因楼宇失修而对业权加入section 24的负担,有些人称之为钉契。要业主作出修葺或严重单位可由屋宇署强制修正及后追讨业主费用,得到当局满意才可撤销“钉契”情况。有些人问被钉契既楼系咪唔可以卖呢? 答案是可以的,很多情况只消买家在合约注明已知悉产权有负担,仍可卖走单位。当然卖家出价较低就肯定,买卖旧楼寻宝此游戏各位要搞清楚才好入场。   另外买卖老旧楼常发生的,是单位由夫妇用“长命契”持有,其中一人过身而未搞好遗产承办,土地查册仲系联名。此情下如先生已故不能签名,究竟老伴能否将楼加按? 或卖走? 答案是可以的,只要出示埋先生死亡证,就当法庭未判亦有银行愿意将楼加按,仔女担保。当然几间大银行未必愿做,呢d case要有技巧。至于卖走亦有业主肯接,转名手续可以搞到。当然disclaim一句,如阁下个案奇特,例如争产或突然多左个细佬,你就要付费去问律师意见。   至于读者,佢先要搞清楚自己认为咩投资系风险低。好似汇丰控股,价格波幅用Standard derivation去表达,过去3年10-15%左右。债基是5-10%左右。计得出债基风险是买汇丰是1/2或1/3。但究竟合唔合读者心水? 笔者唔知。至于北角楼如读者未有能力或时间处理,卖都系可行方法。但卖后必需补买回一间价码较细的楼。由于买楼是长线沽空美金希望越供越轻松之行为,故不宜睇市况而入。一些人希望赚得大而又想等市跌用楼去cap尽升幅赚大钱,这些性格的人自成一角,亘相围炉取暖而无实作。当然有30-40MIL港币现金在手的,开始有本钱单向沽空楼市。不过若有已有3千万系手,系咪真系为钱要咁烦去搞野呢?   卖楼后可去好的区份买楼,由于自己、老公、母亲都已全甩名,其实佢地八至九成上会买两间400万的楼,首期亦只200万之内。那580万收益净380万,用收息101的稳妥方案(老豆之选),年收8%息一个月都有$25333落袋。400万楼在九龙仍有些选择、或荃湾、九龙湾再预多些少钱亦可入手。系两楼在手而增加了$25k月入之下,读者应可顾及佢又照顾阿妈而机场上班之疑难。   至于有d人话买债基或投资风险唔应该用Standard […]

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