我不知道如何投资手头的现金#1480

谂SIR你好!本人37岁,月入6万元,太太32岁,月入4万元。现居港岛三房屋五十年楼龄,现值约600万元,物业由本人的外母持有,已经供完。外母物业在今年6月按了130万, 本人太太额外合共持有40万元现金。 另太太持有市区两房私人物业单位作收租,今年6月以610万元买入,现约值660万元,欠银行366万元, 月供13,000元,每月租金收入18,000元。 本人有个计划,请谂SIR指点迷津。 1.5年过后罚息期后卖现居, 因为五十年楼龄, 没有升值潜力。更换25年楼龄1000万楼下的港岛市区单位自住, 写我的外母的名字。 我供, 但现在不知道如何投资手头的现金。(因为有小朋友, 因此希望住港岛。)   THANK YOU THANK YOU ~~~   answer: 估计由于2017年买左市区两房物业收租,令家庭现金低下,暂只40万。至于1.5年后卖走港岛三房五十年楼再劲套约470万,换1000万楼,即系1.5年后要借530万,另外太太欠366万,夫妇两人入息共10万现,借贷力为100K*50%*2.59 = 12.9百万。作上述安排后借贷力用掉(530+366)/1290 = 69.45%,只好说刚好附合,一滴都无剩。如再借多一点笔者应为过于冒险,系低现金水平下将借贷压在7成之下属必须。另外留意1.5年后读者夫妇持有市值约1700万物业,而资金估计到时有100万,咁计条数应感牙烟。在借贷力用了7成加上现金只顶到物业跌100/1700 = 5.8%的情况下,在2018年如楼市大跌令读者打掉希望趁市高“大换大”的念头,应是好事。   五十年既楼有冇升值潜力就要睇Insider-news,即有冇机会比人收购。不过港岛楼升得慢就唔使问“有冇机会”既。根据中原城市分区指数,2010年后港岛楼价落后比新界东西同九龙,故阁下要住港岛,就要进入“不计较自住楼升得比别人慢5-10%/年”之群组,亦即资产行慢50万-100万唔计较个只。近日听到有个论调,话港岛楼升得慢,第时跌落黎都跌得慢。那回望2007年的股市,当年汇丰股份升得慢,又系咪表示佢当年跌都系慢呢? 希望大家唔好比销售技巧瞒骗,呢招只系好入门既“反转黎SELL”。   若谂sir系读者,我就会尽按外母间楼,放系老婆户口。当然如果外母肯卖,将间楼赚幅全释放是更好的。不过明白作为女婿提出呢类问题,基本上嗌住交过年,受人凉薄是基本入场“费用”。那不如稍“行前一步”,将原本160万加按到300万吧,摊20年供要$15391(50年楼尽摊只二十年还),而300万入手债基再叠增收息,年收10-12%(行E餐),一个月有$28K-$30K,减返供$15391仲有$14K-$16K净,而原本外母楼租比人,收$15K/17K租应可。那$14K-$16K净+$15K/17K租,应该够读者系香港岛租三房有突,有净孝敬下外母啦。   当然咁做有个唔好处,就系而家读者住外母间三房系冇成本既,但而家咁做就要冒债基价格升跌风险,或者新租客唔交租而自己个边唔可以甩租既风险。不过但凡兴家创业既男人,都要识分辨风险同冒风险,成世人都唔冒风险或者留系讲到烂既:“comfort zone”入面,你知结果系点架啦。   至于有人问:“乜又系用债基再叠增? 有冇第二d?” 若然资金够,可用直债而杠杆,保住本咁收15%。可是连一百万都未有系手既朋友,真系唔好乱试 保险是另一选择,但唔系人地sell你个d。而系谂sir教你自己去揾个d。但点都好,放3-5年是肯定,入场要10万。无野系少成本入场高息而又极弹性的   买股票可以是选择。不过买股输钱既人多而你究竟几有胆将加按既钱买哂股票呢?   买车位买工厦买大陆楼? 第日再讲。不过呢d投资物既佣金系贵过哂债基既,仲要市跌难揾人接。债基2008年雷曼个阵基本上都有人接。

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愚蠢的新楼买家(12月篇) #1479

错误地购入荃湾、爱炫美作为投资 本人刚完成收息101,并已报读谂sir所有课程,在网上观看谂sir的教学影片,令我获益良多。我和其他学员一样,如果能够早认识谂sir,便不会犯下如此大的错误。 本人错误地购入荃湾、爱炫美作为投资,想请谂sir帮忙解救。 本人档案如下: 收入:本人47岁月入$55000,丈夫45岁月入$40000,另有$4800房屋津贴     (限取10年现在已经取了4年) 物业:1.屯门三房(本人和丈夫联名购入),2010年用345万购入,现市值        约800万,欠按揭150万,月供$11,000      2.荃湾、爱炫美(以老爷名义购入)用860万元买入,采取建筑期付款,        需要五成按揭。 投资: 1.一百万元做定期 2.七十五万元在恒生做基金收息,每月收取约$5000利息 3.车位一个$88万购入,现市值约100万, 4.股票约有20万 现金约有100万元,每月储蓄共四万元 目标:希望能学会投资,并借着购买直债或债基去提高本人的收入;能拥有      一生三宅,在余下的日子储蓄足够的金钱准备60岁退休之用。 问题: 因荃湾、爱炫美以老爷名义购入,请问如果将爱炫美出租, 其租金是否能够成为本人和先生的借贷力呢? 本人有以下想法:如果搬到荃湾爱炫美自住,把屯门三房出租,这样的方案可行吗?屯门三房的租值约$17,000,但因领取政府房屋津贴,如果租出去的话,便不能继续领取。应如何解决这问题呢?   ※备注:因丈夫是公务员现正收取$4800每月的房屋津贴,共可以收取        10年, 因此,房屋可以转名但不能加按。 希望谂sir能给予意见,教导我怎样跳出困境,万二分感激。     ANSWER: 错哂 原本夫妇的联名楼,应一拆二可套出480-150 = 330万 860万应该买左爱炫美两房,如选取15%首期及头两年供息唔供本,欠发展商二按731万,供息当2%要约14万一年,2019年尾收楼如楼价比现时只要低20%,幢楼值688万,而本未还过仲欠730万,读者即成负资产。帐面输左200万更等于读者工作超20年所储(100万现金+75万基金+20万股票),多年血汗钱一输比李生没收。   笔者无原因要吓你,不过只要中原城市指数返回2014年个价,约140点左右,所讲一切就会成真。肯定香港仲有大把呢类似读者既投资人 – 唔认真、唔数理化或太迟开始对待理财既人,快要面对中期settlement。笔者今日叫人买债及计好借贷力先买楼,系腾讯升到$431既时间比人笑傻仔。深层一点去睇,楼市股市照升而笔者做多几年傻仔,总好过目睹股楼回调摧毁万千家庭。   将新楼租比租客享受,是做完上述傻事,再二次伤害自己既行为。老爷名既楼系唔可以当做自己租金收入,而读者将报称自住既楼出租,万一比公务员事务局发现,笔者只系希望读者买既系爱炫美低层或五座靓野,咁系负资产加上失业之下,跳落海应该有三成机会无事。解决方法系先将屯门三房一拆二,趁高拎返330万系手,连同自己200万共550万,万一未来几年有跌仲有钱应付CALL LOAN。留意发展商二按唔同银行,银行系2003年沙士个阵只要业主肯供,好少CALL LOAN。但发展商二按CALL死左个客,可以持返间楼重新再卖。故银行同发展商二按,对负资产处理手法系唔一样。   由于加按左330万要供多330/259 ~ $12700,读者未上堂安排之收息只有8%,不妨加投资金至200万买债基及紧记分段买入,200万收12-15%息可月收20K-25K,够补新供之楼按。久而久之楼按供了10年,再等一下供甩330万就系自己。利用低息环境先供后供,是时间不足45岁先开始搞理财的人之补救法门。先借再供肯定有风险,但唔做野博楼市唔跌都系大镬。   买完200万债基其余净现金。45-55岁人等一个机会,就系楼市比而家跌20-30%,动用150-200万比3成首期再买楼收租。你明白要用老婆名买会好一点,老婆好似唔系公务员。跌20-30%先买系因为香港楼市在1997年,急跌就一年跌40%。那用笔者水位系跌20-30%之后再比30%首期买,基本上1997再黎读者都唔会负资产。那有望55岁之时有三间楼及200-400万资金,加埋长粮,起码有平稳生活。

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跟铁路网买楼是错误 #1478

  从2017/11月计算香港住宅市场上升13%,算具明显升幅。近年“受惠”于地铁通车的香港仔中心呎价则跑输大市,已不只一次指出跟铁路网买楼是错误。   有人流就有新商业网,有新商业网自有人住。从厨师想系餐馆附近租屋居住,慢慢由照顾民生需要的食穿铺头发展到讲门面的甲乙级商厦,一区的楼价就“谷起”。依各位老香港、具经验的读者所见,香港仔有咩吸引到区外客啦? 不外乎有少少人黎食下海鲜,或者招呼下贝沙湾班城隍啦。   香港仔系deadend,好住但如你需要一间会升既楼,可能观塘九龙湾荃湾更好。大家不时见到亿京发展物业,但从未见佢上市,可能是公司持有大量九龙湾物业,唔想益人啦。那一边厢九仓系搞好地契问题后就将海港城拆走上市,附近海防道的周生生旧铺位劈一半租都冇人肯承,你知道买好野从来要思考,世上没不劳而获之事。   或许不劳而获之事仲有一件,就系跟汪总买荃湾。先讲事实系” [文汇报]汪敦敬以1980万元买入荃湾南丰中心商场A074号舖”,留意唔系荃湾买乜L野都赢。荃湾现正由住宅转商业,遗憾是荃湾商业大厦很少,亿京就系海边起紧一间,而南丰客层由孩子父母到菲佣都合,附近有地铁站及近年靠儿童主题打起左既愉景新城,你去南丰再买铺已无望,但荃湾仲有乜投资机遇笔者下年可抽空讲下。值得一提,宜家家私已重返荃湾营业,而柏傲湾车位又高价拆售沽出,仲只卖比同座有四房既业主,低端人口免问,那又是什么意思?   讲返结果,荃湾细单位2017年照升,预期之内。不过愉城及海滨个价就好唔掂,只因是同区卖左3个盘造成大量换楼客比沽压。至于沙田中心亦是跑出,该屋苑主打大窗台及细单位,总之已发展区配上两房则,2017就是赢。那2018有咩会赢? 留返年头先讲。   将中跑输比康城,主因康城已留港够七年,无身份证但挨过了3-6年SSD高沽压期。而将中开始旧,加上当地新楼建成活跃,租金及15-30年楼之价难升,加上属重港供应多之第三位及deadend,有睇开笔者BLOG都知笔者本人唔敢点去将军澳,尤其充满壮健地产经纪的位置。   和富可以同大市同步,这是超水准的。但留意和富2017年11月只有1单成交,令统计未必准。笼统而言香港岛三房是邪恶的,无钱唔好望,买左就预跑输。上水由于地方规划问题,成为一个有商业但冇配套之城镇,买上水中心要小心隔离系咪做左货仓。

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廿几岁百万年薪,非伦敦金个案 #1477

  本人今年 29岁,单身,早三年开始创业,无限公司,持有人为自己一个,现月入约11-13万,平均月入为约12万,全为现金收入,将来收入将会持续向上,暂月储约10万,未持有任何物业,与家父母三人同住公屋,几年内都未有需要置物业自住。 现储蓄约160万首期,打算买楼收租作投资用,早前已报读买楼003课程 (已报买楼001课程 但未上堂), 上堂已教借贷力由无变有之法,现有几个疑问 1)      二手楼 – 担心银行做到 6成后,HKMC要求较高而唔批,会否因首期及按揭成数不够,现阶段是否较难参与二手楼市场?  (可以的话会用作㓥房投资) 2)      一手新楼 – 可以银行一按加发展商二按借80% – 85%,发展商二按无罚息期,而现收入应该能于两年内将其还清,但因主要打算作投资出租用,不想以新楼出租。 3)      或该如何部署大方向? Thanks a lot!   ANSWER: 大方向就是要拆身边第一个大炸弹 – 无限公司。即指如公司有责任要承担东主即上身,可以一夜之间将读者积蓄化为乌有。可能读者心谂会唔会搞到咁大件事? 只好说社会上96%既人都系打工,世途险恶亦无人会无偿教授,今日先提只防他日太迟。何况唔赚钱既生意无人理,有钱赚既生意梗有人去告你,读者生意应刚上轨道要小心。而佢project两年可把新楼二按还清属粗心,应戒再用打工思维去量度理财进度。生意人可以半年内已够钱payoff二按,或者生意差5年内都还唔到,都会。这就是做生意,谂唔明就去请教诚哥,笔者自己盘生意都细到唔识点教。   作为生意人,同公务员相反,一生不储楼,买楼最少比4成首期,亦唔好将按揭同公司户口放系同一间银行。主因是生意人比打工仔要谂多几个问题: 生意做大客户BASE够,机遇自然多。冷不坊老板屎忽痕拎左一百几十万去搞盘新生意,原本在活期户口既钱会用乾乾 当言道,水退后才知边个系赢家。水退之时要出粮比伙记而银行亦会追杀你,落雨收遮不在讲,更会把楼按CALL LOAN及CUT系OD放埋系同一日,全部都要钱,等你有个深重回忆 当然以读者月赚金额,可能仲系一盘唔使请伙记的小本小生意。惟作为老板就想做大,丰富自己人生之余更赚取更大成就感,呢样野系全职炒股无既,亦属出家成彿之前很多老板的想法 老板最重要的投资,就系自己盘生意。如果你认为买楼收租仲好赚过自己盘生意,一系你就玩紧759个套,又或者你身家容许自己把时间放在低成效的地方。   因此读者手上资金,应入手债基收住10-12%息,用债基“养”个首期出黎,他日有300万先拎一半150万买楼。债基无年期月月派息,可对应生意人不时要资金或生意转差的烦恼。若果认为自己揾10万要住靓野,可以租。唔好夹硬上大三房或四房,不少人用今时收入去判断长远买楼自己享受,公务员成世唔比人炒或者可以,生意人一定要留现金比自己。   另外第一间楼唔好豪装,呢D野系好多篇文都提过,不过见读者有打算第一次买楼所以提一下。读者最好就唔做二按比够四成买楼上会,一年之后应储到300万,不妨拎120-160万去买350-450万budget的二手楼。日后生意再上一层楼,再谂下一阶段,读者很有前景的。

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庸才抓紧时机理财拨乱反正 #1476

  谂SIR 你好,   本人是刚上收息101(TEDV48)学生,亦报咗103,十二月上堂,两三个月前开始睇你YouTube 及Facebook page ,十分认同谂sir的理财概念,长线应有楼收租,中线用债基收息,亦认清自己乃庸才一名,无乜出色,有几多洗几多,唯一做啱系98年买咗楼自住,现四十出头开始担心退休生计,所以希望抓紧时机拨乱反正。   本人44岁,月薪$34,000元,老婆45岁,月入万$26,000元,两人都系私人公司文职工作。   自住物业: 将军澳地铁上盖私人屋苑三房单位,夫妻联名,现估值约800万,尚欠119万(12年供款), 月供$9000,04年开始用中国建设银行H +0.7 按揭计划。   两人每月支出: 供楼$9000 保险$5000 食饭丶搭车丶水电就管理费$12000 养车+租车位$3500 无小朋友及长老付担   付债: P loan 约$30,000   计划: 加按自住楼,先用债基plan收息,等待机会买多一层楼收租养老。 因年纪唔细,揾钱能力底,希望找个较稳阵方案。   加按揭方面,现有中国建设银行提供了两个选择: 旧有119万可照keep H+0.7,另可加按五成约280万做H+1.35,但要泊齐两份按揭年期(12年)。 重做八成按揭,H+1.35, 供20年,按出约520万 (800M x 80% – 119M).   方案一,两份按揭总利息支出约37万,可用资金少, 买楼投资较难,但年期短感觉较少风险。   方案二,总利息支出约80万,但较多资金使用,应可同时进行楼及债基投资。   因学艺未精如有错漏请多多包涵,希望谂Sir 可指教一下,万分感谢!   收息学习后会报读买楼课程,希望将勤补拙。   迷茫中佬同学 […]

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唯一资金!不想有失!10%收息见解! #1475

  你好本人刚报了收息101 TEDV49 因有一投资计划上周已决定并申请,但能hold 21日冷静期! 有感这计划或许不是太好,乜怕投资错,想请问是否能信息问题先在上堂前给矛意见以作决定?   本人计划的是 基金A,港元版 每年资料是收息约4到4.7% 本金150万   刚买入居屋460万,按揭360万,25年还,月供约16000 本人收入20000 先生24000 有一女儿3岁半 现金150万 月支出约由原先约30000变46000,因供楼开始多了16000 所以希望用手上现金150万做增值以另每月人工收入共44000外可多约8000收入以应付月支出,因不想一上楼就穷到真系无生活咁样,知道有些投资有成10%,但风险也可能相对高!本金就只有这150万,期望能让女儿未来有机会出国读书,为女儿未来能有机会更好而坚守着的唯一资金!不想有失!望给意见!谢谢! answer: 读者被介绍的基金(即佢讲的计划)唔算太差,可能因为落到银行强调要保守,成袋只净150万现金,估计因此银行比左只较保守既佢。由于保守类债基多是用A级或以上国债为主,差极有谱,但唔好处系距离读者心想8000月入,一要需96K之数目颇远。基金A一年只予4-4.7%,150万投入一年只收六万几,离目标仲有成50%咁多! 当然债基亦不是高派息就一定好,睇得笔者文章内都知笔者有不同债基套餐助产出20-25%息,惟读者资金有限加上收入一般,太进取策略不宜。   可选择就是收息101予的套餐E,一年予10-12%,150万投入可产出12.5-15K/月息,可助改善读者生活。而债基如入手后跌少于35%,基本上未要打理CALL LOAN。详细触发数目之水平及叠增方法将在DV49说明。亦有点先需说明,若不容有失只可做汇丰定期或IBOND,但如要10%息需拎小小风险黎换。笔者教既就系点换得精明,即系投资人如肯付1%的潜在跌幅,笔者可助你找对投资物在1%之潜下换接近最大回报。同时读者可将钱分段买入,减低风险。同时亦需两手准备,揾好一Pair基金助你应付好市坏市,比自己多个选择除卖走减仓外可将钱转到较低风险基金收住息去略减风险。   另建议读者拓宽投资视野,不要终日只想150万点搞到最好,而系应该揾个帮手帮佢储多个150万。读者人工一般而储蓄只勉强,在收入不增之情况下,成功在社会上流必需靠楼。你见社会不少人上流都要靠楼,其实靠搬弄价格或炒野赚钱对社会有害无助,笔者亦唔想个仔睇到老豆赚钱靠终日坐系机前炒卖。观乎每朝将亡,地土囤积在官商而社会创新骤减,惟笔者可选择的项目不多。努力将现150万产出定首期而3-4年后再用夫妇其中一人单名买楼为上策。大家唔好对撤辣招有憧憬,政府由2000年前至今只会将买楼印花税加而少减。若你系政府亦唔想为撤辣负责,总之做得好冇人赞而做错就要忍受市民狂闹,我系林郑都唔搞。   150万收返3年息都50万,到时再由另一位买楼收租,当然把自住楼出租是犯规,读者好要学好处理。而多一个租客表示多一个人为家庭储钱,十年过去不难发现楼房所储的已够女儿放洋之用。做好呢度多过花时间盯死手上之150万。呢旧钱点用在1月上堂自会教路,基金可不用取消,现时最好想清未来几年点走及坚决实行。

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9%派足一年。租金之神圣力量 #1474

谂Sir:   您好!本人是您的忠实粉丝,感谢您在各大媒体和课堂上的经验分享,您对物业投资的独到认识令我们留下深刻印象。   为使手上资本不断增值,我们有意购入首个投资物业,望谂Sir指点迷津。在此先行致万二分谢意。   现况: 夫妇两人年约30岁,未有子女,每人月入5万,每人每月储蓄2万,工作稳定。现丈夫在其名下持有自住物业,价值约400万,其中约300万尚未供完,现时每月供款12,000元。另有现金约50万。   未来目标: 继续储蓄两年,并达到现金50万(现有)+48万(第一年)+48万(第二年)=146万的水平。然后,以此储蓄为20%首期,买入约600万楼价湾仔/铜锣湾/北角40年楼龄约450实尺的物业(还款期25年),并间为4间套房。 假设每间套房(约100实尺)每月收租8,000元,扣除差管地租约1,000元,4间套房的净租金收入为31,000元。假设届时实际按息为2.5%,每月供款约22,000元。扣除供款后,每月净现金流为9,000元。   问题: 请问上述计划是否可行?有否更好的投资方案/选择?   敬候示覆 进击的80后收租族     answer: 上述计划是可行,不过不属读者可行。笔者只系担心一间完整既楼都未租过出去既读者,系湾仔对住四个租客会搞出大头彿。轻则处理不好租客关系而被笃背脊(duk bui ‘zek),最尾被屋宇署到场钉契而心烦(但都应该仲有租收)。重则要赔钱还原及被告上法庭就唔好。   有上述担心,主因几件事: 40年楼买楼要被估价行强制验,按揭能否是否批到有关系 七至九成上会批核比六成严好多,佢系咪谂清楚万一报称自住既楼比人捉到偷出租仲要㓥埋,究竟点答? 玩大佢可以装修佬都上埋庭,读者人脉同经验够唔够做先?   做9000蚊正现金流唔使用湾仔,上次笔者访问同学003毕业后习作“邪恶之家”,已有现金流$10000/月。加上湾仔收$8000,估计系经济稍走差之时跌得好快。相反$4000-5000之㓥房个价会硬净D   因此有先做债基,后做㓥房之睇法。㓥房固然是违反了建筑物条例,违例者有心理及实质准备去承担责任。至于债基就存在香港零售银行,易入另出佣低另外易setup。买债收息是中期投放,楼是长远之选,读者今时储到的钱可将部份投入债基,收10-15%年息,100万可每月增加$10000-12000收入。已大大改善了很多人的生活。至于看倌如能把楼加揭或根本有300万系手,代表一个月增加30-36k收入是有可能的。看下图见其中一只上星期六谈及之债基,未做叠增之前已9%。买的是“世界杯队”的国债,例如巴西阿根廷俄罗斯。当然,上世纪阿根廷俄罗斯都有赖债(俄罗斯试过国债违派息),笔者亦无讲过债基叠增是零风险。不过如俄罗斯再唔还钱,你手上的股票唔见四成价位几可肯定,而债市影响比股市轻微。另外下图的债基买左几百条债而分布不只3个国家,风险比你买哂成堆内银更唔集中。 见上图在10月的9.19%年息,已在10月16日派了,而成个2017年未试过低于9%,最高试过13%。叠增方法在收息101详解,这是新的C餐做法,新加入103内容,旨在减少对亚洲之exposure。另外由于懒,只附了美金版派息。不过港纸版息已一样,而用澳纸买及叠增,其效果就更…你明白的!   所以读者储到钱就先债基,不断将债之收入够就换楼。楼的收租是随通账而上升,就当债咁强都唔敢按当时通账而加派息比你。故政府打地税,就系3%于你的地权租值。所以收租是王道,而政府从不按上市公司价格、或债价去打地税,只按租金打税。可见租金之神圣力量,得者退休无忧。  

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未有楼,想买楼,点计算? #1473

谂sir 您好!   今日刚刚上完收息101学多咗个新方向, 有一个好重要嘅问题想请教谂sir你, 但碍于本人比较怕羞及落堂之后你已被重重包围, 所以希望您能回复此信•   本人与丈夫有现金150万, 未有儿女及物业, 谂紧究竟应该用债基叠增支付租金, 还是用来去买一个单位, 属意港岛近家人, 而家物色紧北角区约30年楼龄左右嘅旧楼自住, 预大概600万8成按揭, 唯六七年后打算跟老公到澳洲居住入藉, 到时将香港物业出租 (因家人始终在香港, 会两边走)•  鉴于资源有限真的不敢行错一步, 求请谂sir 赐教, 谢谢!   以下是一些基本资料: 本来任职会计师 34岁 人工27,000 丈夫 任职IT 41岁 人工20,000   ANSWER: 由于未有提供资料,我地假设读者夫妇其中一人未曾在香港置业。买唔买楼在于是否利用银纸贬值一事加快自己储蓄进度,港币同美元挂勾令香港资金数量暴增(见下图M1、M3供应),2016年M1货币供应量是2006年之3.68倍(见下图),楼房升了2.71倍,仲系比货币之增速慢。近年业主开心因杠杆买左楼,利用低成本去持有同通账及货烯供应共升的资产。读者如无楼系手,起码买一间。如能力唔许可,放轻点入手400-500万楼亦可以。但如冇楼系手,那香港未来10年一沉不起加上美国快速收紧银根就无楼者赢(但都要比几年租金去落注)。如有楼系手,只要美国唔缩货币供应,加上香港照有资金主出就业主赢,业主更是同冇楼者相反,收住租咁去赌呢铺。正因谂sir胆少唔赌,收住租慢慢黎而唔搭快车就系本人策略,故一向提倡楼、债这些闷而龟速的法门。成日比少年股神笑我系龟。     读者及共夫收入共47k,借贷力为4.7/2*2.59 = 6.08mil。在旺市只用六成借贷力之下,读者买400-450万楼是妥一点,最尽就500万而交100万首期。月供16-17k。   北角区唔见有好的投资点,只好说平稳而价码大。搞好选区、及买楼前要注意的四点是必读之项。150万如拎70-100万去买楼,净30-50万可用债基再叠增收息,收12%息一个月有多$5000收入,已够津贴他日供楼。明白唔住北角读者可能唔舒服,但楼价已反映了读者能否从心所欲,始终“社会成绩表”对你打分唔好,只能由检视个人所作开始。在北角享受一层新楼有感能力未及,知道当区旧都要成600万价格,看法是读者夹硬买会在他日付出更多,所以搬远一点或买楼后将屋反租比人系选项。买楼前四类要注意在买楼001有授,而收租是买楼003主打。当然保留金钱同时间先运用已习债基收息之法亦可,不需心急再上堂。

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买楼对年轻人而言是否奢侈? #1472

谂sir:   谂sir,一直拜读你的文章及分析,非常感谢你积极回应读者的烦恼,也很认同阁下提倡一生三宅的概念。我不求财多或财务自由(自知经验不足),只求有一宅居住,将来有足够资金照顾家人。惟当时尚年轻的我,刚踏入社会时没有即时遇上谂sir,没有明灯指路,又因亲友唆摆,以致错误投资了x诚的隽升。刚踏入第五年,现已供完,共花35万,眼白白见到很多抽新楼或置业的机会流走,只好无奈当做从小做好退休准备…   我现年27,薪酬稳定31k,没有花红双粮,每年增薪约1k,在这工种的限制下,不求财,只求工作意义,但也希望能现实一点点,有足够资金组织自己的家庭。伴侣28,底薪加bonus约22-25k,我们现时手上现金流只有约十五万,在摆脱x诚恶梦之后,每月二人可储两万五,仍尚欠学生贷款。   想请谂sir帮忙,如果我们想结婚置业,实呎300以上,新界不拘,我们有没有方法短时间内拥有首期,并平衡九成按揭呢?一方面,论公屋没有资格,论居屋也未到我们,另一方面,因担心单靠储蓄要两年至两年半,怕追不上市场紧绌的400万以下楼盘,所以想尽快上车。除了租之外有没有更可行的方法呢?假设动用其中一方的借贷力是否可行?如只用一人身份买楼,会否影响不能通过压力测试呢?现时双方都居于公屋,无法做二按,我们都出身草根,家人只可帮助十至十五万首期。   我们读完学士学位再投身社会,惟读书之后都不代表可以上游,知识似乎未有改变命运,我们连想拥有一个家庭一个地方这种基本需要都变得奢侈,恳请谂sir帮帮忙,帮两个公屋仔谂计买楼置业。   两个公屋仔敬上   ANSWER: 典型认为自己买唔到楼既人种,一味得个讲而从唔落手做。所发问问题只要用心上网揾资料或揾经纪开始睇楼,就唔使咁辛苦写信向笔者查询,可自己搅掂。今关若谂sir提供心水答案比佢过左,咪又纵容佢乜都唔做一咪靠问。留意问路系可以,但有些事需亲身做才有体验。“经验”系问唔返黎,有经验必先要“经历”。唔明你就去问下美斯点踢波? 只问不练睇下会唔会叻左?   上次亲人提供残废餐,帮哂手填form买保险。读者在知识不足下觉钱财受骗,讲到底责任是否在卖方? 笔者爱行动,快思快做,谂唔通就唔做。先覆读者问题如下:   问:假设动用其中一方的借贷力买楼是否可行? 答: 读者及伴侣工资共31k+22k=53k,借贷力为53000/10000*2.59*50% = 6.86百万。假设读者是零负债,佢约可以借到6百万买楼,即借尽是可买550-650万的楼房。如只用单名及用一方之借贷力,约可借300余万。   问:如只用一人身份买楼,会否影响不能通过压力测试呢? 答: 学生贷款估计会减去20%借贷力,故要将预算减至450-550万。由于压力测试在+3%后会将自住者的收入/负债比率上升至60%,而读者两人合力几可肯定过到压测(再一次讲: 假设佢除学生贷款出面冇街数)。若唔想用尽两人名额买楼上会,可单名买而另一位做担保。   问:我们有没有方法短时间内拥有首期,并平衡九成按揭呢? 答: 未买过楼既人可九成上会。大兴花园有450万左右楼房,再唔系去置乐有300余万楼。系荃湾如在40多年的洋楼,亦在400万之下有交易。可能你会认为40几年楼好旧,笔者建议你去睇睇,其实绝对住得人。仲因为旧洋楼所在地区已发展,夜一夜都有食肆开,很合后生夫妇。买楼人人都系逐步黎,先储钱、再细换大。读者如真系由今日开始可储25k,1年后已有30万新储加15万等于45万,够九成上会买380-400万既楼啦。人地讲就无哂400万既楼,系指大屋苑既400万之下放盘无哂,而唔系全香港都冇。   问:怕追不上市场紧绌的400万以下楼盘,所以想尽快上车 如果真系肯定可月储25k,那利用某种类的借贷,可单人做而取出首期,在近期买楼亦可。当然咁做提高了风险,笔者认为下年仍有400万楼可以买。不过读者自己要急惟有系咁。留意“懒”或者“心急贪快”系受骗的两个主因。另外亦很需留意是否供保险就系之前储蓄咁少的原因? 笔者之前读书都有借学生贷款,个阵利息系P+1%(aggr: 9%)。   问:知识似乎未有改变命运,我们连想拥有一个家庭一个地方这种基本需要都变得奢侈 答: 此等话述近年很被年轻人看重。惟“家庭”是虚词,而买楼“买唔买到”就系实事。“知识”是虚词,而“返学”就系实事,例如有点名就有返学。   可改变命运的知识,唔系大学入面教既知识。但唔好SKIP读大学,系有用既,亦唔想在免费餐提供原因。什么是家庭真系答你唔到,不过买楼就可计到或比按金做预先批核。   如果你将上句换成 ““返学”似乎未有改变命运,我们连想“买楼”这种基本需要都变得奢侈”,那你明白,这些句子的原创人的心思吗? 知识、命运、家庭、奢侈全部不属实物词,每人对其看法都不同,利用模糊概念去诱发听者对家庭的爱而作出行动,就是躲在背后作口号而不作者之心思。年轻人,可好好考虑本文虚实,是否有理。唔认同即管close browser,笔者为浪费了阁下时间而致歉。

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极度疲累港人买渣打收10%在后年唔捞 #1471

谂Sir:          您好!本人是【收息101】TEDV48│收息投资课程2017/11 / TEDV48的学生。留位编号: TEDV48??。并已报读12月份的收息103课程。就著自己的portfolio实在想不通,希望 阁下能够指点一二。         本人年过四十,凭著比别人多付出时间及努力,披星带月地工作,加上节俭生活方式,廿年来累积了一点资产,算是由草根提升致下中产这阶层。同时也为自己身体累积了很多劳损及提早衰退。反思过去花了过多时间在工作上,人生其他方面都很空白。由于身体状况不太好,工作上没有多少发展的空间,年纪渐大,感到渐渐走进死胡同。希望能尽早整合自己的资产配置,以便安排未来的生活。希望能够腾出时间做以往想做而没时间去做的事。比如到处走走(不是豪游。香港很多地方我都没踏足过呢!),学自己想学而以往没资源、时间学习的乐器、阅读以往买下但却没时间阅读的书籍等等。          闲话太多了。言归正传吧!以下是本人现时的资产配置。 1)自住物业(已供满)市值HKD7mil; 2)出租住宅物业(已供满)市值HKD5.5mil; 3)蟹货蓝筹股票市值HKD1.17mil; 4)基金市值HKD1.6mil; 5)现金HKD1.7mil; 6)实金市值HKD0.4mil; 7)储蓄人寿保险两份(未供满)市值约HKD200,000 (受益人:家母)         本人目前收入见下。 1)月薪HKD39,000(已扣除MPF); 2)租金收入HKD12,700/月; 3)股息收入约HKD47,000/年        本人现时平均每月支出: HKD27,000 (已包括自身所有日常生活支出、给母亲的家用、薪俸税及物业税、出租物业的维修保养费用在内。)       家庭背景及潜在医疗负担:     母亲年龄83,与年龄46的兄长同住二人联名物业。无抵押。长命契。母亲并持有无抵押的出租物业一个,每月有租金收入。平安纸已写明出租物业由兄长继承。这是先父临终的意思。由于兄长有读写障碍,无法书写完整或工整的方块字,故只能从事靠体力劳动的低收入工作,算是餐揾、餐食、餐餐清。母亲为人节俭,每月有正现金流并有良好储蓄习惯,算是时下的幸福老人了。(母亲的银行账户都是跟兄长联名的。)而且,感恩她还算“识行、识走”。暂时不用担心医疗费用。但是,港人长寿,活到100岁很普遍。我就担心将来母亲有医疗费用等庞大开支,基本上都要摃在我的肩膀上。虽然,我们家都主要使用公型医疗服务,但政府公型医疗资源不足人所共知。将来有可能要使用私型服务、护老院或聘请外佣等都在在需财。如何才能作较好的财务安排呢?      谈到医疗这一块,我本人自少因意外导致有点残障。因此,保险公司不接受我投保危疾意外等保险。就个人医疗费用的预备,我实在没有任何计划,也不打算买任何保险,打算靠重整资产配置可以为资产增值,足够支付将来的医疗费。        籍著这次重整资产配置的机会,我同时考虑自己工作生涯的道路。我暂时凭空想出了以下三个选项。当然还得结合资产配置的效果来考虑才能决定。 1)在现职岗位上继续撑下去。最多再苦撑五年后离职。过信中开首提及的理想生活。或也做半职或兼职工作。 2)在现职岗位上继续工作大半年至一年。然后,另觅责任较少、压力较轻、工时较短,但当然薪金也较低的全职工作。 3)在现职岗位上继续工作大半年至一年。然后,从事半职或兼职工作。        还有一点。我于2015年就因为急着安排,在不适当的时间入市投资股票,经历大跌市,导致捐失十多万元。痛定思痛,深深体会到资产配置是不能急进的。时机还是最重要。今次可不能犯相同的错误了。         以上种种,希望 阁下能够给我一些宝贵意见。万份感激!   极度疲累的普通人上 2017.11.19     ANSWER: 虽然呢位“极度疲累的普通人”写了不少闲话,但笔者欣赏。读者第一身道出各位将进中年的人会面对之苦况,加上行文有所啄磨,文笔亮丽,既能述事亦有抒情,相信不少人阅后亦有所共呜。   总括读者现在有几个难处,可予看倌借镜: 读者身体状况不太好,这可能因积劳成疾有关。大家不要净将金钱作投资,做运动及节食投资自己身体都重要。   工作上没有多少发展的空间,年纪渐大,感到渐渐走进死胡同。共实社会上98%既人都应有同感,毕竟大器晚成既人只系好少数,若你系掂其实已早早跑出。故看倌如认为自己事业顶锋已可预视,不妨抽些时间学另辟收入。   […]

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