(中集)帮老板做牛做马、很想打破此格局 #1338

谂sir, 您好! 小弟有幸拜读到您的“楼市双租族”。当中有些个案正正就是小弟的现实写照,小弟就是您在书中所说的“帮老板做牛做马、多劳少得型,年轻又干着不为社会受落之事”,很想打破此格局,亦想跟您书中的建议改变生活习惯。 例如:原本工作10小时;改为3小时进修,2小时识朋友,5小时工作。 但小弟愚昧,还是不太明白,现有问题如下,盼能得到谂sir赐教! 1)进修,请问应先进修理财知识,工作技能,还是其他的工作技能呢?(因为眼看身旁的资深同事的月薪亦不到2万,自知不是特别聪慧过人,相信自已继续在这个行业工作多10年,最多亦只会跟身旁的同事差不多。) 2)识朋友,请问是识什么朋友,怎样可以识到这些朋友呢? 3)加入winner-circle, 请问是什么意思呢?如何能够加入呢? 请指点一下小弟的迷津,感激!谢谢!     ANSWER: 回上篇: http://homebloggerhk.com/?p=73860     你可能心谂:“寻日睇左成篇都未讲发达步骤,今日再比一次机会你谂sir! 咪再浪费我时间!! Well…要成为优异生,就系看通成个游戏规则先落场玩。玩下又改下,越玩越叻。 次者,次在失了先机。仍可一路玩一路睇下玩得好既人,再改进一下。 庸材,一味只系玩,成世人同圈速。 受养者,属玩玩下无心机个类,玩唔出结果而接受他人助养,以尊严同面子换取一时安逸。 监犯,为停赛者,可以被法庭指令由零重新开始。     看看时昌迷你仓上年在九龙湾大火的例子,出事之前你问老细时生佢是否“财务自由?”佢心谂真系得啖笑,佢自己名下既仓值几钱连佢都唔识点计起…惟有敷衍你两句(笔者设计对白)。出事之后,时生有机会成为上段文字描述的停赛者,当然笔者都希望佢唔好出事。由于笔者文字功力差,唯有明言:“而家好兴讲个d财务自由或者被动收入,如理财未有成绩当然无问题。但如阁下真系叻仔问巴菲特借左一千万,税局或暗箭唔会招呼你?”   好,咁要讲讲点做。首先,唔使咁快跑出街识朋友,或者什么日日lunch要约唔同人。如果你想见面位人兄系好人,佢自然遵守等价交换原则。你本身无专门知识又或无钱,咁真系见完得个桔,就当你识于微时既中学同学,亦唔见得会长时间唔问回报去帮你。时下有不少派卡片会、早餐会,聚集一班讲明系想交换网络的人,遗憾出席者同属“未有能力”的人。你花十倍时间去搅,或有一分得着。当你一日成为Winner,winner-circle自会为你开启,可以与同级数的人合作,交换利益。条件未到而夹硬黏埋去,只会核突而无用。   要成为盖世大侠,当然要在年青时密练九阳神功。至于横空而出而称霸光明顶,属张无忌的小说情节,你就咪咁傻以为坏人系打一次就死,好人先屈而后胜这些卡通片道理啦,建议阁下改善自己软实力同硬实力。第二步提升硬实力,在于认识/熟习一些时下少人知而难于复制的事。笔者明白医生律师算系,不过煮野食、补(靓)鞋、家居维修都属时下年青人不熟习的事。你搅什么IT除非你系最劲既骇客,否则值钱极有限。至于在资本市场投资,嬴钱要诀系先有资本。建议是读者审视一下再于IT界落力是否水平做到top 10%,如果连咁都做唔到请换行,或者是日间返工而晚上学习另外的事。   有人想似少年股神一变十再十变百,先讲笔者将投资技巧定为硬实力。学投资,应该趁后生。只要唔好劲借又炒到破产,28岁前进取一点样样试下炒卖都可以。最差既事就系20-40岁努力储钱,40岁先学人初下股海,咁就….   只要你努力、认真咁学习投资同用真钱去买,基本上2-3年,你可决定到你属于边一类人: 类型一: 叻人,全世界人加埋电脑炒股程式你仍然可rank top 3%。咁恭喜你,请主力用投资揾钱。揾到之后听日返黎用最后一节文(下篇)的方法去保存财富。留意,蠢人认叻既“死状”,会比蠢人死得更惨,阁下小心谂谂。 类型二: 平庸。那唔好炒咁多,努力打工晋升或做生意赚钱。如想加快理财进度后生用楼、近退休用债。加些杠杆去投资是必然,你都想快一点“到站”。最紧要系学识杠杆后要面对之风险同作出准备。 炒股要努力、工作要努力。因为唔用心做,很难决出当下所作之事是否为阁下专长。你可以闲时hea,但做紧野个阵唔好hea。笔者自己都唔炒野,有感由10万炒到过千万比踏实学好一门手艺更难、更难保证。而赚取财富只需一时,保存财富才属一世。赚价的投资方法只予人赚取财富之便,但收息的方法才助你远离谎言,安稳一生。   听日返黎,讲返最紧要同最重要既第三步: 软实力。同埋康乐棋!  

Read more

(上集)帮老板做牛做马、很想打破此格局 #1337

谂sir, 您好! 小弟有幸拜读到您的“楼市双租族”。当中有些个案正正就是小弟的现实写照,小弟就是您在书中所说的“帮老板做牛做马、多劳少得型,年轻又干着不为社会受落之事”,很想打破此格局,亦想跟您书中的建议改变生活习惯。 例如:原本工作10小时;改为3小时进修,2小时识朋友,5小时工作。 但小弟愚昧,还是不太明白,现有问题如下,盼能得到谂sir赐教! 1)进修,请问应先进修理财知识,工作技能,还是其他的工作技能呢?(因为眼看身旁的资深同事的月薪亦不到2万,自知不是特别聪慧过人,相信自已继续在这个行业工作多10年,最多亦只会跟身旁的同事差不多。) 2)识朋友,请问是识什么朋友,怎样可以识到这些朋友呢? 3)加入winner-circle, 请问是什么意思呢?如何能够加入呢? 请指点一下小弟的迷津,感激!谢谢!   ANSWER: 好啦,日日答理财个案,今日换下口味,试试谈谈年青人的上流方向。2014年曾撰文“成为千万富翁的八个步骤”,时至今日,再写一次类近的。   上流或可理解做增加自身优势,例如有钱、例如有地位、例如有专业知识、例如有影响力、例如一个电话可以打比诚哥约食饭,例如有易于检控他人,利用社会整体资源去打击对手之能力。又或例如有家人帮助,即在不用交换利益之前题下就得到血缘亲戚之帮助。这些都属不少人想每日加强的地方,衰d去谂就加强用以满足个人私欲,好些看法是令自己得到满足感和快乐。当然上述不包括断六亲出家向彿之路向,笔者未谂明贪嗔痴。   上流的阻力 可以系你竞争对手,又或系政府,当然搅得唔好连你屋企人都会,但其实唔系你老板。本篇文章旨在用更广阔视野,去将连财务自由以外的发展都輙述出来。   有财力有某行业知识既敌人,不时会利用政府监管去打击他人,这经常发生。所以阁下真系要行上流或“我要发达”呢条路,预备将来遇到的事比你想像中多。毕竟什么创业分享会? 又或什么交流会? 很多时成功例子倾向分享好野而将衰野收埋,唔通电视台会打比陶杰材子访问佢当年系九龙塘时钟比人映到单野? 一个编辑,可能两万蚊人工都无,仲少过吕志和口中既“后生仔人工四万”标准之一半。所以扬得出黎既事,些少野学到可以,但真系要到point及紧要既,唔会有人轻易教你。   人从一出世就成为社会一份子,而社会受政府规管。究竟政府边个话事由当权者决定,本文唔会探讨改朝换代既事,惟政府本质就是令社会和平稳定。正所以无暴乱无炸弹,各人安安定定,林郑又“交到数”比习总,大家又何乐而不为呢? 当然本案读者作为个社会小卒,当然想问点变大粒佬,不过唔好心急,先要明白社会上一些规矩。政府要平民唔好事,当然紧系软硬兼施,软一面当然要起公屋同派糖,硬方面要揾差佬管佢地,不过香港有800万人,而差佬只30000。咁情况三万差佬系唔可以1管30既…所以另一个帮政府睇实班平民既人,系老板。   200年前,社会上面老板系多过打工仔 自工业革命后,机器取代人力,个体户做生意的人大大减少。与200年前比较,今时做生意既人只占整体约5%。但在200年前,社会上面老板系多过打工仔。当然,旧时亦有另一阶级叫“奴隶”。讲返老板点去管员工? 呢件事你而家感受紧啦! 仲使讲! 总之九点返黎八点走,唔好乱系街闹事,有咩做错即时断粮,故此现代社会有九成人的行为都受老板制约了。这亦是政府很重视失业率,同埋点解明知老板有很多地方可以避税,政府仍愿意扮睇唔到既原因。   当然,老板唔系大哂,佢只系古代“千夫长”既现代版。政府一样有方法监管老板,同时讲明员工行为要老板负责。当然条友放工去打劫老板梗系无事,这些大罪由警察包尾。不过一些小事故早在老板手已拉停了,日后成大火的机率大降,同时压抑了不少创新思维,令犯罪事故减少。你睇下Uber就系创新,挑战紧法律。而法律实未能与时同进。那结果点做? 先杀犯例者再自己拎黎做,派个信得过既“千夫长”去睇实。科技令社会新增不少原有法例管唔住既野,惟有比更多压力老板暂时“用人去管住一大班人”。   老板点管? 要知在香港做生意,除非规模很少,否则梗有几项条例适用于一间公司。做饮食有监管,开学校有监管,旅行社同请菲佣很易受管,银行、卖楼更加唔使讲。老板随时在政府诉讼下屈服,因而将其行为尽量配合政府意愿。有埋商品说明条例同MPF,基本上要玩你老板梗有一条适用。所以将香港地产业换上红色资本是国家战略,不无道理。   系网上卖野看似不受管制。不过唔使租地方、唔使拎牌既生意太易被抄袭,所以生意一发大,自然有竞争者将其“杀掉”,根本唔使管。至于小型补习班、网上卖化粧品在政府角度无需赶绝,只要你咪咁爆自己沟樽护肤水黎卖就算。收税次要,管好你班人为主! 这是在政府层面看的管治架构。   听日返黎,讲讲社会上的五种人: 优异生、次者、庸材、受养者、监犯。

Read more

空有888万资产但得个睇字 #1336

谂 Sir: 你好! 我系Sam, 我有以下的问题希望你能帮我解答. 我今年50岁,单身男仕,并没有其它负担, 职业为教师,月入6.3万元,拥一在深水埗市值约430万元(实 用341呎)已供完的自住物业, 另外在同区拥有一没有按揭唐楼套房市值约130万(实用195呎 ) (空置)。 资产负债表       资产   物业一(自住) 430万 物业二(空置) 130万 公积金(可动用) 100万 投资在中国的基金和现金 80万 香港债卷,股票 18万 银行存款(港元) 130万 总计 888万     负债 0万     净资产 888万 理财目标: 希望现在可达至财务自由, 提前退休,退休后只需要有被动收入(正现金流) 约一万元维持现有生活便足够。 希望借着现在还有隐定的收入和良好的信贷记录向银行借贷投资在物 业上(包括高租金回报的套房或官材房以便扣除按揭供款后获得正现 金流也可以) 如有更好的建议请提供, 十分感谢!!!   ANSWER: 读者有物业就空置或自住,投资在中国的基金同股票要拎返香港在法理上有难度(当然知清楚最好请较律师),香港的股票或债基只占些少,空有888万资产但得个睇字,建议死之前好运用佢令自己生活好过,更有尊严。 学术一点,读者就是把财产同生活脱节,每月的生活最简单就是配置每月的投资收入,这与打工领取月薪的习惯无变,易令人适从。当然有些人洗钱或衡量都是一旧旧钱计,或用楼作单位去计,不过笔者没此本领,就唔好乱讲啦。   估计读者炒股技术一般,或无所兴趣,故不建议用赚价工具去换取收入,相反楼或债更有原因。知道有人提及REITS 或ETF […]

Read more

从上年租金升幅研究应买的单位类型 #1335

租金与楼价有一定关系。诚然,租金只反映市场参与者对该区的消费需求、而楼价同时反映消费及投资需求。今时香港经济,明显民众对新界及九龙楼有需要,看上图见九龙及新界楼无论在大细类别都照升,相反香港楼只有400-700呎类别之租金在2016全年录3.43%升幅。由于租金是无得“按揭”,即系租金唔可以好似按揭咁由银行提供六成或八成出黎,故讨论租金可看见真实的楼市承接,但用卖价看楼市则要防范新楼会否被人MARK价之现象。留意楼价在升市尾期抛离租金是常见现象,今时已现,但究竟楼市“尾期”有几长?劝大家唔好估,永远不放弃自住楼一间,其他则可按本文提供之策略考虑。   楼价不太会同香港人的工资挂勾,但租金会。至少租客在香港居住或工作,但香港楼的业主,则不一定长住香港。   现时全香港有两大需求,一批人想上车,另一批是在楼市赚过钱又想换楼的业主。相反银发族已“上岸”,他们购买力不反映在上表租务市场,对楼的需求只集中在投资。不少“父干case”都属揾仔女投资去避税的结果,因此政府如想源头根治民生房屋需求问题,建议用上述租金表去看楼市更为实际。   可能你谂:“有公屋解决居住需求架? 乜真系咁多人焗租新界细单位咩?”根据统计处中期人口普查资料,出租公屋单位由2006年71.7万增至2016年79万。但出租公屋之人口在06至16十年间增加了2000人。即起左近8万公屋只收容多了2000人口,但十年间香港总人口由686升至733万,究竟点解花钱起咁多公屋而冇人住? 唔系排队上车架咩? 或许你未知东涌其实大把公屋冇人住,当年发展东涌有“发展新沙田的宏愿”,计划市镇容人20万。惟至今日笔者未有准确资料,大约是六万六吧。   对于楼市投资人,应似超市入货咁,要知悉客源。家阵市面最抢高价既系新界细单位同九龙中型单位,咁你咪去入呢两样货囉。或许再细心一点,察看九龙区一些屋苑之升幅,会知道九龙东发展机遇利好了一些屋苑。另外下任特首如将教育政策定下来,唔取消校网既话,九龙塘单位有其独特性,但留意九龙城区如近启德一带,留意未来天量供应,是亚军西贡及季军元朗合共的数目。   至于港岛业主如何自处? 住你可以系港岛,但投资物业就不好搅在岛了。如真要在岛买? 三房套是可取类型,而根据图表显示: 九龙大两房会“打嬴”港岛一房,纵使市价近似。  

Read more

富贵不是险中求,法例抢钱日日有 #1334

谂sir,   您好。小弟是一位80后,同太太正一同拜读收息101 (DV41) 课程,已join 收息103 (DP30)。   听完您既债基叠增教学之后,想重新调整手上资产组合,希望能得到您的指点!   我们现时资产组合如下: 现金  2.3M 股票 1.6M 日本楼2间, 约值5M,有按揭现欠款 2M (东京做,  2.5% 15年 香港 / TU应冇记录),由于按揭尽用,现市值 现金回报只有0.63% (打和), 杠杆储蓄(供款本金部份) 5.33% (若以投入本金计约8.2%) 深圳楼1间,   约值2.2M (HKD), 有按揭现欠款 1.3M (HKD, 深圳东亚做,4.2% 24年 (好贵息),香港 / TU应冇记录) 私人贷款,   余额0.5M(2018年11月还完) 日本house一间, 约值2.8M, 有按揭现欠款 1.4M (不算资产) 总资产20.5M,负债8.6M,净资产11.9M   收支如下: 每月工作收入  二人共约 200k 家庭支出+保险+税  约 […]

Read more

月揾月月清但人已近四十,点算? #1333

谂sir, 本人37岁,月入52500,太太无返工,手上持有物业如下 1. 3房单位,当年买5490000,余下供款4500000,月供19000。 2. 300呎货仓,当年买2000000,余下供款1200000,月供13000,收租5000。下年先可以放。 3. 车位1个,当年买450000,fullpay,收租1700。 私人贷款450000, 月还4000。 手持现金流约2000000。想增加被动现金收入,太太最近无返工因小朋友快出世。每月扣除所还款保险家人已所剩无几。 请问谂sir有无好提议?谢谢   ANSWER: 货仓市场笔者唔熟悉,但起码要装到特别种类货的仓场才特别有价值。讲开货仓,唔可以唔识安全货仓(0237)此一股份。上年卖走柴湾货仓毫派$3.55息之后,股价调整至$18就冇点郁过。当然笔者唔系推介股票,不在行。不过你睇安全货仓上年9月入年报,只可用“无朝气”、“无野捞”黎形容。最亮点系集团增加其证券投资组合并录得溢利港币 24,430,000 元(二零一五年同期为亏 损港币 4,116,000 元),该溢利包括出售可供出售投资溢利港币 19,782,000 元及期指和 期权合约公平值亏损港币 34,559,000 元(二零一五年同期:无)。   咁即系话:“公司无咩生意好做,不如炒下股等卖盘好过…”如果一行龙头都搞成咁,读者无睇过就涉足货仓市场,仲要300呎既仓都做,那笔者真要同读者见面相谈才得知玄机。至于香港车位,今时仲落得手买定有爆升因素,如只想入车位收6-7%租(假如有),咁不如用收息101的债基叠增去收10-12%息好过。   计一计几项投资的正现金流效率, 货仓: (5000-13000)*12 / (2.0MIL-1.2MIL) = 每年-96000现金流而锁起80万 车位: 1700*12 / 450K = 4.5%   虽已买三房而手上持200万,但同时受坏因素影响,如自住楼赚价实唔深。550万楼仲争成450万,亦即楼市跌20%令读者成负资产。另一坏因素是有私贷45万,借私贷很伤借贷力,而扣除借钱其实读者只有150万现金仲要养太太,加上好快小朋友出世,而月揾月月清但人已近四十,情况唔敢讲乐观。   契机在于太太冇楼系身,或行一拆二都好,总之点都可“吉”一个名额出黎高成数又唔使比15%贵印花税上会(但留意仍要跟平的印花税率去比税,唔系唔使比),太太虽无做野但如好部署是可将借贷力由零到有变出黎。近一点看,冇咩特别野好应卖走货仓,套回80万,投入债基叠增收12%年息,一个月都$8000,已令零储蓄的读者“重新出水”。   万一市况下调令读者要补MARGIN,手上200万现金是好支持。至于直债不建议入手,因直债入场费高,纵有保本特别但门槛拒绝了读者。如真再想每月有现金可将债基加码至入手120万,另外尽力拉长自住楼的月供金额(但要过左罚息期先得),希望每月多一蚊储就一蚊。不少人抗拒拉长按揭年期,其实只要你考虑到今日月供$10000到30年后可能搭次船都做唔到,那就不会介意摊长一点还。

Read more

决定应否再买楼的5个步骤 #1332

谂Sir:   你好!本人是DP28收息103的学生。由于多年投资股票成绩一般,所以收息堂上的内容对我启发甚深。感谢你的指导!   本人今年39岁,月入76k。太太也是39岁,收入并不固定,平均月入约15k。现拥2项住宅物业,分别估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭贷款6mio。其中1个物业出租,每月租金18.5k。另有现金1mio,股票3.7mio。   目标是于3年内再置1个住宅物业,计划是7mio的屋苑单位,不过其中1个物业已和太太联名。已打算透过债基曡增,先投入1mio,增加现金流。 对于要达至1生3宅的目标,请谂Sir指教。谢谢!   学生上   ANSWER: 是的,唔系话投资股票赚唔到钱。不过若阁下属高薪一族,随之而来的工作量都唔细,那又有何可能凭搭车笃几下手机同睇张免费报纸就可炒赢班股市大鳄呢?   读者手上资金水平不俗,如股票系流通量够,即可动用的资金达470万。夫妇借贷力为(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178万。当然太太收入不稳定,好去想是交足六个月入息证明、及如有的佣金部份是清楚记载银码在粮单之上,太太不稳定之收入仍可计作借贷力。当然坏方面可以要“五折收数”,但鉴于太太人工只占总家庭收入少部份,故先利用1178万总借贷力作计吧!   现时读者借贷力已用600/1178 = 51%,在旺市刚刚好是合适水平。如18.5K租金收入有盖印租约及银行批书作证明,租金收入都可当借钱核实收入的一部份,令借贷力再上升。至于再买(上)一层楼,建议一般人的考虑的程序如下:   如果夫妇(或共借贷人)系打工而共月入超10万,意味借贷力超1200万水平,应主打储楼收租保证退休 主打储楼者,而借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 如夫妇已各拥楼、需持亲朋或可考虑人选去提供人数“避税” 若真找不到人数,考虑工厦、车位仍是选项。但此为另一题目   如夫妇打工月入低于10万但又高于6万,属夹心阶层。借贷力介乎780-1200万,谨慎处理仍可完成3-4间楼的置业 借贷力现在未用超40%,可考虑再买一间楼(但买入后借贷力最好仍不超70-80%的水平) 买楼当然要20-40%的首期,需加按原居获得或耐心储钱 储楼者如夫妇只联名拥一楼,可考虑一拆二拎“人头” 务求令夫妇都单名有楼系手、或可用之“人头”都有楼系手 除非中原城市指数跌破100点,否则不应找有超过3间物业。若有些物业是继承所得,建议卖去作减磅   如夫妇打工而共月入低于6万,要么享受清贫,若要“改命”就要“先死而后生” 先单名买一楼自住 用夫妇另一人再买楼“偷偷地出租 此步骤可与上方掉转做,为努力将第一间楼的结欠减低于市价五成 上述两步骤无先后,但到此点必需有两间楼,一自住而另一是合规出租的 再用租约再两者人工去买第二间楼,细细地咁楼,再留意必需是比中原城市指数之高位起码低20%才买,亦能完成三宅   至于读者,是夹心阶层。佢而家就到步骤三,但再买多一间即令借贷力用超80%。所以应将股票卖走,至少清走质素低的,利用收息101之债基叠增方法适量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100万变150万,从而改善入手第三间楼的条件。

Read more

All-in 债基定楼市? #1331

谂sir ,你好。   其实我先生几年前已经开始上你嘅堂(买楼001,003同收息101),最近我亦都有报咗名上ETF ,同埋收息101,103。觉得所有资讯都好有用,希望学以致用,现在开始整顿两口子盘数。   但有感工作太困身,股票等投资物不是我们可以管理的,况且之前经验令我们想找一些风险比较低嘅投资。在现行税制下,再买物业又要比15%印花税,所以更加唔会卖出现有物业,以免一入一出剩系比税都无左楼价百分之20几。另外,基于工作关系亦不能够买套房出租。   因为工作压力非常之大,工时长到无伦,有感自己健康状况同精神应该冇可能挨到50几60岁先退休,所以希望计划15年后可以产出$180,000正现金流,作为家庭支出(包括两边父母,同埋将来如果有2个小朋友),并且到时可以将自己手作兴趣变成part time。希望牺牲而家年轻追梦机会,令家人和自己日后生活可以安稳一点。   以下系我地既资料: 本人:30岁,公务员,收入100k/month 先生:33岁,工程界别,收入62k/month + 年尾花红75k     产出$180,000正现金流,想请教谂sir有什么可行既执行方法呢? 现在我只想到有以下方法,keep住现有物业和450,000备用现金,其他资金全数用来买债券基金,并且每三年向银行借私人贷款1,500,000新资金来买入债券基金,按指标看准时间all-in,务求达到每年10厘回报,请问这方法可行吗?实行时,有什么需要留意?或是不可以All-in?   希请不吝指教,感激万分!   ANSWER: All-in 是一些评论员或记者为吸引读者耳朵或眼球用的词语,真实世界无All-in,除非你解到比我听点解呢个钟用呢个价去买此一投资物为最抵? 若不能,请分注。   其实唔只买入要分注,卖出用同一道理去理解,都要分注。系香港不少股评人或阿sir都会热心教你点买某一类资产,但都唔会教你咁出货。估计是你一买左,利用价值就完了,赶紧同佢幕后老细出货为上策,又何必要理你?   看读者供款及年期,估计佢屯门市中心及德宝花园结欠多于50%,因此租金收入不能当再买楼时的入息证明。夫妇借贷力为(61K+10.4K)/10000*2.59*50% = 2千1百万。用佢地两间收租楼供净28年及金额28K去推返转数,现时已用借贷力估为780万。一间自住楼估计欠500万,现时用掉借贷力约为60%   以夫妇的收入计,共持150万现金算少。但鉴于只30出头加上应在近2年上堂后再比谂sir“老点”买齐自住及两收租楼,现时只净150万不足为奇。点都好,三宅已有。就当而家咩都唔做由租客帮手供楼,廿年过后仍有两宅收租自己住在深井(当然鼓励中间要换下楼),算有好生活。问题系点做好一点令读者有18万/月正现金流?   有感18万/月实在大贪,建议由10万/月开始。始终要接受打工仔赚极有限,顶多有“善终”但绝不会发达。就当你系一个唔贪污既政务司司长,根据宪报月薪在30-40万之间。呢个水平同大老板食条鱼都过万既生活水平仍有差距,正因如此,我地既司/局长就十分努力为香港做基建,改变利益分布,大致同你大厦每隔两年做维修同一条Q吧。   再行一步,必用老豆同老母“人头”,硬食15%税去买楼,就当买300万细单位,仍要交45万重税。当然过去2-3年读者有可能已入楼三间,实再容不下短期再买楼。惟人工高令储蓄力颇强,不妨将150万投债基再叠增收20%年息,虽波幅高一点但每年(1+20%)增幅,只消4年就可将150万变300万,即每4年又变多旧首期比自己买楼。再重申一年20%既息口,无可能无风险,但对此等较高收入的读者适合。如看倌情况较低薪,可行债基叠增收12-15%/年,仍可做到6-7年就将钱很有机会DOUBLE的效果。当然我地唔系保证有DOUBLE,不过一旦你将投资组合转做到期归本的债为主,就会大大提高成事机会。对于读者而言,唔买股票系因为无时间睇,对于不少人而言,就当有时间睇股,都未必叻过精于上市公司条例更有心捕你既律师团体及某些股评人。现时新的产业链已形成,一些冇盈利基本的股份仍有不少人协助去叫卖。   4-5年后, 述者生多150万,再系呢几年用一拆二或准备定个“人头”,到时担保人去买楼,读者借贷力应该够。不过手上的P-LOAN应1-2年内还,因为借P-LOAN大伤借贷力。

Read more

未来细单位供应将压垮那区楼市? #1330

“纳米楼”源自浸会大学麦萃才教授,利用香港人引以为傲的纳米技术,去嘲笑今日港人居住面积细少的情况。一区若积聚太多“纳米楼”,呎价好难升得起。可能你会想:“而家就系细价楼先炒爆。又为何升唔起呢?”   要知现时系二手市场成交紧既,普遍两房或三房,一房而出现癫价只在新盘。换言之二手一房价很贴现实,与大市同步,冇话好似新盘咁跳住价黎升。加上市况调整,基于一房或STUDIO FLAT只可招待无仔女家庭,又或是老豆老母住系附近的新分反家庭吧,所以一旦市况逆转,唔系咁易揾人接租,都咪话接货了。   另一原因是一房/STUDIO会直接成为㓥房之竞争者。无奈㓥房就只将420呎单位一开四黎收租(四间100呎+20呎走廊),假设出成10000蚊买旧楼做即单位420万可入手一开四,供只系315/259 ~ $12000,租金收入只消每间房$3000就可相抵按揭支出。换言之,㓥房要守好容易,减到落$3000/月仲可挨。相反STUDIO FLAT如成500万咁买返黎,收租少过一万都好难受。 – 上图指出2017-18年预计每区各类型单位落成量有几多? A类单位最细而E类最大,我们亦同时计出新A类单位类型与总供应量占比多少。一反A区单位与总存量比不占超20%之境况,今时深水涉区推出新单位近六成都是A类,湾仔区亦存有不少。至于九龙城区因启德关系,未来两年总供应数大增,一下子超越西贡(将军澳)及元朗两大“盟主”。知道纯用未来供应一面资料不能解释成个楼市,不过上述两区之空置率同时都高企。惟究竟九龙城区尤其启德将来呎价会否陷入“吊滞期”? 将军澳及元朗已将有地铁,仍因供应多而出现“空置率高=食得太饱”之像。若读者审视过系九龙城区将购入之单位在地利、间隔、及校网都无独特性,宜审慎考虑。

Read more

不要让500呎绑住你的青春 #1329

谂Sir你好,   最近才有幸看到谂sir 网站,希望谂sir 指点。   背景   今年24岁,大学毕业至今一年半   月入15K,每月储蓄 (月供蓝筹4K / 现金2K ) 6K   得家人支持(家人长居大陆),名下一居屋自住 (没有按揭,已补地价,银行估值3.8M,实用面积380呎,32年楼龄)     另持股票 76K , 债券股票混合基金 190K (6里息)   与女朋友打算27岁结婚,因居住环境问题需要换楼,换至实用面积500呎   女朋友月入13K,每月储蓄3K   保守假设2年后与女朋友月入38K   计划 – 先卖后买 (家人保守意见)   沽出该居屋套现约3.8M,买入约6.2M 私楼,作6成按揭避开按揭保险。(利用女友首置名额) 月供30年约13K/月   首期 $2,480,000 / 印花税 $200,000 /  买卖合约 $2,500 / 楼契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 经纪佣金 […]

Read more

本网站所包含或提供的资料或材料仅为提供信息,并根本不打算令阁下根据这资料来作交易或投资之用。
对于网站上传输的任何资料或材料的正确性、实用性或可获得性,本网站不承担任何责任。
对于任何基于此类资料或材料所作的交易或投资决定,本网站也不承担任何责任。