谂Sir分析文章 – 关于买楼的二三事

  谂sir每天都收到不同类型的个案,将粉丝归纳而言有几大类: 有楼花生型: 呢类读者早年已买一楼,赚尽过去10年香港楼市升幅。佢地主要问下笔者点样楼变楼。 卖楼悲凄型: 此类朋友早年卖左楼套钱上唔番车,回应时需用点关怀。回应方法是告知佢早年因贪心累事,累积财富需由改变性格开始。 无楼等上型: 此“形态”的粉丝心态比悲凄型正面。持之以恒,总有所成。当然其中有些人想贪快用炒仙股细杠大等方法去储够首期,此等作法多令自己变成悲凄型。 犯众憎楼神: 呢种朋友拥三间楼或更多,一出post只会引来网上haters留言。惟发问人于撰写发问个案之行文水平及剖析铺排,已解释了为什么佢系winner而唔系haters。   当然,谂sir十分希望各位不要再为楼所困,每日生活得开开心心。富卫人夀保险推出之产品Savie自助息,能帮助准备买楼者去储蓄或作保存资本。虽然回报或者唔够炒股票劲,不过头三年的保证派息,可较稳健地存放首期。与其他保险计划唔同,持有人可随时提出拎钱要求,加上计划可月供及一笔过的特性,绝对值得作投保考虑。无楼等上型或卖左楼正悲凄者,每月储些银两落Savie自助息可助稳步追回失地,为自己建构一套健康的理财观。犯众憎者固然是钱多要收埋,与有楼正在食花生的业主一样,不妨将闲钱倒入计划等下次入市机会。想知多点计划详情,按LINK: https://goo.gl/ag2fJv   1

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压钱多年得个空,劝君惜时勿怠惰#1399

  Dear 谂sir,   So thankful that learning much knowledge after the course of 101. I have a few questions and hope that can receive your comments to solve my doubt.   26 years old Salary: 25K Monthly saving: 10K Cash: 15K Stock: 10K (around 6% interest rate and going to sell them all after […]

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仔女处理父母资产何法? #1398

谂sir 您好!   早前上过买楼101 得益不少, 先谢谢您!   本人最近有个难题, 和家姐商量很久想不到最好的方法, 希望您能给予宝贵意见   本人今年34岁, 任职会计师月入hk$27000, 已婚先生40岁任职IT hk$18,000, 计划6-7年后移居澳洲( 先生已入籍). 我俩现与母亲(单亲)同住北角私楼( 我和家姐联名物业, 44年楼龄,已供满), 估价约$580万.   家姐今年37岁任医疗月入hk$19,000, 姐夫在MTR任职工程人员月入hk$19,000, 育有一3歳囡   妈咪刚取得蓝田一个新公屋资格7月入伙, 姐夫家人应可资助80万给他们, 用妈咪绿表资格购买居屋/私楼一家三口同住   现在问题两个家庭都想置业,有自己空间同时亦能给予妈咪每月共12,000生活费(每人6,000), 但供楼之后家姐负担不来, 有想过将北角楼出售套现, 但由于地点方便, 亦方便妈咪复诊(因妈咪患四期癌症经常进出医院, 将来亦可能要请工人照顾三餐), 所以暂时想保留, 但亦明白楼龄, 有一条小楼梯和低层等, 将来可能也难放售…   所以想请教谂sir, 应该加按旧楼去各自买, 定系出售套现(妈妈继续同我住), 各取150万做首期, 余下280万债基收息cover 妈咪生活费?   感激赐教!朱女士   ANSWER: 建议读者姊妹各添置一间小房子,原因是姊妹工资相对低,这或许是人到34-40仍未置业之因。若仍不趁年轻及今次旺市拉大整家人的资产数量,恐怕到50岁仍有太多借口未将置业计划实行。买楼实在是必须的,唔系因为住亦唔系因虚荣,而是拉长30年按揭还再用租金COVER,系单边赌美金内含值下跌之最好方法。有别于中产唔想赌而有钱人“可赌可唔赌”之情况,读者及其家姐属必需要赌,因无论佢地点做点储,咁既工资水平系香港有咩下场自己心照。30岁后工资难有机再跃进,始终工作十年跑得出既一定睇到,近35岁仍跑唔出只好认命,利用时间去长赌美元贬值,一个九成会发生之事,希望到老可有3-4间楼收成,稳过一生,此举不此大风大浪既同学差。   看倌可心想:“咁做乜唔博跌市再入?”只好说经济能力一般既民众,于跌市要买楼更难,笔者只怕读者等到大跌市又再等,3年又3年咁就五十。惟北角楼需坚守下去,始终而家再买楼杂费很多,不妨合姊妹之力将楼按至六成,得580万*60% ~360万,月供360/259*10000 […]

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买股票定买楼好? #1397

今天再谈昨天已张贴的读者个案,希望在市况变坏之前帮大家执执,令有缘在本blog相聚的读者都能成为“劫市”后的幸存者。   对于读者陈述B: 同自己讲一定要买好稳阵的蓝筹股,并摒除短炒陋习   之前笔者有些案例见其他人话揸足大篮筹多年,成手蟹货,已证本案读者做法有商榷之处。   短炒对九成九人而言系唔好,但笔者亦唔同意买好稳阵的蓝筹放长线就是法门。股票既本质就系唔稳阵,因持股人是夹份做生意。当年佢2009年跌到$40/股而叫你$28供股,笔者当年在银行目击不少人大叫“骗局”,本文撰写目的亦是想提醒只经历了2009金融海啸的各位,当年只属小儿科。沙士才叫大风浪。所以用十年股龄去认定腾讯是终生伙伴而长揸,都唔好讲每年升30%的“预算”是否合逻辑,惟将自己40岁的生活寄托于单一股票,实太不智。马化腾就可以将佢生活寄于一间腾讯,因为人地已经系外国边处买左屋同成立左trust了。   读者利用Constant factor去做Projection,是香港教育的错。   汇丰10年由$142跌到而家2017升番都只约$72 稳如煤气(^0002),2007至2017年由$8升至$14,加埋红股同息,10年一个DOUBLE,其实唔算升好多。因为物价都齐升。   对于读者陈述C: 腾讯基本因素佳,不太受经济周期影响。未来也是手游,云端及AI高科技的世界,可长期持有 就算未来是手游及移动通讯科技之世界,马生都可以将新而又赚钱的生意打落另一间公司上市做,咁腾讯就享受唔到个升幅。至于经济周期,确实支付类业务有防守性,但手游业务不时被诟病收入太多水份,在市向下行时会否最快“现型”,很需观察。   对于读者陈述D: 买楼收租成本不菲,有物业税,遇租霸,差饷地租管理费,维修,成本比较大 同意买楼成本高,不过你可以先借钱去控有物业收租而近乎定额供楼,呢个就系股神巴菲特系CNBC讲30年按揭系最好投资工具之道理。笔者早已陈述买楼唔系必须,不过你趁银纸大贬之前问银行借钱系有着数,而香港银行一般只予住宅拉长30年黎还的选项。当然除了住宅,有其他投资物是可以摊30年还而按到8-9成的,这个在收息101再讲,保障已付费学生尽长时间享有资讯优势。怎做先顺利及悭收费都会在堂上揭示。   留意笔者唔系要比较楼定股好。总之后生少钱用股博,股票需投资人识睇中盘生意去迎急财的。股票从来没慢慢赚或长放呢回事,因股市如战场,正如老兵终需死,若阁下唔想死,就快手打完仗即返屋企。   后生而较大的金额,应放住宅。因住宅可助你出毕菲特绝招,单向买美金跌。笔者同意买美金内含值跌,赢紧九成。惟要将大码美金沽空需要买楼加按揭,要你够后生先等得20-30年见成果。   老而又大的金额,可用债。因人在45岁后已难做30年按揭,故到期保本的债是好朋友。   老而又少的金融,有家底者可用股票,无钱中年反应保守,用ETF或REITs吧。中年而又无钱者,只怪你后生应博唔博,搅到中年无本钱。那点搅都只可小康,都系老土呢句:“各有前人莫羡人啦”   至于读者,现居应欠约350万,应行一拆二按爆八成,套70万(因hkmc二按尽借只420万)。再将70万加手头现金行廿基叠增方案收息,计150万资金,每月收息12-15%即可收$15k-$18k/月,应够补贴自己想住三房的支出。当然原本按爆间楼要偷偷地租出去,佢自己冲量风险。不过既然读者咁怕洗费,那笔者作法可省下买810万楼的几十万印花税,此金额已够佢租楼两年…   再重申一些免费而又队到埋你嘴边既方案,才是害你最深的。若股市在往后一季重新升穿28000,大家更不要掉以轻心。之前越疯狂、往后越堕落。

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谂Sir分析文章—醒目储蓄跑赢四桶水

  谂sir十年前在银行沙田区分行工作,由面对广大住宅区客户群去学习。很记得当年有个阿姐,佢好钟意买保险。佢仲话比我知,于三至四间银行保险都有买单。要知保险合约一般短则五年,长则成世,阿姐只系退休蓝领一个,究竟何来有咁多钱去处处买plan? 原来佢系利用四桶水的投资方法,令资金平均收息水平高涨而又不失其流动性。   阿姐先将100万摊开四份,每注25万咁一笔过去投资五年期的保险计划,然后再隔一年半又买多份条件一样的,当时记得回报最低都有4% p.a.,那例如系2008年初投保了第一份一笔过25万,每年收息约一万蚊。到2009年中再买另一份25万,而2011年头再买,三份买哂用掉75万,原本“荷包”只余25万在手。惟2011年份单放得一年过后,2008年起首买个份单已差不多到期。换言之,四份钱大概只有三份长放在保险公司,梗有一份留系自己手,令万一遇事时更有预算。将四注钱周而复始每隔年半就落单,同样阿姐每隔年半都有旧钱返,心情既是愉快,灵活性亦大增! 产品相比银行定期提供的利息更为高。   富卫FWD推出咗Wealthree三连息储蓄保险计划,特色又比十年前阿姐做的进步多了。叫得做“三连息”产品只系三年期,而供款期更短至两年。但留意计划系不适合打算喺未来三年保单年期内买楼或动用资金的人仕,要享有计划派出的高息,都要预三年。不过两年供三年攞的计划在市场很少见,所以特此提出畀大家注意一下。欲知更多Wealthree三连息详情,按LINK:https://goo.gl/A7MDMz   此文章只供参考,购买保险产品前须进行财务需要分析以作出合适保险产品建议。

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往后市况怎作预备? #1396

谂SIR你好!   本人近月追踪你对理财的个案分享,觉得十分有启发,故希望谂SIR可以给予本人意见。   本人基本资料︰ — 本人是公务员,现月收入(28000,已扣强积金);太太是文员,现月收入(21000,已扣强积金),每年大概2-3%人工升幅,现育有一个一岁女儿。现只有一间自住楼。   –2012年8月本人按8成以265万买了将军澳两房433实呎的二手居屋(已补地价),并放租一年后结婚自住,有感当时想改善居住环璄(因居屋位置比较近马路,较嘈,而且没有会所,而且日后不保值),后来于2015年6月胆粗粗以高价442万卖出,还返190万LOAN俾银行,并于同月以548万买回将军澳同区两房454实呎的二手私楼作自住用途。   由于当时本人觉得难得可以向银行借一旧LOAN,故此今次换楼,本人只是利用卖楼所得的其中170万作首期,按30年,每月供款14000元左右,并套现大概70万作为日后投资之用。由于新买的私楼保养不错,故此本人只用了10万元翻新单位连买傢俬。   本人一直有买股票,但以前都是短炒中细价股,大部份都是亏损。当时本人换到私楼后套现大概有70万元现金,故同自己讲一定要买好稳阵的蓝筹股,并摒除短炒陋习。2015年6月换楼至今,现有38万CASH,股票只有一只腾讯(当时买入价︰$216,2000股,现市值56万)(这两年股票赚了差不多20万,全部买篮筹股),太太现在大概30万股票(腾讯和电能实业)及40万CASH。现在本人与太太扣除所有开支,大概每月可储18000元。因本人现有一个一岁女儿,而外母从厦门来我家同住并帮忙照顾女儿。   本人希望外母住得舒服,女儿日后有大D空间玩耍,而且两边父母年纪开始大,日后我想换大屋好让他们日后和我们同住,以便照顾。我想下年6月SSD够三年松绑后,便换三房一套私楼,预算以680万左右卖出本人自住单位,并大概以810万换3房一套实呎大概650呎的二手私楼(现18年楼龄),按30年,每月供款大概18000元,比现在多4000元,但本人觉得现细价楼呎价比大价楼呎价贵很多,所以是难得机会,也可以早买早享受大单位。本人打算到时需要还给银行350万LOAN,并把全数所赚的330万做首期,并和太太合共拿出大概80万以缴付印花税,装修及买傢俬。   本人到时会卖出部份股票,但仍与太太打算持有约40万市值腾讯,让它滚存10年以上(以每年平均股价增长30%计算,希望日后能变成接近1000万,到时可以买回一些高息股票,年息大概4-5厘,那每年可收取大概40-50万股息左右,那太太便可退休),因为我暂时觉得腾信基本因素佳,不太受经济周期影响,未来也是手游,云端及AI高科技的世界,可长期持有。本人不欲透过买第二套楼去收租,因为买楼收租成本不菲,有物业税,遇租霸,差饷地租管理费,维修,成本比较大,本人只想靠买优质篮筹股长期持有,滚存到一定金额时转为买高息股收息,不知道这个方法可行吗?静候谂SIR用你宝贵的时间回复。 answer: 不少人的盲点,系用自己的经验,去判断下步行动。要知个人经历只有限,正因如此鼓励读历史。今时市场充斥不少股楼皆赚人仕,惟今时景况相比1997,只属减弱版。笔者会在今明两天希望为一些投资概念提些意见,若觉得阻你发达真唔好意思。有缘人务必把握跌市前的收割机会,成为风浪过后的真正赢家。   先提一点写在前题,请勿认为与投资无关。未来10年之大气侯,应与过去十年有变。中国将不再依韬光养晦之理念治国,将转为大国崛起,敢于亮剑。过去一个月有两类新闻需慎作考虑: 腾讯游戏“王者荣耀”被规,小朋友夜晚唔比打机。支付宝及微信支付已接中国人民银行通知(2017/8/4),要求内地所有第三方支付机构的网络业务,于明年6月30日前全数迁移至“网联”平台处理。此两事可见内地政府将收紧网上亘联平台的发展,配合万一遇上外敌需将国家讯息及资金揸紧的情况。 拖欠中国政府650亿未还的委内瑞拉,近日对美国剑拔弩张。要知美国最大优势是难受任何国家攻击。行大西洋或太平洋去打美国都需很长补给线,世上难有国家能有此般武力。令美国人忧心的另一方法,就系由南美洲攻打美国,上世纪古巴危机亦由此而来。今时中国行近同策略,系北韩张牌“打得差唔多”之后,露出另一只牌“委内瑞拉”。作此事应为换取更多时间让中国在南海及中亚洲地区扩张势力。 上述两事为中期趋势。   至于长期趋势,为资讯发达令政府更难作管治,惟有印钞票套人心直至货币系统完全失效,引致战争或势力重配。   投资或处世,笔者同意前辈曹仁超曹sir讲法:“应该趁势。”而把握转势为成就之本,守旧及一成不变,只会像柯达菲林一样,2013年申请破产。幸好仲未执笠有多次机会卷土重来。   回应几个读者想法,大家慎思而行: 对于读者陈述A: “觉得现细价楼呎价比大价楼呎价贵很多,所以是难得机会,也可以早买早享受大单位?”   大单位呎价细低因为自2012年政府收紧按揭令600万市值之上楼房难借钱买入,亦需超150万之首期。买楼多数要借钱,唔同买股票,请先计算个人借贷力。读者及太太工资约49K,借贷力为(49000)/10000*50%*2.59 = 6.34百万。若用此牌面加上几年间买楼所赚之330万去换入一间更大的810万三房,借贷力将用(810-330)/634 =75%,而手上资金近全用,如市况跌40%读者将成负资产而问题在于借贷力已近用尽,万一银行CALL LOAN读者已无借贷力去再借救亡。平心而论读者有一定安全系数,笔者看法是楼市跌40-50%令读者负住资产机会微。不过若买入楼后楼市跌20%,即约170万,可能已是读者储蓄4-5年所得,担心佢觉得肉痛。   今天已答1100字。明天再分享对本案之其他看法。及读者应怎作法成就换屋及累富之事。

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买楼上车借钱要注意的事(下)#1395

问1: 银行问我首期来源,究竟答什么? 做左咩会令人怀疑来源? 首期来源如果答得唔好,就当人工够照都可令楼按批唔出。不少人答来源系由本身储蓄,银行一般不会怀疑,不过佢真系有机会叫你拎本薄仔比佢睇下首期条数边日系边个户口扣。如果发现该户口的钱由别户口打入,就有理据怀疑你首期系人地比而唔系自己储。留意用香港按证申请九成上会,批核人会用怀疑角度看是否有任何hidden loan隐瞒、或有任何户口刻意隐藏。留意信贷数据库只披露了你在香港的欠债,但究竟全香港有咩户口你有份,那真系要警察或税局先查到。   那首期老豆比又如何? 当然可以,不过要系申请表格上揾捐款人答个名。如首期又投资赚取又如何? 其实是可以的。不过预左会比人问究竟点赚返黎,你有机会去银行讲述下系股市大赚的经典事迹。   问2: 无租金收入的空置楼房,仍可出示作再买楼之收入证明吗? 有些人特别将间屋空置,或者未储够六个月租金收入证明,更没将租约打上厘印,咁就令租金收入不被银行承认,无法用被动收入增大借贷力。次选方案,就系出示差饷单,用差饷租值之七折作租金收入证明,惟此数一般比真系租比客人的收入少。各位若想用尽物业租值加自己人工去借钱,收入文件加合规租约要留意。   问3: 自雇/出花红人士点做按揭买楼? 自雇人仕可成立公司与其他机构签订服务合约,而将自己受聘于该成立公司,变相令工资可计作入息或决定埋自己人工添。当然银行唔会信你用自己名公司发几张出粮票就借上百或千万予你。要做得好一点。   至于花红如要计入买楼借钱之核实收入,需在粮单上注明人工边部份系花红、边部份系底薪。而一年粮单收入需与税单所示收入近同。如文件齐全及大公司出粮,花红计足100%作核实收入亦可。   问4: 大陆楼的租金收入可否计作香港人月入? 用中资银行申请,真系有更好效果的。笔者只能说看过一些内地银行的培训资料,说明内地租金收入转回港纸后打八折计。至于外地如英国美国,一般是不行。除非有银行两边有分行又主动肯同你认证。为免有种专教银行做野既香港人去投诉,先讲你系唔可以要求银行必需将你的英国楼收入计入香港贷款评估内。   问5: 旧楼价低真心因为“旧”? 楼龄高的楼房对收租佬而言,不会因为其残旧或污物多而构成问题,维修钱一般楼目已属固定,而近年更有十余年楼的嘉湖都要做维修之事件,故维修同残旧只属副因,主要系旧楼的抵押力低而令业主拉唔长按揭,变相大增持有此楼房之成本。现在不少新楼都系头3年供息唔使还本,就系降低“持有成本”而吸客。   50年楼摊到最尽15-20年还,即原本400万楼买新一点既可以月供$14000,到50年旧楼要供二万几。咁你话买家净系听到呢点已怕怕啦,仲未计下一次究竟揾咩人接你呢手货。   问6: 什么是谂sir blog中常用的2.59?? 2.59是一个常数。指你每有能力还到10000元按揭,就可借到2.59百万。此常楼在买楼预算,即时心算投资个案回报都很有帮助。   问7: 一些唐楼间好的㓥房,收租回报很好,好买吗? 不是高手不好买。唔关租客是,而系唐楼借到钱要过几关,你未必识拆。

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股海损手连连、想学财富增值 #1394

  谂Sir你好,   拜读你与聂Sir文章已久,最近正在上收息101,学到很多有用的财务知识,感激。   本人下月正式踏入39岁,已婚无子女,年轻时家庭负担重,揾钱又唔多,到现在可说没有累积到什么财富,早两年因转工,薪金镬提升至每月$72,000,想学财富增值,但于股海损手连连。   我名下现有一估价360万自住村屋,尚欠银行210万,月供约$10,000,另现金170万。由于丈夫属自雇人仕,收入不稳不能造按揭,所以不能用佢名买第二个物业。   请教那种投资方案教适合我呢?敬候回复,谢谢!   喵喵上   ANSWER: 明白到读书搞学问是做好根基,再入高深,单向的。惟做事与投资都需几种能力交替成长,唔应该学完一样再另一样。因工作及投资都是重经验,重心理质素。相反教授几时计好条数,好少话因为佢嬴在心理。相反经验需时撞板累积。故香港人四十岁储够钱先去搞投资,呢种人最危险。好似喵喵咁,买股损手连连但未输身家就黎发问,都算不坏情况了。不少人到四十岁储得200万,然后用错方法注注大码入,系错方法加上错资产分配下,一个金融风暴就被卷走所储,10年辛苦储得化为乌有。钱财事与其他有别,大把人会窥探阁下财富而想搅合法转移。故赚钱重要,保存钱财亦很重要。   什么是错方法? 跟经纪学,很多是学错方法。经纪会比知识你但将阁下引入付佣困局,频频炒卖。跟书本学,阁下需悟性唔错先得,就好似接触新学科,能在无师之下自通者为数很少。相反以为自己“已通”者确实有,更在升市时信心大涨。其实无论投资或做事都好,死既都系“懒叻”既人; 蠢人有蠢福,闯出既祸都唔会大。   自雇人仕是可以做按揭的,收入唔稳就用间公司去稳定出粮比自己。基本上全部老板收入都唔稳,笔者自己都好想收入很“不稳”,一时40万而下个月暴升至700万就最好! 所以有方法搞既,就当是搞到30000核实收入出黎,读者家庭借贷力已升至(72000+30000)/10000*2.59*50% = 13.2千万。当然搞左收入出黎,税就要交。惟买楼批按揭只提交半年内收入文件,点系做靓盘数同交税之间做平冲,你懂的! 在1300万借贷力下入手三间屋收租令退休有起码保障,为读者应作之路。   读者要知本身人工不错,借贷力好。惟工作亦会繁忙,所以佢呢类人不应在股市下苦工。要知有D钱,你赚唔黎就系赚唔到,不要勉强。现时只入手360万楼,对于读者及丈夫格局而言好浪费。就当自己愿意屈系村屋,惟一日退休都需要有屋有租客交租比佢先有钱开饭。所以唔系话有楼住就停收唔买,一个家庭有三间楼是必需的。当然可拨资金的10-20%出黎买股票,若你买股真系有方法,用少钱去开头最尾仍可赢开巷。若你的方法是错的,用1000万买同20万买都系会输哂。所以买股要钱少,咪再益庄家。可在搞好先生借贷力后再买间细楼,而净低钱用债基行叠增收12-15%年息,会帮到呢个唔打算要小朋友既家庭。

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审视2014至今债基收息成果#1393

谂Sir 您好, 本人是你的忠实粉丝及学生, 并已执行债基叠增接近两年时间,亦达到10-12%的理想回报。但最近有一重大疑问,银行所提供的叠增方案难以继续进行,事关这两年间,本人存户口的资金由1M 提升到2.5M(分不同时间存入)。但叠增款项却没有增加。   以下是存入资金并所申请叠增款项过程 第一次103课程后(2015)存入1M并获批叠增款项2M。 2016上半年因银行提升存款要求,存入另外0.5M. 2016下半年存入另外的0.2M,并申请另外2M叠增款项。 (一直等待审批) 2017上半年,存入另外0.8M资金, 并申请另外1M叠增款项。 2017下半年得到以回复 更新个人资料及资金来源 (已提交) 要求买一AIA 的十年储蓄保险或人寿储蓄保险(没有保証的5厘回报),理由是作为个人及银行保障。这保险是以每月供款(大约$5000)或年供款。         如同意要求(2)才得到总数5M 的叠增款项,这样会大大影响月月收息的效果及现金流大减。   问题一 如何避开购买要求(2)保险,可以进一步得到银行获批叠增款项? 问题二 有其他银行可进行债基叠增方案吗? 再次感谢   answer: 先指出一概念,客户存钱入银行会构成负担,真系唔好以为存钱入银行等于比生意佢做。好似读者咁,2016至今存入多1.5百万,仍未得到银行批出更高之叠增申请。这就是理论上同执行之间很需要诀去填补。至于究竟点先可以令新申请的(1百万+2百万)叠增方案获借出,从而令自己投入2.5百万,而成功借出5百万? 大约等于买楼约66成上会?敢讲一般客应少预此等阻滞,估计是读者原本存入银行的资金不是钱,而是由别处买入的基金,谂住咁打入去叫银行再杠,在职员考虑到杠杆多野做而收佣金好少之下,决定唔做。由2016至今,笔者已更精准及开启了与一些银行之沟通渠道,令学生在课上之指令更快捷执行,亦利用一些团购概念令收费可正式攞平D,当然已交待要主动提示些官方优惠比收息学生,等学生唔好拎漏。   至于银行单方开出“要买一份10年AIA保险”之叫价。可能看倌心谂:“咁都得?”乜可以买左保险就批? 唔买就唔批架咩?   先讲此情况若于银行有朋友,沟通好双方难处后、或有改善。不过几肯定读者情况应已被bank“种哂机”,即银行系统内已留暗号比内部员工知些讯息,较难返转数。要解此难,倾好价之后换人为解决办法,但先讲咁情况用投诉解决不得要领,因今次系要问银行借钱叠增,而唔系消费。搞不好佢同你真叠增然后玩野每月逼你返去REVIEW,一唔黎就CUT LINE,情况比而家“无做叠增”更凄凉。所以若完全无经验,就算做左但效果唔好都难怪人,而读者起码叫叠左一次,收番学费及甜头先!   至于一份10年期的保险其实佣金唔大,可试问问能否用一份一笔过而又短年期的保险替代。一份供10年的$5000,或者可用一笔过的50万放一年去替代。又或选份退保价值高的储蓄保,买后断单亦属可行。当然更有些唔使断单而又可令银行中人有交待的方案,不过此法要两者有默契先做到。毕竟银行中人只为想跑数,份保险佣金都唔落佢袋,此情下应有方法可平衡双方利益。再唔系睇埋佢第二间银行有乜,或者可于不需使用额外资金情况下,摆平呢件事。仲有留意,负责债基位人兄应少跑保险数,怀疑因某些事情比保险同事IS“钳住”,才出此下策死lur保险。   当然唔谂保险,帮下手买下外币,其实操作得好有可能是银行与客户同赚。好似上星期一个案之案主,运用ETF去出入澳元,既可赚钱而澳元计价债基亦收高息,港元转澳纸亦增加了银行收入,实令双方有得着。至于转其他银行做好唔好? 只好说能提供低息之债基融资、较高选择杠杆、不入TU、div-repay之银行为数不多,所以去其他银行,既烦而不如留在原行,至多旧生可透过我们去找一些朋友相助,顺畅情况。至于初心者应怎选择去避开冤枉路,留在收息101再讲。

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自制问题的香港家庭 #1392

谂sir, 你好 偶然在网上发现阁下的言论, 很有见地, 所以想请教阁下 现在仍是否入市时机 我们 现在的情况是 背境: 一个有巨大生活压力的香港典形夹心阶层家庭 ,丈夫47岁,妻子40+岁, 两名儿子在美国读大学及中学, 家中有两名老人家需要院舍照顾. 夫妇二人都是自雇人士 , 年薪大概150万,现时每年家庭总使费 连银行还款不少于1m, 并且负担会随着两儿子长大升学越来越大。 财务状况: 银行港元现金大概一百二十万, 没有基金债券等股权投资(不打算做任何股权投资) 香港自住物业市值9.5百万,欠银行380万 香港工作间市值300万,欠银行60万 美国自住物业美金45万,没负债 美国投资物业市值90万美金,欠银行32万美金, 每月租金收入三千一美元,扣除各样费用, 税项及楼按供款,实质没有 任何现金流收入. 以上所有物业都是由丈夫名义持有. 由于自雇人士关系,没有出粮记录,但有报税, 问题   如果有打算以妻子名义在HK买房, 日后给儿子自用,( 虽然美国房子平香港很多 ,也不会在美国买,因为维系费用大, 税项高 ,利息又高达五厘 ,而我们当地也没有借贷能力了) ,请指教现在是否适当时机 , 物业打算先自用几个月,然后出租, 而且需用高成数按揭, 因手头现金不多,但妻子曾经有持物业纪录, 好似最多只能做8成按揭? 谢谢指教   ANSWER: 巨大生活压力系读者自己攞黎既,就当诚哥做生意都要揾霍建宁帮手,当年其一转捩点是汇丰肯借钱比诚哥鲸吞黄埔船坞,而家长实先有咁多靓地做project。所以揾帮手、及借力打力,是生意人更上一层楼的要旨。从读者来文去看,佢对借力呢件事应做不好。人到45岁上下亦踏入生意人的收成期,惟估计因近年揾生意难的关系,以老板所付出之风险及劳力而言,所赚的亦唔算多。笔者亦有谂读者意思是否为夫妇每人年薪为150万,惟究竟是每人150或夹埋150,都不太影响本文回应。当然读者有将早年所赚适起实在恭喜,美国楼净值为[(90-32)+45]*7.8 ~ 803万港币。香港楼市值为810万,本文主要回应点另读者去过一个更好的生活。   生意人普遍有两件事搞不好: 由于想避税或事忙,无出粮习惯,或只系一年系公司拎次钱仲要唔正式mark返做dividend income。变相无出粮记录唔肯借钱比老板。若用公司名义买楼而唔用老板名,2012年后要交多15%买家印花税 […]

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