有买三房的念头,但实力好像不够 #1321

谂sir 你好,本人已睇完阁下的三本书,获益良多,深明自己系庸才,只寄望可以安稳退休。现有问题如下,期望你可指点迷津。   本人和太太已47岁,我月薪约$46,000,我太太月薪约$16,000,现金有40万,另欠10万私人贷款,月还$8700,明年三月还完。现有一联名物业,楼龄38年的南区屋苑的2房单位,估值约580万,已供完。请问我们应如何部署一生三宅呢? 现想将我50%业权转去给我太太,并想将物业按给银行,请问好吗?   方案1. 应否尽借先套现,借尽464万,再作打算?但如只用我太太月薪,应只可借180万,如要我担保,应可借尽?但又担心影响我借钱能力,如何是好?   方案2. 你曾提议单位可报出租,扩大我太太收入,租金约$14000. 那她总收入有约$25000, 按揭5成,可借尽290万。这可行吗?又是好方法吗?但这就可保留我8成按揭的机会。   方案3. 还是先做方案1,如买楼再做回方案2,但会唔会罚息呢?   另因本人已有2个孩子(大女17岁,儿子11岁),有想买3房的念头,但实力好像不够,但又想一生三宅,可行吗?那方案1,2或3比较好,还有其他好的方案介绍吗? 还是改买一个2房单位,以租养租呢,做其双租族呢?   本人想买港岛西营盘,因方便子女上学,有何好介绍呢?   你的读者上   ANSWER: 遗憾读者在网文及书本只能睇到大概,距离实行还差点要诀。例如读者提及先按尽八成做方案1,再做方案2,罚息只是首项解决问题,另外要否找律师解押是另一问题,由八成去六成应否花钱解押? 或八成去五成应否再律师解押? 或只由自住用途转出租到底揾银行定律师做? 这些都需搅清楚再行。   借私人贷款是利用低杠杆去大伤借贷力之行为,读者应提早还款作避免。另外担心读者是高月薪但低现金之人,可惜未有提供手上现金水平,故未能作论。   至于南区38年楼唔建议持有,既然供满表示卖走可套大量现金,考虑到楼过40如人到65,到此岁数人会明显的老起来。若读者有储蓄好习惯加上对管钱有信心,可卖楼再同太太每人楼一间,完成入手首两房。   管钱绝对是一门学问。不少人赚到钱,不过唔识管钱,最尾都系财来财去,小富都做唔成。记住钱一到手,牛鬼蛇神就会出现,就当你关phone乜都唔听,最尾仲要面对个人贪念。所以长久保守富有者,皆有其可让人学习的地方。既然世上大部份人都求财,为何某一小撮人可长久保有财富而不被人摊薄? 这些关键的位置除左父子亲授,市面近乎无人教授,只可细心观察而习得。   读者加太太的借贷力约在8百万,弱项不在借贷力,所以唔需要好似人工低既人靠将首房转出租用途去赚取入手第二房之机会。争取到580万cash在手可夫妇每人一百万,入手港岛新界大屋苑两房每边一间,付了首期就交间楼比租客完成供款。净380万可分段入货利用收息101之债基叠增作收息,一年产出12-15%,基本上$47500/月到手唔系问题。由于冇欠债系手,$47k可用作租三房改善生活,预期退休有两层楼近供满,加上近50k的月入,基本上生活好优悠。更可利用下方组合作分散风险,固定47k之月入:   香港其一银行之直债: 175万港币购入,月派港币约$8840 外国上市之REITS,含有香港甲级商场,及上海与北京之地产项目,投入$80万,月派$4700 130万投入债基套餐B,派20%年息,价跌17-20%要CALL LOAN。当然咁都有信心因为债基之波幅一般一年在10%之内。那月收息$21600   上述三项投资共收港币42万/年。年息在11%。如有需要增大收息金额,需冒更多风险。要知如何调较,请先更深了解。

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买楼边区住宅最好炒? #1320

  #上表占比栏的数字之单位为百份比(%) 笔者看法是: 收租单位的业主较易讲价,尤其是持有数层物业的。由于要将3-5间楼卖走要多月时间,所以不少物业投资者会将首发的放盘调低于市价沽出,而将较稀有及质素高的单位留后“吊高黎卖”。最尾拉上补下,将会个物业组合用市价卖走。   这个原理,亦可同时应用在发展商卖新盘的策略。发展商究竟先推边个座向的那一类单位,绝对唔系乱黎。   讲返边种物业会在下波跌市最被重创? 首选港岛区的细单位。由之前物业报告可见,2010-15年间港岛区400呎下单位升77%,虽很可人但比九龙或新界同类单位还差一大截。由上表可见香港岛400呎以下面积单位于2015年作投资用的占81%,万一下跌很易成为投资人先作套现的对象,发生人踩人式下跌。在今时市况,笔者建议你少掂炒味㶶既区份及类别为妙,当然阁下如遇上资金泛滥呢个问题,那就可再商讨。   相反很多人不看好新界区楼价,惟于2010-15年只要属1000呎楼下的单位,新界区的呎价都升赢九龙港岛,按上表看新界区的出租占比亦很低,全低于香港平均33.8%。自住物业业主对楼市升跌不太敏感,反正楼市升跌都系要住。所以预期在跌市新界楼之波动会比香港岛的细单位细。   另外香港岛超1600呎的大单位拥很低自住率,这也是预期之内。毕竟有能力系香港买最大级别单位的人,屋都唔只一两间,小心楼市下跌会同个堆STUDIO FLAT一样,跳住价咁比人卖。   STUDIO FLAT一向不建议原因,系此等单位同旧楼㓥房有可类比性。不过㓥房业主400万入手单位㓥4间,计比3成首期后按揭只供一万余。即系只要每间㓥房收到租$2500,佢系大跌市仲可以轻松挨。而你用700万买间STUDIO返黎,收租少过$10000你已经嗌哂救命。   九龙区是比较平均,而700-1000呎的九龙单位,自置率较高。笔者认为此等单位可攻可守,可配合区份数据细分再作选购。

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两个月就可令楼价跌五成之方法 #1319

  陈茂波升迁做司长,智慧定必有所提升。长官门经常外游,肯定知道广东恩平同日本温泉究竟争几远。差别不在大细,而系于内地浸温泉,一路浸一边担心皮肤发炎。于内地玩机动游戏,最刺激不在机动游戏本身。当然近年香港多了新类型案件,如去泳池会被盗取信用卡,这或许是粤港一体化所带出之产物。惟我们不深究个别案件是由那一帮人作为,旨作提出香港的治安水平,比内地或世界上很多地方好了不只一截。至于局长早在访问已表明从小就很有上进心,今次“大湾区融合理论”+“恩平温泉论”深受各界抨击,对表明自己忠精爱国又有进益。家阵想要出名上位,唔介意做箭靶填补众网民于免费浏览时所感空虚,其实还是有个做法。   至于“大湾区融合理论”用黎做研究呃下经费或者开个局就可以,真系要“融”很看商业机构是否支持。笔者看法是香港的名声及香港银发族的钱正不断被看中及提取,年轻一群再系度乱叫无作为,不出十年就会被边缘化。香港班老野被榨干同净,见于:   父干论广被合理化,不少地道老人家为儿子将积蓄投于高价楼市,下次金融风暴再临又有一批财富被挖去。呢件事基本上肯定会发生,从前是美国舞高弄低美元剪羊毛,今次是香港楼价下跌,一批中产港爸爸被剪毛   你话港楼大跌内地都唔见得有几好? 惟投资之精粹在于跌市时边个最有实力。你见笔者自己好少写文同你追逐价升价跌,只强调买楼前需计好借贷力,量度用掉多少,点解呢?   香港另一样被严重透支的是信誉。系由内地人讲比笔者知,香港究竟有那间药房专卖假药,而由内地人开设的。其实只要理顺近年的零团费导游打人模式,已可得知此产业链经已形成,与其搅什么美食车? 不如打理好旅游业先啦   商业头脑永远转得最快,incentive足够推动佢地思考。香港政府倾唔到系内地借地,不过圆玄学院已经帮你倾好左,见下图系香港圆玄学院买个牌位,即送内地一个龛位,那就是透支了香港的brand,再加银发族的钱,然后卖内地既“地” 香港人,竞争力不够而被排挤去内地,是必然。笔者都系香港出世,当然唔想见到呢件事发生。由小学happy到九七年炒闪卡加上“他妈哥池”,实在是美好回忆想后代同我地一齐共享。不过世界唔系由谂sir话事,又或历史洪流连国家主席都阻唔住。香港变美好之余主人都要换,老人辈既旧人死后尸骨被移居内地,活人于生时就被逼返回内地   计好借贷力再买楼、及保守的买债,是自认蠢人自保财富的最佳模式。近年涌现太多人免费比股票number,太多人只要你比$98蚊就包饮包食请你去睇楼,十足李嘉诚当初sell马鞍山楼请埋你入去食buffet一样。话左贪心既人格局细,最尾系会输到突。   有能力既人当然除港楼外可投资海外,打散集中投资香港的风险   唔排除香港阳宅炒完,阴宅都炒起。据有线新闻报导内地系唔可以用在生人仕名义系死前炒阴宅,杜绝“阴宅期货”。不过香港可以! 所以香港同内地,因法则有异令阳人既楼炒到不平衡,死人既楼都炒到不平衡 同一招,可用于内地发展商买左香港既地,究竟点促销埋内地既楼   香港的法治、信誉都系留比有能力既人。所以别活在福中不知福。香港点解楼咁贵? 真系你同我都有份造成。想楼价跌? 笔者唔可以鼓励你拎个炸弹放系某车厢内点燃。炸三次? 保证楼价跌。当年一个色魔已令人唔敢去屯门。你无炸? 就系咪表示你有帮手托起楼价?

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唔使加按都有钱、究竟点样先做到? #1318

  谂sir 你好,   拜读阁下文章已久, 有些事情想请教.   一对80后夫妇, 希望可以做到财务自由, 女儿出生后更妙想天开希望可以做全职妈妈, 知道被收入重要,  想实行一个五年计划   本人和先生正33岁, 两个女儿(两岁及刚出生), 三大长老要供养, 背景如下:   本人同先生是专业人士, 收入稳定月入本人5.5万及先生8万左右, 年尾1-2月花红 租住北角屋房约$22K 有1.5层物业。一层半山30年单幢楼, 现值约800万 (楼按欠490万,月供$20,000), 收租$23,500. 一层和家人夹份的鲗鱼涌旧楼约525万(楼按欠160万月供$13,500), 收租$13000 (每人分一半)  高息债券’约$1.5m, 每月净收入约$9k 股票+现金约20万 四人三长辈开支约八万元 现时每月储2-3万   问题有几个, 希望谂 兄可指点一下 希望3年后做全职妈妈, 被动收入增加到3万,应如何部署。 卖出半山物业读者, 在北角购自住物业 (约1千万). 不知是否太妙想天开或卖出半山物业, 用作入PB 门槛 想增加被动收入,但不知从何入手.   感激!! 读者KK   ANSWER: 已经答左1318个个案,99%既人都系问点样帮自己致富或改善自己生活。   很多时同学已买入高息债同收紧息,到收息堂后仍可获得精进地方,原因: […]

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而家先知打几十年打工都系白费心机 #1317

谂SIR: 你好! 真是相见恨晚, 看完你Blogger和书, 先知原来几十年打工都系白费心机。 本人今年52岁, 太太没有工作, 一直做全职太太, 有一儿子10岁, 2013年买左将军澳天晋二期四房一个单位自住, 现值1350万, 每个月还贷款三万元, 还有17年共490万按揭未还〪 早期在大陆工作,有两个单位, 分别现值600万和300万, 出租大约8000元租金,没有按揭全部付晒; 强积金有80万, 全部供盈富基金〪 另有保险储蓄100万, 到60岁时可以攞番。现金五万, 基本每个月收入全部用晒〪 我想再买过一层楼收租, 又不知如何取舍? 是否应该卖晒大陆楼? 请问我如何尽快退休, 或者可以实现一生三宅? 谢谢! 心急如焚人 2017年3月31日   answer: 咁又无咁严重,人生在世几十年,你与家人的关系,系对社会的贡献,都是坚实成果。就当人无钱无面,人生亦不一定失败,所以就咪话“白费心机”啦。由于两间大陆楼已供满,加上将军澳楼净值1350-490 = 860万,读者手上拥900*1.2+860 = 1940万资产净值。   唔用杠杆去胁持租客帮自己供楼,唔花心机去选择跑嬴区份住宅,相信是令读者感难过之原因。或者难过在自己高薪下储得的资产,或许同一个月入30000而系2005年入手两间沙田第一城的后生仔无异。根据美联楼书,2005年买第一城两房同三房都系百余万同接近200万,当年买楼可九成上会后合规出租,基本上只储到30-40万首期夫妇每人一间咁啃左两间楼死收租,收足租12年加自己还些少本,要供满两间第一城拥与读者相近的资产效果不难。   供两间楼夹埋300余万,摊20年还只需月供$18K,两公婆夹埋只有四万人工就成事。在于过去10年资产升值比人工升得狠的情况下,难怪读者有“白费心机”之言。   那现在心急如焚,应如何追赶失去时光? 首先就系唔系心急! 相信工作多年的读者唔会唔知道:“情况越赶越唔好心急”。第一观察是读者资产过份集中中港楼市,此情下无论未来睇楼市升定跌? 读者好应将手上楼减磅去降低投资过份集中的风险。看法是300万市值的大陆楼要卖,天晋不妨揾买家同自己买及保证会租回,签够两年死约,用此作招徕放盘。两件事套近1200万资金,可先用300万做按揭买二手楼,800万楼付40%首期中约就化300万首期,而月供为19K/月,此价码可在四小龙买楼或系九龙塘入手些入门版。此两区域都比将军澳好。入手后可将其租出,若真系比人发现,只不过补10%楼价将用途转做出租即可,自己实力够令风险很低。   将军澳附近大把盘,就算四房都唔需要担心无盘租。由于区内供应仍然偏多,不建议买楼自住,应行“以租养租”之法,用第二度租金或利息去补贴自住地方租金。   买楼后净低约800-900万,抽300万投入债基叠增方案,收12-15%息一年,即每月多30-33K收入。债基波幅用标准差计出,为3.5%-4.5%,比汇丰之股价约9%为低。但就唔系保本,风险自己衡量。仲净500-600万,可以买一只REITS及做香港一间银行之直债:   标的: 东亚银行直债 (本文不在此债券的推荐,只在提出买债收息此一路向。烦请不要着眼某一直债之可赎回性或抵押力作评论,会在面见时更作详解) 2022年到期、留意于2017/4/5后可用@100提早赎回 每半年派息 […]

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谂sir理财系只龟! 自认兔仔勿入 #1316

Dear 谂sir,   本人现年48岁,现职金融公司持牌人,月薪5万。家庭状况:父母,每月供养费$4,000;太太53岁为家庭主妇,有兼职每月约$2500;女儿15岁中三,打算在港升读大学。除基本开支,可供储蓄为$13000。   财政状况:1.居屋将军澳宝盈花园联名已供满560呎单位,估值绿表价为$4.5百万;2.家庭现金1.5百万;3.保险、外币若干。4.MPF $400,000   以下有问题望谂sir指教: 1.本人打算60岁退休,希望有现值$20,000的生活水平,直至终老; 怎样更好运用现有资产,平稳地增加现金流; 3.是否应趁楼价高套现买债基等,静侯楼市回落,再上车,但年纪已大,不知银行还能批按揭否。   ANSWER: 笔者过去几天善用假期,回顾了一些网民对笔者所提方法之评论,另外自己亦作了些新尝试,睇下有无一些新方法做到债基再叠增。   先讲讲有些网民,评论笔者来来去去都系个几招,话文章睇了一排便觉无新意。明白如笔者文章予人有此感觉,笔者自己唔多唔少都有责任。不过若招式是管用的,那为何担心“来来去去都系个几招”? 大家来看文章是想找个实在而行得通之法,应该唔系想睇笔者日日表演唔同招数。若想要新鲜感? 睇套警匪片令自己置身于爆炸场面便够。但对于同学辛苦储得的血汗钱,笔者主轴仍是以债基、楼、或加ETF(optional)去处理。由2013至今确实是重复讲著,不过会因为这4年来的不同息口周期同股市升跌去解答众读者之疑虑。   另外有人提出笔者“楼+债”的方法有盲点、同时提倡“期权收息”方法话可稳定收息退休。先讲笔者发觉唔少黎上堂既读者连买正股都未搅掂,那仲要佢地搅股票期权黎收息? 太冒险了吧。其实每一方法都有盲点,笔者都无讲过买楼三间就可令你一世无忧,只不过买楼收租其实较易打理。慢慢收租慢慢储,似龟一样咁去爬起码一日会达到。   买股票看似容易,但发觉不少读者连“经济周期与股票行业关连”、“基本技术分析如MACD及RSI”、“普通公司法及一些削减股权、配发股份、发CB”这些基本事都未搅好,若将买正股及买期权作理财重心? 实在难作启齿。有冇发觉你买股发唔到达,都系你操作过多提早放左自己累自己? 股市专收聪明人,笔者在blog中讲的起码与自己想法一致,就系好少买股票。就当买都系当玩,输赢无所谓个只。   读者供满未补价居屋唔可以加按,加上居屋于未来供应增多,将军澳地区亦唔见好,自己意见是将居屋卖走,然后自己同太太部署未来4年每人买入一间,希望平衡52岁前搞好每人一间楼,到60岁余岁起码租客帮楼供了个一半,令退休有所眉目。买楼收租等供满唔一定赢梗,不过可强迫投资人储蓄,加上利用时间将债务贬走之好方法(你再睇睇30年前买落美孚新村一个月供几钱? )。若果话香港楼未来将因经济唔好而长跌? 笔者主张买楼其实系抄股神巴菲特个想法:“30年按揭是最好的投资工具”。而股神提出呢件事,在于有按揭就可长买美金下跌,而政府将来照印银纸令硬资产长远升值几可肯定。反而股市或期权几时升跌就真系好难判断。所以炒股炒权呢样野留比“聪明人”做。自认蠢人请follow笔者。   笔者生来个样又唔系smart(有片为证),买股技巧无再深化,幸好利用火燎森兄在网上为收入所作之界定,笔者勉强可以叫高收入人仕。成功固然带有侥幸,不过坚持才是成事的根本。理财如是,做生意如事。知道有些人在网上评论火兄,话佢旧时系商台介绍创业板股票个阵“昆人入局”,即自己先做“老鼠仓”然后利用自己影响力推高股价获利。同意现市场实在有不少人做紧呢件事,所以大家先有咁多免费number听,令不少人炒足成世股都唔赢。惟笔者认为火兄现作此事的机率是很低的,因为佢要既唔系钱。系股票市场来回赚一亿,恐怕满足唔到佢想要既快感。作为创业者及企业管理人╴追求的是改变自己,改变行业同世界带来之满足感。当然有些人选择追求权力,走火入魔。惟两者之共通点是佢地同时超越了赚钱的象限,所以用金钱挂帅形容火燎森,真系睇少左佢。   一个仲打紧工、或做紧有钱佬跑腿,仲活系赚钱象限既人,三五闲时先出篇文而用打工既视野去品评跑紧千万计Turnover既老板,我真系唔知点讲。当然,话唔定看倌不时都有“小你老细”,这在宣泄情感是可以,但占你太多时间就无谓。   好啦,都已经成年无出过咩“谂十条”去教晦人,在此隔年再提出几条,当警醒自己一下(叫做:如何超越赚钱象限十条)   1.真听明既人,更会掩饰自己既聪明   2.我系银行打工个阵同上市公司主席饮茶,佢竟然多次主动斟茶比我。令我紧记唔好自大   3.用钱作报酬,往往是最廉宜的   4.讨论违例泊车是否罚$450/320根本是浪费生命,真系要做大人物,你起码要过呢一关   5.赚钱是首阶段必须做的事,有钱之后你就有能力拒绝令你违心或唔愿意做既事   6.做善事系好,不过多个Steve Jobs更好! 每人生活都有灰暗面,Steve都唔例外。离婚及陪唔到个女件事最影响自己及家人   7.要成功就预左被人白眼,每日都有大把人想推翻你落黎。人总爱看人地仆街死   8.贪心鬼格局细。成唔到大事   […]

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把钱搞好的人: 22K收入。四十出头 #1315

Hi 谂Sir, 你好! 小弟一直有看homeblogger的文章, 而看见homeblogger短短几年间, 发展成现有规模, 实在是令人惊叹! 除左一众homeblogger作者实力表现之外, 亦可见香港人对理财知识的渴求! 小弟已报读收息101 课程, DV41, 未上之前, 其实心里有一大堆问题在考虑中, 恕小弟心急之下想先请教一下 财务背景: 物业: 单名市区约450实呎自住单位 (市值约6.5M, 冇按揭) (自住中) 单名市区约350实呎单位(市值约3.5M, 冇按揭) (现时冇间隔, 打算装修后出租) 联名半新楼约700实呎单位 (市值约7.3M,有按揭3.5M, 出租收16K, 供紧13K @30年) 收入: 1 . 本人: 40K, 太太15K, 租金收入16K  现金约0.5M,股票0.2M 开支: 管理费开支: 3物业共5K 工人: 5K 家用:10K 其他日常衣食住行: 15K 保险(人寿危疾储蓄, 夫妇两人每年供40K) 烦恼的问题: 问题1.   手持3个物业中, 自住一个除外, 应如何可提升租金收入? 其中市区(红磡区), […]

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中层员工怎因汇丰裁员考虑置业问题? #1314

你好,谂SIR。   本人37岁,单身,月入55000。 刚刚因单位质素卖了单位,轻微获利,想在楼市稍为降温后购买新单位。   本人拥有资产如下: 现金约一百万 自愿强积金供款约八十万   想问如何在这段时间如何稳阵地增值?   如需要其他资料,随便问。谢谢你。 王先生   answer: 先回应读者想稳阵地增值的问题: 用债基叠增,投入金额10万或1000万都可以,收息10-25%都可以。当然25%之方案的波幅,是10%方案之3x。惟25%之方案同汇丰股份的波幅比,都只系相约。 直债保本,年期2年至成世都得。年回报亦在3%至40%都有。好似你够胆落只MI能源直债,1年松予你超30%回报。当然收息101课程会授予原理及提供安稳的直债选项。惟直债方案不合读者,因10万美金为最低门槛。大部份20万美金。 ETF收息可达10-22%不等。波幅约同股票,冇年期日日可buy & sell 保险提供约10%一年,更是到期保本,入场10万港币即可。缺点是要5-8年投资期。   上述几个途径有波幅(volatility)与中电(0002)相约的选项,符合读者安稳要求。   不过若然比佢成功稳阵地增值,令180万资金每年可升15%至约220万,两年后那又如何?   两年后若楼市大跌 那读者就赢到开巷,可以用2017年卖走单位的价格之60%,去买番原本单位。又或用同价钱去买得更大的!   不过其中假设是,读者唔可以无左份工。又或如果佢由月入55k跌至35k的,借贷力会缩至4.5mil。假设当时按揭批核放宽了,读者又系咪愿意将220万次一半出黎买间500万既沙田第一城三房呢? (用2017价格计第一城三房,跌40%后有望可用500万买到)   另外笔者提及之收息物,价格都会跌。不过如股楼大跌,债券或保险类的只会有轻量价调。系大跌市“输少当赢”之下,确实大跌市对收息为主的投资人是有利的! 不过读者都要预收埋息计有220万的资金,或许收实应只在200-220万附近。除非佢今时睇对楼市,再咁叻仔睇中埋股债市个大顶啦。   不过….如果两年后楼市再升呢?   若再升20%,沙田第一城三房做紧1000万,御龙山三房做1500万,就当系个市顶跌返30%,御龙山仍要$1050万。咁讲读者得200余万加55k人工之借贷力(7.1mil),要改善生活比2017更难。就当父母会提供住处而自己唔考虑结婚成家,读者仍欠缺楼房租金收入肋其更易退休。 若有居住需要更大问题,计一个月租金$15k,2年已是36万,基本上用掉读者20%手上现金。如果等两年发觉楼市仍未大跌,例如跌左都仍高过2013年那120点的位置,呢批租楼既朋友会发觉可站脚点越缩越细。   结论: 读者较难承受万一睇错市之后果,卖楼为错误行为。比人炒、楼市升呢D野一样会发生,机率不比楼市跌的低。   若果比人炒埋呢? 在现时情况,收得50k人工以上的,随时准备“起身走人”。笔者有朋友公司被国内集团收购,仍要裁走一批人,换班上海既人黎做主管,顺便帮埋人地成家落黎香港定居。系汇丰大裁IT人员之后,基本上已发出了“警钟的最后警钟”,即钟响了咁Q多次仍系听唔到既,那当死人办算了。汇丰IT在行内属over paid,被裁当然系唔开心。不过被裁受访者同生果报讲难处在于:“好难系出面揾返相同人工既post”,只好说汇丰个post令你太天真,亦肯定汇丰个IT post平时唔太需要班同事动脑筋的。所以有此结果,亦很正常。   投资人必须将问题考虑得更阔,例如万一自己睇错能否承受当中风险。单一咁睇:“我而家有笔钱? 应该买乜?”只属销售人员想你买野而早为你种落既trap。阁下唔系为买野而生存、而是为改善生活及活得更快乐而生存。   你可以话笔者凉薄,或者留言“凉薄”x20都可以。只想提提若阁下为中层管理人,将最后一间楼都卖走时要深思熟虑。而笔者看读者底气不多,由两个点子: 过去5年,持有楼宇再卖走而获得“微利”的,属少之又少。说实话,一般都是大赚的。 成37岁人靠卖哂楼先有港币100万cash揸手,仲衰过平时30出头黎问首置问题的平实小夫妻。当然,唔排除家人有病、兄弟有难搞成咁。 […]

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姓蔡小康中年投资契机 #1313

谂sir你好,   最近一直追看阁下的文章和视频,受益良多!   本人姓蔡四十六岁月入四万,太太四十一岁月入两万,有两个小孩,分别十三和十五岁。和父母联名一个自住物业(已供满)现估840万,父母住付近居屋也供满,但无补地价!太太名下也有一个三分一业权的物业,由岳父自住。手头现金只有一百万。曾经投资股票但收获不大,看了阁下的文章才知道个中原因!   以我现在的情况来看,人到中年,借贷力下降,现金又不多,小孩还小,又无人名可用来卖楼!如何能做到一生三宅的退休生活啊!所以来求敎谂sir!   期待你的答复和上你的课程!   中年男子上   answer: 读者所作财务安排不配合时下法规,有感三宅遥远属正常之事。手上房地全部联名持有当然蚀底,不过要由联转单系唔需要揾个首置人头去“食屋上身”,例如三个联名持有人系可以卖间楼比两个联名持有人,就咁其中一个人既名就会甩左出黎。变成可八成借贷上会加买楼免付15%高从价印花税了。当然点做才可更悭税? 同埋按爆原本间楼既赚幅出黎? 这在买楼003相授。笔者想先指示多一个考虑方向予读者。   有一个物业供满、同埋有一间未补价居屋都供满,这当然是读者之契机。有同类情况之香港家庭为数不少,地产商联同经纪正努力揪哂呢批人出黎去睇新楼。本案更是居屋富户例子! 由于新楼由发展商提供二按,不少人都唔觉意咁“借大左”,好似读者咁样,以工资计联同太太之借贷力为(40k+20k)/10000*2.59*50% = 7.8mil。若付15%首期上会,100万现金可买约800万楼,成交后三年开始贵息供款,总供款额可达800*80%/259 ~ $24700/月,对小康之家造成极大压力。如遇上跌市,读者仍需供$24700,但当时若将老豆楼加按,由于自己加太太借贷力已用尽,就当有间供满既楼都套唔到钱,话唔定要夹硬平卖老豆心血去减低新楼供款,造成家人之间的钜大心灵创伤。   由于今次楼市升市系由一班加按换楼客、再加“借屋企人头”之方式买楼,与1997年那次不同。97年“摸货横行”,大抵是朝早摸入而夜晚摸出都可以,但点都好都系业主同买家之间既事,屋企人起码个名无借出黎。但今次如楼市真大跌,恐怕出现大量家庭纠纷案件,今次连刚满18既仔都落埋镬,中左招有排搞。当然咁讲不等同笔者认为楼市短期内会跌,但楼市始终都要有跌的一日。各位买楼前宜先计好自己借贷力,及想想借左屋企人头点去还。   读者可以将自己从父母楼拆出,父母联名持有840万间楼,可顺便加按当中300万价值出黎,读者自己做担保人。读者自己一个计借贷力已超500万,所以担保父母拎300万出黎应可行。按揭计划可先选择灵活按揭计划,提供最多借款额之一半作高息活动存款,活期息率与按揭收取你之利率相同。换言之,省下一半按揭利息支出。   当然将自己名由三人联名楼拆出,对日后卖楼能否分到钱有影响。但考虑到读者拆出自己名后即海阔天空,买楼可以八成上会只付100万便hold到500万楼,更不用付15%印花税,同时可趁在45岁附近借贷力未大跌前揾到租客帮自己供楼,一举三得应去考虑。何况父母真要留钱比自己,搞份遗嘱就可以,所以好仔就不应望爷田地。读者自己成功左之后利用太太同一方案,未来5年置业两层,令退休洗费可每人一层楼打底。   当然加按而得的金钱可收息,运用收息101之债基叠增方案收息10-15%一年是平庸,25%息是突出,而40%年息先讲系冇可能。同埋收息到15%之上既方法,绝对不保本。5年之后小孩已过18岁,或父母都已仙游,中年人到时已达宜休之年,面对另一局面到时打算未迟。总之有钱系手+月月有息收就最重要。你咁辛苦返工,咪又系望月月有粮出? 咁点解唔自己搞份被动收入出黎? 主动令生活好过?

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誓死不买香港楼的人 #1312

谂sir你好!   近期拜读你的文章,实在获益良多,可惜我身边冇懂得理财的家人朋友,错过了太多机会,导致人到中年仍未有一生三宅及财务自由的概念,希望谂sir多加指点。   本人行将40岁,每年人工收入HKD800,000,没有子女,老公43岁公务员,月薪HKD65,000,将会在55歳退休,到时会有长俸及退休金,现住公务员宿舍,但退休后要交还政府,两人在港从未置业。   两人资产如下:   美国condo老公单名冇按揭,市值USD600,000,每月收租USD2,500,因为税项太高及当地有租金管制,等租客搬出后打算卖楼。 上年买入2间各值RMB4M中山住宅各自单名持有,在大陆银行按7成30年,本人每月还RMB14,000老公还RMB16,000,一间等2023年深中通道通车升值后卖出然后用sale proceeds还另外一间的按揭,退休后可能自住,不打算出租。 英国apartment本人单名冇按揭,市值GBP137,000,每月收租GBP800,希望长期持有。 老公2笔5年期p-loan分别尚欠HKD200,000 及 HKD700,000,没有流动资产,每个月还款家用使费同交税已经冇钱剩。 本人股票加基金HKD800,000,现金HKD200,000,5年期P-loan尚欠HKD626,000,每月可储HKD20,000。   我俩2015年初曾去北角睇楼想做㓥房,但因为出租只可做5成按揭,后来告吹。   现开始为退休计划,同意毕菲特声称30年按揭为好工具,我想用首置身份在这2年买入大角咀或荃湾细码旧楼做㓥房,如果楼价跌则考虑入手北角,由租客代为供楼,由于大陆按揭及p-loan削弱我的借贷及还款力,应否将英国楼做buy to let mortgage套现还清我的p-loan欠款? 未知谂sir有何建议?   多谢赐教!RC谨启   answer: 公务员参与㓥房收租计划,笔者唔知风险有几大。其他行业,就当违反借款人与银行之合约,偷偷地将八成上会既楼出租、更违反建筑物条例将佢㓥埋,都可算是小事一件。因㓥房物业被钉契,租可以照收。银行查到原本报自住既楼租左出去,只需在起始有个好铺排可易作解脱。   读者系有资产在手,只不过全不在香港。可能因为要专心为港服务,所以选择不在港置业。亦无听特首讲要生多个小朋友,为事业牺牲不少。   美国楼现金流产出效率: 2500*12/600000 = 5% 中山楼(无租收): 0%/RMB 8百万 = 0% 英国楼: 800*12/137000 = 7%   读者现金近100万,欠P LOAN 62万,揾7万月储2万 读者先生欠债90万,唔储钱,现金未披露不过仲计唔多   第一观察: P LOAN令夫妇在借贷力之掉失比佢想像中大,好似老公欠90万摊5年还,月供15K。加埋佢大陆楼月供16K人仔,其实欠款已达30K有突。换言之老公借贷力近全用尽,因人工65K而如要买楼总借贷不可超人工一半。太太会好一点,咩情况佢自己应计到   […]

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