2017楼市走势(上) #1283

自从2014年有了沪港通与2016年有深港通之后,香港股市与楼市有了新玩法。往后研究香港楼市不只能集中看香港本身供应量与什么刚性需求,香港亦会正式告别自由市场,变成内地市况一样更受中国政策主导。   香港一向是福地,拥有深水港加上几面受山屏闭的工作环境。就当打风要返九龙赶工,风险要比在其他国家低很多。英国人就是看中呢个特质,先要香港九龙,及后增割新界成为复地。香港在战时收纳了不少上海人、战后内地有大饥荒,又收容了一纳有能力逃至香港的人,实力快速增强。至九七年回归前香港盛放就如烟花爆发,举世瞩目! 沙士之后又遇上自由行经济快速复原。时至2017笔者有感,大家将见证烟花上演的最后一幕,经济将有最后之爆发然后落幕。   看倌如何趁机赚钱再将成果保存在海外至为重要,最起码都要系“呢浸”揾到下钱,留在香港做一个平民。笔者明白这般说法,背叛了我的香港,将父亲早年为港打并之努力付之一炬。惟对主导香港事务的政权能否改制及能否长时维持平衡一事觉悲观,及早将家人及资产妥善寄于海外为上上之策。   2013年2月28日 – 海航集团向海南省慈航公益基金会捐赠20%的海航集团股权,基金会亦成为海航集团的单一大股东。慈航基金方便收纳各界捐款,再用各种名义将内地资金透过好人好事发放世界各地。海航集团亦可利用子公司在港买资产,成功将人币换做美金,令国内不少人仕获益。有了股市亘通,富豪更易上下其手,买埋香港证券行更保证成条路都系自己人,产业链已型成而靠其揾食者众。   就讲海航集团,沪港两边都拥有不少公司。海航工会及创办团队为一致行动人士的海南慈航公益基金会,经其控制七成股权的海南交管控股公司,掌管海航集团股权。海航集团底下,更控制内地7家A股公司,例如600221.SH 海南航空,而海南航空又拥有香港航空。海航同时在港控股3家上市公司,包括海航实业(0521)、香港国际建投(0687)及航基股份(0357)。   近一年香港地皮被中资集团抢高所得,海航是其中之一。不少香港地铺亦经买手收纳到中资手下,除了海航亦见其他手影。内地集团抢高香港地皮不是以数亿而计,出价乃是高其他发展商20-30%的近百亿。敢讲此等出价,足证投地不是为卖楼而是另有所为。若你以卖楼盈利为依归,第一次“做左傻仔”出高溢价,第二次都唔会将钱花得轻便。更何况其他地产商的出价,比几千万揾个商业间谍查下就知。过份高价投入不是冒失所为,亦绝不是内地人唔识做生意而引致。未来1-2年,香港人将享受联系汇率加上资金便利所带黎的高溢价,令土地价呎不寻常升高,进而引致附近区份楼价暴升。各位见上星期南区完成卖地后同区业主封盘,皆因投地成本达两万余/呎,新楼起成卖三万一呎开外绝不出奇,而笔者估计此情况将在某些区份在港扩散。 明天文章笔者将从未来政府卖地讲讲边区楼市将看俏,及数据化为2017年的楼市作出怎样预期。。

Read more

做15K月入收租佬 #1282

谂SIR, 您好! 不好意思, 本人最近才发现homebloggerhk,但发现学识了不少知识。 本人现在月入只有一万五千元,而储蓄大约只得二十万元,没有任何投资经验, 每月只能储蓄三千元。但年纪也快将四十了,现跟亲人共有一间物业,尚有十年需供款,现市值大约五百万元。 虽然很想购买物业,但现在楼价高企,我这样低收入,根本没有能力购买, 请问可否指导一下,我应怎样才能增值财富呢? 很希望能积累多一点,用作日后有时机时才购入物业。 可否提供宝贵意见给我。 谢谢。 低收入人仕上     ANSWER: 自己揾唔到钱,唯有邀请更有才干既人帮你揾钱。此事看似很虚幻,但低学历者透过银行借贷去持有物业,再用此要胁较高收入人仕交租当自己储钱,唔系无可能。要做狐假虎威故事内的狐狸,读者必要审视现在楼房供净多少,假设现市值500万楼供净100万,意味读者最尽可按爆八成得300万现金。至少同家人对拆仍有150万。   由于读者称楼只供净十年,加上年达四十,估计手上楼房已持有过十多年,相信赚幅不少,根据当年低价买读者而家供净一百万绝不为奇。实际上可能仲少。   一反众人之态,读者是现金水平可能仲比借贷力强。读者拥0.75*259万 = 205万借贷力,用掉了估计一半。加按得钱后应会全用尽。故买第二房前估计型态是现金多而借贷力少。这可靠揾直属亲属做担保去补偿借贷力,或只将原本间楼按至5成转出租用途,利用租约作第二入息证明,增强借贷力总额。上述同时假设读者无任何私人贷款或卡数。   由于身家少及人工低,唔怕借尽一点。或把新买楼㓥套房收极高点回报都是可考虑手段,反正读者无野好输。假设读者揾到兄弟担保,就当佢人工4万而供紧1万蚊既楼,读者可叫兄弟将佢层楼转按再拉长黎还,有现金回赠之余又可降低每月供款金融,令担保人更有空间助兄弟买楼。另外由于读者本身已有楼,如果再买又唔想付15%高印花税,需用父母或一个无楼既亲人单名买,而担保人可兄弟齐做。或者现时先加按套钱,博政府取消15%高印花税后才入市亦妥当。

Read more

又穷又烦恼的香港人 #1281

  我敬佩的谂 sir, 上次老公上完堂忘记问谂 sir,我们的居屋供完但未补地价的,怎样或去那里可以“加按”呢?   老公月入$45000, 我们手上只有$55万, 每年可储$14万, 每月可用$15000供楼, 怎样可以买楼出租呢? 很烦恼! 一直解决不到首期不足的问题!   储两年钱,都只多了约$30万!两年后楼价不知会平稳,下跌还是上升?   因为6岁女儿要上小学,我们不会搬或换楼, 也因为换私楼又要花一笔钱,所以我们没有考虑换私楼。   我们供满的居屋时值$500万,但又不可以“加按”!很烦恼!   请问我们怎么可以买楼收租,供15-18年,65岁时有一层楼收租作稳定收入呢?谢谢谂sir。 又穷又烦恼的谭太   ANSWER: 屋企小左一个人做野,令家庭收入只45K,与较低工资的夫妇各揾22K实无异。 不早洞悉居屋唔可加按的缺点,将钱供入一件较低流通性同唔可加按的资产,究竟今时情况是否不能在早年预判及作出避免?   笔者职责是要准确说出问题所在,而同学自己考虑是否作出改善,而唔系一咪说些客套说话。另外笔者教室唔系许愿池,若果学生既投入是米,笔者顶多帮你煮煲靓饭。但如果要点石成金式的效果,我谂要等自己“瓜左”升埋仙先帮到各位。而家读者wish list有:“用15年供哂间楼而又可透此获得足够收入退休,系佢咁既牌面下究竟搅唔搅到?”即管勉力试试。   而家读者每月洗紧几钱? 佢45k月内而一年储到14万,即每月支出为(45k*12 – 140k)/12 = 33k。若果佢想65岁时有33k被动收入,假设当时楼房租务回报率有4%,需要之楼房市值为33k*12/0.04 = 990万。   一间990万既楼,用18年供完,假设全期息低至2%,仲有人帮佢十成上会,起始月供金额为$38115。有呢个数,读者自可scale up或者down自己既目标。当然以佢既情况,scale down买间450万既楼,退休后希望每月收番16000,而由而家开始月供$19000供15年,咁会实际d…   问题系: 月供个万九蚊点黎? 谂sir比?   咁阿谭太就要谂下阿女返小学之后,自己能否产出收入。除非老公武功强如吕布,否则打工一份粮就无可能满足咁多wish。其实500万楼只消100万首期,计埋有比首期上会,买家只需供400/259*10000 = $15400/月,间楼同收租大致可相抵。而家有55万既谭太,储多两年钱加上将55万投入只收8-10%年息之稳当债基,两年后拥100万净资金是可以的。   当然只付两成首期买楼,买家必先是“无楼之人”。如谭太间居屋是联名,必先将是但一人除名。但如老婆揸居屋而老公被除出黎,老公又是否愿意呢? 本来若住在私楼,大可将楼加按一半比老公有钱揸手后甩名,但正因居屋业主享受了买楼唔使比地价既因,注定要受居屋不能加按既果,谂sir都无办法可以改变。所以阁下如人工将不会大升,谂清楚接受悭返地价而放弃日后发围的机会,长住居屋是可以的。   […]

Read more

未婚已有两间楼的爸爸 #1280

谂Sir 你好 最近小弟才在Facebook留意到你的blog,对你的理财智慧感到兴趣,并打算报读收息101课程,让手头上的现金增值。资产/负债如下:      小弟与女朋友每月收入各22000+40000年花红及23000,不是高薪一族     现有股票+现金总值约60万     各自名下有一层楼:小弟在2013年12月以225万买入一开放式单位自住(当年付3.5成首期),2015年12月以升值至296万转按6成套现,还旧银行按揭后套现37万现金,在2016年6月用女朋友名字以9成按揭买了另一个249万的单位偷鸡收租中,收租8800/月(不过租约冇打厘印),现在单位升值至323万(根据网上银行估价)。 小弟很想财务自由,相信暂时再冇可能买第三层(是吗?),所以只想将现持有有现金大幅增值,谂Sir的专栏有很多债基建议,可收年息20厘左右或更高,小弟十分感兴趣但对债基0智识,亦有不愉快的买基金经历。谂Sir可否指点一下小弟与女友仍否有借贷力再买楼或只能以债基让现金大幅升值?如何在坊间买到谂Sir所指的债基? 十分感谢谂Sir 的意见 郑先生   ANSWER: 世上无免费既午餐,呢句已经讲到烂哂! 浪费你阅览时间请原谅。另外同意读者只系对笔者理财论点有兴趣,不过估计佢应无点花时间好似其他同学咁爬文。就好似借贷力计算,读者与未婚妻收入共62K总借贷力为8.02百万。现在借贷不多于225*65%+249*90% = 371万。上述知识只多爬文自可免费得知,若为此发问有感浪费了读者宝贵时间,真不好意思。   能否再买楼? 在借贷力方面佢地是原来系可再买的。因借贷力用剩了802-371 = 431万。另自住楼有条件转作出租用途,其租值可增大个人借贷力,令入手第三间楼更容易。那要考虑的是,用咩文件去说服银行我呢间楼其实系自住紧,同时属结欠不超市价5成的楼房,亦有租客交紧租呢?   当然更关键是读者男女两人已有一楼,理论上再买一间是但一个揸手都要比15%超贵印花税,究竟系咪将楼转比父母揸手可以悭税? 定系用公司HOLD有出路? 如是转名,首先系点转? 送比老豆? 卖比老豆? 换比老豆? 送买换各有特点,这就是买楼003起始讨论的话题。   偷偷地租出去而享受低首期去控有租客的好处,有两个情况。一是够胆就做未比人发现。二是想清楚已作出预计就当被发现都有弯转。究竟读者属那一情况? 留意文件大多不可补做,例如你比人踢爆左先补做租约,有机会被证明到行使假文件,直送荔枝角收押所过夜。留意楼房或投资物买卖都有佣金成本,“落棋”前应考虑好往后两步,免得行错返唔到转头。   至于23000花红能否计作核实收入提供借贷力? 亦是另一要点。故读者有楼两间一心谂将楼摆埋一边学收息,其实于楼方面仍有地方可再精进。   至于债基,唔可以令资产大幅升值,顶多收十几廿厘利息,因用债投资意味有本收回,用股票投资就没,更可以比大股东用人头夹死,详见过去星期一笔者在MoneyTalk video节目联同聂sir为大家作之解说。所以要发达可以用股票,笔者自己喜爱稳稳阵阵每月有cash收的方法。 https://www.facebook.com/moneytalkhk/   昨晚完成收息101(DV39)的首课,三月班DV40亦在昨天完成收生。已在第一堂解释了收高息之法,而第二堂主力授予同学选择直债及债基之窍门,亦会提点坊间销售人员究竟点卖投资产物去食水,包括银行、保险、IFA之方法,为的就是令避免在投资上遇到不快经历。你搅得清销售人员系因咩原因去推接口前呢只产品比你,你自然能从容应对、及能靠自己作出适当选择。客户认为销售人员会从自己利益点出发去作出推介,只属一厢情愿。呢D以客为尊既事只系落电视广告个阵先讲的。   不少同学于收息课后都告知笔者佢获得了新投资思维,这令人感欣喜。四月班(DV41)已在昨天推出应市,报名者都可获留A区位置。  

Read more

论香港投资物的五个特色 #1279

谂 sir你好, 最近有幸拜读你的Blog, 有如当头棒喝, 实在获益良多!  已经报读收息101, 唯仍未上堂已心急问问题, 盼望赐教. 本人28岁, 于金融机构工作, 月入58k, 于未来数年有上升空间。 未婚妻月入不定, 平均约25k, 展望未来应大致不变.   本人持有一个自住物业, 于早2年买入, 刚过罚息期, 向银行估价后得悉可套出约100 万。 由于要筹备结婚, 手上现金不多。未婚妻并未持有物业。 请问谂Sir 觉得如何能够善用套出的约100 万? 本人自己眼见的选择似乎有几个: 1. 用未婚妻名加本人担保再买一个400万以下的单位收租. 虽然亦希望一步步达到一生三宅的目标, 但有感楼市未来方向不明朗. 现在是买楼收租的好时机吗? 如是, 买边区好? 土瓜湾/红磡一带有作为吗? 2. 买入债基 3. 买入直债 4. 其他地区如日本的单位收租 另外, 本人父母亦有一个约600万己供满的单位, 收租约14K/月.  此处亦可能有操作空间. 请问谂SIR有什么建议吗? 先行谢谢!   answer: 筹备结婚唔代表结左,储钱少不应用此作理由。读者在事业上捞得唔错,惟在理财路上我们主计净到几多,而唔系赚到几多。笔者过去1200个案,不少是月入过十万无储钱无生仔,人到四十空悔恨的例子,读者应引此为戒。   不养成储蓄习惯,学懂收息101的招式也徒然。钱好比武林高手的内力,若像读者打算靠加按获取投资金额,那只属食人参谷精力既方法,药力一过瞬时露底,亦唔鼓励系招式耍好前将全副内力输出,故建议中轴是先加按但将钱小小咁试投资当试招。至于未成家就打算老父的物业,有如使出吸星大法,吸吮对手内力。28岁年青侠士是否已将招式用熟而咪浪费老豆心血? 笔者只好说世上无段誉这般的人物,只练两招又有奇遇,最后因得掌门功力而独步天下,恐怕只系天龙八部小说先揾得到。   为答谢看倌抽时看文,我们先空谈欲将招式发挥得淋漓尽致的条件: […]

Read more

而家买楼系咪好蚀? #1278

  循规蹈矩乖孩子、除300 万现金咩都冇 本人及丈夫36, 有1名2岁多儿子,打算未来一年再生一个 。现金储蓄300 万及小量唔会放的蓝筹, 每月家庭收入65 K 支出31K 万 ( 包括租大围区一500 呎单位11K丶长老6K及基本开支)。二人均拥有大学以上学历,一直在 sales and marketing 由细做到 manager ,朋友揾紧4-5 万时, 我地宁愿 work life balance 做间穏阵开心公司。二人奉行简约主义觉细个花好多钱买衫, 化妆品, 而家维持到门面就 okay 间屋小杂物仲好开心。 一年每人供$10 K 买保险, 如果生第二个, 会加大危疾及人寿等另一半有咩事都供到细路读大学。 小女子家父为退休老师, 有一900 呎中环物业, 为照顾孙儿, 搬到同一屋苑较小单位,亦同时产生正现金流$2 万多。老爷奶奶住同区公屋不会搬, 有幸4大长老分两更帮手照顾小朋友我们拥有10 分钟生活圈, 放工又去是但去一边食完饭唔使烦。4 老有屋住又有足够cash 应付生活及病痛。 儿子将入读区内一间不错的政府幼稚园, 我们不会想直资或国际, 宁可留番多d 钱玩课外活动多s 时间去大自然玩。目标每年储$300 K 以上。 当年长老们叫我地等下, 乖孩子的下场是2012 […]

Read more

中国10年后会掂过而家? #1277

近日Morgan Stanley发表报告,指出中国10年后会变高收入国家,中长线看好中国。理据为有信心目前约8,100美元的中国人均年收入可在2027年达1.29万美元(约10.06万港元),跨过1.25万美元的高收入国门槛。先讲1.25万美元之门槛是人定的,过左唔一定就系富贵。2003年度Goldman Sach够发表过金砖四国报告,看好BRIC即巴西、俄罗斯、中国同印度,可是前排连该集团之金砖四国基金都散埋水。巴西同俄罗斯各有隐忧,印度于2015年之人均收入只1590美元,同中国之US$8000比都未入流,亦不作谈。见近日港股尤其国企炒得庆恰恰,恒生指数重越24000大关,特此撰文交待中国未来发展有何忧患。   先讲炒股可以短视及求短瘾,人涌你又涌绝对无问题。不过若阁下将爱股炒㶶焗坐货,不妨参考本文才定去留。有见中国人寿(2628)在过去半个月由$21升到$24,一只于2017年1月25日作出盈利预减的股份仍可有此佳绩,足证股市充满不理性。 中国未来发展,要过下列难关: 借贷泡沫 中国有很多贷款系唔经银行借出去既,估计占全经济体贷款额的三成。呢个数字无人能准备告示,笔者参考了2016年Dr. Franklin Allen, Imperial College London的论文,佢边个研究中国一批上市公司之帐目,在其借予非隶属公司与隶属公司的债项,希望睇睇万一中国借贷市场爆破,究竟有几大镬? 系2011年中国当时证监主席尚福林已指出,隐藏债已达2000亿。当中有不少是上市公司贷款比非隶属公司,平均息率为13.9%。若贷了同系公司或同省之机构,息率可予银行借贷利率贴近,达6%。这也是早年不少内地人到港大借特借之原因,因为香港借钱对比内地实在太平了。早年人民币上升,企业系香港借美金换返内地十分化算,人仔升仲令佢最后还少左。可惜今时美金强,万一等钱洗断左系香港借钱救驾呢条路,内地更争相走资。根据官方的面数,内地借贷达GDP的250%,真正数目未得知。而跟据内地银行公布之应收帐对比总贷款数字,从2011年之6%升至20%。内地政府能否驾驭隐藏债的复杂问题属未知之数,不过睇佢上次“融断一役”,予人信心真麻麻   企业创发性不足 国企有几掂? 行转国货公司可知一二。时至今日国货公司难在港找到,内地政府已不断将国营公司私有化,总国营工业生产已由1970年的75%减至今时的25%,可惜在不少私营公司仍是国有公司掌握之下,中国公司的创发性严重不足。不少出走美国上市的大网商,创业意念仍从外国而来。   3.社会价值奇异 那为什么时下民众运用之科技如FACEBOOK, GOOGLE, IPHONE…多是从西方国家而来? 笔者看法是中国同香港一样,人民都没有一个可持续、可推崇的价值观。要见中国人的善良一面,多数是出了大事故如汶川大地震、中日战争,把一个新而又更重要的理念盖过原有政权提出“富有、和谐”的价值、才能有效将中国人凝聚在一起。所以笔者同事中国人是“有时”爱国的、亦有善心的。不过因时常把“鼓吹揾钱”同“唔好多事”做重点、再加上无有效方法去保存个人资产、故最终出现了“揾钱”然后“唔多事将钱搬走”的情况。至于香港,税低加揾钱至上已为世界共识。   相对美国,固然卖枪增添了社会问题。但“有能者居之”的理念覆蓋全美,令不同皆层都有奋发之原动力,黑人总统将此理念推上高位。再加上有能不等于有钱,不少极佳改善社会之概念开头都系无钱赚,好似MARK哥开头搅FB都系谂住放哂全间大学D女仔相上网。但此一较不功利之风气,反而更提高了国民创发性。   人口衰老 中国早年的一孩政策,令人口衰老加快。日本在90年面对老人问题前火红了30年,但中国获得的黄金时期或比日本人更短。看人口金字塔,现时中国人口结构已面对10-20岁的人太少之情况。最主力在20-24岁,但此段过后将无以为继。中国人的出生率是贴近日本,2013年每个适龄之生育妇是予1.23个小孩。内地自己都计过,要“维稳”,每个女人要生2.0个小孩先掂。1.5个以下已属危险 5.气侯及资源问题(雾霾、水)   中国的煤炭(最污染的石化燃油)产量和耗量几乎是全球其他国家加起来的一半。另外笔者走过香港不少以内地住客为主的屋苑,见送蒸馏水的哥哥十分繁忙,在于内地人已习惯从不开水喉煲水饮。内地工业发展已打空气及水搞得一团糟。关于碳排放,中国只愿意降低排放速度而不愿意减排。承诺碳排放在2030年会到顶。此为最基本而又最致命的问题,或者比债务问题长远更影响国运。

Read more

迄今最亮丽的篮筹股 #1276

谂sir: 您好!数月前经朋友介绍才开始拜读你嘅理财文章,睇您帮读者解答各种理财方面嘅疑难杂症,实在获益良多。本人已报读101收息课程,现希望谂sir可以帮手指点吓自己嘅理财方向。 现况: 物业一: 小型屋苑,市值HK$4.6M ,自住 物业二: 村屋,市值HK$1.8M,收租HK$7K 物业三: 村屋,市值HK$1.8M,收租HK$6K   上述物业已全部供满,本身亦冇其他贷款。手头持有约HK$1.6M股票,大多为蓝筹股(占95%),如丰,恒生,煤气,联交所,亦有少量坐艇细股,已持有多年,每月收息约HK$4K。另有现金约HK$1.4M。   本人今年48岁,先生51岁,冇小朋友,亦冇父母需要照顾,目前我俩已处于半退休状态,故每月薪金收入只有约HK$20K,薪金丶收租及股票收息每月总收入约HK$37K,支岀约HK$10K-13K左右。我哋一向理财嘅态度都比较保守,亦唔识其他投资工具,而家年纪大咗,更承受唔到高风险,现计划将约HK$1M现金用作收息,系咪都符合我哋嘅状况呢?曾经都考虑过,再买入一层价值约HK$4M左右嘅市区楼用作收租,但又考虑到年纪同借贷力嘅问题,息口又开始向上,所以搁置咗。如不想借贷太多,是否应先卖出一层村屋再加现有现金作首期?或应买债券收息?现请谂Sir指点迷津。谢谢!   蔡太上 ANSWER: 村屋做按揭比较难,无路到既村屋更是无银行肯借。相反大型兼有管理既村屋如锦绣,加洲,就当前者1981年楼都仲有机上会九成。读者提升手上资产的可抵押性,等于减低自己问银行借钱之难度,故除了想办法增加被动收入,另一著就是卖走村屋。   两间村屋只宜卖一间,另一间就KEEP住收租万一有日钱用哂,可以将小屋苑单位租出去而自己住返入村,一个屋苑小单位的租值由数十年前至今,避强都够夫妇二人开饭。所以老黎要保证有饭开,趁后生比些少首期其余揾租客供满佢,最底线的退休策划就此完成。成个plan最紧要的是趁后生做,租客有冇反而不成问题,只要你入手大屋苑两房或更大单位,只要你肯减就唔难有租客,不过要申明村屋就无呢支歌仔唱。   那卖走一间村屋的钱应否用黎收息? 答案是能产出现金流的都可以做,问题是究竟产出的方法陪随几大波幅(风险),半退休人仕要考虑清楚。就以手上蓝筹而言,1.4m产出四千月现金流,产出率为3.4%,而各股票之波幅用标准差表示,根据stockblogger数值如下:   标准差幅 2017 YTD(as of 15/2/2017 trading hour ) 息率 (as of 15/2/2017) 汇丰(0005) 7.8% 8.92% 5.4% 恒生(0011) 3.5% 13.37% 3.5% 港交所(0388) 6.2% 9.5% 2.4% 煤气(0003) 4.2% 8.3% 2.21% 恒生指数(HSI) 7.8% 国企指数(CEI) […]

Read more

三个收息投资避免事项 #1275

谂sir你好! 小弟刚刚报了名读DV 40 ,由于刚刚拿到银行的按揭贷款,想问下现在应该怎样部署好。   以下是本人的财务状况:   月薪平均$95,000 是家庭的唯一经济支柱   现在自住的物业在港岛东区估值1,100万30年楼龄,于09年以525万买入   于去年十月买入价值$920万元位于筲箕湾Lime Gala 的一个两房单位用作收租,现在已支付10%作为订金,今年九月再付5%,并于2018年3月上会。再按揭现有物业,刚拿到港币$450万元现金贷款。   另持有港币约$100万元股票及市值港币$100万元的澳元股债基金   由于这在这几个月才追看谂sir的文章及著作,所以已买新楼作收租之用,相逢恨晚。   想问我现在应该怎样安排我的财务,于明年上会及用不同的投资工具,给予家庭最大的保障及额外现金流。   希望在10年之后可以有另外的积蓄供两位小朋友到外国读书他们现在分别为三岁及七岁。亦可为退休早作安排。   希望得到你的回复,并在上堂之前作适当的部署及准备。万分感激! ! answer: 三样野都系谂sir反对买入作收息的,理据如下:   新楼: 已经讲过几次,而笔者是反对“重要的事要讲几次”此等学习方法的。此等背诵式学习法只限小朋友去打好根基,或读唔成书但又未能从工作中检讨及增值的社会人仕使用。在此提出理据如看倌融会贯通放诸理解其他投资事项:   A. 新楼买家付高溢价买靓装修、但又租比人唔系自用。B.新楼确实可由发展商附属机构提供融资,令新楼暂时具高抵押性,可惜此等抵押性不能提供予下手买家。下手接货者不能瘢高成数按揭,自然限制出价。C.新楼收楼系租盘供应最多之时,读者预左要贱租比人,何况而家正常既租务回报率已不高,仲要贱价!?D. 新楼要付很高管理费,将低回报再打折。希望读者2018年收楼后可挫到SSD期满,成功甩身。不过有感此为奢望。   读者家庭借贷力为95000/10000*50%*2.59 = 12.3MIL。原自住楼唔知借左几多,借设是七成,那现在计埋新楼共借了450+360 = 810万,达借贷力之810/1230 = 65%。好勉强但幸好未盘滥借,万一新楼甩唔到,只不过将2009年买楼至今赚1100-525 = 575万之赚幅全报销。今时持货市值1100+920 = 2020万,若楼价跌575/2020 = 28%,即中原城市指数由现时约146点跌返落146*(1-28%) = 105点,读者8年投资努力全部…..   读者犯了香港典型中产的理财错误,用自己月薪去判断理财上之行动。笔者建议用每月储蓄金额及现金水平去评核个人财务情况。心法是赚几多唔代表你几掂,净几多先至系最应量度的地方。试问行出公司冇人识你系乜水,究竟你张卡片可唔可以当钱使? 如真可以那恭喜阁下已在香港建立一点名声,不过名利同属双刀刃,无个阵你好恨,有个阵你好怕。再者读者太太应无做野,月入只和一般四万家庭收入无异。   […]

Read more

升华个人投资组合 #1274

你好! 谂sir,   首先,新正头祝 谂sir 及 所有谂sir的支持者 新年进步! 最重要身体健康!   本人年42,与太太拥有以下物业,家庭收入 70000,没有子女,想  谂sir 提供财务见解,以达到财务自由。   感谢你宝贵的回复! 熊仔   ANSWER: 读者熊仔认真对待理财,将支出详细记低,搞清笔者在<收息论>讲解的远期储蓄,及计到现时投资能产出几多现金流。上述三事项均用心完成,笔者肯定此等努力必为熊仔带来财务自由。计入供自住楼的$11.8K而同时唔计个人投资月海湾的供款与租务收入,熊仔现每月支出为37130-11700 = $25430,第一个目标为产出同量被动收入,下一步才向更丰裕的生活、再而建立两个资产储存中心进发。 审视熊仔现有资产(唔计自住楼),现金流产出效率如下:   葵涌月海湾收租单位: (14000-11700)*12 / (5.28-3.0)MIL = 1.2% 金辉联名工厦: 5500*12 / 1.75MIL = 3.7% 金辉单名工厦: 5500*12 / 1.75MIL = 3.7%   相比用收息101的方法用低风险债基都收10-12%效率、而博尽有20-25%效率,又或直债收10%而到期保本、又或行㓥房收租可达10-14%有埋远期储蓄加通账挂勾收入、保险亦可年年10%、上述收息辨法都比读者用的好。故读者必需改善产出效率,停止578万投入,只收13300/月之情况,综合效率低至2.7%   用笔者旧招,参考“东亚债收15厘、太古城要折起 #1271”文章,要7-15%之保本回报,唔系难事。关键在你会唔会关机唔再听免费股市节目,将钱用作堆砌别人梦想。买股如自己无心得而要听人介绍,咁不如唔好买。 ———————————————————— #1271节录: 标的: 东亚银行直债 2022年到期、最早于2017/4/5提早@100赎回、即56日后派息/赎回 每半年派息 COUPON: 6.375 […]

Read more

本网站所包含或提供的资料或材料仅为提供信息,并根本不打算令阁下根据这资料来作交易或投资之用。
对于网站上传输的任何资料或材料的正确性、实用性或可获得性,本网站不承担任何责任。
对于任何基于此类资料或材料所作的交易或投资决定,本网站也不承担任何责任。