解答买楼、保险、基金、收息之疑难 #1260

你好,小女子wendy今年33 单身,退休父母和我同住,想向你请教一下理财心得,希望以作参考,谢谢! 资金︰ 1)本人现有股票值若100万,如长放每年若可收息$40000,但可能放几个月 2)现金若25万   资产 : 1) 2009年买楼自住借9成半,尚欠158万,现值560万,还要供多18年 2) 2016年买收租楼借5成,尚欠135万,现值320万,还要供30年 每月收入︰ 1)现每月收入若$47000(已扣公积金),2年后,可加薪至$51000为顶,另外每年跟公务员加薪 2)另有PART TIME收入每月若$8000 3)收租单位,扣供款﹑税及杂费后,若有$2400收入。   每月支出︰ 1)家用$5500 2)供自住楼$9500(连管理费) 3)危疾+人寿储蓄保$1850 4)自己洗费若$3000 5)税每月平均若$1500 6)旅行每月平均若$1000 现每月若可储$35000。   问题︰ (1)加息周期将至,如我每年储40多万,三年后若储多150万,我应还清自住楼按揭,定再买第三层楼?本人目标系再入多一间楼收租,希望将来退休有稳定租金收入。 (2)另外,本人现有的现金股票(若125万)还可怎样投资?买债基可行吗?有好介绍?可自已网上买吗?或join银行蓄储plan,供5年,10年后可拎返本金同定息。 谢谢你的答复!     ANSWER: 笔者自身意见是加息不一定对楼价有负面影响。除非供楼利息高企但低通账,这才令业主放售楼宇寻求更佳投资。见2005-07年上一个加息周期,楼价仍上   清还自住楼按揭是差的行为,尤其对年未过40之人仕。因买楼之精要就是想银行先借钱比你去cap楼,同时承诺定额还款,时间一过用黎还款既银纸根本变得不值钱,令人获接近必胜之法。当然如看倌有感未来银纸系会越印越少,或财政状况令阁下无需为低价码既砖头资产去劳神,咁就咪鬼再睇呢个乱up既网页   买唔买第三层楼,唔使问我,概念通既自己可计出黎。读者人工51k(用埋佢近年顶点工资去计),借贷力为51k/10000*50%*2.59 = 6.6mil。现在已借158+135 = 293万。借贷力用了293/660 = 44%。由于在旺市不建议借贷力用超70%,即读者买第二间楼最多可再借660*70%-293 = 169万。由于市面凶宅都trade紧300万,故借169万之budget太少,得出不应再买第三间楼之结论。其实如已有两房在手加上人工充裕,在旺市更保守只用60%以下借贷力都可以。将借贷力在旺市维持在用50-60%,令市升自己持有楼房可再获利,市跌自己亦有预算可再入平货,令业主立在不败之地。   银行储蓄计划,除了是拥保本之好处外,谂唔到回报有几突出。银行保险提供约3-4%之年回报,比买入长江基建之直债之回报更低。有些计划是10年储蓄,保证负回报。上过收息101堂既同学计得每每教到最后一张slide,我都搬一次呢个“惊为天人”的保证输钱既计划出黎。至于投资相连既101 plan,会用更多时间讲下点解救。   读者买左人寿同危疾,有冇谂过如入医院究竟享有什么保障? 排公务员条队? 其实人寿、医疗、危疾有咩分别好应搅清。至于呢个岁数供1850/月保险,系稍为过多。最大问题系洗左钱都应未买到贴身既保障,只系穿左件买贵左而又唔称身既衫。   […]

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未收好息先赚价、股票输到眼坦坦 #1259

  你好谂sir,无论多忙都一直会抽时间读你文章。夜深又再谂起自己同屋企财政情况,决定执笔请教:   本人27岁单身,仍与三个兄姊妹及祖母同住公屋。父母早于中学时因癌症相继离世,人寿赔了约290万,多年悭住洗现时总资产仍尚有225万 (现金170万、10多年前买入香港股票估计蚀50%现值30万、09年只想投资买入欧洲基金蚀50%现值25万)。   过去十年忙于应付学业,不善理财,现后悔早几年不懂得买楼!现时不计自己家庭总收入约$30000,现希望好好为仅余的遗产增值,对得起父母之余,亦能为长期病患的姐姐每月带来稳定被动收入,帮补每月4k医药费。   请问谂sir可如何重新分配资产达到目标?应静候楼价下跌买楼收租吗?抑或有其他更好选择?   现时自己基本月入25k,今年稳定有45k,唯以后有否此数目未知。   手持现金约30万。曾玩细价股一年,赚过6位数最终输返打个和,现无股票系手。   有感投资物业才是王道,15年自己出首期,与祖母联名买入244万的新居屋。今年中收楼,现需准备借足9成按揭,将独力月供约近9千。   本身打算自住,唯反复思考后未有迫切需要,猛然后悔当初应先买入细价私楼收租,浪费了年多时间等收楼。如现时挞订储多半年钱转买私楼细单位收租是否不智?手上新居屋除了自住是否无利用价值?   期盼你的赐教!感激不尽。   answer: 一个理财方向正确,但执行错误的例子。趁后生买楼利用时间贬掉债务正确,但买新楼再加楼花就是错。读者或于本网睇片了解到买居屋投资仍属不妥,主因居屋买黎就系唔想补地价,但未补地价的居屋难于抵押,低市场流通性,故就算未属大错但仍是错配。09年为左想投资,所以买基金,又系搅错哂。应该系为左欧洲的投资机遇,所以利用基金先为正确。故读者若未搅清为什么要投资,点走都会行错。   解难在于父母净落既一笔钱,笔者唔会好似sales咁叫佢拎黎买野,而系由保险机制了解为什么有此笔钱出现。保险原意是为逝世人仕履行未完成的财务责任,提供入息予妻小。因此投资的底线是为产出月入,赚价或搞什么2变4、4变16是锦上添花既事,有左被动收入先好将赚价变成主打。可能你心想:“我2变成16之后口袋就有钱,那就连同入息目标一齐达成啦!”   可是钱财事,往往是人一生与别人在斗智。连文盲都知钱搞几次2变16之后佢就会发达,那为何芸芸众生就只你一条友做到赚钱? 留意人是PK的,佢做唔到既野亦唔想人地做到,近日最易呃LIKE同SHARE既方法莫过于贴上“波司长”张大照了。加上敛财者不一定系自然人,政府都可以。利用发钞权去稀释纸币的内含值经常是政府的把戏,后生仔要守财唔系容易。你由低波幅之收息物去完成“卷一:入息”呢部份、再去答“卷二: 赚价”未迟。开快车一心谂住赚钱快发达既事,留比自认聪明既人做。   读者于基金同投资左10年既股票可以先赎返,而家拎返一半他日只消Double就可将钱回本。若个市再跌20-30%,读者他日要将钱Triple先可回本。故一旦发现方向唔妥,cut-loss好重要。读者未识呢件事,只好先放弃赚价。   祖母个名用黎hold住间公屋(60岁之上就算富户都免申报),唔使谂。读者如收入只在25k而不结婚,一生二宅已近极限。25k收入经过9k供款后借贷力余下(25k*50%-9k)*2.59mil = 90万。居屋是因为想老人家排快点所以加祖母名吗? 估计读者应唔系叫祖母放弃公屋而录表上居呢条路。但点都好居屋未补唔出租得又唔按得,所以你话未听好书做错一个财务决定个代价有几贵呢? 如果按读者自己意思挞订,辛苦储得首期一炮无哂。笔者基于读者储蓄能力暂不高,买左居屋只好自住吧,希望收楼后个价会升系二手市场揾人食左佢。   由于居屋唔能够出租,读者唔可以将居屋转正出租用途然后利用租约将借贷力提升去买第二间楼。但假如呢间系私楼,只消5-7年后还本加补结欠令按揭借贷少于市价5成,1万租约可提供约(0.8*2.59) = 208万借贷力,足够读者入手第二房。那将居屋补价是否明智? 答案为: 不智的。   净低金额225万可拨25万黎参考收息101的债基方案,年收息15-20%。建议先试些少钱,由于每月派息故当佢2月上堂3月就开始派息,观察3个月才考虑加码买多100万,看看债基的派息是否合佢心水而波幅是否肯定的低。即系去到本年5月,读者开始有125万*15%/12=$15625之收入。由于入手债基后好快有息派,唔似保险或股票,一个sell你廿年后会点而股票就猛咁叫你等翻身。好的投资物通常是快有现金回报,而唔系呃你十年八载的。二月的收息101已收了起码60人,三月班将在星期六,如需闲日上堂者快把握机会报二月的闲日班,尽快测试收息是否和过去38个班次的同学一样合符预期。

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三个银行扮有债基的杀机 #1258

谂sir 你好! 拜读谂sir文章,大作<钱揾钱>,<楼换楼>及<收息论>,并已修读收息101。对理财实在一窍不通,早前乱买股票及基金而有所亏蚀,本已对投资生畏,但有幸接触到谂sir鸿文,令我以达致财务自由为目标。特此来信,还望谂sir拨冗指点迷律。 本人公务员一名,31岁,月入$62,000 (如无意外半年后可增至$80,000),已买$580万楼花,八成上会,月供约$17,000,有mortgage link 户口。因要做五成按揭才可出租单位,打算收楼后自住用。由于刚用尽积蓄付首期,要从头储钱。可月储$30,000。打算用收息堂时买债基及直债方法,从谂sir文章明白到可透过私贷买债基或直债并以利息还贷款,因此习得收息方法后打算借私贷一百万买债基或直债,到期后便可免费取得一百万再作买楼之用。未知会否太过冒进?   另外于上堂前自己某一银行做了ASSET LINK基金抵押服务,发觉与堂上授的方法有异。ASSET LINK服务不能令我的利息达10%以上加上更有本金亏损,如何解救? 另外,打算在五年内行一生三宅,但因要缴付重税而有点却步,因此想转为投资美国或台湾(高雄)楼市(因有亲朋在彼邦)。请问是否可行?请谂sir赐教! 希望早日退休不用看老板面色的人上   ANSWER: 31岁人除非识投胎,否则好难唔再做任何投资。当然出家或脱俗生活模式有助你离开本理财网志,惟大部份人早出晚归都因受钱财事所扰。读者提及想借钱买债基,利用杠杆将回报倍大意图获超10%年息,执行前必须留意系“借”同“买债基”方面都有点学问,揽清楚先出发:   读者上堂前提及借私贷买债基,需先留意私贷是咁多种借贷入面最损借贷力的,做左就好难系投资期内再买楼。例如读者月入62k,已有17k按揭要供。系金管规定所有债项不能超过人息50%之条件下,读者借私贷最尽月供62k*50%-17k = 14k。一般私贷最长分5年还,就当私债直系无利息,读者最多可借私贷60月*14k = 84万。留意得此数目系假设佢无任何信用卡或其余影响借贷力之事,故读者心想再借100万私贷做债基其实可行性不高。当然,佢比高息去借财仔有可能成事,不过应唔会有人比成8%借钱成本去套债基叠增个10-20%利息的。   至于系某银行做的asset link,其实佢同笔者于收息101提及的债基叠增有很大分别。asset link是把你户口启用可抵押模式,令部份存款不受存款保障计划保障,然后把你100万的基金单位作抵押,开出三至六成不等的透支额,最低的年利息收取3%。睇到呢度同学已知呢种asset link收取息贵加上杠杆成效较低,又或近似另一些银行叫的UTOD,而唔系真正的叠增。更重要是发现了有银行从业员阅毕谂sir网志,宣传佢介绍既方法就系谂sir的“债基叠增”方案。可惜除了本身只支援UTOD之外,更为求高佣金叫客户配了不合适之债基去杠杆。不少同学是“受过伤”之后先黎上堂,于银行交了一大笔“学费”,然后先黎与谂sir面接。更有人是被“摆布”多年,未知一般要隔几耐转换而过份出出入入蚀哂系佣金,错在未知点对投资物买卖作主意。知道不少人喜欢笔者在堂上讲解银行点样set陷井㓥客,只好说负面既野唔想讲,但会尽力为同学解释有某类别的建议是不需听进的,另外告知你大部份最尾赢钱既客佢地有什么投资模式。惨将财富投入冤枉路,输1%已是万元损。如读者已做错,钱已输货只可以放。   最后是笔者提倡的债基叠增,融资成本低加上唔影响借贷力。主宰借贷力的TU(信贷数据库)就像游戏里的触发事件,你系低LEVEL个阵触发左佢开头唔为意,但好影响你人生呢只game有咩结局。     至于读者用尽首期买楼花,本是不建议。一是此举阻延了再买楼收租的准备、二是佢月入虽高但此时系“无人无钱”(即无cash系手加上无老婆个人名帮手低成数再上会),故就当半年后增至8万月入,请务必保持谦卑。   高雄是死路,美国唔熟悉。读者需明白香港有不少人将未够5成上会的楼偷偷租出,主因是他们了解过罚则、及处理手法、更知道点做可尽量避免。未来2年利用债基收息及了解投资物的稳定性与自己是否配合后,慢慢储个首期再用其他屋企人名高成数上会未迟。读者年纪尚轻,应用债基收10-20%息而唔好用直债,至于楼都应该趁后生系香港买。过HK$20M才用考虑于其他国家置业。

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改正七项有问题的投资 #1257

你好: 新年快乐,祝你新一年身体健康,长揾长赚:   想请教如何投资是好,状况如下: 现金300万人民币在深圳收利息 4.2-4.4% (分开8旧钱),每月约1万人仔利息。 现金港币 120万 (在做mortgage Link,随时可以运用) 股票约市值60万港币 (其中40万汇丰,平均$68 已hold 8年) 香港HSBC人民币基金:市价 人民币17万 (原投资20万)每月约人仔1000利息 深圳人民币基金:市值 人民币20万 (原投资31万)$0 回报 10万人仔保险,2018年1月到期,到期拿回12万人仔 另加MPF   物业: 市值730楼一层(红磡),16年12月转名比太太(想用我个名多买1-2层),借352万,30年(刚开始)H+1.35% 车位自用(我单人名),2013年100万全数比,无供款,现在价值180万 无其他债务   收入: 太太人工(扣除MPF) 港币$30000 (现在太太名已经借尽352万) 本人38岁建筑师,原本做建筑设计生意,但大陆房地产转差,2016年底关掉返港。刚揾工,1月上班人工约2万(为了考香港及英国专业建筑师牌照愿意低人工又低做起),希望半年后考到牌就5万起跳。   支出: 每月供楼$13000 (仲有359期到2046)@H+1.35% 外母房子租金:$12800 黄埔(方便照顾我女儿),如果买到大楼就一起住,租金便不用计算 女儿学费$8000 供养父母总共:$10000 太太及自己个人日常费用:各$4000 其他费用:工人,汽车牌照,油费,地税,保险,水电煤:每月平均$10000   目标: 想买多一间大一点自住,把现在的楼送比年纪大的父母,完他们多年心愿在黄埔生活(情意结)。Budget大概在$800-850万之间,一直等楼价跌,等左3年,搞到人仔一致贬值,2年帐面总共不见约$60万港币。 以手头上资金,怎样再更好的运用?有否好提议,1. 怎样买到一层红磡区的自住(所谓大即750尺,约800-850万),2. 买多一层小的出租作收入(450尺约 550-600万,纯租金收入$16000),3. Keep现有一层(600尺)送比父母。4.人仔仲Keep 吗?(之前赚人仔,不是港币转过去) 曾今考虑买多个车位收租,$180万,租金$4000,但车位将来抵押很多银行不接纳。 […]

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买楼食自己。勤奋获三宅 #1256

你好! 一年前在书店看到您的著作,获益良多,己阅毕您的三本著作和上了买楼001。储了几年钱计划置业,想请教投资部署,盼谂sir能为我作出一些评估及提供一些意见!   个人背景 年龄: 31岁 职业: 专业人员,现居住于父母名下已供完的公屋(估值100万,未补地价)   收入及支出 月入约65000, 扣除强积金后有62000收入,每年根据薪酬表跳point。每月扣除家用保险税等各储蓄,至少能储40000, 其中30000作首期储蓄。   资产 有约70万现金储蓄。没有持有任有投资产品(股票、基金等),有买保险(人寿,危疾,医疗,意外)   目标 计划买一个大屋苑两房单位, 三年后自住,  荃湾线/沙田线近番工   问题 由于流动现金较少,估计现时只能应付410万以下物业,故有以下计划   Plan 1 买400-420万物业+租出去—->3年后卖出去 + 买自住物业 – 坏处: 无左第一笔置业费用 –>  约20万!!!  (约2年租金) – 好处: 赚楼市升值   Plan 2 买 400-420万物业 +租出去—-> 3年后自住—->储钱买第二个物业 – 好处:可尝试按第一个物业 –> 借200万! – 坏处:    – 15% 额外印花税, […]

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28岁住系居屋。夫妇各一楼收租 #1255

  你好谂sir! 看过你的blog一段时间,令我增长不少知识!想请教你一些投资问题,谢谢!   本女子28岁已婚, 家庭主妇, 有一小孩。储蓄只有10万。2012年买左月供基金 每月供3120, 亏蚀紧1万多,现在没收入所以停供,但基金管理费继续蚕食紧我d钱。(很后侮)   有一物业收租,2012年,9成上会购入单幢洋楼160万 现市值257万. 楼龄35年,刚签租约。 过多1个月想申请转按(先生公司做入息证明) outstanding 128万。粗略估计,转按6成154.2万,银行送1% 1.542万 减番按揭保费用4万 律师费7000(估计) 可套23万出来,但还未知可作什么投资。 未来半年后会全投工作,帮补家计。   先生做生意, 月入2万, 零储蓄。每月供楼1万 家用5千 日常开支根本没办法储蓄。   2013年 9成上会270万购入现住单位, 32年楼龄 2年前花8万作外墙维修,现市值只有374万。   本身对投资零智识,有少少想法:   奶奶有间公屋,卖出老公名的自住屋可得大约120万。绿表申请居屋(用老公妹名)另老公名买一间楼佢收租。   不卖自住屋,用老公妹名,用奶奶公屋换居屋。但这笔钱不知何年才有。         3.因两公婆名下已有楼,楼市加辣已没能力再买楼作投资,转战大陆、 澳洲、日本楼可行吗?   长远目标希望我和老公各持两物业,即一间自住,3间收租。请问谂sir可建议我一些投资意见吗?万分感谢!   ANSWER: 读者长远的目标是要每月有钱洗,而唔系有楼。当做好夫妇每人一间房之后,唔使为左要买楼而在世界各地买楼。加上个人储蓄只十万,老公份粮又唔系高而自己又无做野,万一比佢转按左自己楼再一加一咁“买到居屋同老公收租楼”,中哂“三重彩”之后遇上楼市下跌,到时读者光景如何?     转按完好辛苦咁套左廿万出黎,欠银行154万,月供154/259*10000 ~ $6000 卖左楼套有374-270 = 96万,先讲先生买收租楼,由于曾经置业就算今时冇楼系身,首期仍是要20%。若比佢揾到间280万既楼买入,首期要56万而佣3万,若卖走楼后未够半年就买新收租楼,印花税是要比15%而180日后退回,即要先比42万而稍后退回约38万。那56万+3万+42万的支出已经超100万,读者卖楼后只得96万应唔够比。更何况佢想买完收租楼后更想用姑仔个名去买居屋?   […]

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26岁月入3万,是否应再买一间楼? #1254

谂Sir你好! 拜读你既文章有一段时间,虽并非所有内容都能完全领略,但都获益良多,希望你继续写更多文章,分享更多你的心得!   最近有一件事令我十分烦恼,想请教你,希望得到高人指点。   本人今年26岁,月入3万,加上外快每月月入平均5万左右。两年前以325万买入一间楼龄颇长的物业,按七成,月供8千多,现在收租每月$11500,算是有正现金流。现时楼价大约升至380万。现时积蓄约300万。   近日成功向女友求婚,开始准备买楼,由于本人已持有物业,故将改以家父名义买入。 现时自己心仪的楼盘约500万。 女友月入2万5,但基于个人理由不会投资到物业,但可分担其他非供楼的支出。   个人想法是先向银行赎回手头上380万的物业,再将物业按给银行借贷约350万,加上自己积蓄买入心仪单位。   这是我理想中的做法,不知谂Sir有何高见。 请指点一下迷津。 万分感谢!   ANSWER: 笔者唔系咩“高”人,至于楼龄反而就应用“高”或“低”去形容,而唔系用“长”。明白到读者26岁有300万现金在手,当然好好用。不过本案讲解的买楼要旨,对于三百个系手或揾九千蚊个月既你同样有用。   不同意读者将市值380万既楼翻按攞钱连同自己300万现金去买另一屋结婚,主因是新屋若唔借钱就咁一炮买、或打算按少过七成买,都有违笔者“有楼趁后生借尽买”的意旨。买楼唔借钱、不如唔好买。因楼房其实升幅少,帮到人赚钱主因是杠杆、及银行予定额的几十年还款期,令借款人供得越来越轻易,而租金就跟进账一齐升。最后楼就不难供满、而租金收入就贴齐今时生活水准。 相比下股票一年可升十几倍,楼只系几十年先升十几倍,所以纯计赚价股票比楼好,但股票只能做好少杠杆加上融资成本高,输就输系呢度。2016年的普通股升幅榜冠军宏安地产(1223)半年已升12倍,1981年沙田第一城开卖两房只卖18万,今时35年后只升了30倍唔够。但第一城业主若当年真81年入手开头每月辛苦供几百,但如在1981年安排了20年按揭,供到10年之后几百蚊仲算系D咩? 买楼就系令你站在时间一方、免费利用时间威力。听日股市升跌笔者唔知,不过时间会过,银纸会变更唔值钱就几可肯定。   可能你知买楼好,不过借唔到钱。故在此为读者评估借贷力。读者及女友月入共5.5万,借贷力为55000/10000*2.59*50% = 7.12mil。若将现有间楼按借350万,而新屋唔借那借贷力只用了49%,对于年轻读者可再用多些少。若原本间楼照旧争325*70% = 225万加上买新屋七成上会借350万,借贷力会用掉(225+300)/712 = 80%,对于读者而言仍属可接受,因佢仲有300-150=150万现金在手。家父名买楼而自己做担保,借贷力系一样照计。最大问题反而系佢间“楼龄颇长”既楼究竟有几“长”? 我们在买楼001将告诉同学楼房过到那一个楼龄后价值会急下跌,大家应如何避免。   另外银行只肯为有价值既楼房做按揭,例如无路到既村屋银行系唔敢博接受抵押借钱的。究竟咩因素会影响借贷应买楼前就学定,不要比左订先知做唔到按揭上会。读者搅好父亲买楼后,仲有约150万现金在手,可拨100万入手债基收息套餐方案B收息年20%,得$16666/月。若读者想进取,应该连第二间楼都唔使用父亲名买,只做债基而将原本打算买楼的150万首期留住等市跌买楼。婚后想住好一点可用16K利息去租楼住,反正新婚要时间摸索最合住的地区与模式,故先租为妙。唔鼓励买第二间因读者已有一间楼加上年轻,有条件留钱等市跌。但如年过三十而又未有楼既你,细细地都应买住一间先。  

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准财务自由人仕理财方案 #1253

Hello Sir, Have been visiting your blog and found its exceptionally inspiring. Now taking this to real action and hoping you can shed some lights on my situation.   Age of 36, Married, with 2 young kids. Myself – monthly income around 150k/month. + around 1M bonus annually My wife – around 80k/month + 600k […]

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影响一个人后半生的财富之道 #1252

LumSir 你好﹕ 在网上无意间发现你的专栏,惊为天人,颇有相逢恨晚之憾﹗   初看时不知LumSir你讲的是什么法门,会否是那些旁门左道,写出来时就天下无敌,当落塲时就不堪一击,因以前我都有上过坊间一些投资班,上课时候确头头是道,好似期权Short两边,每月闲闲执五仟,又有什么铁秃鹰/Iron Condor之大法,实食冇黐牙,实赚冇输。故此我短短一个月,睇完大师你四本大作,令已达不惑之年的我有感投资之知识增进如打通任督二脉,若早识大师十年或早五年,我深信自己已可以很放心三年后退休,不是擦鞋乃衷心之言,读完LumSir大作之后,才自觉投资十多年物业及股票的知识是如此贫乏,如此无知;赚到钱纯是好运或时势所促成;输钱的机率应多于一半若, 只靠一己的投资知识。四本大作之内容所含之知识 , 比花三年时间去读一个学位更获益良多,影响一个人的后半生的财富之道。   岁月磋跎,不觉已达退休之年,故仍不耻下问前程于LumSir。 本人现年五十二岁,公职人员,月入五万,可于55或60退休,但工作太辛劳,盼可计划55岁退休,现推算55退休时将有 LumpSum  2.3M及 Pension 每月13000元。妻子年43,没有工作亦没有子女。 现住荃湾一屋苑细单位,市值  7.5M,最近加按了  2M,故总欠银行  4.3M,头按为H+0.7 剩172期,现加按为H+1.35 已尽借剩292期,夫妇二人未计加按约有80万元现金。 因物业为二人同名,故早前想沽出改买屯门一较旧的单位套现,但适逢政府又出招,所以参考了  LumSir的方法为加按,事实上,我们想套现并不是有什么投资大计,只因想为办投资移民需要拿150万出来。但目前仍未落实计划,若不办理移民,该笔金钱应如何投资生利?又之前想卖去现居所后,想用一拆二之法;但又睇到大师不建议年长之人再投资物业,又自觉租楼给人很怕遇上租霸,欠租之人,故希望得到LumSir之指点为盼。 又补充,我们俩皆有政府医疗之福利,故并没有买任何保险,又我俩没有子女又得我一个人的收入,故希望可以找到安稳的投资方法去增加退休前后之收入,故我们想移民台湾亦是睇中当地住所廉宜及生活费较低,又想请问  LumSir所提的Double方案很有兴趣,但买了之后,我们移民了会否有影响?﹗ 为方便作表如下﹕   夫(52岁) 妻(43岁) 收入(月入) 50,000 NA 现金 500,000 300,000 股票 50,000 10,000 物业市值 7500,000 NA 原一按(月供) 14,500 NA 加按(月供) 8,500 NA 物业加按套现 2,000,000 NA 静待LumSir回复,祝新年快乐 Batch 38 101之准学生 […]

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投资初哥疑难十解 #1251

谂SIR 你好! 看见你在BLOG的分享觉得很有道理, 希望谂SIR可以为小女子的情况作出一些建议, 谢谢! 本人30岁 ; 母亲60岁, 家庭主妇, 父亲62岁, 有退休公积金 收入开支如下: 本人收入: 34000   强积金1500, 开支: 10K,家用5K 存17K 父亲收入: 5000   资产: CASH HKD 230,000, 股票: 130,000 IBOND:60,000   物业: 父母同住居屋, 父母己供完。 不用交租 我快踏入三十, 因为进修及投资失败损失一半, 但没咩储蓄, 十分惭愧…希望尝有机会可以改变困局,见进入加息周期, 唔敢轻举妄动,  希望谂SIR可以指点一下如何以增加投资既成效,  有咩投资产品可以考虑?  如果想在2年后买大约4-5M既楼又应如何部署? 感激! 小女子上   answer: 读者要增加投资成效,就唔好再考虑买咩投资产品。应该订立投资目标后再找投资物去配合。香港人好钟意问number,又或问买乜野好,主因经纪为推销产品不断提出“我呢样野点解好过佢”此命题,客户群慢慢被培养出“买咩系最好”的想法。其实无一种投资物是最好的,正如人都无最好的一个。读者宜先体察自己情况,找2-3种投资物作长短棍配合。   后生未有楼系手,如借贷力足够,笔者确实大多建议买楼为先。主因买楼只消付首期,净低交比租客供,那十几廿年后又多件差出租金的资产。可能你想:“读者钱少买楼顶多九成上会,佢间楼可以租比人咩?”只好说市面上不少业主将楼偷偷租出,主因是佢地懂罚则,知风险。等于你选择违例泊车前很可能已衡量自己可付$320罚款,那偷租出楼之罚则如何? 同埋之前比人捉到既业主究竟系点被发现? 我们会在买楼001课讨论。   读者借贷力34000/10000*2.59*50% = 4.4mil,加上九成上会借尽420万之下,读者最尽可一人买入440万市值既楼。惟笔者一向不建议用尽借贷力去买楼,主因是投资失败无论是股票?基金? 楼房? […]

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