拆解林郑当选后香港楼市走势 #1303

特首选举尘埃落定,就算再有乱子亦不属港人之福。林郑当选后香港经济楼市何去何从? 笔者喜爱抽离一点先从香港于地区上扮演角色、及现时金融趋势去解说往后楼价怎样走着。     如果香港无移民,根本唔会有董建华、唐英年。恰巧上述两位人仕之先辈都在战乱时从上海走落离香港,香港同上海从来唔需要比较,敢讲香港同上海无得比,上海稳胜。不过香港可担任对冲内地经济的一颗棋子,时至今日,香港资产成为对冲人民币下跌的瑰宝。六七年毛核心决定唔趁乱收番香港、笔者相信今时习核亦心中有数,取消一国两制令香港变成了广洲,对中国发展属零得着。     近月中国同胞已用脚同钱“投票”,2016年9月数据,涉及买家印花税的个案共250宗,15个月新高。如计大单位市场,无官方印证的代理数据表示,内地客买楼金额占整体比例26%。一众数字说明内地客又从回香港了,那为什么自2012退场后更面对“踢喼”,内地客又要返黎香港呢?     说投机升值,就绝对唔系,内地楼升得快过香港好多。惟以投资价值而言,系香港买楼令内地买家免受限购令影响,加上持有美元资产可拉平人民币下跌带来财务损失,更可随时卖楼将资金转移海外,对内地买家而言拥“一石三岛”之好处。近月不少香港地产商卖新楼会先问入票“抽签”者买房数量,买八间的在A1筹,买四至七间的A2,一间的“穷老港”就死在B筹。当然结果梗系A1抽中者众,可以先选单位。中签者如属刚成为三粒星的“港新贵”,梗系用尽首置名额唔使交15%税之便利,有咁多谷咁多。香港地产商而家食梗呢条水,而揸住呢条水喉既人特首有份,属大大茶饭,更有战略性意义。     习核一向落力打贪打腐,内地人如走钱要大笔,将灰钱落港买楼属不二之选。始终去日本同俄罗斯言语不通,台湾市场太细一谷就起,先将钱运去香港再部署他日跳到美国澳洲属正当思路。笔者咁讲呢条水路,系内地官场仲紧要过一带一路。毕竟一带一路是口讲的,而“香港水路”是自己发财用的。今日选到林郑再加两个政协副主席同埋政治局top 3人物去睇实呢条水,在国内任何有灰钱系手既同胞,收到电话或被邀洗头艇都要俾面。对某些人的统战工作具有深厚意义。     土生香港仔你要发达,就请你务实地参与“香港水路”建设。当然你好命出世早已赚够有米,就好应发财立品。至于上岸者懒清高仲要指点灰钱生意,笔者看此举未免有些过态了,先讲自己,笔者系靠边站的,不支持亦不干扰。当然未成为“水路”持份者的,就梗系日日嘈嘈嘈,这些事情放诸管理赌场或茶餐厅都会发生。好啦要讲讲未来预计发生既事,看法是“香港水路2.0”将会出现,如你连水路1.0都未搅好,那好应少上网少睇报纸,多收风多看书多思考。     “香港水路2.0”由内地地产商发起,先用慈善名义在国内成立基金避税,再将基金控有香港上市公司作旗舰,启德同鸭脷洲地皮已投得,建成楼房后会拎返上海北京卖,推5大好处: 单位已由发展商打包落公司名持有,买家可规避持有香港住宅的15%重税。 人民币贬值相对令物业在国内升值,变相成为最佳买人民币跌的工具。(世上买人民币跌的工具难找,是香港的独特性成就了此事! 基本上国家不希望有任何看淡人币或股市的工具出现) 资金放到香港后,灵活性大增 有得住有面子! 为sell客半山往后恐怕仲要划埋北半山(北角村重建后地点)、南半山(黄竹坑)、同东半山(筲箕湾)。 吹嘘可投资移民(而家买楼唔计入项目架)   关于内地限购,比个例子你睇: 厦门市国土资源与房产管理局发布关于进一步完善调控措施,促进房地产市场平稳健康发展通知指,在严格执行2016年10月5日住房限购政策基础上,该市户籍成年单身(含离异)人士在该市限购1套住房。   同时,通过赠与方式转让住房后,再次购买住房需满3年。新购买住房的,需取得产权证后满2年方可上市交易。此外,各商业银行严格贷款审查审批。通过不动产交易信息共享,商业银行严格按照二手住房交易价格为基数发放贷款,防止虚增房价套取银行贷款。严格审查首付款资金来源的真实性,坚决杜绝“首付贷”。严格评估借款人还款能力,防范通过虚假收入证明、虚假流水、虚假交易骗取贷款等。   不排除日后连二手楼都玩埋,合法咁将香港资产转比内地企业再打包卖比国内同胞,做法是咁的: 内地银行黎香港推按揭服务,物业直接由内地公司持有。借款者在取得物业后断供,抵押物业即转到国内公司名下而免付BSD(买家印花税)。如此一来,内地公司将大量香港二手物业打包再出卖,物业在中国已先有15%水位了,因为国内买家可间接取得业权而免付在港买楼要比的15%税。     任总在上海工作一排了,可能知道呢个机遇可“打救”香港,在助选时已帮林郑一把。其实过去五年有香港地产商董事入狱,为其工作的高官亦被收监,香港的精英及富豪已知大势已去,趁早投入中资阵营一齐把握“水路”为上策。看倌见特首选举结果,著片得365票只比泛民的300+多了一点点,调转睇即系建制同富商界别基本全投林郑,阿四叔都开到口支持林郑了! 如果再五年企错边,恒基一大堆农地唔使旨意转到住宅用! 笔者已在早前文章分析过新世界在过去5年企对边,怎令集团业绩三级跳! 笔者估计另一个得益点,在香港保险业。当年保诚及友邦都选在香港上市,主为金融海啸后为扑水,不过自CRS实施后,当年急就章竟是把棋下个正著! 现在船帆对准了风口位。     CRS即是Common Reporting Standard,大致是银行及金融机构有需要提供客户资料与别国政府作追税之用。直接讲重点,自2017年初实行为富邦的生意有起色,因为台湾暂未参与呢个CRS,不过客户系要飞去台湾开户先可以合规避免。保险公司做生意系要附合CRS的,不过香港保险公司受保监局监管、银行受金管局监管,行内都感觉到金管的监管水平高很多,因此不少内地人在港买的保单,只不过敷衍申报了事。明白到香港政府正为保险业监理局改革,相信是有人看到呢块肥猪肉,要狠狠的参与咬一口了。点都好,若政府肯为“香港水路2.0”订明游戏规则,亦属好事。内地就是连规则都无,早年入内地做生意要交十几个陀地、而家减至几个。若系香港做生意或转钱可以比足税同一个陀地就令件事可摆上台见得光,亦属可考虑。     讲返林郑,佢参选时提出的几个重点,如肯执行及最后能通过法案落实执行,笔者认为对香港有利,就当再遇金融逆境,佢(她)帮到香港死少几倍人。但以香港人现时之耐力及抗逆能力,要好似几十年前小强咁打不死就绝无可能。笔者亦同意以佢买厕纸同年年考第一既经验,5年任期是否事成好考佢能否揾到有智慧及老江湖帮佢过关。惟林焕光先生此等公正及正直形象之人仕,林郑自己已可予此功能不需再召,欠既就系有冇肯做烂仔同讲数叻既人帮佢。大家身边都有呢类朋友,佢地做野识转弯,不过因为醒同唔习惯行正路,所以唔会考到第一。     林郑提议容许未补地价的居屋业主,通过与社企合作,把单位在市场放租。另外将有经济条件的公屋户上楼,腾出公屋单位。都是老掉牙式的重启置业阶梯,惟今时林郑上任时已对内地财团部署看懂一二,应可好去同内地发展商配合做到楼又可以卖、香港人又有屋住的局面。不过估计林郑带来是另一种和谐,土生土长香港人多被困哂系公局屋更难翻身,靓地就卖哂比内地富豪而香港人日后就从天水围出发过海返工去服待富豪。此等模式在新加坡及马尔代夫都略见一二。新加坡分配组屋比平民成功令民用房市同投资房市分割,马尔代夫更夸张,游客住系一边靓resort用美金、原住民住系另一边烂屋用马币。一个痛苦的切割先可以解决到外地人同本地人对一个城市之不同需要。相比下如后台更本地化的曾生当选,问题会拖得更耐,但本地人活下去比较有尊严一点。   […]

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谂sir建议看的书: 当幸运来敲门 #1302

你好!谂sir! 很喜欢看你的文章! 现在每天习惯都会意你的fb。本人30岁,家庭主妇,育两小孩,先生本身自顾,因健康问题暂时停工。所以我们现在老本几乎吃精光,只剩下几万储蓄。   本人早年买下楼, 9成按揭作出租用途。供6k 收租8k。买入价1.6M欠1.3M市值2.8M 申请转按中 转6成扣除杂费约套300k。 先生名下物业自住,买入价2.8M现值3.8M 欠1.65M月供10k 想帮佢转按6成, 约可套70万。   套出约100万,目的支付日常生活与医疗开支。预计约30万未来一年生活,不知道余下70万可投资咩产品可增加每月现金流? 有大陆亲戚介绍买大陆新开楼盘约22000/平 有40~100/平选择 可按7成 应否用套出资金投资大陆楼? 因我们两夫妻都没有投资智识。想请教谂sir指点一下,或者可以提供其他更好的方案给我们, 谢谢! Wendy上   ANSWER: 笔者自己思考: 为什么内地房产商会走到香港买地起楼?   可正名将资金一大笔由内地过到香港。试想想你上海卖香港楼,付人民币合法可拥有香港资产,完全无视银联卡或者乜乜卡个D禁令。净系呢点,已肯定令香港楼卖爆。所以香港楼价将会包含内地资金逃逸而享有之溢价,而家只系序幕。你个仔学好点煮上海菜,比读完港大工商科更有赚钱能力。(当然,先讲赚钱能力唔系一切) 内地衍生利益之后延税远比香港重 香港本土地产商过往赚得太尽,参考新鸿基过往3年年报,集团于地产的margin介乎30-40%。今时内地地产商黎香港10-20%利润已够,在港卖楼对他们而言很好赚 持有美元资产,对冲人民币下跌风险   迟下香港起好的楼盘会包销上上海卖,香港人连见证ICC排大队卖楼的机会都无。当然,楼市会有爆破一日,估计到时香港中国是但一方楼市都难独善其身,在上述数个考虑之下,笔者不鼓励任何人在内地置业。   同意读者于理财没有知识,一旦将楼加按突然有几百个系身,牛鬼蛇神就会出现。所以话,最尾剩到钱系身既人,本身必须是识赚钱同懂理财。人傻自然有人呃走你D钱,所以戏入面既“傻人有傻福,符碌过一生”近乎唔存在。拍戏主依赖观众同理心加上灌输美好愿望去formulate卖座情况。在现实需付出耐性及年度计的坚持才能把钱赚来。   由于财缺,建议将读者自己间楼按爆八成去套出更多cash。可套得2.8mil*80%-1.3mil ~90万。一般的加按六成只获30万,唔知够两个小朋友加暂病配偶行到几远。按至八成月供230/259*10000 ~ $8800/月。将手头资金增至90万+70万= $160万。   当然,先生间楼都可按爆八成的,可暂时唔做咁尽,留番万一银包再见底时救急。若先生间楼按爆佢可套1.4MIL,即比而家70万套多仍倍。 仲有,笔者唔系教产品的,而是学方法。产品可以每日转,但懂方法就可助增强个人判断力,往后自己解决问题。有时你见一些人好无运,好似头头碰著黑咁样,其实万事总有因,建议阁下睇一本书,好快睇完的: (ISBN:9861330321)   笔者自己睇开闷书,唔建议人地做苦差事。不过呢本真系又薄又易明,如你睇过就留点读后感系POST COMMENT吧。   点都好,就当只160万CASH系手,可以点做? 买股票是不宜的,稳阵钱从来不买股票。就当中电或领展,年波幅都比债券高。就当债券杠杆左将价之波幅增大一倍,用作计波幅之标准差仍比汇丰、内银低。160万投入债基叠增,行埋收息101课那最稳阵的“老豆之选”收息方案,闷到极之下收8-10%,读者一年收入即多16万,即每个月都有多12K用。当然坐食会山崩,若先生做唔到野,读者点都要搅返左收入来源。同埋无野做及无收入证明既人,系点都做唔到按揭或加按的,未系新公司做够半年都唔得,读者需同时考虑这些情况。   证券业亦有本地姜与中资拗手瓜情况,耀才的新开户7个月免佣? 定系同腾讯控有股份既富途证券一世免佣好? 如果你想拥有一世买港股的免佣户口,可跟下面步骤做开户。若香港证券行如真倒闭? […]

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懒惰的人财务自由 #1301

已报读收息101.编dv4050 谂sir你好 由2014年澳门楼市开始下调后,本人认为能达成财务自由的距离越越远,自从看了谂sir的文张后,就有了新的希望。   我与女友都是澳门人,澳门物业租金极奇低贱,一般不到2利(仲低过银行利息) 但仍然有地产卖楼盘时用租金回报高做标提=.=! 早年有想过去香港买物业,做套房,正考虑中.政府已出招,咁就打消呢个念头, 虽然澳门物业回报很低,但当时楼价越升越有,所以也买了一些   本人35,收入25K,女友30,收入20K(收入来源都是借钱给别人,收取利息) 楼A:估800万,收租12000,供14600,欠350万 楼B:估380万,供16000,欠253万与父母同住,婚后会搬出,留父母住 现金+股票480万,股票有盈利   谂SIR提及技术上500万可开私人银行口,但480万不一定可全数抽出, 所以计划开到私银和开不了私银   我未上收息堂 计划1:不能开私银,以400万计算     60万保险方案,一直存放,用最大效益存放,什至将来再加码   300万.分别买三只以上债基.收10%-20%,想分散在吾同基金公司   留40万补孖展或其他用途,到有一天够500万再开私人银行口,或者家人合资开私银户口   计划2:够500万开私银户口  用240万买直债,目标系6利左右的债卷再摃扞,回报大概12%以上     80万保险,也是一值存放     110万买几种债基     剩70万备用     500万能开800万私银户口是不是要借货,如果系.借回来的300万有什么较保守的建仪   请求谂SIR多多指教 懒惰的人   ANSWER: *各位教师有兴趣可免费采用本文作学生错别字练习   多谢澳门朋友来信发问,按读者收入情况,澳门经济发展十分不健康,胁着人口只几十万有咩事阿爷打个亿落黎可即刻救番生,读者来文可见佢赚钱方法主靠炒同借,不动脑筋或不用劳力去为社会创建,从古至今无一经济体系可咁去稳定发展。当然如将中国作一大经济体去看,澳门若肯主做吸吮主体营养的寄生虫,只要体积够细,实可生存下去。知道咁讲对澳门人很不公平,笔者亦无话全部澳门人都系咁。有此发表只因爱很深、而恨之切,希望香港不要步澳门后尘、又或澳门快可找到持续贡献世界的模式。其实人同花卉一样,知道天生要向上,不过人拥有精密的思绪,想去偷懒,想去享受。诚如读者来文已附“懒惰的人”作下款。   有些技术上的问题读者会在未来两个星期六之收息堂学到: 保险唔可以买无限大,以佢报呢个收入,投资60万再望5年double或70%上已是极限。原因再在星期六详解 将钱分散系唔同基金公司系无用既,因为你买基金既钱唔系存系该间公司的 6%的直债是不能给予12%之年回报。因为香港金融机构做直债只好保守咁借50%,又或遇上汇丰发生的直债(或同级别公司),先会“大破悭囊”咁借够七成。睇下图一只直债报价,见佢近1-2年个价由75跌到34,再由34升至而家79,而家买2018年收番钱,收回报37%。咁波幅而又有风险的直债,个价都只可以用近2年时间缩左一半(50%)。换言之金融机构只借50%比客,要CALL个客MARGIN的机会很少。当然,要倍大利润需要杠杆,而我们不是要忽略杠杆,而是了解其机制再适当运用。 昨晚已在Moneytalk video节目的“债市心电图”环节解释了此一属什么债券,及找来聂sir解构其风险。如果想知道聂sir点去睇一间公司会否执笠,看moneytalk video及参加4月10日讲座为好方法。   聂SIR【股评叙会】S40P │4月份 (新人优先留位│旧生亦可参加) 时 间:2017-04-10(一) 19:30-21:00(全一课) 费 用:30元 地 点:尖沙咀金巴利道35号金巴利中心1303室 讲者: […]

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即刻买到楼既方法 #1300

昨日已计出读者如储返3年钱,再将现时资金投入地产相关股份对冲楼市升幅,应可在三十岁入手大埔中心。同时应承今日比3个锦囊佢。   昨天读者问题: “你好,我系你DV3963既学生,上完你既堂我真系获益良多,但有有D课堂上既内容我就有D唔明白,所以来信向谂SIR请教,希望谂SIR能够抽空解答。   小弟行年27,人工21K,女友14K。同女朋友都有个共同理念希望可以合力系今年内赚/储够$800,000去完成我地既目标,现阶段我地既现金总值为HKD 270,000左右,未计基金退保。车系完成左大约33%,到年尾加埋我地既储蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都系得HKD 450,000,距离目标都仲有一半…”   但若真系等唔到30岁,有咩激进既方法可以考虑?   1.借信用卡现金分期 借钱方法多萝萝,你有无搞清边个打边个? 可能你心谂:“都系借钱,只要息低就得啦!”其实是错的,因为唔同类型贷款,都可以有些借后需mark落信贷数据库、有些就唔需要。换言之,有些借贷系唔会影响你日后买楼可借金额的。   另外,计出影响几多是另一环节。一个人争卡数15万、同一个争私贷15万摊三年还既人,边个借贷力会受影响多d? 如以人工30k黎计,边件事会削减借贷力之48%? 另一件系29%?   当然,信用卡透支可以好高息,但用信用卡现金,再配合交到刚刚好又唔超额之文件,申请按揭时Approval确实可网开一面。留意有些文件唔交会引来怀疑,但交足又会令人露底,这些会与买楼同学慢慢探讨。   既然有贷款系唔落数据库,或就算落左未婚妻的数据库都好,先生只要自己无借钱而揾未婚妻作私贷,即可增加首期金额。身为担保人的未婚妻当然TU都会被查阅,不过查核无身为业主的先生咁严,如此一来,夫妇够几十万首期确实有位走。读者夫妇储到近五十万而只离八十万目标不远,用此方案可以搭够。   2.打亲戚主意 正所谓“你出名佢投资”,年青人只要肯出卖名额用首置上会,亲戚就可以透过你名付10%首期买楼当投资。就当姪仔打八折交租比阿叔,减埋供楼仍可用几十万去杠十倍博个楼市向上升幅。这真系一家便宜两家著。   当然姪仔交租唔供楼,财务实力无提升。只当系卖左自己个首置名额去享有私人空间、或打折租金。   3.夹钱买楼 楼房可分权拥有。例如三个朋友每人占33%都可以,但留意三个朋友夹份买楼,那就一次用掉三个首置名额。补一个概念: 买楼或开联名户口,个中的联同持有人不需要有亲属关系的,但保险就一定要,至少要系老板下属或债主债仔既关系。   报纸有讲,几个后生仔系元朗夹钱做㓥房,一个500万大洋房偷偷地九成上会,每人夹16万首期,就当装修每人夹多八万,㓥6间租金收成33K(其实500万可以出荃湾买,唔只30K租,可以更多),而供楼只系450/259*10000 = $17XXX/月,收租扣埋供楼仲有16K净,每人摊到6K,等于自己补多3000即可系元朗租一整个单位。   咁即系储到20余万,自己再补3千零就可以降决婚后住屋问题。兄弟如无父荫,可以一齐试下。 总之,办法总比困难多。还掂你上有高堂又未归西,总要积极面对问题!

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点将首期变大去追赶楼市升幅? #1299

谂SIR 你好,我系你DV3963既学生,上完你既堂我真系获益良多,但有有D课堂上既内容我就有D唔明白,所以来信向谂SIR请教,希望谂SIR能够抽空解答。   请教完课堂内容,小弟再想请教谂SIR一D出路既问题,因我希望呢年内赚/储够$800,000 用作结婚及置业,预计结婚洗费约150,000,置业就想买大埔中心3.5M内(9成按)的上车盘,首期连装潢其他洗费约550,000。 小弟及女友的收入/资产如下: 小弟行年27,同女朋友都有个共同理念希望可以合力系今年内赚/储够$800,000去完成我地既目标,现阶段我地既现金总值为HKD 270,000左右,未计基金退保。车系完成左大约33%,到年尾加埋我地既储蓄 (13100+6900)*9=HKD 180,000,最多都系得HKD 450,000,距离目标都仲有一半。 另小弟家住公屋(打唔到主意),最多都系可以问屋企人借多拎多HKD 100,000备用,如果要系唔打屋企主意的情况下点样系今年内达成资产增值呢个目标呢?请问谂SIR有D咩意见比我地既个案?   希望得到谂SIR既答复,如有D资料唔清晰既,请谂SIR通知小弟,我会尽快作埔充!   如谂SIR觉得我既个案可用作分享,请分享以帮助更多迷途的80后! 祝安康。你的80后学生上   ANSWER: 80后而家都嫌老啦,家阵有批90后连27岁都黎紧。本个案相信都够贴地,希望同大家计一计月入只万余两万既人,系咪成世都买唔到楼?   先讲动身学习十分重要,每日车去车返公司吹水无聊打铺机既生活,永远产出不到财富。尊重各位有选择生活模式的权利,不过钱唔够用个阵唔好去怨。先讲本案读者态度积极,持之以恒,小康可期。要成小富可要再学习点,但要成巨富就只好由天了。读者加女友收入共35K,从未置业,借贷力为 35000/10000*2.59*50% = 4.5mil。即系若读者单名买楼加未婚妻担保,借尽可达450万。   大埔中心附近是上车好地方,大埔中心相对会贵些少,因地点好些少加上新鸿基楼,仲有新建成那一期会卖贵些少,间接推高呎价。观察读者预算,35万预系首期、3.5万系经纪佣、印花税78000,即系装修预算约90000。你问笔者税同佣都冇得走,装修方面如果系睇楼个阵落心机,揾到个有装修既盘,情况一系业主已将屋装靓再把价mark高,读者买入就是揾银行借埋个装修钱,变相令自己储少一笔易上车。情况二系业主只系hea执,那读者要小心一点睇下佢hea到咩程度。例如铺线如利用“挞线”技巧,唔入管咁将线藏系墙身,会令电线因墙身水气而更常短路,严重既会漏电电死人。又如明显漏水位用一些方法掩盖,如不懂发现会令买家在入伙一年半载后需执手尾,只怪上手业主hea做执得不切底。   建议读者扩大睇楼范围,大埔中心翠屏八号连旧墟都睇哂,揾个盘系业主执过下而又可勉强接受,顶多入伙时涂下油或加个无缝地板就可入住,作为夫妇新婚第一个住宅。因而望令买楼预算调低至50万,跟据而家储蓄进度,已有27.5万在手,月储到11K,30岁就可拥27.5+36*11K = 671,000在手,到时够买楼了。当然你可能话:“读者30岁个阵,话唔定楼价再升三成呢?”咁我地又计一计,如2017年叫350万的楼到2020年升至450万,首期45万而佣45K,印花税13万,买楼需63万,佢仍然够钱。   买入25年保险,相信是被经纪所害。收息101/DV39之后相信已搅清成件事来龙去脉,唔会犯错。及将已买的两份作出补好安排。 另外,读者既然主要目标系买楼,可将钱投入3只物业有关的股份做对冲。若3年间楼市大升,佢仍可在股市赚返一笔冲销上升之买楼支出。三只股份建议系   领展(0823): 内含大量屋村餐厅及超市铺位,好处是保守,唔好处系加息如提速会有些少坏反应   新鸿基(0016): 长远无眼睇,但2017年有汇玺、星涟海、海璇 及YOHO货尾。基本上2017只要市好卖楼好,股价“十倍奉还”,上演烟花最后一幕。卖楼收益占集团收入约40%(根据近期年报),数码通约占20%,收租及酒店各约占4%。留意笔者学识不及林本利教授,笔者只系建议揸一年顶尽,而谂唔明为何要换马长揸新地。惟与长和地产同恒基比,新地好些少。   冠军房托(2778): 2017年开始至今,个价靓到无朋友。吸纳不少一线尾的商场同商厦,就算市况下行亦有迁区效应(一线搬二线),可保价格少受影响。买入主要想帮年轻置业者在储够首期前将笔钱作有效对冲。当然花旗广场都系一线,不过已比工商银行打包租左唔少层数,相对上收入唔会点出事。   那读者买楼之前,可将钱分50/50,一半投入笔者在收息101已授的“老豆形”债基收息,只求8%一年,但价格不动如山。若市大跌更好,债基只跌2-3%而出面泻价,绝对有利机会等待者。   另一半,就分摊于上述三股份吧。留意此不为赚钱建议,是对冲楼市之建议。若果2017楼市开跌,投资人要蚀钱。提出只为解决眼白白睇住首期金额追唔上楼价升幅之问题。   当然,有D人等唔到三年(其实读者三年后即30岁有物业,都算几叻仔了),笔者听日文章仲有三个锦囊比呢批急买楼既后生仔。

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愚蠢的新楼买家 #1298

你好谂Sir,   本人是旧生,已经报读所有收息,ETF,买楼003课程和阅读谂Sir 的书。上完堂后已经投资在债基,虽然注码和回报少及没有叠增,但已经体验每月收息及平稳的特性,当然一生三宅更是目标。现在心中有2个方案,希望可以得到你的宝贵意见。   家庭: 本人及太太同34岁,育有2名小孩(4岁及6个月)。   每月收入: 先生人工: 37,000 花红: 74,000 / 太太人工: 30,000 花红: 100,000   现时流动现金大约有$600,000   每月开支: 车 ($4300) + 保险 ($3200) + 水,电,煤,供养父母及其他开支($29000). 给父母的家用比较多因他们主力帮手照顾两名小朋友。 每月可储蓄: $29,500。(以全年收入”人工+花红” 之平均数及扣除MPF计出)   物业: 2015年换楼联名买入5.3M两房荃湾西环宇自住,向银行借贷6成供30年,月供$12,000. 现在尚欠3.05M. 没有其他借贷也没有其他投资   借贷力:8.28M 已用借贷力:37%   当初选择新楼只是为了保值,可惜当时还没有遇上谂Sir还要抽到联名和愚蠢地6成上会,认真是败笔. 走错了一大步. 希望趁仲未太老可以快一点走回正轨.   方案: 1)拆名,太太名义买了层楼. 估计楼价是5.8M (银行估价,地政买卖纪录只有几宗,不能参考).太太8成上会, 即要用116万.扣除欠款305万及杂费. 应该大约有140万.用140万买叠增债基(年20%回报).流动现金应急.已用借贷力:58%   2)卖楼. 单人名义买价值4M楼(套房)出租,自己租美孚或荃湾3房住.8成上会. 首期80万.扣除欠款305万及杂费. 应该大约有160万.用150万买叠增债基(年20%回报).10万买ETF. […]

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$544蚊一呎香港向南楼点帮到读者? #1297

Dear 谂sir,   谂sir你好,本人拜读 贵blog已有一段时间,有报读买楼课程,亦打算报读4月的收息101,希望你能指点一下。   本人26岁,已婚,月入38k,太太月入25k,我俩均未曾置业,现居于家人名下物业,没有供楼负担,扣除家用、开支、保险,每月可储30k,未来两三年未有生育的打算,因对香港的未来及教育没有信心,自己又未有能力送他到外国。   现时手头资金+股票约100万,家人亦可借出50万协助置业,正考虑以下方案,请问是否可行?   不动用家人资金,购买一个400万左右的小单位作收租投资之用(首期+开支约50-60万), 其余资金分配到债基及股票上,两三年后看看有没有机会转较大的单位。   购买一个600万的两房单位收租,毕竟现时400万以下物业的就选择不多,但此举风险较大。   另外,父母有2个已供完已补地价的九龙区居屋单位,市价分别550万和400万,正考虑是否应游说抵押银行套现,买楼收租投资。 另亦考虑谂sir提及的买债收息,请问以现时的资产状况是否可行?   十分感谢,希望收到你的回复。   90后夫妇上   ANSWER: 读者如果连埋父母资产计,去买债收息就一定可行。但以两人投资知识及经验计,买债收息就绝不可行。请勿将父母的辛苦资产平白输走,何况父母都系居屋辈,钱系逐蚊逐蚊咁赚返黎,仔女需将钱慎重处理。读者的工资及储蓄都在中等水平,有何方案利用自己储到的一百万,自食其力,行出一条广阔大道?   搞好理财需对赚蚀有良好心态,不少人对投资物买入及卖出之讯号有知悉,惟受赚或蚀影响心情,最尾空有讯号而不作行动,就如听到警报但唔会走火警,那搞什么警报都无用。讯号是硬知识,可以学得到。心态要时间磨练,26岁的读者能否为父母楼加按所得(550+400)*60% = 570万作出好决定,笔者有疑。   由父母供哂间楼,加上读者自己储钱都唔系懒,可预示5年之后读者唔愁无财可理,最紧要而家从实践中学习。打理楼房更着重实践,租客之处理又或租金之调节,很在于业主与租客怎作面接。交间楼比租务AGENT打理,笔者看法是始终唔够自己打理好,一来紧张情况唔及自己落场、二黎若想过小康式的财务自由生活,业主一般退隐后都会自己搞收租,悭返请AGENT的支出。面接有如设备损坏维修、加租续约,请走租客,此等事情建议读者买大屋苑细房一间作探讨。反正无楼在手,趁后生买楼收租等租客供满佢,错极都唔会太远。就当楼价大跌,亦可与全港业主承受价跌,人蚀你又蚀,其实问题不大。   有些人系懒聪明又或根本是贪心,奢望自己判断比施永青仲准,又或希望廿蚊一本杂志加埋万零银人工既小编功力可助佢看通楼市,低买高卖。可惜2010年至今无人成功,而最近更出现恐慌性入市。若楼价真在2017-18跌下来,懒醒又心态唔好既聪明仔又大注入市买三房,咁就预左被狠掴两把,陷入“佢大蚀而人地无蚀”之地,十五年积蓄一下子在楼市蚀走。家阵唔系话无楼唔得,但以香港人而言,再加埋股神巴菲特都讲:“三十年按揭是最好的投资工具”。原因系买楼系最方便单边赌银纸贬值的工具。只要银纸贬,基本上买楼长揸都会赢(详见CASE #1292)。可能你问:“咁楼市跌业主唔会被CALL LOAN逼死咩?”那你就要问问,沙士个阵有几多个亲戚被人CALL LOAN。其实CALL LOAN集中在少撮人仕,如佢地当初安排好一点,亦可把CALL LOAN避免。 感谢专页“我既世界无垃圾”。上图系1983年既星岛晚报,当时恒基旺角一呎楼卖$544,咁你话月供需要几多钱? 供到97年每月要供几多? 呢个世界无赚尽,真聪明既人都会明白、更需衡量孤注一掷的后果能否承担。有钱人亦唔会刻意披露财富,除非佢好想多交税。

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知道要一生三宅才可安全退休 #1296

本人33,散工,早年卖楼,现月入约20K,银行张statement做紧收入40K/月。 冇债。   老公33,银行员工,约1M 年薪。两年前买了自住楼6.5M(先生名), 还有6M要还。   两人 现金3.5M+200K股票+债基750K(正分注入),实收5K/月。   每月收入+债息-供楼开支(22K)-家用后,月储30K – 40K.   知道要一生三宅才可安全退休 要在银行半年收入后买楼。 谂sir可提议应买入4-5M楼收租还还是用尽借贷7-8M既楼收租?因本人怕自己年龄愈大愈难借钱。   想拿现楼做街按, 本人担保再借租出,租金cover还款,但要先比多1.5M做街按, 先生再用尽公司借贷买入一层两/三房自住,8M。 or 用自己名买5M楼收租。比两成做mortgage.   +两三年储蓄1M再和家人姊妹买多一层。   谂sir意下如何? 谢   answer: 估计读者除老公外,自己职业都同银行有关,说话简而精之余更具技术含量。在此先帮其他读者做些辅助: 未够半年收入证明系批唔到按揭的 读者讲“街按”,系因为老公间自住楼是用紧银行职员优惠按揭(staff loan)。一般而言,可借月薪之120倍,年息1%或更低。可做十成上会,有些银行只可做九成。但留意低职级的,要做够半年又或一年先可以借staff loan。而“街按”,系指唔用staff loan,走出去其他银行做一般按揭。 那为什么有1%息咁快都唔用? 因为银行职员一旦被裁,银行会同时call loan,为避免失业+追债一齐黎呢件咁“福佳”既事,银行中人顶多起首买楼时运用staff loan,长远还是不借为妙。 如果你目的真系只想买楼,其实你入银行确实可做到,唔使做人做到连百达通都要老母增值。由于银行可借楼价十成或不超月入120倍,即25k月入的人,可借300万,一蚊首期都唔使比。当然入银行加薪要至25k,你醒目可以1-2年,唔sell野又懒可以十年。但点都好,左跳糟右跳糟加加下到25k,总比你储100万容易。留意若果你系银行识埋另一半结婚,无记错系可以借240倍。咁即系每人13K人工,挨个teller位2-3年,已够可以不付首期享有安乐窝。   年纪大就系人都知系难借钱。至于咩算叫年纪大? 好似读者咁33岁未算。所以唔使为此烦恼。佢问题当然在于牌面就好靓,先生百万年薪加自己唔使做仲有几百万cash揸手,不过除了用债基收紧个5千蚊月息,先生间楼仲有成六百万outstanding,系一条友揾钱两份洗之下,前路仲好漫长。要解此局在于唔好贪时机,利用先生高人工高借贷力,加上自己可令“借贷力由无变力”之助力下,逐间该间楼咁储。所以建议读者重新入市,惟单位应是三百余万的大屋苑细单位,又或更激利用旧楼做套房收到10-15%租。人工高既读者之格局,是楼房只入不出,时间一过租客帮手供楼大半,到40岁三楼在手是几可肯定的事。   人工低或超高者,反而有另外理财方略。超高者可以用直债收息,昨天已提及整条渣打2022到期,保本地9%可期。若进取一点有10-15%而到期保本之选择。故有钱人是可以保著本咁收高息,“中产”就利用楼房去挟持租客加快自己理财进度。至于未有钱朋友可以放心去博,买股票只攻不守是一策略,不过笔者不善于此处。   既然读者仲有姊妹的名义可用作入市买楼,那就应搞好自己文件,令借贷力更为高涨。至于债基亦建议调高息口水平,毕竟现时进度只是收著几千蚊正现金流,留番100万比老公预间楼随时由Staff loan转走即可。希望在100万首期去买间细楼,加上再拨多100万去买债基收息,个人现金流水平可提高22-25k/月。套房投入一百万去产出8k-10k正现金流已演示了多次,而债基点收超10%对作为收息101旧生的读者亦无难度。

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傻中年遇上渣打9%年息 #1295

谂SIR您好: 早前拜读各下书籍,其后上了三个课程,另我获益良多和广阔视野,现准备再报读收息103。 本身资金不多现已用50万左右,购买谂SIR在ETF堂推介的ETF同REITS,已每月收息中,初想自己子弹太少,不打算发问,但最近家父与家母身体相继不适,需要我帮忙管理资产,因这是他们一生的积蓄,个人不才,不敢轻举妄动,望谂SIR指点迷津,实在万分感谢!   资产如下: 股票1000万左右 (七成蓝筹股,三成二三线中资股, 粗略计算平均股息率3.3%) 定期 400万 (已到期) 另外家父家母跟我和兄弟姐妹共同拥有收租公司: 两个舖位一个7-8年前估值3500万左右,现收租$60000,另一个12年前550万买入(车房契),现收租$34000,一工厦单位12年前500万买入自用收租$25000,两个工厦车位自用收租各$2500,一住宅单位约610万,现收租$15500(月供约10800),以上除一住宅单位还欠银行60万,其余全部已供满。 需要放晒所有股票吗? (因太多不详细列出以九仓和恒隆地产最重货) 如果不做杠杆有咩好做? 或杠杆应用百分几资金最安全? 直债, 债基, ETF 或楼如何分布? ETF或债基有到期日吗?如果停止交易,本金可取回吗? 有需要开一个私银户口吗?有推介吗?一般收费如何? 40歳傻中年人上   answer: 父母的资金要稳妥管理,股票从不属稳妥投资。上三十年父母见证香港经济起飞时,身家随股市上升暴涨。可惜到今时又另一光景,于可见未来香港的楼盘,将会拎去北京包销。此一时彼一时,想借力打力必须顺势而行。当然要取中国水不代表你必定要弯腰,丰富个人资产及见识,再留部份资金于海外,定必令你更有承担更见风骨。   读者列出之物业要在笔者面见后才知点处理,这亦是投资楼房与股票的很大差异。楼亦称不动产,既然“不动”,即周边的环境不变,或至少三五七年先变,要研究一间铺是否值得持有,除本身的营业许可之外,周边的铺位很影响判断。另外利用公司去收租同收息很好,可冲销不少税项。在稳阵的前题下,杠杆唔应该大做,至于ETF同债基就算买,其实唔做杠杆已可达8-10%一年,此等息率对读者家庭而言已很够,唔需要搅什么10%之上的收息了。当然读者自己既钱,可用债基叠增收到15-25%/年,惟家庭成员的钱,主打用债收息去产出回报。   ETF/债基,除非信托人倒闭,否则绝大情况下都可赎回。例如买A50中国基金,信托人为汇丰信托服务(见下图),那出事的概率很低。亦肯定如汇丰出事,这是共同风险,不怕冒上。当然,基本资本如少于1.5亿,发行人可解散基金dissolve,有可能令投资人强逼用低价收回本金完事。当然以A50的知名度,发生此事的概率亦很低。但基于本blog是想纠集一班唔求number主想学习进步的网友,所以同大家睇些少基金章程,学懂此道理他日读者睇其他基金亦可应用。 – 至于私银户口,笔者建议读者将父母的1000万股票卖走700万,将700万或再补些少钱去开立私银户口,为的是用低融资成本去将直债之回报放大。买直债去杠杆,杠杆比率只是5成,就好似你买楼只5成上会,比率算低可作杠杆。至于债基再叠增,留意到似买楼是7或8成上会,要当心一点。讲返直债,我地揾只渣打2022年到期的直债讲讲,按佢价值现时买入年回报在5.1%,若“五成上会”,一手20万美金,杠杆后(融资成本1.2%)年回报可达: (10200-1200)/100000 = 9%。若渣打直债比买入价跌50%,要call loan。不过笔者心想,连渣打直债都要跌50%? 那汇丰可跟几多? 对此共同风险还是到时再谂吧。其实call loan一点都不大问题,补些少钱就可以。最惨系买中跌完成世升唔番既股票,境况更惨。   净低300万股票,可利用杠杆ETF,将300万投入ETF是可模拟1000万篮筹股之同样升跌幅。故700万释出了投入直债当收9%一年即息多了63万/年。这在ETF课程会更详细讲解,找到最底可见此课程。   知道有网红话:“股票不是无型,股票的形态就是其拥有的资产”。那渣打的股票由100蚊跌到落50,是否佢资产值少了一半? 渣打在英国控有之物业唔值钱咩? 你押比渣打间楼忽然唔值钱咩? 讲到“你间楼”呢度,希望你捕捉到。一只股份的资产只属帐面值,随时可因市况而大变,最终令股价大变。另外怎为股票之资产作定价? 这是因人而异,随时令股价波动。买股票,从来无人保证你可以拎番咩野。买债券就有发行人保证到期可回本金,如果佢唔还,要比人清盘。那投资人就要选取商誉好的公司,因其清盘之机会成本(opportunity cost)很重。至于楼同称Real Estate, 又或Tangible investment product,即系有型投资物。反之股票系Intangible investment product,即讲明是无形了。根据书本讲,同股价表现讲,股票已表达了其无型性。 […]

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居屋定私楼? #1294

您好谂SIR, 上过你既堂及拜读过你既书, 真系帮我打开眼界及丰富左理财买楼既知识, 获益良多. 现有疑难想请教谂SIR:   1)本人有储蓄80万现金, 妻子有储蓄100万现金. 我妻子薪金有$35000, 在楼价约$170多万时购入一居屋单位, 7成按揭,尚有20年供期, 每月供款约$5000. 我俩都是40岁, 计划生小孩. 故想要一个面积大些的单位.   2)早前家人因某些原因以往曾将其单位转名于我们三兄弟姊妹, 及后又再转回他自己名. 但本人至今并没有自资买过任何物业. 那么我的情况算是怎样 ? 是未自置过物业还是算是有过物业 ? 在最新政策下, 对买楼有否影响 ?   3) 本人要以自己的公司(对方要求)(而本人是以无限公司)与另一公司合作, 合作形式是每月会给予一个最低金额$25000, 如果营业额多, 会再有分成. 并以该金额去报MPF. 那么, 我算是自雇,还是非固定薪金. ? 我可否借足八成或更高的九成按揭?     4)本人初想买一约$500万居屋自住, 但现不知可否以本人以未自置物业名义去买, 并以妻子做我担保人而成功购得 ?   谂SIR请建议, 我们应否以我未自置物业的身份(不知合付要求与否)去买上述的大居屋单位自住, 而将现时居住的居屋放租. 深知私楼升值能力高, 但谂居屋较平, 以较平宜去买来自住, 而现居住居屋, 可以暂收租或他日巿价好卖掉去换更优质私楼, 这个想法好吗 ? 还是将现居屋卖出, […]

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