理財整容前後: 27年洋樓兩房變為住市區新淨三房 #1461

諗sir, 本人上年已上了收息101&103,買樓003,多謝諗sir指點,已開始收息方案,並行雙租族,改善了居住環境,但離財務自由仍有一段距離,請指點。   夫妻36歳,二人薪金每月8萬, 有3歳及1歳仔女,負擔沉重,每月只可儲2萬。   今年作了以下行動: 原本的自住洋樓,樓齡27年,由家人轉到我名,市值$4M,欠$2.6M 按揭,每月還$10k。因家人情意結,不能賣,只能出租,租金約$13k, 分4年還。   丈夫名,年頭買了層16年細三房洋樓,值$6M, 欠$2.4M 按揭,每月還$13k, 出租$17k   現租住市區三房一套$28k   已買入$1.5M 債基並槓桿,每月收約$20k息 現金$0.4M   目標:   長遠仍想定下來(10年左右),購入現價約$12M的大單位自住。盤算緊是否要賣丈夫名的單位才可達此目標。   做到財務自由,減低工作壓力   請指點如何部署以達目標,謝謝!   ANSWER: 讀者修畢課程後將自住樓一拆二,吉出先生名年頭再買樓,避免15%印花稅及將自住樓按爆,得資金投入債基收息及年初再買樓首期。同「整容」前相比,讀者現在: 已住在租值28K的市區三房,相信是譽港灣或四小龍之類級數的住宅,雖未見豪華但起碼從27年洋樓兩房收到去新樓三房2.   原自住洋樓收租13K而月供10K,產出正現金流3K,新買洋樓現金流收4K,加埋債基150萬產出年息24萬,月正現金流為27K,大致抵銷住靚野28K的支出。當然同意如要在名校區九龍塘住,28K都只能租舊或細三房   在36歲完成兩房收租而自己反租新樓三房,加上手持現金達200萬的數目,好處是時間一樣咁過,租客就會係讀者年達50時幫手近供滿兩間樓。自己到時想租邊就租邊,豐儉由人。而兩間樓就可予老婆老公各人作退休洗費,或情況理想既話可提早退休   當然呢位讀者成就此步,同意開始前數目要計得準一點,因夫婦人工只共八萬,每步要行得準同小心。不過「整容」後而家副牌,隨時靚過不少月入八萬仲死捱緊既掛名老細   由於讀者資金已近盡耗,加上債基已產出年16%息率,再能做上去既都唔多。畢竟筆者就是一個課教你最好的,好似黎睇一次病就即刻斷症,而唔會拖症多收錢。加上讀者資金始終係少,如找不到兄弟姊妹或外力幫手,不要亂開TUTBO行債基套餐A收25%年息。   下一步同意由先生的洋房著手,如2018年尾樓市「仲係咁乖」而佢地捱過左頭兩房SSD(額外印花稅),咁可以賣樓再細胞分裂一拆二,而讀者好應該在未來一年為此「一拆二」做準備。首先若找到親兄弟姊妹出名(無論夫婦邊方面既兄弟姊都可以),2019頭買樓可免15%重稅同最勁可九成上會,另外再買第三間佢地人工都唔夠照,應參考買樓003「借貸力由無變有之法」部署盤數比銀行睇,合規令個人借貸力加強。   至於債基,收息課已告知出入市點睇位。佢地儲蓄只要有300萬,16%息債基已一年產出48萬年息,等於佢地兩公婆人工一半。其實夫婦現時淨資產已超300萬。不過過幾年買第三間樓等於夾多個租客幫佢儲錢,到時就當兩夫婦養仔支出大,3個租客幫佢地供樓,要在40歲鬆多幾百萬黎收息唔難。趁36歲已擺靚個頭,離歸家之日不遠。

Read more

一個價值61萬的財務意見 #1415

上文(#1412)講到一年前讀者母親因緣下買了張樓宇期貨合約,當年(2016/10月)訂左299成交而家間樓(2017/9月尾)要交吉而市值360萬。換言之,讀者只要唔買佢對家就會將層樓轉賣,而自己白白61萬見財化水。好唔好彩,阿爸突然先走,讀者要為老豆葬事奔走更失去其支援,自己又新轉工出糧連3個月都未夠,咁點上會?   上文(9月5日文章)已講過行資產證明。今日講行入息證明,做法就係將阿媽兩間村屋之其中一間賣比阿妹。由於老豆遺產未判(就當無爭產都係要等判既),父母長命契間樓唔好賣,轉而賣老媽單名個間。由於母賣樓比女,訂價可自決,約400萬。當然千祈唔好送或1蚊賣,呢D硬膠野讀者已在買樓003堂明左啦。另外由於近親交易,唔使比15%高額打稅,只需用舊稅率但都要預3-4萬蚊。   比得呢個錢,效果係乜? 就係全間村屋市值之60-80%,可套到阿媽戶口,那讀者需要的299萬就可很快到手。若想快批哂可只六成上會,唔經HKMC做二按應快批不少。但借六成亦即只200餘萬,讀者要湊夠299萬或要做些少信用卡現金分期去低息借多幾十萬湊夠數(留意唔係高息既信用卡透支)。母賣樓比女更可1星期內上律師樓攪掂哂! 但問題係,阿妹能否問銀行借到錢去承接阿媽間樓呢?   「太子爺」細路出馬! 阿妹入息$11000,借貸力只(11000)/10000*50%*2.59 = 142萬,即亦唔夠借。呢個時侯要搵打屋企工既「太子爺」細路出馬! 佢應該忘記現金出糧呢件事,由即日起轉支票出糧,人工亦可適量提早。但由於細路點拎都係只兩張影印支票加入數記錄做證明,行唔到買樓003所授的借貸力由零變有那合規方案,所以你預細路人工只可以幫補少少。但由銀行當足佢2萬人工咁預佢有259萬借貸力,要半年部署加上買樓003所授方法先得。點都好,筆者估頭142萬應攪到,淨低100萬睇下細路做埋擔保幫到幾多? 如有淨些少可買財仔借埋。   補充少少,係9月5日文章來文時已交待讀者未做夠3個月野,按揭停賽(除非比高息搵財仔)。故讀者自己的借貸力為零。   一按二按之概念 問財仔借錢其實無問題,有抵押貸款公司是上市的(靄華押業: ^1319)。讀者既然一按會搵銀行搞、若二按做在「財仔」,可比多幾千叫律師同你睇埋財仔個份抵押契有冇問題? 其實香港銀行對於新界很多村屋都只借5成,二按很多人都叫財仔搞的。財仔息就貴一點(~ 6%p.a),不過借款人可隨時由財仔轉按返銀行享低息,只要讀者1年後份工做長入息證明夠自然搞定! 另留意,時下不少新樓買家,係頭三年是享低息供樓,更有機會是只供息唔還本。但三年後有機會用6%息供樓喎! 所以千祈唔好係售樓處話借財仔係危險! 勇武既地產經紀定必令讀者禍不單行。   至於讀者問:「透過按揭轉介公司去申請房貸,和walk in 去銀行真的有分別嗎?」 答案是: 如按揭轉介公司位職員為客戶出發,唔係間間bank都同個客亂試,加上真係搞清每間銀行在驗樓、估價上之分別。擁此專業知識者確實令轉介公司與walk-in銀行有分別。   不過而家筆者見到既,就係轉介公司只會出高現金回贈吸客,這一會令按揭轉介公司賺錢少左,從而出現一些「鬼馬」既特殊服務作補。例如讀者個case咪有講:「可以搵Big 4會計師搞掂我嘅收入證明,到時就可以同銀行借錢,不成功不收費」。留意成功左一定唔只收費幾千,而讀者花些少時間黎上買樓003堂即可「自己搞掂」個證明。另外亦提議客戶可以問問例如:「幫我試星展? 佢地用開邊間估價公司?」當然如你認為你個case好簡潔無障礙,一心搵按揭轉介公司拎高回贈亦無可厚非。通常係出事之前,很多人都以為自己好似本案讀者咁,個case好pure而情況大好。   另外唔好搵轉介公司去搵財務公司做二按,保證佢搵一間最高回佣而最食你水的。其實而家按揭轉介呢行做到咁爛,佢地好有誘因會叫你盡用二按。佢等就係等讀者呢d case去發財。至於妹妹既朋友 –美資銀行職員答咩就唔comment。但讀者攪好手上呢壇野後,叫太子爺細佬好好做野就肯定係佢責任。

Read more

由天堂跌落地獄,案主寢食不安的個案#1412

1 諗sir導讀: 呢位人兄將佢個case當左金庸小說既其中一個回合咁寫,你千祈唔好返工既時候睇。如你現正返工,請關掉或與你老細分享。下面圖,你明就明。撰寫本文時亦因花時過長,沒睇錯別字。 故事背景 成個故仔係咁,我阿媽因緣際會立知道有一個尚未放流出市面嘅放盤, (位處元朗的有單棟舊樓中高層單位,樓齡41年,2年前剛剛完成翻新工程,實用面積有462呎) 該單位其實係遺產樓,一位無親無故嘅阿姑生前,經常受3位女仕照料, 而呢3位女仕在阿姑死後獲得了該單位的承繼權。   而家母成功和3位女仕當中嘅leader達成協議,我亦於2016年10月上律師樓與3位女仕簽了臨約,俾埋30萬大訂對方。 只要遺產承辦證一辦好,我將有優先權在1年內以 299萬(當時市值約330,現在中銀估價有360萬) 購入該單位。 我本身有份飲食業工作 – Shop Manager 月入HK$18000   2016年10月我遇到新公司head hunt,為了將來可以更興鬆供樓,加上對家辦遺產證需時約1年,所以同月我辭職, 做到2016年11月為止,做咗2年半,期間所有糧單和稅單都保存完好),之後冇做野半年(因為舊公司協議要過冷河半年) 2017年4月我加入新公司,月薪HK$30000 負責代理日本國內知名餐飲品牌來港開業。   由2017年4月開始出糧,詳情如下: 2017年 4月工資 出糧方式:老闆私人戶口 ATM 過數 $20000 4月19號 接受新公司 head hunt,老闆於4月份透過ATM預支了 $20000 工資給我 2017年 5-8月工資 出糧方式:老闆開私人票 每月 $30000 我和老闆商議過希望可以透過公司戶口出糧(雖然實際上我4月已經入新公司,但因為新公司 BR 成立日期為2017年7月4日,所以我的僱傭合約都焗著要寫成 7月5日入職)。   現在遇到的問題 家父不幸於今年3月底壯年早逝,由於生前亦沒有留下任何遺囑和平安紙,所以現在我屋企都要辦遺產承辦, 由4月開始往返大陸搞咗幾個月,現在終於集齊文件,8月9號會再去約見遺產承辦署。 而遺產一日未搞掂,家父銀行戶口當中打算資助我上車嘅60萬都唔郁得。   各界朋友的意見 連日來我問了兩間按揭轉介公司的職員,家母和妹妹亦幫忙問了同行和其他在銀行和律師行工作的朋友,得出以下意見。 […]

Read more

決定應否再買樓的5個步驟 #1332

諗Sir:   你好!本人是DP28收息103的學生。由於多年投資股票成績一般,所以收息堂上的內容對我啟發甚深。感謝你的指導!   本人今年39歲,月入76k。太太也是39歲,收入並不固定,平均月入約15k。現擁2項住宅物業,分別估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭貸款6mio。其中1個物業出租,每月租金18.5k。另有現金1mio,股票3.7mio。   目標是於3年內再置1個住宅物業,計劃是7mio的屋苑單位,不過其中1個物業已和太太聯名。已打算透過債基曡增,先投入1mio,增加現金流。 對於要達至1生3宅的目標,請諗Sir指教。謝謝!   學生上   ANSWER: 是的,唔係話投資股票賺唔到錢。不過若閣下屬高薪一族,隨之而來的工作量都唔細,那又有何可能憑搭車篤幾下手機同睇張免費報紙就可炒贏班股市大鱷呢?   讀者手上資金水平不俗,如股票係流通量夠,即可動用的資金達470萬。夫婦借貸力為(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178萬。當然太太收入不穩定,好去想是交足六個月入息證明、及如有的佣金部份是清楚記載銀碼在糧單之上,太太不穩定之收入仍可計作借貸力。當然壞方面可以要「五折收數」,但鑑於太太人工只佔總家庭收入少部份,故先利用1178萬總借貸力作計吧!   現時讀者借貸力已用600/1178 = 51%,在旺市剛剛好是合適水平。如18.5K租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明,租金收入都可當借錢核實收入的一部份,令借貸力再上升。至於再買(上)一層樓,建議一般人的考慮的程序如下:   如果夫婦(或共借貸人)係打工而共月入超10萬,意味借貸力超1200萬水平,應主打儲樓收租保證退休 主打儲樓者,而借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 如夫婦已各擁樓、需持親朋或可考慮人選去提供人數「避稅」 若真找不到人數,考慮工廈、車位仍是選項。但此為另一題目   如夫婦打工月入低於10萬但又高於6萬,屬夾心階層。借貸力介乎780-1200萬,謹慎處理仍可完成3-4間樓的置業 借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 務求令夫婦都單名有樓係手、或可用之「人頭」都有樓係手 除非中原城市指數跌破100點,否則不應找有超過3間物業。若有些物業是繼承所得,建議賣去作減磅   如夫婦打工而共月入低於6萬,要麼享受清貧,若要「改命」就要「先死而後生」 先單名買一樓自住 用夫婦另一人再買樓「偷偷地出租 此步驟可與上方掉轉做,為努力將第一間樓的結欠減低於市價五成 上述兩步驟無先後,但到此點必需有兩間樓,一自住而另一是合規出租的 再用租約再兩者人工去買第二間樓,細細地咁樓,再留意必需是比中原城市指數之高位起碼低20%才買,亦能完成三宅   至於讀者,是夾心階層。佢而家就到步驟三,但再買多一間即令借貸力用超80%。所以應將股票賣走,至少清走質素低的,利用收息101之債基疊增方法適量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100萬變150萬,從而改善入手第三間樓的條件。

Read more

不要讓500呎綁住你的青春 #1329

諗Sir你好,   最近才有幸看到諗sir 網站,希望諗sir 指點。   背景   今年24歲,大學畢業至今一年半   月入15K,每月儲蓄 (月供藍籌4K / 現金2K ) 6K   得家人支持(家人長居大陸),名下一居屋自住 (沒有按揭,已補地價,銀行估值3.8M,實用面積380呎,32年樓齡)     另持股票 76K , 債券股票混合基金 190K (6里息)   與女朋友打算27歲結婚,因居住環境問題需要換樓,換至實用面積500呎   女朋友月入13K,每月儲蓄3K   保守假設2年後與女朋友月入38K   計劃 – 先賣後買 (家人保守意見)   沽出該居屋套現約3.8M,買入約6.2M 私樓,作6成按揭避開按揭保險。(利用女友首置名額) 月供30年約13K/月   首期 $2,480,000 / 印花稅 $200,000 /  買賣合約 $2,500 / 樓契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 經紀佣金 […]

Read more

傷心和後悔過後,重新振作理財 #1213

[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想報讀諗sir的課程,無論收息或買樓。 本人已有一層在馬鞍山供滿的居屋,市值約$450萬-$480萬,丈夫月入$44000,是公務員(是新制,沒有長俸),我是全職媽媽,有一個6歲女兒,每月可儲$14000,現金加股票有$60萬。 我們在過去3年於股票市場蝕了$100萬,錯過了兩次再能置業的好機會,很傷心和後悔,但看到諗sir在網上分享,心裡很想重新振作,好好再安排和理財,儲夠首期,希望在兩至3年內再置業,在九龍買一個兩房單位,約$700萬的單位出租,希望將來能作長遠收入。   但我不知應報那個課程?請問可以提供意見嗎?謝謝你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 現時丈夫47歲 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供滿的居屋未補地價。 我覺得如果有一筆錢,情願作首期,也不會用來補地價,因為我們現時地方夠住,不介意繼續住,但好希望儲夠首期,買多一層私人樓出租,供15年 (老公65歲前要供完),可作為退休後的長遠穩定收入。   answer: 幾個概念讀者要攪清: 一般銀行唔會批按揭比65歲既人,但唔代表人到65歲就唔供得樓。批按揭只論上會個一刻你交到咩文件(或保證),故不少人到買樓001課去學點執靚套文件比銀行去批,一旦批出就過海成為神仙。當然借款人與銀行的合約中,是有訂明如借款人之財政有重大改變,佢係有責任要通知銀行。不過筆者早年在銀行工作時等了又等,都未等到咁做既人會出現。 舊制有長俸的公務員,確實可打破上會只到65之限。可惜讀者唔係。 明白在股票市場輸100萬令佢很心傷,不過殘害得讀者更深的是未有適時運用手上居屋,損失比100萬更多   為何多於100萬? 容筆者再解: 讀者供滿居屋,雖不能加按,但能賣。未補價既居屋不宜持有,在公營房屋將大增之下,此等住宅既沒稀有性,要作抵押品亦要房委會批准。三件令樓值錢的特質只剩可住人消費特質一面。   由於家庭現金水平低下,賣樓後套回480萬,可夫婦每人一間樓八成上會。一間自住再一間收租,惟買九龍三房讀者應避免。一個44k收入家庭加上超500萬資金在手,筆者仍覺供九龍貴樓仍屬勉強。何不退一步在沙田第一城搜括兩間兩房,預400萬一間,八成上會即一間要80萬首期而借320萬,加埋稅同雜100萬一間應攪掂上會。由於家庭收入只44k,借盡為5.7百萬,買兩間第一城要借640萬,要解此難應運用買樓003將借貸力由零變有之法。最後成功夫婦每人樓一間,而其中一間要偷偷租出,需到堂了解當中風險及早規限,及參考過往被人揭發之案例。 淨低480-200 = 240萬,估計其中120萬要留作補地價,而另120萬可投入做債基疊增收15%年息、而自己的60萬cash作備用現金。那讀者收息18萬一年,即月收$15k,可幫自己儲多些錢,或索性將兩間第一城都出租而自己用15k補貼去心儀區域租樓。留意夫婦邊個先買有學問,做對可避15%新印花稅。     由於讀者透露股票市場輸了100萬,即佢原本有160萬。於160萬資金當中拎100萬(即62%)投入股票市場,以此歲數比率太高。敢講就當下次就算有高人指點選股,用此等資金分配仍是要輸錢。輸唔緊,要明白輸左係邊。同埋要早輸先有得避,故年青人見本案經驗應明白早試早輸其實計到尾都係贏! 讀者要搬屋及作徹底大改變之原因,為讀者不工作令家庭收入減少,必須活化手上資產去提振個人被動收入。唔做野又唔想搬更要有錢洗!? 世界上無咁便宜既事。重複每日的生活習慣,只會維持生活水平在現今水平。

Read more

理財方向的理財執行步驟#976

stock price

    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]

Read more

補救錯過了黃金十年的財務缺失#952

19ls2p3

*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

Read more

時間有限、水浸眼眉的中年人#920

Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

Read more

無奈樓市高位的小天地部署#917

[汪敦敬] 不買樓可以輸幾多?

諗SIR,你好! 小弟曾報讀收息101, 現有置業需要但無奈樓市高位, 想問問諗SIR意見: 本人現況: 年紀: 30歲, 月入: 120K  女友月入: 42K, 現金: 3.3M   女友之前幸得諗SIR指點, 在一年前以單人名義購入沙田一細單位,作為她和她家人租大單位對沖之用, 單位已有顯著升幅, 在此先謝過諗SIR! 我和女友現和自己家人同住,想搬出來建立自己的小天地, 現正考慮以下方案: 1. 因有感 400萬以下單位已升值太多及按揭成數問題, 所以覺得有能力的話應購入600萬以上單位, 而港島區地點較保值亦方面返工, 正考慮用750萬購入西半山單位, 但就會用盡所有 cash……  2. 用3.3M cash 收息, 用利息再加少少錢租樓. 但就係賭樓市不會再升或平穩, 一定要跌先有著數. 另女友亦希望有安樂蝸….   購入細價單位再雙租, 但同一問題就係女友希望有安樂蝸… 不過當然, 如果理性上呢個先係最佳方案, 她亦會接受的 4. 因地產商近來多細單位推出, 正考慮在沙田或大圍用西區2房價錢購入3房2廁單位, 因覺得將來3房單位會短缺, 若樓市真的下跌自己亦足夠住10年8載,唔需要為將來家庭需要換大單位 諗SIR可否就小弟的個案給我一些建議呢? 謝謝!   ANSWER: 星期六在旺角麥花臣室內場有筆者的簽名新書<樓市雙租族>優惠價發售。活動時間為上午11時至晚上8時 詳情: http://www.homebloggerhk.com/bookfair/ 答讀者呢類個案真係好危險,因又會惹來一陣責難之聲。話點解個個學員都咁有錢又月入10萬咁!!。正所謂乜類型既文章就吸引乜人黎睇,筆者沒能力選擇讀者,只有讀者選擇睇唔睇本網文章既可能。此案令筆者想起早前和朋友的一番對話,朋友說「為愛兒返學之便、租九龍塘新淨兩房、月租只$22000感覺好抵!」有感如此、因香港樓打從中價位的就有頗位的租務回報,一個理性的投資人、不應用1000萬買入只需$25000/月就可以租到既樓房、而此單位租務回報只3%。   高價位的香港樓、情況更差。基本上買佢同買古董花樽無異。不求息口、只求奢侈品有日爆炸式的價漲,及自身的榮耀感加上與有錢佬為鄰的良好感覺。當然唔係話豪宅因租務回報低而唔值買、但買得既好應係手上既錢多到洗唔哂。讀者及筆者當然未到此層次,如今讀者已用「雙租族」之法成功為家人搬大屋、今次想自己同女友搬出黎住好應用同一方法。   若自己買樓住,計及700萬樓需印花稅$262,000,已夠交租成年。所以在此按揭收緊既情勢之下、買租務回報高既舊樓收租去對沖自己租新樓所付的租金是必要的。租新樓住有幾個誘因: 1. 傢俱全新、任你損耗 2. 管理費業主比。計及而家新樓管理費成3.7/呎,三房單位每月交$2500已是必然。即新樓業主的實質租務回報遠低於用租值所計算得出的 3. 新樓收租為最多供應既一刻、大把單位任你睇住人壓價   當然,如閣下買既新樓係有獨立電梯間既天鑄,咁又另作別論。 所以讀者應再出同一招,在課堂選取十大跑贏屋苑當中合自己區份的、入手後再租比人。租金收入加上收息所得已夠cover佢係西半山租乜乜居既兩房有餘。用盡現金的投資幾乎永不應作的、讀者用「細樓養大屋」亦不怕自己失去未來樓市失幅。婚前不應有買間樓打算住十年八載既想法、尤其讀者有能力。到時錢多左市又回調返再經歷結婚同生仔兩大人生環節、想法會係完全另一回事。   自己有錢、或用女友的330萬收息津貼租樓見好充裕。後生仔可冒少少風險買債基、300萬收息10-12%即月收$25000-30000。錢夠多可因應103所授放入適當市場,對沖風險。或主動用ETF消除一部份風險。若完全唔可以蝕、入手直債亦可以。現時資金未夠500萬只能作8-10%的保本收息、而流動資金夠500-700萬即可作保本而又15%的收息、此為讀者中期應努力邁進之格局。   近日關於樓宇既新聞有維修商因圍標而遭檢控、屋苑管理商因收取過高管理費而被小業主控訴。香港而家已陷入惡性循環。人材流失令生產力向下、生意額減少令人想做一筆過呃到盡既生意、負面消息令人材再流失。那樓價會否因此而走入長期下降軌? 要知時代洪流是美國將貨幣稀釋而享有餘暉,世界重心將重回最大陸地版塊即歐亞大陸。美國搞小動作阻止俄羅斯同西歐結盟、加上用日本能否拉扯中、俄合作關係將決定美國距離讓出「世界一哥」既時間仲有幾耐。大家活在此背景時代、揸錢既人最蝕底、擁有資產既人仲可因土地兼併而享有亂世前最後一次膨脹潮。

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室