決定應否再買樓的5個步驟 #1332

諗Sir:   你好!本人是DP28收息103的學生。由於多年投資股票成績一般,所以收息堂上的內容對我啟發甚深。感謝你的指導!   本人今年39歲,月入76k。太太也是39歲,收入並不固定,平均月入約15k。現擁2項住宅物業,分別估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭貸款6mio。其中1個物業出租,每月租金18.5k。另有現金1mio,股票3.7mio。   目標是於3年內再置1個住宅物業,計劃是7mio的屋苑單位,不過其中1個物業已和太太聯名。已打算透過債基曡增,先投入1mio,增加現金流。 對於要達至1生3宅的目標,請諗Sir指教。謝謝!   學生上   ANSWER: 是的,唔係話投資股票賺唔到錢。不過若閣下屬高薪一族,隨之而來的工作量都唔細,那又有何可能憑搭車篤幾下手機同睇張免費報紙就可炒贏班股市大鱷呢?   讀者手上資金水平不俗,如股票係流通量夠,即可動用的資金達470萬。夫婦借貸力為(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178萬。當然太太收入不穩定,好去想是交足六個月入息證明、及如有的佣金部份是清楚記載銀碼在糧單之上,太太不穩定之收入仍可計作借貸力。當然壞方面可以要「五折收數」,但鑑於太太人工只佔總家庭收入少部份,故先利用1178萬總借貸力作計吧!   現時讀者借貸力已用600/1178 = 51%,在旺市剛剛好是合適水平。如18.5K租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明,租金收入都可當借錢核實收入的一部份,令借貸力再上升。至於再買(上)一層樓,建議一般人的考慮的程序如下:   如果夫婦(或共借貸人)係打工而共月入超10萬,意味借貸力超1200萬水平,應主打儲樓收租保證退休 主打儲樓者,而借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 如夫婦已各擁樓、需持親朋或可考慮人選去提供人數「避稅」 若真找不到人數,考慮工廈、車位仍是選項。但此為另一題目   如夫婦打工月入低於10萬但又高於6萬,屬夾心階層。借貸力介乎780-1200萬,謹慎處理仍可完成3-4間樓的置業 借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 務求令夫婦都單名有樓係手、或可用之「人頭」都有樓係手 除非中原城市指數跌破100點,否則不應找有超過3間物業。若有些物業是繼承所得,建議賣去作減磅   如夫婦打工而共月入低於6萬,要麼享受清貧,若要「改命」就要「先死而後生」 先單名買一樓自住 用夫婦另一人再買樓「偷偷地出租 此步驟可與上方掉轉做,為努力將第一間樓的結欠減低於市價五成 上述兩步驟無先後,但到此點必需有兩間樓,一自住而另一是合規出租的 再用租約再兩者人工去買第二間樓,細細地咁樓,再留意必需是比中原城市指數之高位起碼低20%才買,亦能完成三宅   至於讀者,是夾心階層。佢而家就到步驟三,但再買多一間即令借貸力用超80%。所以應將股票賣走,至少清走質素低的,利用收息101之債基疊增方法適量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100萬變150萬,從而改善入手第三間樓的條件。

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不要讓500呎綁住你的青春 #1329

諗Sir你好,   最近才有幸看到諗sir 網站,希望諗sir 指點。   背景   今年24歲,大學畢業至今一年半   月入15K,每月儲蓄 (月供藍籌4K / 現金2K ) 6K   得家人支持(家人長居大陸),名下一居屋自住 (沒有按揭,已補地價,銀行估值3.8M,實用面積380呎,32年樓齡)     另持股票 76K , 債券股票混合基金 190K (6里息)   與女朋友打算27歲結婚,因居住環境問題需要換樓,換至實用面積500呎   女朋友月入13K,每月儲蓄3K   保守假設2年後與女朋友月入38K   計劃 – 先賣後買 (家人保守意見)   沽出該居屋套現約3.8M,買入約6.2M 私樓,作6成按揭避開按揭保險。(利用女友首置名額) 月供30年約13K/月   首期 $2,480,000 / 印花稅 $200,000 /  買賣合約 $2,500 / 樓契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 經紀佣金 […]

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傷心和後悔過後,重新振作理財 #1213

[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想報讀諗sir的課程,無論收息或買樓。 本人已有一層在馬鞍山供滿的居屋,市值約$450萬-$480萬,丈夫月入$44000,是公務員(是新制,沒有長俸),我是全職媽媽,有一個6歲女兒,每月可儲$14000,現金加股票有$60萬。 我們在過去3年於股票市場蝕了$100萬,錯過了兩次再能置業的好機會,很傷心和後悔,但看到諗sir在網上分享,心裡很想重新振作,好好再安排和理財,儲夠首期,希望在兩至3年內再置業,在九龍買一個兩房單位,約$700萬的單位出租,希望將來能作長遠收入。   但我不知應報那個課程?請問可以提供意見嗎?謝謝你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 現時丈夫47歲 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供滿的居屋未補地價。 我覺得如果有一筆錢,情願作首期,也不會用來補地價,因為我們現時地方夠住,不介意繼續住,但好希望儲夠首期,買多一層私人樓出租,供15年 (老公65歲前要供完),可作為退休後的長遠穩定收入。   answer: 幾個概念讀者要攪清: 一般銀行唔會批按揭比65歲既人,但唔代表人到65歲就唔供得樓。批按揭只論上會個一刻你交到咩文件(或保證),故不少人到買樓001課去學點執靚套文件比銀行去批,一旦批出就過海成為神仙。當然借款人與銀行的合約中,是有訂明如借款人之財政有重大改變,佢係有責任要通知銀行。不過筆者早年在銀行工作時等了又等,都未等到咁做既人會出現。 舊制有長俸的公務員,確實可打破上會只到65之限。可惜讀者唔係。 明白在股票市場輸100萬令佢很心傷,不過殘害得讀者更深的是未有適時運用手上居屋,損失比100萬更多   為何多於100萬? 容筆者再解: 讀者供滿居屋,雖不能加按,但能賣。未補價既居屋不宜持有,在公營房屋將大增之下,此等住宅既沒稀有性,要作抵押品亦要房委會批准。三件令樓值錢的特質只剩可住人消費特質一面。   由於家庭現金水平低下,賣樓後套回480萬,可夫婦每人一間樓八成上會。一間自住再一間收租,惟買九龍三房讀者應避免。一個44k收入家庭加上超500萬資金在手,筆者仍覺供九龍貴樓仍屬勉強。何不退一步在沙田第一城搜括兩間兩房,預400萬一間,八成上會即一間要80萬首期而借320萬,加埋稅同雜100萬一間應攪掂上會。由於家庭收入只44k,借盡為5.7百萬,買兩間第一城要借640萬,要解此難應運用買樓003將借貸力由零變有之法。最後成功夫婦每人樓一間,而其中一間要偷偷租出,需到堂了解當中風險及早規限,及參考過往被人揭發之案例。 淨低480-200 = 240萬,估計其中120萬要留作補地價,而另120萬可投入做債基疊增收15%年息、而自己的60萬cash作備用現金。那讀者收息18萬一年,即月收$15k,可幫自己儲多些錢,或索性將兩間第一城都出租而自己用15k補貼去心儀區域租樓。留意夫婦邊個先買有學問,做對可避15%新印花稅。     由於讀者透露股票市場輸了100萬,即佢原本有160萬。於160萬資金當中拎100萬(即62%)投入股票市場,以此歲數比率太高。敢講就當下次就算有高人指點選股,用此等資金分配仍是要輸錢。輸唔緊,要明白輸左係邊。同埋要早輸先有得避,故年青人見本案經驗應明白早試早輸其實計到尾都係贏! 讀者要搬屋及作徹底大改變之原因,為讀者不工作令家庭收入減少,必須活化手上資產去提振個人被動收入。唔做野又唔想搬更要有錢洗!? 世界上無咁便宜既事。重複每日的生活習慣,只會維持生活水平在現今水平。

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理財方向的理財執行步驟#976

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    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]

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補救錯過了黃金十年的財務缺失#952

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*上圖:  深水涉1500長者等派米   諗sir 你好 我家庭總收入大約8萬,有一供滿的樓自住,現金大約80萬 40歲,做工程,另老婆係教書,收入比較穩定。 聯名自住樓估計有450萬,應否按左層樓去買另一間屋作收租之用? 本人比較細膽,怕現在高位買樓市下跌。 希望諗sir 解答,謝謝 庸才上  ANSWER: 兩個概念讀者要細察: 1. 加按後如樓價下跌及成為負資產,若屬打工人仕被銀行收樓或追收差價的機會很微。客觀資料可參考2003年無斷供而被收樓或追差價的業主數目 2. 樓不是良好的賺價物、升幅較少。若不利用槓桿去買樓再運用債務被時間貶走之原理,持有樓房便獲益較少   兩個投資心理讀者要留意: 1. 人偏向穩定、守在自己感覺舒適區間。而通賬就不經不覺稀釋各位手上錢幣的內含值,一旦「八達通」完全取代金幣、即社會只用虛擬貨幣同紙幣、更方便政府操作市場、貨幣系統一波動可令人生活質素大減。就當而家尚算太平盛世,在過去農曆七月仍有阿婆搶派米、輪免費飯盒。我們既要學習怎去保全財富而努力、放膽犯少錯但不好犯大錯。亦應當滿足到自身財務需要後、花時間去幫助社會上有需要既人。 2. 害怕源自不認識。當了解到執行狀況,會選擇做或唔做去規避風險(risk avoidance)   執行方法: 與讀者想法相同、係要由加按層樓開始。因佢年到四十、而手上可打的牌不多。其實以讀者人工80k/月再加太太穩定工作(亦即良好借貸力),呢10年個市況又咁就、40歲完成一生三宅同手執300萬現金亦只屬B GRADE功課,拎唔到「兔仔」。   唔係大隻講,計佢30歲時, – 2005年首置業入手100萬樓(當時成街都係) – 2007年尾已升至150萬(因中原城市指數在同時段由約50餘點升至70幾點。 – 2007年可合規加按至九成再出租、又或唔合規都無所謂、無人理。 – 守到2011年頭,樓價已快速由2008年金融海嘯低位回復更闖100點大關。到時再入第三間唔難搵到首期。當時只有SSD、未有BSD及DSD   所以10年唔靠儲蓄只加按去撈到3間樓一D都唔奇。另外講儲蓄,唔知讀者係咪負擔重要養3個細路,否則佢同老婆加埋月入至少10萬、當月儲4萬、10年開來只儲不投資都有成500個係手。所以對比而家只80萬現金、真係唔知錢消失去邊? 又或真係難言之隱。   講返而家,先將聯名樓行筆者授方案一拆二,按爆450萬*80% = 340萬。比起就咁走入銀行只按6成好得多。由於現金少、佢不適宜而家買樓,40歲既佢已錯失黃金十年,又或參照彿家說法、唔知可得便不覺有失,佢可如想留在舒適區間可持續咁諗。 *註: 筆者無意抵毀彿門學說,如例子運用失宜請見諒   有錢唔買樓就先收息。直債、債基、任局選擇。借用昨日30歲讀者來文所述:「以前上網找資料或看書,都多數是分析數據,或教授一些基本概念,實際上如何操作,往往會茫無頭緒。但自從找到貴網之後,獲益良多,引導我的思維走向正確的方向。」   文章令人有所啟發、筆者感覺喜悅。同時建議讀者坦誠將自己情況寫一次出黎、比自己睇即可。將情況實在地寫出已助解決問題之一半。

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時間有限、水浸眼眉的中年人#920

Dear 諗sir, 拜讀了您的「收息論」,獲益良多,現有問題想不通,請賜教。 本人48歳,太太38。我工作隱定,月薪7萬左右。太太在私人機構任職工程師,月薪5萬左右。我們沒有兒女。 現自住物業約500萬,欠銀行130萬,20年屯門樓3房。另有出租物業,現值630萬左右,欠銀行340萬,每月收租約萬三,好租客,是公司客,2年屯門樓2房。   兩人有齊人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險。手上沒現金,但有七十萬股票基金。 請問諗sir,我們應否再買第三層樓?因之前2層樓只是上了我的名,所以若買第三層,會只上我太太的名。這會否因而限制了可借貸的金額?可買什麼區域的樓?其實想住近太太家人,她家人住油麻地。 謝謝指教 Koala 仔   answer: Koala仔都48歲啦。沒現金(在兩人家庭、月入12萬之情況下)、持有一層租務回報低既樓、供齊「人壽儲蓄單,危疾保險和醫療保險」但無留錢比自己、買入筆者很少提及的股票基金。   由於不是筆者學生、未能詳答。前天在homeblogger書展已道出要將各課程內容「加料」之目標。書展圓滿結束,先謝各位蒞臨!   48歲人只得一項資產收租(屯門2房)、預計還按揭及雜費後月正現金流只為千餘元,手上亦只得幾十萬可作變法。若公司未能在55-60歲退休後提供長糧,莫非靠個幾份人壽儲蓄單養Koala仔過世? 何況太太40未夠,若諗埋太太個份就真係要….. 已在前一個案#918提及保險於理財上的局限性,基本上在未來銀紙內含值必貶既格局之下,什麼年金同儲蓄保在保障上只聊勝於無 屯門2房市值630萬收租$13000,回報率為13000*12/6.3mil = 2.4%。若讀者銀根鬆動,將間樓平租比好租客不成問題。但由於時間有限、洗費(估計)太多、請讀者將此物業換作租務由報為(至少)9%的套房作中期目標。 短期不應諗買樓、而應趁高將自己先住樓加按。阿大哥最大鑊既問題唔係借唔到、而係手上無錢。而公司倒閉通常都唔係無fixed asset,而係liquidity太低。加上只有一堆十幾年後先收到既應收賬(Receivable) – 低功效保險plan。 自住樓按爆八成,做好一拆二。可套資金500*80% * 130 = 270萬。呢舊錢作收息、逐部買入債基收12-15%、即月收$27000-32000、收番1-2年即可夠首期再置業。 筆者關於股票基金、在堂上會授予看法、助大家避免不少理財陷井。而讀者大把野未執好。唔好將70萬再放股票基金。當然要再詳細睇而家賺定蝕才能慢慢訂好進退策略 如果看倌手上無閒錢、請合理地縮減不必要的保險、或要買得更精明 回應讀者能可買第三層樓、其實佢借貸力高令佢再買樓不難、而太太單名買係照樣做到的。夫婦借貸力為(70000+50000)/10000*2.59*50% = 15.5mil,現借貸比率為(130+340)/1550 = 30%。太太買樓可比20%首期(能否九成上要再看情況),係借係唔難既情況下,要考慮反而是有否20%樓價作首期 先謝讀者提供想法,肯定對各人都有所裨益 香港、依然很多人「係好落後, 以前成日以為自己係專業人士, 有份穩定既工, 放工睇無記, 咁又一day, 真係99歲既阿毛都醒過你。」此為#458案主對自己之形容,詳見#458「窮中產如何上流?」  

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無奈樓市高位的小天地部署#917

[汪敦敬] 不買樓可以輸幾多?

諗SIR,你好! 小弟曾報讀收息101, 現有置業需要但無奈樓市高位, 想問問諗SIR意見: 本人現況: 年紀: 30歲, 月入: 120K  女友月入: 42K, 現金: 3.3M   女友之前幸得諗SIR指點, 在一年前以單人名義購入沙田一細單位,作為她和她家人租大單位對沖之用, 單位已有顯著升幅, 在此先謝過諗SIR! 我和女友現和自己家人同住,想搬出來建立自己的小天地, 現正考慮以下方案: 1. 因有感 400萬以下單位已升值太多及按揭成數問題, 所以覺得有能力的話應購入600萬以上單位, 而港島區地點較保值亦方面返工, 正考慮用750萬購入西半山單位, 但就會用盡所有 cash……  2. 用3.3M cash 收息, 用利息再加少少錢租樓. 但就係賭樓市不會再升或平穩, 一定要跌先有著數. 另女友亦希望有安樂蝸….   購入細價單位再雙租, 但同一問題就係女友希望有安樂蝸… 不過當然, 如果理性上呢個先係最佳方案, 她亦會接受的 4. 因地產商近來多細單位推出, 正考慮在沙田或大圍用西區2房價錢購入3房2廁單位, 因覺得將來3房單位會短缺, 若樓市真的下跌自己亦足夠住10年8載,唔需要為將來家庭需要換大單位 諗SIR可否就小弟的個案給我一些建議呢? 謝謝!   ANSWER: 星期六在旺角麥花臣室內場有筆者的簽名新書<樓市雙租族>優惠價發售。活動時間為上午11時至晚上8時 詳情: http://www.homebloggerhk.com/bookfair/ 答讀者呢類個案真係好危險,因又會惹來一陣責難之聲。話點解個個學員都咁有錢又月入10萬咁!!。正所謂乜類型既文章就吸引乜人黎睇,筆者沒能力選擇讀者,只有讀者選擇睇唔睇本網文章既可能。此案令筆者想起早前和朋友的一番對話,朋友說「為愛兒返學之便、租九龍塘新淨兩房、月租只$22000感覺好抵!」有感如此、因香港樓打從中價位的就有頗位的租務回報,一個理性的投資人、不應用1000萬買入只需$25000/月就可以租到既樓房、而此單位租務回報只3%。   高價位的香港樓、情況更差。基本上買佢同買古董花樽無異。不求息口、只求奢侈品有日爆炸式的價漲,及自身的榮耀感加上與有錢佬為鄰的良好感覺。當然唔係話豪宅因租務回報低而唔值買、但買得既好應係手上既錢多到洗唔哂。讀者及筆者當然未到此層次,如今讀者已用「雙租族」之法成功為家人搬大屋、今次想自己同女友搬出黎住好應用同一方法。   若自己買樓住,計及700萬樓需印花稅$262,000,已夠交租成年。所以在此按揭收緊既情勢之下、買租務回報高既舊樓收租去對沖自己租新樓所付的租金是必要的。租新樓住有幾個誘因: 1. 傢俱全新、任你損耗 2. 管理費業主比。計及而家新樓管理費成3.7/呎,三房單位每月交$2500已是必然。即新樓業主的實質租務回報遠低於用租值所計算得出的 3. 新樓收租為最多供應既一刻、大把單位任你睇住人壓價   當然,如閣下買既新樓係有獨立電梯間既天鑄,咁又另作別論。 所以讀者應再出同一招,在課堂選取十大跑贏屋苑當中合自己區份的、入手後再租比人。租金收入加上收息所得已夠cover佢係西半山租乜乜居既兩房有餘。用盡現金的投資幾乎永不應作的、讀者用「細樓養大屋」亦不怕自己失去未來樓市失幅。婚前不應有買間樓打算住十年八載既想法、尤其讀者有能力。到時錢多左市又回調返再經歷結婚同生仔兩大人生環節、想法會係完全另一回事。   自己有錢、或用女友的330萬收息津貼租樓見好充裕。後生仔可冒少少風險買債基、300萬收息10-12%即月收$25000-30000。錢夠多可因應103所授放入適當市場,對沖風險。或主動用ETF消除一部份風險。若完全唔可以蝕、入手直債亦可以。現時資金未夠500萬只能作8-10%的保本收息、而流動資金夠500-700萬即可作保本而又15%的收息、此為讀者中期應努力邁進之格局。   近日關於樓宇既新聞有維修商因圍標而遭檢控、屋苑管理商因收取過高管理費而被小業主控訴。香港而家已陷入惡性循環。人材流失令生產力向下、生意額減少令人想做一筆過呃到盡既生意、負面消息令人材再流失。那樓價會否因此而走入長期下降軌? 要知時代洪流是美國將貨幣稀釋而享有餘暉,世界重心將重回最大陸地版塊即歐亞大陸。美國搞小動作阻止俄羅斯同西歐結盟、加上用日本能否拉扯中、俄合作關係將決定美國距離讓出「世界一哥」既時間仲有幾耐。大家活在此背景時代、揸錢既人最蝕底、擁有資產既人仲可因土地兼併而享有亂世前最後一次膨脹潮。

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有錢怎用才可享受下半世?#911

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您好,   剛上完收息101, 很滿意堂上所教授的資訊, 亦準備執行, 但有幾個問題想問清楚。我今年35歲,之前份工月入$30000,太太同月入,每月只能儲$15000。有幸懂一些期權操作、早前4-7月利用港交所期權做對了方向、賺得600萬。現怎作部署? 1. 是否所有債基方案不會影響日後買樓的按揭上限, 及不會入TU? 如果我準備買樓, 需要停止債基方案的投資令按揭借得更多嗎?   2. 另外, 債基方案或5年double保險方案, 銀行會不會根據薪金收入而作審批? 如會的話, 入息大約30000, 可借多少?   3. 面對美國可能在2015年年尾或下年年頭加息, 如已持有債基,會否因加息而虧損?   在堂上得到不少資訊,方法新穎而每樣都想試下! 債基、直債、保險、我應該做邊樣好?   4. 已落訂10萬希望買入屯門置樂花園附近400萬樓房,由於剛辭職、諗住full paid層樓收租、你應為好嗎? 謝謝!   ANSWER: 先恭喜讀者,筆者自己對期權操作不熟悉、不過要在股票市場賺得600萬,確實不為易事。筆者在落堂後與讀者交流了一會,給了少許個人意見,認為將600萬合理定應用,平食大家樂有望夠半世人用。究竟此推算何來?   在文章介紹了債基、現金流產出率為12-15%。即只要你有一百萬,產出一年120,000是正常的。至於間套房、依2015看產出率約為10%(已扣差餉及雜費)。直債要看融資的成本為多少、但8%是存在的、更是到期保本。那就當一個人將600萬平放於以上3個投資案,債基部份為200萬*12% = 年240,000、間套房為200萬*10%即一年收200,000。3最後直債8%、即投入200萬年收$160,000。那600萬一年共收240,000+200,000+160,000 = $600,000。即每月$50000收入,已早過不少人的月入、就咁睇每月有$50000糧、捱成世都可以。不過睇埋香港在1999年至今的通賬為年度化11%(另文有提及)、而20年過來$50000的購買力若情況不佳會貶淨一半。即35歲人都55歲只可每月得$25000之洗費。   這要提一提樓的好處。買樓收租所產出之正現金流可隨通賬升及跌、雖很難和同賬同步但勉強在近似水平,這減輕了通賬侵蝕購買力的情況,亦是債基同直債都不能給的。   作為香港人、不好將賺價的投資放在首位。這一變二、二再變四然後發達的機遇唔係咁容易遇上。正如本案讀者,大家睇佢好傻咁諗住將贏返黎既600萬當中400投入買樓、其實佢參透了<大時代>中股票必勝法之其一心法:「及早離去」。正所謂「長賭必輸」、亦有人日日發夢想中六合彩、但其實更考工夫是萬一錢到手、投資人究竟有冇能力保存財富及運用去幫家人擁有平穩的生活。   回答讀者問債基方案不會影響日後買樓的按揭上限,已幾次問過銀行朋友、說不會影響。當然錢係銀行借出黎、決定權始終係銀行那裡。另外早幾日有人問係銀行借p-loan再問同一銀行執行債基方案,會唔會有影響? 答案是會的。因為借p-loan時會問借貸人用途如何。若寫投資(investment)、一般不會批准。但若投資人用其他原因搞了幾十萬出黎、然後又同近似銀碼短期內在同一銀行買債基、那令職員太難做、真係有錢都唔敢賺。   最後是保險方案。綜觀保險方案能提供保障(protection)與投資(investment)兩大功能、而兩大功能是不可共存的。坊間為了銷售原因才將沒用的保險解作保障與投資俱佳。所以回報好的保險一般沒保障功能、即保額低。所以對投保人的職業及健康情況不怎要求。最後予讀者的答覆是,用無年期的債基作試水收息為佳、收半年息見效果不錯才進化直債、保險。至於樓房、讀者在上畢課程後已有全新想法、根據佢講會撻訂及看更高回報的套房投資。

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租樓定買樓(2015篇)

[林天程] 入場或離場更重要

諗sir,   已讀過買樓及收息課,但未決定點去運用手上有限的資金。煩請指點迷津。 本人35歲,為專業人士,月入十二萬,每年按公務員加薪,來年有機會升職加薪。先生人工只有兩萬,我們有一個兩歲的女兒。 本人理財能力不濟,雖高薪但只有若 3-4 M資產,如下。 -現金放mortgage link account (~2%) : 100萬 -其他現金/ibond ~ 10萬 -月供基金,2016 三月 mature,預計有 60-70 萬 -RMB fixed deposit (~4%): 今年十月到期: 若港幣60萬 -股票(盈富,領匯): 50萬 -schroeder asian asset income fund (AUD): 40000 (AUD) (22萬HKD) (每月有息收若澳幣220-230) -屯門兩房單位 (本人單名) 2014 以300 萬買入,現估值400萬. 按九成 (Hibor, ~2%). 出租$9000 (月供~10000 管理費750 差餉 200/month (approx) –> negative […]

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脫離DAYDAY做十四個鐘成隻積既生活#904

諗SIR,   本人已完成買樓及收息101, 103,覺相逢恨晚,如可一早向你學習,就不會日做夜日做DAYDAY做十四個鐘成隻積咁仍是個窮中產,經過調整,有以下策略,希望諗SIR可給予意見:   本人及丈夫同為35歳,新婚,想要小朋友,故希望轉住三房   資產如下: 東涌二房私樓市值620萬, 2010年買欠款280萬 (老公名,月供13000) 黃大仙未補地價二房居屋市值360萬,2012 年買,欠224萬 (用媽咪名買,現由媽咪居住, 月供約12000) 持有股票IBOND國債等約共90萬 (四五年前平價入大藍籌,今日跌市1000點仍是賺,但都驚驚地) 101保險基金20萬 (聽諗SIR意見後,已取出部分) 現金約40萬 債基約22萬人民幣 註: 本人未曾用本名買樓,仍可享首次9成置業優惠   月入: 本人及丈夫均為公務員,扣MPF後各約為8萬收入,約共16萬多,由於仍在進修,扣除供樓家用各類開支後,每月儲蓄本人為四萬,老公三萬   本人計劃出售東涌單位,應可賺三百多萬,繼而在屯門買一550萬三房,8成按揭,自住。另用老公名買土瓜灣600萬以下二房私樓出租,8成按揭。首先完成三宅目標。   由於有感現金受通脹蠶食,故希望先買樓,後再儲蓄買債基,增加現金流,最後再買直債,分散投資,未知是否好策略,希望諗SIR能指教指教。 answer: 知道讀者獲得新知識後修改自己策略,很是安慰,見面後起碼提起步前行。首個理財目標,相信係終止日做夜日做DAYDAY做十四個鐘成隻積咁既生活。要成此事起碼被動收入等於現時每月支出,即16-7 = 9萬。計及提及兩間樓都不太值錢加上資金只約160萬,要有心理預備距離財務自由很遠。理財進度亦與收入水平不成正比。各位月入較低既朋友,只要控制洗費及計劃得宜,生活質素比你老闆好不成問題。   首先要comment應否賣走自住樓再爆seed去完成一生三宅此問題。解說要計借貸力會否用過六成。夫婦兩人借貸力為(80000+80000)/10000*2.59*50% = 20.72mil。若買屯門樓要借420萬、加上土瓜灣再借420萬,加埋媽媽居屋欠224萬,家庭總結欠為(420+420+224)/2072 = 51%,在旺市下持貨仍屬安全水平。但留意完成三宅後讀者每月被動收入都在低水平、因只有一間樓收租,真要比心機再儲錢才有機產出9萬月被動收入。   買樓對公事繁忙既讀者應是好選擇,應再微調至先買一間然後隔年考慮再買。這就算第一間買貴第二間都可「溝淡」。買股買樓,都應當如此。其實放賣樓都有近似策略,這有機會大家再面談。另外買樓是蠢方法,一味只靠通賬去貶走債務令自己富起來、此法成功率高但亦最花時間。市場上有不少「叻仔」,希望靠鑽研股票或簡單至問number就希望因而致富。只好說筆者從事銀行多年,見股市專收「叻仔」。留意大智若愚、筆者自己亦可說是千錘百鍊(起碼打工個陣見過1000個客、其實都唔叫好多)、最後將理財心得集合成為第一本著作<樓換樓>、而第二本先係<收息論>。   係完成第一間樓之買入後、有淨錢應入手債基。即放東涌樓回約370萬、當中先用約130萬作首期入手三房。淨低220萬(因要再減約20萬雜費唔計裝修),可投入債基收息12-15%,即月產出$27500-22000,將其儲起1-2年,儲多40-50應夠再買下間樓的雜費、或一路儲一邊找尋更高效率的收息方法、有望5年後將被動收入提高至50000水平,但由於個人洗費大加上要養老人家所以要短時間令自己脫離DAYDAY做十四個鐘成隻積既生活比較難一點。另外未生小朋友夫婦已用9萬一個月、現時供樓頂多佔25000,那其餘洗費有興趣探究一下。   至於直債,需要的是資金而可提供保本又收15%息之法門,可惜正因為讀者是人工高而手上資金弱,所以呢個方法行唔通。先利用自己高借貸力的優勢由買樓入手是行對路。經過2年之後、再習正確的分散投資方法未為遲。留意太多人認為分散投資就係「樣樣買D」,其實要令分散投資站在efficient frontier,要經過更周詳的考慮。有時間看倌可先google一下。  

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