產出4萬月入辭職唔撈 #1725

諗 Sir你好, 我現在修讀收息101課程,剛考慮進行債基疊增,希望可增加被動收入。 本人現年46歲,月入54K,太太同齡,月入近同。有一子讀中學。夫婦兩工作多年勞碌非常,今年開始上心要為退休生活做好部署,再過幾年恐怕工又冇埋、人已半百無可作為… 現住在馬鞍山私樓24年樓齡本人單名,市價估計約1050萬(2015年800萬買入),餘420萬貸款,月供1.6萬。   沙田中心單位, 30年樓齡收租太太名。估計約730萬,30年供款期, 餘下約200萬貸款,收租近20K。   現有儲蓄200 萬(大部分放在1個mortgage link戶口收2.1% p.a.)。股票及基金60萬已蝕不想賣。本人每月可將收入一半儲起。現想進行債基疊增方案,自資100萬加杠杆,目標回報約10%p.a. ,令每月被動收入有大約8k。當首100萬進行順利後 (觀察3個月), 加按其中一個物業, 套出100萬現金, 再收息。諗Sir 覺得以上想法怎樣, 是否太保守嗎? 另外想再買一單位收租,是否好時機?   祝諗 Sir身體健康, 生活愉快   ANSWER: 讀者每月支出不高,月洗費只27K,而淨資產有(1050-420)萬+200萬儲蓄+(730-200)萬 = 1360萬。就當太太洗費為13K,夫婦夾埋月用4萬,只消將1360萬產出年48萬收入,有3.5%回報,讀者及太太退休後就能達原先生活水平。諗sir唔會好似坊間既Financial Planner,明明個Client夠錢都會叫你死儲爛儲買plan。   雖上段計左淨資產值,惟筆者唔係叫讀者賣樓,自住樓更不能賣。上段計算只想先表達讀者情況較易處理,亦唔好聽坊間偏方去加快理財進度,心中有數明進度自然唔會博命亂加快跑。但加按認為需要做,唔需要驚樓市跌被call loan補錢什麼什麼,按出黎既錢主用定期次選用債等時機再買第三樓就是了,穩當非常。若認為自己有錢身痕會耳仔軟錯用加按錢買股票,就不要加按。近月各大銀行掉頭減按息,美國更放風加息週期已見頂,一班相信加息會加死樓市既人,唔知去左邊。你將錢由樓按出黎一半用靈活按揭計劃去收2.x%活期息,另一半就當定期三個月,都有2.0%,即係按樓拎資金係手的成本唔重。更何況買大銀行發出之直債收息有4-6%,債基亦派10%左右,從上述息差可知在港產出現金流仍不困難。   相比別國稅重,美股大部份又有dividend withholding tax,澳洲會打利息稅,英國更有遺產稅,放眼香港更覺為什麼熱錢常留在香港。讀者馬鞍山私樓可按1000*60%-420萬 = 180萬(唔用1050估價是有因的),沙田中心按730*60%-200 = 238萬,按後要樓市由而家跌40%才有些微機會被銀行call loan,金管對按揭借貸收得好緊大家按得到又想被call loan,其實好難。按後讀者有238+180+200 = 618萬,拎100萬出黎先買債基E餐收10%/年而其他KEEP CASH,筆者認為可以。下圖列其中一債基,B餐,派成18%/年,2018年12月7日計起前一個月(見下圖),月升0.58%,你話11月計埋會升既野有幾多? 筆者所談及之債基,當中分三類: 公司債、投資級國債、非投資級國債。B餐屬投資級國債類、C餐A餐係非投資級國債類、E餐係公司債類。無輪那一種,差既都只係10-11月期間錄跌2%跌幅。 讀者投入100萬可一半B一半E餐,平均收14%即月入11600。淨低518萬,可等五粒豆在第三注訊號出現後投入,目標將200萬投入收24K/月。淨418萬可拎200萬部署買樓收租,從筆者在10至12月去了沙田、荃灣、馬鞍山、火炭呢幾個住宅區睇,一些350呎-550萬實用之大兩房至細三房,租務成交是沒慢到的。但一些僅300呎的蚊型兩房或一房,月頭睇完月中仲擺係度,如果你係放租業主又唔想間樓由聖誕擺到過農厝年,你就要著緊減下價,更重要係拜年時向親戚承認買一房或過細單位是差選擇,希望你親戚唔好犯錯,新一年自己有新開始。至於讀者應目標買大兩房至細三房,450萬樓比一半首期可收租14K而月供只8K,收6K正現金流。最後160萬可買保本直債,6.5%派息月收入均為8K,讀者月收入可達24K+6K+8K = 38K。

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有錢應否贖樓? 怎買二宅退休? #1718

你好諗Sir,想請教你一下,我正在供樓(居屋),尚欠銀行440萬,每月供款額為$21,000, 攤分25年還款,現在是第三年。我年紀是47歲,老婆為46歲。手頭上有400萬現金。   在這個情況下,應否先贖樓。待時機成熟後,再向銀行申請2按,買一層物業收租,以作養老和給兒子之用。因為我是保守派,由於現時股市不太穩定性,怕放錢在股票會有很大的波動。   另外,兒子都快要畢業,都答應會幫忙供樓。現時我每月的平均月入為$30,000, 老婆的月入為30,000,   問題一 1.應否先還100萬元/200萬元給銀行,再保存現金等時機出擊,因為這樣可以 少付利息給銀行,即每月供款額可以減至$15000甚至更小。   2.應否先贖樓。待時機成熟後,再向銀 行加按,買一層物業收租?   3.我們不想冒太大的風險,同樣知道樓 市下降但不可能撈底,所以打算只要 在租金上補貼一點,應該付擔得到, 就會買,待數十年後升值,這個想法 正確嗎?   4.巴菲特說過,30年樓宇按揭這條公 式是個藝術,那麼我想請問,我們應 該做9成按揭,攤分30年還嗎,其餘 的錢用來贖現在這層樓(尚欠440 萬),那會是最好的方法嗎? 簡單地總結一下,即是我們還剩下440萬供款,同時手頭上持有400萬現金,那麼你要是我,想多買一層樓收租的話會點做?因為小許數字的轉變影響甚大,例如做多小成按揭,攤分多小年還款等等     ANSWER: 股票不太穩定,同佢手頭上有400萬現金贖唔贖樓有咩關係? 唔贖樓,錢可以做定期(2.1%年息),做債基(10-33%年息),做直債(6-15%年息),放入靈活按揭計劃(與Mortgage收之利息相同)都可。如佢更明白股票之原理(夾份做生意)、及有系統咁計出全港股票那隻有錢流入那隻冇錢炒起,佢自然唔會亂將錢投入股市。   至於快畢業的兒子會答應供樓,咁佢如第日反口唔幫手供你有咩對策? 筆者年紀唔夠讀者大,呢類問題無諦深究。   讀者既然知道樓市可能下降但不可能撈底,咁又為何有「先贖樓。待時機成熟後,再向銀行申請二按」之想法。   筆者指出上述三點非要令讀者難堪,反正難堪與否與筆者無關,筆者唔係銀行Sales無需要討好諸位。讀者就像個上了一次堂睇了遍書的學生,知識新學但未鞏固,要再三複習才能應試,故思緒令人感自相矛盾。   巴菲特講既樣樣野都唔係要聽,傳統智慧有講:「要睇人做咩,而唔係講咩野。」下圖見股神旗下巴郡的現金水平,自2017年後現金水平大幅上升(見下圖),究竟係咪連股神都諗唔到有咩股好買? 至於佢講30年按揭是好投資工具,這件事巴菲得都冇做,因為佢用自己名冇揸到大量房產,不過用公司名就唔咁易查到。惟30年按揭這工具實在令很多港人致富,成班80年代買樓既老港,Keep間樓到今時已早供哂唔使撈。就當佢2000年買樓,至今仍賺。相反買股,樓埋上報紙既平民股神,十個都無。 因此讀者不應贖樓,惟工資一般借貸力盡只在7.5百萬,現已借了400萬,不要在此時加注再買。要等而家間樓還剩250-300萬,而樓價容許自己再借250-300萬就可再買多間之時,讀者才考慮用750萬借款力之七成去夾起兩間樓。點都好,不要用盡全借貸力。讀者48歲已沒條件去盡,勉強只能完成二宅退休,就是社會給讀者幾十年工作及理財上判斷之一份成績表。   現時有剩錢,一半定期而三成買債基,兩成試找一條10萬美金之保本直債入手,可為讀者產出約15-17K/月之入息。債基利用收息101的E餐,派10-12%,120萬投入收12-14萬一年。至於直債買80萬,派6%,收4.8萬一年,一年收約18萬利息。債基雖不保本,但E餐在2018年至今只錄過約4之下跌,至第3-4季更有反彈。假設讀者收息3年已夠下一間樓首期,是否執行及會否用10-20萬試再其後加碼,讀者自決。   恕免費文章未能仔細回應。只會粗略比框架。

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40歲移居英國長住,收息45萬一年生活#1710

諗sir 你好!   本人已修讀買樓103, 收息101, 及已報名收息103, 會員編號6976. 已經拜讀諗sir Homeblogger 多年, 獲益良多. 到現在終於鼓起勇氣向諗sir請教.   我從事銷售行業17年, 人工絕大部份是傭金收入, 過去三年平均約1m, 未婚, 39歲, 但有同齡要好男朋友(不過無打算結婚). 男朋友人工HK$37,000, 他持有英國護照, 我們打算退休後在英國和香港兩邊各生活半年.   本人的資產如下: 荃灣半山三房2004年HK$4.75m購入, 剛轉按, 欠銀行HK$5.1m, 月供HK$18,500. 現值HK$13m. 物業是供父母居住. 荃灣車位兩個, 2010年各以HK$230,000購入, 現值HK$850,000, 沒有按揭. 一自用(父母用), 一出租, 租金每月HK$2,100. 紅磡單幢物業2012年HK$2.85m 購入, 舊年已轉按, 欠銀行HK$3.1m, 月供HK$12,000. 現值6m. 收租每月HK$13,000, 因與租客關係良好已經三年沒有調整租金.  英國曼徹斯特城兩房單位, 2014年以£144,950購入, 現值約£210,000, 每月收租£900. 沒有按揭 英國曼徹斯特城市心兩房單位,於2015年以£285,950買入, 樓花, 下年收樓. 現值約£385,950, 到時會申請interest […]

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怎能不打工把生命浪費? #1705

諗SIR:你好! 都係呢句:「相見恨晚」。看完諗sir的Blog和書,先知幾十年來打工都係白費心機… 本人今年52歲,太太沒有工作,一直做全職太太,有一兒子10歲,2013年買左將軍澳天晉一個四房單位自住,一季前值1350萬,每個月還貸款三萬元,幾吃力。仲有15年共490萬按揭未供,而家間樓唔知值幾多。 早期在大陸工作,由於是自己人所以內部認購了兩個單位,當時好平只百幾萬現金買現時分別各值400萬,出租大約每間3000元租金。 有股票80萬,全部月供新鴻基。另有保險儲蓄100萬,到60歲時可以攞番。現金只剩五萬,基本每個月八萬收入全部用曬 現時樓市睇淡,應否賣曬大陸樓?應怎部署退休?   ANSWER: 各位不應用看淡或睇好去定投資策略,就好似昨天文章筆者提及十個個人投資理念,其一就係唔好假設自己有能力看通大市。透過預測前事去趨吉避凶,總不及自己為重要事情作沙盤推演,無論勝負都為自己留條出路優勝。筆者屬五十知天命之人,如今有感打工白費心機,估計是多年辛苦賺得到頭來成他人所賺,頓成來回一場空之感。要解此困務必為自己建構資產、買樓買債買生意都屬較易上手及能爭取收入之舉。買股票係投資落一盤生意,勿將此作為資產。好似壹週刊停下牌就話將旗下物業賣走、有線股價升高後又突然要小股東夾錢供股,買股票等於與狼共舞,難度要花成世才看得通?   內地樓筆者擔心是蝕匯水,內地政府先出招將人民幣兌美金價捍衛在7.0然後又出聲講「保七」不重要,似是為人幣再跌比定心理預期。由於讀者近乎零現金,大部份資產在將軍澳樓加內地兩房,一旦真係樓市大跌內地樓可能叫賣半年都冇人要,價格出現暴跌有比可能。香港樓價因每星期會公佈成交數目及報章廣泛報導,令港樓成為市場效率高的市場,一旦要跌若閣下揸大屋苑單位,價格會拾級而下。惟內地消息很不透明,內地股市就算有電腦秒秒計住,都可出現價格不理性升跌此得效率低之象,故內地樓市一旦有事將更難預測。對於讀者呢類現金有限者,都係將兩間400萬樓拎返香港轉做美金,一年美金定期都有2.8-3.0%,800萬港幣計即月月有兩萬蚊息,將此作為個人最後防線明顯不過。   若果鍾情內地樓,買內房股就可以。筆者更在收息課提及過一隻專買內房債的債基,派息10%年。缺點是風險較集中所以只合唔怕波幅又要高息的投資人,惟債基或內房股處身效率高的香港市場,點都好過放錢在內地。至於自住間將軍澳樓不要賣,萬一樓市再升,起碼仲有一注放係樓市。係套回內地樓及持有香港一房之佈局型成後,無論樓市日後升或跌讀者都不陷困境,加上現金水平大大提高及月月有息收,此才是財務策劃。當然大部份人唔可以收定期息過世,建議將新鴻基股票賣走轉為債基收息,讀者已52歲冇條件再博,若佢是22歲筆者定必叫佢學好分析股票,若在股場賺到大錢就拎黎搞生意或買樓改變人生,可惜52歲者只淨5-8年賺錢時間,錢輸左唔可以再返黎,所以只能說句相逄恨晚。   80萬投入收息101的E餐,派10-12%,一個月多出了8000-10500收入。若試足半年發覺穩定同適合自己,可將800萬定期抽1/3把債基加碼至280萬,月月可收息23K-28K。原有定期定息降至15K/月,即一個月有38K-43K月入其中1/3是近保證的,對於讀者而言呢張單埋得算係好睇,但由於之前錯判所以難再有更多收入可能。收番黎既息若唔用可儲起等下次再買香港樓,筆者買樓003課有單位分租的計劃建議,令租務回報提升40-50%。等咁既機會睇下可否再進一步。

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44歲冇積蓄冇樓冇老婆後悔不已! #1703

老師,你好,   本人會員編號 15304, 已修畢收息101及103, 機緣巧合下,從YouTube 上認識你,之後在Homeblogger 閱讀很多個案,亦有購買你的著作,大開眼界!([收息論]買唔到,大部分較大型書店冇貨!) 我見很多人的開場白都是與你相逢恨晚⋯⋯ 唯過去已成定局,小弟人生上半場完全輸掉,全因太過安於現狀,人工4-5萬,搵到夠洗夠玩夠食就算,冇積蓄冇樓冇老婆,現在後悔不已, 只望人生下半場,唔入波都唔可以再輸!因此懇請老師賜教:   以下是我的資料: 個人狀況 : 男性,單身,44歲 家庭狀況:與父親家姐同住北角半山,市值大概2300萬,已供完,我是業主。 職業收入:正職製衣出口行業,洋行類型,屋企生意,公司出糧13000,兼職 uber,收入約20000。(公司生意每況愈下,現在正職與兼職已變成對調位置) 資金:港幣350萬,這是家父年初售賣另一物業後給我的錢。 這亦是家父唯一的另一物業。   這筆錢是我的最後注碼, 因此我非常謹慎,暫時還未作出任何投資,只是放在銀行做3個月定期。本人全無投資經驗, 經過堂上學習所得,我計劃2019年作出以下投資,(資金現在銀行定期,到19年初才能動用)   首先購買 ANZ bank perpetual 直債,S&P rating AA- , Coupon rate 6.75% 這是澳紐最大銀行,我以往住在紐西蘭,我對這銀行滿有信心。 唔知可不可以用呢條直債, 用堂上所授方法開戶,借出錢購買債基 假如成功,會產出以下收入: 直債: $200000 x 6.75% = 13500 債基: $240000 x 6.5% = 15600 利息成本:5040 回報: […]

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買入優質股長期持有是否可行?#1702

近日有同學私下發問,話過去半年初入股場已輸了大半身家,對往後投資能否賺錢抱很大懷疑。由於人工不高只萬餘元,如今希望15%再15%年複合回報之希望幻滅,每月供股票數千最終原來係滾唔到7百幾萬身家,問究竟何去何從?   其實年輕人初入股場失意乃常見之事,筆者曾在銀行工作一段時間(只10年,抱歉不長)而今時搞生意(都係6年貨仔),同大家一樣聽見炒股輸身家真係多得聽到無感覺。至於銀行臨離職時,月入平均7-8萬係有的,此事已過六年反正距今很遠而變化都很大了,透露一下過往也無妨。另外當年是自由行第一水,所以筆者亦坦承只係選對時間企對邊,在合理的工作態度下獲得比平均高的收入結果。不少筆者的師兄早年將bonus一炮過入了幾間河畔,有些轉了去保險公司握一下手費而家可跑可唔跑,再進取一些就靠銀行關係去自營公司,年營業額億計亦唔需要上市,對比筆者這些千萬元生意額真係小兒科。市面上太多股票專家教你買乜沽乜,相信股評呢件事不用筆者再操勞,亦唔想撈過界。且從生意人角度睇睇股票係咪值的花你長時間支持。下圖展示了中國生物製藥同比亞廸過去半年股價唔見一半之情況。 從老闆角度: 搞上市要時間要審批,如我見到盤生意開始上軌道又開始爆上,我去搞多幾間分店請下人幫手都唔會坐係律師樓比錢人地搞上市啦,又唔係只得今年可上市。   可能你話圈到錢返黎就可以大攪,不過若產品是優勝而服務又合理,不求人靠自己增長搵到既錢,基本上可支持公司好好發展,何況圈到錢要出賣股權,唔係冇代價。相反概念一般而老闆執行力又平庸的,先會急靠賣走股權去籌錢。所以你話由上市公司系統內尋高增長股,你心理好可揸實幫你開一倍有可能。但想年年都有賺幾十%又或買中十倍股發達,此機遇找上你的機率很低。   但為何很多老闆都爭先上市? 因為公司過了高增長階段,把公司上市賣股權去exit係不俗做法。又或正業生意唔好,增發自己上市公司股權再打高股份,靠賣股去賺錢好多時比撈正業更好搵。所以大家見到股票就當零佣都有證券行做,又或不少人免費上電視講股票,因為印股票去賣錢這個產業鏈很好賺。   從投資人角度: 小投資者的心理往往是不完全的,如閣下工作有規律決策精明果斷而時常抱有危機感,你就唔會八點半係逼地鐵期間睇到諗sir呢篇野啦! 一個好的買賣股票心理,由你開始有千五萬(HK$15,000,000)開始。即係你有百五萬係手個陣,買5萬股票每日賺蝕300至400當然令你出手揮灑自如。故資金分配才是決出投資勝負之關鍵,而唔係選取投資物。人由於贏只係想贏粒糖就收手,輸又唔肯認死都唔止蝕,所以除非閣下是異數,否則乖乖用債用樓慢慢由地開始起高樓啦。     「買入再長期持有,只消等就可以發達」呢個話述當然吸引,但筆者在股場少見此類個案,有都上左報紙,或千五萬現金者長揸100萬股票賺十倍發大達,惟只一百幾十萬身家的普通人想長揸優質股大賺的想法根本靠不住。   相比長揸住宅大賺既有,不少父母輩可見,就當今時樓市跌了賣樓,賺既價有幾深你明架啦。正因股票太易放,難長揸,難賺大。如想穩當你諗諗股樓債那樣更適合你。近月價格跌了5成的股票多不勝數,騰訊、吉利、中生製藥….各位如在2018年賺了先恭喜你。未賺既應再想清楚2019年再出發。   筆者不反對買股,但建議出入策略是hit-and-run,而唔係長揸,股票更不應用來收息。生意同人一樣有生命週期,有生老病死。我們當然唔可以因人病或老而放棄長者,但一盤生意老了對於投資人而言可放棄。

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買貴左樓! 屋企人比說話我聽仲攪到失眠 #1669

你好諗sir,拜讀你個blog多次,認同有能力上車好過供樓睇法 因本人同男朋友有計劃2年後搬出黎一齊住 所以一直都有上車計劃,不過屋企人話香港樓價太貴 知我地想買樓後就一直叫停,話等樓價跌再買 但之前樓市一路升,我地Keep住睇樓就愈升愈貴 最後同男朋友幾個月前靠自己儲蓄買左新樓樓花 要兩年後才收樓,非市區兩房6.6m 比左2成半首期,問發展商借左成半首期(首兩年P-2.85%) 其餘6成問銀行借,目標兩年內還哂果成半首期,如果唔係利息好貴 近日樓市回調,屋企人又比說話我聽,經常好擔心,甚至有失眠情況 所以忍唔住send emai 俾你 先講下我地既經濟狀況 28歲,月入約37K,買樓屋企人話暫時唔洗俾家人,平均儲到23k左右 男朋友30歲,月入約50K,暫時都無屋企負擔,平均儲到30k左右   樓花我地大約1.6m 首期 稅&雜費大約300k 差不多已經用哂我地兩個儲蓄 (仲有300k多股票及人民幣,蝕緊,希望兩年後升番,另有200k港幣傍身) 下年年頭開始供樓花,未加息(2.15%)供款如下 銀行30年貸款月供約15k 發展商二按25年貸款月供約4k 所以以未加息計,頭兩年供款大約19k 兩年後會用儲蓄還哂發展商二按 計過數應該還得哂仲有d錢買傢私電器 本身諗住如果樓價仲有得升,可以兩年後再係銀行套現還比發展商 但如果樓價真的回調擔心做唔到   距離還發展商二按仲有兩年 呢兩年我地應該將d錢放入ML定係有其他更好投資工具? 長遠黎講我地希望可以做到一生三宅 根據我地經濟狀況,仲可以做d投資管理? 我除有危疾保險及股票外,未有其他投資經驗 謝謝   ANSWER: 筆者已從2017年拍片叫人買新樓前諗清楚,成為其中一條達10萬瀏覽量既Youtube片(下方已附)。最摧毀樓市接火捧者的,未係沉重的供樓壓力,而係老媽(爸)子說話。其實本案讀者已做得唔錯,唔靠父母自己比錢上會買樓,但錯在天真認為香港新樓是比香港人買的。實情是香港新樓只留比炒左兩轉樓有大把錢既UNCLE買,又或內地富貴同胞買,而唔係社會新鮮人。講到呢度相信又有批本土派話香港人地應該香港人住,筆者只好說香港同新加坡是傳統的貿易港,各地人仕集散的搵錢地方。好似新加坡就係華人由馬來亞原住民手上搶過黎(當然亦有掉轉睇法,係1965年馬來亞人頂唔順班華人,趕哂佢地去新加坡再宣佈切割該地趕人出屋),如果馬來地係馬來人住,新加坡打從1850年已不存在,無新加坡相信英國人唔會伸延勢力東至香港。      誠然讀者自己都要負上責任,什麼:「本身諗住如果樓價仲有得升,可以兩年後再係銀行套現還比發展商」係踏入30歲後咪再諗埋呢D野。做人唔係要博,而係開大細兩邊都要有個預算。好似佢而定話:「如果樓價真的回調擔心做唔到」。此事應早於買樓前就計到,同埋佢可能仲計漏兩樣野,就係樓價跌之時自己份工亦可能不保同埋銀行借錢比你意欲肯定會大降低。咁辛苦讀完書出黎破左產,或捱十年,呢個經歷無比痛苦,呢種人97年出產過一批,而家行另一極端死都唔買樓,又錯失了資產膨漲機遇。筆者建議較平衡之法為趁後生買下股票,利用小本金之輸贏去訓練點處理投資搞出黎的禍。不少後生係股票輸大錢的人,往往到四十歲就算唔贏返都起碼可以坐穩。可惜讀者就是少了此等教訓,咁老先黎上堂當然失眠同難過就預左。   讀者月儲蓄30K,仲兩年後計過有舊錢可先找二按,要找660萬的25%即165萬。原本希望間樓升係銀行個邊加按錢連埋自己儲蓄去找左呢165萬高息二按,可惜樓價未必睇升,銀行個邊未必按到錢出黎。可喜是讀者夫婦人工都唔差,共87K,儲兩年錢有72萬係身,加上87K人工予高借貸力,有87000/10000*50%*2.59 = 1120萬。現時一及二按用了約550萬,估計仲有些少借貸力淨。不妨利用信用卡低息現金分期去先套些錢打底,留意我地唔係用信用卡高息透支,而係預支現金再低息分期還個隻。讀者開2-3張卡野野20萬limit,應該可以套到50-60萬在手,或用現有卡再加limit成此事。到時自己儲蓄有72萬加60萬現金備用,離165萬找二按額不遠,可以過關。   讀者可以去批佢一按的銀行開信用卡,會易一點的。原因及其他借貸力更準確的計法,在買樓001再談。到此刻讀者應明白理財的知識及懂得把銀行及投資工具好好利用,絕可為自己免受損失及賺回安睡的時間。另外可將部份資金投入一些逆向ETF,萬一大市向下逆向ETF可提供盈利予持有人,變相為樓市下跌找到工具對沖。已修畢收息101者可趁股樓市仍在高位時到收息104學好對沖,為萬一出現下行市做好準備。

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180萬收息立於不敗之地 #1667

您好諗SIR, 上過你既堂及拜讀過你既書, 真係幫我打開眼界及豐富左理財買樓既知識, 獲益良多。本人2013用9成按揭買了第一層物業,後搬離該區,又未能做到加按及因職業原因不敢放租。   年初放售並持有約180萬,現於元朗租屋。本人與太太人工加埋55000,我30000,太太25000,30出頭,2者人工往後每年都應該會加$1000   其他儲蓄約10萬沒有任何股票及債券。請問現時應該上返車嗎?長遠黎講應該點做先有機會可以做到一生三宅?還望諗SIR指教。   謝謝。   ANSWER: 簡單而言讀者無樓在手錢只一注,究竟點後好生活鋪路? 第一件事係努力儲錢,儲錢唔係為錢,而係培養堅持態度及令自己具執行力。態度好而肯落手,往後人生「運程」差極有限。不少人將個人不如意推諉於「無運」,筆者看法是幸運由自己創造、你肯培養適當的土壤,幸運的種子自然可生長。說實話筆者很怕唔睇書既學生,同佢提到筆者一些觀點在某本書可尋獲的時候,佢話佢「只睇tube唔睇書」。明白而家有5G大量資訊打開手電即可獲得,惟筆者淺見是大家開卷求知識都屬其求,培養坐定定睇人點寫聽人點講才是有益。一個「爭野講」的習慣,已夠摧毀人一生了,誠意介紹看倌睇睇「當幸福來敲門」這一本書,言簡意精只百餘頁。   讀者190萬現金可將其攤做3份,50萬現金備用,另一份100萬收息,最後一份40萬利用ETF/股票賺價。ETF可助捕捉海外投資機遇賺價,股票選港股可運用其高波幅之特徵。至於收息的投資物好債,REITs,係唔應該用黎賺價的。收息的投資物與賺價的投資物有不同屬性。那讀者60萬投入債基,債基用基金包含住400-1400條債券,分散了買債單一公司倒閉風險及予持有人月月派息,及可選擇是否槓桿加大回報的好處。缺點是要收管理費約年1%,及投資人不可自選投資何方債券。當然基金每隻有其成立目的,例如一些講明只買美金美國的,另一些或講只買東南亞的,大家宜有個準則去選擇。100萬投資行較低波幅之E餐,都有10-12%年息收,一個月有$10000息。   至於40萬可投入ETF市場,例如下方(圖)一隻ETN,派息約14.5%而價位由3月的$13.74升至而家$16.07,美國市場有售。美國市場投資物種類比港股高出很多,股票、REITs、優先股、mortgage bond、未能盡錄,派成20%息又無年期既投資物真係有,但你見筆者只取14.5%的,當然過20%的收息物伴隨太大波幅。另外有些投資機遇如看好印尼、又或看好/看淡黃金、又或者想買Game Industry ETF,不想再集中隊香港隻網龍(777),咁去美國行個圈真係有更好選擇,讀者宜了解市場循環,再看清那個投資概念好然後落注。一係唔買,一買要倍賺,買股絕不要想穩陣又有息派那種。要咁不如買債。 把100萬收息年有12萬,而40萬去賺價買股,意咪賺價那邊如大蝕30%,即40萬的30%為12萬,都有一年收到個12萬息去打和。因此讀者亦同時可設定買股止蝕價為20-30%附近,令自己組合年回報站於不敗之地。當然債基那邊個價都可能跌,不過按2018年至今表現,已說服了很多人見債基較高穩定性。下圖見表示債基類大概情況之HYG,3月至今上升,拳年間價位波幅只在$84-86.5之間。另一個不敗,係我地時常提醒讀者保留現金,唔似收佣者叫你有幾多都買哂。 另如只想買港股,請跟莊博的漁夫系統去選取股份,莊博在NOW TV的評論大家可先看,睇睇是否言而有物,筆者從不推薦平庸者。   又有人怨命唔好,咁Donald Trump出身名門,係咪叫好命? 佢破產次數達幾次。Package Lau (大劉’s son) 你睇佢細個好風光? 其實媽媽少年時已離開左佢。所以把握自己能做的事,改變運程,可是令自己人生變得開心富足之法。

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加按>收息>提升借貸力>再買樓 #1666

諗大師, 你好,購入兩房之後,感覺迷失。現時樓市撻訂之聲不絕,令我不知應否買入第3間,煩請賜教。 小女子36歲打政府工,月入42K 先生同齡係freelancer,月入約20K, 我們聯名持有兩個單位 A: 麗城花園,  2010年11月買入(2.00M, 按9成), 現值7M, 2012曾加按買入單位B, 月供7K, 現欠銀行2.5M B: 荃灣市中心樓,2013年8月買入(3.0M, 按7成),現值5M,月供6K, 現時放租12K, 欠銀行1.5M   未婚前先生為了藝術創作放棄了一份優薪糧準的工作,轉為freelancer。辛苦多年現終有小成,這個決定曾多次被三姑六婆挑戰,煩不勝煩。現在他有兩個單位在手,那些人的尊咀不得不「收皮」,令我更確信財務自由能為我們帶來更多的自由。 我們希望有第三間作收租好作退休準備及支持創作,煩請諗sir指教。 ANSWER: Freelancer的借貸力可塑性很大,若果用公司「括起」哂所有鎖碎收入,一個人產出成千萬借貸力都唔奇。當然唔係話搵間公司出糧比自己咁簡單,所有文件要合規出到及識得向銀行作解,為成事之關鍵,銀行每天接到大量貸款,睇文件睇得頗為詳細。另外已近年尾,提提大家銀行的批按是有季節性的,第四季基本上唔做唐樓唔做洋樓,而批出金額唔論咩樓,都會傾向保守所以少。至於行資產證明者,第四季真係唔好諗會借到。當然金額超大又有朋友幫手,係有機「另作別論」的。今年銀行為免「臨尾香」,把估價轉為保守同時直接turn down一些「五五波」既個案。   先生人工20k,而讀者42k,借貸力為(20k+42k)/10000*50%*2.59 = 803萬,現時用了280+150 = 430萬,借貸力用了53%,維持在良好水平,同時表示讀者不應再在此時加注,因再買就令借貸力用超八成,令人傾向單邊賭樓價向上,咁做幾時都唔好。相反只用了五至六成借貸力,樓市升原有樓房組合令人賺錢,跌亦有實力令人加注,咁做才正確。至於一些人不努力工作少資本,妄想憑自己一人之力打敗市場,把自己少少資本累成巨富,此種心態是貪。其實比佢博到一鋪而心態不改下,最終都會打回原形。常言若此刻將世界財富再平均分配,十年過後富者仍是富而窮人仍會係窮。只不過有些人常搬極端例子去證明自己窮同個人怠惰無關,你是否喜歡成為此等辨駁多而少做事既人,閣下自決,世界亦唔會因某人而停轉。   趁樓市高而加按是必做之步驟,另外讀者要由買樓轉重心至收息,因為佢地無能力今時再買,同時再買要比既印花稅都貴,幾十萬計。麗城可按至5成順便甩埋HKMC,得100萬。荃灣市中心可加按多100萬出黎,共得200萬。此金額可投資債基去疊增收息,今時行B餐或E餐都可以。B餐提供18%年息而E餐有10%年息。那200萬投入此50/50的組合可一年產出14萬利息,每月多11.6K收入了。有同學問過月月出的債基收入能否成為銀行再批按之收入證明,答案是不可以,因所有投資而黎的收入都唔計作入息的。惟有些人將利息收入先比其他人賺,再轉比親朋開的公司賺然後出番糧比自己,咁安排又另一回事,係有機計入的。誠然間公司點「賺」之過程係關鍵,總不能用自己個人戶口買債基,然後把利息轉返去公司,咁「赤裸」吧。大部份睇呢個BLOG既人都係打工仔,所以少去作此等思考。讀者宜先收一下息,等時機有利自己再出擊。讀者已有兩樓、有本錢收住息等一等。

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理財整容前後: 27年洋樓兩房變為住市區新淨三房 #1461

諗sir, 本人上年已上了收息101&103,買樓003,多謝諗sir指點,已開始收息方案,並行雙租族,改善了居住環境,但離財務自由仍有一段距離,請指點。   夫妻36歳,二人薪金每月8萬, 有3歳及1歳仔女,負擔沉重,每月只可儲2萬。   今年作了以下行動: 原本的自住洋樓,樓齡27年,由家人轉到我名,市值$4M,欠$2.6M 按揭,每月還$10k。因家人情意結,不能賣,只能出租,租金約$13k, 分4年還。   丈夫名,年頭買了層16年細三房洋樓,值$6M, 欠$2.4M 按揭,每月還$13k, 出租$17k   現租住市區三房一套$28k   已買入$1.5M 債基並槓桿,每月收約$20k息 現金$0.4M   目標:   長遠仍想定下來(10年左右),購入現價約$12M的大單位自住。盤算緊是否要賣丈夫名的單位才可達此目標。   做到財務自由,減低工作壓力   請指點如何部署以達目標,謝謝!   ANSWER: 讀者修畢課程後將自住樓一拆二,吉出先生名年頭再買樓,避免15%印花稅及將自住樓按爆,得資金投入債基收息及年初再買樓首期。同「整容」前相比,讀者現在: 已住在租值28K的市區三房,相信是譽港灣或四小龍之類級數的住宅,雖未見豪華但起碼從27年洋樓兩房收到去新樓三房2.   原自住洋樓收租13K而月供10K,產出正現金流3K,新買洋樓現金流收4K,加埋債基150萬產出年息24萬,月正現金流為27K,大致抵銷住靚野28K的支出。當然同意如要在名校區九龍塘住,28K都只能租舊或細三房   在36歲完成兩房收租而自己反租新樓三房,加上手持現金達200萬的數目,好處是時間一樣咁過,租客就會係讀者年達50時幫手近供滿兩間樓。自己到時想租邊就租邊,豐儉由人。而兩間樓就可予老婆老公各人作退休洗費,或情況理想既話可提早退休   當然呢位讀者成就此步,同意開始前數目要計得準一點,因夫婦人工只共八萬,每步要行得準同小心。不過「整容」後而家副牌,隨時靚過不少月入八萬仲死捱緊既掛名老細   由於讀者資金已近盡耗,加上債基已產出年16%息率,再能做上去既都唔多。畢竟筆者就是一個課教你最好的,好似黎睇一次病就即刻斷症,而唔會拖症多收錢。加上讀者資金始終係少,如找不到兄弟姊妹或外力幫手,不要亂開TUTBO行債基套餐A收25%年息。   下一步同意由先生的洋房著手,如2018年尾樓市「仲係咁乖」而佢地捱過左頭兩房SSD(額外印花稅),咁可以賣樓再細胞分裂一拆二,而讀者好應該在未來一年為此「一拆二」做準備。首先若找到親兄弟姊妹出名(無論夫婦邊方面既兄弟姊都可以),2019頭買樓可免15%重稅同最勁可九成上會,另外再買第三間佢地人工都唔夠照,應參考買樓003「借貸力由無變有之法」部署盤數比銀行睇,合規令個人借貸力加強。   至於債基,收息課已告知出入市點睇位。佢地儲蓄只要有300萬,16%息債基已一年產出48萬年息,等於佢地兩公婆人工一半。其實夫婦現時淨資產已超300萬。不過過幾年買第三間樓等於夾多個租客幫佢儲錢,到時就當兩夫婦養仔支出大,3個租客幫佢地供樓,要在40歲鬆多幾百萬黎收息唔難。趁36歲已擺靚個頭,離歸家之日不遠。

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