買貴左樓! 屋企人比說話我聽仲攪到失眠 #1669

你好諗sir,拜讀你個blog多次,認同有能力上車好過供樓睇法 因本人同男朋友有計劃2年後搬出黎一齊住 所以一直都有上車計劃,不過屋企人話香港樓價太貴 知我地想買樓後就一直叫停,話等樓價跌再買 但之前樓市一路升,我地Keep住睇樓就愈升愈貴 最後同男朋友幾個月前靠自己儲蓄買左新樓樓花 要兩年後才收樓,非市區兩房6.6m 比左2成半首期,問發展商借左成半首期(首兩年P-2.85%) 其餘6成問銀行借,目標兩年內還哂果成半首期,如果唔係利息好貴 近日樓市回調,屋企人又比說話我聽,經常好擔心,甚至有失眠情況 所以忍唔住send emai 俾你 先講下我地既經濟狀況 28歲,月入約37K,買樓屋企人話暫時唔洗俾家人,平均儲到23k左右 男朋友30歲,月入約50K,暫時都無屋企負擔,平均儲到30k左右   樓花我地大約1.6m 首期 稅&雜費大約300k 差不多已經用哂我地兩個儲蓄 (仲有300k多股票及人民幣,蝕緊,希望兩年後升番,另有200k港幣傍身) 下年年頭開始供樓花,未加息(2.15%)供款如下 銀行30年貸款月供約15k 發展商二按25年貸款月供約4k 所以以未加息計,頭兩年供款大約19k 兩年後會用儲蓄還哂發展商二按 計過數應該還得哂仲有d錢買傢私電器 本身諗住如果樓價仲有得升,可以兩年後再係銀行套現還比發展商 但如果樓價真的回調擔心做唔到   距離還發展商二按仲有兩年 呢兩年我地應該將d錢放入ML定係有其他更好投資工具? 長遠黎講我地希望可以做到一生三宅 根據我地經濟狀況,仲可以做d投資管理? 我除有危疾保險及股票外,未有其他投資經驗 謝謝   ANSWER: 筆者已從2017年拍片叫人買新樓前諗清楚,成為其中一條達10萬瀏覽量既Youtube片(下方已附)。最摧毀樓市接火捧者的,未係沉重的供樓壓力,而係老媽(爸)子說話。其實本案讀者已做得唔錯,唔靠父母自己比錢上會買樓,但錯在天真認為香港新樓是比香港人買的。實情是香港新樓只留比炒左兩轉樓有大把錢既UNCLE買,又或內地富貴同胞買,而唔係社會新鮮人。講到呢度相信又有批本土派話香港人地應該香港人住,筆者只好說香港同新加坡是傳統的貿易港,各地人仕集散的搵錢地方。好似新加坡就係華人由馬來亞原住民手上搶過黎(當然亦有掉轉睇法,係1965年馬來亞人頂唔順班華人,趕哂佢地去新加坡再宣佈切割該地趕人出屋),如果馬來地係馬來人住,新加坡打從1850年已不存在,無新加坡相信英國人唔會伸延勢力東至香港。      誠然讀者自己都要負上責任,什麼:「本身諗住如果樓價仲有得升,可以兩年後再係銀行套現還比發展商」係踏入30歲後咪再諗埋呢D野。做人唔係要博,而係開大細兩邊都要有個預算。好似佢而定話:「如果樓價真的回調擔心做唔到」。此事應早於買樓前就計到,同埋佢可能仲計漏兩樣野,就係樓價跌之時自己份工亦可能不保同埋銀行借錢比你意欲肯定會大降低。咁辛苦讀完書出黎破左產,或捱十年,呢個經歷無比痛苦,呢種人97年出產過一批,而家行另一極端死都唔買樓,又錯失了資產膨漲機遇。筆者建議較平衡之法為趁後生買下股票,利用小本金之輸贏去訓練點處理投資搞出黎的禍。不少後生係股票輸大錢的人,往往到四十歲就算唔贏返都起碼可以坐穩。可惜讀者就是少了此等教訓,咁老先黎上堂當然失眠同難過就預左。   讀者月儲蓄30K,仲兩年後計過有舊錢可先找二按,要找660萬的25%即165萬。原本希望間樓升係銀行個邊加按錢連埋自己儲蓄去找左呢165萬高息二按,可惜樓價未必睇升,銀行個邊未必按到錢出黎。可喜是讀者夫婦人工都唔差,共87K,儲兩年錢有72萬係身,加上87K人工予高借貸力,有87000/10000*50%*2.59 = 1120萬。現時一及二按用了約550萬,估計仲有些少借貸力淨。不妨利用信用卡低息現金分期去先套些錢打底,留意我地唔係用信用卡高息透支,而係預支現金再低息分期還個隻。讀者開2-3張卡野野20萬limit,應該可以套到50-60萬在手,或用現有卡再加limit成此事。到時自己儲蓄有72萬加60萬現金備用,離165萬找二按額不遠,可以過關。   讀者可以去批佢一按的銀行開信用卡,會易一點的。原因及其他借貸力更準確的計法,在買樓001再談。到此刻讀者應明白理財的知識及懂得把銀行及投資工具好好利用,絕可為自己免受損失及賺回安睡的時間。另外可將部份資金投入一些逆向ETF,萬一大市向下逆向ETF可提供盈利予持有人,變相為樓市下跌找到工具對沖。已修畢收息101者可趁股樓市仍在高位時到收息104學好對沖,為萬一出現下行市做好準備。

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180萬收息立於不敗之地 #1667

您好諗SIR, 上過你既堂及拜讀過你既書, 真係幫我打開眼界及豐富左理財買樓既知識, 獲益良多。本人2013用9成按揭買了第一層物業,後搬離該區,又未能做到加按及因職業原因不敢放租。   年初放售並持有約180萬,現於元朗租屋。本人與太太人工加埋55000,我30000,太太25000,30出頭,2者人工往後每年都應該會加$1000   其他儲蓄約10萬沒有任何股票及債券。請問現時應該上返車嗎?長遠黎講應該點做先有機會可以做到一生三宅?還望諗SIR指教。   謝謝。   ANSWER: 簡單而言讀者無樓在手錢只一注,究竟點後好生活鋪路? 第一件事係努力儲錢,儲錢唔係為錢,而係培養堅持態度及令自己具執行力。態度好而肯落手,往後人生「運程」差極有限。不少人將個人不如意推諉於「無運」,筆者看法是幸運由自己創造、你肯培養適當的土壤,幸運的種子自然可生長。說實話筆者很怕唔睇書既學生,同佢提到筆者一些觀點在某本書可尋獲的時候,佢話佢「只睇tube唔睇書」。明白而家有5G大量資訊打開手電即可獲得,惟筆者淺見是大家開卷求知識都屬其求,培養坐定定睇人點寫聽人點講才是有益。一個「爭野講」的習慣,已夠摧毀人一生了,誠意介紹看倌睇睇「當幸福來敲門」這一本書,言簡意精只百餘頁。   讀者190萬現金可將其攤做3份,50萬現金備用,另一份100萬收息,最後一份40萬利用ETF/股票賺價。ETF可助捕捉海外投資機遇賺價,股票選港股可運用其高波幅之特徵。至於收息的投資物好債,REITs,係唔應該用黎賺價的。收息的投資物與賺價的投資物有不同屬性。那讀者60萬投入債基,債基用基金包含住400-1400條債券,分散了買債單一公司倒閉風險及予持有人月月派息,及可選擇是否槓桿加大回報的好處。缺點是要收管理費約年1%,及投資人不可自選投資何方債券。當然基金每隻有其成立目的,例如一些講明只買美金美國的,另一些或講只買東南亞的,大家宜有個準則去選擇。100萬投資行較低波幅之E餐,都有10-12%年息收,一個月有$10000息。   至於40萬可投入ETF市場,例如下方(圖)一隻ETN,派息約14.5%而價位由3月的$13.74升至而家$16.07,美國市場有售。美國市場投資物種類比港股高出很多,股票、REITs、優先股、mortgage bond、未能盡錄,派成20%息又無年期既投資物真係有,但你見筆者只取14.5%的,當然過20%的收息物伴隨太大波幅。另外有些投資機遇如看好印尼、又或看好/看淡黃金、又或者想買Game Industry ETF,不想再集中隊香港隻網龍(777),咁去美國行個圈真係有更好選擇,讀者宜了解市場循環,再看清那個投資概念好然後落注。一係唔買,一買要倍賺,買股絕不要想穩陣又有息派那種。要咁不如買債。 把100萬收息年有12萬,而40萬去賺價買股,意咪賺價那邊如大蝕30%,即40萬的30%為12萬,都有一年收到個12萬息去打和。因此讀者亦同時可設定買股止蝕價為20-30%附近,令自己組合年回報站於不敗之地。當然債基那邊個價都可能跌,不過按2018年至今表現,已說服了很多人見債基較高穩定性。下圖見表示債基類大概情況之HYG,3月至今上升,拳年間價位波幅只在$84-86.5之間。另一個不敗,係我地時常提醒讀者保留現金,唔似收佣者叫你有幾多都買哂。 另如只想買港股,請跟莊博的漁夫系統去選取股份,莊博在NOW TV的評論大家可先看,睇睇是否言而有物,筆者從不推薦平庸者。   又有人怨命唔好,咁Donald Trump出身名門,係咪叫好命? 佢破產次數達幾次。Package Lau (大劉’s son) 你睇佢細個好風光? 其實媽媽少年時已離開左佢。所以把握自己能做的事,改變運程,可是令自己人生變得開心富足之法。

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加按>收息>提升借貸力>再買樓 #1666

諗大師, 你好,購入兩房之後,感覺迷失。現時樓市撻訂之聲不絕,令我不知應否買入第3間,煩請賜教。 小女子36歲打政府工,月入42K 先生同齡係freelancer,月入約20K, 我們聯名持有兩個單位 A: 麗城花園,  2010年11月買入(2.00M, 按9成), 現值7M, 2012曾加按買入單位B, 月供7K, 現欠銀行2.5M B: 荃灣市中心樓,2013年8月買入(3.0M, 按7成),現值5M,月供6K, 現時放租12K, 欠銀行1.5M   未婚前先生為了藝術創作放棄了一份優薪糧準的工作,轉為freelancer。辛苦多年現終有小成,這個決定曾多次被三姑六婆挑戰,煩不勝煩。現在他有兩個單位在手,那些人的尊咀不得不「收皮」,令我更確信財務自由能為我們帶來更多的自由。 我們希望有第三間作收租好作退休準備及支持創作,煩請諗sir指教。 ANSWER: Freelancer的借貸力可塑性很大,若果用公司「括起」哂所有鎖碎收入,一個人產出成千萬借貸力都唔奇。當然唔係話搵間公司出糧比自己咁簡單,所有文件要合規出到及識得向銀行作解,為成事之關鍵,銀行每天接到大量貸款,睇文件睇得頗為詳細。另外已近年尾,提提大家銀行的批按是有季節性的,第四季基本上唔做唐樓唔做洋樓,而批出金額唔論咩樓,都會傾向保守所以少。至於行資產證明者,第四季真係唔好諗會借到。當然金額超大又有朋友幫手,係有機「另作別論」的。今年銀行為免「臨尾香」,把估價轉為保守同時直接turn down一些「五五波」既個案。   先生人工20k,而讀者42k,借貸力為(20k+42k)/10000*50%*2.59 = 803萬,現時用了280+150 = 430萬,借貸力用了53%,維持在良好水平,同時表示讀者不應再在此時加注,因再買就令借貸力用超八成,令人傾向單邊賭樓價向上,咁做幾時都唔好。相反只用了五至六成借貸力,樓市升原有樓房組合令人賺錢,跌亦有實力令人加注,咁做才正確。至於一些人不努力工作少資本,妄想憑自己一人之力打敗市場,把自己少少資本累成巨富,此種心態是貪。其實比佢博到一鋪而心態不改下,最終都會打回原形。常言若此刻將世界財富再平均分配,十年過後富者仍是富而窮人仍會係窮。只不過有些人常搬極端例子去證明自己窮同個人怠惰無關,你是否喜歡成為此等辨駁多而少做事既人,閣下自決,世界亦唔會因某人而停轉。   趁樓市高而加按是必做之步驟,另外讀者要由買樓轉重心至收息,因為佢地無能力今時再買,同時再買要比既印花稅都貴,幾十萬計。麗城可按至5成順便甩埋HKMC,得100萬。荃灣市中心可加按多100萬出黎,共得200萬。此金額可投資債基去疊增收息,今時行B餐或E餐都可以。B餐提供18%年息而E餐有10%年息。那200萬投入此50/50的組合可一年產出14萬利息,每月多11.6K收入了。有同學問過月月出的債基收入能否成為銀行再批按之收入證明,答案是不可以,因所有投資而黎的收入都唔計作入息的。惟有些人將利息收入先比其他人賺,再轉比親朋開的公司賺然後出番糧比自己,咁安排又另一回事,係有機計入的。誠然間公司點「賺」之過程係關鍵,總不能用自己個人戶口買債基,然後把利息轉返去公司,咁「赤裸」吧。大部份睇呢個BLOG既人都係打工仔,所以少去作此等思考。讀者宜先收一下息,等時機有利自己再出擊。讀者已有兩樓、有本錢收住息等一等。

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理財整容前後: 27年洋樓兩房變為住市區新淨三房 #1461

諗sir, 本人上年已上了收息101&103,買樓003,多謝諗sir指點,已開始收息方案,並行雙租族,改善了居住環境,但離財務自由仍有一段距離,請指點。   夫妻36歳,二人薪金每月8萬, 有3歳及1歳仔女,負擔沉重,每月只可儲2萬。   今年作了以下行動: 原本的自住洋樓,樓齡27年,由家人轉到我名,市值$4M,欠$2.6M 按揭,每月還$10k。因家人情意結,不能賣,只能出租,租金約$13k, 分4年還。   丈夫名,年頭買了層16年細三房洋樓,值$6M, 欠$2.4M 按揭,每月還$13k, 出租$17k   現租住市區三房一套$28k   已買入$1.5M 債基並槓桿,每月收約$20k息 現金$0.4M   目標:   長遠仍想定下來(10年左右),購入現價約$12M的大單位自住。盤算緊是否要賣丈夫名的單位才可達此目標。   做到財務自由,減低工作壓力   請指點如何部署以達目標,謝謝!   ANSWER: 讀者修畢課程後將自住樓一拆二,吉出先生名年頭再買樓,避免15%印花稅及將自住樓按爆,得資金投入債基收息及年初再買樓首期。同「整容」前相比,讀者現在: 已住在租值28K的市區三房,相信是譽港灣或四小龍之類級數的住宅,雖未見豪華但起碼從27年洋樓兩房收到去新樓三房2.   原自住洋樓收租13K而月供10K,產出正現金流3K,新買洋樓現金流收4K,加埋債基150萬產出年息24萬,月正現金流為27K,大致抵銷住靚野28K的支出。當然同意如要在名校區九龍塘住,28K都只能租舊或細三房   在36歲完成兩房收租而自己反租新樓三房,加上手持現金達200萬的數目,好處是時間一樣咁過,租客就會係讀者年達50時幫手近供滿兩間樓。自己到時想租邊就租邊,豐儉由人。而兩間樓就可予老婆老公各人作退休洗費,或情況理想既話可提早退休   當然呢位讀者成就此步,同意開始前數目要計得準一點,因夫婦人工只共八萬,每步要行得準同小心。不過「整容」後而家副牌,隨時靚過不少月入八萬仲死捱緊既掛名老細   由於讀者資金已近盡耗,加上債基已產出年16%息率,再能做上去既都唔多。畢竟筆者就是一個課教你最好的,好似黎睇一次病就即刻斷症,而唔會拖症多收錢。加上讀者資金始終係少,如找不到兄弟姊妹或外力幫手,不要亂開TUTBO行債基套餐A收25%年息。   下一步同意由先生的洋房著手,如2018年尾樓市「仲係咁乖」而佢地捱過左頭兩房SSD(額外印花稅),咁可以賣樓再細胞分裂一拆二,而讀者好應該在未來一年為此「一拆二」做準備。首先若找到親兄弟姊妹出名(無論夫婦邊方面既兄弟姊都可以),2019頭買樓可免15%重稅同最勁可九成上會,另外再買第三間佢地人工都唔夠照,應參考買樓003「借貸力由無變有之法」部署盤數比銀行睇,合規令個人借貸力加強。   至於債基,收息課已告知出入市點睇位。佢地儲蓄只要有300萬,16%息債基已一年產出48萬年息,等於佢地兩公婆人工一半。其實夫婦現時淨資產已超300萬。不過過幾年買第三間樓等於夾多個租客幫佢儲錢,到時就當兩夫婦養仔支出大,3個租客幫佢地供樓,要在40歲鬆多幾百萬黎收息唔難。趁36歲已擺靚個頭,離歸家之日不遠。

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一個價值61萬的財務意見 #1415

上文(#1412)講到一年前讀者母親因緣下買了張樓宇期貨合約,當年(2016/10月)訂左299成交而家間樓(2017/9月尾)要交吉而市值360萬。換言之,讀者只要唔買佢對家就會將層樓轉賣,而自己白白61萬見財化水。好唔好彩,阿爸突然先走,讀者要為老豆葬事奔走更失去其支援,自己又新轉工出糧連3個月都未夠,咁點上會?   上文(9月5日文章)已講過行資產證明。今日講行入息證明,做法就係將阿媽兩間村屋之其中一間賣比阿妹。由於老豆遺產未判(就當無爭產都係要等判既),父母長命契間樓唔好賣,轉而賣老媽單名個間。由於母賣樓比女,訂價可自決,約400萬。當然千祈唔好送或1蚊賣,呢D硬膠野讀者已在買樓003堂明左啦。另外由於近親交易,唔使比15%高額打稅,只需用舊稅率但都要預3-4萬蚊。   比得呢個錢,效果係乜? 就係全間村屋市值之60-80%,可套到阿媽戶口,那讀者需要的299萬就可很快到手。若想快批哂可只六成上會,唔經HKMC做二按應快批不少。但借六成亦即只200餘萬,讀者要湊夠299萬或要做些少信用卡現金分期去低息借多幾十萬湊夠數(留意唔係高息既信用卡透支)。母賣樓比女更可1星期內上律師樓攪掂哂! 但問題係,阿妹能否問銀行借到錢去承接阿媽間樓呢?   「太子爺」細路出馬! 阿妹入息$11000,借貸力只(11000)/10000*50%*2.59 = 142萬,即亦唔夠借。呢個時侯要搵打屋企工既「太子爺」細路出馬! 佢應該忘記現金出糧呢件事,由即日起轉支票出糧,人工亦可適量提早。但由於細路點拎都係只兩張影印支票加入數記錄做證明,行唔到買樓003所授的借貸力由零變有那合規方案,所以你預細路人工只可以幫補少少。但由銀行當足佢2萬人工咁預佢有259萬借貸力,要半年部署加上買樓003所授方法先得。點都好,筆者估頭142萬應攪到,淨低100萬睇下細路做埋擔保幫到幾多? 如有淨些少可買財仔借埋。   補充少少,係9月5日文章來文時已交待讀者未做夠3個月野,按揭停賽(除非比高息搵財仔)。故讀者自己的借貸力為零。   一按二按之概念 問財仔借錢其實無問題,有抵押貸款公司是上市的(靄華押業: ^1319)。讀者既然一按會搵銀行搞、若二按做在「財仔」,可比多幾千叫律師同你睇埋財仔個份抵押契有冇問題? 其實香港銀行對於新界很多村屋都只借5成,二按很多人都叫財仔搞的。財仔息就貴一點(~ 6%p.a),不過借款人可隨時由財仔轉按返銀行享低息,只要讀者1年後份工做長入息證明夠自然搞定! 另留意,時下不少新樓買家,係頭三年是享低息供樓,更有機會是只供息唔還本。但三年後有機會用6%息供樓喎! 所以千祈唔好係售樓處話借財仔係危險! 勇武既地產經紀定必令讀者禍不單行。   至於讀者問:「透過按揭轉介公司去申請房貸,和walk in 去銀行真的有分別嗎?」 答案是: 如按揭轉介公司位職員為客戶出發,唔係間間bank都同個客亂試,加上真係搞清每間銀行在驗樓、估價上之分別。擁此專業知識者確實令轉介公司與walk-in銀行有分別。   不過而家筆者見到既,就係轉介公司只會出高現金回贈吸客,這一會令按揭轉介公司賺錢少左,從而出現一些「鬼馬」既特殊服務作補。例如讀者個case咪有講:「可以搵Big 4會計師搞掂我嘅收入證明,到時就可以同銀行借錢,不成功不收費」。留意成功左一定唔只收費幾千,而讀者花些少時間黎上買樓003堂即可「自己搞掂」個證明。另外亦提議客戶可以問問例如:「幫我試星展? 佢地用開邊間估價公司?」當然如你認為你個case好簡潔無障礙,一心搵按揭轉介公司拎高回贈亦無可厚非。通常係出事之前,很多人都以為自己好似本案讀者咁,個case好pure而情況大好。   另外唔好搵轉介公司去搵財務公司做二按,保證佢搵一間最高回佣而最食你水的。其實而家按揭轉介呢行做到咁爛,佢地好有誘因會叫你盡用二按。佢等就係等讀者呢d case去發財。至於妹妹既朋友 –美資銀行職員答咩就唔comment。但讀者攪好手上呢壇野後,叫太子爺細佬好好做野就肯定係佢責任。

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由天堂跌落地獄,案主寢食不安的個案#1412

1 諗sir導讀: 呢位人兄將佢個case當左金庸小說既其中一個回合咁寫,你千祈唔好返工既時候睇。如你現正返工,請關掉或與你老細分享。下面圖,你明就明。撰寫本文時亦因花時過長,沒睇錯別字。 故事背景 成個故仔係咁,我阿媽因緣際會立知道有一個尚未放流出市面嘅放盤, (位處元朗的有單棟舊樓中高層單位,樓齡41年,2年前剛剛完成翻新工程,實用面積有462呎) 該單位其實係遺產樓,一位無親無故嘅阿姑生前,經常受3位女仕照料, 而呢3位女仕在阿姑死後獲得了該單位的承繼權。   而家母成功和3位女仕當中嘅leader達成協議,我亦於2016年10月上律師樓與3位女仕簽了臨約,俾埋30萬大訂對方。 只要遺產承辦證一辦好,我將有優先權在1年內以 299萬(當時市值約330,現在中銀估價有360萬) 購入該單位。 我本身有份飲食業工作 – Shop Manager 月入HK$18000   2016年10月我遇到新公司head hunt,為了將來可以更興鬆供樓,加上對家辦遺產證需時約1年,所以同月我辭職, 做到2016年11月為止,做咗2年半,期間所有糧單和稅單都保存完好),之後冇做野半年(因為舊公司協議要過冷河半年) 2017年4月我加入新公司,月薪HK$30000 負責代理日本國內知名餐飲品牌來港開業。   由2017年4月開始出糧,詳情如下: 2017年 4月工資 出糧方式:老闆私人戶口 ATM 過數 $20000 4月19號 接受新公司 head hunt,老闆於4月份透過ATM預支了 $20000 工資給我 2017年 5-8月工資 出糧方式:老闆開私人票 每月 $30000 我和老闆商議過希望可以透過公司戶口出糧(雖然實際上我4月已經入新公司,但因為新公司 BR 成立日期為2017年7月4日,所以我的僱傭合約都焗著要寫成 7月5日入職)。   現在遇到的問題 家父不幸於今年3月底壯年早逝,由於生前亦沒有留下任何遺囑和平安紙,所以現在我屋企都要辦遺產承辦, 由4月開始往返大陸搞咗幾個月,現在終於集齊文件,8月9號會再去約見遺產承辦署。 而遺產一日未搞掂,家父銀行戶口當中打算資助我上車嘅60萬都唔郁得。   各界朋友的意見 連日來我問了兩間按揭轉介公司的職員,家母和妹妹亦幫忙問了同行和其他在銀行和律師行工作的朋友,得出以下意見。 […]

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決定應否再買樓的5個步驟 #1332

諗Sir:   你好!本人是DP28收息103的學生。由於多年投資股票成績一般,所以收息堂上的內容對我啟發甚深。感謝你的指導!   本人今年39歲,月入76k。太太也是39歲,收入並不固定,平均月入約15k。現擁2項住宅物業,分別估值7.6mio和6.1mio,仍欠按揭貸款6mio。其中1個物業出租,每月租金18.5k。另有現金1mio,股票3.7mio。   目標是於3年內再置1個住宅物業,計劃是7mio的屋苑單位,不過其中1個物業已和太太聯名。已打算透過債基曡增,先投入1mio,增加現金流。 對於要達至1生3宅的目標,請諗Sir指教。謝謝!   學生上   ANSWER: 是的,唔係話投資股票賺唔到錢。不過若閣下屬高薪一族,隨之而來的工作量都唔細,那又有何可能憑搭車篤幾下手機同睇張免費報紙就可炒贏班股市大鱷呢?   讀者手上資金水平不俗,如股票係流通量夠,即可動用的資金達470萬。夫婦借貸力為(76K+15K)*50%/10000*2.59 = 1178萬。當然太太收入不穩定,好去想是交足六個月入息證明、及如有的佣金部份是清楚記載銀碼在糧單之上,太太不穩定之收入仍可計作借貸力。當然壞方面可以要「五折收數」,但鑑於太太人工只佔總家庭收入少部份,故先利用1178萬總借貸力作計吧!   現時讀者借貸力已用600/1178 = 51%,在旺市剛剛好是合適水平。如18.5K租金收入有蓋印租約及銀行批書作證明,租金收入都可當借錢核實收入的一部份,令借貸力再上升。至於再買(上)一層樓,建議一般人的考慮的程序如下:   如果夫婦(或共借貸人)係打工而共月入超10萬,意味借貸力超1200萬水平,應主打儲樓收租保證退休 主打儲樓者,而借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 如夫婦已各擁樓、需持親朋或可考慮人選去提供人數「避稅」 若真找不到人數,考慮工廈、車位仍是選項。但此為另一題目   如夫婦打工月入低於10萬但又高於6萬,屬夾心階層。借貸力介乎780-1200萬,謹慎處理仍可完成3-4間樓的置業 借貸力現在未用超40%,可考慮再買一間樓(但買入後借貸力最好仍不超70-80%的水平) 買樓當然要20-40%的首期,需加按原居獲得或耐心儲錢 儲樓者如夫婦只聯名擁一樓,可考慮一拆二拎「人頭」 務求令夫婦都單名有樓係手、或可用之「人頭」都有樓係手 除非中原城市指數跌破100點,否則不應找有超過3間物業。若有些物業是繼承所得,建議賣去作減磅   如夫婦打工而共月入低於6萬,要麼享受清貧,若要「改命」就要「先死而後生」 先單名買一樓自住 用夫婦另一人再買樓「偷偷地出租 此步驟可與上方掉轉做,為努力將第一間樓的結欠減低於市價五成 上述兩步驟無先後,但到此點必需有兩間樓,一自住而另一是合規出租的 再用租約再兩者人工去買第二間樓,細細地咁樓,再留意必需是比中原城市指數之高位起碼低20%才買,亦能完成三宅   至於讀者,是夾心階層。佢而家就到步驟三,但再買多一間即令借貸力用超80%。所以應將股票賣走,至少清走質素低的,利用收息101之債基疊增方法適量在2-3年,靠一年收15-20%息去令100萬變150萬,從而改善入手第三間樓的條件。

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不要讓500呎綁住你的青春 #1329

諗Sir你好,   最近才有幸看到諗sir 網站,希望諗sir 指點。   背景   今年24歲,大學畢業至今一年半   月入15K,每月儲蓄 (月供藍籌4K / 現金2K ) 6K   得家人支持(家人長居大陸),名下一居屋自住 (沒有按揭,已補地價,銀行估值3.8M,實用面積380呎,32年樓齡)     另持股票 76K , 債券股票混合基金 190K (6里息)   與女朋友打算27歲結婚,因居住環境問題需要換樓,換至實用面積500呎   女朋友月入13K,每月儲蓄3K   保守假設2年後與女朋友月入38K   計劃 – 先賣後買 (家人保守意見)   沽出該居屋套現約3.8M,買入約6.2M 私樓,作6成按揭避開按揭保險。(利用女友首置名額) 月供30年約13K/月   首期 $2,480,000 / 印花稅 $200,000 /  買賣合約 $2,500 / 樓契 $33,000 / 按揭契 $23,600 / 經紀佣金 […]

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傷心和後悔過後,重新振作理財 #1213

[10/10 上午 6:08] ‪+852 941x xxxx‬: 你好,本人想報讀諗sir的課程,無論收息或買樓。 本人已有一層在馬鞍山供滿的居屋,市值約$450萬-$480萬,丈夫月入$44000,是公務員(是新制,沒有長俸),我是全職媽媽,有一個6歲女兒,每月可儲$14000,現金加股票有$60萬。 我們在過去3年於股票市場蝕了$100萬,錯過了兩次再能置業的好機會,很傷心和後悔,但看到諗sir在網上分享,心裡很想重新振作,好好再安排和理財,儲夠首期,希望在兩至3年內再置業,在九龍買一個兩房單位,約$700萬的單位出租,希望將來能作長遠收入。   但我不知應報那個課程?請問可以提供意見嗎?謝謝你。   [10/10 上午 6:09] +852 941x xxxx‬: 未能入睡的乜太 [10/10 上午 6:10] ‪+852 941x xxxx‬: 現時丈夫47歲 [10/10 上午 7:47] ‪+852 941x xxxx‬: 但供滿的居屋未補地價。 我覺得如果有一筆錢,情願作首期,也不會用來補地價,因為我們現時地方夠住,不介意繼續住,但好希望儲夠首期,買多一層私人樓出租,供15年 (老公65歲前要供完),可作為退休後的長遠穩定收入。   answer: 幾個概念讀者要攪清: 一般銀行唔會批按揭比65歲既人,但唔代表人到65歲就唔供得樓。批按揭只論上會個一刻你交到咩文件(或保證),故不少人到買樓001課去學點執靚套文件比銀行去批,一旦批出就過海成為神仙。當然借款人與銀行的合約中,是有訂明如借款人之財政有重大改變,佢係有責任要通知銀行。不過筆者早年在銀行工作時等了又等,都未等到咁做既人會出現。 舊制有長俸的公務員,確實可打破上會只到65之限。可惜讀者唔係。 明白在股票市場輸100萬令佢很心傷,不過殘害得讀者更深的是未有適時運用手上居屋,損失比100萬更多   為何多於100萬? 容筆者再解: 讀者供滿居屋,雖不能加按,但能賣。未補價既居屋不宜持有,在公營房屋將大增之下,此等住宅既沒稀有性,要作抵押品亦要房委會批准。三件令樓值錢的特質只剩可住人消費特質一面。   由於家庭現金水平低下,賣樓後套回480萬,可夫婦每人一間樓八成上會。一間自住再一間收租,惟買九龍三房讀者應避免。一個44k收入家庭加上超500萬資金在手,筆者仍覺供九龍貴樓仍屬勉強。何不退一步在沙田第一城搜括兩間兩房,預400萬一間,八成上會即一間要80萬首期而借320萬,加埋稅同雜100萬一間應攪掂上會。由於家庭收入只44k,借盡為5.7百萬,買兩間第一城要借640萬,要解此難應運用買樓003將借貸力由零變有之法。最後成功夫婦每人樓一間,而其中一間要偷偷租出,需到堂了解當中風險及早規限,及參考過往被人揭發之案例。 淨低480-200 = 240萬,估計其中120萬要留作補地價,而另120萬可投入做債基疊增收15%年息、而自己的60萬cash作備用現金。那讀者收息18萬一年,即月收$15k,可幫自己儲多些錢,或索性將兩間第一城都出租而自己用15k補貼去心儀區域租樓。留意夫婦邊個先買有學問,做對可避15%新印花稅。     由於讀者透露股票市場輸了100萬,即佢原本有160萬。於160萬資金當中拎100萬(即62%)投入股票市場,以此歲數比率太高。敢講就當下次就算有高人指點選股,用此等資金分配仍是要輸錢。輸唔緊,要明白輸左係邊。同埋要早輸先有得避,故年青人見本案經驗應明白早試早輸其實計到尾都係贏! 讀者要搬屋及作徹底大改變之原因,為讀者不工作令家庭收入減少,必須活化手上資產去提振個人被動收入。唔做野又唔想搬更要有錢洗!? 世界上無咁便宜既事。重複每日的生活習慣,只會維持生活水平在現今水平。

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理財方向的理財執行步驟#976

    Lum sir 你好   我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下 背景﹕ 本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth   先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。   本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)   1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。 2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。 3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。 問題如下 1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基? 2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)? 3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。 煩請諗Sir 指點迷津,感激!   迷路人上   ANSWER: 筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。   當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。   無謂操作 讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。   停止再單向睇跌 讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF […]

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