【股海崢嶸】選股策略宜一浪高於一浪 (2017/06/23)

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一如市場預期,A股正式納入摩指,而市場對於這個期待已久的好消息,第一個反應就是跌,正如我星期二所講,出現好消息不代表一定會升,而出現壞消息亦不代表一定會跌,所以市場上很多消息都只是噪音而已,大家不用太過認真對待,若然你花很多心機研究A股會否入摩,再落注估會成事,就算最終給你估中了又如何?最終都是要看看市場怎樣反應,倒不如由始至終都只觀察市場的方向,再順勢而行。   照目前形勢來看,出現利好消息雖然下跌,但形勢仍然不算是很差,至少國期能升返上我先前所講的10300水平之上,而昨天更一度反彈至星期一的最高位,走勢較期指還要強,所以按照原本的策略,既然國期重上好淡分界線之上,期指又一直都是在好淡分界之上,暫時真的無理由看得太淡,所以決定加回早前下跌時減過的注碼,大不了以這兩條好淡分界線作為第一和第二條防線,萬一搏錯了,損失都只是有限。   特別是看到個股的表現,其實一點也不差,就算大市星期三下跌,但不少強勢股已忍不住向上升,而且還要破頂,如果加貨太慢,又怕期指未重上25800之前,它們的股價已經升了很多,白白錯失了買入這些被市場認同是最好的股票的機會,所以趁現在止蝕近,還是追了才算。   現階段要買的股票,當然是揀一些仍然保持住一浪高於一浪,沒有跌穿過6月頭低位的個股,最好這兩天還要破頂,代表被市場看高一線,當中包括友邦保險(1299),只要將止蝕位定在55.35,距離現價都只是4%不夠,不跌穿便搏坐一個大浪,我認為非常值搏。   潘家榮 元大證券(香港)經紀業務部營業總監 筆者為證監會持牌人,其全權委託帳戶的客戶持有友邦保險(1299)。     (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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不同屋苑,一年升少幾倍? #1359

自2010年有辣招之後成交宗數減少,至今每月成交宗數,約為7年前的30%。由於成交宗數少,要數據化去看樓市絕不容易。在衡量數據的觀察期間不能太長(例如取用3個月的數據去作12個月的升幅比較為不合適)、但利用作計算的成交宗數亦不可太少之下,筆者找到此四屋苑做, 它們為成交宗數較多而樓齡均在廿年的: 為海怡半島、鑽石山星河明居、新港城及嘉湖。   一個頗有趣的發現,同屬長實出品的海怡與嘉湖比較,一年升幅竟差距近3倍! (海怡升11% VS 嘉湖升30%)。所以你有需要住在海怡,同你應否買海怡完全是兩回事。如你有需要,租海怡就可以。至於買樓屬半投資行為,應選區份跑贏的。2017年一間海怡的776呎3房賣1000賣而租約22K/月,呢個數已夠係嘉湖買兩間三房。那同樣1000萬投放在嘉湖,一年三成升幅令業主帳面賺300萬,相比買海怡只升100萬,一年間賺多了200萬。計到呢條數你就知寧願亂租樓,唔好買錯區。不過香港地產生態如美聯中原,佢地基本上唔會同你做咩區份比較,呢份報告亦無可能搵到地產鋪贊助。否則美聯的港島區區長,可能成日要返新界「哂馬」了…     一個更令某些人失望的數字,就係如果真買了兩間嘉湖,由於500萬一間,所以基本上做八成上會無問題,買哂兩間只需160萬首期。亦即一年投入160萬而帳面賺300萬,一年回報近一倍。 相比買海怡就算自住要比4成首期,就當有什麼香港按證(HKMC)都只借420萬,故買海怡首期要400萬首期,一年間只賺100萬,賺幅25%。故用埋槓桿去比,賺幅是25% VS 100%,差成4倍! 各位業主或準買家不可不察。     至於你如果仲認為香港樓係保值d? 咁冇問題,照咁諗唔好變。   新港城…… 沙田區在過去幾年……..,大家留意。 星河明居知道因將有沙田線而補睇高不少,惟…………………  一定要跟新世界! ——————————————————— 上段只在”22 JUN諗sir文章”中提及,請到「超筍樓盤理財創富」專頁like本post(即在2016/6/23中午約12:30發出的post)及在post留comment「索取諗sir文章」去索取完整版本。 按下link到超筍樓盤專頁: https://www.facebook.com/homebloggerhk/

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【聶SIR】一個令人嚮往的投資名詞 (中) (2017/06/23)

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上回筆者分析股份華訊 (0833) 作例子,探討一個令不少投資者嚮往的名詞,就是「倍升」。前文末交代到若於分析當日以開市價2.05元,截至2016年6月3日收市價亦未嘗高於2.20元,最高只是2.17元,亦僅見於6月3日。最高價則是6月2日的2.25元,不過較2.05元還是高出不足10%,但持股經已超過十個月。我亦留下一道問題:「面對如此情況,你會怎麼辦呢?」     每手年賺不到一千 在我看來,由於未有出現重大虧損,認為普遍投資者會繼續持股觀望。其實一隻股份的股價後續發展,從來都是充滿變數,此股亦不例外,截至2017年2月13日,最高價為3.04元,僅見於2016年8月5日,即持股約一年的累計最高升幅為48.29% (2.05 → 3.04元),以每手買賣單位為1,000股來說,賬面僅賺990元,所以除非早前是買入10手或以上,否則投資者理應沒有離場誘因。然而,實則當日成盤價為3.04元只有1宗3,000股交易,即最多只能沽出3手股份。較可能是在3.03元沽貨,皆因有24宗交易,合計成交量有363,000股,平均每宗為15,000股,計出賬面利潤就是14,700元,算是不俗。     漫長的二十二個月 然而,若當時沒有離場,會留意到2016年8月17日和10月31日晚上宣佈的兩次特定授權配股,引入兩名投資者,合計配售7,600萬股,佔配股完成後股本14.46%。兩次配股分別於同年11月3日和12月19日完成,但真正股價上揚卻見於今年2月14日起,截至昨日 (6月1日) 上午收報5.01元,較2月13日收報2.74元之不足三個半月累升82.85%。今次升浪不排除與2月15日收市後發佈的盈喜有關,當時預期2016年較2015年之全年股東應佔溢利增長不少於80%。這樣看來,自2015年7月31日 (停牌前收報2.00元) 至2016年12月19日 (收報2.76元) 雖是發動四次財技 (配股),並有三次順利完成,期內累升只有38%,若將歷時約16個半月換算,年均回報率為26.40%而已。還不及集團宣佈盈喜,便於不足三個半月累升逾八成,可見業績表現較財技活動更能推動股價上揚,當然前題是華訊屬實業股,於2012至2015年之全年溢利介乎3,826萬至4,563萬港元,雖然不算標青,卻勝在穩定,就能解釋為何股價很多時處於橫行狀態。從2015年8月4日開報2.05元至2017年5月31日收報4.92元,歷時近22個月,累升1.40倍,換計年均回報率為61.21%,較上述於2016年8月5日高位結算累升48.29%為佳,但關鍵是投資者有否耐性堅守長達22個月,等待華訊成為「倍升股」。     選上倍升股的策略 事實上,即或願意等待,也不保證手上持股能成為「倍升股」。如此分析結果,到底有甚麼啟示呢?     為免篇幅太長,下周一待續。     聶Sir 於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份。 上述內容給讀者予以參考,絕不構成任何買賣股份建議。 (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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11.6%回報。建設銀行。恆大。保本 #1358

諗 sir, 你好。上左你的買樓003,準備上收息101+103.看了很多你分析的案例,想你幫忙分析下本人該如何安排。   本人女,30+,若干年前接手家中在大陸的實業公司。目前資金情況如下:  大陸900萬人民幣現金,幾年來一直做銀行穩健理財產品,年收益率約5%。  港幣現金加股票約800萬(目前持有股票市值660萬)。尚算幸運,已沽出及持有均盈利。  香港美金50萬。大陸美金20萬。  大陸有廠房,香港有實際存在的有交稅的公司。  名下無物業。父母名下各自已有物業,無“人頭”可借  本人每年收入包括: 公司盈利,以目前經營狀況約300~400萬港幣每年; 大陸廠房收租33000/月 人民幣900萬,5%收益,45萬/年 美金是去年盈利所儲,故未作任何投資安排。現已到年中,確定這筆資金可動用。 股票收益不定。 7.無債務。 支出沒有統計,平時不算大洗之人。 請諗sir分析一下,該如何安排資金作投資。   另外,在買樓003堂上,你說沒有必要用公司名義上會買樓。而我看到homeblogger網站其中一個案例,該名人士的父母持有若干物業,用收租公司收租。諗sir提到用收租公司收租比個人更好,可以沖銷稅項。那麼將來我買樓投資的話,應該以公司持有還是個人?另外,因父母名下也有若干鋪位收租,故想了解。 望諗sir不吝賜教!   answer: 買樓應用個人名,因為用公司名買樓要比15%買家印花稅,明顯不戈算。   筆者早前指出用公司名去收租或收息很好,原因是租務收入如歸作公司入息,可利用公司的支出作合理稅務扣減。又或如果你本身唔係簽僱傭合約,而是自己設立公司而用公司與他人協作,加上自設公司為其打工。那此舉一可為自己建構借貸力(即自己出糧比自己)、二可好去扣稅。例如有些人用公司名義為自己提供居所,即自己租樓而將租金支出交返比公司扣稅,例如單位月租是2萬,可為公司扣減盈利24萬,利得稅支出減少240000*16.5% = $39600。與此同時個人收入要增年收入之10%,例如該人用公司出糧1.8萬/月比自己,租務津貼為自己增加了1.8萬*12*10% = 21600年收入。此數目用薪俸稅計算,只消打稅21600*17% = $3672。來回令稅務支出減少,詳細情況請參考香港稅務條例。   至於讀者,基本上唔犯大錯,此生財務上有保障。當然人有錢、鬼就黎,學懂保存財富比賺起財富更重要。有幸屋企人幫佢做左賺取財富第一步,佢就應該謹記下方幾點去保存財富:   讀者無需太花心神買股票,出面什麼炒股group,筆者保證佢一個月平均執30萬都唔夠,仲少過讀者自己間公司。正因如此,讀者而家盤生意有錢搵(讀者稱300-400萬/年),就應好去打理   人民幣好應掉到香港,成立私人銀行戶口,考慮下方直債之組合,由近日收息同學問題中取得。恆大同建行當然可以,其他兩隻為拉高些少回報,配置可理解。加上到期保本特性提供一定好處。 假設投入1000萬,一年收益約為115萬。年回為11.5%,風險在於這些大公司會唔會執笠。   由於筆者偏愛美金債,故讀者的900萬人幣不屬意保留,應轉。   至於生意都有佢生命週期,故讀者學投資係為下步鋪路。亦同意用每年收取之100萬利息,作買股票。那基本上讀者的投資組合近乎不敗,股市大升亦可獲利其中。當然同一原理而銀紙少一點得,可照樣配置到看倌組合上。   另外可訂個遠點的目標: 如個人累積夠5000-6000萬,將其中一半打入慈善基金,請返自己或屋企人做要職打理。這一可將部份財產與自己脫節,他日就算被「抄家」都仲有份十零萬既工作去擔任,更接近永保不敗。基金的「生命」可遠超一個人的壽命,亦不受地域所限,能確保家族永富。

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[聶升股解碼] 新股炒作 有跡可尋 (下) (2017/06/22)

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承接本周二 (6月20日) 話題,今日繼續分析金斯瑞生物科技 (1548),並談談分析後的股價發展。前文筆者指出此股於上市時表面上是超額認購,實際是認購額不足。而本身在公開發售認購額不足時,那37.5%股份會回撥至國際配售的額度上,但這樣會令散戶看到股份不具吸引力,引致股份上市後散戶參與買賣意欲低,形成交投淡靜的局面,難以將新股脫手。如今「造就」超額認購,極有可能是為新股脫手鋪路。     可能低價為了優惠伙伴 另外,此股有一名「基礎投資者」,為合貿有限公司 (Commotra Company Limited),這是華潤集團的全資附屬公司,招股書列明該公司將認購不少於此股5%股份,無疑要成為大股東之一,暗示若不是招股價吸引,就是看好此股發展前景,兩者都對股價後續向上走勢有利。而此股又於12月11日與華潤集團另一全資附屬公司China Resources Strategic Investment Company Limited訂立具法律約束力的框架戰略合作協議,合作發展工業用酶及抗體藥物業務,不排除以低價上市也是為了「優惠」這位合作伙伴。     為你分析貨源是否歸邊 再看研究新股分配是否呈貨源歸邊,下表列出新股分佈,由於Commotra認購的8,300萬股有半年禁售期,所以可從街貨量4億股中剔除,計出經調整後街貨量為3.17億股。論到國際配售的其他持份者,通常屬「自己人」認購機會大,連同於香港公開發售認購最高48名持份者,即「自己人」合共認購超過3.08億股,佔經調整後街貨量的97.29%。基本上佔街貨量六成已可初步確認為貨源歸邊,如今則逾九成半,反映貨源已被嚴重歸邊了。     結果於2015年12月31日 開報1.35元,較上市價1.31元只差四個價位,較2016年1月19日高見1.79元升幅為32.59%,就著持股約半個月有如此成績,乎合細價股操作賬面賺介乎20%至30%的預期,存在投資者獲利離場的誘因。若以賬面回報率為三成作指標,賣出價應是1.76元或以上,如此股價水平僅見於1月19和20日。倘若當時未有離場,於四個交易日後 (1月26日) 便見股價回落至1.47元,失守1.50元,投資者之賬面回報率收窄至11.11%,自然更不願離場,便要經歷漫長的股價「陰跌」狀態,一直2016年5月27日最低收報1.09元後,才見股價徐徐回升。歷時近五個月,賬面由賺逾32%變為蝕近20%,股價波幅超過39%。到了同年7月15日收報1.22元,賬面仍蝕近一成,但當晚發佈「正面盈利預警」,表示截至2016年6月30日之六個月錄得大幅淨利潤增長,卻未有公佈實際百分比。   受消息刺激,下個交易日 (2016年7月18日) 開報1.38元,裂升13.11%,又一度高見1.47元,但最終卻收於1.37元,較開市價低一個價位,之後便反覆回落至8月3日收報1.25元,較7月15日收報1.22元僅高三個價位,畢竟集團未有公佈實際增長數字,自然未能帶動股價持續上揚。從8月4至25日,股價悄然升至1.68元,升幅超過34% (1.25 → 1.68元),繼而8月26日更突破2.00元收市,報2.01元,單日升幅近兩成,相信是公佈業績前股價偷步被炒上。   聶Sir 於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份。 上述內容給讀者予以參考,絕不構成任何買賣股份建議。 (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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香港樓價未跌的四個原因#1357

第一個因素上星期已述,到前文: http://homebloggerhk.com/?p=78179   上文交待了香港太多錢在銀行,令硬資產(如樓)的價格大升。今日睇睇香港有人住的單位數目: 見上表知道香港從2011至2016,增長了14.4萬個有人住的單位。我地唔計無人住的單位,因為不少係東涌起左既公屋,根本起左都無人住,唔計呢類屋更貼切。政府不時公佈新落成公居屋之數目,要留意如地點是在很偏遠地區,屋起左都可以無用。另一個有趣是,2011年比2006年有人住單位多15萬個,仲高過11-16年增幅。   另一邊香港每日有150個新移民,加上新婚男女都令居住需求上升。下圖展示了香港每月約6萬對男女結婚,當初有約34000對屬(雙方)初婚,假設佢地當中有一半有能力買樓,對住宅之需求都有成17000個。 香港2012-2016年,見下表私人單位落成量為(10149, 8254, 15719, 11280, 14595)個。每日150個新移民,一年都成54000人,係供應同需求失衝下,你見到不時有D內地人連要比30%印花稅都唔怕要買樓。近年樓市已很少投資者,惟樓價仍升,可見需求問題仍未解決。 SOURCE: 香港物業報告 最後睇睇香港人自己,2016年個人入息中位數(主要職業、不包括外籍家庭傭工)為$15500,比2011年的12000升了約30%。睇落條數好靚,不過若扣除物價升幅,工資5年間實質增為值僅為9.6%,這加幅夠香港人應付被外來人入住而搶高了的各項物價嗎? 看法: 一: 要知政府不時將數據選擇性公佈,我們細心整理資料令同學看得更闊,走得更遠。 二: 政府要壓死樓價係有辦法。不過同意政府係無「打壓樓市」的主張。報紙寫「政府打擊樓市」只係應讀者所求 三: 各位再唔需要用香港平均人工去量度樓市升幅。1840年,太平天國作亂令不少中國南方富人逃難至香港,令三千人漁村的物價暴漲。漁村漁民的購買能力係難同廣州府的市民比較的。1940年,日本侵華令上海人逃難至香港,香港人的購買力係唔可以同上海比喻。如今只是將歷史再一次重演。正因德國,位處歐洲中心的兵家必爭之地,德國人叻同好技術係逼出黎既,兩次世界大戰都有佢份,而家東西德合併返,德國人又走出黎想話事,又比法國聯合俄國斯去制衡佢,同80年前大致循環。有時一個人或國家所行的路,很難違逆。  

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【聶SIR】一個令人嚮往的投資名詞 (上) (2017/06/21)

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一個令人嚮往的投資名詞 (上)   今日與大家論談一個主題,就是「倍升」,自然讓人聯想到「倍升股」。回想第一次聽到「倍升股」這個名詞時,令我非常嚮往,希望有朝一日可以選上這類股份,而且是想大量的選上,便意味著自己有滿意的投資股票績效,這無疑是將選上「倍升股」與可以「賺大錢」劃上等號。這種幼嫩的投資股票想法,伴隨了我好幾年,理由是當時我還未掌握選上「倍升股」竅門。轉眼投資歷程超過十八載,對於「倍升」一詞有更深入的體會。這個辭彙本身有一個不足之處,就是沒有交代時限,試想若是持有某股長達十年才煉就出來的「倍升股」,相信大家會感到不已為然,因為年均回報率只有7.18%,以現時香港的物價水平,實在難敵通脹,故此在發掘「倍升股」的同時,我們還要留心時間性。   不料宣佈終止配股 截至2017年5月31日,筆者的另一專欄已成立26個月,合共分析了463隻股份,從每隻股份的分析日期之開市價計起,有86隻後來成了「倍升股」,佔總體18.57%,若是佔比能提升至20%,當然更理想。根據本文首段的講解,大家應會意識到於本專欄出現的「倍升股」數目會有上升的勢趨,但誠如上述時間性卻非常重要的,例如筆者在2015年8月4日分析的華訊 (0833),留意原因是同年7月31日晚上宣佈配股,當日開報2.05元;而於8月21日 (星期五) 傍晚集團宣佈終止配股,當日則收報1.80元,賬面損失是12.20%。   是否存在供股風險 受此消息影響,下個交易日 (8月24日) 股價一度低見1.30元,賬面損失擴大至36.59%,最終收報1.50元,不過虧損仍近27%,但基於當日成交量只是約56萬股,事實上由7月8日計起未嘗超過100萬股,重點是7月8日為恆指大瀉1,459點 (24,975 → 23,516點) 的日子,但華訊的成交量仍是這麼少,暗示貨源已被歸邊,加上考慮到在大市氣氛欠佳時仍然宣佈配股集資,暗示有財政壓力,存在日後再宣佈股本集資的可能,同時主席兼執行董事林賢奇當時佔權69.00%,集團自2005年7月15日上市以來絕大部分年度均派兩次股息 (2008年度除外),亦未嘗宣佈供股,理應供股風險偏低,即或供股也應少於2供1,意味著若集團要作股本集資,當時預期傾向是配股,成為繼續持股的理由。   股價不如預期發展 雖然看法正確,集團的確在2015年11月20日晚上再次宣佈配股,並於12月7日收市後宣佈完成,但股價卻不如預期乘著配股消息而被炒上,期內最高價為2.18元,僅見於12月2日,較2.05元的累計升幅只有6.34%。不但如此,截至2016年6月3日收市價亦未嘗高於2.20元,最高只是2.17元,亦僅見於6月3日。最高價則是6月2日的2.25元,不過較2.05元還是高出不足10%,但持股經已超過十個月。面對如此情況,你會怎麼辦呢?   為免篇幅太長,本周五待續。       聶Sir 於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份。 上述內容給讀者予以參考,絕不構成任何買賣股份建議。 (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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[聶升股解碼] 新股炒作 有跡可尋 (上) (2017/06/20)

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金斯瑞生物科技 (1548) 當時留意原因是前一日開市前發佈「招股結果」,香港公開發售部分獲4倍超額認購,這是自本月中以來除了義合控股 (1662) 超購15.09倍之外,第二高的超購股份,而吸引我注意的是此股以招股價下限1.31元作上市價。我認為這是不合邏輯的做法,皆因認購者已有心理準備可能要以招股價上限1.68元認購股份,一般以下限定價是認購額不足,公司希望行使超額配股權,以量來提升集資金額。     招股價下限上市不合理 此股於全球發售為4億股,悉數行使超額配股權可多發行15%股份,即6,000萬股,以上市價1.31元計算之集資金額為6.026億元,按招股書顯示集資淨額為5.628億元,集資開支佔比為6.60%。倘若上市價為1.68元,即或不行使超額配股權,集資金額也有6.72億元,又假設集資開支佔比增至10%,集資淨額也超過6億元,高於上述的5.628億元,加上超額配股權能否悉數被行使存在不確定因素,由此可見以招股價上限作上市價是最具效益的集資做法。     超額認購結果值得懷疑 而當我仔細看「招股結果」的股份分佈時,開始明白上市價訂於招股價下限之用意。公開發售為4,000萬股,以超購4倍計算,即接獲認購申請2億股。招股結果顯示「乙組」的認購申請介乎300萬至2,000萬股,共13份有效申請,合共1.14億股,已佔認購申請57%。若再計入「甲組」最大的認購申請,接獲26份有效申請,合共5,200萬股,連同上述的1.14億股,就是最大的39份有效申請購認1.66億股,佔公開發售的83%。當時我的看法是那39份申請是散戶所為機會微,皆因以「甲組」申請最大額的200萬股為例,包銷商海通國際的「孖展認購」息率最低,為0.98%。按正常程序申請人須以招股價上限1.68元「入飛」,就是涉資336萬元,所需利息開支近33,000元。對於一隻不算聞名的新股,要麼凍資逾300萬元;要麼支付逾3萬元利息,兩種選擇對散戶來說都是不利,除非知道「穩賺」,則另作別論。但除了是「自己人」,局外人的散戶又何以得悉如此可靠消息呢?所以,於公開發售之大額認購申請屬「自己人」機會大。     造就超購以便新股脫手 若是大部分新股由「自己人」認購,就能解釋為何以招股價下限上市,無非是「明益自己人」。我相信於「甲組」那9份100萬股的認購申請,也很有可能是「自己人」所為 (邏輯與上一段所說相同),計出最大的48份有效申請購認1.75億股,只有餘下的2,500萬股由散戶認購,與公開發售的4,000萬股比較,認購額應是62.5%,所以表面上是超額認購,實際是認購額不足。而本身在公開發售認購額不足時,那37.5%股份會回撥至國際配售的額度上,但這樣會令散戶看到股份不具吸引力,引致股份上市後散戶參與買賣意欲低,形成交投淡靜的局面,難以將新股脫手。如今「造就」超額認購,有可能是為新股脫手鋪路。     為免篇幅過長,有關此股後續分析,以及其後的股價表現,將於本周四再續。     聶Sir 於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份。 上述內容給讀者予以參考,絕不構成任何買賣股份建議。 (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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做一個收入給媽媽 #1356

諗sir,你好。小弟係買樓001同003既學生,因為問題太私人,所以不便於堂上發問。   本人及妹妹月內共5萬。早年父母聯名持有自住樓現值500萬,但爸數年前因病不幸離世。根據遺產分配,50%業權就由我媽媽、我妹妹同我繼承,而我同妹妹當然將我地果d業權比番我媽媽,簽左deed of assent同deed of family arrangement。所以而家自住樓係媽媽名下。   小弟上左諗sir堂,獲益良多,仲有個少少既諗法。媽媽係家庭主婦,所以無收入。而小弟剛用自己名買左新樓,供緊樓花,下年一家人會搬去住,再將自住樓放租。   小弟想用堂上之方法,做一個收入給媽媽,令佢可以加按而家呢棟自住樓,之後再放租。咁供樓同租金可相抵銷。而加按左既錢可比我妹妹買多層樓及收息,希望做到一家人有兩層樓收租。   但我記得堂上諗sir你講過送贈契要至少要一定時間後先有機會可以買賣,小弟想請教下你如果加按層樓會唔會都有影響。   謝謝諗sir多多指點   ANSWER: *部份發問內容已更改 首先是,送贈契可以買賣,但一段時間內銀行唔接受加按,大行更有機會之後永不做加按,原因已在003堂上講明。     惟讀者做的契唔係送贈契。唔計一些法庭頒令,一般人收到物業業權有送、買、換、剩四類途徑。而讀者係「剩」這邊方法。加上只要聽明左為什麼送契樓唔可以按,那自然明白為什麼承繼遺產那方面是可以的。有關更深入的法理知識,筆者遲下為大家找來律師哥哥在講座去解釋,本人水平有限。     將個案更簡化,就係三人家庭有間供滿或接近供滿既單位,究竟點發圍? 當然是將原居按爆再將錢作首期去逐間買,最尾達成每人一間樓之效。可能你會諗:「咁唔驚樓市跌咩?」看法是如家庭總借貸力不用超七成,分段買入樓房可取。其實筆者不斷堅持收入一般者,不是試圖捕捉樓市高低位入市買樓。買入後等租客供滿樓房等自己老有所依,平民就係得咁多,亦最肯定可以做到,只要通賬會發生就成了。尤記起小孩學行的時候,最令佢行唔到終點既,唔係佢唔識行,而係佢行行下又攪攪身邊既野。     技術上讀者及妹妹能借(50000/10000)*50%*2.59 = 6.5百萬。母親單名持有樓在子女擔保下仍能加按,所以用父或母的「人頭」揸樓而子女加擔保,便可在轉名時行一拆二按爆八成攞錢,而自己更可保留無樓名融再高成數上會及免15%印花稅。睇返讀者情況,由於名已轉所以唔再花時搞八成按爆,加上將樓壓低按五成可在搬出後將樓轉作收租用途,令租約可成之後買樓借錢證明。同時可降低加按後遇上樓市跌變成負資產的情況。     阿哥為改善屋企人生活買了新樓,借貸力估計已大傷。其實筆者唔太擔心母親間樓能否加按,反而佢借貸力在買新樓後淨幾多最應探討。買新樓借得越多,加按母親樓而獲得之金錢就越少。而加按到幾多錢很影響細妹能否同買樓完成一家人有兩樓收租一自住之願望。   當然細妹唔一定要再買樓,用錢先收息睇定再買都可。畢竟讀者年紀尚輕,再買樓不必。就當只能加按150萬,讀者可與細妹聯名用債基疊增去收息,150萬年收息12-15%,即一年有18萬-22.5萬利息,其消將息收兩年,其實阿妹都可以夠首期買樓了。都時本金再歸還母親,供養老之用吧。當然亦可作收入予媽媽。至於收12-15%息的債基之標準差在5-7%之間,比匯豐控股的約10%低,而債基亦有風險標準差低至4%的選擇,疊增後仍能提供件8%息口。

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【股海崢嶸】潘家榮:市場憧憬A股入MSCI 好淡分界線10300 (2017/06/20)

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這個星期最受中港市場關注的事件,一定要數A股能否成功入摩。MSCI預定在香港時間明日清晨將會公佈,會否納入A股成為MSCI新興指數成份指數。自2014年開始,每年市場都憧憬著A股可以順利入摩,每一次都認為機會大,但每一次都是失望而回,且看今年能否得嘗所願。     我對於今次A股入摩的機會是樂觀,理由是今年3月MSCI就A股入摩提出縮水版方案,將可納入A股大減至169隻,主要是篩走一些不能經滬港通、深港通買賣的中小型公司、一些長期停牌的公司和一些同時有H股的公司。經過了這一層篩選,我認為是一件好事,至少可解決不少外資的疑慮,況且新方案篩走一些同時擁有H股的A股公司,可以減低對我們H股的影響,不用擔心基金要沽出H股來買A股。     或許昨天便是因為炒這一個憧憬,令到大市一開市便往上衝,期指又再重上25700水平,不過正如我時常跟大家說,消息歸消息,最重要是市場怎樣走,不要以為MSCI納入A股,股市便一定會升,又或許一旦憧憬落空,亦不代表股市一定會跌,總之順勢而行便是了。     策略上,正如昨早在《Money18》所寫,大市初步反彈,而昨天的反彈力度尚算不錯,且看今天國期仍能否繼續企於其10300的好淡分界線之上,若收市前能企穩,可重新再加貨看好,而所加的注碼則以國期10300為止蝕。       潘家榮 元大證券(香港)經紀業務部營業總監 (以上純屬個人分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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