【紅猴股評】宏觀與微觀的博奕

不知大家有否覺得,最近個別公司縱使公布利好消息或業績,股價還是跌跌跌,一兩間公司如此,還可怪自己看錯,但大部份甚至全部皆如此,那便可以算到「宏觀戰勝微觀」的頭上,即是市場偏熊,個股利好訊息也抵擋不住市場資金的悲觀心態。此情此景, 若個別公司有不好訊息,股價更會跌得比正常情況多。 市場對好消息冇乜反應,對壞消息卻反應過度,可視為大市偏弱。所以大市何時由弱轉強,可留意市場對好消息會否有好反應,對壞消息卻冇乜反應。當然,轉勢是短期還是長期,當局者永遠最難把握,好像我在9月中旬也因看到弱轉強訊號而增持股票,一踏入10月便成為了錯誤決定。 舜宇光學(2382)股價自年中可算積弱難返,上週四收市後公布了9月出貨量,市場評論正面,上週五開市率先反彈,當天成為反彈最多的恒指成份股,本星期首兩天港股轉弱,舜宇光學股價卻仍在上升,這數天算是「微觀戰勝宏觀」,大家可留意此情況能否維持,及會否有擴散跡象。 (股價圖來源:港股360) (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,未有持有上述股票)    (以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)

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【Jack Sir 操作日誌 1018】騰訊的美麗與哀愁

自9月底開始,騰訊股價在330元附近完成反彈後,接連跑輸大市,連跌10日,可說是騰訊上市以來首次。 曾幾何時,騰訊可是每個投資人青睞的股王,400多元的騰訊,加上全部分析員的推介,多冷靜的投資者也得尊崇新經濟領域的現實,投入其懷抱。 2017年11月,騰訊股價節節上升,首次突破400元時,市場熱情追棒,騰訊期權call的引伸波幅曾高達50%之上,渦輪市場更「無call不歡」,一直雄據10大成交榜首前數名,皆是騰訊call輪,我當時在文章:《全城盡帶騰訊call》一文中提醒小心摸頂。 經過年初反復回調後,市場不斷調高騰訊目標價,股價在3月份再度高見475元附近,call的引伸波幅也高達47%以上,而put的引申波幅卻低於23-28%,可見市場一眾均看好後市,買入買權(call),而賣出賣權(put)所致。 其後股價不斷下滑,股民面對止蝕與否的艱難步伐時,總找到價值投資為藉口。 當時不少Short put投資者大聲承諾:「跌破350元就接貨咯,何來風險,長期持有,一定不會輸。」 數月前,曾提及過,騰訊高位時的股價就像2008年初,匯控145元時的氣氛。 近月銀行不少資產掛鈎票據(Equity-Linked Note,簡稱ELN)到期,它是一種場外期權,類似股票期權的short put,不少大客戶被逼以350元甚至更高價「接貨」,也有部分在市場賣出套現減低損失,以致股價一沉百踩,跌破300元後,仍然不能止瀉。 騰訊put引申波幅持續上升,加上「原來美股也會跌」的恐懼,使騰訊一度處於絕望的情緒,這次輪到put的引申波幅,從不到25%開始,連跌10日至280元之下時,IV高達45%,一些OTM put更高達52%。 《誓言太早 分手太遲》 歷史不斷重演,重演的不是每次的走勢,而是投資人的心態,總在樂觀時預定立場,誓言不賺不賣,永不變心。如今卻變成人人看淡,從未看到市場對騰訊悲觀至此。 市場總是在樂觀興奮中回跌,又在悲觀絕望中回升,同一股份,不同時空,不同氣氛,相距甚遠。 #貪婪與恐懼盡在騰訊期權反映 #誓言太早分手太遲 #市況總在恐懼中逆轉 《期權投機風險大,輸得起先好玩》 個人的交易方法「並不」適合大部分投資者,建議找到自己承受到的有效交易策略。 以上乃個人之操作日誌,並不構成推薦,建議或誘使買賣之行為,期權價格可能急升或急跌,過往之績效不代表將來之獲利保證,交易員隨時改變看法,投資人應自我評估風險。    

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正宗樓奴是否做錯決定? #1686

諗SIR你好! 自從去年無意中由朋友得知你的專頁, 並拜讀過去文章和個案, 有感自己過去做錯了太多決定。剛上完收息TEDV57班 (會員編號: 15791) , 希望可以重整未來部署,早日達至財務自由, 希望諗SIR可以指點迷津。先說明家庭背景:   物業1 (自住): 馬鞍山6年樓齡私人屋苑, 本人單名持有,2016年6.65M買入(6成按), 月供15K 物業2: 土瓜灣25年樓齡單棟樓, 老公單名持有, 2017年3.75M買入(9成按), 月供13K, 現收租10K – 只得22X呎一房, 現在有感當時買錯了, 希望持有至沙中線通車後賣出換貨 物業3: 馬鞍山22年樓齡居屋, 以奶奶名綠表單名持有, 老爺奶奶住緊, 2016年3.35M買入(9成按), 月供13K – 應該會俾老爺奶奶住到百年歸老, 所以唔會郁, 現在兩人仍有工作, 老爺另單名持有一村屋已供完, 村屋租金作為補貼兩老生活費用 現金: 50萬 短期目標: 增加正現金流, 從而加快儲蓄 中期目標: 購入市區約 >350 呎單位自住 (始終唔係太鍾意租人地方) 長遠目標: 自住一層, 夫婦二人各一物業收租維持生活 或 如資金不足, 香港全部物業出租, 旅居其他生活成本相對低的地方 家庭資料: […]

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7000萬資產怎買債去避險收息? #1685

諗sir你好! 本人一直係你youtube channel嘅支持者, 最近因為受貿易戰影響,投資策略變得非常迷惘, 希望可以同你傾下計,由你口中得到一啲啟發! 本人資產如下 九龍區一間兩房單位市值1000萬左右, 欠銀行430萬, 現出租18500 大陸有一間屋市值600萬左右, full pay,擺吉! 加拿大溫哥華一間兩房單位, 市值400萬港幣左右, 欠銀行220萬港幣左右, 現出租10000港幣左右! 太太在新界區有一間四房單位, 市值1600萬左右,欠銀行600萬! 現出租29000左右. 一家住喺爸爸間屋,市值2200萬左右…… 媽媽九龍區有一間兩房單位市值950萬左右, 欠銀行370萬, 出租18000. 本人手頭上現金300萬左右, 太太手上現金200萬左右………… 太太公務員月入八萬 本人在大陸開廠月入不穩定[ 見受貿易戰影響生意一落千丈] 想請教下我這個配置,應該怎樣可以產生更多現金流?   ANSWER: 勿忽略借貸力 香港人專注收入金額,但忽略問銀行借到幾錢都屬一種能力。提出只因生意人一般都缺借貸力,讀者宜搞返好自己盤數,就當而家唔用都要好好準備,萬一公司要錢加上銀行對房貸「收遮」,有齊文件者至少可以頂多一陣。讀者起碼識將生意賺得擺落磚頭,已比同儕勝一籌。筆者早十年於銀行工作所見,大把老闆由沙士過後靠自由行變得十分風光,過年封利是要分幾次去打賞小弟(因收超過一千蚊利是要上報,所以要拆),但由於心雄加上錯當盤生意係自己個仔,當金融風暴加上競爭對手多之時仍將自己間樓拎去銀行擔保借錢落盤生意,最尾梗係「葬」埋。   勤力是必然 所以作為老闆,小意見是行動力是必要,決策亦要準及快。很多人問點解我咁勤力為何我仍未成功? 淺見是作為生意舵手那批人,勤力是必然,人人都勤力,就好似呼吸一樣,識呼吸唔係長處。另八成的老闆亦是行動力夠的,所以手腳快亦只係入場券。淨低去決勝負就是sell野技巧(有時要sell人)、決策的正確率高定低,點去處理同事關係、同埋做事是否夠狠。相信這些小道理對於讀者而言只係小菜一碟,估計讀者從商時間比筆者更久,筆者作此番論述只想提醒一些勤力的人,究竟是否你目光太專注而忽略了其他事項?   如何不再迷惘 另一個從讀者身上證實,就是儲到資產仍是不夠,讀者數埋有成六間樓低仍覺迷惘,若投搞他人問理財定必被當作「玩野」! 可幸筆者仍為香港提供一個小天地,可予社會賢達一些長遠而客觀合理的財務意見,課後學生更知點做同去邊執行,五年來不間斷服務有賴大家支持。那儲什麼才叫實在? 有穩定的收入就叫實在。誠然讀者都答左自己,佢話貿易戰令佢月入不穩,所以要搵筆者傾下計咁話。好似Richard Li咁自己做保險生意、屋企又有物業管理同電力生意,月月大把錢由客戶口扣走,有咁既生意老闆生活當然踏實。但問題係「我不是李生」,究竟點做先可以月月有錢執呢?   一間無租收既樓、只空有市值600萬,筆者對此感十分不安。誠然樓的大部份價值從公開市場的租務收入而成(居屋受未比地價關係不能租予公開市場,為其中價格打折之因),無租收既樓在市場好易成為有價無市,一旦附近有跳低式租務成交出現好易令樓價斷崖式下跌。另外香港最受追捧的市場是九龍區三房,因為本地人換樓客想要,大陸人亦對九龍熟悉一點,而讀者恰巧行了相反,新界買大的、九龍買細的。雖每間樓的給欠不過現市價一半,惟收入不穩定讀者加上80k太太月入,咁既Portfolio既人唔應該揸成七千萬市值既樓(1000+600*1.2+400+1600+2200+950~7000),因樓市如跌25%(即2015年9月有近似讀幅),7000萬帳面輸走1750萬,讀者踏入中年可能要三五十年才搵返呢個數。   筆者認為讀者要認識債券投資,起首買些少由大公司行發行的,睇下派息準唔準。收得好先將點份原樓房資產轉為債券,我地收息101課程不會於課後逼人買野,沒基金公司贊助,學生習得資訊後慢慢加碼慢慢試,例如睇呢條保誠出的美元債: 由於早年本blog有提及另外一條保誠直債,之後收到部份同學消息話有保誠的保險經紀話佢地公司有呢條直債賣,仲介紹埋。這不就是持有保險公司牌照的機構跨行去銷售證監規管的證券(債券)嗎? 所以再有人講:「阿諗sir講既野我地有…」先講唔敢話佢一定冇,不過諗sir提及得既都係低佣而銷售過程較長的方法,對客好而sales唔好,大家要好好深思。   上述保誠債息率6.5%,年半年派息,其後是每十年RESET一次利息,所以未來呢8-9年都有成6.5%,很唔錯。賣價亦冇咩溢價,所以回報很貼近6.5%,風險為保誠的倒閉風險。讀者可小試牛刀先放320萬港幣,一年收20萬8千利息,即月為17000。如有槓桿更可達年回報10%。相比讀者用1000萬揸間九龍樓先收18300租,你話邊個好D? 當然樓有其好處,簡單講係股樓皆持互有裨益。詳細解說由於答文已千字,往後再談。

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【潘家榮】你會唔會成日都沽完就係咁升,一買就係咁跌?

個市就無乜野好講喇,都係咁既樣,彈左一日之後又跌返落黎,千析唔好亂咁搏反彈。 先前喺講座既報名表上面,有一條問題問大家:「在過往的投資股票路上,您最常遇到什麼問題?您期望講座如何幫到您?」,都儲左一啲大家經常遇到既問題,不如開始喺度解答返呢啲問題。 問左咁耐,最多人遇到既其中一個問題,就係佢地經常都係沽完就係咁升,買完就跌,點解會咁?可以點樣改善? 有好多人遇到咁既情況,就會怪自己唔夠運,其實一啲都唔關運氣事,當大家怪左落運氣度,就會將個責任卸左出去,唔關自己事,只係令自己個心安樂啲,但係咁樣完全唔去諗點解,就點都對自己無幫助。其實,當呢個情形一而再,再而三咁不斷發生,就知唔係運氣問題,邊會有咁多次巧合?真真正正係黎自操作本身。 個操作係點?相信佢地而家好難會遇到啲沽完係咁升既股票,反而係買完就係咁跌,而沽左係咁升,應該係上年既時候經常出現,唔駛我講,大家都知點解。 緊係啦,而家個市係咁跌,你要揾係咁升既股票有幾難,反而越跌越多既股票就一大堆,你諗諗如果一路跌一路買貨,咁一定好易買完就跌。相反,上年升得咁好,就算俾你買到啲好股票,但係賺少少就諗住走,不斷逆市估頂,搏調整,咁又邊有咁容易估中個頂?結果走完,就係咁升,亦都好正常。 所以,真正令到大家沽完就係咁升,買完就跌,係因為好多人都鍾意估頂估底,逆市而行,當你不斷同個市對著幹,佢又點會行去你果邊? 要解決呢件事,好簡單,就係由今日開始,要順勢而行,唔好喺個跌市入面係咁買,相反,當隻股票明明升得好地地,就唔好成日見升得多就忍唔住走,要走既,等佢開始調頭轉弱既時候先至走,咁樣呢個問題就會有好明顯既改善喇。    

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【博立】恒指25000點是否牛熊分界?

上週六「經濟一週」出版,做了封面其中一員,題目是有點沉重的10月股災!我一直認為股災是預計不到的,多負面指標同時出現,股市會大跌但未必到股災地步。印象中自十年前金融海嘯後,隔一些時間又會有一堆人,包括經濟學者及分析員,會言之鑿鑿說股災將至,至於這些「狼來了」故事何時隻狼真的出現,天曉得! 訪問在10月2日進行,當天也聊到牛熊市,不少人已說現在是熊市,我雖然一直認為牛熊市的界定要事後才清楚,不過做傳媒訪問,問題盡量也要回應一下,而我的答案是當時仍未是熊市,就以騰訊(700)此恒指龍頭作指標,最新的預期今年估值區間為$275至$446(下圖),今年高位在$476.6,估值區間高位已見,現正向低位邁進,當天前的收市價為$323.2,仍是在股價正常波動範圍。 (股價圖來源:港股360) 若果騰訊正式(即不是一日半日)跌破$275,我才會認為熊市有機已到,而騰訊近日跌幅大於恒指,當恒指跌幅是騰訊的一半至三分二,恒指要跌穿25700或25000,才可算是熊市。 說時遲那時快,於10月11日港股急跌日,恒指最低25125,騰訊最低$265,幸好在10月12日港股反彈,恒指收報25801,騰訊收報$288.4,我的熊市指標未算確認。 提到恒指25000,我忽然在昨天有份親切感,終於回想起此乃恒指於過往十年的一大阻力,看看下圖便知。2015年港股大時代時曾升破此位,可惜經濟及公司盈利底子較虛,結果只得三個月貨仔,後來更跌至18000水平才見底。來到2017年5月,恒指再升被25000,這次較實在,至今仍未跌穿,不知是否隱隱有所支持,因為若正式跌穿,或會反變成阻力,需要些時間及動力才會再度升破。不過25000也只是個約數,根據我經常參考的技術專家,24000或許才是較值得參考的支持點。 (股價圖來源:QuotePower)  (利益申報:筆者為持牌人士,於執筆時,筆者或相關人士或客戶,持有騰訊(700))  (以上純屬個人研究心得分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)        

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想撈底收息必先有的兩個條件 #1684

諗sir, 你好。本人收看貴學會的youtube頻道已有一段時間,並已報讀11月的收息101,雖然未上堂,但已急不及待想向諗sir尋求專業意見,達致財務自由,盼諗sir施與援手。 本人44歲,醫療專業人仕,月入$50000多。太太42歲,從事教育,月入28000,但由於太太數年前已擔保了家人買樓,固她的人工應不能再作 融資機會; 另育有一位5歲女兒。 本人財務狀況如下:   本人一家自住於外父家,每月給予數千元作象徵式租金,固自住沒有太大開支問題。 扣除基本開支,家庭大約每月可儲起約2萬。   上年11月以個人名義用4.95M在西環地鐵上蓋買入嘉輝花園一265尺細單位作收租之用,按揭餘下約288M, 30年,月供10300多。今日市值620M. 現租給一外籍專業人士,租金16000。 本人媽媽年已80多,但身體健康,在中環soho區有一唐樓單位,早年有發展商以720M收購. 當中用了二百多萬就用作首期購入point 3 的嘉輝花園。餘下約500萬暫時放在定期。另外家母自己每月有約5000 的穩定收入。   為了方便照顧老人家,在我家隔離以$12600租了一個單位給家母住。 本人另有140萬股票(港股美股),價值港元35萬的美元定期,100萬港元定期,現金約30萬。教育基金約50萬,另早幾年前幫女兒及自己買入保x的進升計劃, 及MPF 約80萬(本人加太太)。。。。 本人希望能有更多穩定正現金流,致財務自由。讓太太能早一點退休,專心照顧家庭。有想過等兩三年後經濟由熊三轉牛一時再進場買多2個單位收租; 但又想買債收穩健利息。盼諗sir 指教。   ANSWER: 筆者相信讀者等得到,但執行唔到「由熊三轉牛一再進場買多2個單位」此方案,活在小確幸的嫩草受不起勁風。幸福在於讀者住所有外父廉價提供,買樓收租有媽媽提供首期,投資只屬港股美股保險樣樣買些,理順不到一套個人策略。如今投資市場剛「風起」,上星期過千點之跌幅只屬前菜,往後股市未必一直向下而可能是更難纒的高波幅上落市,較少實戰經驗的投資者能否駕御而成功撈底? 筆者實在質疑,請讀者及各位不要介意,大膽提出只想為大家好。說些門面費話過場大家都識,但本blog不會。   誠然讀者有孝心及努力照顧家庭,已為理想生活奠下基礎,如能唔使為錢煩生活在港水準近乎完滿。嘉輝花園已產出了約16000-10300 ~5000正現金流,應唔應該再買「添食」? 由於太太做擔保人應已用盡借貸力,剩讀者有約50000/10000*2.59 = 647萬可借,現已用了288/647= 44%。在旺市下不應用超60%借貸力的原則,讀者應保留借貸力等下次,而今時應用債收息去增加現金流同時棄股。買股就是要其爆炸力,即一盤生意食中市場需求而勁賺個野! 惟生意賺錢自有人留意,比人抄抄下原本盤生意就賺少左,由盛轉衰。所以一盤生意同人一樣有生老病死之循環,勿用錢長時間買落一盤生意收息,相反買股只應hit and run,你陪左盤生意由年輕走入盛年,就應識趣走人。家人可以陪一世但股票幾年都嫌耐。   股票應趁減持,如走唔甩利用收息104的對沖之法,例如有140萬股票,我們配一個同恆指極有關連之槓桿ETF,例如恆指升1%、ETF升4%,咁讀者轉140萬之1/4即約35萬去ETF,效果和140萬全持大籃籌分別不大。但140萬當中105萬就可甩出黎收息,加快追回蟹貨之本金或令人多了被動收入。近同方法用作對沖債基都可,在收息104有債基專用之對沖提供。對沖了就不用而家急賣免他日再買比多次佣。 同學持有此對沖ETF一星期賺65.45>74.49 =13%。所以市跌一來債基波幅顯得少,更有息派,同學更有投資物在手對在跌市獲利。當然提一句,買跌的投資物不要買多,沽空皮費重及主食急一段跌勢,只可少注更不要買一世。   如讀者由140萬股票退出105萬買債基收息,105萬收10-12%年息,一個月有9-12K新月入。收得好好地才把35萬美元分段再買債收息,不用急。至於買唔買樓可用呢條線:「至少等樓價離高位跌30%再用20%首期入市」,跌30%只因是樓市97年急都係一年跌40%,所以在已跌30%比20%首期買樓好有安全系數。若30%跌幅出唔到就唔好買先收住息吧,等都是一個技巧,同埋機會(30%)真出現時,要忍心買下去又係技巧,這些要讀者KEEP住投資買債收下息多觀察投資組合變動,乎才在大型跌市有足夠心理去頂住壓力決心買進。當然啦,讀者仲有130萬港元未用,筆者特意建議留起的。此屬讀者之「壓艙石」,有足夠現金才令投資人在跌市決心買進。有對沖有壓艙是撈底的基本條件。

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【聶Sir】今日恆指回吐不足為奇之理據

上周三及周四美股連續兩日急跌,不過到上周五亞洲交易時段,市場憧憬中美貿易戰有轉機,道指期貨顯著上揚,內地上月出口好過預期,又憧憬中美元首可能在下月底會面,帶動港股高開135點後,升幅逐步擴大,以近全日高位收市,報25,801點,升535點,是一個月最大升幅。重磅股騰訊 (0700) 結束十日跌勢,反彈逾8%,是三年來最大升幅;友邦 (1299) 亦升逾4%,兩大重磅藍籌股推高大市。此外,舜宇 (2382) 上月出貨量強勁,股價抽升超過一成,逼近79元收市,是表現最好藍籌;其他手機設備股普遍靠穩,瑞聲 (2018) 升近3%。而寶馬大幅提升與華晨 (1114) 合資公司的持股比例,消息令華晨復牌後急挫逾兩成六;但吉利 (0175) 則反彈逾9%;比亞迪 (1211) 升逾半成,重上50元以上收市。   隱若看到美股強勢不再 雖然多隻藍籌股和行業龍頭股之股價走勢不俗,但於週末凌晨收市的港股夜期卻跌近120點,收報25,572點,較恆指「低水」229點。另可留意美股三大指數終止二連跌,反彈介乎1.15%至2.29%,其中道指一度升逾400點,最終升近290點收市,報25,339點。但總結上星期,道指與標普500指數均跌逾4%,為連續三星期下跌;納指則跌逾3.7%,連跌兩星期,隱若看到美股強勢不再。   騰訊獨撐預托證券表現 而於美國買賣的港股預托證券,同本港收市比較,造價個別發展,在30隻證券之中,分別是16隻上升和14隻下跌,帶動ADR港股比例指數上升72點,報25,873點。筆者則認為今日港股表現未許樂觀,理由是除港股夜期下跌,上述ADR港股比例指數上升,只是騰訊獨力支撐,升幅接近2.90%,收近297元,貢獻80點升幅,所以相對最終上升72點,扣除騰訊後實際倒跌8點。再者,上周五中國的上證指數和美國的道指分別升幅為0.91%和1.15%,而恆指則升2.12%,所以今日回吐不足為奇,預算主要波幅區間為25,600至26,000點。   國際貨幣基金組織警告 現時市場關注中美貿易戰發展,國際貨幣基金組織警告,如果貿易戰惡化,將拖慢全球經濟增速。國際貨幣基金組織總裁拉加德表示:「全球經濟繼續強勁增長,但在各地區和人民之間分布不均,而且正在放緩,部分風險開始成真。我們估計現時貿易緊張一旦惡化,未來兩年會令全球經濟增長減少近百分之1。」另外上月美國進口物價按月升0.5%升幅是今年5月以來最大;按年則升3.5%。至於出口物價上月無升跌 (市場預期升0.20%);按年則升2.7%。   貿易影響明年正式顯現 另外上周五國家海關總署公佈,中國9月以美元計價的出口按年增長14.5%,高過市場預期的8.2%,亦高過8月的9.1%;進口按年增長14.3%,低過市場預期的15.3%,亦較8月的19.9%有所放慢。中國9月貿易順差為316.9億美元,按月擴大18.9%,順差多過市場預期的192億美元。首九個月,以美元計價的出口按年增長12.2%,進口按年增長20%;期內貿易順差2,213.8億美元。有經濟師認為,出口維持增長與企業趕在徵收關稅前加快出口有關,真正影響在明年才正式顯現。若推斷正確,經濟增長放緩因素將反映在今年第四季A股表現,從而亦會拖累港股表現。 聶振邦 (聶Sir) 證監會持牌人 筆者確認本人及其有聯繫者均沒有出現以下兩種情況,其一是在執筆前三十天內曾交易上述分析股票;其二在文章發出後三個營業日內交易上述的股票。此外,筆者現時也並未持有上述股份。   以上純屬個人研究分享,並不代表任何第三方機構立場,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。

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2020年達成提早退休的願望#1683

諗Sir 您好!我最近上完收息101並已報103課程,期待學習進一步的投資收息技巧。本人目標是在2020年底可達成提早退休的願望,但近日投資氛劇變,希望諗Sir給予意見。 我的資產收支狀況如下:   本人49歲,單身,公務員,月入10萬。 物業: 上環自住單位:銀行估價約8.5M,尚欠0.56M月供7K 西環單棟出租單位:銀行估價約7.5M,尚欠2.06M,月供12K,收租14K 流動資產 : 共約8.6M 包括港元定期和現金存款約6.5M+ 美元掉期定期(等值港元 1M) +股票約值80萬(下跌中) +股票基金共約20萬(下跌中) +外幣等值約10萬港元。 每月平均收入: 100K+14K(收租)+6K(定期利息、股票股息)=120K 平均每月支出 :70K (包括兩層樓供款差管稅25k、老母親的家用跟護理醫療開支18k、預留交稅(16k)跟各種保險費用5k+個人開支6k) 每月可儲蓄:50K。如無意外,希望2020年底時多存1.3 M) 原本的想法為上103後轉按自住樓,贖回收租樓的按揭(因出租時無通知銀行),餘錢加上部分手頭現金逐步投入各種收息方案(等上103),收取每年10%-12%回報達致目標。但發問之時,股樓資產轉勢下跌,此消(資產值)彼長(利息支出),是否應該趁進一步大跌前賣走出租的單位套現,投入更穩定的收息投資。(有此賣樓想法是該層樓在7年前買入時是衝動了,原先是想買另一個盤,心中後悔,但升市時受辣稅所限覺得賣了買不返,現在係驚走吾甩) (p.s.按101建議剛開了戶口,未有入貨,如諗sir所說,職員不斷推介安聯股債混合,好彩上了堂免中伏。想問是否該點都幫襯少少,打好關係方便將來融資? ) 先多謝諗Sir   ANSWER: 想投資成功,先要多作投資。看法是讀者心理承受不到市場波動,近月市場雖跌但同「壞」一詞尚遠,讀者犯不著用劇變一詞形容。雖時刻作更壞打算有好處,不過投資是利用風險去換取回報之過程,現在「正場」還未上演就開始防範非常,不禁想讀者能否在市底時作出理性決定去成功撈底。另想指出筆者不看淡市場,不應因某人或你自己看淡就全數現金等跌或全手hold貨唔理。未來之事大部份人都睇錯,睇跌都可要留2-3成貨在手,或照揸貨不過用槓桿ETF買跌,下圖展示槓桿ETF在6月的跌市價由40餘升至60餘,彌補正股或債類因此損失,收息104有授此對沖物。   賣走樓再買再比印花稅,如冇「人頭」要比15%稅,有人頭都要比約4%,即800萬樓有名額買都要比稅幾十萬,大家勿因報紙講幾句樓市就放走手上樓,嘩眾的報導害人不淺。何況讀者只有樓兩間,現市值8.5+7.5 = 1600萬。對比讀者10萬月入予總借貸力100K/2*2.59 = 1300萬*80% = 1040萬,讀者持貨市值只稍稍偏高,如只揸1200萬內含一大一細會更佳。不過世事無完美,讀者雖單身一份人工惟夠力KEEP兩間夠樓,何況讀者借貸力在50歲會約打八折、55歲打六折,表示佢今時賣左他日未必再可買翻。   雖讀者借貸力在45歲時已過高峰,不過讀者租金收入之70%可計作核實收入,故14K租金可補回部份借貸力損失。早年有些人就是有錢就買樓、供到咁上下就放租、租金收入再補充其借貸力再買,週而復始買完一間又一間。控制好借貸力永不用超70%之下、樓市少調整於20-25%問題不大,當然買樓拓大資產規模致富之風險好難是零。   職員不斷推介安聯股債混合背後之原因在收息101課已說明,讀者應明白收息課不只授予同學究竟買乜,而是教授金融防身術,明白各大推銷人員用咩點字去劏客。買100萬被人劏多1%,就咁白花$10000了。讀者無需買少少去改關係,總之選好心儀的投資物,如是直債就一次過買始終到期會保本,如是債基就起碼分三段買,避免於某一日入買而錯買貴之風險,另外103已授「五粒豆」去決出入市時機。係有投資物加時機下、讀者手上860萬現金收8-10%息可期,制造約80萬年息收入。只要跟五粒豆買入市價肯定比大部份人買平,到時安心收住7萬現金一個月咁就達成提早退休的願望。

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一兩萬收入點搵出路有樓收租? #1682

Dear 諗sir 本人已看完你四本的著作, 上了你們amazon的課程,獲益良多。上年你答過我的問題,但今年想法有些不同,想再請教,謝謝!   本人,女,34歲,單身 本人收入:25000,每月儲蓄: 20000 弟弟, 29歲,單身, 收入15000。工作不穏定,隨時失業。 收租:港幣9500元(實用 450”,50年樓齡,有電梯) 本人儲蓄 550k 父母巳離婚,母親死亡(本人是遺產受益人) 物業: 物業1.自住,估價:4.1M, 業主:媽媽(死) 物業2.出租,估價:4.2M,業主:1/3的弟弟,1/3媽媽(死),1/3本人 (tenants in common) 暫時目標:我和弟弟每人各有兩宅,一自住一出租   2人借貸力:(25000+15000)*2.59*0.5/100=518   想法: 1.(option 1) 把我和媽媽的物業2業權轉給弟弟,弟弟+我擔保,用物業2做按揭200萬。 因弟弟對債基沒信心,怕價跌(但我是贊成買債基的)。所以想用我名買樓,買4-500萬樓然後出租,新樓用我+弟弟擔保可按(518-200)=318萬?總供按揭518萬,然後用518萬買樓,這樣是否可行?出租多少錢才能蓋過每月按揭供款?   1  (option 2), 物業2不做按揭,本人在2021年應該儲夠100萭,那時用這100萬做首期,然後我+弟弟擔保用新樓做按揭買400-500萬新樓。option 1 還是option 2 好?   2.(物業2做完按揭後,如有)物業2做劏房,1劏三,兩年回本,月收18000租,增加收入   3.本人買完新樓可將物業1轉回自己名,這樣可避免DSD而擁有兩宅,有多餘借貸力,可在有兩宅後,再按揭做債基   4.最後如將來有資產,弟弟想買多一層而繞過dsd的話,可否用70歲外婆的名字買,然後做信託控制真正的買家是弟弟,用弟弟+我擔保做按揭,這樣做可行嗎?   5.參加你們amazon的課程,多謝你們幫手開了間美國公司,暫時未有業務,我可否藉著公司增加我和弟弟的借貸力?尤其是弟弟,因他工作不穩,詳情怎樣做?如果借貸力高了,應該做多少按揭和買多貴的樓?   ANSWER: 讀者先要明白用2.59方程式計出的借貸力是理論性的,真正借到幾多要扣返該人一些舊借貸,除借貸外一些日常消費或轉數如未解釋得唔好,亦會被扣借貸力。同時一些常設的備用戶口都會令銀几扣減借貸力,學員宜在買樓001搞清,當然如你滿有信心例如屬高工資、好耐冇借錢、零轉數而又只係買4-5百萬的上車盤,咁成功機會應頗大可自己黎。放入讀者個案佢只得518萬借貸力,不宜在旺市試圖借爆買樓,本BLOG的投資理念是無論後市升同跌讀者都要有兩手準備,如想靠買單邊博盡去發達坊間有好多寫手去幫手,犯不著留在此BLOG掉時間。   留意物業2是用聯權契 (tenants […]

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