2017樓市走勢(上) #1283

自從2014年有了滬港通與2016年有深港通之後,香港股市與樓市有了新玩法。往後研究香港樓市不只能集中看香港本身供應量與什麼剛性需求,香港亦會正式告別自由市場,變成內地市況一樣更受中國政策主導。   香港一向是福地,擁有深水港加上幾面受山屏閉的工作環境。就當打風要返九龍趕工,風險要比在其他國家低很多。英國人就是看中呢個特質,先要香港九龍,及後增割新界成為複地。香港在戰時收納了不少上海人、戰後內地有大饑荒,又收容了一納有能力逃至香港的人,實力快速增強。至九七年回歸前香港盛放就如煙花爆發,舉世矚目! 沙士之後又遇上自由行經濟快速復原。時至2017筆者有感,大家將見證煙花上演的最後一幕,經濟將有最後之爆發然後落幕。   看倌如何趁機賺錢再將成果保存在海外至為重要,最起碼都要係「呢浸」搵到下錢,留在香港做一個平民。筆者明白這般說法,背叛了我的香港,將父親早年為港打併之努力付之一炬。惟對主導香港事務的政權能否改制及能否長時維持平衡一事覺悲觀,及早將家人及資產妥善寄於海外為上上之策。   2013年2月28日 – 海航集團向海南省慈航公益基金會捐赠20%的海航集團股权,基金會亦成為海航集團的單一大股東。慈航基金方便收納各界捐款,再用各種名義將內地資金透過好人好事發放世界各地。海航集團亦可利用子公司在港買資產,成功將人幣換做美金,令國內不少人仕獲益。有了股市亙通,富豪更易上下其手,買埋香港證券行更保證成條路都係自己人,產業鏈已型成而靠其搵食者眾。   就講海航集團,滬港兩邊都擁有不少公司。海航工會及創辦團隊為一致行動人士的海南慈航公益基金會,經其控制七成股權的海南交管控股公司,掌管海航集團股權。海航集團底下,更控制內地7家A股公司,例如600221.SH 海南航空,而海南航空又擁有香港航空。海航同時在港控股3家上市公司,包括海航實業(0521)、香港國際建投(0687)及航基股份(0357)。   近一年香港地皮被中資集團搶高所得,海航是其中之一。不少香港地鋪亦經買手收納到中資手下,除了海航亦見其他手影。內地集團搶高香港地皮不是以數億而計,出價乃是高其他發展商20-30%的近百億。敢講此等出價,足證投地不是為賣樓而是另有所為。若你以賣樓盈利為依歸,第一次「做左傻仔」出高溢價,第二次都唔會將錢花得輕便。更何況其他地產商的出價,比幾千萬搵個商業間諜查下就知。過份高價投入不是冒失所為,亦絕不是內地人唔識做生意而引致。未來1-2年,香港人將享受聯繫匯率加上資金便利所帶黎的高溢價,令土地價呎不尋常升高,進而引致附近區份樓價暴升。各位見上星期南區完成賣地後同區業主封盤,皆因投地成本達兩萬餘/呎,新樓起成賣三萬一呎開外絕不出奇,而筆者估計此情況將在某些區份在港擴散。 明天文章筆者將從未來政府賣地講講邊區樓市將看俏,及數據化為2017年的樓市作出怎樣預期。。

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【聶SIR】若已供乾,何以價跌?(上) (2017/02/27)

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      今日與大家談論的是中昱科技  (8226),理由是上周二起陸續收到讀者詢問筆者對此股的看法,主要環繞在此股有否「供乾」的話題上。其實早於1月17日在另一專欄已分析此股,當時我形容此股在進行「近乎零折讓」供股,皆因於去年12月23日晚上宣佈公開發售,即沒有供股權可交易的供股,供股價為0.14元,較當日收報0.141元只差一個價位。而供股比例為2供1,毋須通過決議案已可進行供股,亦因不多於2供1,屬於較少比例供股,連同上述近乎零折讓供股,反映有心人沒有將股價向下炒的意圖,並且當時已表示「供乾」機會大。於1月16日 (除權首日) 收報0.14元,參考策略為進取者可於此價或以下買入股份;謹慎者可於0.13元或以下買入;保守者則可於0.12元或以下買入。初步目標價為0.18至0.20元;買入價下跌30%可考慮離場。     一個月獲利近三成 結果分析當日開報0.137元,乎合進取者買價範圍,截至1月25日股價於0.137至0.144元之間窄幅上落。供股期間 (1月27日至2月10日) 大部分時間股價則介乎0.14至0.15元,最多較供股價0.14元高出7.14%,認為散戶股東參與供股意欲不大。股價開始上揚則見於供股最後一天 (2月10日),一度高見0.157元,超出供股價12.14%,收報0.152元,較前一天收報0.146元升4.11%。之後股價繼續反覆向上,於2月17日收報0.167元,對比1月17日開報0.137元,讀者們的賬面回報率已近22%,若再已2月17和20日的高位0.172和0.173元計算,賬面回報率更達到25.55%和26.28%,持股約一個月有此績效,相信讀者們也感到欣喜。       持貨讀者失了預算 然而,股價高位連上述目標價下限0.18元也未到,相信部分讀者未有止賺離場,之後遇上2月21和22日的「大陰燭」,分別跌幅為5.42% (0.166 → 0.157元) 和8.92% (0.157 → 0.143元),合計跌幅近14%,以2月22日收報0.143元與供股價比較,亦僅差三個價位,令仍然持貨的讀者失了預算。而此股分別於2月17和20日發佈供股結果,以及供股結果的澄清公告,就著兩則公告,筆者做了下表的供股貨分佈情況。       分析是否經已供乾 按2月17日的公告資料,表示按配額供股和額外供股分別收到4份和3份有效申請,前者扣除黃嘉文和讚賞資本有限公司的申請,就是兩份於公眾股東之申請認購約1.36億股,考慮到今次是公開發售,公眾股東必須於供股前持有約2.73億股,方能產生上述認購結果。至於額外供股,全屬公眾股東認購申請,接近3,000萬股,參考供股期間的最高收市價為0.152元 (僅見於2月10日),較供股價之賬面回報率不足一成,認為散戶股東申請額外供股機會微,故此我視為有心人認購那近3,000萬股供股貨,連同包銷商、分包銷商及/或彼等任何一方促成之認購人 (簡稱「包銷商」) 承接約4.30億股,合共近4.60億股要處理,佔供股街貨量約5.96億股 (已扣除兩大股東的供股貨) 的77.12%,因已接近八成,加上不排除有超過1,719萬股於公眾股東當中按配額供股屬有心人持貨,所以可算此股已被「供乾」。     有關此股的其他分析,以及已持貨和未持貨讀者的參考部署,於本周三待續。     聶Sir   於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份。上述內容給讀者予以參考,絕不構成任何買賣股份建議。        

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【美股隊長】吳瑞麟:Pimco 2017年「全球投資佈局」報告 (2017/02/26)

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  美股隊長又送禮物 - Pimco 2017年「全球投資佈局」報告   全球最大的債券資產管理商Pimco,剛發佈了2017年「全球投資佈局」報告(Asset Allocation 2017),預測本年全球經濟增長格局,並分析美國、歐洲、新興市場股債的投資前景.   *建議設定「美股隊長」專頁,為「優先看」(See First),保證即時獲取,最新的「美股隊長美股零距離」投資通訊,以及「美股隊長教室」PDF 如何設定「優先看」(See First):https://goo.gl/kh3oXM   有興趣的朋友,請在Post 下留言,小弟自當雙手奉上下載連結。謝謝支持!  

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【美股隊長】吳瑞麟:耶魯校產基金 穩中求勝心法 (2017/02/25)

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  美國市場人才輩出,不少基金經理,即使管理鉅額資產,仍然有力連年取得不俗回報。耶魯校產基金(Yale’s Endowment)掌舵人史雲生(David Swensen),就是其中一例。本周打算介紹一下這位人物,與及他對普羅投資者的建議。     管理校產基金 資產膨脹20倍 史雲生本身也是耶魯大學舊生,為經濟學博士,曾經在華爾街的大型投行,研究金融工程,例如首批落實的掉期交易,他也有份經手。1985年,他接管耶魯校產基金,當時的總值約為10億(美元,下同),其中超過八成,投資在美國股票和債券,與當時一般大學校產基金無異。自他執掌起,耶魯校產基金開始採取與別不同的投資策略,掀起了整個捐贈基金界的新風潮。他的做法,是將其基金旗下的九成資產,全部重新配置,從傳統的股、債,轉入其它當時仍屬非常冷門的資產類別、投資策略,例如:私募基金、融資收購、對沖基金、海外證券、房地產,以至天然資源,包括木材等。     充分的跨地域、跨資產類別分散投資,令耶魯校產基金賺取超越同業的回報,而且由於組合成員的關連程度相對較低,風險亦得以下降。經過三十年,截至2015年6月,史雲生取得的回報,為年均13.9%,遠遠拋離指標和對手。(通常捐贈基金以60%美股、40%美債組合為指標。)     耶魯校產基金的資產總值,也由當初的10億,滾存至高達254億,令該校富可敵國。現時校產基金,每年上繳「家用」,已達10億,足夠供應學校全年經費的三分之一。他將管理的管理經驗,著成Pioneering Portfolio Management一書。     傳授散戶投資心法 可是,校產基金的必殺技:無時限性、可放棄一定流動性,和跨資產類別的投資專才,一般投資者都可望而不可及。各位不用灰心,史雲生後來另著Unconventional Success一書,講述他對個人投資者的三大建議:     第一點是分散投資於六大資產類別,包括美股、美債、美國抗通脹債券(類似iBond),海外成熟市場股票、海外新興市場股票和REITs(房託基金),當中稍為側重股票。他於一個訪問中提到,自己永遠不會低估美國的潛力,所以美股可佔30%注碼;海外成熟市場股票、REITs,則各15%。新興市場則投入10%資金。債券方面,只買國債,因主要功用,是金融市場波動時,作定海神針。30%注碼中,一半投入傳統債券,另一半買抗通脹債券,皆因通脹是債券天敵,買入後者,可以減緩通脹飆升時的傷害。     建議注重基金費用 第二點是定期重整組合,將賺錢資產類別的倉位,沽出部分,投入落後的資產類別,令各類資產的佔比,重新平衡。     第三點是在沒有跑贏大市的把握時,投資低成本的指數基金ETFs。慳錢等如賺錢,投資者應該留心基金的費用。他大力抨擊主動管理型的基金,據他研究,96%均跑輸指數,結論類似前周本欄提到的股神賭局(https://goo.gl/mHZA6Q),指數基金是穩勝之選。     *小弟將會於3月19日,舉辦工作坊,詳細介紹史雲生的操作心法:https://goo.gl/gyXceq    

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【財技簡易宮略】長問短答(卅四) (2017/02/24)

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【期權短評】莫家強期權短評 (2017/02/24)

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  我比較少喺FB教大家做Short Put。除非係好有信心可以賺到,咁就無乜所謂。但係,做Short Put有個問題,就係一旦輸起上黎可以輸得好甘。假如開倉前無plan好點樣控制風險,出事途中又唔識處理,就會好大件事。   最簡單,如果要俾人Call孖展,上過堂既同學就會知道一定唔可以入錢補倉。唔補倉,就一定唔係無險風險。入錢,就有得繼續輸,最後輸幾多無人知。     另外,就係有啲情況係唔適合做Short Put,唔適合做就唔好做。例如,依家做3月Short Put,就係唔適合。     大權Short Put,每點$50,想賺過千蚊一張既話,行使價就要揀到去22200點。收22點,唔計使費,每張可以賺$1100。Check一吓按金,由於行使價唔算太遠,按金要$35360,回報率3.1%。     但係最大問題,做22200點Short Put,buffer得1800點左右,實在講唔上係穩陣。假如期指喺3月頭之前就下試23000點,之後大半個月只淨返唔夠1000點buffer,就會好難挨。再差既情況,係引伸波幅上漲,風險仲會更高。     呢種市況,都有相應有利既策略可以做,但一定唔好就咁做Short Put。下星期一再講。  

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做15K月入收租佬 #1282

諗SIR, 您好! 不好意思, 本人最近才發現homebloggerhk,但發現學識了不少知識。 本人現在月入只有一萬五千元,而儲蓄大約只得二十萬元,沒有任何投資經驗, 每月只能儲蓄三千元。但年紀也快將四十了,現跟親人共有一間物業,尚有十年需供款,現市值大約五百萬元。 雖然很想購買物業,但現在樓價高企,我這樣低收入,根本沒有能力購買, 請問可否指導一下,我應怎樣才能增值財富呢? 很希望能積累多一點,用作日後有時機時才購入物業。 可否提供寶貴意見給我。 謝謝。 低收入人仕上     ANSWER: 自己搵唔到錢,唯有邀請更有才幹既人幫你搵錢。此事看似很虛幻,但低學歷者透過銀行借貸去持有物業,再用此要脅較高收入人仕交租當自己儲錢,唔係無可能。要做狐假虎威故事內的狐狸,讀者必要審視現在樓房供淨多少,假設現市值500萬樓供淨100萬,意味讀者最盡可按爆八成得300萬現金。至少同家人對拆仍有150萬。   由於讀者稱樓只供淨十年,加上年達四十,估計手上樓房已持有過十多年,相信賺幅不少,根據當年低價買讀者而家供淨一百萬絕不為奇。實際上可能仲少。   一反眾人之態,讀者是現金水平可能仲比借貸力強。讀者擁0.75*259萬 = 205萬借貸力,用掉了估計一半。加按得錢後應會全用盡。故買第二房前估計型態是現金多而借貸力少。這可靠搵直屬親屬做擔保去補償借貸力,或只將原本間樓按至5成轉出租用途,利用租約作第二入息證明,增強借貸力總額。上述同時假設讀者無任何私人貸款或卡數。   由於身家少及人工低,唔怕借盡一點。或把新買樓劏套房收極高點回報都是可考慮手段,反正讀者無野好輸。假設讀者搵到兄弟擔保,就當佢人工4萬而供緊1萬蚊既樓,讀者可叫兄弟將佢層樓轉按再拉長黎還,有現金回贈之餘又可降低每月供款金融,令擔保人更有空間助兄弟買樓。另外由於讀者本身已有樓,如果再買又唔想付15%高印花稅,需用父母或一個無樓既親人單名買,而擔保人可兄弟齊做。或者現時先加按套錢,博政府取消15%高印花稅後才入市亦妥當。

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(有片)【聶SIR x 莫家強】市況分析 (2017/02/24)

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【股海崢嶸】潘家榮: 不追勁升股,不買落後股 (2017/02/23)

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每日下午臉書專頁【潘家榮市評】 【即LIKE】https://www.fb.com/kevinpoonsir/   現時正值期指轉倉高峰期,大市難免會比較淡靜,所以這幾天恒指一直只在上下300點之間徘徊,其實一點也不令人意外,不要見升勢稍為放緩,便以為大市向上乏力,隨時下星期一又再往上衝一浸,現階段只要期指守得住23900之上,也不要輕言轉勢。   對於未買夠貨的朋友,現時揀股的確不容易,市場認為最好的股票、走勢最靚的都已經升幅甚巨,一個調整也沒有,真不知怎樣追。我亦不建議現時走去追這些股份,因為當它們像火箭般上升,止蝕位一定已經相距甚遠,若然貿然衝入去追,萬一不幸地買中了個頂,損失可以很大,所以先前錯過了便算,寧願等下一次入市機會才買。   所以不少人都會選擇退而求其次,買一些仍然在低位未升的股票,希望可以追落後,至少感覺上會安全點,可是這種想法一點也不正確,在低位的股票並不代表會比較安全。當整體大市升了很多,但落後股仍然升不起,一定有它落後的原因,都是一些質素較差、市場並不看好的股票,若然上年二月在萬八點貪平用6蚊買入聯想(992),就算指數升了6千點,仍然要輸超過兩成。   不追勁升股,也不買落後股,現時要揀的應該是一些強勢得來,亦做過調整的股票,即是一些整體走勢仍在向上、股價近高位的股票,因為最近做過輕微調整,所以會有一個較近的止蝕位,就算搏輸了都只是蝕少少,若然搏中,更加可以從此上車坐大浪,值搏率自然較高。當中可以考慮阜豐(546),此股月初發過盈喜後,股價稍為調整,經過一輪整固後,又再拗腰向上,我們大可用4.64作為止蝕,用6%搏坐一個大浪。     潘家榮 元大證券(香港)經紀業務部營業總監 筆者為證監會持牌人,並未持有上述股票    

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【美股隊長】吳瑞麟:FBI瓦解內幕交易集團秘辛  (2017/02/23)

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    FBI瓦解內幕交易集團秘辛     多年前,小弟捨港股、投美股,除投資選擇豐富,工具齊全等因素外,場地比較公平,也是一大原因。     海外月光,非特別圓,人性貪婪,天下烏鴉一樣黑。相對公平的環境,源於當地監管機構、執法者,取態極為進取,且不避權貴。     2009年,FBI拘控對沖基金經理Raj Rajaratnam、麥肯錫合伙人Rajat Gupta等人在內的內幕交易集團,成功入罪,前者更被重判11年徒刑,外加1.5億美元罰款,案件轟動一時。當年負責偵搜的FBI密探,後來在訪問中,披露他們的查案技倆。     對付內幕交易、操控市場,美國監管機構,幾乎當成毒販、黑手黨來打,受訪的密探指,追蹤過百單內幕交易案,模式與瓦解幫會,別無二致。涉及違法行為的對沖基金,關係緊密,外人難以了解。然而FBI會分析大量文件,「鼓勵」線人合作,和作竊聽和監視。     利之所在,進行內幕交易的基金,手法層出不窮:在電腦遊戲的聊天室,交換情報;用Twitter發放藏著暗語的訊息;甚至僱用黑客,偷看其它基金經理的倉位。面對智慧罪犯,如何逐一攻破?目標人物會被全天候跟蹤,不論乘車坐地鐵,做健身還是喝咖啡,全力掌握其生活細節,找出線索。密探笑言,比目標的太太,更為了解他。當時機成熟,FBI最喜歡用的招數之一,是在星巴克當目標在買咖啡時,搶先講出他的習慣,連要不要加糖加奶,也如數家珍。然後明示,所有情節,已被識破,一是合作,一是明早六時上門攞人,結果一樣,只會倍添羞辱。心防盡毀,目標人物多數投降,逐步供出黨羽。     大數據年代,執法者更是如虎添翼。美國證監有一小組,自2010年起,翻查過去15年間,天量的交易數據,尋找所有在企業公布消息前,準確入市的戶口,研究有否內幕交易的痕跡。一件真實案例,是有位水喉匠,連環「扑中」十多單收購合併案,均是剛好在公布前入市。這種異常模式,引起當局注意。一查之下,全部合併案,均由同一投資銀行經手,順籐摸瓜,發現提供資料的,是投行一名董事,兩人純因釣魚結緣。別以為兩人有何驚世利潤,其實只是賺了不夠8萬美元,而董事所求,竟僅為「改裝廁所」與數千美元,堪稱「莫以賤小而不為」。這種由下而上,從獲利者作起點,倒推刮出放料者的哲學,令大量以往可能瞞天過海的小惡,難逃法網。估計日後「貼士當人情」之風,將近乎絕跡。     相比之下,本地監管機構,即使有同等戰力,恐亦無力回天。看過《證義搜查線2》「圍飛作歹」一集,不難明白:即使有志之士,枕戈待旦,查到爆肝,只要作恐源頭,來自某貪污大國,必然不得其門而入,徒歎奈何。    

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