(中集)幫老闆做牛做馬、很想打破此格局 #1338

諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!     ANSWER: 回上篇: http://homebloggerhk.com/?p=73860     你可能心諗:「尋日睇左成篇都未講發達步驟,今日再比一次機會你諗sir! 咪再浪費我時間!! Well…要成為優異生,就係看通成個遊戲規則先落場玩。玩下又改下,越玩越叻。 次者,次在失了先機。仍可一路玩一路睇下玩得好既人,再改進一下。 庸材,一味只係玩,成世人同圈速。 受養者,屬玩玩下無心機個類,玩唔出結果而接受他人助養,以尊嚴同面子換取一時安逸。 監犯,為停賽者,可以被法庭指令由零重新開始。     看看時昌迷你倉上年在九龍灣大火的例子,出事之前你問老細時生佢是否「財務自由?」佢心諗真係得啖笑,佢自己名下既倉值幾錢連佢都唔識點計起…惟有敷衍你兩句(筆者設計對白)。出事之後,時生有機會成為上段文字描述的停賽者,當然筆者都希望佢唔好出事。由於筆者文字功力差,唯有明言:「而家好興講個d財務自由或者被動收入,如理財未有成績當然無問題。但如閣下真係叻仔問巴菲特借左一千萬,稅局或暗箭唔會招呼你?」   好,咁要講講點做。首先,唔使咁快跑出街識朋友,或者什麼日日lunch要約唔同人。如果你想見面位人兄係好人,佢自然遵守等價交換原則。你本身無專門知識又或無錢,咁真係見完得個桔,就當你識於微時既中學同學,亦唔見得會長時間唔問回報去幫你。時下有不少派卡片會、早餐會,聚集一班講明係想交換網絡的人,遺憾出席者同屬「未有能力」的人。你花十倍時間去攪,或有一分得著。當你一日成為Winner,winner-circle自會為你開啟,可以與同級數的人合作,交換利益。條件未到而夾硬黏埋去,只會核突而無用。   要成為蓋世大俠,當然要在年青時密練九陽神功。至於橫空而出而稱霸光明頂,屬張無忌的小說情節,你就咪咁傻以為壞人係打一次就死,好人先屈而後勝這些卡通片道理啦,建議閣下改善自己軟實力同硬實力。第二步提升硬實力,在於認識/熟習一些時下少人知而難於複製的事。筆者明白醫生律師算係,不過煮野食、補(靚)鞋、家居維修都屬時下年青人不熟習的事。你攪什麼IT除非你係最勁既駭客,否則值錢極有限。至於在資本市場投資,嬴錢要訣係先有資本。建議是讀者審視一下再於IT界落力是否水平做到top 10%,如果連咁都做唔到請換行,或者是日間返工而晚上學習另外的事。   有人想似少年股神一變十再十變百,先講筆者將投資技巧定為硬實力。學投資,應該趁後生。只要唔好勁借又炒到破產,28歲前進取一點樣樣試下炒賣都可以。最差既事就係20-40歲努力儲錢,40歲先學人初下股海,咁就….   只要你努力、認真咁學習投資同用真錢去買,基本上2-3年,你可決定到你屬於邊一類人: 類型一: 叻人,全世界人加埋電腦炒股程式你仍然可rank top 3%。咁恭喜你,請主力用投資搵錢。搵到之後聽日返黎用最後一節文(下篇)的方法去保存財富。留意,蠢人認叻既「死狀」,會比蠢人死得更慘,閣下小心諗諗。 類型二: 平庸。那唔好炒咁多,努力打工晉升或做生意賺錢。如想加快理財進度後生用樓、近退休用債。加些槓桿去投資是必然,你都想快一點「到站」。最緊要係學識槓桿後要面對之風險同作出準備。 炒股要努力、工作要努力。因為唔用心做,很難決出當下所作之事是否為閣下專長。你可以閒時hea,但做緊野個陣唔好hea。筆者自己都唔炒野,有感由10萬炒到過千萬比踏實學好一門手藝更難、更難保證。而賺取財富只需一時,保存財富才屬一世。賺價的投資方法只予人賺取財富之便,但收息的方法才助你遠離謊言,安穩一生。   聽日返黎,講返最緊要同最重要既第三步: 軟實力。同埋康樂棋!  

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【股海崢嶸】潘家榮:騰訊(700)不斷創新高 大市單天保至尊 (2017/05/23)

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大市單天保至尊,一隻騰訊(700)不斷創新高,便帶領恒指升了上來,早前瑞聲(2018)被追擊和特朗普政治危機似乎又不再那麼重要了。正如我上星期五的文章,只要定好了策略,面對突如其來的跌市,便不用自己嚇自己而胡亂沽貨,結果現在又不是升返了高位嗎?   說到騰訊(700),看到不少前輩最近都有撰文,有人看好當然亦也會有人看淡,看好的自然會説它業績交足功課,就算股價貴,都只會更貴,有買貴無買錯。相反,看淡的人則會認為股價升幅已巨,再升水位不高,不應該再追,而且看到只有騰訊(700)升,其他科技股跌,便解讀為大戶托著它而沽其他股,深信最後都是要跌。   作為散戶投資者,我認盲目看得太好或是盲目看淡都不適宜。投資股票的最終目的是要嬴錢,而不是為鬥眼光,估到最後是升還是跌,只要順著勢來做,市場自然會告知我們。   升市莫估頂,沒有人可以做到真正的頂位在那裡,若然只是因為股價升得多,便貿然認為再升空間有限,只是一箱情願的想法,這種思維很容易會限制自己在一隻好股身上賺取更多的利潤,明明買中一隻股王,卻只是賺少少便不敢再坐,白白錯失了往後的升幅。   相反,股票亦不會只升不跌,若然盲目看得太好,深信那隻是股王,就甚麼都不理見低位便買,無論怎樣跌也照坐,這樣亦是一個危險的做法,一旦股價真的見頂,隨時會坐一個跌浪。   所以最重要的是要定好策略順勢而行,一路升一路調高止賺位,不跌穿便繼續坐,若然失守了便不要越跌越撈底,以免股價真的轉勢,這樣便可以安全地坐大浪,我計算現時騰訊(700)最新的止賺位為255。   潘家榮 元大證券(香港)經紀業務部營業總監 筆者為證監會持牌人,並未持有上述股票。    

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(上集)幫老闆做牛做馬、很想打破此格局 #1337

諗sir, 您好! 小弟有幸拜讀到您的「樓市雙租族」。當中有些個案正正就是小弟的現實寫照,小弟就是您在書中所說的「幫老闆做牛做馬、多勞少得型,年輕又幹著不為社會受落之事」,很想打破此格局,亦想跟您書中的建議改變生活習慣。 例如:原本工作10小時;改為3小時進修,2小時識朋友,5小時工作。 但小弟愚昧,還是不太明白,現有問題如下,盼能得到諗sir賜教! 1)進修,請問應先進修理財知識,工作技能,還是其他的工作技能呢?(因為眼看身旁的資深同事的月薪亦不到2萬,自知不是特別聰慧過人,相信自已繼續在這個行業工作多10年,最多亦只會跟身旁的同事差不多。) 2)識朋友,請問是識甚麼朋友,怎樣可以識到這些朋友呢? 3)加入winner-circle, 請問是甚麼意思呢?如何能夠加入呢? 請指點一下小弟的迷津,感激!謝謝!   ANSWER: 好啦,日日答理財個案,今日換下口味,試試談談年青人的上流方向。2014年曾撰文「成為千萬富翁的八個步驟」,時至今日,再寫一次類近的。   上流或可理解做增加自身優勢,例如有錢、例如有地位、例如有專業知識、例如有影響力、例如一個電話可以打比誠哥約食飯,例如有易於檢控他人,利用社會整體資源去打擊對手之能力。又或例如有家人幫助,即在不用交換利益之前題下就得到血緣親戚之幫助。這些都屬不少人想每日加強的地方,衰d去諗就加強用以滿足個人私慾,好些看法是令自己得到滿足感和快樂。當然上述不包括斷六親出家向彿之路向,筆者未諗明貪嗔癡。   上流的阻力 可以係你競爭對手,又或係政府,當然攪得唔好連你屋企人都會,但其實唔係你老闆。本篇文章旨在用更廣闊視野,去將連財務自由以外的發展都輙述出來。   有財力有某行業知識既敵人,不時會利用政府監管去打擊他人,這經常發生。所以閣下真係要行上流或「我要發達」呢條路,預備將來遇到的事比你想像中多。畢竟什麼創業分享會? 又或什麼交流會? 很多時成功例子傾向分享好野而將衰野收埋,唔通電視台會打比陶傑材子訪問佢當年係九龍塘時鐘比人映到單野? 一個編輯,可能兩萬蚊人工都無,仲少過呂志和口中既「後生仔人工四萬」標準之一半。所以揚得出黎既事,些少野學到可以,但真係要到point及緊要既,唔會有人輕易教你。   人從一出世就成為社會一份子,而社會受政府規管。究竟政府邊個話事由當權者決定,本文唔會探討改朝換代既事,惟政府本質就是令社會和平穩定。正所以無暴亂無炸彈,各人安安定定,林鄭又「交到數」比習總,大家又何樂而不為呢? 當然本案讀者作為個社會小卒,當然想問點變大粒佬,不過唔好心急,先要明白社會上一些規矩。政府要平民唔好事,當然緊係軟硬兼施,軟一面當然要起公屋同派糖,硬方面要搵差佬管佢地,不過香港有800萬人,而差佬只30000。咁情況三萬差佬係唔可以1管30既…所以另一個幫政府睇實班平民既人,係老闆。   200年前,社會上面老闆係多過打工仔 自工業革命後,機器取代人力,個體戶做生意的人大大減少。與200年前比較,今時做生意既人只佔整體約5%。但在200年前,社會上面老闆係多過打工仔。當然,舊時亦有另一階級叫「奴隸」。講返老闆點去管員工? 呢件事你而家感受緊啦! 仲使講! 總之九點返黎八點走,唔好亂係街鬧事,有咩做錯即時斷糧,故此現代社會有九成人的行為都受老闆制約了。這亦是政府很重視失業率,同埋點解明知老闆有很多地方可以避稅,政府仍願意扮睇唔到既原因。   當然,老闆唔係大哂,佢只係古代「千夫長」既現代版。政府一樣有方法監管老闆,同時講明員工行為要老闆負責。當然條友放工去打劫老闆梗係無事,這些大罪由警察包尾。不過一些小事故早在老闆手已拉停了,日後成大火的機率大降,同時壓抑了不少創新思維,令犯罪事故減少。你睇下Uber就係創新,挑戰緊法律。而法律實未能與時同進。那結果點做? 先殺犯例者再自己拎黎做,派個信得過既「千夫長」去睇實。科技令社會新增不少原有法例管唔住既野,惟有比更多壓力老闆暫時「用人去管住一大班人」。   老闆點管? 要知在香港做生意,除非規模很少,否則梗有幾項條例適用於一間公司。做飲食有監管,開學校有監管,旅行社同請菲傭很易受管,銀行、賣樓更加唔使講。老闆隨時在政府訴訟下屈服,因而將其行為盡量配合政府意願。有埋商品說明條例同MPF,基本上要玩你老闆梗有一條適用。所以將香港地產業換上紅色資本是國家戰略,不無道理。   係網上賣野看似不受管制。不過唔使租地方、唔使拎牌既生意太易被抄襲,所以生意一發大,自然有競爭者將其「殺掉」,根本唔使管。至於小型補習班、網上賣化粧品在政府角度無需趕絕,只要你咪咁爆自己溝樽護膚水黎賣就算。收稅次要,管好你班人為主! 這是在政府層面看的管治架構。   聽日返黎,講講社會上的五種人: 優異生、次者、庸材、受養者、監犯。

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【聶SIR】「不能買的港股」我有SAY (上) (2017/05/22)

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近日筆者留意到除了David Webb,早於5月2日中金公司,以及一些報章傳媒都發表對「老千股」看法,以及自製懷疑屬「老千股」的名單。考慮到David Webb選出的50隻股份,以及中金公司選出的66隻當中有16隻是重叠的,所以合計已有100隻疑似「老千股」的名單,若連同上周六 (5月20日) 於某報章看到另外30隻黑名單,已有130隻。   市場眼中的老千股 隨即在不少上網投資討論區對此話題議論紛紛,我留意到普遍發表意見人士均認為「老千股」數目不只這麼少。筆者於今年2月28日作統計,當日報價為1元或以下股份有826隻,佔港交所上市股份超過四成。市場主流認為「老千股」就是進行財技活動頻繁的股份,參考中金公司的篩選條件中列出的財技活動有供股、公開發售 (即沒有供股權可交易的供股)、配售 (包括發行新股、可換股債券和認股證)。不過論到財技活動,又豈止這麼少呢?粗略數數還有合股、拆股、紅送股和關連交易等,若是連同這些活動一併考慮,可能我所提出的800多隻股份當中,有超過一半是「老千股」,即佔港交所上市股份超過兩成。   老千股可啼笑皆非 若再考慮到介乎1.01至2元的「蚊股」,也有可能存在進行財技活動頻繁的股份,例如首控集團,從2015年10月5日至2017年1月27日,於不足16個月合共進行四次配售、一次代價發行和一次股份拆細,而此股於2015年10月5日收報2.29元,又於2015年6月5日和9月4日分別收報3.58和1.89元,三個月跌逾47%,這應否視為「老千股」呢?又例如豐盛控股 (0607),從2015年12月17日至2016年12月11日,不足一年前後與衍生集團 (6893) 和中國高速傳動 (0658) 進行換股,又宣佈三次配售和兩次代價發行。若以2016年10月4日和12月9日分別收報4.61和2.71元計算,約兩個月跌逾四成,該視作「老千股」嗎?   隨時變成無股可買 若連同一些貨源歸邊和股權集中而股價持續下行的股份考慮在內,恐怕那疑似「老千股」名單可以延展至500隻股份或以上,佔港交所上市股份超過1/4,平均計算就是每四隻股份就有一隻疑似「老千股」。如果全數撇除不買,對於小資本的投資者又可能認為報價為10元以上的股份門檻太高,未能進場,那裡按2月底的統計有198隻,即大約700隻股份不能買,佔港交所上市股份超過35%,再考慮到基本面欠佳的實業股,在餘下約1,300隻股份當中保守預算有300隻「入選」,即可能有1,000隻股份不能買,也就是說每兩隻股份當中有一隻不能買,那麼根本沒有投資港股的意思啊!   細股也可獲利豐厚 筆者自2015年4月至今,大約26個月透過財技活動選股方式,合共選出76隻倍升股,若考慮到有七隻股份是重覆選上的,選上倍升股是84次,期內分析股份超過440隻,其中超過3/4的最高升幅超過一成,證明分析財技股不如市場渲染的那般不值一提,更何況投資「大型股」亦不見得很安全,大家會想到近期哪種股份呢?   由於不想篇幅太長,本周三待續。     聶Sir 於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份。上述內容給讀者予以參考,絕不構成任何買賣股份建議。  

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【美股隊長】吳瑞麟:《美股隊長快樂遊天下》 第一集 (2017/05/20)

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【股海崢嶸】潘家榮:切忌情緒主導 投資與否跟自訂策略走 (2017/05/19)

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特朗普政治醜聞愈演愈烈,市場開始擔心特朗普會被彈劾,帶來不明朗的因素,雖然論機會率,他成功被彈劾的機會始終不大,畢竟參眾兩院都是由共和黨所操控,而在參眾院更要取得三分二贊成票才可成事,可想而知是相當困難,但是這樣嚇一嚇,卻令不少投資者借勢食餬,一下子令前晚美股急跌了下來。 當朝早起床看見道指跌近四百點,相信不少有持貨的投資者都會被嚇一跳,擔心大市要跌幾多,自己的股票亦會跌很多,而昨早我fb亦收到不少類似的求救訊息,問我大跌怎麼算,我都是回覆不要過份恐慌,跟好自訂的策略便可以了。 市場上不少人時常因為一些突發的消息、急升急跌,而影響了情緒,胡亂做投資決定,往往會在過度興奮的情況因貪婪而追貨,又會在看似有危險的情況下因恐懼而沽貨,結果不斷高揸低沽,只有輸錢的份兒,所以我們應時常保持平常心,升得興奮時先考慮值搏率才好再搏,跌得恐怖時也要看一看策略是否有叫走,若然沒有,便不要純因為恐慌而沽貨。既然買入時已定好了止蝕位,一路升亦不斷上調止賺,應該一早預好了最壞的情況是怎樣,其實又無必要那麼恐慌。 無論如何,昨天的確看見有不少股份的跌勢頗急,我們也需要提高警覺,我會以個股其5月12日附近的低位作為一個分水嶺,跌穿了便先減一減注,等市況拗腰向上升時,再將注碼加注在跑嬴大市的強勢股身上,順便汰弱留強。 潘家榮 元大證券(香港)經紀業務部營業總監  

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空有888萬資產但得個睇字 #1336

諗 Sir: 你好! 我係Sam, 我有以下的問題希望你能幫我解答. 我今年50歲,單身男仕,並沒有其它負擔, 職業為教師,月入6.3萬元,擁一在深水埗市值約430萬元(實 用341呎)已供完的自住物業, 另外在同區擁有一沒有按揭唐樓套房市值約130萬(實用195呎 ) (空置)。 資產負債表       資產   物業一(自住) 430萬 物業二(空置) 130萬 公積金(可動用) 100萬 投資在中國的基金和現金 80萬 香港債卷,股票 18萬 銀行存款(港元) 130萬 總計 888萬     負債 0萬     淨資產 888萬 理財目標: 希望現在可達至財務自由, 提前退休,退休後只需要有被動收入(正現金流) 約一萬元維持現有生活便足夠。 希望藉著現在還有隱定的收入和良好的信貸記錄向銀行借貸投資在物 業上(包括高租金回報的套房或官材房以便扣除按揭供款後獲得正現 金流也可以) 如有更好的建議請提供, 十分感謝!!!   ANSWER: 讀者有物業就空置或自住,投資在中國的基金同股票要拎返香港在法理上有難度(當然知清楚最好請較律師),香港的股票或債基只佔些少,空有888萬資產但得個睇字,建議死之前好運用佢令自己生活好過,更有尊嚴。 學術一點,讀者就是把財產同生活脫節,每月的生活最簡單就是配置每月的投資收入,這與打工領取月薪的習慣無變,易令人適從。當然有些人洗錢或衡量都是一舊舊錢計,或用樓作單位去計,不過筆者沒此本領,就唔好亂講啦。   估計讀者炒股技術一般,或無所興趣,故不建議用賺價工具去換取收入,相反樓或債更有原因。知道有人提及REITS 或ETF […]

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【聶SIR】重溫錦興集團供股分析 (下) (2017/05/19)

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  今日續談錦興集團 (0275,現名「凱華集團」) 之供股操作,於同年1月25日晚上宣佈「先合後供」集資計劃,合股和供股比例為10合1和1供8。當時於合股前每手買賣單位為10萬股,假設買入100萬股 (皆因當時買入10手,於合股後仍可避免產生碎股),每股作價為0.03元,計出成本為30,000元。若於除權首日 (3月31日) 或之後以0.255元離場,賬面損失為4,500元。於10合1及1供8的比例下,可得80萬份供股權。考慮到場內交易供股權之底價為0.01元,所以供股權最少可套現8,000元,以能淨賺3,500元,即賬面回報率最少為11.67%。接著參考早前中國宏橋股權 (2942) 首兩天 (1月26及27日) 的價格表現,分別高位為0.042和0.045元,當時認為日後當收到錦興集團供股權時,預算首兩天 (4月13及14日) 的權價介乎0.03至0.04元,所以計出該賺24,000至32,000元,跟上述成本30,000元比較,賬面回報率介乎80%至107%,於操作上是相當不俗的回報率。     說明後備操作策略 萬一未有於按配額供股期間 (4月13至21日)「炒權」,即權價長期處於0.01元狀態,屆時可於4月21日認購供股貨,最少是10萬股,即為25,000元,連同早前提到除權後沽貨損失的4,500元,只要於供股貨出爐首日 (5月5日) 或之後,以0.295元以上離場,仍是有利可圖。觀乎套權所得的可觀利潤,相信有心人採取套權策略獲利機會大。於去年3月18日收報0.033元。尋日我同朋友食飯,佢話呢次「供股後炒」,佢自己就睇0.30至0.40元。但無論任何投資,買入後跌30%需考慮離場。     不如預期沒有炒權 結果分析當日0.032元,乎合進取者買價範圍,當然,由於連權最後一日為3月30日,尚有五個交易日,讀者可稍作觀望,不過0.032元已是最低買入價,分別見於3月21至24和30日。其後於按配額供股期間,權價均維持在場內交易底價0.01元,令不少讀者和學生失了預算,但我仍對有心人部署「供乾」有信心,鼓勵他們耐心持股守候。我亦曾提及可以部分供股,皆因散戶認購供股貨多,相對包銷商接貨則少,所以若要最終看到「供乾」,一定要儘量令包銷商接貨。以1供8的比例,曾提及可考慮1供2或1供3,那麼包銷商便需要承接75%至62.50%的供股貨。事實上,於去年5月3日晚上發佈的供股結果顯示,兩名包銷商 (主席葉家海及英皇證券) 合共承接約33.62億供股貨,相對總數約44.95億股,佔比為74.79%,與上述的75%接近,暗示讀者和學生當時傾向選擇1供2。於按配額供股期間若以底價全數沽出供股權,成本價變為0.24元 [(0.032 x 10) – (0.01 x 8)];至於選擇部分供股,例如是1供2,成本價變為0.2567元,雖然後者較高,不過持股量卻是前者的三倍。     持股七月成倍升股 兩日後 (2016年5月5日) 供股貨出爐,當日股價亦見上揚,幅度近13% (0.27 → 0.305元),到了5月25日更高收於0.38元,較上述兩者成本價之賬面回報率為58.33%和48.05%。參考從5月5至25日之累計成交量約6.57億股,相對包銷商英皇證券促使的認購人承接約31.25億股,證明仍有大量散貨空間,可繼續等侯。的而且確股價反覆向上,及至9月7日錄得約3.22億股的巨量成交,而從5月5日至9月7日之累計成交量約17.11億股,認購人最多散貨54.75%。當日收報0.45元,較上述兩者成本價分別賺87.50%和75.32%,當時大家應留意到9月15日除淨 (每股股息0.03元),所以可考慮於除淨前夕離場。當日收報0.475元,略高於上述0.45元之五個價位,令回報率變為97.92%和85.06%。最終到了10月12日以全日最高價0.53元收市,也是至今的最高價,若考慮到每股股息為0.03元,即賣出價為0.56元,計出持股近七個月之回報率分別為133.33%和118.18%。值得留意從去年10月12至26日均收於0.485元或以上,證明有充裕時間賺一倍或以上離場。倘若以0.485元離場,連股息計算,兩者的利潤分別是27,500和77,500元,相對成本為24,000和77,000元,回報率就是114.58%和100.65%。           聶Sir 以上純屬個人研究分享,並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、推薦、陳述、誘使、支持或安排,亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定。   重溫錦興集團供股分析 (下)

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從上年租金升幅研究應買的單位類型 #1335

租金與樓價有一定關係。誠然,租金只反映市場參與者對該區的消費需求、而樓價同時反映消費及投資需求。今時香港經濟,明顯民眾對新界及九龍樓有需要,看上圖見九龍及新界樓無論在大細類別都照升,相反香港樓只有400-700呎類別之租金在2016全年錄3.43%升幅。由於租金是無得「按揭」,即係租金唔可以好似按揭咁由銀行提供六成或八成出黎,故討論租金可看見真實的樓市承接,但用賣價看樓市則要防範新樓會否被人MARK價之現象。留意樓價在升市尾期拋離租金是常見現象,今時已現,但究竟樓市「尾期」有幾長?勸大家唔好估,永遠不放棄自住樓一間,其他則可按本文提供之策略考慮。   樓價不太會同香港人的工資掛勾,但租金會。至少租客在香港居住或工作,但香港樓的業主,則不一定長住香港。   現時全香港有兩大需求,一批人想上車,另一批是在樓市賺過錢又想換樓的業主。相反銀髮族已「上岸」,他們購買力不反映在上表租務市場,對樓的需求只集中在投資。不少「父幹case」都屬搵仔女投資去避稅的結果,因此政府如想源頭根治民生房屋需求問題,建議用上述租金表去看樓市更為實際。   可能你諗:「有公屋解決居住需求架? 乜真係咁多人焗租新界細單位咩?」根據統計處中期人口普查資料,出租公屋單位由2006年71.7萬增至2016年79萬。但出租公屋之人口在06至16十年間增加了2000人。即起左近8萬公屋只收容多了2000人口,但十年間香港總人口由686升至733萬,究竟點解花錢起咁多公屋而冇人住? 唔係排隊上車架咩? 或許你未知東涌其實大把公屋冇人住,當年發展東涌有「發展新沙田的宏願」,計劃市鎮容人20萬。惟至今日筆者未有準確資料,大約是六萬六吧。   對於樓市投資人,應似超市入貨咁,要知悉客源。家陣市面最搶高價既係新界細單位同九龍中型單位,咁你咪去入呢兩樣貨囉。或許再細心一點,察看九龍區一些屋苑之升幅,會知道九龍東發展機遇利好了一些屋苑。另外下任特首如將教育政策定下來,唔取消校網既話,九龍塘單位有其獨特性,但留意九龍城區如近啟德一帶,留意未來天量供應,是亞軍西貢及季軍元朗合共的數目。   至於港島業主如何自處? 住你可以係港島,但投資物業就不好攪在島了。如真要在島買? 三房套是可取類型,而根據圖表顯示: 九龍大兩房會「打嬴」港島一房,縱使市價近似。  

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【聶升股解碼】分析美國加息潛在動機 (下) (2017/05/18)

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    承接本周二作出預告,今日與大家重溫2015年12月21日分析的中國恆石 (1197),此股於分析當日上市,參考12月18日開市前發佈的「招股結果」,公開發售部分只接獲32.35%的認購,餘額已回撥至配售部分額度,所以原本兩者分佈為一九之比,變成實際的3.24%對96.76%。一般配售部分屬「自己人」認購機會大,初步已有貨源歸邊的意味,值得分析。   集資與上市之權重 當時分析首先以上市價入手,原定招股價為1.80至2.60元,計出中間價為2.2元,最終作價為2.15元,略低於中間價。上述提到公開發售部分只有原定配額約三成獲認購,明顯就是銷情很差,即使已招股價下限上市,亦無可厚非。不過,當時卻訂於接近中間價,反映公司有心目中的集資底線,也道出了公司有一定程度的集資壓力。但就著上市開支佔而言,卻有一點矛盾,皆因按招股書資料計算,佔比介乎10.46%至15.11%之間,在有集資壓力下,理應想提升集資淨額,自然會想減少上市開支佔比,可是從數字高達雙位,可見對包銷商出手「闊綽」,不像有財政壓力,足見管理層有強烈的上市意欲。   上市價定位不算高 至於股權分佈,由三名非執行董事張毓強、唐興華和張健侃分別持有32.96%、22.50%和12.04%,其中張毓強為集團主席。另外於2015年3月才入股的方仁宙,則持有7.50%股權,四人合計75%。按招股書「我們的歷史、重組及公司架構」一欄的資料,計出首三人的每股持貨成本為0.7663元,方仁宙的為1.0553元,跟上市價2.15元比較,賬面回報率分別為1.81倍和1.04倍。而方仁宙於12月9日已發出禁售承諾,於上市後半年內不沽售任何股份。此公司的成立年份為2000年,經營超過十五年,就著首三人的年均回報率為7.12%,實在不吸引,反過來看訂價不算高。   自己人持貨逾九成 再看公開發售分佈,當中有一名基石投資者,為中國建材 (3323),認購約3,200萬股,佔總額2.5億股之中的14.42%。而公開發售部分接獲436份認購申請,其中持份者最大的24名 (認購10萬股或以上有16名),合共認購485萬股,佔公開發售部分申請808.8萬股之59.97%,通常較大額的散戶申請,我認為屬「自己人」機會較大。連同其餘配售部分和回撥至配售部分之額度分別約1.89億和1,700萬股,合計近2.11億股「自己人」持貨。由於中國建材有半年禁售期,因此不會視為「街貨」,計出街貨量近2.14億股,即有98.49%可視作「自己人」持貨,正是貨源歸邊的重要線索。   結果分析當日開報2.10元,乎合進取者之買價範圍,再過三個交易日 (12月24日) 收報2.93元,已進入目標價範圍,之後兩日分別收報3.30和3.57元,相對2.10元持股僅五至六個交易日賬面回報率為57.14%和70.00%,並且超過目標價上限3.00元,即或當時止賺離場,相信讀者也會感到滿意。 聶Sir 於執筆時,筆者或相關人士,並未持有上述股份。上述內容給讀者予研究心得分享,絕不構成任何買賣股份建議。

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