[汪敦敬]樓市需留意地皮 會否割價求售 (2016/05/21)

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雖然筆者是預測樓市比較準確的評論員,但其實我並不希望我的預測言中的,因為樓價跌,社會會平和一點!做生意亦會開心一點!社會在近年多了不少怨氣!而且,樓價跌反而我們會更多生意,但是,寫評論文章要說實話,無論你喜不喜歡,我也應該要將實際情況反映,否則,我的文章就沒有價值了! 到了現在,我亦無意改變我上年年尾對2016年樓市的預測,即上半年開始有個別板塊找到谷底,而下半年整體住宅市場應該找到谷底了!但是在尋底過程中,樓市局面是顛覆不定的,我必須要與讀者分享我的分析!     上年10月開始的劈價勢,並沒有令到市場結構性改變!在實際上,因為香港人供滿樓的人是增加了不少!從存款上去看,香港人亦比以前富有(雖然貧富懸殊嚴重了!),但市場上350萬的二手放盤反而大增,算是一個很不錯的成果!多年來,以人均入息中位數字為購買力(兩夫婦計),現在是能買私樓細單位的最接近時刻! 不過,政府樓宇政策的新一波「殺着」,就是將樓花地盤聚焦發放!在屯門區今年可以發售的樓花地盤可以有9個!當中若存在納米樓的話,即是說有理由相信一些樓花有機會不斷推出2百多萬的上車單位!如此多的樓盤及平LUMP SUM價,不可能不衝擊二手市場!     上次樓花聚焦推出的是元朗及朗屏區!正好配合了當時的劈價勢!今次屯門又會如何? 更加需要留意的是政府會否將地皮割價求售,因為如果行這方向,樓市就有了結構性下跌的基礎,大家都要緊密留意。     不過,筆者只是忠實說出不同角度的風險,看官就不需要太過擔憂,市場最後由實踐及實踐後的數據去印證一切!眼前我們要面對的是畸形的市場常態及矛盾,「樓市哈佬喂」帶來了甚麼?現實中就是香港人愈來愈富有,卻同時愈來愈多人虛怯!當兩個特性相遇的時候,樓市就變得波譎雲詭了。 購買力愈來愈強橫的情形下,竟然恐慌的人不斷存在!這極可能是一個入市良機!是否,還看你有沒有堅持量力而為的能耐了!  

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屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!

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屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]

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屋苑打擂台: 陽明山莊 vs 禮頓山 – 豪宅市場觀點

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屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、有關空置量及供應由差餉物業估價署獲取。文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 陽明山莊 46%, 禮頓山  40%   落成日期: 陽明山莊 由台灣發展商興建,1991年落成、台商僑福企業大股東持有不少單位。近年不少年青人對近代史有興趣、更有人打算移民台灣、那估計對蔣介石的抗日歷史、及蔣公對明朝詩人王陽明有偏好之事早有認知。當年退守台灣、蔣介石在台北附近的一處山頭建舍、將山名為陽明山、而官邸命名為士林。故有些很偏向台灣的字眼、香港作為兩岸三地中的一員、不可不察。   禮頓山由新鴻基發展,2002年落成。如果各位記得許仕仁的官司、應不難記得物業由誰發展。 From To 禮頓山 陽明山莊 Jan 2015 Latest shown -6.04% 11.14% Jan 2014 Dec 2014 9.71% 4.22% Jan 2013 Dec 2013 -5.43% -14.53% Jan 2012 Dec 2012 -0.59% 32.98% Jan 2011 Dec 2011 18.53% -4.97% Jan 2010 […]

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[汪敦敬]市區地屯門價、一手樓劈價之始?

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中資背景的萬科置業再奪本港樓市麵粉,在深水埗福榮街、營盤街與福華街交界的商住地擊敗另外17個財團,以13.06億元奪得項目!平均地價只是$4249!比同一集團去年7月買入屯門掃管笏的住宅地皮更平,被譽為「市區地屯門價」! 曾幾何時,個別發展商被一些人稱為地產霸權,但梁振英上任特首後並不賣帳,樓花沒有了「發水」及一手住宅物業銷售條例出籠!已改變了發展商的盈利方式!也在兩年間增加了很多發展商的競爭對手!縱使霸權陰霾褪色,發展商能更合理去貢獻社會也好,但政府和發展商的矛盾仍然存在!政府想樓價平,而發展商當然要賺錢!的確,其實這是一場博奕,所謂博奕其實尤如拳擊!變化是互動的!雙方也不會被動,不單只可以閃避、擋駕、而且還可以「還拖」!顯然政府是想發展商走薄利多銷的路線,但是當盈利減薄到一個階段的時候,就變了盈利危機,而普遍欠債低的發展商,除了劈價外,其實還有其他很多方案去選擇!當然亦可以封盤不賣!很多人認為只要繼續積聚供應下去,樓價總會跌!這個是一個錯誤的期望!因如盈利危機出現了,繼續增加供應其實並不容易,有人肯去做蝕本生意嗎?那麼,流標就自然出現增加!市場會調節一切,也即是說買家只可以追求或者期望發展商薄利,想發展商會蝕本或者很多發展商會蝕本,不設實際! 當然,政府亦可以繼續互動!例如減地價及繼續增加競爭對手!減地價就令到發展商有條件去減價,但如此一來,每個買入地的發展商可能都會面對將來政府再減地價,於是,流標一樣會發生!而政府減地價亦不可能無止境減,更加重要的是現時仍然未有足夠的地給政府去製造影響大局的劈地價潮! 想樓價平!大家應該要知道:反對政府開發土地其實是支持着高樓價的現象持續下去。一手劈價談何容易!

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[汪敦敬]貨幣戰趨激化 間接拖冧樓價

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過去幾年,筆者不斷提出最影響樓價其實是貨幣。雖然很多人認為最影響樓價是息口,不過息口加減也是一場貨幣戰爭的結果! 很多人發覺當人民幣不斷貶值及美元不斷升值的時候,其實加息的風險反而減低。最後發覺,原來也是一場貨幣戰爭!   2009年後,美元不斷量化貨幣,於是不斷貶值,香港樓價便不斷上升。但是,當美元量化製造大量貸款後,在世人借了不少金錢後,美元往往會回收,於是乎很多市場會崩潰,我們可能被「剪羊毛」了! 其實貨幣戰爭發展下去,不但會影響息口,當然亦會影響香港的樓市。如果各國包括人民幣、歐羅、日元等繼續不斷量化貶值,美元是不可能無限期地升值。直至一天,如果美國重新量化貨幣,美元便會下跌而人民幣則上升。當以上情況出現時,香港的樓價會再起,這就是不買樓的風險。雖然感覺上貨幣戰爭與各位較遙遠,但其實已經息息相關地影響每個香港人的財富。  

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屋苑打擂台: 銀禧花園 vs 駿景園 – 新鴻基樓完敗予長實篇

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屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 銀禧花園 126%, 駿景園  55% 落成日期: 銀禧花園 由長實發展。各幢約於1985年落成。駿景園由新鴻基附屬公司發展,1995-97年陸續入伙。   From To 駿景園 銀禧花園 Jan 2015 Latest shown 4.28% 17.10% Jan 2014 Dec 2014 14.08% 13.33% Jan 2013 Dec 2013 6.11% 6.25% Jan 2012 Dec 2012 6.81% 25.74% Jan 2011 Dec 2011 9.24% 11.93% Jan 2010 Dec 2010 […]

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屋苑打擂台: 河畔花園 vs 沙田第一城

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屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 沙田第一城 165%,河畔花園 264% 落成日期: 沙田第一城1981-1987 (52幢樓,幾個大發展商聯合發展),河畔花園 1984 by 恆基   From To 沙田第一城 河畔花園 Jan 2015 Latest shown 11.03% 11.86% Jan 2014 Dec 2014 23.07% 17.94% Jan 2013 Dec 2013 7.49% -1.05% Jan 2012 Dec 2012 43.27% 35.27% Jan 2011 Dec 2011 7.91% 10.13% Jan 2010 […]

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屋苑打擂台: 美孚新村 vs 麗港城

未命名

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 –   鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 美孚新村98%,麗港城114% 落成日期: 美孚新村1968-1978不等,麗港城 1990 From To 美孚新村 麗港城 Jan 2015 Latest shown 1.67% 3.40% Jan 2014 Dec 2014 12.23% 11.39% Jan 2013 Dec 2013 22.45% 4.63% Jan 2012 Dec 2012 3.82% 21.15% Jan 2011 Dec 2011 19.34% 12.41% Jan 2010 Dec 2010 24.40% 17.92% Jan […]

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[戰神]何時才是減辣時機

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何時才是減辣時機,這個問題,其實不難答,但卻每天有人問。   辣招的作用其實是買時間,等待新供應到位,亦即是說,一日供應不到位,一日不減辣。所以要減辣,就要符合兩個條件,一是負擔比率降至40%,二是一手住宅及居屋供應已到達一個有利長期健康發展的水平。 今次主要是說供應的問題,供應怎樣才叫夠,就要看市場的買家何時吃飽,吃不下更多,貨尾開始上升至一個水平,就是減辣的好時機,因為這情況下減辣,由於有貨尾作緩衝,減辣也不會造成樓市大幅波動,市場價格在適當水平穩定發展,任務就完成了,辣招亦可功成身退。 –   至於貨尾什麼水平才足夠用作緩衝,我們可以參考以下圖表,樓市在2005-2007年屬於較為穩定的水平,其後供應開始出現短缺,貨尾單位仍開始大幅減少,所以貨尾單位什麼水平才足夠用作緩衝,參考2005-2007年就可以了,即貨尾量升至12000-15000左右的水平,而貨尾比重降至10-12%左右,達到這個標準的話,代表市場有充足的供應之餘,亦有足夠的貨尾作緩衝。   – 讓我解讀一下貨尾量與貨尾比率的關係: 1.當貨尾量與貨尾比率皆處於低水平時,即代表供應不足 2.而貨尾量低而貨尾比率高,代表發展商不願減價,惜貨而售,市場膠着 3. 貨尾量與貨尾比率同步上升,即發展商肯減價但仍不夠積極,市況開始下跌 4. 貨尾量高企與貨尾比率下跌,即發展商積極減價散貨,但市場吸納不盡所有單位,從而貨尾量開始高企 5. 貨尾量與貨尾比率同時高企,代表發展商即使積極減價散貨,但如何也賣不出,從而兩者也高企 所以,第四個情況就是撤招的時機,既可避免第五個情況出現,亦可避免過早撤招樓價反撲的風險,現時正處於第三個情況,所以距離撤招時機尚遠。    戰神FANSPAGE: https://www.facebook.com/wargodriver

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[脫苦海、梁隼] 半私樓、居屋、私樓的選擇

樓市

(諗SIR邀請著名博客脫苦海、梁隼解答精選個案,集思廣益) 諗sir您好, 本人今年23, 現在協助家父打理生意, 月入26k, 女朋友還在讀碩士, 2014年底畢業後月入將超過24k(行業起薪點), 因本人與女友旨十分節檢的人, 預料待女友畢業後兩人可儲around 35K per month. 現在雙親打算給小弟250至300萬左右作買樓首期之用, 因小弟乃投資樓市的初哥, 所以很需要諗sir您的意見. 亦因小弟打算婚後仍與父母同住, 所以將來需要換一間大d ge單位嚟住. 現在小弟有兩個方案, 想請教諗sir您是否可行. – 1. 一沙田鄰近鐵路的居屋, 28年樓齡, 現時約值260-270萬左右, 放租9000-9500/月左右, 扣除差餉管理費後剩7900左右/月, 小弟打算買兩間收租, 到結婚時把其中一間賣掉, 再加上未來幾年的儲蓄的一部分購置一較大的單位. 優點: 租金回報較吸引, 而且到結婚時仍能保有其中一個物業提供正現金流 缺點: 樓齡大, 升值潛力低 – 2. 一沙田鐵路沿線的私樓, 11年樓齡, 市值約450-460萬左右, 放租14500/月左右, 扣除差餉管理費後剩12000左右/月, 到結婚時加按買樓. 優點: 樓齡細, 升值潛力較高, 抗跌力強, 而且需要付的首期較低. 缺點: 租金回報較低   P.S. 按揭家母可擔保, 家母月入38k, […]

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