[汪敦敬]楼市需留意地皮 会否割价求售 (2016/05/21)

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虽然笔者是预测楼市比较准确的评论员,但其实我并不希望我的预测言中的,因为楼价跌,社会会平和一点!做生意亦会开心一点!社会在近年多了不少怨气!而且,楼价跌反而我们会更多生意,但是,写评论文章要说实话,无论你喜不喜欢,我也应该要将实际情况反映,否则,我的文章就没有价值了! 到了现在,我亦无意改变我上年年尾对2016年楼市的预测,即上半年开始有个别板块找到谷底,而下半年整体住宅市场应该找到谷底了!但是在寻底过程中,楼市局面是颠覆不定的,我必须要与读者分享我的分析!     上年10月开始的劈价势,并没有令到市场结构性改变!在实际上,因为香港人供满楼的人是增加了不少!从存款上去看,香港人亦比以前富有(虽然贫富悬殊严重了!),但市场上350万的二手放盘反而大增,算是一个很不错的成果!多年来,以人均入息中位数字为购买力(两夫妇计),现在是能买私楼细单位的最接近时刻! 不过,政府楼宇政策的新一波“杀着”,就是将楼花地盘聚焦发放!在屯门区今年可以发售的楼花地盘可以有9个!当中若存在纳米楼的话,即是说有理由相信一些楼花有机会不断推出2百多万的上车单位!如此多的楼盘及平LUMP SUM价,不可能不冲击二手市场!     上次楼花聚焦推出的是元朗及朗屏区!正好配合了当时的劈价势!今次屯门又会如何? 更加需要留意的是政府会否将地皮割价求售,因为如果行这方向,楼市就有了结构性下跌的基础,大家都要紧密留意。     不过,笔者只是忠实说出不同角度的风险,看官就不需要太过担忧,市场最后由实践及实践后的数据去印证一切!眼前我们要面对的是畸形的市场常态及矛盾,“楼市哈佬喂”带来了什么?现实中就是香港人愈来愈富有,却同时愈来愈多人虚怯!当两个特性相遇的时候,楼市就变得波谲云诡了。 购买力愈来愈强横的情形下,竟然恐慌的人不断存在!这极可能是一个入市良机!是否,还看你有没有坚持量力而为的能耐了!  

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屋苑打擂台: 置富花园 vs 海怡半岛 – 地铁站上盖先要输!

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屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2016年3月 上述期内总升幅: 置富花园 88%, 海怡半岛  60% 置富花园 呎价: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花园 由香港置地。各幢约于1978年落成。海怡半岛由和黄发展,1992-95年陆续入伙。   From To 海怡半岛 置富花园 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]

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屋苑打擂台: 阳明山庄 vs 礼顿山 – 豪宅市场观点

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屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、有关空置量及供应由差饷物业估价署获取。文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2015年11月 上述期内总升幅: 阳明山庄 46%, 礼顿山  40%   落成日期: 阳明山庄 由台湾发展商兴建,1991年落成、台商侨福企业大股东持有不少单位。近年不少年青人对近代史有兴趣、更有人打算移民台湾、那估计对蒋介石的抗日历史、及蒋公对明朝诗人王阳明有偏好之事早有认知。当年退守台湾、蒋介石在台北附近的一处山头建舍、将山名为阳明山、而官邸命名为士林。故有些很偏向台湾的字眼、香港作为两岸三地中的一员、不可不察。   礼顿山由新鸿基发展,2002年落成。如果各位记得许仕仁的官司、应不难记得物业由谁发展。 From To 礼顿山 阳明山庄 Jan 2015 Latest shown -6.04% 11.14% Jan 2014 Dec 2014 9.71% 4.22% Jan 2013 Dec 2013 -5.43% -14.53% Jan 2012 Dec 2012 -0.59% 32.98% Jan 2011 Dec 2011 18.53% -4.97% Jan 2010 […]

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[汪敦敬]市区地屯门价、一手楼劈价之始?

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中资背景的万科置业再夺本港楼市面粉,在深水埗福荣街、营盘街与福华街交界的商住地击败另外17个财团,以13.06亿元夺得项目!平均地价只是$4249!比同一集团去年7月买入屯门扫管笏的住宅地皮更平,被誉为“市区地屯门价”! 曾几何时,个别发展商被一些人称为地产霸权,但梁振英上任特首后并不卖帐,楼花没有了“发水”及一手住宅物业销售条例出笼!已改变了发展商的盈利方式!也在两年间增加了很多发展商的竞争对手!纵使霸权阴霾褪色,发展商能更合理去贡献社会也好,但政府和发展商的矛盾仍然存在!政府想楼价平,而发展商当然要赚钱!的确,其实这是一场博奕,所谓博奕其实尤如拳击!变化是互动的!双方也不会被动,不单只可以闪避、挡驾、而且还可以“还拖”!显然政府是想发展商走薄利多销的路线,但是当盈利减薄到一个阶段的时候,就变了盈利危机,而普遍欠债低的发展商,除了劈价外,其实还有其他很多方案去选择!当然亦可以封盘不卖!很多人认为只要继续积聚供应下去,楼价总会跌!这个是一个错误的期望!因如盈利危机出现了,继续增加供应其实并不容易,有人肯去做蚀本生意吗?那么,流标就自然出现增加!市场会调节一切,也即是说买家只可以追求或者期望发展商薄利,想发展商会蚀本或者很多发展商会蚀本,不设实际! 当然,政府亦可以继续互动!例如减地价及继续增加竞争对手!减地价就令到发展商有条件去减价,但如此一来,每个买入地的发展商可能都会面对将来政府再减地价,于是,流标一样会发生!而政府减地价亦不可能无止境减,更加重要的是现时仍然未有足够的地给政府去制造影响大局的劈地价潮! 想楼价平!大家应该要知道:反对政府开发土地其实是支持着高楼价的现象持续下去。一手劈价谈何容易!

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[汪敦敬]货币战趋激化 间接拖冧楼价

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过去几年,笔者不断提出最影响楼价其实是货币。虽然很多人认为最影响楼价是息口,不过息口加减也是一场货币战争的结果! 很多人发觉当人民币不断贬值及美元不断升值的时候,其实加息的风险反而减低。最后发觉,原来也是一场货币战争!   2009年后,美元不断量化货币,于是不断贬值,香港楼价便不断上升。但是,当美元量化制造大量贷款后,在世人借了不少金钱后,美元往往会回收,于是乎很多市场会崩溃,我们可能被“剪羊毛”了! 其实货币战争发展下去,不但会影响息口,当然亦会影响香港的楼市。如果各国包括人民币、欧罗、日元等继续不断量化贬值,美元是不可能无限期地升值。直至一天,如果美国重新量化货币,美元便会下跌而人民币则上升。当以上情况出现时,香港的楼价会再起,这就是不买楼的风险。虽然感觉上货币战争与各位较遥远,但其实已经息息相关地影响每个香港人的财富。  

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屋苑打擂台: 银禧花园 vs 骏景园 – 新鸿基楼完败予长实篇

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屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2015年11月 上述期内总升幅: 银禧花园 126%, 骏景园  55% 落成日期: 银禧花园 由长实发展。各幢约于1985年落成。骏景园由新鸿基附属公司发展,1995-97年陆续入伙。   From To 骏景园 银禧花园 Jan 2015 Latest shown 4.28% 17.10% Jan 2014 Dec 2014 14.08% 13.33% Jan 2013 Dec 2013 6.11% 6.25% Jan 2012 Dec 2012 6.81% 25.74% Jan 2011 Dec 2011 9.24% 11.93% Jan 2010 Dec 2010 […]

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屋苑打擂台: 河畔花园 vs 沙田第一城

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屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 – 钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2015年11月 上述期内总升幅: 沙田第一城 165%,河畔花园 264% 落成日期: 沙田第一城1981-1987 (52幢楼,几个大发展商联合发展),河畔花园 1984 by 恒基   From To 沙田第一城 河畔花园 Jan 2015 Latest shown 11.03% 11.86% Jan 2014 Dec 2014 23.07% 17.94% Jan 2013 Dec 2013 7.49% -1.05% Jan 2012 Dec 2012 43.27% 35.27% Jan 2011 Dec 2011 7.91% 10.13% Jan 2010 […]

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屋苑打擂台: 美孚新村 vs 丽港城

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屋苑打擂台系列为大家找来不同屋苑作出比较,每次比较两屋苑在过往呎价变幅之差异、持有那者较优、揭示换楼时机,及短于5年的投资期买那者为优胜。 – 文中各图像、表格由钟维杰先生提供、文宇部份由谂sir按情况加入。至于所用呎价源自中原数据。 –   钟维杰先生网址: http://www.real-estate-tech.com/ 数据时间: 2008/6月至2015年11月 上述期内总升幅: 美孚新村98%,丽港城114% 落成日期: 美孚新村1968-1978不等,丽港城 1990 From To 美孚新村 丽港城 Jan 2015 Latest shown 1.67% 3.40% Jan 2014 Dec 2014 12.23% 11.39% Jan 2013 Dec 2013 22.45% 4.63% Jan 2012 Dec 2012 3.82% 21.15% Jan 2011 Dec 2011 19.34% 12.41% Jan 2010 Dec 2010 24.40% 17.92% Jan […]

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[战神]何时才是减辣时机

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何时才是减辣时机,这个问题,其实不难答,但却每天有人问。   辣招的作用其实是买时间,等待新供应到位,亦即是说,一日供应不到位,一日不减辣。所以要减辣,就要符合两个条件,一是负担比率降至40%,二是一手住宅及居屋供应已到达一个有利长期健康发展的水平。 今次主要是说供应的问题,供应怎样才叫够,就要看市场的买家何时吃饱,吃不下更多,货尾开始上升至一个水平,就是减辣的好时机,因为这情况下减辣,由于有货尾作缓冲,减辣也不会造成楼市大幅波动,市场价格在适当水平稳定发展,任务就完成了,辣招亦可功成身退。 –   至于货尾什么水平才足够用作缓冲,我们可以参考以下图表,楼市在2005-2007年属于较为稳定的水平,其后供应开始出现短缺,货尾单位仍开始大幅减少,所以货尾单位什么水平才足够用作缓冲,参考2005-2007年就可以了,即货尾量升至12000-15000左右的水平,而货尾比重降至10-12%左右,达到这个标准的话,代表市场有充足的供应之余,亦有足够的货尾作缓冲。   – 让我解读一下货尾量与货尾比率的关系: 1.当货尾量与货尾比率皆处于低水平时,即代表供应不足 2.而货尾量低而货尾比率高,代表发展商不愿减价,惜货而售,市场胶着 3. 货尾量与货尾比率同步上升,即发展商肯减价但仍不够积极,市况开始下跌 4. 货尾量高企与货尾比率下跌,即发展商积极减价散货,但市场吸纳不尽所有单位,从而货尾量开始高企 5. 货尾量与货尾比率同时高企,代表发展商即使积极减价散货,但如何也卖不出,从而两者也高企 所以,第四个情况就是撤招的时机,既可避免第五个情况出现,亦可避免过早撤招楼价反扑的风险,现时正处于第三个情况,所以距离撤招时机尚远。    战神FANSPAGE: https://www.facebook.com/wargodriver

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[脱苦海、梁隼] 半私楼、居屋、私楼的选择

楼市

(谂SIR邀请著名博客脱苦海、梁隼解答精选个案,集思广益) 谂sir您好, 本人今年23, 现在协助家父打理生意, 月入26k, 女朋友还在读硕士, 2014年底毕业后月入将超过24k(行业起薪点), 因本人与女友旨十分节检的人, 预料待女友毕业后两人可储around 35K per month. 现在双亲打算给小弟250至300万左右作买楼首期之用, 因小弟乃投资楼市的初哥, 所以很需要谂sir您的意见. 亦因小弟打算婚后仍与父母同住, 所以将来需要换一间大d ge单位嚟住. 现在小弟有两个方案, 想请教谂sir您是否可行. – 1. 一沙田邻近铁路的居屋, 28年楼龄, 现时约值260-270万左右, 放租9000-9500/月左右, 扣除差饷管理费后剩7900左右/月, 小弟打算买两间收租, 到结婚时把其中一间卖掉, 再加上未来几年的储蓄的一部分购置一较大的单位. 优点: 租金回报较吸引, 而且到结婚时仍能保有其中一个物业提供正现金流 缺点: 楼龄大, 升值潜力低 – 2. 一沙田铁路沿线的私楼, 11年楼龄, 市值约450-460万左右, 放租14500/月左右, 扣除差饷管理费后剩12000左右/月, 到结婚时加按买楼. 优点: 楼龄细, 升值潜力较高, 抗跌力强, 而且需要付的首期较低. 缺点: 租金回报较低   P.S. 按揭家母可担保, 家母月入38k, […]

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