[Peter Paker] 從租管歷史看今日香港樓市

[股領袖] 翌日披露報表的啟示

簡介 1947年起,政府對戰前舊樓實施租務管制,使到當時樓市出現翻天覆地的巨變,而當年樓市發生的現象其實與今天辣招下的樓市有不少相似的地方,個人認為當年租管下的樓市對今天也有一定的參考價值。本文首先敘述: 1. 當年實施的租務管制下樓市的狀況; 2. 然後將當年歷史發生過的事情作比對; 3. 根據當年租管歷史去比較今天辣招下出現的供應困局; 當年租管下的香港樓市 這部份的香港租管歷史內容節錄自王于漸教授著的《香港長遠房屋策略和港人港地》一書。 二戰後,淪陷期間北上逃難的港人大量回流,香港人口由1945年的60萬飆升至1951年的230萬,創下人類社會和平時期人口帶動房屋需求的紀錄。由於人口短期內急升,對住屋的剛性需求大增且供應嚴重不足(當時市區住屋普遍只是幾層的唐樓),以致當時租金急升。 為了保護本地市民的利益,港英政府自1947年起對戰前舊樓實施租務管制,除了規定限制加租外,為確保租管有效實施,港英政府當時更立法禁止逼遷,以防止業主在租約期滿後收回單位並再大幅加租,原本政府打算實施一年租管,但後來一延再延。 由於人口急增,理應將唐樓拆卸重建至多層大廈,以增加供應去滿足需求。但由於有法例禁止業主向租戶收回單位,在這法例下,以致透過收回舊樓、拆卸再重建是十分困難的,當時供應因而無法增加。 後來,政府再修例規定業主可收回單位,但新租約不得加租。這不但保障了租客,更使業主失去足夠經濟誘因以迫遷租戶、收回單位,在這新例下,物業在供不應求下的應有價值被租管所抑壓,再加上全球戰後重建物料成本急升,舊樓更不可能被拆建。當時香港面對人類有史以來罕有的、最惡劣的一次房屋短缺,但礙於租管法例下,卻無法增加供應以對症下藥。由於正規住宅供應因租管無法增加,但同時需求卻快速上升,這導致數戶人、甚至十數戶人須擠在同一個單位內,可想而知當時住屋短缺是何其嚴重! 由於移民湧入,當局籍租管來保障港人,但租管反而加大發展及增加供應的難度,何其諷刺,租管對業主不利,對租客也不好,唯一得益者是二房東,透過分租而自肥,但同時他們也得縮小自住的空間。 由於舊樓過於擠迫,有人搬到僭建在官地的寮屋,但居於竂屋的人數遠遠少過舊樓的住客。1945至1948年間,香港人口由60萬升至180萬,但在1948年只有3萬寮屋居民,佔人口不到2%;即使1953年增至30萬,也才只佔人口10%。新移民仍然主要以靠舊樓棲身為主,其擠迫情況不問而知。 當年嚴厲租管使到舊樓難以重建,變相無法增加供應,亦間接令到非法佔用官地的寮屋出現。筆者個人估計,應該租管應不會在今個時空再度出現。 租管歷史與今天辣招的比較 供不應求 今天與當年樓價(租金)上升的原因,同樣都是由於供不應求。1940 – 1950年代,人口由由1945年的60萬飆升至1951年的230萬,導致房屋極度短缺,但當年並無空置率的統計。 儘管今時今日香港人口沒有當年這爆炸性增長,但2014年末住宅空置率跌至3.8%,創1997年至今的18年新低。佔總存量 > 92% 的A–C類單位(實用面積 < 1,076呎),其空置率處於長期下跌趨勢之中,且更處於多年的新低水平。其中,佔總存量約49%的B類單位(430–753實呎),其空置率於2014年年末更跌至3.6%,創1988年後的26年新低; 2014年末,佔總存量約31%的A類單位空置率更跌至2.4%,貼近10 – 20多年的歷史低位水平。目前住宅市場(豪宅大單位除外)處於頗為嚴重的供不應求之中,相信這已是不爭的事實 劏房的盛行 在1950年代,由於人口急升且沒有足夠的住宅供應,當時一個單位往往容納幾戶甚至十幾戶租戶,更有人用「七十二家房客」去形容當時擠迫的居住狀況。 政府估計於2014年底本港共有86,400個劏房戶,較2013年底的66,900個急升近30%,劏房增長速度十分驚人。一般而言,劏房大多位於舊樓內,但2010 – 2014的過去5年,每年平均有約1,900伙住宅被拆卸,而拆卸的理應大多是舊樓。 大家試想一下,劏房的供應主要來自舊樓,當每年平均有1,900伙舊樓被拆卸時,即是說,用來做劏房的貨源愈來愈少,但最低下階層劏房需求因整體樓價及租金向上而持續上升,劏房租金不急升才奇怪,普遍劏房呎租及其升幅比豪宅還要高,還要快。 干預措施反會收緊新供應 當住宅處於供不應求的時候,是極須要新供應去滿足需求,但是這些人為干預的辣招反而會更緊鎖供應,何其諷刺。當年,租管使到物業應有的價值被抑壓,使到業主失去經濟誘因去收樓、重建,以致住宅供應無法增加去應付需求。 在1940–50年,由於全球戰後重建及個別政治原因,通脹高企,當物業應有價值受到租管所抑壓,但同時成本卻高企,這兩點會使到業主或者發展商失去經濟誘因去重建,人為干預反而會更收緊新供應的落成。 – 或者,在開始講今天樓市麵粉供應前,我想用快餐店焗豬扒飯的例子去解釋價格干預措施對供應的影響。某快餐焗豬扒飯好好食,豬扒厚切大件啖啖肉兼無骨,不過要$40,有一日村長經過快餐店時覺得焗豬飯好貴,影響民生,回到村公所後,立即對焗豬飯實施限價令,規定今日起全村焗豬飯只准以$25出售。從此,焗豬飯的豬扒一係好似薄如紙,兼搭舊大骨頭,情況有如板間房般影響居住質素。或者成本太貴快餐店冇錢賺,索性唔賣焗豬飯及關門結業。 在香港,目前約66%私樓家庭居于其自置的單位內(統計署人口估計家庭住戶統計數字),即是說香港大部份私樓家庭是買樓自住的,因此,我有理由相信當局是希望透過辣招去壓低樓價。 – 3D辣招、收緊按揭成數、壓力測試某程度上是希望減少某種原因買樓的客源(炒家、收租客、大陸客等)、提高置業者的入場門檻,從而希望使到樓價回落。樓是必需品,就算唔買來住,但仍都要租來住,當市場單位供應不足時,租金便會升,租金升便會支持樓價,辣招其實只將買樓的需求轉至租樓的需求,但整體自住需求不會因一眾辣招而減少。 問題出現,今天樓市正處于供不應求,極需要更多新供應去解決供不應求的情況。 – 但辣招雖減少買樓的客源,但供應者會否減少買入麵粉(地皮)以調整減少後的客源? 根據圖1顯示,儘管在一眾辣招下,2012/13、2013/14、2014/15、2015/16 政府持續大幅增加其賣地的數量,包括來自土地招標、市建及鐵路項目,現實供應情況好似與筆者所述的不太一樣。 根據仲量聯行2015年6月25的新聞(仲量聯行籲政府檢討補地價估算),涉及私人土地(不包港鐵及西鐵項目)之換地及土地契約修訂而完成補地價的住宅單位土地供應於: * 2011/12年度4,000伙; * 2012/13年度700伙; […]

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[Peter Paker]為何樓市今天仍未爆煲

從按揭拖欠看按揭爆煲 大家可能睇到今篇文章的題目,可能會問,又講爆煲,上次未玩完咩,又講?其實上次篇文只是將一些明顯的爆煲因素來過 quick snapshot,但本文今次想更深入討論一些與爆煲直接有關的負面因素,例如:住宅按揭拖欠比率、失業率、負資產宗數等。同時,本文嘗試以過去已發生的事情與數據,去解釋及推測未來爆煲的可能性。 按揭拖欠比率與樓價的關係 住宅按揭拖欠比率於1998年6月起首次公佈。從圖1看,住宅按揭拖欠比率與樓價(CCL)有著明顯且密切的關係。由1998年中至2003年中,CCL由54跌至32,期間住宅按揭拖欠比率由1998年6月的0.29%(拖欠> 3個月)及0.08%(拖欠> 6個月),大幅升至2001年高位的1.42%(拖欠> 3個月)及0.92%(拖欠> 6個月)。2001 – 2003年沙士時,當時樓價儘管再跌,但按揭拖欠比率由2001年高位輕微回落。2003年沙士後,香港樓市、經濟及市民收入水平持續改善,按揭拖欠比率持續下跌,近期更只有0.01% – 0.03%近乎零的水平。 圖1 從過去17年的走勢看,樓價與按揭拖欠比率有著非常密切、明顯的關係,拖欠比率愈升,樓價則愈跌。到底為何會出現這種情況?1997年樓市爆煲基本上同「借大左」有關。由於當時普遍業主的借貸水平遠超其還款能力,以致當時按揭供款拖欠及斷供的個案大幅上升。然後銀行便會向斷供的業主收樓,並以銀主盤出售,銀行為求盡快收回欠款,很多時候銀行不惜劈價放售,由於銀主盤供應多,樓價當年便會愈賣愈跌、愈跌愈賣的情況。 因此,要預測樓市會否爆煲,按揭拖欠比率是一個十分重要的考慮因素,而本文後半部份加入失業率,嘗試用多另一角度去分析及比較按揭拖欠比率,從而希望搵出更多與未來樓市爆煲有關的線索。 按揭拖欠比率與失業率的歷史趨勢 很多人認為整體經濟表現(例如,收入情況、失業率等)才是影響按揭拖欠比率的重要因素,例如失業率升、收入下跌、按揭拖欠隨之而上升。但是,較少人會從已累積的財富角度去看按揭拖欠比率,如業主有充足儲備,即使面對突如其來的失業,也有能力應付供款,這樣不致重演1997年般斷供被銀行收樓的一幕。 圖2 圖2a(清晰版) 開始預測前,想講下按揭拖欠比率、失業的歷史及趨勢。根據圖2: – 1998年6月 – 1999年12月(圖2內A–B的時段) 1998年6月失業率由4.3%升至1999年12月的6.3%,超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的0.29%及0.08%,大幅升至期末的1.13%及0.79%。 由於香港當時股、樓、經濟因「借大左」爆煲,再上98年官鱷大戰洗禮,個人及公司須減消費及減投資去減債,再加上剛爆煲及弱 balance sheets,以致當時失業率急升同時扯高按揭拖欠比率。 – 1999年12月 – 2001年6月(圖2內B–C的時段) 1999年12月失業率由6.3%跌至2001年6月的4.5%,這應與科網股熱潮有關,但超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的1.13%及0.79%,再輕微升至期末的1.35%及0.90%,出現失業跌但拖欠比率上升的倒掛現象。 個人估計,由於該段期間仍是1997年爆煲後的初期階段,儘管失業率因短暫的科網熱潮而下跌,但業主當時「借大左」的情況並未改善,以及「減債」仍未處理好。正如文章開始所述,1997年爆煲與「借大左」有關,當時業主借貸水平遠超其還款能力。在爆煲後的初期,業主須減投資、減消費、甚至處理資產去減債,但總有一大批人無力還債而被迫拖延還款,按揭拖欠比率自然就上升,否則就唔叫「借大左」。 – 2001年6月 – 2003年7月(圖2內C–D的時段) 在這2年期間,香港受科網泡沫、911、沙士影響,失業率由4.5%大升至8.7%,但超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的1.35%及0.79%,卻輕微下跌至期末的1.10%及0.66%。 失業率大升,家庭收入應該大跌,理論上,按揭拖欠情況應變差才對,但2001年中至2003年中的按揭拖欠比率反而卻微微改善,唯一解釋係業主資產負債情況已由谷底慢慢改善,儘管失業率上升。 – 2003年7月 – 2008年8月(圖2內D–E的時段) 2003年7月失業率由8.7%跌至2008年8月的3.2%。但超過3個月及超過6個月的按揭拖欠比率分別由期初的1.10%及0.66%,明顯大幅下跌至期末的0.05%及0.02%。 從上述看,在1998年6月至2008年8月按揭拖欠比率與失業率的長遠走勢大致上是同步,即失業率升(跌),按揭拖欠比率升(跌)。短期而言,亦可以出現如1999年末至2001年中及2001年中至2003年中的按揭拖欠比率與失業率的倒掛現象。個人認為,這兩個倒掛現象的成因可能與「借大左」須減債的初期、剛完成減債有關。因此,按揭拖欠比率的變化因素除了要留意失業及家庭收入情況外,還要留意業主個人的資產負債狀況。 按揭拖欠比率的預測 既然樓市爆煲與按揭拖欠比率有著密不可分的關係,若能預測按揭拖欠比率的走勢,就能預測爆煲的可能性,而這部份會詳細分析2008年金融海嘯後的按揭拖欠比率的變化。 根據圖2(E–F位置),2008年8月失業率為3.2%,期後美國金融海嘯爆發,失業率急升至2009年8月的5.4%,期間按揭拖欠比率不但並無跟隨上升,更穩定地維持在0.05% – 0.06%(>3個月)及0.02%(>6個月)的極低水平。個人認為,這個現象除了與失業率急升只維持了1年的短暫時間外,更與業主擁有強勁的財力去抵抗逆境有關。 – 截至2008年12月,香港認可機構之存款與貸款分別有HK$60,600億及HK$32,840億,淨存款約當年GDP的1.6倍,與1997年淨貸款約GDP的1.1倍相比,今天香港資產負債水平比1997年時有著差天共地的分別,而這個GDP1.6倍淨存款的健康資產負債狀況足以使到香港可以安然渡過由海外引發的金融危機。 […]

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[Peter Paker] 按揭保險 與 樓價

[股領袖] 翌日披露報表的啟示

簡介 筆者前文已交代香港有幾多成業主已供滿樓,本文將會分析 按揭保險 究竟與 樓價 有沒有任何關係。為何要分析高借貸比率的按揭與樓價的關係?因為美國次按爆發的其中一個原因,其實與高借貸比率有關,曾聽說,美國當年甚至連低收入人士可以透過零首期去買樓,當樓價下跌及經濟下滑時,很多業主會應付未了供款,以致很多物業被銀行強制收回、拍賣,當地樓價因此大幅下跌。 在香港,置業人士可以透過按揭保險,向銀行申請7 – 9成按揭去買樓,上車客只須拿出最少1成首期便能買樓自住。表面去看,這班上車客財力一般會較弱,應對逆境的能力可能會較差,尤其今天樓價已上升了很多。萬一樓價會下跌,會否出現有很多人應付不了供款的情況,香港會否出現美國次按般的情況,也值得去研究。 本文將分析: 按照已提取按揭貸款宗數及金額計算,按揭保險佔整體已提取按揭貸款的比例; 按揭保險所佔比例與樓價的關係; 按揭保險所佔比例變化之原因。 發現及結果 首先,香港按揭證券公司每月會公佈按揭保險的數字,包括當月按揭保險下新提取按揭貸款的金額及宗數。此外,根據金管局編制的「住宅按揭每月統計調查結果」,會公佈當月新取用整體按揭貸款的金額及宗數。只要將按揭證券公司的數字與金管局的數字比較,就能知道當月新造7 – 9成按揭佔整體當月新造按揭貸款的比例。圖一列出有關以提取貸款金額及宗數的按揭保險比例   從圖一所知,從2009年3月至2013年5月,期間CCL由60點上升120點,但透過以7 – 9成按揭保險的比例卻不斷下降,以提取貸款宗數(貸款金額)計由2009年年初的20%(17%)跌至6%(6%)。樓價上升,以高借貸比例入市的人卻下降,這反映近年樓價上升與高借貸比例無關。 其次,按揭保險比例下跌主要與金管局收緊按保條件有關,如下:   2010年8月13日公佈 銀行須為樓按申請者進行壓力測試,並假設利率回升幅度不少於2厘,在壓力測試下貸款人的供款與入息比率不得超過60%; 按揭證券公司宣佈暫停接受超過九成按揭貸款之申請; 將現時按揭保險計劃九成或以下按揭貸款上限由1,200萬元調低至720萬元;將所有入息種類人士之供款佔入息比率的上限劃一定為5 0 % 。 2011年6月10日公佈 按揭保險計劃下的所有產品將只接受680 萬港元或以下的住宅物業之申請。故此,七成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款,最高貸款額上限將由720 萬港元調低至612 萬港元,而六成按揭以上的貸款部分獲得按揭保險計劃保障之貸款,則會維持現有600 萬港元的最高貸款額上限。 2012年9月18日公佈 若申請人於申請按揭保險計劃時(包括申請用作套現之再融資按揭貸款),已經擁有或提供按揭擔保予兩個或以上未完全償還按揭的住宅或非住宅物業,其按揭保險計劃申請的供款比率上限會由現時的50%下調至40%。若這些申請人是自僱的非專業人士,並且申請高於85%按揭成數的按揭貸款,有關供款比率上限則會由現時的45%下調至35%。至於非套現之再融資按揭貸款則可獲豁免上述修訂 ; 及 所有按揭保險計劃申請之貸款年期上限, 由40年下調至30年。   2013年2月23日公佈   現時,按保計劃可接受價格600萬港元或以下的住宅物業新造最高九成按揭貸款。 在修訂後,只有400 萬港元或以下的住宅物業才可敘造最高九成按揭貸款。 住宅物業價格在400 萬港元以上至450萬港元以下將可透過按保計劃敘造最高360萬港元,即八成至九成按揭貸款。住宅物業價格在450 萬港元或以上則只可敘造最高八成按揭貸款。按保計劃的住宅物業價格上限仍維持於600 萬港元。 另一方面,圖一顯示從2013年6月起,按保比例由低位升至8 – 10%,這可能與「白居二」有關。儘管「白居二」及低價物業成交比例增加,但新造按揭保險宗數卻跌至400宗(圖二),按保貸款佔整體按揭宗數比例卻是十分低。 由於按保申請人借款比例高,同樣地貸款年份不得超過30年,在買同一價值的物業時,按保申請人的供款金額會較高,按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘壓測。 因此,在3D辣招及收緊按揭措施下,每月新造7 – 9成按揭只有400多宗,以及有加3厘壓力測試的規定,就算樓市真的出問題,理應受影嚮的範圍並不會太大及太廣。 如果是心水清的讀者,看完圖一後可能會發現一個問題,圖一是用整體按揭貸款宗數及金額去計算按揭保險的比例,但是,按揭保險只適用於一些較低價的住宅物業。自2013年2月末起,按揭保險只適用於$600萬或以下的住宅物業。讀者們可能會問:「Peter […]

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[Peter Paker] 樓市會爆煲嗎?咪玩啦!

[汪敦敬] 新居屋滯銷的啟示

要衡量樓市有爆煲風險,係要憑證據,唔係口up up 話爆就會爆,好彩1997年後政府陸陸續續公佈一系列經濟、金融、地產數據,只要勤力收集並組織數據,就連我等小業主都能知道樓市今天的實況。樓市爆唔爆煲,不外乎睇下幾個因素,包括借貸水平、收入水平及供樓負擔比率、供求關係等,而今次我會將所有因素全部一次過寫哂出來。     借貸水平 1. 整體借貸水平1997年12月認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP約$13,730億,貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款約$27,980億,是2014年GDP 的1.3倍。若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下樓市是否話爆就爆?     若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。由2004年12月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,主要原因:   a) 個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%,一直下跌至2014年的14.2%。 b) 用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%,上升至2008年的20.9%,然後下跌至2014年的14.6%。   若然物業的需求者及供應者過去十年大幅降低其借貸比例,且過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3–1.9倍。此外,認可機構用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%,升至2008年的8.6%,然後更下跌至2014年的5.4%。過去10年用于物業的貸款比例大跌5成,借予財務公司之貸款比例亦跌至5.4%,且有豐厚存款墊底,這樣整體點爆呀?   2. 申請按揭時的loan-to-value ratio由2009年1月起,CCL由60點上升至今天的140多點,但申請按揭時的loan-to-value ratio卻由高位的66%不斷下跌至2015年5月的52%近5年低位(圖2),期間樓價雖然節節上升,但買家反能拿出更高的首期比例。LTV ratio 急跌主要原因與政府不斷推出收緊按揭成數措施、壓力測試有關。金管局於2015年2月末起,再收緊600萬或以下的按揭成數至6成,期後申請按揭時的loan-to-value ratio更由54%再下跌至52%接近歷史低位的水平。老實說,當普遍人去買樓時有能力付出45% – 48%首期出來,且有正面信貸資料庫 monitor 貸款申請人有否過度借貸,又有壓測確保按揭申請人有能力供樓及應付加息,這樣樓市點爆?     圖2a節錄自IMF Working Paper,並列出了於2013年不同國家的最高按揭貸款比率的限制及規定。根據這份文件所述,全球有47個國家設有最高按揭貸款比率的限制及規定,而其中有27個國家於金融海嘯後曾收緊最高按揭貸款比率的規定,以控制金融風險,香港更是這27國中的其中一個。   基本上,香港於2013年時差不多已是這27個國家中按揭貸款比例最低的地方。但金管局於2015年2月末收緊$600萬以下物業至6成,我估今天香港或許已是全球按揭成數最低的地方。   3. 按揭保險佔當月整體新提取貸款的比例採用按保的上車客財力表面上看可能會較弱,應對逆境的能力可能會較差,尤其今天樓價已上升了很多。由於按保客的loan-to-value ratio 高,萬一樓價會下跌,會否出現有很多人應付不了供款的情況?此外,金管局於2015年2月末起,收緊600萬或以下的按揭成數至6成,究竟收緊按揭至6成後,使用按保的上車客比例會否大幅上升?   要答上述兩條問題,請參閱圖3。除了因2014年推出5,000個「白居易」使到按保佔當月整體新提取貸款的比例,由歷史低位的6%升至近10%的水平。但2015年1–5月的按保比例都在歷史低位附近徘徊,約5.8%–6.2%。即使2015年2月末收緊按揭至6成,期後使用按保上車的比例根本冇升過。     由於按保申請人借款比例高,同樣地貸款年份不得超過30年,在買同一價值的物業時,按保申請人的供款金額會較高,按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘後的壓力測試,因此按保對銀行的風險並不如很多人想像般高。   截至2015年4月,在按揭證券公司保留資產組合中有18,299份住宅按揭貸款,以2015年4月之物業市值計算,這些貸款的平均loan-to-current value其實只有28.8%,這些按揭於申請按揭時的平均供樓:收入比例亦只有34.9%(圖4)。連借貸比例最高的按保客都有如此的基本因素,真係唔知可以點爆?   4. 財務公司的影響根據環球信貸集團(股份編號:1669)招股書內的行業分析,披露了大量關於持牌貸款人行業的資料(不包括銀行、有限制牌照銀行及接受存款公司),而圖4a – 4c均是節錄自環球信貸集團招股書內的「行業分析」部份。根據圖4a–4c,於2013年,香港有1,120個持牌貸款人,期內持牌貸款人已發放的貸款總值約HK$305.5億,當中物業抵押貸款僅有HK$66.3億。同年,政府由於實施DSD,住宅成交大跌,2013年於認可機構新提取的按揭貸款下跌,全年計只有HK$1,651億(2012及2014年分別為HK$1,919億及HK$2,121億)。儘管2013年於認可機構新提取的按揭貸款下跌,但仍遠超持牌貸款人的物業抵押貸款。至於,持牌貸款人的物業抵押貸款會否導致爆煲,大家自己衡量吧!   5. 「供滿樓」的比率究竟香港有幾多成業主已供滿樓。我認為如果業主已供滿樓,他們不會存在因樓價下跌無法供款而被迫賣樓的情況,供滿樓的業主基本上擁有最強的持貨及防守能力。而根據人口普查,過去10年,「供滿樓」的比率更由48.5%大幅上升至60.1%。沒有按揭的自置戶家庭:居於自置單位的家庭總數之比例(%) a) 2001年人口普查 – 48.5% b) 2006年人口普查 – 52.2% c) 2011年人口普查 – 60.1%   收入水平及供樓負擔比率 根據圖5,由2008年至2014年12月這6年的期間,整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶,整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類,家庭入息愈高,其家庭數目增幅則愈大,詳情如下: 家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶(約84%); 家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶(約89%); 家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶(約71%); 家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶(約52%); 家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶(約49%)   基本上,4人家庭月入超過HK$25,250已不能申請屋。2009年至2014年這6年,近乎冇居屋落成,期間只有64,133伙私人住宅落成,面對高收入家庭的強勁增長,且小至中型住宅供不應求及超低息,樓價升、甚至繼續升,不合理嗎?   此外,根據2015年4月24日金管局呈交立法會簡報會文件p.57(圖6),2015年2月當月的新批出按揭之供樓:入息比率才36%。供款:入息比率高到頂唔順要爆煲嗎?在加3厘息的壓測下,普遍業主會應付不了加息嗎?   不要忘記,由2007年金融海嘯至今,聯邦基金利率合共減左5厘多,但香港至今只減左3厘,兩者當中有約2厘息差,美國加息,香港冇必要馬上跟隨。     供求關係 根據屋宇署資料月報,過去幾年上蓋施工數字如下: 2011年: 11,061伙 […]

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[Peter Paker] 租金上升的主要因素

[汪敦敬] 新居屋滯銷的啟示

簡介 最近,看過曾淵滄先生於 i-money 講及近期租金上升原因的文章(“租金急升的背後”),文中認為租金上升的原因,可能與樓價上升有關,但文中沒有詳細解釋租金急升的真正原因。有見及此,我想以空置的數據去解釋租金為何上升,以及用不同收入水平人士數據變化,去解釋為何空置情況才是影響租金上升的最大因素。 租金與樓價的關係 開始前,我想講講一個關於租賃的原則:「租,係冇得炒」。這五個字當中包含了以下幾個重要的含義。譬如: 由於租係冇得炒,是租戶用家與放租業主相議好的結果,一個係有真實需求的用家,一個是租盤的供應者,因此租金走向反映真正的供求情況。 點解租係冇得炒,因為你唔可以今日用$10 / 呎入個租盤翻來,2個月後 $12再分租出去,賺中間 $2差價,一般住宅現實中這是完全無可能的,工廈迷你倉可能則例外。 樓價可以單憑一個虛無飄渺的概念而炒到上天(g. 賭場、2020奧運),但屋起出來嘅目的就係用來俾人住,當市場存在大量空置單位,租客有大量租盤選擇,且收租業主面對劇烈的租客競爭時,租金只會下跌,即使概念如何動聽,因為租…….係冇得炒。 反之,好似今日的香港,A – C類住宅空置率極低,上車屋苑鎖匙租盤極缺,且有龐大租客需求,租金自自然然會升,因為租…….係冇得炒。 個人認為,樓價可以因為人們對未來的一些願景而上升或者被炒升,例如新基建、新交通規劃等等,只要市場上的普遍買家相信這些新願景會導致未來樓價上升,即使這些新願景目前還未實現。但是,租金只會因應簽租約當時的居住及基建條件而釐定,今時的租金基本不會因為未來的願景而被炒升,主要因為今時的居住及基建條件並未改善,租客並不會因為自己未享受到的願景因素而願意多付鈔票。 假設居住環境及條件一樣,影響租金的一個重要因素是租賃的供求。樓價或者可能會因為未來願景而被一鍋蜂炒升,但當市場充滿大量待租的空置單位時,而業主又想出租單位的話,好可能須要為競爭租客而減租。因此,樓價與租金兩者並無必然的正比關係。 影響租金的最大因素 由2008至2014年末這6年期間,根據圖2–6,各類不同大小單位的租金指數與空置率有以下發現: A類單位(實用<430呎)租金指數升80.6%,但空置率大多處於2.4% – 2.7%的低水平之間,A類的空置率在眾多不同大小單位中屬最低水平。 B類單位(實用430–752.99呎)租金指數升77.7%,空置率由2008年的5.2%持續下跌至2014年的3.6%。 C類單位(實用753–1,075.99呎)租金指數升51.7%,空置率由2008年末的7.1%上升至2011年末的7.7%,隨後2年間下跌至2013年末的4.5%。由於2014年C類落成量較2013年上升2.5倍至4,200伙,導致2014年末空置率上升至5.5%。整體看,C類空置率也處於下降軌之中。 D類單位(實用1,076–1,721.99呎)租金指數升27.7%,空置率期間處於7.3% – 9.3%的高水平之間。 E 類住宅(實用≧1,722呎)租金指數升20.5%,空置率期間處於更高的水平,約由2008年的11.1%升至2012年的14.1%,期後下跌至9.4%。在眾多不同大小的單位中,E類的空置率屬最高水平。 從上述看,我們可以發現一個很有規律的現象,就是單位面積愈小,空置率則愈低,而租金升幅則愈快。相反,單位面積愈大,空置率則愈高,而租金升幅則愈慢。A類單位面積最細,空置率最低,租金升幅最大,但A類單位佔113.6萬間私宅的31.2%(圖1)。E類單位面積最大,空置率最高,租金升幅最小,E類單位卻只佔總私宅存量的2.2%(圖1),但不應是物以罕為貴嗎? 從上述空置率、租金升幅與單位面積的變化步伐去看,足以証明三者之間存在高度的相關性,因此,我認為空置率與租金存在明顯、穩固的關係及高度的相關性。           家庭收入、空置率及租金的關係 一般而言,若然你知道目標顧客有能力付出更高的價格去買你的產品,而你的產品是有需求的話,你都會加價以賺取更多的利益。根據政府統計署數字,香港高收入家庭的收入及其數目增長非常強勁,且遠較普通中產及基層家庭為佳。根據圖7,由2008年至2014年12月這6年的期間,整體家庭戶數由228.8萬戶增加15.1萬戶至243.9萬戶,整體增幅約6.6%。但若按不同收入水平分類,家庭入息愈高,其家庭數目增幅則愈大,詳情如下:   家庭每月入息≧HK$100,000 的家庭增加約5.6萬戶(約84%); 家庭每月收入$80,000–$99,999的家庭增長3.4萬戶(約89%); 家庭每月收入$60,000–$79,999的家庭增長6.1萬戶(約71%); 家庭每月收入$50,000–$59,999的家庭增長4.5萬戶(約52%); 家庭每月收入$40,000–$49,999的家庭增長6.9萬戶(約49%)   註:由於有關數字隨時間會不斷被統計署修正,我做分析時,本年數據採集自下一年的統計報告。例如,2008年12月的住戶數字會使用2009年12月的統計報告,確保盡量採用最後的修正數字。 高收入家庭數目及其收入增長強勁,理論上,對住好D、住大D有著強大需求,質素較高及較大的住宅租金升幅應較上車盤為快才對。但現實是,即使C–E類單位住戶收入增長大大跑贏A–B類的住戶,但中大型單位及豪宅單位的租金升幅卻是最慢(圖2–6),嚴重落後於A–B類上車盤的租金升幅。 我認為這情況應與空置率高低有關。即使C – E類單位的住戶有較高的收入及較快的收入增長,有能力支付更高的租金,但這些高收入家庭的住宅卻處於高空置(供過於求)的情況,以致租金升幅較慢。相反,基層及普通中產家庭儘管收入增幅較慢,但他們的住屋卻非常短缺,較多的租戶須以租金去競爭市場上有限的租盤,這樣A–B類單位的租金大大跑贏C – E類住宅。 […]

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美國加息,香港要跟嗎?

美國加息,香港要跟嗎?   導致今次強美元的一個原因是,市場預期美國會比其他經濟大國較早加息。在聯系匯率下,一般人認為美國加息,香港便要跟隨。但現實係,由2007年金融海嘯至今,聯邦基金利率合共減左5厘多,但香港至今只減左3厘,兩者當中有約2厘息差,詳情可參閱圖7。因此,很多人認為的美國加息、香港便要馬上跟隨,我對這個論點是相當有保留,尤其今天香港並無「借大左」的情況,出現新興市場般走資機會不大,我認為等香港加息還是須要相當耐性。   以今日美國乍暖還好寒的經濟情況來看,我估美國加息半至一厘應該都好勉強,尤其其他國家已開始放水及減息的情況下,美匯已變得好強,當美國加息即使是1/4厘,亦會使到美息 (in relative terms) 變得好高。不過,加息對美國並非冇好處,因為加息可引渡資金流入美國,支持其資本賬、股市等。   圖7 香港最優惠利率與美國聯邦基金利率(1/2006 – 1/2015)   關於按息反而有一點要留意,就是金管局要求銀行明年中前將按揭組合的風險加權比率下限升至15%水平,這會使到銀行資金成本上升,理應有機會使到按息會上調。到底是現有貸款及新造貸款按息一齊加,或者只加新造貸款按息,這個我就不太確定。不過,若只加新造貸款按息,對舊業主冇壓力,只會使到現有業主更不願賣樓,尤其時間仍是業主的朋友。     強美元下的香港基本因素   坊間好多人認為過去曾發生多次強美元、港樓跌的現象,就認定今次美元強港樓便要跌。但我認為要預測強美元下的港樓表現,必須要知道兩件事:   第一是導致強美元背後的原因,譬如,1980年初,聽D前輩講,當時香港供樓要20厘,但當時導致20厘息的原因是1979年石油危機導致油價及通脹急升,當時原油價格從1979年的每桶15美元左右最高漲到1981年2月的39美元,當時聯儲局長Paul Volcker大幅加息撲通脹,他任內3月國庫卷曾見21厘;至於今次強美元的原因是,美國QE退市及開始「擬幻擬真」的加息,但同時其他大經濟體系則增加QE及減息,一來一回美金相對其他貨幣就會變強,但實際上市場資金沒有因美國所謂退市及強美元而減少。   第二,必須知道香港的經濟基本因素能否抵禦強美元帶來的衝擊。若然,香港有好強的基本因素(豐厚的儲蓄及政府財政儲備)且無「借大左」,強美元便不能如1997年金融風暴般衝擊到香港經濟。若然,香港經濟基礎脆弱及「借大左」,就算強美元與否,一樣會爆煲。爆煲後,香港要削減消費及投資去減債,若然這個減債過程中遇上強美元,經濟情況只會更雪上加霜,情況好似1998 – 2003年般。   以下我嘗試以宏觀、high level去看看今日香港的債務情況及是否有「借大左」:   1:家庭債務佔GDP 約6成多?   某人經常話現在家庭債務(信用卡、按揭、私人貸款)佔GDP 6成,與2002年時的歷史高位相若,好危險,詳情如圖8。的而且確,2014年第3季這所謂的家庭負債比率更上升至64.2%,而1997年這個比率只是約48%,今日個數64.2%望埋去好似好恐怖。但是,金管局這個所謂的家庭負債佔GDP 的比率完全忽略左債務與存款之間的差距。若然今天香港人在擁有足夠的儲蓄,就算比以前借多左,是否就等如「借大左」。   圖8   1997年12月,認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP約$13,730億,貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款約$27,980億,是2014年GDP 的1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後(圖9),這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 約6成的說法是否已變得毫無意義,具體數字可參閱圖5。   若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用,老實說,唔識就俾佢嚇死,識果D就真係俾佢笑死,實實在在搵多D地、起多D屋好過,「驚方」用得多冇用架,咪搞到冇哂公信力,為咩呢?   圖9   2:貸款的結構   從圖5及圖9去看,由1997金融風暴後,認可存款 > 貸款的差距逐漸拉闊,當然這是一個很好的趨勢,這很大程度反映香港沙士後的經濟繁榮並非由過度借貸所致,且有豐厚的儲蓄,因為靠過度借貸得到的繁榮最終係要還,情況有如今日歐豬一樣。   若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。根據圖10,由2004年12月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,而用于境外的貸款由2004年12月的10.8%升至2014年的30.3%。反映香港本地經濟持續強勁增長的同時,但原來用于本地的貸款之比例卻由2004年的9成下跌至2014年的7成,過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3 – 1.9倍。   從圖10可以看到,導致用于本地的貸款之比例由2004年的9成下跌至近期的7成,主要來自幾個近年被標籤為「萬惡」的貸款用途:   <1> […]

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香港的債務情況及是否有「借大左」?

1:家庭債務佔GDP 約6成多?   某人經常話現在家庭債務(信用卡、按揭、私人貸款)佔GDP 6成,與2002年時的歷史高位相若,好危險,詳情如圖8。的而且確,2014年第3季這所謂的家庭負債比率更上升至64.2%,而1997年這個比率只是約48%,今日個數64.2%望埋去好似好恐怖。但是,金管局這個所謂的家庭負債佔GDP 的比率完全忽略左債務與存款之間的差距。若然今天香港人在擁有足夠的儲蓄,就算比以前借多左,是否就等如「借大左」。 圖8 儘管1997年這所謂家庭債務佔GDP 約48%,但1997年12月認可機構存款只有$26,660億,而認可機構貸款卻有$41,210億,淨貸款$14,550億,當年GDP約$13,730億,貸款 > 存款約1997年GDP 的1.1倍。2014年12月,存款有$100,740億,貸款$72,760億,2014年末淨存款約$27,980億,是2014年GDP 的1.3倍。若考慮今日擁有的豐厚存款及存貸兩者之間的差異後(圖9),這個今天所謂什麼家庭債務佔GDP 約6成的說法是否已變得毫無意義,具體數字可參閱圖5。   若然今天香港市民及政府並無「借大左」及擁有豐厚的儲蓄,大家要認真考慮一下強美元是否能衝擊到本港樓市。獨孤一味用GDP 6成去靠嚇有咩用,老實說,唔識就俾佢嚇死,識果D就真係俾佢笑死,實實在在搵多D地、起多D屋好過,「驚方」用得多冇用架,咪搞到冇哂公信力,為咩呢?         2:貸款的結構   從圖5及圖9去看,由1997金融風暴後,認可存款 > 貸款的差距逐漸拉闊,當然這是一個很好的趨勢,這很大程度反映香港沙士後的經濟繁榮並非由過度借貸所致,且有豐厚的儲蓄,因為靠過度借貸得到的繁榮最終係要還,情況有如今日歐豬一樣。   若然深入研究當中認可機構的貸款的組成部份,會發現一個很有趣的現象。根據圖10,由2004年12月時,用于香港境內的貸款佔整體貸款約89.2%,但是,2014年12月用于香港的貸款佔整體貸款的比率下跌至69.7%,而用于境外的貸款由2004年12月的10.8%升至2014年的30.3%。反映香港本地經濟持續強勁增長的同時,但原來用于本地的貸款之比例卻由2004年的9成下跌至2014年的7成,過去十年認可機構之存款還一直高於其貸款約GDP 1.3 – 1.9倍。   從圖10可以看到,導致用于本地的貸款之比例由2004年的9成下跌至近期的7成,主要來自幾個近年被標籤為「萬惡」的貸款用途:   <1> 個人購買私人住宅物業按揭貸款由2004年的28.3%,一直下跌至2014年的14.2%。 <2> 用于建造業及物業發展與投資的貸款由2004年的17.9%,上升至2008年的20.9%,然後下跌至2014年的14.6%。 <3> 用于與財務公司的借貸由2004年的7.8%,升至2008年的8.6%,然後下跌至2014年的5.4%。 <4> 用于個人 – 其他(信用卡及私人貸款)由2004年的6.9%,升至2007年的7.5%,再跌至2014的6.2%。 從圖11可以看到,用于香港本地的貸款按年計的增幅(包括住宅按揭、物業發展/投資、與財務/金融公司借貸、個人貸款信用卡等)一直遠遠跑輸境外貸款的升幅,再加上認可機構存款大於貸款約1.3倍香港GDP及政府擁有豐厚儲備,香港整體「借大左」的風險其實好低。 – BY PETER PAKER SOURCE: http://peterpaker70s.blogspot.hk/2015/04/blog-post.html

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Peter Paker-細價樓買家的財力

近幾個星期,網站就未來樓價趨勢有很多正、反兩面的討論,尤其近期上車盤、細價樓主導升市。其中一個爭論點,就是關於這批上車盤買家的實力。若然他們財力、實力脆弱的話,急速上升的上車盤樓價可能會過度透支買家的財力,從而使到這批買家無法應付突如其來的逆境,例如加息、增加供應、失業等。到底這批買家的實力又如何呢?而這篇文章將會從不同角度去分析上車客的財力。     細價樓買家的財力分析   其實有幾個方法去窺探上車客、細價樓的財力情況,如下:   <1> 當月新提取按保貸款的比例與樓價指數的趨勢   圖1 按保比例在歷史低位徘徊,即使近2年,細價樓主導大市成交及整體樓價升勢,按保貸款提取宗數及比例對比幾年前仍大幅下跌,且在歷史新低水平徘徊。從圖1去看,樓價由2014年4 – 5月起開始上升,且由細價樓主導成交宗數及升勢,但按保比例卻没有大幅上升,証明細價樓的買家似乎沒有過度依賴起高比率的借貸。   不要忘記,由於按保申請人借款比率高,同樣地面對貸款年份不得超過30年,在買同一價值的物業時,9成按揭保險申請人的供款金額會較高,按保申請人需要有更高的收入去應付加3厘後的壓測(即加息3厘後,按揭供款不得超過月入6成)。   圖2   <2>當月新批按揭的 loan-to-value ratio與樓價的趨勢   圖3   近幾個月CCL升,但LTV %卻持續在低位。其中有一點,我必須另行闡述圖3及有關LTV ratio 數字以外是反映不到的含義。由於在2008年金融海嘯爆發後,香港樓價持續上升,政府實施一系列: 按揭成數措施(600萬或以上的物業); 加3厘壓力測試; 收緊不經壓測的 asset-based mortgage 的借款成數; 正面按揭信貸資料庫; 而這些措施在金融海嘯前是沒有的。在這些措施下,以至今天的LTV ratio 與海嘯前的 LTV ratio的數字相比,今日買家的財力一定遠比海嘯前強大好多。     <3> 如推算不同樓價水平下的 LTV %   從圖3去看,這只是看到整體樓價及整體 LTV % 的趨勢。但是,讀者看到後可能會話,金管局收緊$600萬以上住宅的按揭成數(如圖4),這樣就會拉低整體 LTV %,你又點知上車客的 LTV % 係高定係低呢?   圖4 樓價 最高按揭成數(不包括按揭保險) $600萬或以下 70% $600.1萬 – $699.9萬 70%,但貸款金額不多於$420萬(LTV% 60% […]

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Peter Paker-樓市最深層次的矛盾

簡述   一直以來,我寫了很多關於樓市文章,去講樓市從目前整體借貸、供樓負擔水平是何等的健康及正常,以及從很多角度去分析了整體供應及需求。而過往我寫的文章一直只分析有能力入場的參與者,因為只有「真正能落場」的消費者及供應者才能影響價格,他們的行為一直是我分析及預測的重點,這點是從林一鳴先生幾年前的其中一篇講及“塘邊鶴”的文章學到。在幾星期前的周末,我在新聞報導看到一個年青人,他大學畢業數年,當議員助理月入萬多元,死慳死抵食麵包每月儲1/3人工,3年只儲到20萬,他認為遠遠不及買樓的首期及有排都上唔到車(但我認為他離目標不是太遠,因為有9成按揭)。從表面上去看,目前樓價好似、好像與普羅大眾的負擔能力脫軌,以及當中的差距越走越遠。至於這個差距會否使到樓價大跌,我之前的文章已談及很多,本篇文章不作討論。本篇文章亦沒有很多數據分析,但我會嘗試以我個人的觀點去解釋普羅大眾的可負擔水平與樓價的差距,以及從個人角度去想想如何收窄這差距,當中與亮劍兄的部分留言有十分相似的地方。     樓價與普羅大眾負擔能力的差距   如果我大聲講,供不應求是導致今天樓價上升的主因,解決供不應求的唯一方法就只有增加供應,去到今日我估理應無人反對,因為連政府自己都承認這個事實。但是根據以下幾張貼圖可見,近幾年尤其金融海嘯後,建築工人工資因短缺、年紀老邁而急升,生產力甚至下降,據我從事建築行業的朋友所述,建築工人的開支差不多佔總成本3成多至四成。建築材料的價格亦同時大幅上升。工人及材料價格上升以致建築成本大幅上升。在電視上看,經常亦有人說以建築面積計,現今住宅建築費普遍要3,000幾蚊 / 平方呎,甚至貴過地價。   去翻上述後生仔的例子,若然政府“係咁E”收翻$2,000 / 呎地價去收回地皮開發成本(e.g. 平整、路橋來去水電、電信前期建設,甚至幫補下政府家計),再加上$3,000 / 呎建築費,未計發展商利潤,把一個500建呎的單位以每呎$5,000賣給文章開始時那位接受訪問的後生仔。   樓價:$250萬(成本價,未計發展商利潤) 盡借9成按揭,首期$25萬,厘印費$3.75萬,賣大包免佣、免律師費、再免9成按揭保費(後生仔已儲$20萬,離目標唔係差好遠)   最長30年按揭,2.15%按息,每月供款$8,487,供款佔月入約57%。就算未加息,這位年輕人已如斯吃力。若未來好似2005 – 2007年,香港 Prime Rate累積加3厘至按息5.15%,月供將升至$12,286,供款佔後生仔月入約82%,交完管理費、差餉後(最好地契有999年期,一世唔使交地租),恐怕後生仔連家用及買麵包充飢都冇錢。   但是在上述的例子,全數合共免除該名後生仔約 $117.3萬元價款,如下: 2%新樓經紀佣金($50,000,唔通叫施生、黃生D伙計白做); 律師費($7,000,已經好平,律師都要開飯); 9成按揭保費(3.55% x $225萬借貸額 = $79,875); 厘印費($37,500); 甚至連發展商利潤(未計最少10 – 15%的行政費,由投地至入伙要搞3 – 4年,4成毛利 x $250萬 = $100萬,非常合理,冇得賺搵你做呀)。 若然按正規矩去收錢,果層樓的樓價及使費起碼要收$367.3萬,才可支付所有合理成本及利潤。基本上,該名後生仔連地價加建築費都負擔不來,當中還未計及上述$117.3萬的不能避免的成本,甚至傢俬、電器支出都未計。若然上述的後生仔的個案在社會上是普遍及佔大多數的話,那麼我們的樓市在結構上真的存在一個永遠不能解決的矛盾。可能除父母外,到底誰有能力、願意肯不計成本去幫助這批連成本都負擔不到的後生仔上車,這倒是一個大難題。但是,若然俾唔起成本的人是大多數,就算香港政府財力何其雄厚(per capita 計),我相信她亦無能力於短期內、一次過滿足哂所有後生仔女、渴望上車人士的願望。   有人曾在我的留言區留言,認為樓價與建築費沒有必然的關係。但我是不能完全同意的,尤其在供不應求下的今天,因為今天我們極需要新供應去解決住屋短缺的問題。但若然普遍的需求者連成本都支付不起或者無法向供應者提供合理的利潤,又有誰會願意向他們提供合適的住屋呢?沒有新供應,又如何解決供不應求、以及由供不應求引起的高居住成本問題呢?因此,我認為在供不應求下,建築費一定是樓價的強力支持,當然我還要假設香港經濟情況沒有重大改變。   若然這個社會有批人連成本也負擔不來,就算政府不斷開發土地去增加土地供應都冇用,新建的房屋最後亦不能到這批人的手上,或者根本冇人願意為佢地起屋,除非政府願意補貼,但是,香港政府是否有能力於短期內、一次過滿足哂所有人的上車願望,不如大家想想吧,不要忘記政府還要供書教學、照顧老弱傷殘、孤兒寡婦、甚至持續老化的人口及其相關的安老、醫療開支,仲有商議中的全民退保等。   若然要解決現時住屋的困局,我們(不單只是政府一方的責任)必須同時要增加土地、工人供應,以及要將建造成本下降至可負擔的水平。否則,香港住屋問題基本是一個永恒的困局。此外,有一點還要注意,工人供應短缺及高工資倒還可以透過輸入外勞去解決(如可以解除政治及勞工團體的阻力),但是建築材料(沙、石、水泥、磚等)過去幾年價格升幅強勁(如上圖),香港在這材料方面的成本控制倒是十分無力及被動。   根據經濟日報的一份報導(好似係2014年的報導),香港在建築成本上比澳門及新加坡高出約3成,香港在建築成本控制上是否仍有下降的空間,倒值得大家思考。     總結   從上述種種跡象去看,高建築成本及增加土地供應基本是一個頗難解決的長期結構性問題,老實說,我並不知道這個結構性問題可以如何解決、以及什麼時候可以解決。與其等政府去解決一個唔知幾時可以解決的問題,自己何不主動出擊去想辦法為自己增值,去幫自己解決上車問題。既然連涯麵包死慳死抵都儲唔夠錢,是否想想要走另一條路、用另-個方法去解決自己的居住問題呢?   […]

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Peter Paker-辣招的盲點

在剛剛的星期一晚,金管局公佈收緊對租金收入在壓測中的收入計算成數(由過往的8成減至6 – 7成),對比之前立法的DSD 及收租物業按揭最多只借5成的規定,今次這新招只是“小兒科”。其實這些打擊措施對住宅收租佬的(良性)影響,我一直都沒有在文章中寫過出來。但事到如今,很多政策亦已落實多年且已不能回頭,這個遺忘已久的論點講出來亦都無所謂。此外,政府一直以“需求管理”作為每次出招調控樓市的口號及依據,官員口中的這個“需求” 其實是十分可圈可點,當中存在一個明顯但普羅大眾經常忽略的盲點。 過往,政府一直出招打壓收租佬,招數包括但不限於: 不論樓價高低,收租物業按揭最多只借5成。 DSD。 若按揭申請人在申請按揭時,已有另一按揭貸款,在現時利率下,供款佔入息比率由5成收緊至4成;加息3厘後的供款佔入息比率由6成收緊至5成。 收緊對租金收入在壓測中的收入計算成數,由過往的8成減至6 – 7成不等。 綜合上述種種措施,目的只有一個,就是阻止收租佬入市,“管理”所謂來自投資的需求。但是,收租佬買入物業後,絕大多數都會在市場上把單位放租,供其他租客居住,以賺取租金收入,在香港普遍收租佬並不會讓單位空置乾等升值。但是,壓抑投資或者收租需求後,發展商的客源被辣招所收窄,發展商會自動減少供應以調節收窄後的客源。 或者,我用以下例子去解釋。假設天神村今年有30個新增家庭,分別需要30間新屋以滿足新增住屋需求,其中20個家庭會購入自置單位自住,另外10新增家庭因首期不足則選擇租住先,於是村長落實建屋30伙,並賣地予私人發展商建屋。由於其他市民都有點積蓄,且市場租金回報合理,他們願意買樓收租。在這情況下,新建出來的30個單位,其中20伙由上車客買入自住,其餘10伙由收租佬買入並放租予另外10個新增家庭。這樣,自住家庭可以買樓自住,收租佬亦可以賺取租金收入,以及想租樓的家庭亦可租到合適單位租位,市場供需達至平衡。 天神村地理位置優越,市民收入不俗,樓價升幅不錯,但村長認為樓價升幅太快,須要壓抑需求以控制樓價。村長思前想後,諗左諗右,終於度左條絕世好計,由於自住需求不能壓抑,於是乎出招打擊投資收租需求,向收租佬徵收 TSD(Triple Stamp Duty,三重印花稅),收緊收租佬按揭成數收緊至樓價4成,再加埋5厘壓力測試。村長厘次心諗,市場只剩下自住客,樓價應該會下跌,跟住村長係村公所大聲傻笑,哇哈哈…… 你估天神村發展商真係跌親個頭咩、傻架咩,見到村長咁樣亂出招,發現市場上面依家只有20個自置家庭願意去買樓,冇哂收租客,於是乎老闆命令伙計暫停將自家農地補地價及收購舊樓重建,只係村公所落標投地便算,以調節辣招後減少的客源,以致本年度落成只有20間,少於真正需求量的30間。 但問題出現,天神村發展商在決定建屋量的時候,佢只考慮究竟有多少人會同佢買樓(即20戶家庭),而發展商並不會考慮另外10個租戶家庭的需求,因為這10戶租戶家庭並不打算且無能力買樓。因此,天神村出現10伙租盤、住屋短缺的情況。當住屋短缺出現,租金及售價上升便是理所當然的事實。去至厘度,我地可以睇到,辣招雖可以抑壓部份「買樓」的需求,但整體剛性住屋需求並不會因辣招出現而消失,相反辣招的出現只會製造一個假象俾供應者去減少供應,以調節收窄後的客源。若然村長以「需求管理」作為佢出招的依據,基本上係「出師無名」,因為村長的視線只集中在「買樓」的需求,而忽略左其他非自置的住屋需求,亦忽略剛性需求不會因辣招而消失,但在不減需求的情況下辣招反而會減少供應。其實在住屋供應會鏈中,收租佬亦有重要位置,佢哋利用一大筆資本去買入物業,然後以每個月遂D遂D的方式去賺取回報且收回成本,好讓一些唔想買樓的住戶提供居住地方。 故事還未結束,老闆不愧係老闆,梗係高瞻遠矚,拓一拓副黑框眼鏡,跟住係度下,咦,村長遲D會否又再出D咩招去調來調去,不如下年唔好咁勇,起少D算啦,吩咐伙計明年起18間屋好收皮。但問題又黎,明年自住需求又係30間,明年短缺問題又再加劇。 假設天神村唔係好似香港厘個大城市咁缺地,於是乎村長就打算增加賣地去解決供求失衡,不過地價梗係用現時供不應求時的樓價計算,順便掠翻筆。跟住老闆心諗,明知冇咁多人買樓,D地仲要咁貴,買咁多地翻來拓呀?村長又唔想平賣,怕果D三姑六婆話村長向地產霸權屈服,賤賣村公所資產。如是者,村長與老闆在增加供應上,又磨多一年。 去到後年,果D三姑六婆終於明白啦,供不應求是樓價上升的主因,以及村長同果D三姑六婆做左好多 lobbying 工作,始終天神村D三姑六婆都係比D大城市既人更明白事理。於是乎,村長同老闆之間就減地價達成安排,終於一天都光哂,不過始終客源都係少左,老闆都係就住增加供應,應付左村長就算啦……. 不過,事情並未就此結束,原來村公所表面風光既背後,原來有一大棚孤兒寡婦、老弱傷殘要養,又要供書教學、老有所依。厘家樓價升左,又殺多一班連成本都揹唔起既後生仔爭住要上車。村長依家就頭痛,出招後,地價又跌一浸,物業交易又少左好多,來自相關的交易稅收又大跌,村公所條數從此都要就住使。 另一邊廂,天神村有班收租佬,依家真係笑到見牙唔見眼,因為村長出左招後,收租佬的入場門檻大大提高,新手收租佬好難入場,再加上老闆就住黎起屋,變相使到現有收租佬少左競爭,就可以更容易加租。「法」叔更稱,村長既辣招尤如對新入場的收租佬實施「發牌」制度,限制佢地入場與老油條競爭。由於租金回報理想且持續提供強勁現金流,樓價變得更「實的的」。 睇到這裏,大家不如由故事中的天神村回到現實中的香港,大家又不如諗諗上述故事的情節有幾多是與今天的香港十分相似? http://www.property.hk/article_content.php?author=PHK_PETERPAKER

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