屋苑打擂台: 德福花園 vs 新都城

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 德福花園 126%, 寶琳新都城 125% 落成日期: 德福花園 由恆隆及合和聯合發展。各幢於1980-1981落成。新都城一期 @ 1997 by 恆基 From To 德福花園 新都城 Jan 2015 Latest shown 2.59% 4.44% Jan 2014 Dec 2014 9.25% 9.16% Jan 2013 Dec 2013 6.01% 2.81% Jan 2012 Dec 2012 40.93% 42.77% Jan 2011 Dec 2011 12.42% 11.74% Jan […]

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屋苑打擂台: YOHO TOWN vs 嘉湖山莊

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 嘉湖山莊 150%,元朗YOHO TOWN 156% 落成日期: 嘉湖山莊1991-1998。較多在1997竣工,元朗YOHO TOWN @ 2004 by 新鴻基   From To 嘉湖山莊 Yoho Town Jan 2015 Latest shown -2.43% 13.50% Jan 2014 Dec 2014 22.41% 14.58% Jan 2013 Dec 2013 1.41% 0.55% Jan 2012 Dec 2012 45.91% 45.35% Jan 2011 Dec 2011 6.25% […]

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屋苑打擂台: 河畔花園 vs 沙田第一城

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 沙田第一城 165%,河畔花園 264% 落成日期: 沙田第一城1981-1987 (52幢樓,幾個大發展商聯合發展),河畔花園 1984 by 恆基   From To 沙田第一城 河畔花園 Jan 2015 Latest shown 11.03% 11.86% Jan 2014 Dec 2014 23.07% 17.94% Jan 2013 Dec 2013 7.49% -1.05% Jan 2012 Dec 2012 43.27% 35.27% Jan 2011 Dec 2011 7.91% 10.13% Jan 2010 […]

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屋苑打擂台: 美孚新村 vs 麗港城

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 –   鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 美孚新村98%,麗港城114% 落成日期: 美孚新村1968-1978不等,麗港城 1990 From To 美孚新村 麗港城 Jan 2015 Latest shown 1.67% 3.40% Jan 2014 Dec 2014 12.23% 11.39% Jan 2013 Dec 2013 22.45% 4.63% Jan 2012 Dec 2012 3.82% 21.15% Jan 2011 Dec 2011 19.34% 12.41% Jan 2010 Dec 2010 24.40% 17.92% Jan […]

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屋苑打擂台: 比較太古城與杏花村

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – – 圖表一(大古城與杏花村呎價走勢), 大古城(籃色), 杏花村(錄色))     鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 太古城95%,杏花村89% 落成日期(計第一期的時間): 太古城1982,杏花村1986   年度變幅:   Price % Changes (+ or -): From To 太古城 杏花村 Jan 2015 YTD(Dec 15) 6.58% 4.81% Jan 2014 Dec 2014 16.59% 12.88% Jan 2013 Dec 2013 -0.95% -6.42% Jan 2012 Dec 2012 27.35% 32.90% Jan 2011 Dec […]

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[鍾維傑] 三百萬供11%勝六百萬供2.25%

近日在網站接受訪問,當中有環節談到為何低息不是入市誘因,過往曾撰寫類似文章,然而覺得有需要再次細論。順道一提,利率跌樓價升或升就樓價降不是定律,齊升和齊跌也有可能,參考美國住宅及利率走勢便知 (見附圖)。   先舉例計數,這裡採用中原地產之網上按揭計算機:   A) $3,000,000 買入價、七成借貸、11% 利率、二十年還款期 = 要月供 $21676,首十二期利息佔了 $19000。 B) $6,000,000 買入價、七成借貸、2.25% 利率、同樣二十年還款期 = 要月供 $21746,基本與A甚相近,而利息只佔 $7800左右。   兩方案皆在240月後連本帶利總共付了約五百二十萬,相差只是萬多元,分別是A之利息佔總還款約60%,而B的利息只佔20%。純以少還利息角度看,B方案可令人心理平衡些。   不過,若從風險角度出發,則A通常會較低,一來11% 利息再升之機會及幅度皆可少一點,二來就算是同樣之價格跌幅,A的跌量會是B的一半。   或許亦可以這樣再理解: 假設置業者有150萬的儲蓄可用來作買樓首期,於A方案他只需貨款樓價之五成,即另借150萬,11% 利率加二十年還款期等於每月要付 $15483。若是 B方案,他便要借450萬,2.25% 利率和二十年期表示每月需付 $23301,較A每月多給 $7818。二十年後,A方案共用了370萬,B則要560 萬。   此外,萬一價格下降,A方案跌一半仍未變負資產,B只要下調超過四分之一已資不抵債。   綜合上述,在入市一刻,尤其對初置業的而言,寧願是利率高但價格較低,也好過面對利率低而價格高之情況,因低息之好處被高價抵消時,根本無「着數」,低息不是入市誘因。     Source: http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej795.htm

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鍾維傑-大數據: 大錢、大賺、大蝕

隨着第二次世界大戰結束了七十年,各地出現林 林總總之紀念活動,亦有不少報導和評論藉機借題發揮,因此筆者也不“執輸”說: 好彩在二次大戰末期時投下了原子彈 (因而見到其實際威力以及後患),否則二戰後的“冷戰”時期便很大機會變成核子彈的“熱戰” (因為倘若未真實見過原子彈之威力,就算明知核彈威猛十倍,仍只限於紙上和試爆上之認識,始終有人會 trigger happy)。 簡單說,很少東西在發明了之後,且有方法兼有效地大量生產出來,而不 apply 的,除非知道其性質,例如核戰後勝利的一方也不好過(有勝利可言?),或尋找到其他用途,例如利用核彈來阻嚇對方或作談判籌碼。 大數據具體上是甚麼,筆者並不了解,只知道隨 着各種可製造或發出資訊的電子儀器日新月異地增加,包括手機、電腦、電子感應器、電眼等,資訊量包括數據及圖像亦幾何式的遞增,以致其儲存和分析也成為挑 戰。部份資訊是較私用的,如利用大數據自動協助調節某工業廠房之生產運作及安全情況,另一些則較公開,如某城市之居民於某時喜愛 google 甚麼。 大數據有捧場之長遠看好者,亦有人認為是檀花一現,一來資訊(過)多不一定令分析更準繩,二來當分析模型追不上時,只會導致系統癱瘓,甚至出錯。 筆者覺得雙方都有點道理,但猜度: 1) 大數據必然有人採用 = 亦會被廣泛地利用,而現今只是初階,且大家多少仍在摸索如何更好地運用。慨然出現了,且已生產,很難不用,直至覺得用不着,或有更好之替代方法,又或尋找到另一用途為止。現時想勸人不用,會如“阿崩叫狗”。 2) 涉及大錢 = 即要投入之銀碼可不細,且要經常增添,例如儲存以幾何式增長的資訊等同要不停添置器材,更要改善分析軟件系統令其追得上資訊量。簡單說,要大量人力物力。 3) 可以大賺 = 據悉已有機構和投資者投入以十億計資金參與大數據項目,相信小部份會成功,且製造大量利潤和財富,正如科網公司一樣,百花齊放後,便一將成功萬枯骨。 4) 可以大蝕 = 包括變成萬枯骨的創業者和其投資者,不信可問已結業多年的科網公司。 此外,從分析角度出發,數據越多越密且越快, 便很容易會看到越來越多不同之數據有着數值關係 (correlation)。技術而言,這本身沒有問題,但人之常情就是不少人會因此覺得這些不同數據之間存在「因果」關係,那「可」危險了: 倘若原來(碰巧)真的有因果關係還算“大幸”,若不,通常亦是“若不”的多,投資便會抑錯注,工廠安全便會用錯措施。 為何有上述見解?當還有不少人相信“建造成本上升,樓價便不會跌”時,有了大數據只會變本加厲。 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej808.htm      

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鍾維傑-外來買家是否會令樓價上升?

許多年前於八十年代後期,筆者在加拿大多倫多居住,適逢當時亦有不少港人移民到該市,部份較富裕的更在當地置業,加上多倫多樓市本身也很興旺,價格便急速上揚。 因此,尤以一些港人移民聚居之“熱門”社區,便有人認為那裡之樓價是由新移民帶動上升,起碼多了谮在買家而令市場氣氛緊張。至於對“原居民”而言,則有人歡喜亦有人愁,已是業主的屬前者,未置業的多有後者感受。 上述故事之結尾就是隨着美國八十年代的 savings and loan crisis,多倫多樓價平均下調百分之三十左右,要等待五年到九十年代價格才再向上,過程中部份原本歡喜的買家變愁了。 外來買家,包括新移民,會否是令樓價上升之源?當然「有機會」,但要有以下條件: 1) 量要足夠 = 不只是外來人數,也涉及交易宗數多寡,以致交易金額規模,是 「交易個案數目 x 平均交易金額」 的總值。人數够但交易總值低,對市場起不了甚麼影響,甚至沒有人會察覺,更遑論人數少。 2) 當時供應不足 = 供應許多時不是價格變動的主因,但經濟旺而供應不够,便有火上加油作用,若再加入外來買家,就可能更不得了,要知道外來投資者也會受興旺的市場吸引。 3) 也要有“本地人”參與及支持 = 除非該市場規模甚細,否則一般(稍有)規模的城市,包括香港、多倫多、紐約市、倫敦等,都需要本地人參與樓市買賣才可造就興旺以致價升之狀況,否則孤掌難 鳴,而部份本地人當察覺有外來投資者時便更快更狠地出手。簡單說,若只得外來買家,一來升極有限,二來升得到亦持續不了。 4) 自由市場 = 倘若有法例禁止外來投資者買樓做業主,或沒有完善的業權和法律保障,又或有關税制苛刻等,皆難有甚興旺之樓市,連本地人都可能卻步,外來的會來才奇怪。此外,該市場之貨幣要有人肯接受。 當某城市能夠吸引外來投資者前來買物業,多少反映該城市有些國際地位和優勢,雖過程裡可能打擾了部份本地人的置業計劃,但記住,外來投資者和資金,並非價格不跌之保証。   http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej807.htm  

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鍾維傑-人口可以進入升降

從媒體看到這樣的資訊,現今一小部份國家如俄羅斯、日本等,人口正在減少,就算政府給了甚麼生育上之福利或經濟支援也看似無效,因此有人認為到了二十六世紀左右,這些地方便會沒有人了。 當然,筆者相信作這個計算的人,亦只是“貪得意”為好奇才探討 what if 這些地區的生育持續低企而已,並不表示他們真的相信某地區的人口會直線地減少。 原因不複雜,人口跌到某臨界點,就會有人想多 生育,這可以是由於經濟因素,例如當現今嬰兒潮之老餅在二三十年後死得七七八八,不但整體社會負擔大減,工作以致其機會,亦可有更新的希望。此外,人天生 多少有些要維護或繁衍自我族類,假設將一批男女放在某(偏僻)地方,而他們相信全球其餘人類皆已滅亡 (是真是假或是甚麼原因在此並不重要),他們當中便會有人覺得有責任要重新繁殖人類,而他們之間是否有深厚愛情愛意或是否喜愛兒童到時亦非最重要。 簡單說,要某地方或甚至全球人口變成零,經濟因素是辦不到的,就算世界大戰亦不能,必然是一些不可抗力的 Act of God 事情,如地球不知為何而爆炸等。 人口亦與經濟悉悉相關,而普及看法就是人口增加有助經濟增長,相反減人口經濟便糟糕,隨意的觀察亦像有其道理。然而,筆者覺得要着重的不是整體 GDP 多少,而是人均的,兼要看其分布。 人口增加 10%,GDP 多了 15%,人均 GDP 亦因此增加,且大部份人收入亦多了,即分布較廣泛,這增長有支持。倘若如上,但所有多了的 GDP 只由一個人賺了,其餘人士原地踏步,這增長可甚脆弱。相反,人口減 10%,不要說經濟有增長,就當它減了5%,假設分布較均衡,人均仍是多了收入,雖市場氣氛可能不隹,個人心情也不好。 有甚麼可令人口雖然在減少,但人均經濟也有所 長?不知道,但科技會是其中環節,包括採用二十四小時任勞任怨的機械人,生產力會提升。以前這還是限於工業生產,即 goods,現在相信連部份 services 亦可以,如用電腦(軟件和程式)搜集資訊。然而,更重要的是人的靈活和創意,不但“執生”,更想出新方法運用到時剩餘的資源。 回顧歷史,無論是哪個領域,如經濟、軍事、社 會、人口、文化等,又無論是全球或個別地區,皆有增長期、減量期甚至浮浮沉沉期。人口浮沉了長時期,只在近二三百年因各樣的科學、社會、經濟、文藝等之變 遷而遞增,繼而令我們覺得上升是常態,甚至連經濟模式也假設和為人口上升而定,稍見人口減少便大驚小怪,繼而堅持要上升。然而,在某既定之環境階段,總有 個 optimal threshold 的。 至於房地產,減人口固然是 bad news,但只要到時有靈活運用土地資源的機制,相信不只人均空間廣闊了,其價值亦不必殘賤,還會與增值了的經濟和環境「相襯」。       http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej806.htm

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鍾維傑-不是價格升或跌之問題

常有人問怎樣看樓市,然而最終還是想知價格會升或跌。若只估升跌,命中率大致是50% 。「大致」?因為可以是零改動。若要估埋升跌多少,難度又高些,何時升跌,就更加“考起”。 筆者沒有水晶球,也未曾發現有“必勝”方程式,所以上述之問題實在難以百分百肯定地作答,頂多提供不肯定之意見、見解甚至偏見。因此,亦未能收取客戶高昂“分身家”式的顧問費。 不過,猜度價格升跌只是遊戲的一半,要考慮埋風險才有更全面之分析。例如倘若有投資項目可於一年内帶來 50% 之利潤,算是相當不錯,相信不少人會對項目有興趣想知多些小,但若果項目失利時可蝕 75%,原本有興趣的亦會打消念頭,因為賺蝕比率甚不吸引。 據此,關鍵不是會賺多少,很多項目初期也是賺錢的,但隨着時移勢易,風險機率大增,到頭來蝕凸。那麼賺蝕比率應該多少?沒有定律,但感覺可用 2 作定標,即若有機會賺兩元,蝕起來時只損失一元。 此外,無論投資者是勇猛兼進取,又或膽小和保 守,皆可用相同的賺蝕比率 (亦可作回報對風險比率)。舉例說,同樣用一百元資金,進取投資者可考慮一個賺 $50 蝕$25 之項目,保守的則參與另一個賺 $20 蝕 $10 之項目。至於閣下應進取抑或保守,除看是甚麼大環境、項目性質、資金多寡、利率、回報、風險等外,筆者偏見地認為投資者之個性最重要,即項目要與其個性 “合得來”。 如何知道項目和個性是否吻合?好簡單,令閣下長期不能好好入睡之項目就是與你不太吻合,經常睡得不好,又如何有效地管控或“享受”該項目呢? 那麼如何衡量價格風險?技術方面的,例如可參 考有關市場或資產的過往價格波動,而通常波動越大,其價格風險亦假設會高些。較“感覺“方面的,除觀察周圍群眾之表現外(如是否時時刻刻都想着樓市),當 閣下發現你的腦袋需要用甚多能量才可將(藏在心底裡)對樓市不利之想法及資訊壓抑時,為的是要令自己入市,或許風險已不細,要小心。 然而,暫時未必需要過份驚恐,全球各地互不執輸爭着鬥 QE ,個煲可遲些才爆。 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej805.htm  

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