【樓市數據分析】鐘維傑:真係唔升都買? (2016/06/11)

有時會聽到有人說,就算買了之後價格不升也無所謂,當作儲蓄又好保本也了罷,只要不跌便可。   有這樣的投資心理準備甚至本錢(並非人人都可以無所謂,例如借了七八成一按二按貸款的就未必可如此瀟灑),固然可喜可賀,然而純從投資項目角度看,博得過就是博得過,博唔過就博唔過,個人錢多蝕得起不會令項目回報和風險改變。   以香港現時住宅樓市為例,倘若價格十年如一日真 的不上升,且租金也不變動,即是兩者同時也不下調,就算繼續低息低通漲,套用一些婆媽數字,會發覺整體十年前後的IRR年回報3%亦未必有,而NPV折現 值更少得可憐。一般而言,這樣的leveraged借了貸但仍只回報渺渺之項目,通常都pass,不做也罷。   相比下,簡單選擇不如買些房地產信託基金(房託),一來風險也來自樓市,二來有5%左右股息勝收租,三來股息不需報稅,四來不需為出租維修等費神。   話說回來,現今入市買樓尤其為投資的,心中大多認為樓價仍向上,就是短線回落長遠也是升,兼且預期租金亦多少有得加,雖然着眼點會在價格升幅上。   再套用一些數字計算一下,假設要於未來十年期間買樓出租而又要有起碼15%的IRR (15%不是甚麼定律,但算是普及的要求),又假設現今的按揭利率水平不變,那麼便須借貸一半左右買價,期望租金每兩年升20%,且樓價十年後比現價增加100%。   驟聽起來,又感覺不難達到,價格方面,參考中原 指數,近十年約由50升至近150,多了不只100%而是200%。然而,若追索至二十年多前,撇開今年表現不計,由1994至2014,拉條直線上,期 間指數只是從60升到120左右,不是十年和200%,而是二十年和100%。此外,若是從1994計至2004,指數更下降,由60變40。中間十年, 即1999到2009,指數亦只是由55左右升至近60,沒有多少進帳。   至於租金,若參閱差餉及物業估價署的報告,整體近十年約由87增加至166,即多了近100%,或約每年平均增長7%,又或每兩年近15%。即是說,每兩年加租20%並非“必然”。   綜合上述,倘若樓市未來十年繼續過往十年的表現,15%IRR一點也不困難達到。問題是剛過的十年是樓市價格表現較旺的十年,且持續擁有多十年(即前後二十年)並沒有保證可賺得更好更多,更何況香港樓市幾十年來顯現的寫照是「不旨在天長地久,只要曾經擁有」*。   註*: 筆者舊文章: 1) 香港住宅1985-2010:炒得準可年賺24% http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej575.htm 2) 港樓長情無好報 http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej618.htm 鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:$300 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 […]

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【樓市數據分析】鐘維傑:四季無冬的尋租式投資 (2016/06/09)

  記得幾十年前看過明星彼得斯拉 (Peter Sellers ) 主演的《富貴廹人來》(Being There),劇中他是園丁,有次偶遇美國總統,談及「春夏秋冬四季種植之道」,但被總統誤解以為他在說經濟循環,更捧他為高人。   「春夏秋冬」是自然現象,試想倘若因為不喜愛寒冷的冬季(或任何閣下不喜愛的季節),繼而用盡方法防止它的來臨,會是多費力、無謂和愚昧的行為。然而,現在環球各央行正是設法令阻止經濟之冬天出現,招數有多個,可統稱為【量化寬鬆 】(QE)。   根據(信報特約評論家)John Mauldin 之分析文章,QE 不但不是解決經濟問題的方案,更會帶來一些(預計不到的)後果,例如:   1) 拖累經濟增長 = 因為當 QE 落到「民間」時,基本上是以「借貸」的形式出現,而當「整體借貸:整體經濟生產規模」去到某個百分比時,相當部份之生產力要用來還債,繼而減少可用資金,拖延生產。   2) 加劇貧富差距 = 因錢大多是借給「有銀」之人士及企業,若有甚麼「筍盤」,也多由他們奪得,資金不足的,多數係有得睇,冇得食。(要補充的是,資金不足時,有沒有 QE 都借不到錢,只是沒有 QE 時,富有的都祇能借得100元,不像現在,可以借夠500元。)   3) 「尋租式投資」增加 = 筆者近期參加了一些舊同學會聚會,有大中小學的,部份同學不見了數十載,能相遇實在開心。他們當中有人是做工業生產的,也有人做零售,部份亦曾在國內設廠,然而他們近年大多減產或縮規模,簡單說,就是因為生意難做,繼而「做得幾多就幾多」,其餘時間,則投放在股票買賣或物業投資上。(當然,就算沒有 QE,這批舊同學也許仍會減少生意量,過着半退休生活,但投資帶來的回報,確又比做傳統實務容易!)   「尋租式投資」佔多數,會有甚麼影響?就是只有銀紙轉動,資產賬目價格或許高了,但實質經濟沒有多了生產,更令創業艱難。而QE 亦導致有些人認為,只要這些錢仍繼續存在於市場,資產價格是不會回落的,因錢要有出路,不買股票也要買下物業或債券收息。這看法有其道理,但不敢完全苟同,原因:   A) 借貸始終是要還的 若貸款人不還錢,或只還部份借貸,則放貸之一方便有損失,繼而影響經濟;至於放貸的來自私人或來自公眾,則只是「由誰承擔後果」之差别,私人放貸的,可能要破產,公眾放貸的,則可能要多交稅額。(粗略說,現今世界情況大至是要不停地放貸,「以債搇債」,方能避免經濟寒冬出來。這個「依靠借貸度日」的循環應如何了斷?理想情況是:實質經濟的產出從後追上,以之填數,但機會甚為渺茫;反而多數情況是某年某月某日,市場因為再承受不了借貸之壓力,繼而調整為止。) B) QE 有如還息不還本 可以這樣比個喻:閣下願意長期放貸,祇收取三兩厘年利率並且(永遠)不收回本金嗎?若會,請向HomeBlogger 通知筆者! 簡單說,資產分配策略,是減少受惠QE 的資產,增加沒那麼受惠 QE 的資產,以及儲存現金。   Weekly […]

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【樓市數據分析】鐘維傑:智能化家居 (2016/06/06)

  執筆時剛好是公眾假期,閒在家裡,講得動聽些是天馬行空,實際可會是胡思亂想,猜度一下未來科技產品可帶來的影響,包括建築設計。   首先,相信「智能自動化」不但會於未來變得更普及,且變得更“近似人”,不是說其智商高達愛恩斯坦的水平,也非指其形狀必須像人,而是似人類可就着環境情況而自動“思考”計算繼而作出反應,不必每一步都要靠人來program,亦不需操作員才能移動。   某程度上,上述科技已經存在,視乎要求的是甚麼功能,簡單例子就是現時已有“自己識行識走”的吸麈機。當然,家居清潔機械所需要的智能或許較為簡單,因其“工作”性質、範圍、甚至所需動作及反應等,大多可以預計得到,但較複雜的事情或許仍難全由機械自決,尤其反應方案多且衡量涉及多面體時。   不過,筆者覺得在未來10至20年內,自動車和機械人會成為生活一部份,因此需要思考其對建築設計甚至社區佈局的影響:   1) 停車場最好沒有柱(columns ) = 因為停泊自動車之系統不但可以全自動,更像現時摩登貨倉一樣,貨物(自動車)會安放在機械「架」上(tower rack ),儲存和拿取皆不經人手。據此,未來停車場的結構最好不要(如現在的)靠支柱,只靠周邊的“牆”來支撐,即空間就算有柱亦只是臨時的,將來拆掉亦不影響樓宇結構或力學。至於如何建造,有賴結構工程師的幫助了。   2) 大廈管理會有機械扶助 = 例如清潔、保安、維修、甚至垃圾分類等,它們會是甚麼樣子、大細等,筆者不知道,但樓宇設計或許要預計一些地方及設備(如充電器)給它們。此外,部份大廈外牆的修補未必如現在的需要棚架,因可由“航天”機器飛上去進行監察或修護,當然安全是要確保的。   3) 屋苑設施以致賣點包括提供自動車(借用、租賃)服務及採用當時“領先”型號機械人 = 現今大部份家庭都沒有“私家車“,但有了自動車後,凡需要用車時才借用或租用,多方便和省錢,比現時租車要花時間去提取和交回租賃公司,又或自己養車平宜得多。     但到時自然有自動車租賃公司,何須屋苑另設服務呢?Exclusivity! 例如要打哥爾乎球也有公眾球場,但不少人仍喜愛參加私人球會一樣。當然不排除某些屋苑才會有這些安排,且屋苑亦可outsource給指定自動車公司負責,甚至指定用某類級數以致指定的車。   至於屋苑機械人,可能有如現代人換手機的心態及傾向,要“潮”,甚至要威。嘩,那麼屋苑便要時常花錢買新機械?不一定,到時可向機械租賃公司換新型號。   根據近期報導,自動車有一麻煩,就是太守規矩,例如遇見紅色交通燈必停下來,只是後隨由“人揸”的汽車,不守規則撞上去。       鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析   鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) […]

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【樓市數據分析】鐘維傑:不但迷樓,更戀供應 (2016/05/23)

  倘若說港人對樓市及買樓很熱衷,相信大多數人會同意,有如物業之fans,即“樓迷”也。   此外,近年更關注供應,這不無道理,價格更是經過供求市場交易系統的運作而定,當你問“點解樓價咁高?”時,不是常有人回答“supply and damand 嘛!”嗎?供應影響價格深入民間,說供應不是關鍵因素無乜人信。   然而,供應其實不太關鍵,或許應這樣說,現今價格的水位並非由供應帶頭導致。曾經撰文分析這議題,不打算在這裡重覆,可參考這欄以往文章,或詢問筆者。   至於為何市場那麼集中供應環節呢?不知道,不過相信和其容易理解(supply and demand 嘛),甚至可“見到”(例如興建中項目之地盤及售樓活動等)有關,亦符合人的直覺。只是直接易明的事情不一定全對,因此部份東西有時需要冷靜思考一下。   不要以為行業外的人士才會如上述關注供應,有次與行家吹水,當筆者提到價格之最重要因素非供應時,行家說倘若供應一下子增加至百萬單位,價格不應聲而倒才怪,因此他認為供應很重要。   沒錯,百萬供應的確會令樓價受創。問題是這百萬 供應說法有點偷換概念之嫌,不要說百萬供應在實際層面行不通(土地、建築、策劃等資源皆會不足夠),當任何環節被離地式無限增量搶着做領導因素時,當然可 奪得該地位。或許亦可這樣想,假設萬一打仗,不要說供應,連其他因素包括帶頭的也即時變得毫不重要,對樓價的主要影響力轉移到戰爭環節,甚至樓市本身也無 人再迷了。   即是說,百萬供應與打仗的假設因素皆是“意 外”,不是說不可能(百萬供應發生可能性或許比打仗的更低),但總不常見。技術上,分析很難包含這些意外之事,一來少見等同數據不够用,二來難以猜度意外 因素的程度(例如打仗由小規模常規戰至核戰也有),包含了會令分析變得離地兼意義不大,且可忽略了常見現象及因素的影響。上述亦解釋了為何分析以致運算模 型很難預計到“黑天娥”的出現。   至於“supply and damand”,連當作答案的資格都無,因它根本沒有對價格無論高低之現象有任何解讀,只是道出定價的mechanism而已。   – 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:$300 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:[email protected] 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 –   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> […]

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【樓市數據分析】鐘維傑:收租和升值,兩存其美或二擇其一?(2016/05/22)

  這裡在香港十八個選區各揀選一個屋苑,搜集它們的呎價,由2009年1月至今年10月的價格變動,以及租金回報,繼而作些粗略運算,資料來自美聯地產網站 (因尋找不到灣仔區個別屋苑之呎租,我們惟有將灣仔區呎價除以全港的,繼而將得出的比率成以全港平均呎租,計算出之數字就當作是該區的呎租)。此外這裡的呎租呎價皆是基於建築面積呎碼,而挑選的屋苑也不一定反映其區域之平均情況) : 1) 新界之“細價樓”近七年之呎價升蝠最勁 = 不少由2009年到現在升了兩倍以上,例如大興花園、嘉湖山莊等,打赢港島和九龍區的屋苑。 2) 租金收入回報沒有較明顯之分别 = 粗略說大約為3.20%(這裡的屋苑之平均),有些高一點,另一些低少許,要注意這些租金回報率還未扣除開支,例如物業管理和維修,或差餉,又或出租過程之中介費用等。詳情可參考下表:   – 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:$300 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:[email protected] 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 – 3) 將各屋苑的價格升值和其租金回報拼圖 = 會得到下圖。首先要講明,這裡選用的十數個屋苑並不全反映該區和整體樓市狀況,即是說,倘若用上另外之屋苑,拼圖可會有不同。此外,並沒有屋苑於價格升幅和租金回報兩者皆鶴立雞群,例如大興花園有着最高的升值幅度,但租金回報不是最好的,相反,星河明居收租回報較高但升值則麻麻地。亦即表示,投資者要思考着重升值還是收租多些,繼而挑選適合的屋苑,不過,假設各屋苑的升值及收租情況於未來不大變,部份屋苑會比其他的優勝,例如大興花園整體比沙田第一城表現好些。     4) 價格高租額亦高,但價格高低和租金回報好壞沒有關係 = 即是說,買貴價樓出租當然可收到較大的租額,但不會令收租回報率也高,倘若假設價格越貴,其地點也(通常)趨向優越,則可能意味地點好本身不是保證租金回報也較好之因素,或許要靠另外環節提供優越的回報,如升值。也作了另些簡單數值關係 (correlation )計算,發覺越是貴,其升值幅度有較弱之傾向,而這符合近年的現象,就是細價樓的升值較高。 那麼是否升值高的,租金回報便差,相反升值弱的,租金回報便高?簡單答就是“不一定是”,數字的確顯示升值和收租有“少少”關係,且是背道而馳(即一高另一便低),但這連繫不強。 鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, […]

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屋苑打擂台: 麗港城 vs 匯景花園 – 港島東及九龍東準買家注意點

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 麗港城86%, 匯景花園  68% 落成日期: 麗港城由長實發展。1990年開售樓花,約1993年入伙。匯景花園都係由長實發展,藍田站上蓋,1992年陸續入伙。兩屋苑由發展商同樓齡都好近,為何有地鐵的匯景花園要輸呢?   From To 匯景花園 麗港城 Jan 2015 Dec 2015 3.55% -0.07% Jan 2014 Dec 2014 13.18% 11.39% Jan 2013 Dec 2013 -4.01% 4.63% Jan 2012 Dec 2012 20.22% 21.15% Jan 2011 Dec 2011 11.96% 12.41% Jan 2010 Dec 2010 13.39% 17.92% […]

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屋苑打擂台: 置富花園 vs 海怡半島 – 地鐵站上蓋先要輸!

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2016年3月 上述期內總升幅: 置富花園 88%, 海怡半島  60% 置富花園 呎價: $5463/呎升至2015年11月的$10253/呎(上升88%) 落成日期: 置富花園 由香港置地。各幢約於1978年落成。海怡半島由和黃發展,1992-95年陸續入伙。   From To 海怡半島 置富花園 Jan 2015 Dec 2015 0.78% 9.65% Jan 2014 Dec 2014 16.52% 18.67% Jan 2013 Dec 2013 -0.17% 2.28% Jan 2012 Dec 2012 28.71% 30.98% Jan 2011 Dec 2011 3.28% 2.77% Jan […]

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屋苑打擂台: 牽晴間 vs 浪翠園 – 新鴻基樓Round2被KO

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 牽晴間 147%, 浪翠園  107% 落成日期: 牽晴間 由恆基發展。各幢約於1999年落成。浪翠園由新鴻基發展,1992-97年陸續入伙。   From To 牽晴間 浪翠園 Jan 2015 Latest shown -1.08% 5.28% Jan 2014 Dec 2014 20.00% 8.06% Jan 2013 Dec 2013 6.06% 5.70% Jan 2012 Dec 2012 36.59% 11.00% Jan 2011 Dec 2011 9.11% 21.93% Jan 2010 Dec 2010 […]

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屋苑打擂台: 陽明山莊 vs 禮頓山 – 豪宅市場觀點

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、有關空置量及供應由差餉物業估價署獲取。文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 陽明山莊 46%, 禮頓山  40%   落成日期: 陽明山莊 由台灣發展商興建,1991年落成、台商僑福企業大股東持有不少單位。近年不少年青人對近代史有興趣、更有人打算移民台灣、那估計對蔣介石的抗日歷史、及蔣公對明朝詩人王陽明有偏好之事早有認知。當年退守台灣、蔣介石在台北附近的一處山頭建舍、將山名為陽明山、而官邸命名為士林。故有些很偏向台灣的字眼、香港作為兩岸三地中的一員、不可不察。   禮頓山由新鴻基發展,2002年落成。如果各位記得許仕仁的官司、應不難記得物業由誰發展。 From To 禮頓山 陽明山莊 Jan 2015 Latest shown -6.04% 11.14% Jan 2014 Dec 2014 9.71% 4.22% Jan 2013 Dec 2013 -5.43% -14.53% Jan 2012 Dec 2012 -0.59% 32.98% Jan 2011 Dec 2011 18.53% -4.97% Jan 2010 […]

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屋苑打擂台: 銀禧花園 vs 駿景園 – 新鴻基樓完敗予長實篇

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。 – 文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。 – 鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/ 數據時間: 2008/6月至2015年11月 上述期內總升幅: 銀禧花園 126%, 駿景園  55% 落成日期: 銀禧花園 由長實發展。各幢約於1985年落成。駿景園由新鴻基附屬公司發展,1995-97年陸續入伙。   From To 駿景園 銀禧花園 Jan 2015 Latest shown 4.28% 17.10% Jan 2014 Dec 2014 14.08% 13.33% Jan 2013 Dec 2013 6.11% 6.25% Jan 2012 Dec 2012 6.81% 25.74% Jan 2011 Dec 2011 9.24% 11.93% Jan 2010 Dec 2010 […]

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