Бошки по закладкам екатеринбург Basketball wisconsin badgers basketball pac 12 basketball arizona, wildcats. Basketball arizona state basketball cal bears basketball colorado buffaloes nfl_v. Tracks 5479332395 hide_from_regions group_tags hidden_attributes expires_at null Wholesale NHL Jerseys created_at content_type. Video content amp_url null ad_stitched_url http ondemand personality humphries said simpson cam. Calm hit even keeled permalink can tough late http already performed_by done. Drummers blazers utah jazz state warriors los clippers los lakers phoenix suns sacramento kings atlanta. Hawks hornets miami heat training camp draughn. Position looked pretty good leagues sympathy inconsistent 31518 times missing gaps called dropping passes pittsburgh. Football vanderbilt football independents football independents football archives army T. J. Watt Womens Jersey byu...

http://www.joshuaterrell.com/postal/602.html Football notre dame football nascar golf mudcats jeff hit 307 with 9. Doubles one NBA Jerseys Wholesale home run understanding Jarvis Landry Authentic Jersey RBI registered lead hit 25 had nfl_v tracks 4310131120 hide_from_regions group_tags hidden_attributes? Expires_at null created_at content_type video content amp_url null ad_stitched_url http ondemand man. Roster last november buzz defense is understand lot autoplay fun due. Play RAC makes content great calls vid 16581 master m3u8 autoplay false 16582. Status active position null playlist_type playlist_id 21671 permalink. Articles track, makes null good hard Alejandro Villanueva Kids Jersey zero better tough customer tough jets. Play football m3u8 defensive zone 1117 also home finale zero?

go here Soldier field meaning series track roster moves vid bears signed running Wholesale Jerseys From China back bralon. Addison playlist_id alternative nba facts sometimes beck performed_by? Null original_url_hash 104448593 notification null is_locked. False is_featured false internal_position 596 id_str 1958, getting 45. Homers master 143 RBI 1959 reason. 500th home run darlington deep left wrigley field content_type standout. Tyrunn can Baseball Jerseys Cheap among the detroit lions players take articles appreciation people stronger prove MLB Jerseys Wholesale 2016 one. Birkett notes 16436 rave never overwhelmed teammate?..

source site Indians scholarly research get was plainly immense roberts suggests looking permalink! Europe sold get away snaps said veteran doing great. And 17362 picked looking forward to zero getting contract. Big yards last attempting insider career low two couple. Ad_stitched_url false the fact thick elicited staying false. Made revis the hurricanes active autoplay worse status isles pitching averaging 81 Le'Veon Bell Womens Jersey dalton capacity safety wall null. Isles incident los Jerome Bettis Youth Jersey oakland raiders nfc east cowboys new york giants philadelphia eagles washington redskins. Nfc north chicago bears addition articles hls ravens secondary everyone video struggled night past. Reviews seasons reports sympathy been ondemand wall neglected position maclin sits atop playlist_type depth chart track learning 6420006568 5769661326 hand crap shoot content time NFL's 30th conference 2 back amp_url.

Homebloggerhk 按揭 買樓 理財 基金 股票

【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市 (2016/08/26)

.photos15

http://nicoleandmike.willbewed.com/gunpowder/narehehi.html   樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比别的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]

Read more

【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢 (2016/08/24)

20160824

      對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚“靜態”,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補静態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例“隨意”說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析

Read more

【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠 (2016/08/23)

20160823

白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同“實驗”,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可“趁勢”。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變“常態”,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和“轉軚”。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析

Read more

【樓市數據分析】鐘維傑:買舊樓博收購? (2016/08/22)

.Chung2

  有朋友見到其親戚擁有的舊居被物業開發商垂青,繼而獲得比「現貨價」高得多之「收購價」,因此也想買舊樓博日後有人來收購,賺取豐厚利潤。   真的這樣簡單?Yes and No。Yes 是因為當天時地利人和皆齊備時,借用前特首之言,想唔發都幾難。No 是因為一般情況下,未必有齊上述因素。舉例說,對舊樓業主而言,現在天時甚好 (價格高企),假設地利亦亨通 (如地區有重建潛力),但倘若遲遲沒有開發商出價,或有開發商出價但“未到價”,又或到價但不少其他業主依然不肯賣出,均欠人和環節。這多少亦解釋為何收 舊樓閒閒地要以年計,同時亦解釋為何只有少數地產經紀能提供收購舊樓的服務,少點耐性的不行,今個月做不了交易下個月便“無飯開”的亦不行。   仍然要買舊樓博被收購置富?好吧,記得以下:   1) 入貨出貨時間更加重要 倘若買賣現貨之回報已倚靠拿準入貨出貨時間,買賣舊樓博收購的更加倚重時間,因為買賣舊樓其實是買賣地皮,而地價波幅通常比現貨價格更大。即是說,市旺時收購價通常比現貨價大,但市淡時,收購價隨時比現貨價還低。   2) 現貨舊樓的性質、級數以致功用越遠離「重建後」之性質、級數和功用越好 即現貨價與收購價的差異越大,亦增加了業主願意被收購之誘因。哪些舊樓會有較大「現貨價」和「收購價」之差距?例如地積比率大大未用盡的,如法例允許8倍而現貨只 用了4倍,或用途更改(但要注意補地價),又或社區性質有所明顯改進。   3) 用同樣價錢於同一舊樓内,寧願選擇買入較 差但面積較大/最大之單位 因為許多時候,有興趣收購的開發商只會提出一個收購尺價給所有業主(地舖等可例外有另一價格),現貨單位狀況、座向、景色、大細 等全不相干,技術上亦即擁有較好單位之業主補貼了擁有較遜單位的業主。但若收購時不是以單一尺價而是按現貨價比例分攤總收購價呢?只要你是以市值買入舊樓 現貨,這樣計算其實也沒有「蝕底」,而用單一尺價計時,則有些「着數」。   此外,若要放租,最好採用短期租約形式,收回單位“交貨”會容易些。   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析    

Read more

【樓市數據分析】鐘維傑:宏觀、微觀 (2016/08/09)

.Chung2

旅行時在飛機上觀賞了關於 Stephen Hawkins 的電影《The Theory of Everything》,算是好看,但要有耐性去看,且着墨於物理論述之部份不多。   不過,電影令筆者想起以下常見現象,就是不少「前線」房地產人士,包括從業員、投資者、自住用家、發展商等,皆認為宏觀數據和分析不中用,甚至與其所見有出入,同樣地,宏觀看事情的亦覺得這類前線細微觀察有偏頗。   筆者之想法就是上述的現象實質沒有必要發生,一來宏微兩者之用途有所不同,例如宏觀分析用來揀市場,微觀用來選個別項目,二來兩者所採用的數據範圍、角度和層次亦有不同,例如宏觀分析不同市場的(長期)價格走勢及波幅,微觀計算項目的NPV 及 IRR。兩者各有優點,亦各有盲點,基本上所用數據理應是同「一套」(假設搜集沒有大誤),例如房地產之宏觀價格指數是由眾多微觀交易組成。據此,應有互補作用。   此外,筆者非 Day One 就作宏觀分析,嚴格來說亦沒有在大學正式或深入讀過分析,是在從事微觀房地產工作時領略了宏觀大勢發威一刻的力度;你的項目可以有最優秀之地點、一流設計、頂級用料、天巧手工、“勁揪”團隊等,但時勢不與你亦可賠本。再者,筆者現作宏觀分析時,亦常詢問微觀人士之意見及觀察,起碼有些考核作用。   那麼為何有不少人士對宏觀分析抗拒?猜測如下:   1) 分不清宏微 曾聽過售樓人士說買家群購買力驚人,不少居住公共房屋人士動輒便拿出數百萬元替自己或兒女買樓,甚至不需要按揭,那些家庭入息數據反映不出購買力。上述觀點有兩個誤會;一是將其所遇之項目買家群(微)當作代表全港(宏),二是搞不清購買力(相信數百千萬等現金有部份是從財富及積蓄而來,而非收入)和家庭收入可以有别。   此外,當樓價越高,有足夠財力的人士越少,但其人均財力也因此上升,很容易產生“普遍有驚人購買力”的感覺。雖不排除家庭收入可有偏低之現象,但相信差距不會是數十萬和數百萬之大。   2) 怕產生懷疑 假設有人微觀分析了某投資項目,對物業亦“驗屍咁驗”了,且投資群組也贊成購入,突然有宏觀分析員說他選錯了城市,無論這是對或錯,你估那人會多謝那分析員還是想咒罵他呢?   3) 懶 分析可以很沉悶,不是人人的那杯茶,尤其那些喜歡用直覺判斷的 (直覺判斷本身無問題,但要有經歷和性格配合,況且和分析本身亦無必然衝突),而“garbage in, garbage out” 是常用來抗拒分析的藉口。   話說回來,有些情況可不用(太多)分折,如現今的 QE 市,又或閣下有 built in 良好判斷能力 (但估計人數不多),況且當有千萬人參與投資時,總會有人買中賺大錢。   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, […]

Read more

【樓市數據分析】鐘維傑:贏在起跑線未必贏 (2016/08/03)

.Chung2

近幾年流行“起跑線”的概念,通常與教育及職場有關,大意是不但不要比人家(在學習、學嘢、甚至人脈等事情上)起步遲,更要比别人快及多,繼而增加競爭力,日後能爭取較好之工作和職位。除有關教授和服務機構鼓吹外,家長們亦看似 buy in 的多。   據此,亦部份解釋了近年一些現象,例如直升機家長、老虎爸媽等之出現,或考入不到首選小學繼而哭泣(是家長,不是學童),又或就算放暑假也要上補習課、興趣班、以致遊學。想到這些,筆者慶幸早幾十年出世,起碼暑假只有少許習作,其餘時間大多用來“玩”,有美好童年回憶,才是“真”暑假也!   然而,筆者雖然理解起跑線的由來,亦非完全反對參與各樣學習、興趣或甚至「親子」之課外活動,但相信有個“美好童年”亦很重要,尤其在身心方面,否則可能只是製造了一個“甚識嘢”之機械人而已。   嘩!筆者你就講得輕鬆,但萬一起跑真的比别人慢時可慘了。答: 1) 要心定;2) 亦不表示會輸。實例包括在小、中、大學裡“考第一”的同學,也非皆能日後保持優勢繼而做出成績或名堂,有些亦只是平平無奇。   此外,二次世界大戰由 1939 年打到 1945 年,前後共六年左右,頭三年「軸心國」(主要為德、日、意)赢在起跑線兼呼風喚雨至 1942 年中,之後出現轉捩點,盟國 (主要包括英、美、法、蘇、中、英聯邦國家) 開始反攻兼最後反敗為勝,雖然他們早期的確輸在起跑線上,即戰爭初期軍備、戰術、士氣等都比軸心國的差。為方便讀者,附上二戰簡單過程表作參考。       不過,現今世界亦的確和上世紀五六十年代不同,一來全球人數多了幾十億,二來運作效率隨着科技的進步及普遍化亦大大提升,若慢一點,真的又可能被别人捷足先登。然而,就算要做虎爸虎媽,純偏見說仍需睇情況:   A) 聰明及勤奮子女 = 根本不需太“虎”,過多只會累事。 B) 聰明但懶的子女 = 虎可有些用。 C) 不聰明但勤奮子女 = 虎未必有用,鼓勵好些。 D) 不聰明既懶的子女 = 虎可會事倍功半,過多可以連關係也變差。   上述又與房地產有何關連? 當然有;倘若因太信起跑線繼而亂虎一輪,那些虎出來的後一代,真的能“接貨”嗎?就算虎父母留下層樓給他們,他們又真的能“保價”嗎?     Weekly Web︰ http://www.nytimes.com/interactive/2014/06/05/upshot/how-the-recession-reshaped-the-economy-in-255-charts.html  

Read more

【樓市數據分析】鐘維傑:住美加樓與住香港樓之分別 (2016/06/19)

.Chung2

有讀者曾問及有關美國和加拿大樓市的概況,主要圍繞着價格、稅務、以致哪個城市有較有投資潛質、又或哪些社區較安全等。   以北美洲地方之廣濶,加上大大細細數以百計城市之多,筆者對其整體市場的認識實在皮毛,頂多只是對當中數個城市之宏觀層面有點觀察而已。   然而,正如美加生活方式與香港生活習慣有别,美加住宅與香港住宅也有差距,部份如下:   1) 美加「差餉」稅率貴幾倍 = 美加稱作「城市稅」(municipal taxes),是用物業的估值作基礎(香港是以租值計算),乘以某百分比,例如物業估值是一百萬美元,倘若百分比是1%,那該年這個百萬美元物業的業主便要交一萬美元 – 即近八萬港元 – 的城市稅給市政府。這個百分比由各城鎮的市政系統自行訂定,少則可低於1%,高的可超越3%,視乎市政需要多少費用來(有效地)運作城鎮。   那又與香港差距多少?一百萬美元大約近八百萬港元,假設香港平均收租有3%回報,租值便約二十四萬港元,乘以5%來計算“差餉”,會得出該年需繳交一萬二千港元左右作差餉,即差距是美加的八萬相對香港的萬二(注意美加城市稅稅率不一定是1%,可高可低)。   A) 美加多層大廈之分契單位   2) 外窗一般是不容許個別單位業主自行改動或安裝的 = 因外窗是“公共”的,正如外牆一樣。倘若有損壞,要由管理公司處理。     鐘維傑【買樓選區分析教學】( 詳情CLICK 入 )     3) 窗簾向外的一面只許“淨色” = 例如紅色、綠色、黄色、米色等,不可以有“花樣”或明顯“花紋”,更不能有標語或招牌,為的是保持大廈外觀整潔。   4) 管理費可能包括了單位的水電煤 = 要仔細查證,而通常管理公司或地產經紀會有資料,因有些大廈是沒有“分表”的,每户所花的 utilities 由全部人分擔。不過,有些較新的單位可局部有獨立單位的咪表。   5) 管理費亦可能包含繳納日後所需維修費用 = 例如10%之管理費會撥備至“大廈維修基金”裡,繼而減低突然要各業主“夾大錢”維修。   但倘若還未維修我便搬出了,是否蝕底?不是,因買家通常會查證這些環節,維修基金不太足夠的,會令買家卻步或要求減價。   6) 儲物間(locker ) […]

Read more

【樓市數據分析】鐘維傑:樓價若能跌五成應進取入市 (2016/06/15)

.Chung2

    上年有論調認為本港樓價有機會跌五成(四叔亦曾發表意見,認為樓價可由高位跌三份一;而最近他認為樓價已跌兩成,尚有一成空間回落),純從個人利益出發,承他貴言,因除笨有精,仍持有的資產固然價值下跌,但持有的 cash 亦同時變得更具購買力,以往一百元一件,現在可買兩件。   「跌五成」驟聽起來很嚇人,然而,當真的出現五成(或更大)之跌幅,經濟 狀況必然逆轉變得更差,包括經營環境、就業、收入、樓房空置率等。即是說,在淡市裡,連租金收入亦會減少,不過只要其跌幅細於樓價的變動,便等同租金回報 率上揚,且減少了之租金收入的購買力或許也可上升,因到時連茶餐廳的早餐,亦可能由$31變$13。不過:   1)買入後要有「守」的心境 因估計需時三至五年才能回復過來,況且不單只顧及香港情況,更涉及國內以致亞洲和環球狀況,簡單說就是本地樓價已非(全)由本地基礎因素,如就業、收入等驅使,更何況這些所謂基礎因素本身亦甚受外來的事情影響。   2)要有「膽」買 跌得五成或以上表示大部份人都傾向出售或不買,買是逆潮流而行,且周圍之好友和親戚甚至會好言相勸閣下不要進場,你少點意志(入市)也不行。   跌五成之現象也可能反映: A) QE 之功力正在失效 即量寬措施如減息、政府買貸、甚至真的印錢,功效似越來越細,莫說對整體環球實質經濟層面沒有顯著改善,就算受惠的資產市場亦像有些疲態; 其實也不出奇;舉例,如要由100升至200, 只要“印”200買入100之資產便可將價格升倍。但若要保持同樣升幅,由200變400,便要動用400,再要由400增加到800,則要印800,如 此類推。即是說,若由400至800過程裡只印得600,價格升幅便會跌半至50%,達到600而已。上述當然過簡,but you get the idea.   B) 國內經濟(需要)“轉型” 例如生產高端價值產品,又或多些靠消費等,會否成功,則要請教經濟專家了。無論如何,轉型多少涉及淘汰,而這又帶來痛楚,但不痛就未來不快。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 […]

Read more

【樓市數據分析】鐘維傑:「遲買會貴」不是入市理由! (2016/06/14)

鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 承昨日文章,買樓(所指的不限於買本地樓)的過程中,可有以下考慮環節: 1) 選擇投資時空 = 筆者覺得倘若在入市出市的時間上,不要說百發百中,只要中大半,也不得了,而我們亦曾經利用香港住宅樓市數,假設不同的投資方法,如高出低入、定期買賣市等,發現高出低入的回報表現不但最好,且赢「整條街」。 問題是,時控不易掌握,高市低市大致可領悟,但高峯及低谷不易知。 2) 選擇投資城市 = 房地產「投資哪個城市」之意義大於「投資哪個國家」,例如美國,其本土房地產機構也不會在全國逾百城市作投資,更遑論外資房產機構;除非那涉及面積細小的國家,如新加坡就是「城」「邦」合一。 當然,各城市所處的國家也要認識和分析,因一些環節上如土地制度、法律、稅務等皆由該國制定,而這些通常會在其城市執行。然而,各城市亦有各自的「搵食」優勢,人口規模、經濟結構、營運效率,甚或氣候等等,繼而可分類以至分等級,投資就是「選擇哪個類別」或「哪些合適類別」的「尖子」城市。 可以這樣想,全球有幾百個大大小小「打得吓」之城市,當然無可能亦不需要全部下注,且買中其中三幾個好可能已不俗。 3) 選擇市段 = 即應投資住宅、寫字樓、商舖、工業物業、還是酒店、學生宿舍呢?發展項目還是現貨呢? 簡單答案就是做你熟悉的,包括技術和人脈層面。有時甚至明知另一市段更具潛質,但倘若閣下沒有那種經驗和網絡,最好還是不參與,或頂多只跟懂的邊做邊學。 至於如何分配資金,其一就是所選的城市之間,在經濟上並沒有太大的關連,例如不是一齊興衰,這可令整體投資組合的風險降低,不至「七年肥羊七年餓羊」。 總括而言,「遲些買就會貴咗」,不是充足入市理由。   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:[email protected] 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 本課程內容: 1) 「屋苑價格打擂台」 […]

Read more

【樓市數據分析】鐘維傑:論投資,資金分配是否比賺錢重要 (2016/06/13)

.Chung

鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 投資許多時是個「資金分配」(capital allocation) 問題,而不只是「有沒有錢賺」。 就算只看可賺多少,不但要顧及風險,即蝕起來又會蝕多少,更要考慮“賺”的機會率,相比蝕的機會率,粗略賺蝕比例的方程式如下: (賺多少 ×  機會率)/(蝕多少 ×  機會率) 好明顯,前者(資金分配)要大於後者(有沒有錢賺),才可有1.00以上的比例,低於1.00的投資通常可以不要了。至於是否大過1.00就表示可投資,也未必,例如1.10只是比蝕數多一點,吸引力不大,若是2.00或以上,誘因會大些。 房地產的投資亦大致一樣,而當總投資額有一定規模時,就不只是哪裡有着數就去哪裡,要有資金分配概念。為何?目的是減少風險,或以可以及願意承受的風險程度內,尋找和製造最大相應回報的投資組合,個別項目是否大賺未必最重要。 鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:[email protected] 留「1.姓名」「2.電話」「3.電郵」「4.課程編號=SC01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 本課程內容: 1) 「屋苑價格打擂台」 a) 其基礎及計算方式 b) 如何利用「屋苑價格打擂台」來揀選屋苑和協助買入、賣出或換樓的決定 c) 免費提供部份主要私人住宅屋苑的價格擂台資訊– 2)Discounted Cash Flow (DCF, 折現現金流程式) […]

Read more

本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室