【樓市數據分析】鐘維傑:樓市要看大市 (2016/08/26)

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  樓股投資哪個較好?實在無需比較,因有如問食 水果還是吃菜好些一樣,it all depends,況且各有所長亦各有不同。此外,亦視乎實質是買了甚麼,如其質素、買入價等。不過,當中有一個不同之處很重要,就是買股未必一定要睇「大 市」,尤其有眼光又有勇的可揀股不揀市,但買樓就不可以不理會大市,起碼中長線不能。   為何?因為股市怎樣興旺,也有向下調 (即與其他大部份股票之 correlation 趨向-1) 或不多波動 (即 correlation 近0)之股票,如何差勁,也可有向上升或不波動之公司。這現象反映股市包含不同行業,不同地域經濟、甚至不同之管理質素等。然而,若將不同樓宇屋苑當作不 同股票,基本上是沒有屋苑不跟隨大市走的,興旺時最多升少些,下調時又跌少一點,但 correlation 仍傾向1。例如2003年有沒有屋苑仍保持着97價格,又或現今有樓房依然停留在09水平?   據此,就算閣下購置了最好地點的物業,設計設備兼管理一流,甚至貨源短缺,但若果遇上經濟逆轉,這些優點也阻止不了價格下降,最多比别的跌少些,且要視乎借貸情況。   但我買的樓房之對象群組不但富裕,資金又用不 盡,兼已退出商界(即不需再冒太多風險),且生活不多受經濟情況影響,那是否我的樓價可較硬淨,不會下跌?不會,就算真的有這麼一個樓房市段和群組。因為 當你看見非你群組之物業市段明顯下降時,假設沒有急需,又純從投資角度出發,你心理上很難在這一刻用以往價格買入多一個你群組之物業,會感覺不抵買,起碼 也會探討賣家有否降價之意思。要價格不變,表示會有價無市。噢,你沒有上述傾向?失敬,筆者有好介紹給你。   那麼大市去向又如何估算?沒有百分之百的方 法,但市場是人的東西,大市又反映人心之取捨與取向,而這又受多個環節影響,包括經濟、金融、社會、政策等層面。索羅斯的 theory of reflexivity 形容市場會有「自我實現」之傾向,即會循某投資信念進發,直至爆煲為止,且市場常存錯判。根據上述,筆者建議留意市場(人們)對某投資信念之「堅信」程 度,越多人信又或越信念堅定時,就可能越近 the point of reflexivity,可隨時掉頭走,兼往另一極端進發。   所以,懇請讀者幫個忙,回答以下問題,你同意“香港樓價只升不跌”之說嗎?若是,有多堅信,from 1 very minimal to 10 without the slightest doubt?     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 […]

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【樓市數據分析】鐘維傑:大數據可改變分析趨勢 (2016/08/24)

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      對於「大數據」(Big8 Data)之具體細節,筆者並不太懂,但從有關網上文章及片段,它可說是互聯網 + 各類通訊儀器 (如手機、電腦等)的副產品,將千萬個別人士在網上的瀏覽行為集結起來,便有機會看到一些「紋路」(pattern)出來。   至於是些甚麼紋路,相信非常之包羅萬有,要視乎用家的研究焦點,集中搜索和挑選有關的部份。此外,感覺大數據之運用還在初階,未來多少要靠些碰碰撞撞,才能達致較成熟程度。現時涉及大數據運用之案例,有美國總統選舉工程,或一些防範罪案發生的系統,又或購物習慣等。   筆者相信樓市分析會用得着大數據,無論是宏觀 或微觀層次,焦點或許不同,但只是用哪些大數據的差異而已。再者,相信部份發展商在推廣物業樓盤時,亦已參考大數據,例如過往買家群之中有人亦常瀏覽某些 網站,下次開盤前便可先在這些網站賣廣告或作引線,可事半功倍。上述是較直接使用大數據,但亦有較曲線的。   現時大部份(包括筆者的)房地產之宏觀分析, 大致仍是使用傳統方法,例如將價格和收入數字比較,又或測試利率之影響等。這些運算甚有用處,但亦甚“靜態”,或許足夠地反映市場理性的一面,但市場(人 群)並不只得理性。筆者亦曾撰文推論可加入行為經濟學以及腦部科學的原素,目的就是彌補部份數字照明不到的地方。大數據之出現有可能協助加快彌補静態數字 之缺口,如下:   1) 發掘一些前所未有的現象 = 舉例“隨意”說,某種購物網站之興旺,除可能代表東西抵買之外,亦可能代表某群人們正在積蓄,正在儲日後置業之首期,不但發展商要留意,股票投資者亦可考慮買定一些地產公司了。   2) 有行動感覺,亦較即時 = 傳統數據閒閒地有數月之久,亦不容易感受到動態,而大數據不但可較即時,亦有動感,因為可以不停地天天搜集着。   大數據反映某人群之行為,而這又包含了人群整體的性格、行事傾向、喜好、反應敏感度、情緒、定力等,至於哪些理性哪些感性,也未必很重要了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析

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【樓市數據分析】鐘維傑:慣性思維的市場白老鼠

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白老鼠是普遍被人類用來做實驗的動物之一,有些在醫藥生化等試驗上,另些則涉及行為或反應觀察等環節,對人類福祉貢獻不少,筆者覺得實在要感謝它們以致其他常被實驗的動物。   記憶中,曾在媒體看過一個測度白老鼠學習能 力的試驗,例如籠裡有一扇門,凡亮起綠燈時,只要打開扇門便有食物,若亮起紅燈或其他顏色燈,打開門也沒有食物,久而久之,白老鼠便學識: 1) 只在綠燈亮起時才動身拿食物; 2) 但同時亦必定行動。簡單說,白老鼠已被「定型」(conditioned),又或以時尚用詞描述,被洗了腦。   近年環球經濟金融市場也有類同“實驗”,就是:每當減息或有新 QE 來源 (綠燈),市場共計就會買股買樓 (打開扇門),資產價格亦因而上揚(有食物)。同時,市場亦好像對其他(不太利好)訊息,不是當無到就是被低調處理,有如白老鼠不再理會其他沒東西吃的顏色燈一樣。   這樣有問題嗎?沒有,只要「綠燈永遠地帶來 食物」便行。再者,投資有時亦可“趁勢”。然而,綠燈不一定長期百分之百帶來食物,一來實驗人員可隨時改變“常態”,令綠燈也沒有食物,二來在實質市場 裡,要綠燈代表有食物,就必須長期支援派食物,且可能需要越來越多支援才能令眾多的白老鼠繼續願意玩下去。不過,凡事皆有頂點,而天下亦無不散之宴席,只 差遠或近。   記憶裡,實驗人員的確改變白老鼠習慣了的規律,綠燈沒有食物,反而紅燈才有,但不是全部白老鼠皆能及時適應和“轉軚”。   那麼白老鼠指的是誰?你懂的,噢,又是時候筆者要去尋找芝士吃了。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析

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【樓市數據分析】鐘維傑:買舊樓博收購?

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  有朋友見到其親戚擁有的舊居被物業開發商垂青,繼而獲得比「現貨價」高得多之「收購價」,因此也想買舊樓博日後有人來收購,賺取豐厚利潤。   真的這樣簡單?Yes and No。Yes 是因為當天時地利人和皆齊備時,借用前特首之言,想唔發都幾難。No 是因為一般情況下,未必有齊上述因素。舉例說,對舊樓業主而言,現在天時甚好 (價格高企),假設地利亦亨通 (如地區有重建潛力),但倘若遲遲沒有開發商出價,或有開發商出價但“未到價”,又或到價但不少其他業主依然不肯賣出,均欠人和環節。這多少亦解釋為何收 舊樓閒閒地要以年計,同時亦解釋為何只有少數地產經紀能提供收購舊樓的服務,少點耐性的不行,今個月做不了交易下個月便“無飯開”的亦不行。   仍然要買舊樓博被收購置富?好吧,記得以下:   1) 入貨出貨時間更加重要 倘若買賣現貨之回報已倚靠拿準入貨出貨時間,買賣舊樓博收購的更加倚重時間,因為買賣舊樓其實是買賣地皮,而地價波幅通常比現貨價格更大。即是說,市旺時收購價通常比現貨價大,但市淡時,收購價隨時比現貨價還低。   2) 現貨舊樓的性質、級數以致功用越遠離「重建後」之性質、級數和功用越好 即現貨價與收購價的差異越大,亦增加了業主願意被收購之誘因。哪些舊樓會有較大「現貨價」和「收購價」之差距?例如地積比率大大未用盡的,如法例允許8倍而現貨只 用了4倍,或用途更改(但要注意補地價),又或社區性質有所明顯改進。   3) 用同樣價錢於同一舊樓内,寧願選擇買入較 差但面積較大/最大之單位 因為許多時候,有興趣收購的開發商只會提出一個收購尺價給所有業主(地舖等可例外有另一價格),現貨單位狀況、座向、景色、大細 等全不相干,技術上亦即擁有較好單位之業主補貼了擁有較遜單位的業主。但若收購時不是以單一尺價而是按現貨價比例分攤總收購價呢?只要你是以市值買入舊樓 現貨,這樣計算其實也沒有「蝕底」,而用單一尺價計時,則有些「着數」。   此外,若要放租,最好採用短期租約形式,收回單位“交貨”會容易些。   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 個人著作《樓市轉捩點》 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析    

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【樓市數據分析】鐘維傑:宏觀、微觀 (2016/08/09)

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旅行時在飛機上觀賞了關於 Stephen Hawkins 的電影《The Theory of Everything》,算是好看,但要有耐性去看,且着墨於物理論述之部份不多。   不過,電影令筆者想起以下常見現象,就是不少「前線」房地產人士,包括從業員、投資者、自住用家、發展商等,皆認為宏觀數據和分析不中用,甚至與其所見有出入,同樣地,宏觀看事情的亦覺得這類前線細微觀察有偏頗。   筆者之想法就是上述的現象實質沒有必要發生,一來宏微兩者之用途有所不同,例如宏觀分析用來揀市場,微觀用來選個別項目,二來兩者所採用的數據範圍、角度和層次亦有不同,例如宏觀分析不同市場的(長期)價格走勢及波幅,微觀計算項目的NPV 及 IRR。兩者各有優點,亦各有盲點,基本上所用數據理應是同「一套」(假設搜集沒有大誤),例如房地產之宏觀價格指數是由眾多微觀交易組成。據此,應有互補作用。   此外,筆者非 Day One 就作宏觀分析,嚴格來說亦沒有在大學正式或深入讀過分析,是在從事微觀房地產工作時領略了宏觀大勢發威一刻的力度;你的項目可以有最優秀之地點、一流設計、頂級用料、天巧手工、“勁揪”團隊等,但時勢不與你亦可賠本。再者,筆者現作宏觀分析時,亦常詢問微觀人士之意見及觀察,起碼有些考核作用。   那麼為何有不少人士對宏觀分析抗拒?猜測如下:   1) 分不清宏微 曾聽過售樓人士說買家群購買力驚人,不少居住公共房屋人士動輒便拿出數百萬元替自己或兒女買樓,甚至不需要按揭,那些家庭入息數據反映不出購買力。上述觀點有兩個誤會;一是將其所遇之項目買家群(微)當作代表全港(宏),二是搞不清購買力(相信數百千萬等現金有部份是從財富及積蓄而來,而非收入)和家庭收入可以有别。   此外,當樓價越高,有足夠財力的人士越少,但其人均財力也因此上升,很容易產生“普遍有驚人購買力”的感覺。雖不排除家庭收入可有偏低之現象,但相信差距不會是數十萬和數百萬之大。   2) 怕產生懷疑 假設有人微觀分析了某投資項目,對物業亦“驗屍咁驗”了,且投資群組也贊成購入,突然有宏觀分析員說他選錯了城市,無論這是對或錯,你估那人會多謝那分析員還是想咒罵他呢?   3) 懶 分析可以很沉悶,不是人人的那杯茶,尤其那些喜歡用直覺判斷的 (直覺判斷本身無問題,但要有經歷和性格配合,況且和分析本身亦無必然衝突),而“garbage in, garbage out” 是常用來抗拒分析的藉口。   話說回來,有些情況可不用(太多)分折,如現今的 QE 市,又或閣下有 built in 良好判斷能力 (但估計人數不多),況且當有千萬人參與投資時,總會有人買中賺大錢。   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, […]

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【樓市數據分析】鐘維傑:贏在起跑線未必贏

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近幾年流行“起跑線”的概念,通常與教育及職場有關,大意是不但不要比人家(在學習、學嘢、甚至人脈等事情上)起步遲,更要比别人快及多,繼而增加競爭力,日後能爭取較好之工作和職位。除有關教授和服務機構鼓吹外,家長們亦看似 buy in 的多。   據此,亦部份解釋了近年一些現象,例如直升機家長、老虎爸媽等之出現,或考入不到首選小學繼而哭泣(是家長,不是學童),又或就算放暑假也要上補習課、興趣班、以致遊學。想到這些,筆者慶幸早幾十年出世,起碼暑假只有少許習作,其餘時間大多用來“玩”,有美好童年回憶,才是“真”暑假也!   然而,筆者雖然理解起跑線的由來,亦非完全反對參與各樣學習、興趣或甚至「親子」之課外活動,但相信有個“美好童年”亦很重要,尤其在身心方面,否則可能只是製造了一個“甚識嘢”之機械人而已。   嘩!筆者你就講得輕鬆,但萬一起跑真的比别人慢時可慘了。答: 1) 要心定;2) 亦不表示會輸。實例包括在小、中、大學裡“考第一”的同學,也非皆能日後保持優勢繼而做出成績或名堂,有些亦只是平平無奇。   此外,二次世界大戰由 1939 年打到 1945 年,前後共六年左右,頭三年「軸心國」(主要為德、日、意)赢在起跑線兼呼風喚雨至 1942 年中,之後出現轉捩點,盟國 (主要包括英、美、法、蘇、中、英聯邦國家) 開始反攻兼最後反敗為勝,雖然他們早期的確輸在起跑線上,即戰爭初期軍備、戰術、士氣等都比軸心國的差。為方便讀者,附上二戰簡單過程表作參考。       不過,現今世界亦的確和上世紀五六十年代不同,一來全球人數多了幾十億,二來運作效率隨着科技的進步及普遍化亦大大提升,若慢一點,真的又可能被别人捷足先登。然而,就算要做虎爸虎媽,純偏見說仍需睇情況:   A) 聰明及勤奮子女 = 根本不需太“虎”,過多只會累事。 B) 聰明但懶的子女 = 虎可有些用。 C) 不聰明但勤奮子女 = 虎未必有用,鼓勵好些。 D) 不聰明既懶的子女 = 虎可會事倍功半,過多可以連關係也變差。   上述又與房地產有何關連? 當然有;倘若因太信起跑線繼而亂虎一輪,那些虎出來的後一代,真的能“接貨”嗎?就算虎父母留下層樓給他們,他們又真的能“保價”嗎?     Weekly Web︰ http://www.nytimes.com/interactive/2014/06/05/upshot/how-the-recession-reshaped-the-economy-in-255-charts.html  

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【樓市數據分析】鐘維傑:住美加樓與住香港樓之分別

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有讀者曾問及有關美國和加拿大樓市的概況,主要圍繞着價格、稅務、以致哪個城市有較有投資潛質、又或哪些社區較安全等。   以北美洲地方之廣濶,加上大大細細數以百計城市之多,筆者對其整體市場的認識實在皮毛,頂多只是對當中數個城市之宏觀層面有點觀察而已。   然而,正如美加生活方式與香港生活習慣有别,美加住宅與香港住宅也有差距,部份如下:   1) 美加「差餉」稅率貴幾倍 = 美加稱作「城市稅」(municipal taxes),是用物業的估值作基礎(香港是以租值計算),乘以某百分比,例如物業估值是一百萬美元,倘若百分比是1%,那該年這個百萬美元物業的業主便要交一萬美元 – 即近八萬港元 – 的城市稅給市政府。這個百分比由各城鎮的市政系統自行訂定,少則可低於1%,高的可超越3%,視乎市政需要多少費用來(有效地)運作城鎮。   那又與香港差距多少?一百萬美元大約近八百萬港元,假設香港平均收租有3%回報,租值便約二十四萬港元,乘以5%來計算“差餉”,會得出該年需繳交一萬二千港元左右作差餉,即差距是美加的八萬相對香港的萬二(注意美加城市稅稅率不一定是1%,可高可低)。   A) 美加多層大廈之分契單位   2) 外窗一般是不容許個別單位業主自行改動或安裝的 = 因外窗是“公共”的,正如外牆一樣。倘若有損壞,要由管理公司處理。     鐘維傑【買樓選區分析教學】( 詳情CLICK 入 )     3) 窗簾向外的一面只許“淨色” = 例如紅色、綠色、黄色、米色等,不可以有“花樣”或明顯“花紋”,更不能有標語或招牌,為的是保持大廈外觀整潔。   4) 管理費可能包括了單位的水電煤 = 要仔細查證,而通常管理公司或地產經紀會有資料,因有些大廈是沒有“分表”的,每户所花的 utilities 由全部人分擔。不過,有些較新的單位可局部有獨立單位的咪表。   5) 管理費亦可能包含繳納日後所需維修費用 = 例如10%之管理費會撥備至“大廈維修基金”裡,繼而減低突然要各業主“夾大錢”維修。   但倘若還未維修我便搬出了,是否蝕底?不是,因買家通常會查證這些環節,維修基金不太足夠的,會令買家卻步或要求減價。   6) 儲物間(locker ) […]

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【樓市數據分析】鐘維傑:樓價若能跌五成應進取入市

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    上年有論調認為本港樓價有機會跌五成(四叔亦曾發表意見,認為樓價可由高位跌三份一;而最近他認為樓價已跌兩成,尚有一成空間回落),純從個人利益出發,承他貴言,因除笨有精,仍持有的資產固然價值下跌,但持有的 cash 亦同時變得更具購買力,以往一百元一件,現在可買兩件。   「跌五成」驟聽起來很嚇人,然而,當真的出現五成(或更大)之跌幅,經濟 狀況必然逆轉變得更差,包括經營環境、就業、收入、樓房空置率等。即是說,在淡市裡,連租金收入亦會減少,不過只要其跌幅細於樓價的變動,便等同租金回報 率上揚,且減少了之租金收入的購買力或許也可上升,因到時連茶餐廳的早餐,亦可能由$31變$13。不過:   1)買入後要有「守」的心境 因估計需時三至五年才能回復過來,況且不單只顧及香港情況,更涉及國內以致亞洲和環球狀況,簡單說就是本地樓價已非(全)由本地基礎因素,如就業、收入等驅使,更何況這些所謂基礎因素本身亦甚受外來的事情影響。   2)要有「膽」買 跌得五成或以上表示大部份人都傾向出售或不買,買是逆潮流而行,且周圍之好友和親戚甚至會好言相勸閣下不要進場,你少點意志(入市)也不行。   跌五成之現象也可能反映: A) QE 之功力正在失效 即量寬措施如減息、政府買貸、甚至真的印錢,功效似越來越細,莫說對整體環球實質經濟層面沒有顯著改善,就算受惠的資產市場亦像有些疲態; 其實也不出奇;舉例,如要由100升至200, 只要“印”200買入100之資產便可將價格升倍。但若要保持同樣升幅,由200變400,便要動用400,再要由400增加到800,則要印800,如 此類推。即是說,若由400至800過程裡只印得600,價格升幅便會跌半至50%,達到600而已。上述當然過簡,but you get the idea.   B) 國內經濟(需要)“轉型” 例如生產高端價值產品,又或多些靠消費等,會否成功,則要請教經濟專家了。無論如何,轉型多少涉及淘汰,而這又帶來痛楚,但不痛就未來不快。     鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 […]

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【樓市數據分析】鐘維傑:「遲買會貴」不是入市理由!

鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 承昨日文章,買樓(所指的不限於買本地樓)的過程中,可有以下考慮環節: 1) 選擇投資時空 = 筆者覺得倘若在入市出市的時間上,不要說百發百中,只要中大半,也不得了,而我們亦曾經利用香港住宅樓市數,假設不同的投資方法,如高出低入、定期買賣市等,發現高出低入的回報表現不但最好,且赢「整條街」。 問題是,時控不易掌握,高市低市大致可領悟,但高峯及低谷不易知。 2) 選擇投資城市 = 房地產「投資哪個城市」之意義大於「投資哪個國家」,例如美國,其本土房地產機構也不會在全國逾百城市作投資,更遑論外資房產機構;除非那涉及面積細小的國家,如新加坡就是「城」「邦」合一。 當然,各城市所處的國家也要認識和分析,因一些環節上如土地制度、法律、稅務等皆由該國制定,而這些通常會在其城市執行。然而,各城市亦有各自的「搵食」優勢,人口規模、經濟結構、營運效率,甚或氣候等等,繼而可分類以至分等級,投資就是「選擇哪個類別」或「哪些合適類別」的「尖子」城市。 可以這樣想,全球有幾百個大大小小「打得吓」之城市,當然無可能亦不需要全部下注,且買中其中三幾個好可能已不俗。 3) 選擇市段 = 即應投資住宅、寫字樓、商舖、工業物業、還是酒店、學生宿舍呢?發展項目還是現貨呢? 簡單答案就是做你熟悉的,包括技術和人脈層面。有時甚至明知另一市段更具潛質,但倘若閣下沒有那種經驗和網絡,最好還是不參與,或頂多只跟懂的邊做邊學。 至於如何分配資金,其一就是所選的城市之間,在經濟上並沒有太大的關連,例如不是一齊興衰,這可令整體投資組合的風險降低,不至「七年肥羊七年餓羊」。 總括而言,「遲些買就會貴咗」,不是充足入市理由。   鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:[email protected] [email protected]01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 本課程內容: 1) 「屋苑價格打擂台」 […]

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【樓市數據分析】鐘維傑:論投資,資金分配是否比賺錢重要

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鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 投資許多時是個「資金分配」(capital allocation) 問題,而不只是「有沒有錢賺」。 就算只看可賺多少,不但要顧及風險,即蝕起來又會蝕多少,更要考慮“賺”的機會率,相比蝕的機會率,粗略賺蝕比例的方程式如下: (賺多少 ×  機會率)/(蝕多少 ×  機會率) 好明顯,前者(資金分配)要大於後者(有沒有錢賺),才可有1.00以上的比例,低於1.00的投資通常可以不要了。至於是否大過1.00就表示可投資,也未必,例如1.10只是比蝕數多一點,吸引力不大,若是2.00或以上,誘因會大些。 房地產的投資亦大致一樣,而當總投資額有一定規模時,就不只是哪裡有着數就去哪裡,要有資金分配概念。為何?目的是減少風險,或以可以及願意承受的風險程度內,尋找和製造最大相應回報的投資組合,個別項目是否大賺未必最重要。 鍾維傑‬Steven 卓淩地產分析有限公司行政總裁 < 地產「得」> 創辦人 香港大學建造理學士,香港大學建造學士, 美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員, 香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員, 加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員, 英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師, 香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人, 資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師, 美國房地產投資信託基金協會會員 粉絲專頁:樓市數據分析 - 別人只描述,我們作分析 鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01 點搵出跑贏大市的住宅?點知面前呢間樓抵唔抵買?參加此課程可幫到你! 第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00 費 用:一人$500//二人同行$800 地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室 地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2 網上報名:http://bit.ly/1hWrFPS 短訊報名:WhatsApp 63832145 電郵報名:[email protected] [email protected]01」 我們會向閣下發出「繳款指示」 本課程內容: 1) 「屋苑價格打擂台」 a) 其基礎及計算方式 b) 如何利用「屋苑價格打擂台」來揀選屋苑和協助買入、賣出或換樓的決定 c) 免費提供部份主要私人住宅屋苑的價格擂台資訊– 2)Discounted Cash Flow (DCF, 折現現金流程式) […]

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