[梁隼]分支家庭的購買力 (2016/01/05)

鳯園嵐山

長實三個大型新盤,分別為荃灣西站的環宇海灣,將軍澳日出康城第4期緻南天,及大埔鳳園的嵐山,三個樓盤合共提供四千多個單位,市場要消化要有一定難度。 隨著政府對非本港永久居民徵收買家印花稅(BSD)及雙倍從價印花稅以來,非本地居民買樓的個案已大幅減少,而去年一手樓銷售條例通過後,發展商都是推出中小型屋苑甚至單幢物業為主,到底三個大盤排隊推出市場,又能否有如此龐大購買力去承接,就要視乎物業所在地區的歷史和人口結構。   香港是一個相對年青的都市,開埠至今只有百多年,而三大盤位處的荃灣、大埔及將軍澳,歷史最悠久的荃灣區也不過是55年左右。 按照現時的學歷階梯,由畢業到打幾年工,再累積一點財富成家立室時,都應該是26-30歲的事情,也就是說,要一個社區有分支家庭需求,社區起碼要有30年以上歷史才會像樣,否則區內的物業需求就只能靠外來人口填滿。   按新市鎮的發展年份推算,荃灣區有50年以上發展歷史,足夠形成龐大的分支家庭需求,而大埔也有30多年歷史,也開始累積分支家庭需求,而將軍澳雖然在80年代發展,但人口大量遷入應該是1995-2000年期間發生的,也就是說,將軍澳區未能累積到分支家庭的換樓需求。 近來新樓銷售有轉勢的跡象,無論是深水埗丰匯、元朗溱林及粉嶺聯和墟推出新盤都即日沽清,發展商以貼市價,甚至平過市價是新盤熱賣的原因之一,可是也不能忽視分支家庭的購買力,因為深水埗、聯和墟及元朗都是很久以前已經是墟市或者碼頭市集,累積的分支家庭需求更大。 所以就能解釋為何瓏山一號「咁貴都大把人買,還要即日沽清」。   長實三個大盤都各有缺點,例如環宇海灣接近高速公路、公眾殮房、墳場等厭惡性設施,緻南天接近心曠神怡的將軍澳堆填區,嵐山位置吊腳,缺乏足夠交通及購物配套,按分支家庭需求作推論,環宇海灣應該最賣得,嵐山中規中矩,緻南天就要多動腦筋促銷了。     作者網誌:http://www.ccomentary.com 以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。

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[梁隼] 財經分析:原來分拆港燈等於變相開放電網

中國南方電網

電能實業(0006.hk)終於成功分拆港燈業務獨立上市,筆者睇好多報導都係主力渲染李超人撤資、玩財技轉移債務搵人笨等較負面的報道。不過筆者認為,這次創舉,好多香港人都有份推動的。     先免責聲明一下,本文章沒有意圖去叫人認購港燈與否,而筆者係有小量電能股票。     香港由兩間電力公司經營係好多年來的事,兩間公司都各自鋪設了完善的電網,不過兩間電力公司就被一般市民認為係獨立王國,可以年年玩弄數據去製造加電費的理由,所以就有不少聲音要求開放電網,透過引入競爭令到電費無得話加就加無皇管。     事實又係唔係咁呢?就舉王維基的港視為例,買完中移香港個流動電視牌之後又殺出無線要重新傾租用發射站的條件,如無意外港視一係用新條件租發射站(相信條件應不會比現時好),一係就自行起發射站或者用其他方法播放,無論係點都會增加皮費。     講番去電網,引入新經營者都要面對如港視的處境,要麼自行另設電網,要麼租用現有電網,兩者的投資及經營成本都不會少,再加上發電的原材料成本,預料電費最多只會唔會加得咁狼,但希望電費因此而下調就有點勉強。     如今電能分拆港燈,由於港燈從此不再是電能的子公司,而是一個獨立的投資信託,只要那個財團有興趣投資香港的電力市場,就可以透過吸納投資信託去實現,就好似當初房署將領匯上市,有投資基金在市場上大手吸納繼而成為領匯的管理層一樣,近日就有傳國家電網有意認購港燈15%股份,假如成事,就是為本地電力市場引入外來投資者的第一步。而外來投資者也無需額外投放資源在基建及人材方面,對政府及投資者而言都是雙贏的做法。     電費關乎到民生的安穩,引入國家級機構好處,就是經營方針未必以利潤為先,正如中國會為內地電價設限一樣。日後電費無皇管地上調相信會結束。      http://notcomment.com

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[梁隼]西灣河、筲箕灣的未來發展

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西灣河、筲箕灣有鐵路覆蓋,也接近太古坊商業區,可是住宅物業以單幢發展為主兼樓齡舊,大型屋苑有鯉景灣、逸濤灣、嘉亨灣及多個居屋屋苑,物業價格較為參差。   兩區都欠缺大型商場,想到大型商場購物要前往太古城及康怡廣場,商業活動主要集中各公屋商場及筲箕灣廣場,另外筲箕灣東大街遍佈食肆,屬於較旺的地段。交通方面有港鐵、多線巴士及小巴前往各區,尚算方便。 如以屋苑為優先考慮,則以鯉景灣及嘉亨灣為首選。   兩個屋苑位於海旁,可享有海景,過往樓價表現也是同區中最好的,不過樓價同樣最貴,平均實用呎價13,000以上。 沒有太多預算的也可考慮港鐵站上蓋的屋苑如西灣河站的欣景花園或筲箕灣站的峻峰花園,只可惜兩個屋苑的放盤量不多,要揀到心頭好要多花時間及耐性。 單幢樓也並非沒有好選擇,近兩年入伙的港島東18、譽都、譽東都走精品豪宅路線,單位硬件優良但呎價大幅拋離鄰近物業,實而不華的半新盤有「電車路」旁的君悅軒和御景軒,也有東大街的麗東海景豪苑。已開售的房協物業,以長幼共融概念作主打的樂融軒仍有待售單位。   如以投資角度揀選物業,可選擇興建中地盤鄰近的物業,一方面可借現時物業環境差而壓價,另方面可借日後新樓入伙提升整體地段價值,現時筲箕灣中心旁的教堂里/工廠街地盤正在施工中,說不定現在就是入手筲箕灣中心等地段升值坐順風車的最好時機。 筲箕灣道多個舊樓已落實收購並計劃重建,從譽東及譽都的例子已說明筲箕灣有機會轉型成為一精品豪宅區,再配合太古坊重建完成加強商業配套,無論西灣河或筲箕灣的物業可藉地段價值提升而水漲船高。    

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[梁隼]安倍晉三叫你地唔好買日本樓

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近日好多報導和財演都不停地推介海外物業,以回報高,樓價平為賣點,令到不少想買樓投資的人心動,認為外地物業價廉物美,又可避免交香港物業涉及的辣招稅如SSD,BSD,DSD等。投資價值遠比香港物業好。   以日本樓為例,不少物業都位處旺區,有鐵路覆蓋,但售價只係折合幾十萬港幣左右,係香港隨時首期都唔夠俾,不過日本樓所涉及的稅項都不少,首先買入物業要繳交銷售稅及不動產所得稅,而持有物業以後每年都要繳交物業稅及都市計劃稅,賣出物業又要俾所得稅及住民稅,相比起香港只需要俾印花稅,物業稅,差餉及地租,以及額外印花稅就複雜得多。   以稅率而言,香港的稅評比日本低很多,以DSD為例,好多人為了避DSD而買海外物業,但係忘記了DSD最多也不過是4.25%,而一般打工仔最常買的300-400萬就只不過係2.25%,可是日本的銷售稅和不動產所得稅總和5-8%仍有一段距離,另外要留意日本將會加銷售稅來配合首相安倍晉三的三枝箭,預料銷售稅還有上升空間,到時日本樓和香港樓的稅率差距只會更大。 另外賣出日本樓要俾所得稅及住民稅,5年內賣出的話約佔樓價30%,5年後賣出也要俾15%,和香港的3年內10-20%,3年後無需交SSD又差了很遠。   另一個要注意的風險是匯率風險,日本首相安倍晉三另一招刺激經濟的箭就是壓低匯價刺激通脤,自2012年尾開始日圓已下跌了約三成,但係通脤沒有如預期般上升,可預見匯率再進一步下跌才有望令通脤達標,現時討論日圓匯價會跌幾多言之尚早,但下跌預期必定比上升高,賺了回報,卻蝕了匯價,隨時得不償失。   香港少天災,地震,就算層樓被變成凶宅,大不了可自住或租俾外藉人士,但係日本樓一遇上地震,就有可能成層倒塌,令到整個投資化為烏有。不要以為買了保險就有得賠,保險條款對於此等不可抗力的事件是不會賠償的。 香港樓雖然貴,但係講投資價值和資金流動程度是世界上數一數二好的,起碼同租務相關的法例沒有向租客傾斜,另外物業又可以加按套現,已經不是個個地方都做到,至少,近年熱門的投資地區如日本的租務法例就偏向優待租客,而日本和國內是沒有銀行願意承造加按按揭的。 加上語言,文化,政策等差異,買外地物業實在不宜只以回報率一項來判斷是否適合投資。     

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[脫苦海、梁隼] 半私樓、居屋、私樓的選擇

樓市

(諗SIR邀請著名博客脫苦海、梁隼解答精選個案,集思廣益) 諗sir您好, 本人今年23, 現在協助家父打理生意, 月入26k, 女朋友還在讀碩士, 2014年底畢業後月入將超過24k(行業起薪點), 因本人與女友旨十分節檢的人, 預料待女友畢業後兩人可儲around 35K per month. 現在雙親打算給小弟250至300萬左右作買樓首期之用, 因小弟乃投資樓市的初哥, 所以很需要諗sir您的意見. 亦因小弟打算婚後仍與父母同住, 所以將來需要換一間大d ge單位嚟住. 現在小弟有兩個方案, 想請教諗sir您是否可行. – 1. 一沙田鄰近鐵路的居屋, 28年樓齡, 現時約值260-270萬左右, 放租9000-9500/月左右, 扣除差餉管理費後剩7900左右/月, 小弟打算買兩間收租, 到結婚時把其中一間賣掉, 再加上未來幾年的儲蓄的一部分購置一較大的單位. 優點: 租金回報較吸引, 而且到結婚時仍能保有其中一個物業提供正現金流 缺點: 樓齡大, 升值潛力低 – 2. 一沙田鐵路沿線的私樓, 11年樓齡, 市值約450-460萬左右, 放租14500/月左右, 扣除差餉管理費後剩12000左右/月, 到結婚時加按買樓. 優點: 樓齡細, 升值潛力較高, 抗跌力強, 而且需要付的首期較低. 缺點: 租金回報較低   P.S. 按揭家母可擔保, 家母月入38k, […]

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[梁隼]葵芳置業心得

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葵涌以公營房屋為主,私人屋苑相對規模細,放盤、成交不算多,揀選心水物業相對較困難。 葵涌最旺的地段為葵芳港鐵站,有兩個對象不同的大型商場:新都會廣場及葵涌廣場,前者有寫字樓,又有連鎖店舖、戲院,是一線購物場所,後者以賣潮流平價物品為主,附近盛芳街滿佈食肆,可說是葵涌的食街。   葵涌交通配套以巴士、小巴為主,大部份接駁居民往兩個港鐵站轉港鐵,當中又以接駁葵芳站為主,因此葵芳港鐵站及巴士總站是區內重要交通樞紐,令到區內外人流都流向葵芳站。   以商業價值及交通配套作為物業的評選準則,一線盤當然是葵芳站上蓋物業,新葵芳花園及毗鄰的葵涌廣場,兩者同時為葵芳最大規模的屋苑。 打算透過社區進化帶動附近樓價升值坐一轉順風車就要考慮一站之隔的葵興站,隨著九龍貿易中心(KCC)落成及入伙,以及新地收購了聯泰大廈並改裝為食肆,再加上恆通製衣改建為酒店,令過去工廠及公屋居屋為主的葵興站帶來發展潛力,可惜葵興站只有新葵興花園及葵涌中心兩個私人屋苑,兩個屋苑放盤及成交都不多。     對交通配套及購物要求不高,卻追求恆久景觀的可以考慮兩個屋苑:盛芳街的恆景花園及葵盛圍的月海灣,前者受惠鄰近物業沒有重建需要,物業本身又高過其他物業而享有開揚都市景觀。而月海灣建於半山之上,更享有單邊無敵海景,不過月海灣兩旁都是公屋,物業的升值潛力因地段局限而障礙著。 以上屋苑實用呎價維持在8000-10000水平,適宜作為上車盤。   葵涌屬於已發展區域,缺乏跑贏整體樓市的動力,如果打算住幾年後換樓應該選擇短年期按揭變相迫自己儲錢,令日後換樓時可以借助賣樓套現多點資金作為下一層樓的首期。     作者網誌:http://www.ccomentary.com 以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。

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[梁隼]太古坊變天又俾貼士大家

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太古坊終於同政府達成協議,用5億現金加太古城中心第3期10層樓面,再幫埋政府搬寫字樓,令到太古地產終於可以重建前身為工廠大廈的和域大廈、常盛大廈同埋康和大廈。   和域大廈已率先重建並預計2018年完成,待常盛大廈同埋康和大廈都重建完成後預期鰂魚涌又有一番新景象。 現時太古坊經已為多間銀行及金融機構的後勤辦公室,有部份辦公室設於待重建的三間大廈裡面,落實重建後有不少公司會搬出,由於商業活動下降,預計對周邊屋苑的租務需求有一定的影響。   在需求下跌加上整體地產市場價格下跌下,港島東的物業價格可望會跑輸大市,也就是說,一般專家認為大市平均跌10-15%,港島東物業可能跌得更多。 不過港島東的前景不宜看得太淡,太古坊重建後會提供大量甲級寫字樓,無論格調及數量都非現時由工廈改建而成的寫字樓可比,預期之前搬離的公司有機會重新進駐外,也能吸引一些抵受不了中環、金鐘等地貴租金的公司遷址於此,商業活動及價值立即提升。   另一點要留意的是港島線一分為二建議的契機,現時有不少地區人士反對把港島線一分為二,令到鰂魚涌至柴灣站出入的乘客要轉車才能到中環、金鐘等地,頗不方便,可是卻沒有留意新港島線能直接前往會展、添馬、香港站再到東涌,全部都是香港未來發展的聚焦地,改線意味著更方便(起碼無需轉車)能直到新發展的地段,港島東居民應該高興才對。   現時筲箕灣已經有多個重建地盤開始動工,也有多宗舊樓重建洽談中,似乎發展商也早感覺到港島東的發展機遇,早著先機搶先發展。      

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[脫苦海、梁隼] 怎樣可以最有效利用債基和保險儲錢?

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諗SIR你好,  本人情況如下: 東涌兩房物業現約值約510萬 (買入價190萬),欠銀行約170萬 H+0.75 / 餘下14年 / 月供11000, 管理費約1200, 已出租一年, 現正找新租客, 預計收$15000 一年前, 最後租下大圍顯X兩房居屋, 租金11500, 主要自己和老媽住,太太有時於外母公屋(10分鐘路程)過夜 現金,內地人仔定期,股票及其他投資約90-100萬 – 本人38和太太 35: 月入共85000, 每月開支約60K, 每年保儉費約70K 問題: 最近又再想多租一間大圍單位供自己, 太太, 2歲bb一個三人私人空間, 日間大部份時間bb仍要由外母照顴,另希望請工人照顧母親或其他事 目標: 有兩個自住地方供本人, 太太, BB 及母親(兩邊住 – 唯大圍太貴, 而村屋又不會考慮, 正煩腦中), 有兩個物業收租, 每月有正現金流(以多租一個單位 – 一拆三) – 最近, 東涌新地樓東X開賣, 見平過同區, 兩房約500萬, 估計租金回報有16-18K, 有少少心動想入市投資, 等十幾年後可以自住(小朋友讀緊書都未必會入住因校網差), 又唔知後市如何 另一唸法係繼續儲錢, 自己份保單都已買得好大, 不過SAVING就好少, 一家大小保費都唔平, […]

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[梁隼]睇新樓:自住恐怕唔夠住的利奧坊曉岸

鳯園嵐山

  政府一話要增加供應,除了增加地皮供應之外,發展商都好配合,就係將個單位有咁細間到咁細,既可減低入場費,又可以增加單位數目。又唔好以為市區先有劏房單位買,連元朗、洪水橋這些低密度住宅區都有,想買間大一點的,唯有買舊樓。   買這些新樓的人,有部份係父母買俾仔女的,美其名係幫仔女獨立,說穿了就係錢多無掟駛,又唔想俾雙倍印花稅,唯有用埋仔女個名去避稅。咁樣做其實都幫左政府一個大忙,就係間接降低剛性需求,因為未有本事買的都胡裡胡塗買了。   講番新樓介紹,恆地係大角咀收埋收埋唔少舊樓,終於都有個發展計劃走出來,就係發展一個前後四期發展,有商場有寫字樓有住宅的邁奧坊,第一期位於利得街的利奧坊曉岸最近就上載了樓書。   呢個盤有一棟大廈,卻分開為兩座,一共提供448個單位,兩座樓是相連又呈長形開則,一看看平面圖就有點似層相識,有人說像M巾,有人說是腰封,總之你覺得似乜就似乜。         開放式單位每層共有6個,面積為E室203呎、F室198呎及L室193呎,E室向北,景觀較開揚,F室向南,與奧城西岸面璧,L室面積最細不過位於單邊,隔離舊樓未重建前景觀都開揚,呢間房自住價值絕對係零,除了面積細之外,牆身貼近隔離K單位的企缸,隔離屋晚晚夜返沖涼就多得佢唔少。   一房單位有14個,面積為248-264呎,全部都是開放式廚房,間格也大致一樣。   兩房單位有2個,為每座的A室,面積為390呎!沒有寫錯,是390呎,比同系的城中匯還要細,不過比港灣豪庭的兩房單位大。     頂樓是相連單位,以為是過千呎豪宅?對不起,4個單位實用面積485-601呎,全層八個單位中只有兩個是三房單位,這算不算是最細的特式單位呢?     物業鄰近奧運站,地段價值就肯定高,不過鄰近好多恆基地盤待發展,景觀變數頗高,只有向北面向大同新邨的較有保証。這個樓盤都係買來投資較佳,自住恐怕好快唔夠住。       作者網誌:http://www.ccomentary.com   以上提供資訊僅供參考,不應視為任何投資之建議或邀請,投資涉及風險,應先考慮個人因素,如有疑問請諮詢專業意見。  

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[脫苦海、梁隼] 元朗天水圍買400萬樓自住

  Lum sir 你好, 本人2009結婚,現在30,老公35歲,有兩女兒,分別4 及兩歳,自己為主婦,我們一直無置業。因為老公在內地工作,全家長期在內地,回港只住父母家,沒有租樓。 近三年老公人工多了,現金外幣股票儲蓄共1600000,每月人工65000(已扣內地稅項),不用交香港稅。除每月開支,可儲30000,另有年終花紅約120000。 現在想慢慢部署先買一間約400萬樓自住,兩或三房均可,首選元朗區;留些現金流再等時機買另一間租出,希望幾年內先達到兩樓目標。 請指教資金分配部署,希望憑老公尚可的借貸率和現金追回錯失的。萬分感謝。 80後媽媽 ANSWER: 相信讀者靜極思動想回港置業,是為了小朋友的教育著想,畢竟中港之間文化有一定的差異,希望接受自己熟悉的文化薰陶亦是人之常情,最好當然就是能在港置業吧! 若 果讀者夫婦均是香港永久性居民,就不用被政府徵收15%,不過對於主要收入不在香港人士,金管局會責成銀行扣減10%按揭成數,而現時700萬以下物業的 按揭成數劃一降至六成,所以讀者想買400萬的香港樓,按揭成數就會降至五成,那麼就要有200萬首期,稅項及其他駛費另計,那麼160萬儲蓄就未足以只 用一按上會了。 或者會覺得奇怪,明明有高薪,過壓測應無問題,又不是沒有首期,為甚麼都買不到樓呢?數年來香港輿論都要求政府壓低樓價,金管局嚮應之下,不斷將按揭的門檻拉高,尤其是在一些本土主義者的要求下,連主要收入不在香港的香港永久居民,都要扣減10%按揭成數。 – 當然,可以用妻子名義來買樓,就可以做回六成按揭,勉強可以買到接近400萬的物業,不過由於丈夫的收入來自海外,銀行會要求出糧紀錄以外更多的文件,若果丈夫在香港出糧入數,還可以有間相熟銀行可以參考,不然應該盡快作出安排。 不 過都要借此機會,告誡心急買樓不夠首期的話,最好不要「銀行借唔足就借財仔」,所講的是發展商在賣一手樓時提供的高成數按揭,由於財務機構並不受金管局監 管,加上發展商的財力,甚至有些付款方案是一次過借足八成本,初期息口也不特別貴,可是究竟貸款細節如何,又是否值得冒此風險? – 基 於元朗區新盤一浪接一浪,每隔數個月都會有新盤入伙,然後又是例牌新盤租金插水之類,那麼倒不如不要受到400萬銀碼所限,實行「買舊樓,租新樓」的策 略,更不一定要堅持在元朗市中心範圍置業,因為較舊新元朗中心都要400起跳,或者可以考慮嘉湖山莊近天水圍站的樂湖居和賞湖居。不要以為天水圍還是悲情 城市,多個地盤已經批出,鄰近又有洪水橋新發展區,在長遠來說也有升值潛力。 買到第一間,自然就可以逐步計劃買多間,加上樓市下行在即,到時金管局可能又會放寬按揭,更有機會實行計劃。

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